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老旧二手房有哪些优势和弊端？值得买吗？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
究竟是地段好，出行方便，价格又有吸引力的老旧好，还是地段偏远的新小区二手房好？很多想要购置二手房的刚需族都面临着这样的烦恼，这就要看市中心的老旧二手房到底值不值得购买。一、老旧二手房的优势1、地段没得挑老旧二手房一般位于市中心交通方便、配套成熟的地段，去到哪里都不会太远，上下班途中耗费的时间短，节省了时间成本；此外，交通配套完善，可选择的出行方式比较多，比如公交、地铁、BRT等；生活配套方面，由于周边城市发展起步早，因此各方面配套也比较齐全。2、价格诱人由于老旧二手房的剩余使用年限较短，因此这类房屋的价格比周边同地段新房要便宜不少，加上60－70平方米做成紧凑两居的老户型设计，没有电梯等，实际比较高，性价比高。3、利润大随着城市的发展，老旧二手房将逐步被高大的新楼房所取代，一旦拆迁，将有可能得到一部分金钱补偿，或者分到一部分房产，总之，后期利润不容小觑。二、老旧二手房的弊端1、小区破旧这类规划建设的时间较早，和不能够满足现代人多生活品质的要求较小，甚至影响私家车的出入，加之多年的风吹日晒，房子比较破旧。2、车位不足，差小区的比较便宜，与之匹配的和管理比较差，在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好。车位不足，会导致乱停车，大清早经常会有急躁的业主因为别人家的车挡住了路，而不停地按喇叭，影响到整个小区的人休息。3、买后得翻新装修老旧二手房的装修一般都比较差，尤其是和。买房后，还得敲掉原来的装修部分，再次重新装修，装修会受到的限制等问题，少不了一翻折腾。4、贷款的年限有限一般二手房房龄＋贷款年限，不得超过30年或者40年，因为其贷款的年限短，意味着每个月的高，还贷压力大。因此，房龄越高的老旧二手房，其贷款年限越短，甚至不能进行贷款。5、难以保障通常来说，老旧的二手房往往是90年代建造的房屋，大多为，加之使用的时间久，房屋质量难以保障，或许水电墙面等安全也存在着一定的隐患。6、邻居的层次参差不齐买房时，我们的邻居很重要。老旧二手房的居民大多以中老年人为主，生活习惯等各方面，都和年轻人不一样。年轻人居住在此处，难以融于环境，难以认同这种生活氛围。三、老旧二手房值得买吗？1、对于头次买房的刚需族来说，尤其是80、90后或者追求生活品质的人群，不建议买这类房屋。如果只是作为过渡房，那么至少也要居住3－5年，这个时间并不短，但居住不舒适，是会影响人的心情的。再者，将来如果将房屋转手卖出以房换房，在房屋并不好卖的市场下，不敢保证会不会贬值。2、对于那些不追求生活品质、已经有至少或者投资的人群来说，这类房屋的性价比还是很高的，至少将来拆迁的时候，起码能赚上一笔。
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您好，我想请问以个问题，我准备买一套二手房，但是它是商住房，产权却是70年， 这个和一般的住宅一样吗
您好，我想请问以个问题，我准备买一套二手房，但是它是商住房，产权却是70年， 这个和一般的住宅一样吗，影响以后的使用不？
四川 - 成都
1条律师回答
居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“居住公寓”。这种房子基本都是朝北向的户型。土地使用权性质跟70年产权的住宅没有区别。可以核实一下你买到的公寓是不是这种情况。
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来自防城港用户的咨询虽然极端不看好楼市，上海的中心区的房价也快比肩全球富豪扎堆的Manhattan了。但最近还是买了套二手房算是自主吧，因为户口挂在静安的小房子，所以没有落户的需求。上海外环外，距地铁一站地，81万40年产权的商住楼，复式，上家已有简装。建筑面积56平，自己量了一下使用面积大概有70多平。按使用面积算也就1.1万一平吧。虽然水电物业会贵不少，但旁边的居民住宅要2万多/建筑平米，出个10-20万做分级A就把水电物业费都包了吧。冷清是冷清了一点，但是地下停车场免费，就当在美国住了，反正是在外环外也不堵车。小区同样面积的，大约可以租到3000+，近似5%年化收益率。租金是跟着人均收入走的，所以就算房价跌了也不怕。算是进可攻，退可守吧，和买100内的转债是一个意思吧。
原来的房东买了二年，竟然还是亏了个2万+装修出手，而旁边的房子已经涨了20-30%。真没想明白，如果算上复式，为什么商住楼只有旁边居民楼40-50%的价格。而从出租的角度看，看不出多少差别。
有人可能要说，户口，学区都很重要，所以商住楼便宜是有道理的。确实，尤其在一线城市，有房子落户很重要。但是，在普通住宅的房价中，户口，学区的价值很有可能被高估。以我买的周边的房子为例。完全可以花80万买个小户型的房子落户，然后出租。然后再买个复式的80-100万商住房自主，商住楼的使用面积基本等同于正常200万的房子。这样，相当于白白多了一套，可供出租的房子。
另外，对于改善型需求来讲，更应该考虑买个商住楼尤其是loft型的商住楼，而不是普通住宅，因为已经不需要落户了。对于，有城市户口的老人且有一套以上房的人来说，完全可以把他们的房子卖了，户口落在你家，然后再买二个商住房再给他们，一个自主，一个收租，这样可以大大改善他们的生活。
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支付即为同意
- 盼望自由
这种老的商住再交易的时候还要拆厕所吗？关系到邻居的上下水怎么拆？不太可能吧。北京的政策是再卖时，只能由有房票的人买。
我也是看新闻才知道有人散步的。
散步的都是新买房的。我买的是5年前就交房的商住。几百户，都住了几年了，政府再蠢也不会上门主动拆这些人的水气，这个执法成本太高，不可能。
买卖上可能受限，但真等我想买卖了，也是N年后了，到时什么政策谁知道。就算不能买卖，只要能租出去就行。
我倒是感觉可以空空绿地的港股了，绿地拿了这么多商住，要亏多少钱。。。
商住楼要继续交钱很正常啊，本身就是商业用途。
以后受房产锐 绝对不可能免费续期 住宅
商业也一样 再说50年后你都死了 你都死了还管那么多
楼主那天在南京路出现了吗？
楼主都说了，是拿来住，不是拿来买。现在最怕的是政府强制赶人或者改建，不过按现在新闻来看，都是新老挂断。如果不是交易，应该没大问题吧。
希望广州也是这样，新老划断就好了。
商住楼过户交易税费高得蛋疼。 不可能挣到钱的
。 楼主别拿5%的收益安慰自己了
我的第一个回贴就说:
看涨楼市，投资的话买住宅。
看跌楼市，自住的话买商用。
所以，本来就不准备买卖交易。能住能租就行。现在的租金回报率是5%+。估计随着人均收入的上升，以及周边设施的完善，租金回报率也应该会有所提高。
还有关于拆厕所的事。因为是新政出来前几年就完工的老小区，整个楼都没一间公共厕所，这个拆厕所的政策到底怎么执行啊？你拆了厕所，下一个住户再装个不就完了？有意义吗？
- 美景藏在无人处
深圳也在卖这种商住楼，4.5米层高，夹层复式，面积50多平，但是总价要300多万，风险大呀。跟买垃圾债一样，不定哪天停牌。
打8折也卖不掉了，因为过户之前必须把洗手间和隔层拆掉，拆了谁会买这种空空当当的一个房间啊，所以只能自己住或者出租了，反正政府承诺不过户就不拆，已经蛮好了
527新政之后估计楼主商住房之前140万。现在至少打八折，112万能卖掉不错了。
真是被政策搞死了
新政把楼主啃死了
- 对你这个龙哥我信心十足。赵主任宋老弟未来都是咱们这个平台上的人。
楼主那天在南京路出现了吗？
- 如果没有成功，说明努力还不够，成功者决不放弃，放弃者绝不成功。成功者很辛苦，失败者更辛苦，失败者需要辛苦一辈子。
商住楼和商铺到期不续约可能吗？只是要缴土地出让金，不续约收回相当于抢别人的钱需要承担多大风险，现在就有商铺到期的案例可以看看。
政策不明确，只有住宅的是保证续约的，商住和商业地产到期后可能不续，另做他用，到时拿着砖头离开？如果到期归零，买和租有什么区别。
最新的要求是撤掉商住房的厕所？
没有厕所的房子你还想住吗？
我本来买的就是老小区的二手房，所以，不存在拆上下水，煤气的问题。我住了一年多，感觉都满意的。没觉得和普通公房有什么太大区别。反而比我原来靠街的房子还安静不少。
如果商住，买来是为了自住的，估计没有一个会觉得亏。但是如果买来是为了投资的，至少在几年内没流动性了，只能当做5%的永续债了。应该不能算是个好投资了。
没办法，现在投资的最大对手盘是政府。随时随地可以取消你交易的资格。
　　5月17日，上海市政府正式下发商住房整顿方案，对在售项目区分不同情况进行清理整顿。其中影响最大的，是已售但未交付的商住房。
　　方案规定：对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，必须恢复商业办公功能，不符合要求的不得交付，不得办理房屋交易登记手续。
　　这就意味着已经购买了商住房的业主，最后到手的是纯商业属性物业，不能用于居住。随后，受影响业主进行了各种形式的维权，要求能够以网签为界，承认商住两用的历史过往，即允许已经网签的物业保留居住功能。
　　上海市政府在最新申明中表示，部分开发企业曲解政策、拖延整改，对购房人要求退房等维权行为设置障碍。
　　据财新记者了解，业主和开发商之所以不能达成一致，主要原因是对于退房款多少存在争议。大部分开发商同意业主退房，但是只能接受原价退款，部分项目愿意附加资金利息。但是业主的诉求是按照现在的房价退款，这一两年来的房价上涨部分，也要让开发商负担。
　　还有一部分的业主不愿意退房，希望已购房屋的属性能够被认可为既定事实。据上海市住宅市场限购多年，资质不够的购房者以商住房为首选。这些人包括投资客，也有相当一部分属于刚需。
　　上海市政府在最新的申明中明确，对已实际成交并完成网签的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合；购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。
　　易居中国企业集团CEO丁祖昱分析认为，上述表述意味着政府承认了已购房屋可以入户居住，但是此类房屋只能居住不能再拿来交易。
　　此前，上海市政府对已入住的商住房明确政策口径，即从严管控，不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。
政府怂了吗 不科学啊
商住楼转手一次百分之二十以上的交易费用会高到蛋痛。
政府服软了，可以交付使用
上海市表态了：坚决稳妥推进商业办公项目清理整顿工作，依法督促开发商整改，切实维护购房人权益
自全市全面开展商业办公项目清理整顿以来，市、区各相关部门按照要求，全面梳理排摸情况，制订工作方案，有序推进相关工作。针对部分开发企业曲解政策、拖延整改，对购房人要求退房等维权行为设置障碍的情况，我委再次重申：清理整顿工作的对象，是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。清理整顿工作必须坚持依法合规，切实维护购房人的合法权益。各区要按照清理整顿工作的原则和要求，结合本区实际情况，细化工作方案，平稳推进相关工作。
　　我委和相关部门将加强监督检查，对于主动整改的开发企业，将依法从轻、减轻或免于行政处罚。对拒不整改或对购房人依法维权设置障碍的，将依法严处，情节严重的，还将采取降低资质、限制参与土地招标、拍卖等措施。
　　为进一步维护好购房人的正当合法权益，对已实际成交并完成销售合同网上备案的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合；购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。
上海市住建委
几年后有可能正常住宅楼价上涨2倍，商住也就一倍，跌的时候反而跌的更多
- 低风险理财
商住楼本来就是一个鸡形的产品, 总书记说了,房子是用来住的,可是偏偏这个东西就不是用来住的.
应该要求开发商拆了重建 : D
- 如果没有成功，说明努力还不够，成功者决不放弃，放弃者绝不成功。成功者很辛苦，失败者更辛苦，失败者需要辛苦一辈子。
其实北京出台这个政策后，上海就应该小心，这相当于完全套牢了流动性有没有了。
只能持有，没法卖掉了
- “纵使是大多数机会的错过也并不会给我们带来一丁点的蚀本,而那些一旦被我们靠耐心和毅力而抓住的确切的深度价值机会,很有可能成为一生的经典！”
唉！楼主对居住的要求是商住这样的楼盘。其实品质不高的。还不一定比得上老小区。物业贵，小区没有邻里居民，没有小区活动场所。
- 美景藏在无人处
我网搜了下新政，自己的理解是不是说上海商住继续住可以，卖不行。要卖只能把居住功能拆除（厕所，厨房。。。）。
按照楼主的描述，继续收租没问题，而且租金回报率还好。出售不行了，相当于转债只剩债了，退可守，进可攻没有了。
楼主买的2手商住，直接伤害是木有的，但是间接伤害是很大的....
- 美景藏在无人处
请楼主点评新的商住楼政策影响。
[cp]【商住房最近利空频频，前几天还有政策讨论到期之后不续期的】记者昨日从市场中证实，北京地区各银行已基本暂停对商住房的抵押贷款，个人通过抵押贷将商住房套现的路径也被封堵死。“这么大的市场被冰封，证明了调控的决心。”北京中原地产首席分析师张大伟提出，在未来，商办类物业将剔除类居住功能，回归其本质。（北京晚报）[/cp]
- 半职业投资、量化、中小创阿尔法模型、资金流向贝塔模型、80后奶爸
“原来的房东买了二年，竟然还是亏了个2万+装修出手，而旁边的房子已经涨了20-30%。”
上面这句话，楼主已经自己好好想明白。
另外商品房价高，小区环境好，入住的住房人员素质高，物业管理好，，反过来又吸引更多高净值人士来买房，这也是个良性的循环。
商住到期可以不续的，住宅是一定续的，不续怎么办到期归零
- 关注低风险收益
其实一切还是看政策，上海这次的政策有效期是5年，而且和去年国家的政策相违背，所以5年之后的说法目前没人说的清楚，这就是中国的政策风险。
- 来膜拜侍郎的！！
住宅用地70年到期后自动预约，房屋也自动延续确权；期间拆迁至少等面积实物补偿。
商住用地40年到期后国家收回，忽略房屋产权；期间拆迁按照购买价×年份/40折旧现金补偿。
综上所述，商住房价格应为同地段纯住宅价格1/3（一线城市）~1/8（三线城市）为合理。
- 价值永恒
买个房子能住就行。30年后全不值钱。
与住宅相比，商住最大的劣势是只能提供纯粹的居住功能，而无额外各项属性加成；同样，最大的优势是功能纯粹，价格实惠
所以，如果纯粹自住的话，购买一个只提供居住功能的折价明显的商住，也是一个不错的选择
唯一的隐忧是政策风险，商住能否长期、稳定地提供居住功能：
长期：40年后的处理方式如何，是否与住宅70年到期的处理方式一致？稳定：京沪打击类住宅的力度如何，会否波及存量商住“去居住”？
真的不确定，因为商住是小众市场，而小众的利益，往往也容易被边缘化被牺牲
我很赞同楼主说的，现在搜房网完全就是一个废网，以前还能看看房源，现在信息乱七八糟，一搜搜出的都是无关的房源。
链家起码房源是真实的，就是覆盖面太小了。
楼主这个情况很特殊，自己有房，户口解决，就是为了住
目前商住楼条件这么好的真的不多，边上是公园。邻里关系还不复杂。一般这种都是流动人口多情况复杂的。
何况，这个也是剥离了户口、学区属性，没有什么上涨期望值的真实房价，一个参考值。
小孩户口挂在静安区，没学区房的需要了。这个房就是用来自己住的。也没有再买房的需求。买/卖一次房，就是给国家上税，没兴趣把自己幸苦赚的钱，再上交了。
魔都租金已经不涨反跌了。按现在的租售比，将来如果有换房的需求，肯定是用租房替代。
现在的政策是，国家想办法把低价房的路堵了，逼外来屌丝们，要么背债买高价房。要么回到二三线支援国家建设。
如果真跌到我买入的80万的价格，相当于是旁边小区同等使用面积1/4-1/5的价格了。我会建议我爸妈，把自住的一套没挂户口的普通住宅卖了。花几千元注册个公司。买个三套商住。一套自住，两套出租。剩下的钱在海南再买套房。
楼主可能太自信了一点。上海很快就会跟进北京的类住宅政策，就是要求没有房票才能买，买了这个房想买住宅就限购。
到时候你就知道威力了。
- 希望各位祝我发财
早说了，商住政策风险最大，哪天不能交易了尼，或者加税。。。。
我也买了两套住，分别在广州和深圳
倒也不至于。楼主商住80万买的，没出政策之前大概涨到140-150万了。
出政策之后120万总卖得掉的。安心。
已后商住项目不被允许了。但是已经有房产证的不受影响。
我买的那个房，市场价已经140万了。
这么多人说了一堆也劝不醒楼主，楼主自己住得舒服就好，80万是很难脱手拿回来了，即使要拿回来估计也要打个八折.....
- 关注低风险收益
上海严格整治类住宅，怎么看都觉得是在保护高房价。不过买了类住宅的人就惨了
怎么我买的说的也是商住楼，我的按揭贷款是30年，也没听说只能按揭10年的情况，物业费1.4每平米，电费0.55一度，暖气跟水费以及天然气价格也跟住宅一样
楼主估计悔死了。去年同样钱买住宅的话，现在发死了
楼主，听说“上海闵行、嘉定两区试点整治“类住宅”项目”，这个对商住房有影响吗？
- 投资新手
商住楼的交易费用确实很高。很难获取增值收益。
不过现在也不急了，出租的效率很高，基本没有空置，租金收益5%左右，感觉长期拿着跟大蓝筹感觉差不多，还有一点增值收益。
在住宅火爆的年景，商住绝对是鸡肋，但如果住宅高位横盘，不知道会不会有所改观？
涨知识了，谢谢分享
不能落户没学位，商业用水电管理费贵，没小区容没绿化，容积率低公摊大，贷款10年基准上浮1.1倍(其它房子85折30年，这差距），40年产权交易手续费贵。
卖得便宜不是没道理的。不要抱着捡了便宜了心态买就行
看了下链家，一年时间，手上那套房子从80到140-150万了。当然旁边的小区的房子从300万到400多万。
说明，商住楼和居民楼的价差到了一定幅度后，商务楼的涨幅应该接近居民楼。价差不会无限的扩大。当然，考虑税费等问题，可能还是买居民楼收益率更高。但商住不限购。
另外，看了下租金还是3000多元，没有明显的涨幅。ROE从5%，跌倒了3%。如果是现在这个价的话，我宁愿租房了。
另外，感觉搜房是要完完的节奏了。做为一个广告商，房源的数量竟然远低于链家。并且，搜房网上的照片都是假的，但是链家的房子竟然多数给了视频。搜房想做而没做到的事，链家做到了。
- 80后IT男
买个大户型商住楼+再在附近买个小户型学区老公房，整体价值就完善了.haha
- 低风险投资
商住楼的价格，是未来租金的折现；普通住宅的价值，是未来租金的折现＋配套设施＋户口制度等价值的体现。
层高一般4.5m+。因为5m以上，就算二层了，偷不到容积率了。
我简单算过，多出来的费用的折现相当于10-20万。所以，对于一线以外的城市，商住没意义。省下的钱，差不多就是水电煤，物业多出来的折现。房型，居住环境还差。
但对于现在的魔都，区别就是一个已经过上了有房无贷的生活，另一个是每月还贷1万多+，还30年。
这种复式LOFT 层高多少？本地的 层高2.6都不到 怎么自住
物业费奇高、电梯故障率奇高、邻居稀奇古怪，一早一晚电梯通勤困难（大多数都是办公用，要和小公司上下班的职员一起挤楼梯）。
商住楼投资历来是房地产投资的大坑。无论是一线还是二线三四线，同地段商住楼价格也就是住宅的一半左右。我所在的二线城市，海景地铁学区可落户市政府边加购物中心，不到一万二即可拥有。马路对面住宅小区在两万五以上。而且价格越卖越低:09年出手的，现在仅就价格而言没得赚。除了房租超高、租售比超高（年化稳定在5左右）外，简直一无是处。如果拿来长期（十年以上）收息，绝对没话讲。如果不考虑舒适度自住无所谓，如改善出售非常困难且亏本可能性极大。类似楼盘我从08年开始观察成交情况，二次出售获利的几乎没有。
住宅的土地使用权届满时自动续期的，商住用地就呵呵了~
另外，商住楼的公用事业收费比住宅贵
- 不下注不知道输赢
楼主买的户型层高多少？商住楼的LOFT户型很多层高不够，一层客厅还好，楼上卧室由于层高不够感觉住着非常压抑，如果自住我是接受不了。比较过后，现在买的房子是标准板楼，层高合适南北通透。再有就是居住环境明显商住楼不如小区住宅舒服，我的看法出租可以，自住不大好。
我这个是自住，无所谓。只是说我是按5%的租金收益率决定是否买房。虽然做投资的收益更高，但毕竟买房后，消除了房价和租金上涨的不确定性，而且可以随心所欲的买家电，租房是不行的，这个也有额外的价值。即使房价下跌也无所谓。反正一线租金下跌的空间和人均收入有关，和房价关系不大，跌不了多少。而且，毕竟也只是总资产的一小部分。
但如果是1.5%的收益率，那我还是租得了。。。
年轻人啊，不炒房子涨的话，直接租就好了。看不清涨跌的话，买房等于额外承担一个资产负债表大幅波动的风险，没必要。
按照国际经验，95%的人就是趁着年轻来大城市打工，攒一笔钱回家结婚。其它都是多想。
对于楼主来说，就是5%租金收益率能不能保证的问题。房价跌了租金也要跌的。
- 希望各位祝我发财
商住楼政策风险太大，马上营改增了，是不是利好？
年前定意向，今天，终于把房子过户了。商住楼，总价低，涨得少，基本也没人会违约。如果当时签的是住宅，那肯定被违约了。
早上6点排队，据说动用了50多号保安维持秩序。在房产中心，像房子不要钱一样的抢房子，据说每天都要因为排队打架。出来才知道，竟然新政了，所以也算现场见证了历史。税费确实比同样价格的普通住宅高不少。契税，增值税也要高不少，住宅楼5元的印花税，商务楼竟然要收300多，也无怪乎，没人愿意炒商住楼，费用太高了。如果按10年前的标准，可以说hideen fees 多如牛毛，连装个煤气还要7,000元，还要月租60，想当于1万多的利息。但现在说来，都是小钱。
想想隔壁小区差不多使用面积的房子的价格，已经是我买商住楼的3-4倍了。大概商住楼还是魔都正常人能买的起的房子吧。
今天看了篇文章说某单身狗又被限购了，受不了房东赶人，如何如何，连老妈都被动员到上海打工了。说实在的，我实在没想明白，今天被限购，而且又是自主的外地人，为什么要在上海买居民楼。你又不能落户，小孩子上学不能解决，有1/3价格的商住楼不买，偏要去买住宅楼图个啥。
我这几天一直劝父母，留下落户的市中心房子，卖了现在住的房子。去旁边买二套差不多大的商住，一套住，一套出租，再到海南买套房子，可以提高收入，并大大改善生活质量，估计还能留下去美国，欧洲转一圈的钱。按我的理解就是5000点，神创切换到大烂臭，可惜年纪大的人，就是不愿意折腾。
即使是自助，也只适合没有小孩，或小孩已经很大了（15岁以上）的家庭，要不小孩都没法出门在小区里玩，也找不到同龄人玩，这种商住一般也特别嘈杂，喜欢安静或年龄偏大的，就更不适合了。认识的有好几个买了这种的，肠子都悔青了
商住也没赶上这波行情……
楼主 买的哪个小区呀？ 我也想去买一套和楼主 做邻居。
求告知 谢谢
- 低风险投资无止境
最近几年正好在上海买了商住楼，有过和楼主很接近的困惑和思考，哈哈～最后还是买了，魔都内环内商住，价格2万以内。下面分享我关于商住住宅差异以及买商住房的思考：
商住和住宅有一大堆差别，从投资角度看，分为2类：价格类 & 预期类。
价格类：得房率低，物业费贵，税高等一切可以折算成价格的因素。50%的折价，如果说表面价格，是没有意义的，要换算得房率（65%vs80%＋），还原税费（一般差价的近50%，一手和非一手二手房，差价的50%差异是很大的），物业费（通常算上10年的差不多了，不过其实和房价比，真没几个钱）。
考虑价格修正后的商住房价格相对住宅的折价率。
预期类：不能挂户口，没有学区，房型差，没有煤气，40-50年产权，居住氛围差，产权到期后的房产税预期等一切不好折算价格的因素。
其中又可分为，短期可预期因素和长期不确定因素。
短期因素，因人而异，因买房目的而异。同一个因素对有些人价值巨大，对另外一些人可能一文不值。对于一个理性的投资者，确定的短期因素，一样可以折算价值，只是要多一步模型化的工作，这个模块因人而异，就不具体展开了。
长期因素，就像投资时候评估风险咯，把它看清楚，正确对待就好。
由上，可得到商住房相对住宅的真正折价率，外带几个已经认知清楚的风险。
接着，回到房地产投资，考虑对商住和住宅都有影响的因素。我们还要看房地产行业，区域经济和区域城市规划等，综合考虑房地产投资的价值，毕竟大部分人的决策是买房与否，而不是一定要在某区域的住宅和商住楼中挑一个买。
再次，看具体的房子，一是了解房子本身的特点，充分考虑个性化特点对其价值的影响。比如商住楼房型差，但具体到一间可能房型很好；那间房子漏水，而且很难修好等。二十了解卖房者，帮助我们确认一个好的买点，以及直接与交易对手博弈争取更合适的价格。
以上是我买房历程中的一点体会，个人认为上海好地段的低价二手房，是保值和低风险投资的好标的，年化20%可期。但涉及资金体量不小，学习成本较高，操作手续较复杂，最近两年已经长起来一些，投资它还是要慎重。
谁买谁知道，看的很美，实际收益低，需求才是拉高房价的根本原因，商用租也是很麻烦的！都是泪啊
上海的好高中很多都搬郊区了.
郊区的好小学因为人口拥入，生源质量提高变名校了
市中心空心化，好学校招不到好生源逐渐没落了
现在中国也是房产支持学校建设啊.比如一个学校划定附近哪个楼盘是学区就近入读的时候.往往要看楼盘开发商给的钱到位不到位.所以经常出现明明离得学校近.给钱不到位导致不能就近入读的情况.好的学校有一种传承的价值.一般来说.好的学校代表好的师资.文化跟管理.先不说中国富人会不会大量搬到郊区去.但好的学校不会突然去到郊区的.
另外参考东京的话.并不认为有钱人会搬离中心城区的.美国社区文化是完全不同的概念.
- workingpoor
楼主也许对了，因为看多数人都反对。投资就是反人性的。
一般都是贪便宜，觉得划算，过几年就后悔了。
各取所需，商住楼作为住房来说居住品质差，实在买不起住宅可以考虑。
在确实需要自用的前提下，买商用是相对合理的。但是要说赚钱，前景真不好说。所以没有推广意义。
楼主是理性人。上海的房价里一半以上来自公共资源价格，而不是房子自身的使用价值。
但是中国特色也不能不信。你看A股壳公司不败，不败了20多年了。
因为40年使用权,
40年/70年= 打六折, 就这么简单
- 百尺竿头 更进一步
是的，LOFT并非全是商住房，住宅性质的LOFT也很多，有些开发商比较喜欢做LOFT住宅，比如阳光100以及中南的楼盘.....
Loft 并不一定都是商住的，我04年静安买的Loft，就是住宅属性，通煤气，建筑面积只算底层的。到现在翻了将近7倍了，一直出租，空置期最多一个月，回报率现在在2.5。对于想回避房产税，又想升值，又想有稳定固定收益的，不是很好。
- 向自由投资人努力的70后
我09年在曹安路外环内的地方买过一个商住楼，跟你的情况差不多，13年我卖掉了。当时这笔买卖赚的不多。不过这种投资从保值和抗通胀来说还可以。
无法上杠杆，居住环境差，税费高（增值的大半给国家），就这三点，其他什么涨得慢，那些是果。
- 85后-私人理财师
商住楼是什么东东？才1万多？
我们家手上的6套房子，3套在武汉，算上我刚买的那套，3套在上海。一套在老静安的小房间。户口都落在上面。还有套外环的大房间，父母住。我买的房子离父母较近，两边照顾都方便。内环2万的也不是Loft, 没有钻政策容积率空子的话，也没意思。而且，国外呆过的，确实不喜欢内环内人山人海的情况。现在这样冷冷清清（有一个远点的地下车库，大白天就停了一辆车。虽然，旁边一个住宅小区内，也已经停的车满为患。），相比我爸妈那个天天广场舞污染的小区，我反而比较喜欢。等小孩子几年后要上学了，再去静安受罪吧。
国外的学区房的概念是，房产税支持学校，所以房产税高的地方，学校好。华人往往喜欢住这样的房子。国内正好相反，先有好学校，再有学区的概念。
如果未来的房产税用来支持当地的学校建设。那一个可能出现的情况是，富人忍受不了城市里的污染，堵塞的交通往城市外搬。导致住的郊区可能反而会产生好学校，现在按行政划分的学区，将来也会发生变化。所以说，学区房有潜在的贬值的风险，当然目前看，这还很遥远，完全有击鼓传花的时间。
中国的很多政策比如限购，都是特殊时代（房产大牛市）的特殊措施。我在美国就没见过商住楼和居民住宅房，在贷款上有啥区别，其实美国也不分商住和居住。我不相信，未来几十年这个政策会一直不变。限购，最低贷款不都在变？其实中国的政策变动是最多的，美国的政策改变可能要十年以上，需要议会的批准。中国的很多政策，尤其是小政策说改就改了，只要赵家人都同意就行。比如一或几个赵家人，看中商住楼的巨大估值潜力，大笔买入。然后，到时再改下政策向，美其名曰向市场化靠拢。。。你又能说不可能吗？
每个人的风险癖好不一样。本人的风险癖好很低。担心房产泡沫。但确实又需要买个房子。所以只能考虑商住楼了。我在股市里也没碰过神创，买的都是低估品种，但过去4，5年也没啥大亏损，年化也有30%+的收益，去年也做到了70%+。
- 希望各位祝我发财
我就想问楼主既然有6套房子了，为什么还要搞套外环外的商住。。。内环内的商住低于2W/平米,交通便利环境好的多的是，关键内环内的还能借出去当办公租金不菲
我自己也有类似的投资，内环边上离轻轨车站非常近的全装修loft。2年多前200万买的。现在应该有所升值，当然升值幅度和住宅是没法比。不过作为整个投资组合中的抗通胀配置我觉得还是很好的。
缺点不多说了，上面说的基本都有。但是优点的话也是比较明显的。
1 不限购。
2 物业虽贵一点但是物业公司是个有名的大公司，管理水平还可以的。而且loft按建筑面积收费，实际上并不比相同使用面积的普通住宅贵多少。而且好的物业管理有助于房产保值。
3 水电费等是按商用价格收的，比较贵。也没有燃气的。但是这个租客不在意，我房东当然也不在意。呵呵。
带优质全装修。这点对我来说比较好，因为没有精力再去装修。现在买入住宅的话如果要出租，装修费用和时间成本也必须考虑进去。交通非常便利。上海是个大码头，有不少外来人士有住房需求，这样的房子很好出租的。
最令我印象深刻的是租售比。由于家里的第二套房（给父母住的）需要置换，必须在这个商住楼附近租房过渡一年。把商住楼租出去，付完物业费后正好可以租一套120平米的装修还行景观极好小区环境极佳的大二室给父母住。租进来的房子的市价是商住楼的2倍有余，但租金还略便宜几百块。
综合来说，商住楼不是一个完美的投资标的。但是对一部分人来说还是一个投资分散化的好标的。
这个更加不同意了.楼主是幸存者.买的地方能免费停车还地梯不挤有公园.而实际上很多LOFT都是反着过来.
另外政策上.你说的不能落户.没有学区房.贷款成数低年份低都是弱项.而且相信未来几十年都不会改善.很简单的道理是比如美国也在抢学区房.大家贷款买房就是争那个便宜的贷款利率(一年5%不到哪里找?)
你说神创就对了.3000点买神创还有机会回到3000点.港股2年前就有人说估值便宜开始唱多了.结果现在跌成狗了.我就这样说吧.居民房别人愿意支付溢价购买.钱肯定是最聪明的.
但楼主能找到折价再折价的地方(免费停车.有公园.人少).可以保证不亏钱.但在增值的角度就另外说了.要知道.投资的目的究竟是保值还是增值?每个人考虑不同.
- 百尺竿头 更进一步
有道理，类似黑马和白马（说句实在话，楼市真崩了，都会成死马），呵呵....
- /P/ZH817065
关键是对未来现金流的判断。
买普通住宅投资的人，主要是预期房价的上涨。类似于买成长股。
买商住楼的人，主要是看中房租回报，再加上可能的房租上升和房价上升，更像低市盈率投资。
从投资的角度看，我同意大家的看法，从目前政策的安排下，商住楼的价格肯定不会超过居民楼。
但从房子最核心的角度，住这方面看，商用房的价值并没有差普通住宅楼差太多。这也体现了其租金年回报率比较高。大家确实说了商住楼很多使用上的问题，但是从租金这个角度看，商住楼没有差普通住宅太多。说明，市场认为，商住楼的使用价值并不是很差。最大问题是不能落户，不能贷款等等政策安排。但是大家没发现这个有政策套利的可能吗？
就如同投资中概股一样，中概股在成熟市场的估值，永远不可能有我大神创高，甚至只有神创的1/3。但这并不意味着做中概股会亏钱，事实上做中概赚钱，比做A赚钱简单太多，因为对手盘是老外，不懂中国，凡是中外产生巨大分歧的个股，如被浑水做空的新东方，老外曾经看好的网秦，往往胜利的都是中国人。另外一个好处，比如，你在净现价值买的新浪，你至少不用担心泡沫破裂的风险。或者说熊市里的水电高速股，因为有分红的支持不会跌太多。最后，最近个个都在搞私有化，就是因为，两边价差太大，有人打算进行政策套利。
- 人到中年
50年的商住房还有一个隐性的利好，转成统一70年的可能性。个人认为。
我觉得Loft的房子在避税上，是有政策风险的。因为，从国外的情况看。房产税都是按住房的价值来看的，而不是按个人使用面积来算的。国内的房产税也可能早晚会这样。
其实，现在学区，户口的巨大价值都是有风险。如果房产税来了，而且房产税是用来地方的教育等行政开支。现在的学区的价值将房产税挂钩，会导致学区的变化。现在，户口的价值很高，但随着经济的发展，人口流动的增加。现行的户口制度和社会发展不匹配。10-20年以后是否还会实行现行的户口制度？（想想计划生育制度不就废除了吗）这是个巨大的政策风险。
商住房里很多小公司和租户，不适合自住、常住，所以价格一直比商品房便宜。这和股市一样的，弱者恒弱。
- 70后文科男
商住房由于税费、物业等贵，造成流动性差，所以折价。自住尚可，投资谨慎。
这个和你买什么小区有关吧。
我买的是沿河小区，靠河有绿化带，有座椅，有人钓鱼，离附近一个超大公园也不到1000米。说实在的，中国这么高的人口密度，这么多车一占，小区那点绿化面积，基本相当于没有。原来，我小时候在小区内到处跑，但现在小区内这么多车来车往的，我是不敢让孩子跑的。另外小区的房子也通煤气。loft房子通风原来确实是个问题。但是，现在不一样了，因为PM2.5，所以本来就打算装新风系统，不开窗。晾衣服也是问题，但在国外已经习惯了洗衣烘干机了，好多年没晾过衣服了。现在的层高基本在4.6米+。所以只要不是1.9-2米以上的个子基本没啥问题。其实，个人最喜欢的是，电梯直通免费的地下停车场，很方便。目前小区人也不多，也不用抢电梯。至少没有我原来的一梯二户难。人多有人多的好处。人少有人少的好处。现在一梯二户的房子，基本上没邻居了。既是优点，也是缺点。
- 百尺竿头 更进一步
关于房产税对房屋价值的影响，目前除试点城市上海、重庆外，全国性的房产税征收方案尚未出台（在去库存压力下，估计暂时没戏），将来出台后，有可能对某些房产的价值产生一定影响，比如：如果只对产权房征收，对小产权房继续不管不问，则小产权房的价值有可能提升；如果只对普通住宅征收，对商住房不征收（商住房税负已经够重），则商住房的价值也有可能提升，楼主说不定因此而受益....
- 百尺竿头 更进一步
@gaoqianlan朋友从避税的角度谈了LOFT的投资价值，LOFT在避税方面有一定的优势，主要基于两个前提：一是该地是按面积征收房产税，比如目前上海市的情况；二是该地对LOFT按一层计算建筑面积，需要指出的是，并非所有的城市都是这样，做LOFT实际是开发商“偷”建筑面积的一种手段，通过这种手段偷逃国家大量的税费（税费按建筑面积收取），变相做出更高的容积率，最终结果容易导致人口居住密度过高，舒适性下降（比如@青林散人朋友说的人多电梯不够用），防灾能力特别是防火疏散能力下降（比较失败的案例如济南诚基中心），由鉴于此，目前国内很多城市已经出台规定，对层高超过一定高度的房间（比如5.5M），按两层而不是按投影面积计算建筑面积，这样的城市LOFT基本就没戏了....
大家把投资价值讨论的差不多了，我就谈谈使用价值。我们小区离地铁一站路，地铁正上方就有loft形式的商住楼，单层的单价跟我们小区差不多。但为什么没买呢，主要考虑居住的感受：
1. loft的格局基本上都是一整排的筒子间，也就是进门是厨房和厕所，走到底是厅，楼上是房间。这个格局基本上进门的位置为了通风会有一个窗，私密性太差。而且-厨房基本只配一个电磁炉，也就煮煮方便面烧烧水的用途。
2.卧室在楼上，上上下下都得靠楼梯，对老人小孩很不方便。尤其是有的loft受到层高限制，楼上卧室高度对个子高的人还得弯腰才能站立，居住体验太差。
3.基本没有小区绿地，人员成分复杂。而且单栋建筑里面住了太多人，早晚高峰都得抢电梯。远远看就像个大牢房，一个个单间到了早上就开始放风，晚上再关进去。
综上，如果是年轻的夫妻限于房价压力可能会先买了商住过渡两年。等到有孩子，也需要老人过来照顾的时候，只要经济允许基本都会考虑换个正常的两居室。所以商住的使用价值事实上远没有看上去那么好，买了只能住两三年，卖出去也不涨，为什么不租一个过度一下算了？
只考虑自住？直接租房子不行吗
买了十几年房子了，从1993年开始买起，一年至少一套， 现在细算下来，买的商用房子（店铺，写字楼，公寓）都是很花不来的， 买的住宅都赚了大把钱 。 血的教训！
还有一个题内的题外话，各位怎么看Loft这种产品，尤其是小户型的Loft，纯粹从投资的角度来看。（自住的话我觉得国内好像不太认，虽然这在国外很时髦。）产证上没有的这一部分使用面积，最后在价格上的体现，在房价上涨的趋势下，和周边物业比是占便宜还是吃亏？
在限购以及收房产税的情况下，这种产品，尤其是内环内的小面积loft，是否应该是稀缺抢手货？毕竟如果我内环内购入一个50平的loft，实际得到70平的使用面积，按照超过人均60平收房产税，三口之家180平的标准，那还可以在中外环再买个130平大房不踩线，或再买两套，一套50平，一套80平，这里面如果有一套又是loft，80平的loft也足够三口之家自住了。所以杠杆上去了，还可以绕开房产税，不是很好的一个产品？
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