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二手房卖家收定金后拖延过户 被判赔20万违约金
华声在线&&&&
看楼盘、挑选户型、谈房价……经过一系列程序后,选好心仪的房子,交付定金后,只剩拎包入住了。
看楼盘、挑选户型、谈房价&&经过一系列程序后，选好心仪的房子，交付定金后，只剩拎包入住了。然而，长沙市民欧阳却遇到了难题。他通过中介购买一套二手房，签订合同并支付定金后，卖家却一直不配合办理手续。眼看约定日期已过，他将卖家告上法庭。二手房卖家在签约后，不履行约定，眼看着房价不断上涨，不少买家为&房&消得人憔悴。近日，长沙市天心区法院审理一起&二手房&买卖纠纷案，卖家收到买家支付的1万元定金后不履行合同，法院一审判决其赔偿20万元违约金。欧阳是一名厨师，收入颇丰。2016年6月，经中介介绍，他认识了赵先生，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定：欧阳出资175万元，购买赵先生位于天心区暮云街道的一栋别墅，建筑面积为215.71平方米。因该栋别墅被赵先生抵押在银行贷款，为办理过户，欧阳出资45万元，赵先生出资70万元对该别墅办理解除抵押手续。合同签订当日，欧阳支付了2万元定金给赵先生。赵先生实收1万元，另外1万元则暂存在中介公司。两人签订的合同约定，如因卖方原因，导致买方未能在合同签订之日起70日内取得房屋所有权证书的，买方有权单方解除合同。卖方应在5个工作日内将已收取的全部付款返还给买方，并按房屋成交总价的20%支付违约金。欧阳在缴纳2.6万元中介费后，又向银行申请100多万元贷款，用于支付房款，并获得银行审批同意。然而，赵先生却一直没有动静。欧阳表示，他曾多次催促赵先生筹钱一起赎楼，并办理过户手续，赵先生不为所动。中介多次协调，并根据双方意向，找到愿为赵先生垫资赎楼的公司，赵先生一直以消极态度应对。同年8月底，在合同签订70日后，欧阳委托律师向赵先生发出律师函，要求与赵先生解除协议，并赔偿各项损失约40多万元。天心区法院审理认为，欧阳与赵先生签订的《房屋买卖合同》、《自行办理赎楼(解押)声明》和《自行办理按揭贷款声明》，系双方真实意愿表达，符合法律规定。由于赵先生的违约，双方没有办理完成解除房屋抵押手续，导致双方房屋买卖和产权变更登记手续在70日内（即8月26日前）未办理完成。欧阳提出解除《房屋买卖合同》的要求，符合合同约定。违约金的主要功能是补偿守约方的合理损失。欧阳与赵先生解除合同后，需另行购买房屋和办理相关手续，由此增加的费用由赵先生承担。参照同地段、同类型房屋价格，法院一审酌情判决赵先生赔偿欧阳违约金和损失总计20万元。记者刘双通讯员唐文东刘希平法官支招如何应对卖家违约面对部分&二手房&卖家不配合办理过户的情况，承办法官唐文东介绍了几个防范和补救的方法：1.买方可向法院提出申请，继续履行房屋买卖合同。2.根据合同情况，可以适当增加合同定金的数额，一旦卖方违约，其需要支付双倍定金。但定金金额不要超过合同金额的20%，《中华人民共和国担保法》第91条规定，&定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。&超过20%的部分，法院不予支持。3.尽量将合同条款描述细致，特别是注明房屋交易时间，防止因约定不明产生纠纷。4.尽可能将合同的违约金金额约定得高一点，增加卖方的违约成本，以利于与卖家交涉谈判时，掌握主动权。违约金的赔偿金额以补偿守约方的合理损失为主。在司法实践中，违约金赔偿金额都不得超过造成损失的百分之三十。5.如合同对定金或违约金条款都没有明确规定，买家可以向法院主张，因卖家违约而给自己造成的实际损失。相关新闻房主违约被判返还双倍定金日，南京市民张锋通过房产中介与浙江义乌人王明签订二手房买卖合同，约定由张锋购买王明位于清凉门大街的中海凤凰熙岸一户房屋，该房建筑面积为191.2平方米，总价710万元，先付定金142万元。合同签订后，张锋如期向王明支付定金142万元。但王明看到房价上涨，便提出加价10万元，张锋同意后，王明仍找理由拖延交易时间。发展到后来，王明表示房子不卖了。张锋将王明告上法院。日，南京鼓楼法院对该案作出一审宣判，王明构成根本违约，应承担违约责任。因双方均同意解除合同，因此双方之间的房屋买卖合同解除。同时根据合同法的规定，收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。王明已返还张锋定金142万元，仍应返还张锋剩余款项142万元。对于王明的反诉请求，法院予以驳回。
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503 Service Temporarily Unavailable买二手房遭遇卖家毁约怎么办？可以这样收拾他_必备知识_贷款攻略 - 融360
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买二手房遭遇卖家毁约怎么办？可以这样收拾他
　　买二手房遭遇违约要怎么维权？常见的霸王条款有哪些？签二手房合同时要注意哪些问题？
　　听起来虽然很无趣，但是确实很有用，尤其是准备买二手房的筒子们不得马虎。好了，今天房叔就来给大家讲一下买二手房遭遇卖家毁约该怎么办，要哪些坐地起价的房东们有性也任不了。
　　买二手房遭遇卖家毁约怎么办
　　表面上看来，卖家毁约的原因有很多，但最主要的还是房价上涨，卖家觉得不划算，所以找各种理由毁约不卖了。在这种情况下，只要已经签署了购房合同，就算还没有网签，交易就是受法律保护的。卖家毁约的处理方法有两种：
　　1、提起诉讼，要求卖家继续履行合同，完成房屋买卖，并要求仲裁或诉讼费用由对方支付。这是最简单粗暴的处理方式，前提是你真的很想要这个房子。
　　2、卖方将你已支付的所有房款退还给你，并且赔偿双倍定金做为违约金（如合同有约定违约金的可以照违约金赔偿，二选一）。但你不能再继续要求卖方将房子卖给你，合同解除。如果想要钱的话，就选这种。
　　PS：要是签了购房合同，你自己不想买了，定金是不退的。
　　如何防止卖家毁约
　　1、提高定金额度，前面说到如果卖方毁约就要赔偿买方双倍的定金，如果定金交的越多，说明卖方赔的违约金就会越多（总价20%以内的定金都是合法的）。这样就会增加卖方毁约的成本，从而减少毁约的可能性。
　　2、在合同中约定过户期限，并且按日支付违约金，以免卖方一直拖拖拖。只有过完户，房子才算是买到了。
　　3、买房前，充分摸清房屋的情况，杜绝房东找任何理由毁约。例如查看房屋产权是否明晰、注意房屋是否在租等，以免产生纠纷。
　　4、在补充条款中明确约定，如卖方拒不办理过户，或者因出卖方导致合同无法履行，除向买受人返还全部购房款外，出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买方。
　　归根结底，卖方之所以违约，还是觉得违约的成本低，就算给违约金也愿意，因为房价涨得太迷人了。那唯一的办法就是提高违约成本呗。
　　反正就是一个原则，你想毁约多赚钱，老子就先让你赔得蛋疼，你自己选。
　　买二手房常见的陷进有哪些
　　1、谈价前先交诚意金
　　一些中介会要求你在跟房东谈房价前先交诚意金，美其名曰&表诚意&，实则套牢你，让你在后面的交易过程中显得很被动。遇到这种情况，要坚决拒绝。
　　2、口头上称&诚意金&，收据上却写&定金&
　　我们都知道，法律上规定，诚意金是可以退的，定金是不退的。所以一定要看清楚给你的收据上写的是啥。
　　3、合同中的&不可抗力&
　　购房合同中可能会出现&不可抗力&这四个字，千万不要忽略这四个字，它会为卖方或者中介规避掉很多法律责任。因此当出现这四个字时一定要在后面加上不可抗力具体到底是什么。
　　只有地震、洪水、政府征收等这些不可控制的情况才能定性为&不可抗力&，什么房产证丢了、老婆不同意等就少来了。
　　买二手房 补充协议里一定要有这些内容
　　户口学籍要弄清
　　这一点对于学区房来说尤其重要，很多人不惜花高价买学区房，为的就是孩子上学，结果人家告诉你，学校读不了，那你也就只能一脸懵逼的在风中凌乱了。因此，买二手学区房，一定要在补充协议中明确房东必须迁出户口，迁出时间，以及学籍是否被占用等问题，并且约定违约责任。
　　公共维修基金的过户问题
　　公共维修基金是不能够随着房子的产权一起转移，补充协议中应该明确双方办理公共维修基金过户的时间和地点。
　　&一房多卖&应该如何处理
　　一房多卖在二手房交易中并不少见，为防止出现纠纷，可在补充协议中注明：如果出现一房多卖的情况，卖方需向买方赔偿已付房款一倍的违约金。这样以高违约成本来防止卖方一房多卖。
　　按揭办不下来怎么处理
　　买方买房前应该对自己的征信情况有一个预估，如果觉得有点悬的话，要在补充协议里特别注明处理方法。约定按揭办不了的话自己应该履行哪些责任，而不是默认首付款不退。
　　房东应结清水电气费和物管费
　　协议中约定，收房时卖方要结清之前的所有水电气费和物管费，同样也要约定相应的违约责任。
　　明确屋内家私数量和品牌
　　登记家私清单，注明如有缺损，卖方应折价赔偿。
　　买过房的都知道，要签一大推的合同协议，如果约定的条款出现冲突咋办呢，一定要注明&以补充协议为准&，房叔只能帮你到这了。
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1、主要适用于标的明确的财产案件的诉讼费用的计算；
2、根据日实施的《诉讼费用交纳办法》计算（元）；
3、不明之处请咨询本律师。
律师所在地图
标　　题：
发文字号：
颁布单位：
买二手房遇卖方违约处理办法
作者:王明　　时间:　　 来源：转　　浏览量：0　　
有人说，买房不是用来住的，而是用来完成对浪漫的想象的。然而，当我们含辛茹苦积攒到钱来买房，可又不得不提防房产买卖纠纷，尤其是二手房买卖纠纷。如何让自己顺顺利利购买二手房，成为所有买方最为关心的话题。笔者根据多年处理房产纠纷经验，给予大家以下几点建议：
一正确判断卖方是否构成违约
几种常见的违约情形：
①见房价上涨，要求加价，并表示如果买方不同意加价则不配合继续履行合同；
②买方还未到约定的资金监管期限或办理过户手续前，就撤销了对中介公司和担保公司的全权委托；
③阻止了赎楼手续或贷款手续的继续办理；
④撤回了递件过户手续；
⑤在中介公司将已出售的二手房挂盘欲另行出售。
但：当卖方出现上述违约情形时，并不一定就构成法律意义上的违约行为。
特别是第一种情形发生的时间点，如还没有到需要卖方配合履行合同（比如还没有到合同约定的办理首期款监管的最后期限）或合同约定的履行期限未届满，卖方就提出加价或表示不卖房了，这时候买方不宜起诉，因为卖方会抗辩这只是在协商过程，还未到履行期限，不代表卖方最后会违约。所以最好等到合同约定的履行期限届满后再起诉。
而如果是第五种情形，卖方一房二卖转移了房产，买方很难主张自己的权利。所以，买方需要提前收集卖方违约的证据，并向卖方发出催告继续履行合同的书面通知。如果卖方仍拒绝履行合同，则卖方构成违约。
温馨提示：
当然每个案件都有不同，卖方违约情况也不尽相同，判断卖方是否构成根本性违约，以及是否达到起诉的条件，具体案件需要具体分析。
二全面收集卖方违约的证据
我国民事诉讼证据的表现形式可以分为书证、物证、视听资料、证人证言、当事人陈述、电子数据、鉴定结论、勘验笔录八种。
其中，视听资料包括录音资料和影像资料。
电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息，现在扩大到微信聊天及语音。
买方起诉前需要保存合同履行过程中，卖方拒绝履行时双方交涉的证据，包括录音、短信、微信、邮件等，及卖方拒绝履行合同的实际行为。比如到了合同约定的资金监管最后期限，买方和中介提前预约卖方到银行做资金监管，卖方明确表示不会去，但买方仍要按约定时间去约定的银行等待并保留证据。
温馨提示：
最好，聘请房地产专业律师分析所持有的证据是否已经能够证明对方违约。
当然，有些证据可能不在买方掌握之中，可以起诉以后向法院申请向有关单位调取证据原件。
三正确制定诉讼方案
有些当事人考虑到诉讼有成本，而卖方提出的加价部分没有超过诉讼成本，会直接选择和解，或者双方协商解除合同。这期间，为了更好维护自己的利益，最好聘请律师参与谈判过程。
在谈判过程中，应预防违约方恶意磋商，偷偷一房二卖，因此如果见到对方没有和解的诚意或在故意拖延时间，守约方就不能再犹豫必须当机立断起诉并查封涉案房产以防转移了。如果查封了房产，对违约方是一个极大的压力，并且无法另行出售，即使和解谈出的结果往往会比没有起诉更好些。
如果双方协商未果，就必须通过法律途径来解决纠纷。
诉讼请求二选一：
一种是要求解除合同，违约方支付违约金和赔偿损失；
一种是要求继续履行合同，要求卖方将涉案房产过户到买方名下。
中介提供的二手房买卖格式合同中一般约定：当一方违约，需赔偿守约方双倍定金或房价20%的违约金，守约方有权选择违约方按哪种方式承担违约责任。
目前法院对守约方双倍定金的要求一般不予调整，因此有些当事人认为多交一些定金，如果双倍定金法院就可以支持多赔一些。
但是这种做法风险很大，比如卖方一房二卖转移房产，买方起诉到法院，即使胜诉也可能因为无法执行到卖方的财产而无法保证胜利成果；还有如果在过户到买方名下之前，涉案房产由于卖方债务而被查封，房产有可能面临被拍卖而不足以分配的情况，这样买方交给卖方的定金就不一定能拿回来了。
因此最靠谱的办法还是在诉讼中如何说服法官采信守约方的意见，尽量多争取些违约金。
当合同签订后到卖方违约这段时间里，如果房价涨幅超过合同约定的违约金数额时，有些买方愿意要房选择继续履行合同，但是我们代理律师必须提前告知当事人一些情况：
1如果买方起诉时还没有取得贷款承诺函卖方就违约了，且房屋有抵押需要赎楼，如果判令限期卖方履行赎楼手续而卖方不履行赎楼义务，买方需向法院申请强制过户，并代为清偿卖方按揭银行的贷款余额，剩余房款需一次性付清。买方需要考虑自身的经济状况，是否有能力一次性付款，即使通过法院强制执行程序过户到买方名下，买方再将房屋抵押银行贷款，这种抵押贷款的利率远远高于按揭房贷，这都是买方需要知情并做出抉择的，否则在诉讼中法官询问买方是否能一次性付款，买方不同意一次性付款，法院将以法律上或事实上的障碍，判决驳回诉讼请求。
2诉请继续履行合同仍会存在许多诉讼风险，比如在二手房买卖合同上没有签名的夫妻另一方申请或法院追加作为第三人参加诉讼，表示不同意出售该夫妻共有房产，或者在诉讼中出现一房二卖的另一个买方要求作为第三人参加诉讼，或者起诉后有另案对涉案房产提起确权之诉并轮候查封了涉案房产等等这些情况，有可能导致中止诉讼甚至驳回诉讼请求。
这些诉讼风险我们代理律师都需要在起诉前披露给买方，如果买方愿意承担这些风险，坚持要求继续履行合同，我们就按照当事人的思路准备诉讼材料，如果出现了一些将导致无法继续履行的特殊情况，我们会客观地进行法律分析，建议变更诉讼请求为解除合同，当然即使最后法院驳回了买方继续履行合同的诉讼请求，买方仍有权另案起诉要求解除合同赔偿违约金。
四注意诉讼技巧
2015年，很多案件在签约后很短的时间内，涨幅超过了房价的20%——合同约定的违约金。买方如果解除合同，但受到的损失远远高于违约金。
卖方因房价上涨毁约，如果买方仅仅要求赔偿合同约定的违约金，则不足以弥补因房价上涨造成买方的损失。因为买方用涉案合同约定房屋交易价再加上违约金无法购买相同的房产。如何最大化地维护守约买方当事人的利益，这就考验了案件代理律师的智慧。如果诉讼请求提法不科学，则无法获得法官的支持。违约金和赔偿损失是否能够并用，这在司法实践中争议较大，有可能不会获得支持。
我认为，违约方造成守约方的损失应完全赔偿，包括既存利益因违约行为而减少的直接损失，也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”
深圳市中级人民法院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》第十八条：“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定;没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”
根据以上规定，笔者代理的案件在起诉前委托评估机构进行了评估，请求法院按评估机构对房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失，增加违约金为实际损失额即差价，现在已经有判决支持了我方这一诉讼请求。
当然，在代理案件过程中，会遇到各种各样的不可预料的情况，法庭上对方也可能会抛出一个新的观点，需要我们提前就做好充分的研究和对以往办案经验的总结，随机应变地应对。即使我们对案件结果满怀信心，也要向当事人说明诉讼有风险，不对案件结果进行承诺。
作者丨颜宇丹
责编丨姜文&&&版式丨龙开远
执业机构：广东嘉得信律师事务所