物业服务存瑕疵 物业费被判酌情减扣-运行费,任某,物业,水泵,瑕疵,水景,损坏,反诉,业主,小区,-上海频道-东方网
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物业服务存瑕疵 物业费被判酌情减扣
　　东方网8月17日消息：业主认为物业服务不到位，因此拖欠两年多的物业费，结果被物业起诉。业主抗辩，除瑕疵物业服务外，小区内无电梯和水泵等设备，物业不应收取房屋设备运行费，反诉要求将其已上交的该部分费用退还。法院审理后认为，物业服务存在瑕疵，判决物业费用应酌情扣减；设备运行费包含在双方约定的物业费用中，且是针对整个小区共用设施设备的运行收取，而非针对某位业主收取，无需退还。　　任某2005年买下徐泾一套联排别墅，入住后两年发现小区物业管理存在问题：水景系统大部分损坏瘫痪，无法启动；泳池设备设施瘫痪，网球场配电箱、灯架也损坏了；景观凉亭、围墙竹排多处损坏等等。任某从2008年1月起开始拒交物业费。甲物业公司多次催促无济于事。　　日，小区打算换一家物业公司，乙物业公司便接替了甲物业公司开始对该小区进行物业管理。面对拖欠物业费的任某，乙物业公司也曾几次发出挂号信催促，始终无果，无奈只好诉至法院，要求任某夫妻缴纳自2008年1月至2010年4月的物业费共计11958元。　　任某夫妻认为，他们拒交物业费情有可原，因为物业没有按照合同的约定提供相应服务，存在严重的服务瑕疵，比如共有部位、共用设施设备遭受损坏、失窃，监控系统、红外线报警、三方通话、水景景观、游泳池等功能丧失。作为业主，没有享受物业合同约定的相应服务。　　他们同时认为，物业管理费中的设备运行费是指高层的电梯及水泵，其购买的房屋并没有电梯及水泵，因此不应该承担设备运行费，于是反诉要求物业公司退还2005年5月至2007年12月的房屋设备运行费3417元。
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物业服务存瑕疵 物业费被判酌情减扣
日 07:23 来源:解放网
　　东方网8月17日消息：业主认为物业服务不到位，因此拖欠两年多的物业费，结果被物业起诉。业主抗辩，除瑕疵物业服务外，小区内无电梯和水泵等设备，物业不应收取房屋设备运行费，反诉要求将其已上交的该部分费用退还。法院审理后认为，物业服务存在瑕疵，判决物业费用应酌情扣减；设备运行费包含在双方约定的物业费用中，且是针对整个小区共用设施设备的运行收取，而非针对某位业主收取，无需退还。　　任某2005年买下徐泾一套联排别墅，入住后两年发现小区物业管理存在问题：水景系统大部分损坏瘫痪，无法启动；泳池设备设施瘫痪，网球场配电箱、灯架也损坏了；景观凉亭、围墙竹排多处损坏等等。任某从2008年1月起开始拒交物业费。甲物业公司多次催促无济于事。　　日，小区打算换一家物业公司，乙物业公司便接替了甲物业公司开始对该小区进行物业管理。面对拖欠物业费的任某，乙物业公司也曾几次发出挂号信催促，始终无果，无奈只好诉至法院，要求任某夫妻缴纳自2008年1月至2010年4月的物业费共计11958元。　　任某夫妻认为，他们拒交物业费情有可原，因为物业没有按照合同的约定提供相应服务，存在严重的服务瑕疵，比如共有部位、共用设施设备遭受损坏、失窃，监控系统、红外线报警、三方通话、水景景观、游泳池等功能丧失。作为业主，没有享受物业合同约定的相应服务。　　他们同时认为，物业管理费中的设备运行费是指高层的电梯及水泵，其购买的房屋并没有电梯及水泵，因此不应该承担设备运行费，于是反诉要求物业公司退还2005年5月至2007年12月的房屋设备运行费3417元。新疆库尔勒市广油水景舫小区停水啦-ZAKER新闻
部分住户拖欠物业费，小区欠水费被停水" 缴费业主权益如何保障？"因物业公司服务不到位，部分住户拖欠物业费 30 余万元，物业公司未向自来水公司缴水费，自来水公司对小区实行停水处理。7 月 27 日，库尔勒市广油水景舫小区住户王先生反映，他们小区 7 月 25 日 17 时许就停水了，没水的日子很难过，洗澡去亲戚家，吃饭在外面凑合……" 要停水也该停没缴水费的业主，我们按时缴了物业费，却用不上水，我们的权益该如何保障？" 王先生说。当日，记者在该小区看到，物业办公室门口张贴了库尔勒银泉供水有限公司 7 月 19 日下发的停水通知：由于该小区未按时缴纳水费，现已欠费 2 个月，共 5058 元。如果 7 月 25 日未缴清水费，将做停水处理。该小区业委会主任靳喜林说，小区物业服务不到位，小区设施建设不到位，住户安全无保障，一个月内 18 辆车玻璃被砸，小区绿化带的花草树木都干枯了，电梯常出故障……业委会与物业、社区、街道等部门协调，希望物业对存在的问题进行整改。负责该小区物业管理的库尔勒城建物业发展有限责任公司广油水景舫物业工作人员说，该小区共有 529 户，已入住 300 余户，其中半年以上未缴费的有 168 户，小区住户共欠费 30 余万元。部分住户长期拖欠物业费，物业一直在垫付。库尔勒银泉供水有限公司营销部副主任殷建华说，7 月 27 日 11 时许，新城街道出面协调，给未缴费的住户做工作，3 日内由物业将所欠水费结清。27 日 12 时许，该小区已恢复供水。（巴音郭楞日报 李科 尹桂芳）责任编辑：半夏
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澳洲丽园小区树木被截枝 物业要道歉并补绿增绿
来源：南宁晚报
俗话说“大树底下好乘凉”，可是青山路澳洲丽园小区居民暂时却享受不到这片片绿荫了。昨日，备受市民关注的“澳洲丽园小区树木过度修剪事件”又有新进展。
南宁晚报记者 凌剑伊 文/图 通讯员 赵坤& 俗话说“大树底下好乘凉”，可是青山路澳洲丽园小区居民暂时却享受不到这片片绿荫了。昨日，备受市民关注的“澳洲丽园小区树木过度修剪事件”又有新进展。南宁市林业和园林局（以下简称市林园局）针对该事件向媒体进行通报。根据通报，该小区物业要向市民和小区业主道歉，物业将进一步征求小区业主的意见，对被修剪区域采取补绿、增绿等措施。据悉，市林园局已经向该小区物业公司下发了整改通知书，要求该物业公司限期整改。
小区物业等三方均有责任 &对相关责任单位全市通报
1月11日，南宁万怡物业服务有限公司澳洲丽园服务中心（以下简称万怡物业公司）聘请南宁市远航花木场，对澳洲丽园小区内绿化树木进行修剪。结果，对小叶榄仁21棵、白玉兰8棵进行过度截顶，只保留约6米左右主杆，修剪人面果树2棵，损害了该小区原有的良好的生态环境。“这些树都是从2000年种上的，现在十几年过去了，树都长了10多米高了。如今砍成这样，不知道还能不能成活。”看到原本郁郁葱葱的绿树成了“光杆”，小区业主心疼极了。
事件发生后，市林园局于1月11日、14日派出执法人员和工作组到现场调查和督办。14日下午，市林园局局长蓝岚组织召开专题会议。会议指出，此次修剪事件中，万怡物业公司虽然事先有公示，并到青秀区园林主管部门办理了修剪许可手续，但工作中对生态环境保护意识不强，未能制定详细的树木修剪方案，管理不到位，给小区生态环境造成了严重的损害，负主要责任。南宁市远航花木场未完全按照园林树木修剪规范进行，修剪方式简单粗放，负次要责任。青秀区园林主管部门虽及时制止施工单位继续修剪，但指导不到位，负监管不力责任。
当天，记者在澳洲丽园小区走访了解到，该物业公司原经理已经被暂停职务，并等候处理意见。根据处理决定，相关部门要求对澳洲丽园小区物业管理公司进行约谈，责成物业管理公司通过媒体公开向市民和小区业主道歉；责成物业管理公司在小区内补植黄槐、桂花等绿化树木，弥补因过度修剪造成的绿化景观损失和影响，具体操作由市绿化处派出技术人员现场指导；对实施修剪的南宁市远航花木场进行立案调查处理；对相关责任单位进行全市通报。
小区修剪技术规程属空白 &南宁拟近期出台技术规程
“这些树木长成这样非常不容易，好好的绿化树就这样被‘毁’了。”有小区居民向记者抱怨道。那么，居民眼中的“过度修剪”和“毁绿行为”是否同属一个性质？两者有何区别？
“这属于过度修剪。毁绿行为是没有经过相关部门批准而私自毁坏树木，过度修剪则是事先跟园林部门报告，但在修剪细节方面没有明确如何修剪、修剪多少。简单来说，是想办好事，但好事没办好。”市林园局副局长朱孟春进一步解释道。
小区的树木要修剪，该修多少，如何修？南宁市目前是否有“标准”？“在居住小区修剪技术操作规程方面，目前南宁市仍是空白。”市林园局政策法制科科长韦业英坦言，目前全国范围来说，仅有石家庄和北京有专门的技术规范，但也不是特别详细。广西也曾出台过类似操作规程，但也不是特别详细。
作为几十年的园林绿化专家，韦业英也给出了一些业内指导意见。“小区的绿化树不适宜种植太密，我们建议在被截顶的树木旁边，间隔种植桂花树、黄槐树，因为这几种树木树冠比较茂密，而且很快就能复绿，保证小区的绿化景观。”韦业英还指出，当树龄在七八年时就可以控制高度，保留两至三层的树枝，不让树枝成为居民的安全隐患即可。
那么，澳洲丽园小区被过度修剪的树木是否会移植？相关负责人表示，这些树木不会被移走，而是加强管护。尽管现在是冬季，但小叶榄仁如果养护得当，由于过度截顶而死亡的可能性比较小，开春就能抽出新芽。
据介绍，南宁市进一步加强行业管理，由市林园局制定《南宁市树木修剪、移植技术规范》，组织小区物业公司和相关园林绿化养护企业员工进行培训，加强技术规范指导，避免类似问题再次发生。“各级园林行政主管部门、及其工作人员要充分认识生态环境保护的重要性，从中汲取教训，引以为戒，切实提高工作责任感，履行职责，规范管理。”朱孟春指出，下一步将针对小区的修剪制定出详细方案，从设计到如何修剪；对施工单位进行调查取证，看看其是否有资质，依照相关规定进行严肃处理；要进一步加大园林执法检查力度，严厉查处擅自修剪移植砍伐树木、损毁绿化设施行为，维护好生态园林环境。
另外，进一步畅通信息反映渠道。要求修剪移植砍伐树木单位事先公示详细方案等相关信息，一并公布园林监管部门电话，方便市民发现问题及时反馈意见。南宁市林业和园林局政策法制科电话。
［小记短评］
引以为戒落实责任 杜绝“过度修剪”
青山路澳洲丽园小区树木被“过度修剪”，在市绿化园林部门介入调查和督办后，昨日有了初步定论：小区物业负主要责任，修剪方南宁远航花木场负次要责任，青秀区园林主管部门负监管不力责任。针对此事，南宁市林业和园林局也出具了相关处理决定，并就避免类似问题再次发生完善了有关措施。
本报1月12日率先对此进行报道后，本地多家媒体也相继跟进进行报道。媒体的舆论监督，使事件得到了相关部门的重视。市林业和园林局积极行动、及时介入展开调查和督办，并对此认定因修剪方的过度修剪“给小区生态环境造成了严重损害”。连日来，综合多家媒体报道来看，不管是物业方或者修剪方，还是主管部门，在接受采访时都表示“我们办理了许可证”“我们进行了有关公示”“我们审批了许可证”。是否“一证在手”就像手握“尚方宝剑”，怎么修剪都行？但程序合法、手续齐全并不能确保实施修剪的合理、规范、科学，这恰恰就是问题所在：实施修剪的关键环节，出现了管理真空，以致发生简单粗放修剪事件。
亡羊补牢，犹未为晚。从市林业和园林局就此事的处理决定来看，采取的措施具有可操作性和针对性。我们期待，各相关责任方在各领其责后，能真正承担责任，落实到位；我们期待，各有关责任单位吸取教训，引以为戒，切实提高工作责任感，把这件事作为工作水平和管理水平大提升的一个机会；我们期待，各有关方面能以此事为契机，查摆整改问题，完善举措、加强指导、规范管理，在今后不管是谁、对哪个小区或道路边的树木进行修剪时，都能做到科学化、规范化、专业化，不再有“过度修剪”的问题发生。（记者
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详细内容：
2月14日消息：居住小区绿化是建设“绿色北京”的重要组成部分。目前，北京共有居住小区3626个，占地面积3.3亿m2，其中，绿地面积是1.2亿m2。虽然它仅相当于全市城镇绿地面积的1/50，但它在城市中分布最广，直接影响到人们的生活质量，也是建设“世界城市”的重要条件之一。
经过多年的努力，北京居住小区的环境绿化工作取得了不小的成绩，有不少先进典型和成功经验。但此项工作发展很不平衡，长期积累的问题比较多，有些问题还比较严重。主要表现在：
1.领导缺位、管理不力。从目前的管理体制上看，居住小区绿地规划的审批与验收是由北京城市规划委员会负责，比较侧重于房屋建筑的规划审批与验收。市园林绿化局作为绿化行政主管部门主要职责是制定相应的政策法规，但缺少执法的权利。物业服务企业则认为自己不是绿化管理的专门机构，只是代替业主或开发商对绿地进行养护与管理，能维持现状就不错。
2.设计理念脱离实际。不顾居住小区人口多、住房密集的特点，以及北京严重缺水的现实，追求过大的水景工程建设，造成建筑尺度失调，空间布局不合理。许多水景工程建成后只使用过一、两次，诺大的“水景”闲置不用，导致小区绿地环境恶化。
3.资金投入不足。现在小区绿化收费一般采用的是1996年制定的标准，即建筑面积每平方米收取0.55元。随着物价的飞涨，支出越来越高，人工费、水费、肥料费、设备费、草地树木更新费等，根本入不敷出。长此下去，势必严重影响居住小区绿化工作的正常进行。
4.技术力量严重缺乏。小区绿化一般采取自管或委托管理的方式。小区物业服务企业普遍缺乏绿化人才；“专业公司”的技术人员一般未达到应有的水平，或者仅有一、两名骨干，由于管理范围过大，顾及不周。目前，不少小区绿地中病虫害比较严重，有些小区树木呈现“小老头”现象，甚至成片缺株死亡；草坪“斑秃”，甚至成块、成片死亡，极大影响整体景观效果。
5.植物配置不合理。植物景观特色不明确，千篇一律的树种，单调雷同的色块，虽然有花有草，却不具有自己的景观特色。缺乏季相变化，多数小区春季景观极佳，而夏、秋、冬三季植物景观却单调乏味。彩叶植物及喜阳植物的栽植地点不妥，致使植物叶色不正，生长衰弱，甚至枯枝死亡。一些上世纪八、九十年代建成、使用的居住小区，因植物株距较小，严重影响树木的正常生长。
6.绿地处理不当。几乎所有小区都存在着在建筑垃圾基础上进行绿化问题，表面仅有5-10 cm的土层，土层下面尽是建筑垃圾，尤其是水泥、石灰的堆积，必定造成土壤渗漏或硬结。
针对存在的问题，提出如下建议：
一、强化对北京居住小区绿地规划的验收与管理
1、进一步强化绿化行政主管部门的权限。北京居住小区绿地规划审批与验收工作，明确归属北京市绿化行政主管部门负责，没有北京市绿化行政主管部门的审批，任何居住小区的绿地建设都不得施工、验收与使用，并把此规定明确写入《北京市绿化条例》。
2、进一步细化居住小区绿化评价标准。国家技术监督局、住房和城乡建设部和北京市的相关文件都有一些明文规定，结合实际调查情况，我们认为还需要把这些规定具体化、细化。
（1）居住小区绿地率是否达到国家和地方有关文件规定的标准。
（2）居住小区绿地整体规划是否符合当地气候条件、社会经济发展水平。
（3）居住小区绿色植物的栽培是否符合当地的气候、土壤等条件；乔灌草搭配是否合理、生长是否旺盛，有无病虫害；是否发挥了应有的作用。
（4）居住小区绿地管理是否到位，绿地管理方式和运行是否顺畅，组织机构是否健全，人力投入是否合理，资金投入是否到位。
（5）居住小区绿地管理的相关文件，包括绿地规划、植物种类、病虫害防治等文件是否齐备。
3、进一步落实绿地规划验收的时限。植物生长有一定周期，初栽时成活不等于真正成活，许多问题不是一、两个月或者一、两年就可以定论的。所以，必须严格规定和制定一个合理的绿地验收年限。在保证植物栽培完全成活的情况下，规划、施工单位才能终止其责任。
二、严格把好居住小区“水景工程”规划关口
由市园林绿化局牵头，会同市住房和城乡建设委员会物业服务指导中心，把“小区水景工程”作为一个专项问题来解决。今后，对任何一份有“水景工程”建设的施工规划都要进行严格审查。不仅要审查“水景工程”自身的科学性、艺术性，而且要审查建设“水景工程”项目的条件，对没有天然水系、没有“中水”设施、没有维持水景正常运转措施的规划一概不予批准。对一些已经确认荒废、无法挽救的水景工程设施，要坚决予以拆除。
三、多方筹措，解决居住小区绿化资金短缺的困境
1、改变小区“绿化费”收费标准。其标准应该随着物价和物业服务费的调整而适当提高。同时，改变完全按照“建筑面积多少”来收取绿化费的办法，应根据小区绿化好坏的等级再按“建筑面积多少”来收取绿化费，比如，优秀小区每平方米收取2元，良好小区每平方米收取1元，一般或较差的小区每平方米收取0.55元。
2、广泛开辟资金来源。小区绿化的资金主要应由小区的业主负担。但为了让每一位市民都能享受到北京绿化工作的成果，市有关职能部门应当把小区绿化建设纳入到自己的工作范围，在资金上给予适当支持。在具体执行过程中，可以采取多种变通的办法，诸如种苗价廉一点；水费与居民用水同等对待，等等。
3、增加小区物业服务措施。如利用森林植物是一种可再生资源的特点，依靠自身的力量进行种苗繁殖，推进绿化改造。发动小区业主认养树木，共同管理，维护树木正常生长。
四、加强居住小区绿化技术力量
1、积极补充、扩大小区绿化工作的技术力量。动员大专院校或职业技术院校相关专业毕业生，加入到小区的绿化工作队伍中来。注意解决他们的生活待遇、职称评定问题，增加吸引力。
2、加强对现有居住小区绿化从业人员的培训。由市园林绿化局制定培训目标和计划，动员北京高等院校师资力量，编写教材，举办培训班。经过考核合格发给职业等级证书，逐步实现小区绿化工持证上岗。
3、建立专门的绿化工作技术指导站。根据北京地区园林植物生长的情况，随时发布工作指导意见，提供技术咨询与服务。
五、合理调整居住小区植物配置
1、突出小区植物景观特色。在绿化规划阶段，应按小区的特点及植物的特性，确定小区的植物景观特色，如欧洲风格、芳香园、牡丹园等，尽量避免雷同，一经确定，施工人员不得随意改动。
2、加强夏、冬季，尤其秋季的植物景观建设。要求对小区的植物种类进行一次普查，调整目前过多的观春花植物，增加观夏、秋、冬季的花果树及常绿树种，运用“突出一季，兼顾三季”的配置手法，使小区绿地真正做到“三季有花，四季常青”。
3、调整彩叶植物及喜阳植物的栽植地点。检查小区内彩叶植物及喜阳植物的栽植地点，将那些叶色不正，长势不良的彩叶植物及喜阳植物解救出来，栽植于阳光充足地点。
4、移植过于拥挤的树木。加紧把那些拥挤不堪、生长不良的树木移走或砍除，加大树木生长空间。
六、增加植物种类，丰富植物景观
在现有基础上，乔木类推荐：水杉、杜仲、七叶树、新疆杨、梓树、黄金树、榉树、皂莢，以及粗榧、杂种鹅掌楸、椴树、黄连木、全缘叶栾树、美国肥皂荚、薄壳山核桃等；
花灌木类推荐：白鹃梅、鸡麻、多花栒子、欧洲琼花、文冠果、猬实、红瑞木、紫珠、秋胡颓子、海州常山、紫叶矮樱等；
花卉类为便于养护管理，最好以宿根花卉为主，推荐芍药、玉簪、杂种耧斗菜、宿根福禄考、荷包牡丹、桔梗、紫菀、芙蓉葵、蜀葵、景天类等；
地被类推荐：沙地柏、金山绣线菊、地锦、扶芳藤、山荞麦、二月蓝、紫花地丁、蒲公英、蛇莓、白三叶、百里香、马蔺、地被菊、羽衣甘蓝、麦冬、崂峪苔草、荚果蕨等。
七、加强对土壤层进行检查验收和改造
1、加强对小区绿化用地的验收。对小区绿化工程的验收，不仅要验收地上部分，如绿地率、树种、种苗等，还应当验收绿化用地的地下部分，即表土下30-50cm内必须清除大量的建筑垃圾，50cm以下的土层适当清除建筑垃圾。
2、对现有绿化用地地下部分进行土壤改造。伴随着树木花草的更新，更换土壤；在条件许可的地方建造一些池、台，局部抬高、加厚土壤层，改善树木花草的生长条件。
八、建立居住小区绿化档案
1、每个居住小区都要建立绿化档案。物业服务企业应把小区绿化作为重要内容，单独建档，并把养护管理情况，随时充实到绿化档案中。档案具体内容应该包括：小区绿化规划施工图及其说明、小区绿地施工记录、小区绿地验收记录、小区绿地平面图、小区绿色植物配置图和植物名录、小区绿化管理记录、小区绿色植物病虫害发生与治疗记录、小区树木花草更新记录、小区绿化费用使用情况记录等。
2、将小区绿化的有关资料纳入城市绿化建设档案进行管理。使绿化行政主管部门能够详细了解每个的小区绿化具体情况，进行有效监督管理，随时提供必要帮助，不断提高整个北京居住小区的绿化管理水平。
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