融创中国“买买买”背后的市场逻辑
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14:41来源：上海证券报作者：张锐
融创愿以如此之高的财务杠杆展开声势浩大的并购，隐藏着极富深意的战略图谋，那就是在稀缺的土地资源变得越来越贵及竞拍成本会越来越高的趋势下，通过并购能以相对较低的成本曲线拿地。随着“租购同权”新住宅模式逐步推开，融创的商业模式还能延续吗？
距离动用631.7亿元巨额资本买下万达集团13个文旅项目和76个酒店项目仅月余，孙宏斌挂帅的融创中国日前又大口吃进广东广弘房地产有限公司50%股权，有关融创参与天津国有房地产企业天津房地产集团混改的消息也传得沸沸扬扬。虽然天房集团已回应称相关传闻不实，但却难以冲淡融创中国在市场上大举“买买买”的生猛形象。
自从与绿地和佳兆业两家公司股权失之交臂后，融创中国频繁在二级市场扫货。前年，融创先后在上海、武汉等地发起了4起并购，投入资金规模共计50多亿元。去年又针对联想融科智地、金科地产等16家企业的股权展开程度不同的收购交易，耗资达595亿。今年以来，除斥资150亿元入股乐视这一非核心资产外，还先后吃进北京链家、金科股份、天津博联等企业的股份，加上收购万达标的所用资金，前7个月融创运作股权并购业务的耗资规模至少达1200亿，分别为前年的24倍与去年的2倍。
与此同时，融创还在土地招拍挂市场下重注，仅去年就成功参与了30次土地交易竞拍，耗资567亿元。而照孙宏斌的说法，去年10月融创就停止了土地竞拍业务，即便如此，两年多来融创通过并购与竞拍所投入的资金突破了2000亿元。值得注意的是，除了作为上市公司的融创中国亲自出马主持和参与各项资本与资产运作项目外，其旗下的融创房地产集团及子公司也纷纷参与并购与竞拍业务，可谓大兵团作战，规模出击。
在完成入股乐视后，孙宏斌曾对外宣称融创账面自有资金为600亿元，而在与万达签约前夕，也许是基于上半年不错的销售进账，孙宏斌又强调融创自有资金增至900亿元。不过，由于包括银行贷款的担保资金及预售物业所得的部分资金在性质上为受限资金，规模约200亿元左右，因此融创实际可灵活支配的自有资金约700亿元。对比上半年1200亿元的并购资金支出，存在约500亿元的资金缺口。这也就是说，在使用自有资金的同时，融创必须要从外部融资。
观察发现，除了目前从银行获得了300多亿元的授信外，融创还通过港交所、上交所及深交所多次发行公司债直接融资，同时依靠、等渠道取得借款。另外，融创中国不久前还将所持有的乐视网全部股权抵押融资。至去年底，融创中国总负债达2577亿元，净负债率从前一年度的75.9%升至121.5%。若将100亿元永续债归至债务栏目，则融创净负债率高达208%。结合今年以来在并购市场上巨量的资金投放，这种负债状况不会有沉降性改善，相反，负债敞口还可能进一步加大。
为什么融创情愿以如此之高的财务杠杆展开声势浩大的并购？在取得企业股权的背后隐藏着极富深意的战略图谋，那就是在稀缺的土地资源变得越来越贵、竞拍成本越来越高的趋势下，通过并购能以相对较低的成本曲线拿地。简单梳理便可发现，入股直至控制乐视，融创获得了2.5万亩土地；买下万达文旅项目，融创将面积为4.34万亩的土地收入囊中。统计表明，仅今年以来的8起收购，融创就获得了7万余亩的土地增量。去年底，融创的土地储备规模才10.93万亩，但到了今年7月底就放量递增到17.93万亩，其中新增的土地中只有1185.74亩从招拍挂市场所取得，其余均是通过并购所获，占比超过98%。
厚实的土地储备，无疑为融创的项目输出提供了坚实的后盾。初步估计，光今年通过并购获得的土地就相当于6708万平方米的项目总建筑面积，其中可售面积达5515万平方米，如果加上截至去年底的存货，融创存货总量接近1.4亿平方米。融创的销售也格外强劲，继去年突破千亿销售大关后，今年前7个月销售总量达到1338.3亿元，同比增长98%。这也就说明，融创具有较强的存货变现能力，如果这种情形能持续，今年就能较地实现孙宏斌预定的2100亿元销售目标。
长远看，我国房地产行业的集中度将越来越高，在目前约10万亿的销售规模中，前100名占比为40%多。而据专家预测，未来5至10年前100名房企市场份额会提至70%至80%。由此可以断定，未来我国房地产行业将会在并购力量驱动下产生鲜明的资产聚集效应，收购与兼并将成行业主流。而融创持续的并购已支撑其垒成了超过2000亿元的资产规模，10年扩身30倍。孙宏斌的目标是，未来5至10年将融创规模做到8000亿。由此，融创在并购市场全面出击的基本动力已经很清晰了。
当然，鉴于14年前孙宏斌曾因急躁冒进倒在了“顺驰悲剧”下，公众也就难免不为融创今日的大尺度并购多了一份担忧。对融创来说，必要的风险管理这根神经一刻也不容松懈。毕竟，流动性格外宽松的时代已一去不返，市场融资成本会越来越高，“去杠杆”可能成为较长时期的金融政策取向。基于财务存量杠杆已较高，融创未来的融资行为是否会受到来自监管层的约束，这从不久前融创百亿规模的公司债被终止发行也多少能管窥一斑。更为重要的是，融创眼下推行的总资产周转率、存货周转率及净资产周转率这一商业模式，与顺驰时代的快速拿地、火速开工、全速销售与闪电回款的基本打法在性质并无太大区别，而两者的成败最终都由需求端来决定。在限售、限购及提高首付款等房地产调控政策不断升级加码的大趋势下，伴随着“租购同权”新住宅模式的逐步推开，融创的销售会受到怎样的影响，以及由此是否会影响到其商业模式的延续，只有时间才能作答了。
(作者系中国市场学会理事、经济学教授)
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本周热销基金融创中国大举“买买买”背后 它的钱从哪里来的？|融创中国|房地产|股权_新浪财经_新浪网
　　来源：新京报&公司秘闻
　　原标题：融创“钱技”
　　?今日早间，在港上市的宣布临时停牌，以待公布一项重大收购事项。而后大连万达集团在官网公告，拟以295.75亿元将13个文旅项目的91%股权转让给融创。此外，融创房地产以335.95亿元收购万达76个酒店，合计金额631亿元。
　　大连万达集团官网披露的万达商业、融创中国联合公告称，双方于日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。
　　从今年初150亿元注资乐视，到现在630亿元接盘万达项目，孙宏斌旗下的融创中国给予外界“财大气粗”的感觉。据公司秘闻统计，2016年至今，融创中国对外并购耗资已逾1300亿元。
　　公司秘闻（微信ID：high3c）注意到，截至当下，在香港上市的融创中国市值577亿港元；2016财年实现营收353亿元，净利润29.4亿元。
　　那么，问题来了，融创中国大举“买买买”背后，它的钱从哪里来的？
　　文|新京报记者 李春平 尹聪
　　融创账上有多少钱？
　　大连万达集团官网披露的万达商业、融创中国联合公告称，双方于日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。
　　协议规定，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款；融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店；双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。
　　上述两笔收购合计金额达到631.7亿元，创下融创一次性收购资产金额新高。根据融创中国2016年年报，截至2016年年底，其账面上货币资金余额为达到约698.13亿元。
　　今日午间，财新网报道称，孙宏斌表示，与万达交易涉及资金完全来自融创自有资金，截止日，公司账上还有900多亿元现金。
　　融创房地产集团是融创中国旗下重要的子公司之一，其承担了不少房地产项目的开发。2016年，融创房地产集团实现房地产销售收入248.9亿元。有评级报告显示，截至去年底，融创房地产集团的货币现金额为565.96亿元。
　　融创房地产集团的货币资金主要有几部分构成：售房资金回笼、借款收到的现金等。而在货币资金中，又有一部分为受限货币资金，即不能随时用于支付的资金。
　　以融创房地产集团为例，2016年，其565.96亿元的货币资金中，受限货币资金为112.93亿元，主要由贷款保证金、销售监管资金、按揭保证金和银行承兑汇票保证金等。
　　再如上市公司融创中国，截至2016年底，融创中国698亿元的货币资金中，受限制资金为177.27亿元，其中银行贷款的担保资金124.55亿元，预售物业所得限制资金50.75亿元。
　　根据上述比例，截至去年底，受限货币资金占到融创房地产集团货币资金的比例约为20%，占融创中国货币资金的比例在25%左右。
　　如果按上述比例推算，孙宏斌所称今年上半年融创中国还有900多亿现金，其中受限资金约在180亿-225亿元规模之间。扣除上述资金后，仍有货币资金范围在675亿元至720亿元之间，足以覆盖本次630亿元的对价。
　　但根据上述结果，融创用自有资金支付完成后，基本相当于消耗了手中大部分的“弹药”。
　　去年至今融创并购支出已超1355亿元
　　2010年赴港上市之初，融创中国全年的销售额仅有83.34亿元。2016年底，这一数据变为1506亿元，6年间暴涨17倍。7月5日，融创中国公布半年销售业绩，上半年实现合同销售金额1118.4亿元，完成2100亿元年度目标的53%。
　　融创规模膨胀的法宝就是“买买买”。如去年以138亿元收购旗下地产公司获得的42个物业项目，总建筑面积约1801万平方米，可售建筑面积约730万平米。
　　诸如此类的收购，在这两年融创的发展过程中并不少。融创中国在2016年年报中披露，2016年至今年3月，公司共对外发起16笔收购，涉及资金595亿元。
　　16起并购中，除上述的138亿元接盘联想控股地产全部业务，还有斥资超60亿元争夺金科股份控股权，26亿元入股链家等。
　　在今年5月12日，融创中国再以102.54亿元，收购天津星耀80%股权及债权。5月31日，融创中国附属公司21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。
　　如果加上此次632亿元收购万达项目，一年半时间，融创对外并购的开支已经高达1355亿元。
　　这还不包括融创自身拿地的资本开支。有媒体报道，融创在2016年土地购置上的各种投入超过1000亿，而2015年这一数字仅为约300亿。
　　今年1月，融创中国150亿元入股乐视系公司。在中诚信对融创房地产公司债券的跟踪评级报告中，中诚信便直言，投资乐视导致融创集团负债水平承压，而投资涉及的业务领域与融创集团主营业务差异较大，未来乐视相关业务的发展情况以及双方合作情况均存一定不确定性。
　　4个月内融创房地产新增借款370亿
　　不断的“买买买”，孙宏斌的钱从哪里来？剖析融创中国旗下的融创房地产集团，可以提供一个解读融创“钱从何来”的视角。
　　作为融创房地产公司债托管人，其提供的托管报告显示，截至2016 年 12 月末，融创房地产总资产余额为 2669.63亿元，较 2015 年末增加 1767.28亿元，增长195.85%。
　　现金流方面，2016 年融创房地产经营活动产生的现金流量净流入较 2015 年减少 47.47亿元；但投资活动产生的现金流量净流出较 2015 年增加 269.67亿元，净流出368.2亿元。
　　报告中称，投资活动产生的现金净流量的波动主要是因为融创房地产在2016 年继续布局一线、环一线和核心二线城市进行的房地产项目收购所致。
　　筹资活动上，2016年融创房地产筹资活动产生的现金流量净流入较 2015 年增加 577.67亿元，筹资净流入634.14亿元，主要是由于2016 年公司通过直接融资的方式，在上交所和深交所非公开发行7笔共计 190亿元的公司债券。
　　同时，为了迅速扩大规模，融创房地产借款净增量较前一年增加460.03亿元。
　　的托管报告显示，截至2016末，融创房地产地净资产354.67 亿元，借款余额921.31亿元。截至今年4月30日，融创房地产借款余额 1291.90 亿元，累计新增借款金额 370.59 亿元，占净资产的104.49%。
　　在融创房地产2016年公司债跟踪评级报告中，融创房地产于2015年发行了一笔5年期60亿元的公司债，扣除发行费用后的 47.3 亿元用于偿还金融机构借款，剩余部分用于补充公司营运资金。
　　在偿还金融机构借款明细中，银行是主要的借款方。如上海银行、、光大银行、，均有过借款给融创及其下属企业。
　　评级报告显示，截至去年底，融创房地产集团共有账面价值743.35亿元的地产存货项目，用于了对银行借款的抵押。
　　公开报告显示，截至2016年底，融创中国共取得银行授信 820 亿元，尚有 560&亿元授信额度未使用。在非即期借贷中，融创中国有抵押的银行借款311.78亿元。
　　向融创房地产借款的金融机构除传统的银行外，信托是另一主要渠道。如在融创房地产的还款计划中，大业信托、华润深国投信托、平安信托在列，涉及借款11.8亿元。
　　从信托处获得资金，是融创早已习惯的方式。早在2001年，融创中国下属的重庆融创尚峰置业有限公司、北京融创基业地产有限公司，便尝试以增资扩股方式各自引入6亿元信托资金。
　　今年以来，便先后有荣享22号（融创团泊湖）信托、融创深圳债权投资信托、安泉109号融创申城信托、融创盈润股权投资计划先后成立发行，合计规模在30亿元左右，这些信托资金使用方，均为融创系公司。
　　公司债券也是融创融资的渠道。融创房地产披露的情况显示，截至今年6月底，仅其与控股子公司便对外发行了合计250亿元的债券；融创中国则成功发行了225亿元低成本境內公司债及ABS（资产证券化）。
　　2016年年报显示，截至去年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%；就在前一年，这一总负债额为960.89亿元，净负债率75.9%从2015年到2016年年底，融创中国借贷总额增加了710.45亿，达到1128.44亿。
　　融创房地产集团2016年公司债受托管理事务显示，截至2016年底，公司负债总额为2314.97亿元，一年增长1666.4亿元。
　　同期，融创房地产集团总资产为2669.6亿元，资产负债率为86.71%。此前的2015年，该数据为71.87%。
责任编辑：张海营买入融创的理由：低估而非回购_融创中国(hk01918)股吧_东方财富网股吧
买入融创的理由：低估而非回购
碧桂园百分之91，融创百分之149.这个是增长，融创除了收购绿城，佳兆业，雨润的时候占有了资金而没迅速增长外，其他年份的增速基本都是神一般的存在。布局也是非常合理，不过每次拿地王股价都跌，拿农展馆跌，收购盛世滨江跌，收购雨润更是跌的一塌糊涂，其他企业涨了百分之20，融创因为收购雨润反而跌了百分之20，然后后来收购失败补涨了百分之10，但是依然落后内房的普遍表现。如果说融创从最高点10元多，到现在腰斩的价格还算是跌幅不够，或者说在跌幅高于同行的情况下，权益销售额百分之149，远远跑赢了同行。在今年土地非常火爆的情况下，布局了全国的市场，而且基本都是核心城市。& &&正如，今年我不看好深圳一样，我认为明年的深圳一定会很冷，不排除价格下跌。同样碧桂园也是如此，在三四线火爆的情况下（价格没涨，量起来了）。碧桂园可以两条腿走路。然而，三四线我觉得下半年就会变冷，碧桂园只有一条腿，因此我认为，融创的权益销售额不但上半年跑赢碧桂园，而且全年依然跑赢碧桂园。& &&关于碧桂园，大概在07左右就开始关注，虽然在你眼力是不懂，但是也确认看了他的一些项目。所以我也详细了说了我自己认为的情况。不知这下半句不懂乱说，有什么地方乱的？又不知道老兄在很多家地产中报出来的时候，都跟帖，销售不如碧桂园是不是乱说？是不是我上次告诉你碧桂园权益销售额百分之90多，融创百分之149你有一些心里不舒服了？& &&任何一家回购的公司，其价格因为有回购的因素在内了，换一句话来说，因为强大的买盘，估值已经高于同行了，我相信融创应该不会回购，如果回购，融创的价格也不会低于7元。& &&&&我和大部分融创的投资者一样，我们购买融创的原因是低估，是因为经过10年左右的市场分析，和成本推测，从而得到未来三年融创的净利润可以达到目前的市值。因为地产的投资者如果推测结算结构，应该知道今年销售出去的产品，结算出来净利润已经非常不错了。融创在收购绿城之前保持了百分之20的净利润。同样在消化绿城项目之后，也应该会稳定在百分之10的净利润以上，当然百分之20是不敢想的了。& &&我购买股票的原因是低估，而不是回购。
走的一泡屎一样的股你谈什么价值，垃圾就是垃圾，做空才是真道理，做多我亏了钱，空单反赚回来了，结论，这就是一泡屎，和雅居乐恒大等比较，看看分红大幅度低于人家，还要拖到八月多，重要的事再说一遍，这是一泡屎，别谈价值
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资本市场锚定龙头内房股 融创中国一年上涨超过300%
　　中国经济网北京7月28日讯 7月27日一早，内房股板块就呈现大涨状态。其中，刚刚完成万达文旅项目收购、配售的融创中国在早晨最早冲高至20.20港元，涨幅超过9%，领涨整个内房股板块。　　截至收盘时，融创中国收盘价为20.8元，涨幅超过7%。　　就在7月25日，融创刚刚完成了一笔2017年整个香港资本市场最大规模的新股配售。显示，融创以 18.33 元港币/股（前一天收盘折价8.8%）的价格，发行新股 2.2 亿股，获得股权融资 40.3 亿元港币，主要目的为优化资本结构，可降低净负债率超过30个百分点，股东权益将显著提升。　　在经历了7月25日新股配售的正常股价回调后，融创在此后两天迎来了股价的持续上涨，26、27两天上涨幅度分别达到4.19%、7.33%，充分反映了资本市场对于融创未来发展和盈利的看好。　　业内人士称，内房股整体被低估的事实近一年来受到资本市场的关注，考虑到下半年才是房企结算的旺季，投资人纷纷看好融创、恒大、等重点内房股下半年表现――而这几家内房股，对比其业绩和资产，目前仍处于被低估状态，“值得下手”。　　被低估的潜力内房股　　近一年来，融创因均衡的城市布局、行业前三的土地储备数量和质量、广为认可的并购声誉、连续多年业绩的快速增长等亮点，让资本市场的认可度不断提升，股价持续上涨。近一年来，融创从4.96港元到如今的20.8港元，整体涨幅超过300%。　　即便经过7月26日由于新股配售带来的惯例股价回调，融创在第二天立刻迎来股价回升，再度持续近一年来的上涨势头，充分证明新股配售获得热捧，也证明了市场对融创未来发展空间和潜力的高度认可。　　此前，融创中国把握住了2016年行业历史机遇，完成了一线、二线及环一线的优势城市布局。截至目前，融创有超过9600万平米的土地储备，加上新近收购万达文旅的13项目的土地储备，土地储备已经超过1.5亿平米，进入行业前三。按照公开信息，融创2016年销售均价达到20000元/平米，保守计算货值超过2万亿。　　而7月25日完成的股权融资，极大地改善了融创的杠杆水平。机构分析称，融创在此之后，优势更加全面：均衡的城市布局、行业前三且高质量的土地储备、无可争辩的把握行业周期能力和拿地能力、并购品牌、产品品质和溢价能力，在加上此次通过配售获得支持其更加稳健发展的长期资本，融创将如虎添翼。　　因此，从融创中国所具备的土地、资产、能力优势来看，资本市场当前给予融创的价格仍相对低。花旗银行称，考虑到融创中国收购的万达文旅资产和上半年新的土地购买情况，将融创的目标价从年初13.5港币调整至23.75港币，同时表示中长期看好融创。作为极具潜力的内房股，融创也因此受到了投资者的追捧。　　拿地能力是穿越周期的关键　　近年来，融创把握行业周期和并购能力获得市场广泛认可。虽然每次“并购”动作都让舆论过度关注，但事后证明，这些并购都前瞻性决策，给融创带来了巨大发展机遇。　　进入2016年11月，融创便认为土地越来越贵、风险越来越大，开始在土地公开市场上收缩展现，甚至大大低于一些普遍认为以谨慎著称的同行公司。据中国指数研究院统计信息显示，融创中国在2017年上半年获取土地支出，在全国房企中仅位列27名。　　单位：亿元、万平米2017年1-6月全国企业土地成交金额TOP30排名企业成交总价建筑面积排名企业成交总价建筑面积1碧桂园828213316金地集团1972922保利地产724104617旭辉集团1811993龙湖地产60947818中南置地1783164万科59876719世茂房地产1511425中国恒大535169620美的地产1442726中海地产51849621荣盛发展1434427首开股份49120022金科股份1403248华润置地38054023融信中国1381179中国金茂32820824中粮置地1355210招商蛇口28018925祥生地产13229111新城控股25962526复地集团13010012远洋集团22521227融创中国12525713绿城中国21914428正荣地产12416914中梁地产20158429金辉集团12112715华侨城19918130富力地产119405　　表:2017年全国房地产企业土地成交金额Top30　　但这并不意味着融创没有获得土地能力，恰恰相反，融创避开高溢价的公开土地市场，运用并购使自己的土地储备超过1.5亿平米，进入行业前三。　　一位投资者在雪球上总结：融创并购获取土地的能力，是他最看好融创的关键原因。　　2017年的土地成交显示，在大部分城市，土地竞拍基本上都是溢价100%以上拿地，土地越来越贵，甚至连安庆、三水、巢湖这些四五线城市，楼面地价也要达到4000元/平米。　　反过来看融创，刚刚完成的万达13个文旅项目的收购，其中包含近5000万平方米的可售面积，并且都是位于一二线热点城市的土地，即便加上项目本身负担的贷款，楼面均价也才1200元/平米。相比之下，如果这些土地要在公开市场获取，以均价8000元/平米计算，也需要4000亿的成本，并且要耗费大量的人力物力。　　强大的并购能力，正是融创在当前形势下生存并快速发展的一张王牌。　　虽然收购万达让融创处于舆论的风口浪尖，部分评级机构对融创的杠杆有所担忧，但资本市场给出真金白银投票，融创股价表现十分抢眼，屡创新高。　　来自花旗的称，融创土地储备的快速增长以及土地质量的提升（既有高利润率的大体量项目，也有低利润率但周转较快的项目，整体更加均衡），将弥补融创短期资本支出的压力。“我们相信融创业绩的高速增长（从2012年至今51%的年复合增长率）主要取决于其对市场的精准判断，而不应该简单地将融创的快速增长和激进、高杠杆联系在一起。”　　尤其是在7月25日的股权融资之后，融创获得了长期资金、有效提升了公司的净资产，极大的降低了杠杆，资本结构得到优化。　　评级机构对于融创并购的担忧也正在改变，对融创持有正面评级的机构越来越多，包括(,)、野村证券、(,)、证券、摩根士丹利、德意志银行在内的多家机构，给予融创“买入”、“增持”评级，长期看好融创未来利润与发展。
（责任编辑：刘芯辰 HN114）
和讯网今天刊登了《资本市场锚定龙头内房股 融创中国一年上涨超过300%》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
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16:49来源：金融界
内房股午后发力，涨幅进一步扩大。截至发稿，融创中国涨6.73％，报29.35港元；中国恒大涨3.38％，报24.45港元；富力地产涨2.93％，报16.88港元；万科企业涨2.87％，报28.65港元。
摩根大通发表研究报告称，融创中国12月15日公布折让12％配股属个别事件，不应被视为对行业的负面影响。该行称，数间内房企业如旭辉控股集团、禹洲地产等配股，板块股价在今年第三季仍然飙升，目前行业市盈率为6.8倍，该行相信出现下一轮配股潮的机会轻微。相反，碧桂园、雅居乐、龙光地产及龙湖地产等则有回购行动。
小摩表示，虽然市场现时正反映内地政策收紧的影响（如2016年第四季情况一样），但在销售表现良好的情况下，相信明年第一季起中型地产商将跑赢预期，首选世茂房地产、碧桂园及万科企业。
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