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物业保洁和业主之间的问题处理。
我家买了一套商住两用的一室户房子，房间门对面是物业的一间水井房，不是我们业主私人的水井房，空间比较大，之前一直都空着，最近保洁阿姨就把那里面收拾了一番，拿来做储存室，这就罢了，毕竟也不影响我们生活，只是阿姨休息的时候，就会坐在水井房里很大声的打电话，听手机音乐，有时还会叫来好姐妹一起聊天，她们说话的嗓门好大，我家关着门都可以...
我家买了一套商住两用的一室户房子，房间门对面是物业的一间水井房，不是我们业主私人的水井房，空间比较大，之前一直都空着，最近保洁阿姨就把那里面收拾了一番，拿来做储存室，这就罢了，毕竟也不影响我们生活，只是阿姨休息的时候，就会坐在水井房里很大声的打电话，听手机音乐，有时还会叫来好姐妹一起聊天，她们说话的嗓门好大，我家关着门都可以听到，午睡也睡不好。平时我们和保洁相处的都还不错，大家都很客气，所以我也不好意思和她们提意见，但真的好吵，有时候正睡的香，会突然被吵醒。希望大家可以提些好的建议。多谢！！
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这个问题经常性会出现,帮你分析一下吧,一是他们心地善良淳朴,综合素质不是很高,并没有意识到这样做影响到了别人的生活,二是,他们和你们的关系相处得也蛮好的应该属于无心之失,所以才会让你们针对这样的事情很难启齿。建议:第一针对这件事情先私下和他们沟通一下,要注意态度和语言的委婉;如果有效果下次在表扬一下他们,并向他们表示歉意,我想人是相互尊重的,你这样做的话他们会更加注意这些小节;第二、上述措施不起作...
这个问题经常性会出现,帮你分析一下吧,一是他们心地善良淳朴,综合素质不是很高,并没有意识到这样做影响到了别人的生活,二是,他们和你们的关系相处得也蛮好的应该属于无心之失,所以才会让你们针对这样的事情很难启齿。建议:第一针对这件事情先私下和他们沟通一下,要注意态度和语言的委婉;如果有效果下次在表扬一下他们,并向他们表示歉意,我想人是相互尊重的,你这样做的话他们会更加注意这些小节;第二、上述措施不起作用,建议找物业公司负责保洁的人员,私下沟通,同样注意态度和语气,先对保洁的工作表示肯定和理解,同时委婉的表达你们的意见和建议,并且要求物业相关人员不要去过分的追究二是适当的提醒一下,如果还不见好转,向物业更上面的领导反映,一般情况下有两到三次的反应会彻底改观;第三、上述两种办法做下来基本解决问题,同时又顾忌了相互之间的颜面,以后还是能够很好的相处,不至于因此把矛盾激化。希望能够帮到你。谢谢!
不知道下面这条知识能否帮助到您
说到物业费的问题,很多人都知道一些,但是都只是一知半解。比如住底层的业主要交电梯费吗?住宅专项维修资金怎么用?
关于小区物业管理费 业主需要注意什么?
首先,您可以找物业沟通说明一下情况,然后建议他们是否可以给保洁员 提供专门的保洁用房,第三,这是水井房,考虑到安全问题告知物业让其保洁员搬离,一般此处除了工程人员定期检查外,其他闲杂人员禁止入内!第四,您不能直接找保洁员说,保洁的个人素养高低有别,她们的动不动就找事,告诉他们领导出面处理即可。
这个问题经常性会出现,帮你分析一下吧,一是他们心地善良淳朴,综合素质不是很高,并没有意识到这样做影响到了别人的生活,二是,他们和你们的关系相处得也蛮好的应该属于无心之失,所以才会让你们针对这样的事情很难启齿。建议:第一针对这件事情先私下和他们沟通一下,要注意态度和语言的委婉;如果有效果下次在表扬一下他们,并向他们表示歉意,我想人是相互尊重的,你这样做的话他们会更加注意这些小节;第二、上述措施不起作...
这个问题经常性会出现,帮你分析一下吧,一是他们心地善良淳朴,综合素质不是很高,并没有意识到这样做影响到了别人的生活,二是,他们和你们的关系相处得也蛮好的应该属于无心之失,所以才会让你们针对这样的事情很难启齿。建议:第一针对这件事情先私下和他们沟通一下,要注意态度和语言的委婉;如果有效果下次在表扬一下他们,并向他们表示歉意,我想人是相互尊重的,你这样做的话他们会更加注意这些小节;第二、上述措施不起作用,建议找物业公司负责保洁的人员,私下沟通,同样注意态度和语气,先对保洁的工作表示肯定和理解,同时委婉的表达你们的意见和建议,并且要求物业相关人员不要去过分的追究二是适当的提醒一下,如果还不见好转,向物业更上面的领导反映,一般情况下有两到三次的反应会彻底改观;第三、上述两种办法做下来基本解决问题,同时又顾忌了相互之间的颜面,以后还是能够很好的相处,不至于因此把矛盾激化。希望能够帮到你。谢谢!
和物业管理人员婉转的说一下
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第三方登录：小区物业管理存在的问题及对策
中国敖汉网
来源:《敖汉党政干部论坛》&&
作者: 张雅丽
责任编辑: 董迎新&&
发布日期:日 16:54:55
　　　城镇是由小区组成的，小区是城镇的窗口，因为它直接反映城镇的文明程度。敖汉旗近年来城镇建设快速发展，住宅小区如雨后春笋，现在面积已逾100万平方米。这样一方面增加了新惠镇的亮点，而另一方面随着住宅小区的增多，入住人员的庞杂，在城市管理领域也出现了诸多问题。尤其是小区物业管理越来越复杂而困难。物业管理其实是一项复杂的系统工程，不仅仅是物业管理服务企业的事，而需要有关部门及相关业主协同解决。　　一、小区物业管理存在的主要问题　　敖汉旗物业管理方面存在的主要问题有：管理机制不健全，业主委员会选举不规范；各有关部门不能互相沟通，管理理念陈旧，管理形式单一，业主素质参差不齐。　　（一）物业管理服务企业准入机制不健全　　敖汉旗物业管理体制单一薄弱至今还不能有效解决，如服务企业的准入机制。几个规模较大的小区、物业管理公司同开发商捆绑进入，不交物业费不给楼房钥匙，物业费的高与低都是霸王条款。以银河花城小区为例，小区第一期房交工是日，交付时必须交清不知是谁规定的各种费用，其中有线电视收视费，煤气管道开通费，物业管理费，卫生费、办理出入证件费等等，业主不交，钥匙就到不了手。至今出入证也未办。但钱是收了。更何况在业主毫不知情的情况下，银河花城小区已经两易物业服务公司。由于交房之初物业管理服务公司进入不规范，致使业主一开始就多有怨言，免不了就产生抵触情绪，因此物业管理服务部门工作也就越来越难开展，以致换了别的物业公司，因遗留问题太多，所以开展工作非常困难。久而久之，形成恶性循环。造成业主与物业管理服务部门关系紧张，致使物业没有管理的现象不断出现。银河花城小区院内的健身器械，刚安上就弄坏了，一方面是质量问题。另一方面也是管理不到位的问题。　　（二）业主委员会的成立不规范　　外地的经验和当地的现实都表明，住宅小区的管理必须依靠全体业主，而全体业主的积极性怎样调动？至今仍未得到解决。多数小区业主根本没有统一的意志，各人自扫门前雪的现象很普遍。而要想解决这一问题，只能通过业主选出业主代表，再由业主代表选出业主委员会，由业主委员会代办一些事情，遇到问题同相关部门交涉。而目前一些小区的业主委员会名存实亡，原因是一开始就留于形式，有的是谁委派的。做为业主也意识不到成立业主委员会的重要性，物业管理部门也不清楚业主委员会重要性，如是相继而来的问题就是，业主的权益受损找不到确切的说法；物业管理服务部门收费困难也没人能帮助解决。业主和物业管理部门常常闹矛盾。动不动就告上法庭。富都家园小区业主２０06年底入住广源物业公司进入，除２０07年同开发商捆绑进入的一年不欠交物业费，2008年至今还有一部分住户未交物业费，2009年不交物业费的就更多了。具体原因各有各的说辞。一家十五口，七嘴八舌头。没有规范的业主委员会，不定期召开业主大会是很难以沟通的。　　（三）物业服务公司与其它相关服务部门缺乏统一协调机制　　物业交付业主使用后，常常出现一些与相关部门有关的问题。如暖气不热，自来水结冻等等。有的能找到相关责任人，可有时业主找不到相关责任人，找物业管理部门说是让找某某单位，而某某单位说让找开发商，有些很小的事为什么越闹越大呢？就是因为业主找不到当事人，所以就只能找法院，来依法解决。要么就以不交什么什么费的方法来硬扛。因此常常造成不该有的矛盾。纠其主要原因是开发商、物业服务部门和相关部门不能统一协调，齐抓共管。　　（四）业主的个体原因有时也影响物业管理的质量　　敖汉旗大大小小的住宅小区已有三十几个，从有物业服务企业进入的28个小区看，业主的构成都很复杂，每个小区仕农工商俱全，各行各业、形形色色。有的业主只讲权利，不讲义务，在共用场地乱摆乱放，在干净的墙上乱写乱画乱帖。有的不但不爱护公物，而且还恣意破坏公共设施。有的无故不交管理费用，还无理取闹，这些都大大增加了物业管理难度。　　二、解决小区物业管理问题的对策　　物业管理工作好与坏直接关系到城镇居民的生存质量，关系到城镇的文明程度，关系到社会的安定有序。小区物业管理不只是几家物业管理服务企业力所能及的工作，而需要各级部门，尤其是地方各级行政部门充分重视，齐抓共管，各服务机构互助联动、所有业主共同努力才能完成的一项重要任务。　　（一）各级行政主管部门厉行监督指导之责　　1、制定扎实可行的制约机制。使开发商履行有关责任，本着对居民负责的精神做好住宅的有关善后工作。如各种设施的不完备，物业质量不合格等问题。　　2、责成有关部门监督指导物业管理服务部门。设定服务质量管理机构，定期了解服务企业的工作开展情况，调查民意，体察民情，从居民的实际情况出发，解决居民的实际困难。　　3、物业管理牵涉面广。涉及城建、环保、安全、消防、工商、物价部门等等。所有有偿服务机构进行统一协调管理。帮助成立协调组织，以便避免互相推诿扯皮现象。如热力公司、液化气公司、广播电视局、自来水公司、供电公司等形成有效为民服务的网络，对物业齐抓共管。　　4、授予居委会一定的监督管理权。一方面监督各相关服务部门，另一方面对居民进行不定期的思想政治教育，提高所有业主的政治觉悟，让其发扬主人翁精神，在享有权利的同时，也履行在物业管理中的一些义务。自觉遵守有关管理规约。遵守物业管理区域内物业共用部门和共用设施设备使用、保护和环境卫生维护的有关规章制度。按照国家有关规定交纳某些资金。　　（二）选举产生名符其实的业主委员会　　很多物业管理水平高的城市主要经验就是成立能够办实事并且能代表业主利益的业主委员会。因为一些事情无法让所有业主都到场，有些业主也确实说不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相关责任者协商，这样就必须得认认真真的选举产生业主委员会。　　业主委员会的产生应该充分发挥社区、居委会的作用。只有强化社区的属地管理，授其监督指导权，并给予相应的政治经济待遇。让社区居委会做具体工作，在属地入户宣传《物业管理条例》；宣传成立业主委员会的重要性和必要性。说服业主认真选举业主代表。然后居委会审查代表资格，召开代表大会选举业主委员会侯选人。公布侯选人后，业主没有异意后，进行选举。然后产生名符其实的能为业主办实事，能对物业管理服务有帮助的业主委员会。当然这些人也应当给予相应的劳动报酬。　　（三）业主严格自律，共建和谐小区　　小区物业管理是落实科学发展观的要求，目的是使小区更和谐，让居民更加幸福安宁。是&以人为本&的要求。但&人&的问题还是需要人&自身&来解决，解决小区物业管理中存在的问题主要对策还是来源于居民自身。做为业主都应洁身自律，以建造和谐小区为已任。奉公守法，加强自律，严格要求家庭成员，自己不损坏公物，损坏了照价赔偿，协助各级服务部门管理好物业，维护小区安全，发现安全隐患及时向相关部门汇报。发现破坏小区和谐的行为认真劝阻，对不听劝阻者及时举报，大家一道管理好小区物业，使小区成为文明和谐的小区，成为居民安居乐业的小区。　　(作者分别系中共敖汉旗委党校讲师)
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最新公布信息物业人必知的物业管理的十个问题与十种意识
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物业人必知的物业管理的十个问题与十种意识
经历了多次的体制变革和理念革新,物业管理无论是在沿海还是在内地都已经取得了很大的发展。肯定了成绩以后,也应看到,除了一些硬件的法律条例上的欠缺以外,在物业管理的定位和意识上仍然存在一些不和谐的声音,菜鸟先生在此略作汇集,希望更多的人更清楚的认识物业管理。
一、澄清十个问题
1、业主与物业不是“主仆”关系
业主与物业之间是一种平等的契约关系。在民法中,他们是经济民事关系;在合同法中,他们是委托与被委托关系;在劳动法中,他们是等价交换关系,他们之间的一切行为均以合同契约中明确的双方权利义务为法律依据,是平等的,没有主次之分。
2、业主与物业不是“冤家对头”
业主不是花钱买“冤家”、买“对头”,如果业主与物业之间没有一种平和的心态,没有一种合作过“日子”的心理,结果只能是此也难娶,彼也难嫁。因此,双方既以合同为依据,就应以诚相待,以信相诺,以友相伴,以心相处,以和为贵,共同管好居住区。
3、业主与物管没有保镖关系
根据目前国家有关法律法规,物业企业的职责只是按照合同约定的内容,对居住区域内的共有财产进行保养、维修和公共秩序的维护、交通车辆的停放管理等。因为物业公司是企业,不具有任何执法职能,所以相关法律法规中都排除物管对业主的人身和私有财产保镖、保管和保险的职责,当然另有特殊约定除外。
4、物业公司无权“包打天下”
物业公司是企业,不是职能部门,更不是政府。企业的任务一是生产产品,二是服务客户,三是创造效益。就物业企业而言,它的产品就是劳务,它的客户就是业主,它的服务项目、范围、标准等都由对双方同样具有约束力的合同来明确。在实施合同中,既不能缺位,也不能越位,必须按照“受委托、按合同、有偿服务”的原则去履行合同。合同以外的一切,业主享有自治权,物业公司无权过问。
5.没有“免费的午餐”
尽管物业管理已经发展成为普遍的消费现象,但是很多人仍然习惯于已成为历史的房屋管理福利政策,对物业管理中“谁受益,谁付款”的原则不予接受,甚至抵触,拒交管理服务费,这是错误的,违法的。业主在享受物业管理提供的服务权利的同时,必须行使支付服务费的义务。
6.管理服务费不是越低越好
简介：那些你很想知道却又不知道的事;,好货不便宜”,应用到物业管理,可以说“收费低管不好,收费高受不了,不低不高为正好。”物管公司是企业,为业主提供服务,需要投入成本,而且是“量入为出”。很多收费低廉的小区,业主与物管公司发生的矛盾,大多因为费用入不敷出,导致服务质量下降,业主不满,物业公司难做;相反,优价优质服务的区域,矛盾一般也很少。
7.物业服务费是投资
经典语录是消费,更是投资。实施物业管理有两个目的:一是为业主提供优美、舒适的生活和工作环境,二是可使业主的物业得到保值增值。从经济学分析,前者属消费行为,后者属投资行为。这两种行为就物业公司为业主服务而言,都存在;而对业主来说,消费的同时也在投资,并且最终转化为一种投资行为。此种观念的转变,将直接影响业主对物管的接受程度和具体行为。
8、物业不是水电气暖供应商
按照国家有关政策规定,住宅小区是各相关部门综合服务的对象,而各部门都应当按有关政策规定各负其责,各尽其职,相互配合,共同为业主、为社区提供服务。
伤感情话是由水电气暖的供应商提供,按规定供应商应该入户抄表,计量收费,并且承担跑、冒、滴、漏等自然损耗。而物管公司勿需也无权为水电气暖部门收费,除非受水电气暖部门的正式委托。同样也不需为水电气暖的自然损耗承担责任。
9.物业企业不是“唐僧”肉
尽管政策连篇、口号震天:减轻企业负担。但是落实却很难!物业管理是微利行业,能承担的压力有限,但是由于本身服务内容的综合性,难免有各种部门借政府之名要办公房、要交通工具、要通讯工具、摊派人员。物管企业不是“唐僧”肉,需要社会各界给予足够的支持和帮助,而不是将其扼杀在摇篮之中。
10.业主的咨询不是投诉
近几年从公开的各种统计数字来看,物业管理的投诉率在飞速增长,物业管理公司承担了很大的舆论压力。但实际上从我们物管协会的日常工作接触甚至在坐客本地电视台、报社的“3·15”节目活动中接听到的大量来电统计,可以称得上是投诉的约有25%,其中23%都是投诉开发商,投诉物业管理的只有2%,而其余的75%都是咨询政策法规和收费标准等事项的。因此,不要草木皆兵,把咨询也当成投诉,为物业管理企业徒增烦恼。
二、树立十个意识
1、业主的责任意识
按照相关法规的规定,业主对自己的物业不仅有占有、使用、收益、处分权,还有不容忽视的“管理权”。小区内的共有共用财产,是全体业主的财产,每位业主对其共有财产,都应负起管理、爱护、监督的责任,特别是对设备设施负起维护、养护的责任。
2、业主的投资意识
要使物业延长寿命,得到保值增值,就必须投资。而业主的投资就是通过交纳物业管理服务费的行为在进行,物管费一方面消费在保洁、绿化等服务中,更多的是投资在设备设施的养护当中,从而实现物业的保值增值。
3、物业的服务意识
香港的物业管理理念是经营——服务——沟通,深圳的物管模式是经营——服务——管理,而内地的做法通常是管理——服务——管理。三种理念、三种意识必然产生三种效果,三种收益,这不得不引起我们的深思。物业管理是服务型企业,输出的产品即是服务,企业要生存要收益,就必须创造出过硬的产品,因此以服务为宗旨将是物业管理企业的生存之道。
4、物业的企业意识
物业管理公司要清楚自己的身份,明确自己的地位。是以服务换取报酬的企业,而不是“管家”、“主人”,不是所谓的“管理者”,是企业,就要以企业的姿态出现,树立企业的意识,才能赢得企业的长足发展。
5、物业的经营意识
任何企业要获益,都需要善于经营,经营企业、经营产品、经营品牌,服务型企业也是如此,节流是经营,开源也是经营,把握、运用自身的各种资源也是经营,把物业管理真正当作独立企业来经营是物业管理企业亟需树立的定位意识。
6、物业的竞争意识
市场经济是公开、公平、公正的自由竞争经济,没有竞争意识,就没有市场,也就没有了生存空间。因此,企业要生存要发展必须树立市场经济环境下的竞争意识。
7、双方的道德意识
物业管理人员为业主服务需要有职业道德,业主享受服务也要有基本的公民道德。以“德”为本,是为人之道,也是企业发展的必需。企业要以诚信为业主服务,业主则需要正确地接受服务。当服务与被服务的关系都建立在一个“信”字的基础上时,一些物业管理人员监守自盗,缺乏职业道德,一些业主无礼取闹,鸡蛋里挑骨头故意与物管作对等等不道德的行为将不再发生。
8、双方的法律意识
物业管理发展到现在,行业法律框架已基本构成,特别是国家统一制定的业主公约、委托合同、前期服务协议等规范性文件,详细地规定了物业管理与业主权利和义务,各地先后出台的物业管理条例等相关法规,基本可以满足物业管理行业的服务需求。既然不是无法可依,就需要我们做到有法必依,树立法律意识,拿起法律武器。
9、双方的合同意识
合同是服务与被服务双方真实意思的体现,一经签订便具有法律效力,对任何一方都有同等的约束力。业主的权利义务与物业公司的权利义务都明载于合同的条款中,合同是双方行为的准则,因此加强合同意识,订立合同,信守合同,是解决纠纷的根本之举。
10、公用事业的市场意识
水电气暖等公用事业部门,计划经济以来就习惯了由终端用户无偿代其收取费用。在市场经济的今天,这种现状仍然没有得到彻底改观,进而为物管双方都造成了许多本可以避免的纠纷和伤害。顺应经济规律才能得到发展,因此需要加入市场大潮的参与各方都树立起市场意识,包括目前的垄断行业,以免受到规律的惩罚。
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