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两会透露楼市新风向 代表委员:三四线城市迟早降价
作者：佚名&&&
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　　在“十三五”规划开局之年，一线城市恐慌性购房和三四线城市高库存并存的背景下，政策走向如何？未来楼市将发生哪些变化？正在召开的全国两会上，房地产再度成为代表委员们的热议话题。
　　关键词：因城施策、棚改
　　今年的政府工作报告指出，今年楼市调控的主基调是“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。
　　业内人士认为，今年去库存政策将更加完善，地方将享有更多的自主权。政策或将从供需两端多元去化房地产库存。因城施策意味着未来地方去库存政策将更符合自身实际需求。在全国政协委员、经济学家贾康看来，楼市现在是冰火两重天，去库存要区别对待，不是每个城市都要采取千篇一律的办法，要根据城市特点设计具体方案，手段要多样化。
　　如河北在去库存的同时，也在严控环北京周边县市楼市，广西、河南更注重鼓励农民工进城购房，南京在注重商办去化的同时加大住房土地供应等。类似广东、重庆将去库存年度目标量化到各市县等方式，也或将被更多省市效仿。
　　中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，与上年工作报告相比，今年对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，2016年住房市场还将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。
　　全国政协委员、央行副行长潘功胜表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。“一是对北、上、广、深等限购城市进行差别化处理，如近期两次政策调整均将限购城市排除在政策实施范围之外，这些城市目前仍维持较高的最低首付比要求；二是强调市场自律、商业银行自主决策。允许各地在国家统一住房信贷政策基础上，结合当地房地产形势，对辖内个人住房贷款的最低首付比进行自律调整。商业银行在遵循这些政策基础上，自主决策；三是强调宏观审慎管理。”
　　今年的政府工作报告还指出，要“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例”，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这意味着，在供应端，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，大力推进棚改货币化安置和公租房货币化，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。
　　黄瑜认为，棚改是去库存的重要法宝。2016年，棚改货币化安置比例提高，公租房扩围将成亮点。中国指数研究院认为，加大棚改支持力度，货币化安置将为中国楼市带来大量需求。
　　政府工作报告将今年的棚改目标由去年的580万套提升到600万套，同时强调提高棚改货币化安置比例。而此前中央提出各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，这不仅为市场带来大量的需求，对去库存的重要作用也将不断凸显。
　　全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，未来户籍制度改革对农民工的保障措施将继续加大，提高农民工待遇，让他们享受到实质性的城镇化福利和稳定的工作居住环境。此外，信贷放松及财政补贴支持将吸引更多农民工就地购房。另外，农民工市民化或将涉及购买保障房、租赁公租房，结合保障房货币化安置，也将进一步促进库存去化。
　　易居智库研究总监严跃进表示，公租房范围的扩大，体现了政府关注低收入阶层及弱势群体的住房问题，将持续发挥托底民生作用。同时，公租房范围的扩大将带来大批对公租房源的需求，也将进一步推动公租房货币化比例扩大。
　　三四线城市降房价只是时间问题
　　春节之后，北上广深等热点城市楼市骤然火爆，再现“恐慌性”购房氛围。由于部分城市市场回暖的速度超出政策预期，控制房价过快上涨的措施正在酝酿之中。
　　从两会透露出来的信息看，一线城市将继续实施差异化调控，更注重分类指导，严控投资投机。
　　两会期间，住建部部长陈政高表示，北上广深四个城市要稳定市场，主要采取五方面具体措施：实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积，并要及时公布信息，以稳定信心；增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；打击各种交易当中的违法违规行为；正确引导舆论。
　　潘功胜透露，解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施。央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。
　　全国政协委员、中国东方资产管理公司原总裁梅兴保认为，房地产应该落实分类调控、分区域施策的方法。从整个经济面来说，房地产需要去库存，但对于北京、上海、深圳这类人口净流入以及经济活力强、种类资源富集的特大城市，应该严格控制实施调控措施，适度去杠杆。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，两会之后，政府将出台防止一线城市房价过快上涨与市场过热的措施，抑制投资投机性需求的蔓延，防止楼市出现大起大落的现象。除严格执行楼市限购政策之外，部分一线城市如深圳等可能会提高限购政策执行门槛，抑制外来的投资投机需求。同时，为了拉低房价整体水平，政府可能重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨；增加中小套型土地配比与供应；针对房产交易环节实行差别化的税收政策，以调节市场成交结构，稳定房价；针对持有环节实行差别化的税收政策，以进一步抑制投资投机性需求等。
　　与火爆的一线城市楼市截然不同，大部分三四线城市，如舟山、淮北、大同、南平等却仍在面临较大的去库存压力。两会代表委员和专家认为，三四线城市迟早将走降价去库存的路径。
　　世邦魏理仕预计，短期来看，2016年上半年整体房价涨幅将继续扩大，一线城市下半年仍将看涨。随着货币政策趋于宽松，二线城市的住宅价格将进入加速上升期。沪上一大型房企高管表示，当前一线城市房价高企，与居民购买力逐渐偏离，销量高位运行难以持续。而二线城市住宅存销比下降明显，去库存压力正在积极释放。“我们今年要主打二线城市的返乡置业需求。”
　　以安徽省会合肥为例，目前该市商品住宅处于供不应求状态，由于部分区域需求旺盛，开发商甚至将个别楼盘的房子与车位绑定销售。
　　专家认为，2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三四线城市和小城镇传递。
　　这也意味着，规模巨大的库存量背后，潜藏着多重风险。全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭指出，目前去库存的难点之一就是三四线城市库存。
　　全国人大代表金硕仁认为，三四线城市中许多房地产开发企业资金成本高企，资金链紧绷，不排除房价会进入下行通道。
　　蔡继明直言，一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房价格高不可攀。只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。
　　农民工将成三四线城市去库存主力
　　专家认为，在需求端，中央将继续推动首套及改善性需求释放，鼓励农民工等新市民购房。
　　国家发改委主任徐绍史在两会期间公开表示，现在中国房地产库存7.19亿平方米。化解库存，首先要加快农民工市民化的进度，来扩大住房的需求，同时加快城市的棚户区改造和保障房建设等进度，在这个过程当中，尽量比较多地采用货币化安置的方式，货币化安置可以收购这些存量用房，解决棚户区居民的搬迁、住处，来解决需要享受住房保障的这些居民的需要。
　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，2014年底，农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。
　　黄瑜认为，部分后续需求乏力的城市可以积极出台政策，将需求拓展到农民工及进城农民。
　　事实上，已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策的着力点。例如，在鼓励引导农民进城购房方面，山东要求各地做好业务衔接和政策储备，对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，使其成为长期稳定的住房消费群体。甘肃省目前正在扩大住房公积金制度覆盖面，以逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围，并鼓励农民工和个体工商户利用住房公积金贷款购房等。
　　“现在大量进城的农民工，80后、90后占到60%至70%。这些人进城的目的，不仅仅是为了打工，是希望能够在城市居住下来，但城市在这方面没有做好充分的准备。这其实是农民工半城市化现象，加剧了劳动人口短缺的局面。”蔡继明认为，因为进城不能落户，迁徙人口不能定居，农民工到了四五十岁以后，就会由于养老问题无法解决而考虑离开。“而有城市户口的居民则可继续待业，再转到其他岗位就业。没有户口，没有基本的社会保障的农民工将重返农村，这样就人为减少了有效劳动力供给。因此，未来各级政府将通过户籍改革去库存，促进农业转移人口市民化，助力新市民住房消费。”
责任编辑：cnfol001
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昨天（12月13日）下午，汇通财经对Ivesex盈托CEOIvaKuzesov进行了独家专访。在直播间，汇通美女主播犀利的提问，Iva从容机智的做答，让这次专访变得妙趣横生。于此同时，很多问题也得以拨云见日，呈现在观众面前。[]
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周五(12月8日)，原油期货价格反弹止步，因美元走强带来拖累，但石油输出国组织(OPEC)牵头的减产行动已然令今年市场收紧之际，中国对原油的需求大增提供支撑。中国今年将取代美国成为全球最大原油进口国。
上个交易日，因尼日利亚一个主要的石油工会威胁要在12月18日举行罢工，抗议他们所说的“大规模解雇工人”，两大原油期货终盘均收高逾1%。尼日利亚是非洲最大的石油出口国。
截至发稿，美国原油期货运行在平盘56.69美元/桶下方附近；布伦特原油期货持稳于平盘62.20美元/桶。 交易员称油价下滑主因是美元上涨，美元兑一篮子货币本月上涨了0.9%。
美银美林本周公布的2018年展望报告说：“强势美元可能成为大宗商品的不利因素。”尽管如此，中国石油需求热络，今年将取代美国成为全球最大原油进口国。
中国海关周五公布，中国11月进口原油升至3704万吨，相当于901万桶/日，为史上第二高。此外中国11月份还分别实现成品油进口254万吨，燃油进口107万吨。
BMI Research表示：“中国原油进口将会在未来几年持续增长，因数个陆上油田产出下滑。在我们的预估期间之内，这将使中国无可避免地更加倚赖原油进口，进口倚赖度料将从2017年创纪录的68.0%升高至2021年的近80%。”
美银美林称，由于全球需求火爆加上供应收紧，布伦特原油明年年中可望涨至每桶70美元。
中国泛海研究院能源高级研究员李君臣认为：“应该看到我国的原油进口和原油储备也逐渐成为影响油价波动的重要因素。作为全球最大的原油进口国和第二大原油消费国，我国仍然缺少在全球原油定价体系中的影响力，而通过定期发布原油进口和原油储备数据可以成为逐步建立合理影响力的关键步骤。”
美国原油可能续涨至每桶57.05美元，因其可能已完成从11月24日高位59.05展开的修正。
此波修正可能由三浪构成。第三浪C浪由三个小浪所组成。在这样的结构下，加上始于周四低位55.82美元的反弹情况很不错，表明这波修正已完成。
费波纳奇预测分析显示，油价已升破23.6%回档阻力位56.58美元。目前正升向下一道阻力位57.05美元，若升破该水准则可望进一步升至57.44美元。若跌至56.50美元则可能续跌至56.29美元。
布伦特原油期货可能进一步向每桶62.47美元水平上涨，其可能已完成了始于11月7日高位64.65美元的整理走势。
始于64.32美元的这波整理走势可以分为三浪。这种结构，再加上始于周三低点61.13美元的大幅上扬走势，明确显示这轮整理走势已经完成。
费波纳奇回档位分析显示，下一目标位在62.47美元，为38.2%水平，突破该价位则可能向62.89美元上涨。支撑位在61.96美元，跌破则可能引发指向61.46美元的跌势。
汇通财经易汇通行情软件显示，北京时间10:04，现货黄金报1248.49美元/盎司示，北京时间10:04，现货黄金报1248.49美元/盎司。[]
汇通财经指出，21家大型投行预测显示，美国11月季调后非农就业人口增幅料介于16.5万-22.5万，失业率料介于4.0%-4.2%，平均时薪年率[]
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(上图为美国WTI1月原油期货价格日内分时图，图上时间为美国东部时间；图片来源：[]
(上图为美国WTI 1月原油期货价格日内分时图，图上时间为美国东部时间；图片来源：[]
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汇通财经易汇通软件显示，北京时间20:27，现货黄金报1273.70美元/盎司北京时间20:27，现货黄金报1273.70美元/盎司。[]
周一(12月4日)欧市盘中，英镑兑美元骤然拉升近90点，升破1.35至日高1.3523；因据外媒报道，脱欧谈判取得进展，英国料承诺维持爱尔兰与北爱尔兰现行的监管安排；这或意味着无序脱欧风险大降，利好英镑。
英国首相发言人表示，脱欧谈判取得了良好进展，但还有更多问题需要达成共识；英国希望脱欧谈判尽快取得进展，但主要注意力集中在12月14-15日的欧盟峰会。
据外媒报道：爱尔兰边境协议草案文本显示，英国首相特雷莎?梅可能会在脱欧条款上进行让步；英国将在脱欧协定草案中，承诺维持爱尔兰与北爱尔兰现行的监管安排。
元易认为，这意味着未来英国脱欧后，可能不会在北爱尔兰与爱尔兰边境设置“硬边界”；北爱“硬边界”问题一直为英国脱欧政治谈判的重大障碍，该问题的解决或意味着脱欧谈判取得重大进展，无序脱欧风险大降，利好英镑。
此外，外媒还报道：特雷莎?梅将于当地时间13:20与图斯克共进午餐，并在下午16:00与布鲁塞尔官员会面。
欧盟委员会发言人表示，将脱欧协议交与欧盟领导人考虑。
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白银的价格似乎正在崩溃，因目前的市场环境不利于白银的增长需求，并且目前的低波动性使得做空白银似乎变成一个很好的交易机会。
对冲基金经理和投资组合策略分析师Josh Rudnik表示，由于全球利率的上升和股市走强，iShares Silver Trust正在抛售白银。贵金属需求也逐渐减少，鉴于目前白银的低波动性，做空白银似乎是一个不错的交易方法。
下图是白银今年的价格，虽然银价在年内基本上维持横盘整理的走势，但近几周出现了被市场加快抛售的压力。
在利率下降和股市疲软的时期，一帮情况下投资者传会购买贵金属，如黄金和白银。但随着投资者涌向股市，加上美联储稳步收紧政策的步伐，投资者这时候便认为没有足够理由购买更多的贵金属。
白银是一种避险资产，当利率下降和股市情绪低落时，通常会被投资者买进。从2009年到2011年，情况就是这样。
但在接下来的一年里，白银可能会因当前的低波动性而陷入低位。由于市场抛售的压力可能增加，投资者考虑做空白银似乎真变成一个诱人的交易。
目前白银遭到抛售的两个主要原因是，股市的强劲和全球利率的上升。
此前美国参议院金融委员会就提名鲍威尔担任美联储主席举行听证会，会议期间美联储候任主席鲍威尔宣读证词声明并接受了参议员提问。鲍威尔在听证会的讲稿中表示：“我们预计利率将进一步上升，资产负债表的规模将逐渐缩小。”他提到美联储的目标是实现就业最大化和物价稳定。
可以肯定，鲍威尔时代的美联储将延续现任主席耶伦的货币政策。他强调，美国经济数据强劲，失业率低至4.1%，且仍有下行迹象，预计经济增长今年可达2.5%，令12月加息的理由愈来愈充分，美联储会继续循序渐进加息。
这使得市场对美国货币政策和财政政策前景看好，对避险资产价格均形成打压。
另一方面，因美国参议院共和党税改案获得通过，将税改进程进一步向前推动，从而提振美元上涨，打压白银，同时“通俄门”事件反转也进一步支撑了美元。而本周将迎来美国非农就业报告，预计美国劳动力市场将会进一步接近充分就业，那么届时金价或进一步走弱。
上海金银方面，上海黄金交易所黄金T+D 12月4日(周一)早盘收盘下跌0.27%报272.25元/克；上海黄金交易所白银T+D 12月4日(周一)早盘收盘下跌0.43%报3718.00元/千克。
上海期货交易所黄金主力期货沪金1806周一午盘报收277.25元/克，跌0.5元，跌幅0.18%；
上海期货交易所白银主力期货沪银1806周一午盘报收3849元/千克，跌13元，跌幅0.34%。
美国商品期货交易委员会(CFTC)周五(12月1日)发布的报告显示，截止至11月22日至11月28日当周。投机者持有的白银投机性净多头减少8859手合约，至58782合约，表明投资者看多白银的意愿降温。
汇通财经易汇通行情软件显示，北京时间12:15，美元指数报93.11/13，澳元兑美元报0.7605/07，美元兑加元报1.2715/17示，北[]
汇通财经易汇通行情软件显示，北京时间10:30，现货黄金报1274.71美元/盎司示，北京时间10:30，现货黄金报1274.71美元/盎司。[]
汇通财经易汇通行情软件显示，北京时间09:59，美元指数报93.08；欧元兑美元报1.1874/76；英镑兑美元报1.3477/79；美元兑日元[]
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玉米供给充足 淀粉厂家库存处于历史较高水平
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　　由于宏观数据好于预期，加之政府加强供给端改革，近期国内商品市场整体回暖，带动偏弱的玉米以及淀粉期货反弹。展望后市，玉米淀粉期货反弹空间有限。
　　玉米供给充足，价格易跌难涨
　　国内玉米供给充足，价格易跌难涨。由于连年实施玉米临储政策，种植收益有保障，我国玉米播种面积不断扩大，产量也在连续刷新历史纪录。而需求并未同步上升，导致玉米库存高企。数据显示，本年度之前有高达1.6亿吨的临储库存。截至目前，本年度已收储玉米接近7000万吨，至收储结束，预计将突破8000万吨，甚至有可能达到1亿吨。届时就会有将近2.6亿吨的天量库存，比我国一年的玉米产量还要多。为减轻财政压力，消减库存，预计在本年度收储结束后，政府可能会以较低的价格拍卖往年临储玉米。
　　玉米淀粉产能过剩，开工率高
　　在去年上半年，由于玉米价格高企，玉米淀粉生产成本高，而需求低迷，加之木薯淀粉挤占市场份额，玉米淀粉价格不振，玉米淀粉生产企业面临较大的亏损，开工率常年维持在60%以下。而随着玉米价格下跌，玉米淀粉生产成本降低，加之去年吉林省对玉米淀粉生产企业进行加工费补贴，使得其亏损情况大为改观，开工率也随之提高。据统计，目前玉米淀粉企业开工率在80%以上，厂家库存快速增加。据调查，截至上周，包括东北市场在内的30家玉米淀粉生产企业库存为134200吨，处于历史较高水平。
　　玉米淀粉下游需求持续不振
　　玉米淀粉的下游需求主要是淀粉糖，占比在55%，作为甜味剂在饮料中替代白糖使用。但目前是饮料的消费淡季，而且国内白糖由于库存偏高，以及国内外糖价价差过大，进口糖和走私糖数量庞大，国内白糖价格上涨空间受限，淀粉糖性价比不明显，其替代白糖数量有限。
　　按照传统，每年元旦、春节消费都会带动玉米淀粉需求达到全年高点，但最近几年，这一节日消费的提振效果持续淡化，玉米淀粉价格阶段性上涨规律已被打破。
　　政策传言不利于玉米淀粉价格上涨
　　目前有关玉米和玉米淀粉的政策传言较多，但大多并不利多玉米和玉米淀粉期货价格上涨。比如，传言政府可能会提前结束玉米临时收储，并提前开始临储玉米拍卖。由于收储进度过快，收储量创历史同期最高，按目前进度，在2月即可达到去年8000万吨的收储量，届时东北地区库容可能出现短缺。此外，收储量过大会造成流通玉米量下降，不利于养殖和深加工生产，因此提前结束收储并展开抛储的可能性还是存在的。再比如，政府可能会把2012年、2013年收储的玉米，低价定向销售给玉米深加工企业。由于这批玉米存放时间较长、质量较差，政府采取这种方法去库存的概率也较大。还有，政府可能取消2016年新作玉米收储，对种粮农民直补或者大幅降低收储价格。以上传言均在一定程度上对玉米和玉米淀粉形成利空。
　　技术上看，去年11月底以来，远月玉米淀粉期货仍运行在标准的下行通道内。近几日的上涨可以看作在周边商品涨势中的被动跟涨，但鉴于其自身基本面上的利空因素，可寻机逢高做空。
责任编辑：cnfol001
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