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沪6层楼装电梯公摊多10平 购房者自己买单悲催
东方网陈仲寅
[成功案例2]静安区美丽园成功解决加装电梯三大难题经费筹集：电梯由市老年协会捐赠，居民所出费用随层高递增近年老房加装电梯尽管道路曲折，但总有“吃螃蟹的人”凭借自己顽强的毅力和不懈的努力走向成功。市老年基金会试点项目的静安区美丽园社区延安西路150弄1号楼加装电梯工程，经过两年的努力，已完成施工，并于日通过验收。回首走过的道路，相关当事人均感慨万千，而三大袋十厘米厚的各种申报材料也见证了“先行者”走过的艰辛之路。全程操办电梯工程的美丽园社区共建联合会会长陆纯说:“点头率，资金筹措，产证变更，这是电梯加装工程面临的三大难题。”根据《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》，加装电梯必须征得所在房屋全体业主的同意。而十年前，这幢楼里的居民就联名给区人大代表写信，希望加装电梯，方便老人上上下下。因为居民“众口一词”意见统一，这里被市有关部门选为首批试点楼之一。但是，等到了实际开始资金筹措的阶段，矛盾就开始产生了。“光一轮轮签字就签了五六遍，一会儿这个不同意，一会儿那个不同意，一会儿又说要考虑考虑，那得耗多长时间？”联合会工作人员挨家挨户走访，听到每户人家都要按比例出资，有人表示自己房子只是空关，并没有住在这里；还有人表示自己已经退休没有那么多钱，集资陷入了困境。小区共建联合会一次次召开全体居民开会，向大家解释:建设费用“大头”由政府和社会组织出资，居民只需承担小部分。会长亲自上门挨个做工作，前前后后一年下来，终于把所有人家都说通，全体业主同意装电梯。资金的分摊方式也经过了开会反复推敲计算。联合会负责人会同街道、居委会，区房地、建交、规土等相关部门，综合居民意见制定方案:加装电梯建设总费用大约56万元，居民需自筹资金16.8万元，分摊到户的计算公式为“18000元＋6000元×(n－2)”。其中，1.8万元为基数，6000元为递增数，n为楼层，1楼2楼居民按基数缴付，3楼到6楼按公式方式缴付。此外，筹款按一套房子为单位，套内面积和居住人数不计算在内。这样，以每套房子为单位、以楼层为基数，符合大家整体利益。联合会负责人挨家挨户为居民反复解读分摊规则。许多居民一边听一边拿着纸笔算账，最终都认可了这样的方法。老房子装电梯后，运营产生的电费、设备维修检测费和日常保洁费等，也需所在楼栋业主承担。经测算，这笔费用每年11800元左右。为了避免今后产生矛盾，联合会负责人在方案征集时制定了后续运营费用方案——同样按“阶梯式递进”方式，楼层越高的住户，按基数所需缴付的运营费也越高。目前，前阶段的运营费由联合会募集的公益资金填充，这笔有限的资金用完后，再由业主共同筹集。有居民表示质疑：其他商品房小区电梯运营费不论楼层都是一样的。对此，联合会负责人又一次组织居民开会并解释:商品房运营费之所以一刀切，是因为不同楼层居民在购房时体现了差价，维修基金也按购房款的百分比来出，所以电梯运营费“一刀切”；但售后公房维修基金是“一刀切”的，所以电梯运营费要有所区别。这个说法，让大家心服口服。此外，楼房外侧加装电梯后，整幢楼将多出35.6平方米，也就是说，平均每户家庭的套内面积可以增加1平方米以上。“希望能为居民重新办产证，因为楼房形状改变了，面积也增加了，就应该调换产证，让增加的面积名正言顺，居民出的钱也获得更高潜在收益。”陆纯对这件事有些忐忑，“到目前为止，许多政府职能部门的负责人都觉得这种诉求有理有据，但实际上却从未如此操作过，真要推行起来也并非易事。”[成功案例3]宝山密山路30弄小区利益平衡最重要乘电梯要刷IC卡付费经费筹集：经过政府补贴后居民根据楼层按比例分摊，维护费均摊工程经验●获得各管理部门等支持。●利用居委会和业委会的沟通协调。●说服1楼和2楼住户最关键，因为这些住户对电梯的需求并不强烈，往往反对加装电梯。其他楼层居民最容易“团结”。●征得小区超过2/3居民的同意。●牵头人要有责任心，懂得项目审批和管理。●施工期间密切注意安全维护。●电梯在建筑结构上若不采用“基坑式”最好，因为此类施工会涉及燃气、水电等管网的重新铺设和调整，每动管网，也意味着增加成本。●电梯轿厢钢结构施工期间外形矫正难度过高，会导致吊机无法作业。●为缩短工期，电梯材料可由专门厂家专业化生产，工厂化组装，即在车间分段造好了，现场直接安装。收费与管理●4号楼住户的出资比例分别为3楼15%，4楼20%，5楼25%，6楼40%，电梯造价60多万元，政府补贴40%。●每月电费预计不到200元。(尚未投入正式运营，无法精确估算)。●将采取IC卡制，即乘坐电梯需要付费，该笔款项将直接用作电梯的运营与管理。●运营费用各户平摊。●每年轮值一住户，与电梯维修方对接维修、管理事宜，并有及时通知同楼使用者的义务。作为老房子加装电梯试点最早竣工的项目，宝山区密山路30弄4号楼获得广泛关注。成功背后的艰难曾让住户卫德明费尽心思，需要获得楼里九成邻居的支持，以及小区里超过三分之二业主的同意投票。他还亲自向区规土局报批项目，之后会同大家一起招标。电梯的造价为60万元，在资金到位后，工程启动。施工期间，为了减少对周围居民的影响并缩短工期，材料由厂家专业化生产，工厂化组装，现场直接安装。电梯建成后，引来其他居民“眼红”的同时，更大的示范效应正在显现，不断有人找卫德明“取经”。“说服1、2楼住户是难点。”密山路30弄小区建于13年前。按照小区4号楼居民的统计，该栋楼住4户人家，但居民的年龄“偏大”。6楼有两位居民60岁，5楼的情况也类似，而4楼和3楼都有70多岁的老人居住。所以在征求这栋居民是否加装电梯的意见时，几乎没有遭遇任何阻力。而且4号楼是小区里唯一一栋3楼起才有住户的楼，1楼和2楼现为商用。“这给我们装电梯带来了一些有利的条件。”卫德明说。在电梯竣工后，卫德明总结的一条经验是，很多老工房加装不了电梯，是因为1楼和2楼的住户不同意，因为这两层住户对于电梯的需求并不强烈。6层居民楼加装电梯在小区里可是件“大事”。小区业委会的陈主任回忆，日，小区召开了业主大会。在56张总投票中，卫德明和4号楼居民获得了43票“同意”。“根据业主的表决结果，即在征求超过三分之二小区业主同意后，我们进入了公示环节。”陈主任说，在公示期间，没有任何小区居民表示反对。于是，“加装电梯”开始按工程预算方案进行综合改造。日，在经“专家会诊”后，宝山区规划与土地管理局批准了设计方案和建造工程设计合同。与此同时，宝山区建交委、区房屋与住房保障局、区绿化与市容管理局、消防、交警等多家管理部门批准了相关方案。卫德明总结的第二条经验是，不仅要懂得向哪些部门报批，并且要知晓如何走程序，会报批。同时，密山路30弄4号楼也是最先尝试的“二次征询”方法。如今这已成为老房子加装电梯的“必由之路”——依据市住房保障和房屋管理局出台的办法，既有多层住宅加装电梯须经二次征询：第一次，增设电梯所在楼须90%业主同意，若涉及占用小区土地或专有部位，征得相关权利业主三分之二以上同意；第二次，改造方案和资金筹措方案，须加装电梯幢业主三分之二以上同意并签订改造协议。案例盘点小结加装电梯往往意味着改动原有房屋结构，房屋稳定性，居民权益如何得到保障？电梯设备加上井道施工，光是前期投入一幢楼就以数十万计，还有数额庞大的后期电费、维护费用，谁来为这笔费用买单？而老公房安装电梯最大的问题还是来自居民自身。目前加装电梯必须100％的居民同意，但一楼、二楼的居民一般都不会同意，这需要社区去做大量的工作。加装电梯牵涉问题多老房加装电梯难点一：加装电梯费用不菲经费问题是主要难题，加装电梯所涉及的费用远非数十万元的初始投入那么简单，电梯投用后日常维护、保养、年检费用也是不断增长的，这些费用都需要业主自己分摊。试点经验：如何解决加装电梯资金问题？·出售加层补贴初装维护费其实，为了解决钱的问题，各方面并非没有做过尝试。一条道路是采取“加层加电梯”方式，即在顶层上面多盖一层，开发商通过出售加层获利来补贴电梯的初装费和初期维护费，业主不用出钱。位于普陀区的华师大三村和位于杨浦区的同济新村这两个小区，均采用了这个方案，但是这两个小区加装电梯之路同样举步维艰。曾参与这两个小区电梯加装咨询工作的汤文思说，“加层加电梯”的方案已申报，因涉及房管局、规土局等很多审批环节，目前尚未获得区里批复。难点还是卡在加层问题上，尚没有相关政策支持。“这个改造方案和原来的187号文件（即《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》）是不一致的。”据汤文思分析，该文件只允许加装电梯，没有提加层。他目前还没听说中心城区有哪个小区的加层方案通过了审批。·社会组织牵头拉赞助另一条道路由社会组织牵头拉赞助。2012年2月，上海市老年基金会提出将“多层住宅加装助老电梯”项目列入2012年的试点，并要求取得突破性进展。经过一系列调查、座谈和走访，经过反复分析比较，从12个居民点中遴选出7幢进行可行性探索和实践。这7栋楼基本满足四楼以上居住老人密度比较高、一梯多户收益程度比较高、楼栋各户愿意出钱比例比较高等条件，分布在六个区县。随后，又得到了房管部门等政策支持，还获得了三家电梯制造企业的的资助。但是截至去年年中，第一批试点单位中，有希望的只有两个小区。静安区美丽园小区（延安西路150弄1号楼）率先进入实质性启动阶段，进入建设程序设计审查阶段，经过设计抗震架构等方面的完善之后正式实施。另一个试点单位浦东新区老年公寓（齐河路10弄2号）也完成房屋结构检测、地质检测。但前期土建勘察，资金筹措方案、电梯安装设计方案等，待新区政府协调后统一纳入“上海市加装电梯试点项目”再行推进。扫描下方二维码，关注大申房产官微，参加本周微信活动，小申送好礼~》》》》特别推荐：今日推荐：改善置业：刚需置业：》》》》更多阅读：1、2、3、
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201820187月
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赞助商广告小区安装电梯卡须2/3业主同意 电梯费收支账目须公示
应急报警不好用可罚款1000元目前，本市电梯紧急报警装置存在以下几个问题：一是部分电梯由于部件老化，紧急报警装置失效，求救信号发不出去或接收不到;二是物业不设值班人员或值班人员脱岗，对救援信号没有应答，致使被困人员较长时间得不到救援。本市每年都会发生多起由于紧急报警装置无人应答，被困人员被迫拨打“119”后，消防人员为了救人将电梯门破坏放人的案例。这样，电梯损坏后，不仅产生修理费用，而且，居民一段时间无法乘坐电梯，给百姓出行带来不便。《办法》中对住宅电梯保证应急报警装置正常有效运行做出了以下规定：电梯使用单位应当保证电梯紧急报警装置等应急救援专用装置正常有效运行。电梯紧急报警装置不能有效应答紧急呼救的，由特种设备安全监督管理部门责令限期改正;电梯使用单位逾期未改正的，处一千元罚款。安装电梯卡须经2/3业主同意住宅电梯属于建筑物的附属设施，对其的改建应当按照《物权法》的规定征求业主意见，并经规定数量的业主同意。本市目前安装住宅电梯卡的主要争议方一般来自于物业公司和业主。通常是原来电梯不带电梯卡功能，物业公司要加强管理，要在电梯内加装电梯卡，对人员出入乘坐电梯进行限制，当然有些物业也是出于收取物业费方便的考虑。而小区业主也出于自身利益考虑，不同意加装。本法对加装电梯卡的条件予以明确，解决了类似这种争端问题。《办法》中对住宅电梯加装电梯卡的情况做出了以下规定：在用住宅电梯安装电梯卡，应当符合下列规定——业主管理规约中明确采用电梯卡模式管理电梯;未制定业主管理规约的，临时管理规约或者商品房买卖合同中明确采用电梯卡模式管理电梯;未明确采用电梯卡模式管理的在用电梯安装电梯卡，应当征求业主意见，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。须向业主公布电梯费收支账目物业服务企业作为住宅电梯使用单位，电梯日常运行维护费用从物业管理费用中列支，电梯日常运行维护费用包括运行、定期检验和维护保养等。物业服务企业应当按照收费标准的规定将电梯运行维护费用单独设账，专款专用，每年向业主公布一次收入和支出情况，接受业主和业主委员会的监督。《办法》中对物业收取的住宅电梯费做了以下规定：物业服务企业收取的住宅电梯费，应当专门用于电梯运行、定期检验和维护保养等支出，单独列账并每年至少向业主公布一次收支账目，接受业主和业主委员会的监督。
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一楼凭啥交电梯费? 物业:收费只因“政府规定”
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用事实告诉你小高层住几层好.doc 212页
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用事实告诉你小高层住几层好
这里先说说小高层的益处，首先，从建设质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整栋大楼不会下沉变形；另外是折旧年限长。还有双路供水，供电系统，可提供更有保障的供应、集中安全的住宅环境、规模化的管理服务、以及良好的采光通风条件等优势。
? ? ? 随着小高层的普及，近些年挑选楼层的争论又多了起来，先说说一般不被购房者尤其是年轻购房者看中的低楼层吧，一楼到三楼，人们通常生活在树冠下，离地面很近，常常能倾听到树枝敲打窗户；要说心理上舒适，这里是最好的；同外部世界保持现实联系，不用朝下瞧人。但接近地面的生活也有不足：一层到三层离地面很近，虽然得到心理上的舒适感，但是低层空气循环减缓、阴影和湿度大、通风不好的楼区污染也比较严重。一般人会认为，三楼是最理想的，而恰恰正是这里集结了大量有害物质。四楼、五楼的有害物质就少得多，因为它们开始下沉或水平方向消散。
? ? ? 现代社会，高楼大厦的住宅，使人有种“一览众楼小”的感觉，高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，采光较好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八个小时之久。那么，是不是越高越好呢？有人认为高层空气清新、噪声也少、景色也很优美，而这前提是你所居住的小高层周边处于一个什么样的环境，你所住的高层的周边没山没水，看到的只是前面楼座的“后脑勺”，“享受”着城市的各种光电污染能说是景色好？！其实很多住高层想观景的自己却成了“景观”，让对面同等楼层的住户把自己的小家看的通透，真不知这种“景观”让心里能美到哪去，而低楼层却因视线死角及地面树木及低矮建筑的阻挡却具有很好的私密性（这肯定让大家意外，但事实却如此），说到楼高自然风大，很多住户住着住着往往会感觉自然风有时大过头了（尤其是处于多风的地区及春冬等季节），再就是高层的空气也并不像想象的那么新鲜，大大小小的烟囱几乎包围城市，30米以上难免集结起有害物质。8——11层是环境学上所谓的扬灰层，空气中的尘埃、有害物质在这个高度有个停留的过程 ，其实由于“峡谷效应”的影响（“峡谷效应”指的是周边有公交干道或工厂、以及高楼密集的住宅），在街道风的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。这个“高度”，大概在30米左右。也就是8－11层之间。眼下很多小区密集区高层住宅的中间位置有一个“污染物高密度区域”。说白了，这些楼宇的8－11楼之间灰尘会逗留其间，在此过程中，居住者会与灰尘“同呼吸共命运”一段时间后再“吻别”。 而且这里正好是噪音较大的空间，许多消费者以为身居高楼就能“远离尘嚣”，谁能想到，真正在一楼倾听车辆噪声，还不如在8－14层听得真切。这是因为，声波的路线跟树木和建筑物的多少有关。声音通常以最短的路线传播，有时高层同样听见汽车干线上的嘈杂声，原来， 有时声音会自由地往上走，直至高层的窗户。声波是以立体传播的，向上的并不比向两边的弱，高层楼接收到的声波要比同一幢楼低层来得强。而低楼层却因受到周围低矮建筑物及树木等物的阻档和吸收而相对减少了噪音，这个因素在选择住宅时也是不容忽视的。高层居民的另一个无形的敌人是电磁辐射。说到电磁辐射，就更没有几个人能懂得。钢筋混凝土结构迫使来自电器设备的电波沿着房子循环，相当一部分是往上走，直至顶层。所以，高层居民经常头疼或心情不好。 另外，随着高层建筑不断增加，为满足其用水需求而建设的二次供水设施也随之不断增加。通常所称的二次供水是生活饮用水二次供水的简称，是指通过二次供水设施间接向用户供给生活饮用水。二次供水设施包括为保障生活饮用水而设置的高、中、低位蓄水池及附属的管道、阀门、水泵机组、变频、气压罐等设施。由于二次供水是“水厂－管网－二次供水设施－用户”过程中相对开放的环节，比市政管网水较易受到污染，水池（箱）若不能定期进行清洗消毒或管理不善，很容易造成水质的二次污染。据介绍，有一些小区楼顶的蓄水池和水箱长年无人管理，卫生状况堪忧，有的蓄水池和水箱长满了青苔，有的水池由于长期没有盖好，掉进不少的昆虫，维修费也是一笔不小的开支。设备的正常运转和维护，都要业主们掏钱。所以一般这几层很多内行都不会买的，二次供水，二次污染，二次出钱。?
? ? ? 这里还不得不谈谈中国传统上的“地气”之说，一些人说住在高层会缺少“地气”，有可能影响其身体素质，虽未经证实，但我国古代的地气之说不是无中生有的,何为“地气”？是否真的存在人们所说的“地气”呢？在中医的传统典籍中，有部分涉及到这种“地气”研究，其中最典型的是“辟谷”做法，其宗旨就是为了取“天地之精华”，包括人们所说
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