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物业服务合同备案
物业服务企业依法签订的物业服务合同15日内
10个工作日
本事项不收费
区县建委（房管局）
、书面受理
办理时间、地点和电话
1. 《北京市物业服务合同备案申请表》原件
申请人登录北京建设网（），进入办事大厅，点击北京市物业管理动态监管系统填报相关内容后自动生成
1.申请人与企业法人营业执照中的企业名称相符，填写内容与申报材料相符 2.申请表应盖章（签字）
2.《物业服务合同》复印件
《物业服务合同》应在有效期内，约定的内容符合物业管理的有关法律、法规、规章和本市政策规定 （1）项目名称：以物业服务合同中标明的物业项目名称为准。 （2）同一物业服务合同中包含多个物业管理区域楼栋的，数据信息属于不同区县的，由项目所在地的区县分别受理。 （3）同一物业管理区域由多家物业服务企业管理的，由管理该物业管理区域主要共用设施设备的企业负责综合并提交该区域的项目基本信息。 （4）项目存在事实服务，或业主决定自行管理，应当备案，但需予以标注。 （5）《北京市物业管理办法》、《关于&北京市物业管理办法&实施中若干问题的通知》文件实施前，物业服务企业超越资质等级承揽的项目，按照备案要求先行登记信息，注明审查意见。 （6）专项服务：物业服务合同所确定的服务内容未包括房屋及共用部位、共用设施设备管理、维护事项，仅提供停车管理、保安、保洁等专项服务的，不备案。此类物业项目不计入物业服务企业管理业绩范围，按照业主决定自行管理进行信息核对。
3.《物业服务企业资质证书》正、副本复印件
应在有效期内，且内容与企业法人营业执照相符
4.《企业法人营业执照》副本、分支机构《营业执照》副本复印件
应在有效期内并已年检
5.《组织机构代码证》副本复印件
应在有效期内并已年检
6.项目负责人身份证明、项目负责人与物业服务企业之间的劳动合同、社会保险缴费凭证原件、聘任证明材料；
项目负责人身份证明、项目负责人与物业服务企业之间的劳动合同、社会保险缴费凭证原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书齐全且在有效期内
7.物业项目的合法来源证明文件复印件
企业按物业类型不同，分别提供如下文件或材料：& br /& ①2004年以后，承接住宅项目建筑面积在2万平方米以上的，应提供前期招投标备案表或业主大会、业主委员会与该公司签订的物业服务合同。建筑面积2万平方米以下（含2万平方米）的住宅项目提供协议选聘物业企业审批表；& br /& ②非住宅项目委托方的房屋所有权证。无法提供房屋所有权证的须书面说明原因，并提供立项、规划批准文件；& br /& ③其他有关证明材料（如军产、其他具有保密性质的特种行业的物业项目）。
8.事实服务的项目需提供原物业服务合同、服务现状的情况说明、仲裁或司法文书等相关材料复印件
原物业服务合同的签约主体与房屋所有权人的身份身份、物业服务企业名称相符
提示：下述材料中提交复印件的，均需加盖公章并交验原件，原件核验后退回申请人。所有申报材料应填写规范、盖章或印鉴齐全、字迹清晰，复印件、公章应清晰可辨。申报材料中如有外文，需附中文译本。
驻市住建委纪检组举报电话：
地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼1002
邮编：100039
主办：北京市住房和城乡建设委员会
承办：北京市住房和城乡建设信息中心
京公网安备号
推荐使用Internet Explorer 7.0 以上版本Web浏览器，或更高分辨率新成立了业主委员会 前期物业服务合同能提前终止吗？
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案例分析：前业主欠的物业费应该由新业主交纳吗？
　　案例分析：前业主欠的物业费应该由新业主交纳吗？
　　周先生家住在沈阳市某区，一个月前买下一套二手房。最近周先生装修时，准备装天然气，需要小区物业公司签字盖章，这时却被告知，需要补交前业主张某欠下的10000多元物业费，否则，物业公司就不签字盖章。前业主张某由于不满小区物业公司的服务，并以此为由一直拖欠物业费。物业公司考虑到物业费并非周先生拖欠，减免2000元。但周先生仍然认为，前业主张某与在买卖房屋的过程中并没有告知新业主周某拖欠物业费，并且购房前的房屋不属于自己，自己并没有享受到物业管理。周先生和物业公司多次协商，仍未达成一致。
　　■解案说法
　　对于前业主张某拖欠的物业公司费，新业主周某有没有义务偿还？转让房屋时遗留的欠费问题，应该与房屋新业主无关。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同关系只能在特定的主体之间，只有合同当事人一方才能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼。
　　合同是两者之间的问题，不能涉及第三人。由于前业主所拖欠的物业费是基于前业主与物业公司之间的服务合同产生的，而在前业主的服务合同法律关系中，并没有涉及到后来的新业主，物业公司与新业主之间不存在服务合同关系。
　　房子的转移并不意味着债务的转移，前业主张某存在拖欠物业费的情形，是基于物业服务合同关系，物业公司只能找前业主张某，不能约束双方之外的新业主。因此，根据法律的规定，新业主不应当承担前业主的物业费。
　　■刘泉建议
　　二手房买卖中，前业主拖欠物业管理费，而物业要求新业主偿还物业管理费，这种情况的纠纷不少。新业主通常会忽略房屋费用的结算。为了避免这类纠纷的发生，新业主在确保房屋质量的同时，要查清前业主是否拖欠费用。如拖欠，应要求前业主结清并提供收据，或者在合同上写明。另外，新业主也可通过预留押金的方式避免产生此类纠纷。
　　买卖双方在签订合同时约定一定数量的押金，在房屋交付后，新业主携带产权证到物业等单位变更合同主体，如果前业主隐瞒事实，房屋确有欠费且拒不补交时，可以用预留的押金交付。新业主以此保障自身的权益。
　　相关案例
　　原业主欠缴物业费 新住户需埋单？
　　律师：物业公司没有权利向新住户催讨
　　案例：《南国都市报》报道称，近日一陈姓女士花6000万元从一卖房者手中，购买了海口海垦国际金融中心9套房产，还没来得及过户时，卖方却被警方逮捕。更让该女士始料不及的是，她打算搬进这些房产居住，不料却被物业公司阻拦，理由是前房主欠下物业管理费75万元，需要陈女士交纳后才能入住。
　　调查：物业费未交割易起纠纷
　　2013年12月初，陈女士以6000万元的价格买了卖家沈先生的9套房产。陈女士付完全款后，在没有办好房产过户手续的情况下，沈先生就已失去联系。陈女士马上通过海南省仲裁委，将这些房产仲裁确权到自己的名下。
　　随即，陈女士与该物业管理处协商，要求立即对上述房产进行装修并入住。此举遭到物业管理处的拒绝，物业拒绝的理由是，沈先生购买了这里的房产后一直没有搬入居住，现已欠下物业管理费75万元，要求陈女士交纳欠下的75万元物业管理费后才能入住。对此，陈女士并不同意，认为其购买这些房产时已在合同中注明，购房之前的物业管理费由前房主负责，他只负责购房之后的物业管理费用。
　　记者调查发现，目前，在二手房买卖过程中，类似这种情况的纠纷很多，常常因为物管费、水电费、停车费的遗留问题交割不清而引起纠纷。
　　据福州一物业负责人介绍，确实存在有的业主以各种理由拒交物业费，久而久之累积下来数额就大了，数千元甚至上万元，如果业主又将房子转卖，此时物业讨债无门，无奈之下只能找新业主缴纳。
　　律师：无约定新业主不必承担
　　前业主欠下的物管费，新住户该不该埋单？对此，福建闽君律师事务所卓文彬律师表示，根据物业管理条例规定，物业产生的相关费用应该由物业产权人承担，如果产权发生变更，变更前的费用应由前产权人即前业主承担，变更后的费用由后面的产权人承担。
　　卓律师提醒市民，在购买二手房时，一定要了解前房主在物业管理费、电费、水费等费用缴纳上是否有拖欠，有必要的话可在合同中注明前房主所欠债务在过户后与新房主无关。
　　承租人欠缴的物业费，业主应该承担责任吗？
　　【案情】
　　某物业公司与某大厦业主委员会签订了一份《物业管理委托合同》，由该物业公司对大厦进行物业管理服务，在物业服务期间，某公司将自己所有的该大厦中的一间房屋出租给了某文化传播公司，该文化传播公司拖欠某物业公司的水电费和物业服务费共计18万元，而该文化传播公司现已注销，法定代表人也不知去向，现该物业公司起诉某公司要求支付上述水电费和物业服务费。某公司辩称，当时与该文化传播公司签订租赁合同时合同中明确约定水电费和物业服务费由该文化传播公司承担；该大厦业主委员会在与原告签订《物业管理委托合同》的时候已经长达8年的时间里没有进行改选，已经不具备与物业公司签订委托合同的资格。
　　【依法分析】
　　关于该公司应不应当支付其承租人即某文化传播公司对该物业公司所欠交的水电费和物业服务费的问题。一方面，《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或其他物业的使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应当支持。”也就是说，业主与其承租人对物业费对外承担连带责任，物业服务企业可以要求业主支付物业费；另一方面，根据合同的相对性原理，该公司与其承租人即某文化传播公司签订的租赁合同中约定的物业费的承担问题只是对合同的双方即该公司和该文化传播公司有约束力，对合同外的第三人即该物业公司没有约束力。因此，该公司应当支付其承租人即某文化传播公司所欠交的水电费和物业费。
　　关于该大厦业主委员会具不具备签订委托合同的主体资格的问题。根据民事诉讼法中“谁主张谁举证”的原则，被告某公司提出该大厦业主委员会8年没有改选，应该对此主张提供证据加以认证，但是由于该公司没有提出任何证据，因此应当承担举证不能的责任，因而对该主张不能认可。
　　【专家意见】
　　1、《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或其他物业的使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应当支持。”
　　2、我国《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”此条即说明了合同的相对性原则。
　　3、我国案件的审理、裁判要求法官重证据，轻口信，因此在诉讼过程中，对自己的观点要准备充分的证据加以证实，如果只有口头陈述没有有效的证据证实，则很难取得法官的认可。
　　前业主欠物管费物管不让新业主装修
　　长寿的陈先生去年在渝中区买了一套二手房，本打算今年3月开始装修。但让他意外的是，因前业主拖欠了2000多元的物管费，物管以此为由不让他进场装修。昨日，律师表示物管并不能以前房主拖欠费用为由，阻止新业主进场装修。最终双方经过协调，物管表示愿意给陈先生办理相关手续。
　　装修时才知前业主欠费
　　41岁的陈先生介绍，去年12月，他通过中介公司购买了位于鹅岭凤凰台小区的一套清水二手房，为两室一厅，套内面积60多平方米。今年3月初，陈先生攒够了装修费，准备对房屋进行室内装修。不过，物管却找到他，称需要交清前业主拖欠的物管费才能进场。
　　“物管说前业主拖欠了2810元物管费。”陈先生说，买房时，前业主李女士并没有告知他房屋拖欠了物管费。房屋装修遭到物管的阻拦后，陈先生赶紧给李女士打电话，希望对方结清之前拖欠的物管费。“但她一直找借口，要么说在外地，要么说很忙，后来电话都打不通了。”陈先生无奈地说。
　　物管不让新业主进场
　　记者咨询物管处王经理，对方介绍前业主李女士是2010年接房的，从那时开始屋内一直是清水房，没有装修过。她表示，虽然屋内长期无人居住，但物管方依照规定，每月收取李女士一半的物管费，从接房之日算起至今，对方已拖欠了共计2810元的物管费。
　　王经理说，其间他们也多次与前业主李女士联系，催促对方缴纳物管费，但对方给他们的态度和陈先生所述如出一辙，“她说自己在外地，物管费要缴，但我们一直没见到人，物管费根本收不到。”
　　“我现在想装修这套房子，物管表示不管是新旧业主哪一个出面，要把前面的物管费结清了才能进场。”不过，陈先生认为，这笔费用是前业主欠下的，和他无关。近一个月来，陈先生房屋装修事宜因此一直不能正常进行。记者后来也试着拨打前业主李女士的电话，但无人接听。
　　经协商同意办装修手续
　　昨日发稿前，记者得知陈先生已和物管进行了协商，物管最终同意陈先生装修房屋。
　　王经理表示，他们已将此事进行了汇报，公司决定给陈先生办理装修相关手续。此外，物管方也希望前房主李女士看到新闻后能主动与他们联系，尽快到物管处将拖欠的物管费结清。 商报热线966965感谢李先生提供线索
　　物业欠费
　　无关装修
　　重庆锦阳（江北）律师事务所潘兴旺律师表示，根据相关规定，只要装修人在开工前提交了相关材料，物业公司就应当办理有关装修手续。潘律师表示，若前房主李女士与物管公司签订了物业服务合同，物管只能请求对方履行支付物管费的权利。
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懂法&&知法&&用法
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