全区法院买卖合同纠纷审理情况及典型案例 - 新疆法院网
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全区法院买卖合同纠纷审理情况及典型案例
关于我区法院买卖合同纠纷案件审理情况的说明
（新闻发布稿）
自治区高级人民法院新闻发言人&&于会堂
广泛、、最重要，商
2013年度，全区法院受理一审、二审买卖合同纠纷案件19015件（一审16778件，二审2236件），占全区法院同期受理全部民商事案件的10.44%；2014年度，全区法院受理一审、二审买卖合同纠纷案件24240件（一审21396件，二审2844件），占全区法院同期受理全部民商事案件的11.65%；2015年1月至9月，全区法院受理一审、二审买卖合同纠纷案件9369件（一审8628件，二审741件），占全区法院同期受理全部民商事案件的14.1%。从数据可以看出，买卖合同纠纷案件的一直前列因此，买卖合同纠纷案件审判工作质量的高低直接关系到民商事审判工作的整体质量。
我区经济社会发展已经进入了新时期，大建设大开放大发展的格局已经形成，特别是在推进“一带一路”战略中，我区成为“”的。这意味着我区的各类市场交易活动会更加频繁和活跃，在这一背景下，人民法院妥善处理好买卖合同纠纷案件，有利于，、制裁失信行为、、，因此，买卖合同纠纷案件的审判工作的，、、弘扬社会主义核心价值观、推进“丝绸之路”经济带核心区建设
目前，相关法律和司法解释还并不能完全、，因此，引导市场各类交易行为，我区处理买卖合同纠纷，我们今天首次面向社会公开发布八个买卖合同纠纷典型案例，力求以通俗直观的典型案例形式进行普法，进而引导市场行为，规范交易秩序。
从法律规范层面看，这八个典型案例涉及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、第二十四条、最高人民法院第一条和第八条等的理解与适用问题；从争议内容上看，这八个典型案例涉及买卖合同成立、买卖合同当事人确定、买卖合同标的物交付认定、收货单、增值税专用发票、收款凭据及对帐单的证明力、赔偿损失的范围和计算方法、分公司与公司民事责任的承担方式、合同解除权的行使、违约金的性质及调整等方面的问题，具有较强的针对性和指导性。希望典型案例的发布在有助于引导规范市场买卖交易行为的同时，也有助于统一我区各级法院的司法认识和裁判标准，促进民商事审判工作整体质量进一步提升。
在贯彻落实“十三五规划”中，我区各级人民法院将继续围绕社会稳定和长治久安目标，全力地做好民商事审判工作，化解矛盾，维护秩序，为“丝绸之路”经济带核心区建设、为新疆经济社会健康快速发展，更好的司法。谢谢大家！
虽然没有书面合同，但根据收货单的内容、交易方式等可以认定买卖合同关系成立的，人民法院应当予以认定。
元。虞梦圆公司提供一份《虞梦圆家纺发货清单》。该《虞梦圆家纺发货清单》对于标的物名称、单价（原价、折扣价）、数量、合计金额均有明确记载，张某在“收货人”处签字。标的物是由张某到虞梦圆公司自行提货并拉运，运费由张某自行支付。张某称自己是为虞梦圆公司代销标的物，而与虞梦圆公司不存在买卖合同关系。
元遂判决张某向虞梦圆公司支付元。
除法律另有规定或者当事人另有约定外，实际提供标的物的买卖合同当事人以外的第三人不得要求买受人直接向其支付价款。
沿海煤业”、承运单位为“天山联运”、“平安物流”、“大德公司”等、加盖有华电吐鲁番公司提煤专用章、运单专用章的《新疆华电吐鲁番发电有限责任公司提煤单》。
发煤矿点”为“沿海煤业”，不能证明其与华电吐鲁番公司就煤炭买卖达成合意。严某除提供提煤单之外不能提供其与华电吐鲁番公司之间关于买卖煤炭还有其他交易方式、交易习惯以及其他证据，该提煤单不能独立证明其与华电吐鲁番公司之间存在买卖合同关系，且该提煤单也不具备债权凭证的条件，不能因持有该提煤单就认定持有人系买卖合同的债权人。遂判决驳回严某的诉讼请求。
开具增值税专用发票、进行税款抵扣的事实结合其他事实可以证明出卖人履行了交付标的物的义务时，人民法院应当认定标的物已经交付的事实。
3月，新疆齐辉贸易有限公司（下称齐辉公司）与鄯善县金汇选冶有限公司（下称金汇公司）签订钢材买卖合同，约定由齐辉公司向金汇公司出卖钢材。2011年3月11日至2011年9月28日期间，金汇公司共计向齐辉公司支付价款2250万元，齐辉公司给金汇公司开具了金额为元的增值税专用发票。金汇公司将齐辉公司提供的全部增值税专用发票进行了财务作账并进行了税款抵扣。2013年6月18日，金汇公司向齐辉公司支付价款30万元。金汇公司的财务帐簿记载金汇公司尚欠齐辉公司钢材款元。齐辉公司起诉称其向金汇公司交付的标的物价款为元，金汇公司未支付的价款为元，并提供了相应的运单、收货单、入库单。金汇公司称齐辉公司在2011年6月之前交付元的标的物、2011年7月之后交付元的标的物，其未向齐辉公司支付的价款应当为元。本案所争议的事实是齐辉公司是否在2011年6月17日至2011年6月28日期间向金汇公司交付价值元的钢材。
元并提供运单、收货单、增值税专用发票以证明其主张，但其提供的运单、收货单不全，无法证明其给金汇公司发货的具体数量。金汇公司虽将齐辉公司提供票面金额为元的增值税专用发票进行了财务入账、金汇公司财务帐簿记载的欠款数额元与齐辉公司的诉讼请求元基本一致，但齐辉公司提供的运单、收货单不全，齐辉公司仅提供增值税专用发票无法证明其给金汇公司发货的具体数量。遂判决金汇公司向齐辉公司支付价款元。
年3月7日至2011年6月14日期间齐辉公司供货金额为元，与金汇公司认可的6月份之前的金额一致。齐辉公司提供的2011年6月17日之后至6月28日期间的9份运单、22张出库单及15张增值税专用发票可以印证《供鄯善金汇有限公司发货收款明细表》中所列尚欠元的事实。这部分欠款金额与金汇公司自认的欠款金额元合计为元，与齐辉公司诉讼主张的元货款几乎一致。齐辉公司提供的增值税专用发票中均标明了每笔货物的规格型号、数量、单价、金额，且已将该增值税专用发票抵扣了相应税款。金汇公司的预付账款明细账中亦反映出其尚欠齐辉公司元的事实。根据以上事实可以认定齐辉公司于2011年6月17日至2011年6月28日期间向金汇公司交付了价值元钢材的事实。齐辉公司并非仅以增值税专用发票主张其交付了标的物，原审人民法院认为齐辉公司仅提供增值税专用发票无法证明交付标的物的事实错误。遂判决金汇公司向齐辉公司支付价款元。
对当事人提供的支付价款的相关证据应当结合其具体内容、交易习惯以及其他案件事实进行综合认定。
年3月9日，出卖人新疆天龙矿业股份有限公司（下称天龙公司）与买受人曹某签订《水泥买卖合同》。天龙公司依约共向曹某交付价值元的水泥。曹某与天龙矿业公司分别于2010年4月26日对账，对账结论为账面余额为元；2010年5月26日对账，对账结论账面余额为元；2010年6月30日对账，对账结论为账面余额3&元；2010年7月25日对账，结论为账面余额为元。（二）2010年3月24日，曹某向天龙公司银行帐户汇款50万元。2010年4月25日，曹某分别通过银行汇款、汇票（票号、）支付方式向天龙公司支付63万元、75万元、380万元。2010年3月24日，天龙公司出据收条载明：今收到曹某人民币壹佰捌拾捌万元（1880000元）系付水泥款。该收据经手人处有肖凤军、曹某签字。2010年4月2日，天龙公司出据收条载明：今收到东方金盛公司（曹某）人民币叁佰捌拾万元（3800000元）（银行承兑汇票）系付水泥款，票号、。该收据经手人处有肖凤军、曹某签字。2010年5月18日，曹某要求天龙矿业公司为新疆东方金盛实业集团建筑安装有限公司（下称金盛公司）开具增值税专用发票。已经发生法律效力的另案民事判决查明：“金盛公司依约已向天龙公司预付货款380万元，在天龙公司为此出具的收款凭证中，曹某以‘经手人’名义签名。据天龙公司财务记账凭证反映，该笔款项记于曹某名下，并由曹某填报水泥提货单，在天龙公司提取水泥后向金盛公司履行供货义务。”&（三）曹某称其以现金方式分两次向天龙公司支付568万元，发生法律效力的民事判决所认定的由金盛公司支付的380万与其支付的568万元无关。
万元，天龙公司提供的收据并不能证明568万元中的380万元系金盛公司支付。遂判决天龙公司向曹某返还元。
万但并提供证据予以证实。以自己名义万元、万元。已经发生法律效力的民事判决进一步证实万万理支要求专用的事实理支价故。天龙公司提供的证据可以证明对帐单中记载的568万元中有380万元系金盛公司支付，而非曹某支付。原审人民法院仅以万元均系由曹某支付存在错误。遂判决元。
产品有限责任公司买卖合同纠纷案
当事人依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条主张合同解除的，必须享有合同解除权。人民法院对当事人的该项主张进行审查时必须查明该主张人是否享有合同解除权，否则不能发生解除合同的法律效力；因违约行为造成的损失既包括实际损失，也包括可得利益损失。
9月27日，乌鲁木齐汇众通达商贸有限公司（下称汇众公司）与玛纳斯县新民畜产品有限责任公司（下称新民公司）签订《棉花购销合同》，约定由新民公司向汇众公司出卖价值6909000元的皮棉294吨。同日，汇众公司向新民公司支付价款660万元。新民公司向汇众公司交付皮棉84.132吨。2010年11月5日，新民公司向汇众公司返还价款元。2010年10月8日，汇众公司和新民公司又签订一份《棉花购销合同》，约定新民公司向汇众公司出卖价值999.6万元的皮棉420吨。2010年10月9日，汇众公司向新民公司支付价款990万元。2010年10月13日，新民公司向汇众公司返还价款990万元。2010年11月10日，新民公司向汇众公司发《商函》要求提高皮棉价格，否则解除合同。汇众公司未予答?础?
第一审人民法院认为：汇众公司对新民公司作出的《商函》没有进行答复，也没有提出异议。根据双方的行为可以认定双新民公司违约，应当赔偿汇众公司的损失。遂判决新民公司赔偿汇众实际元。
第二审人民法院认为：新民公司不享有合同解除权，其作出的《商函》对汇众公司不具有约束力，原审人民法院将汇众公司未对新民公司所发出的《商函》提出异议作为双方之间的买卖合同已经解除的依据错误。新民公司向汇众公司返还价款，汇众公司对此未提出异议并向其他人购买皮棉。上述事实表明双方对合同的解除达成合意。新民公司违约，应当赔偿汇众公司的损失。新民公司给汇众公司造成的损失既包括实际损失，也包括可得利息益损失。原审人民法院只支持汇众公司所受实际损失的做法不符合法律规定，其关于汇众公司所受实际损失的计算方法亦存在错误。新民公司给汇众公司造成的实际损失和可得利益损失共计。遂改判新民公司赔元。
新疆高汇贸易有限公司与中国第四冶金建设有限责任公司新疆
分公司、中国第四冶金建设有限责任公司买卖合同纠纷案
在公司与分公司为共同被告的情况下，分公司与公司应当对债务承担连带责任。在仅有公司或者分公司一人提起上诉的情况下，人民法院对于未提起上诉的公司或者分公司的民事责任可以进行相应变更；买卖合同的当事人未约定价款的支付期限时，利息应当自出卖人第一次向买受人主张价款时开始计算，如果出卖人第一次主张价款是以诉讼方式进行，则利息应当自起诉之日开始计算。
2014年5月12日至2014年7月7日期间，新疆高汇贸易有限公司（下称高汇公司）向中国第四冶金建设有限责任公司新疆分公司（下称四冶新疆分公司）供应钢材。经双方确认，高汇公司共向四冶新疆分公司供应钢材吨，价款共计元。四冶新疆分公司分别于2014年7月26日、8月9日、9月3日共向高汇公司支付货款370万元，尚欠元未支付。四冶新疆分公司系非法人企业，是中国第四冶金建设有限责任公司（下称四冶公司）在新疆维吾尔自治区成立的分公司。高汇公司于2014年9月24日提起本案诉讼。
第一审人民法院认为：高汇公司与四冶新疆分公司买卖合同关系成立，四冶新疆分公司应当向高汇公司支付剩余价款。因四冶新疆分公司拖欠货款事实存在，高汇公司主张自2014年7月至11月的逾期付款利息合法有据，其计算方式符合法律规定。四冶新疆分公司系四冶公司的分公司，应当对四冶新疆分公司的债务承担连带责任。遂判决：四冶公司、四冶新疆分公司?蚋呋愎?局Ц都劭?元、支付逾期付款利息元（元×6%÷12个月×5个月）。
第二审人民法院认为：高汇公司并不能证明其与四冶新疆分公司约定了付款期限为2014年7月30日的事实，也不能证明双方约定了付款期限。因此，如果出卖人以向人民法院提起诉讼的方式要求买受人支付价款，应当自出卖人向人民法院提起诉讼之日（即人民法院收到出卖人的起诉状之日）起向出卖人赔偿应支付价款的利息损失。因此，高汇公司所主张的利息应当自其向人民法院提起诉讼当天的次日即2014年9月25日起计算。原审人民法院计算自2014年7月至2014年11月期间的利息有误。虽然四冶公司未提起上诉，但四冶公司是基于四冶新疆分公司是其分公司的事实承担本案的民事责任，四冶公司与四冶新疆分公司在实质上是基于同一行为承担同一民事责任而不是基于不同的行为承担不同的民事责任，故对四冶公司的民事责任也相应予以变更。遂改判四冶公司、四冶新疆分公司向高汇公司支付支付逾期付款利息元。
沈阳北方重矿机械有限公司与托克逊县雨田煤业有限
责任公司买卖合同纠纷案
违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅。人民法院在依照当事人的申请对违约金进行调整时，应当同时考虑违约金的补偿性和惩罚性，既不能无视二者的主次顺序，也不能忽略任何一个方面的性质。
2011年12月9日，沈阳北方重矿机械有限公司（下称北方公司）与托克逊县雨田煤业有限责任公司（下称雨田公司）签订《工业品买卖合同》，约定由北方机械公司将价值530万元的2台EBZJ60／2掘进机出卖给雨田公司，并对付款期限进行了约定，还约定如雨田公司未能按期给付合同价款，从违约之日起每日按合同总金额的万分之五支付违约金。雨田公司只支付了388万，未能按照约定支付全部价款。雨田公司在诉讼中提出约定的违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以调整。
第一审人民法院认为：雨田公司应按照合同约定向北方公司支付价款。因雨田公司未按照约定向北方公司支付全部价款，应当支付相应的违约金。雨田公司认为北方械公司主张的违约金过分高于造成的损失的理由成立，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合情况，决定按照中国人民银行同期贷款基准利率标准调整违约金。遂判决雨田公司向北方公司支付价款142万元、支付违约金98335.97元。
第二审人民法院认为：雨田公司存在故意违约的事实，原审人民法院按照中国人民银行同期贷款基准利率调整违约金，标准偏低。根据北方公司的损失情况，宜按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍调整违约金。遂判决将雨田公司应当向北方公司支付的违约金数额变更为元
玛纳斯县昊亮新型节能材料有限公司与中国能源建设
集团新疆电力建设公司买卖合同纠纷案
在买受人未支付价款的情况下，人民法院依照当事人的申请经审查后认为买卖合同约定的违约金过分高于造成的实际损失而决定予以调整时，要从合同的性质出发，不应当简单地参照关于民间借贷利率最高限额的相关规定。
6月12日，玛纳斯县昊亮新型节能材料有限公司（下称）中国能源建设集团新疆电力建设公司（下称），约定由昊亮公司向新疆电建公司出卖商品砼，如果应按每的标准元、违约金2000989元。新疆电建公司认为约定的违约金过分高于损失，请求人民法院予以调整。
第一审人民法院认为：新疆电建公司未按照约定支付价款，应当向昊亮公司承担相应的违约责任。昊亮公司要求支付价款的诉讼请求成立。昊亮公司所主张的违约金虽然少于合同的约定，但因新疆电建公司请求对违约金进行调整，故参基准元。
第二审人民法院认为：本案系买卖合同纠纷案件，鉴于没有证据证实因新疆电建公司逾期付款行为给昊亮公司造成除利息之外的其他损失，故本案违约金宜按照基准1.3倍予以调整，原审人民法院按照基准四倍予以调整不当。遂改判新疆电建公司向昊亮公司支付违元。&&
答记者问实录
记者：买卖合同法律规范的重要性体现在哪些方面？
自治区高级人民法院民二庭庭长叶敏：合同以有偿为原则，以无偿为例外，而，故《中华人民共和国》分则将买卖合同规定为十五类有名合同之首，并个条文（第130条至第175条）具体的相关规则。被，所以“”、第一款规定：“。”可以看出，《中华人民共和国》，“”
记者：对于应当如何把握？
钟敬林：大、有违诚实信用原则《中华人民共和国合同法》施行最高人民法院先后了最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的二，；明确五十二所称“”仅指“”；规定的并不当然无效；规定签订合同未办理登记、批准手续并不当然无效等。最高人民法院于2012年5月10日公布的合同；被认定为
自治区高级人民法院民二庭庭长叶敏：《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”最高人民法院十五“”根据上述规定，在一般情况下，签收即应当视为买受人已经对标的物的数量和外观瑕疵进行了检验，除非买受人标的物
记者：如何认定可得利益损失？
钟敬林：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明确规定因违约行为造所的损失包括实际损失和可得利益损失。最高人民法院规定：“”据此，：、。人民了证明，即：
记者：有人认为只要30%就可以认定为违约金过分高于造成的损失，人民法院在减少时只需要减少到损失的130%即可。对这种观点怎么看待？
自治区高级人民法院民二庭副庭长钟敬林：根据法律和相关司法解释的规定，确认约定的违约金数额是否过分高应以实际损失数额为确认的基础，而不包括可得利益损失。高于所造成实际损失30%的违约金原则上应予酌减，除非依综合衡量不应酌减。在予以酌减时，酌减幅度也应经过综合衡量确定，而不能简单地调整为实际损失的130%。综合衡量时应当考虑合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式条款等因素以及公平原则和诚实信用原则，要避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。同时，人民法院要正确确定举证证明责任，违约方对于违约金约定过高主张承担举证证明责任，非违约方主张违约金合理的，亦应提供相应的证据。
责任编辑：刘运琦&&&&
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&&&&2003年7月毕业于厦门大学法律系，具有9年法律实务经验,现为福建自立律师事务所专职律师、合伙人。从业以来，秉持“走专业化道路、做专家型律师”理念，专注于从事与房地产开发、收购、房屋买卖、抵押、继承、赠与等房地产案件诉讼及非诉讼法律服务，处理过诸多房地产法律案件，积累了丰富房地产法律事务实践经验，是您值得信任的房产律师。
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房屋买卖只有收条没有书面合同，买卖关系是否成立
房屋买卖只有收条没有书面合同，买卖关系是否成立
一、为什么要探讨这个问题
因为1、这个问题的存在具有普遍性，朋友之间、亲人之间或者房屋交易当事人由于法律风险防范意识的淡薄，经常做出这种简易行为，而由于约定的明确和利益纠葛，这种问题经常出现纠纷；2、就同样的问题人民法院往往做出完全不同的判决结果，法律适用没有统一性，存在司法乱象，使得公民甚至法律专业人士无所适从；3、此问题归根结底是合同成立要件和合同约定不明的解释等合同法基本问题，厘清此问题，不仅有助于解除房屋买卖合同纠纷处理，亦同样有助于其他民事和经济纠纷关于合同成立要件和合同约定不明时的解释问题。
二、据以研究实践案例
案例一【(2011)南市民一终字第832号】
事实：日，周海明（甲方）与俞谅（乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定：“甲方将其名下位于南宁市青秀路18号D5区103号别墅壹套，建筑面积（产权登记面积）为321平方米，出售给乙方，房屋售价为人民币肆佰贰拾万元。乙方将购买该房屋定金人民币叁万元付给甲方。若甲、乙任何一方违反本约定的，则按《》关于定金的规定承担违约责任，违约方须向守约方支付定金双倍的违约金叁万元整”。同日，俞谅支付30000元定金给周海明。日，周海明就30000元定金向俞谅出具一份《收条》，载明：“今收到俞谅购大自然花园D5103号房定金叁万元整”。在合同履行过程中，双方因房款及房屋的交付发生争议，周海明遂于日书面通知俞谅，载明：“俞谅向周海明购买青秀路18号D5区103号别墅。俞谅须于日前将全部购房款420万元整存入账号为******的周海明建行账户。逾期视为违约，没收定金并解除房屋买卖协议”。俞谅为此于日向周海明发出《告知函》，以周海明收取定金后不交付房屋、不提交房屋权利证明、也不通知办理过户登记为由拒绝先支付房款，同时要求周海明于日前腾空房屋交付给俞谅并办理产权变更手续，有关部门受理后即支付房款，逾期俞谅可解除《房屋买卖协议》并由周海明双倍返还定金。双方为此产生纠纷，俞谅遂于日提起诉讼，请求法院判令：1、周海明履行与俞谅签订的《房屋买卖协议书》，向俞谅交付讼争房屋，并协助办理过户登记手续；2、周海明双倍返还俞谅定金人民币6万元；3、本案诉讼费由周海明负担。另查明，南宁市青秀区青秀路18号大自然花园D5栋103号房屋，房屋所有权证号为邕房权证字第号，房屋所有权人登记为周海明，建筑面积321.51平方米，3层钢混结构。
一审判决：合同的内容须具体确定。根据《》第的规定，合同内容一般包括当事人的名称、姓名、住所、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等。本案中，双方虽对房屋转让的价款及定金达成合意，但对于房屋价款的支付期限、支付方式、房屋转让产生的税费承担、房屋交付的条件及交付时间等交易条款均未作出约定。《房屋买卖协议》签订后，双方也未能就以上条款协商一致，导致双方的房屋转让无法进行。双方签订的《房屋买卖协议》不具备合同履行的必备条款，故双方的房屋买卖关系未能成立，双方应恢复到交易前的状态，故对于俞谅要求继续履行合同的主张不予支持，周海明应退还俞谅定金30000元。双方未能就合同的主要条款达成合意，属于不可归责于双方当事人的原因所致，故对于俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。综上，根据《》第第一款第（四）项、第（五）项，《》第、第之规定，判决：一、周海明返还俞谅定金30000元；二、驳回俞谅要求周海明履行《房屋买卖协议书》，交付讼争房屋，并协助其办理房屋过户登记手续的诉讼请求。本案受理费40880元，财产保全费5000元，两项合计45880元，由俞谅承担45000元，周海明负担880元。&&&& 二审判决：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照第、第、第等有关规定予以确定”。上诉人俞谅与被上诉人周海明于日签订的《房屋买卖协议书》，能够明确确定双方当事人的姓名（含身份证号码、住址、电话号码）、标的（即南宁市青秀路18号D5区103号别墅）、数量（1套）、建筑面积（产权登记面积）321平方米、价款（人民币420万元）、定金（人民币3万元）、违约责任（违约方须向守约方支付定金的双倍），根据上述规定，应当认定双方签订的《房屋买卖协议书》已经成立。一审判决以双方签订的《房屋买卖协议书》不具备合同履行的必备条款而认定双方的房屋买卖关系未成立，适用法律错误，本院予以纠正。　　《》第规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。双方签订的《房屋买卖协议书》不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案已经查明的事实，双方对房屋价款的支付期限、支付方式、办理房屋过户费用承担、房屋交付时间等事项未能协商一致，根据上述司法解释的规定，应依照《》第、第、第等有关规定予以确定。　& 《》第规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”， 　　第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。根据上述规定，结合本案的实际情况，本院确定俞谅应当在本判决生效之日起30日内一次性向周海明付清购房款人民币420万元，周海明收到该购房款后30日内将房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担。双方签订《房屋买卖协议书》时对合同履行的有关条款没有约定，导致双方产生本案纠纷，双方对此均有责任，故本院对俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。俞谅已支付给周海明的定金30000元，应抵作购房款。因此，俞谅尚应向周海明支付购房款人民币417万元。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《》第、第、第、第、第及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条以及《》第第一款第（二）项的规定，判决如下：　　一、撤销南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第1245号民事判决；　　二、上诉人俞谅应于本判决生效之日起30日内一次性向被上诉人周海明付清购房款人民币417万元，周海明应于收到该购房款后30日内将其名下位于南宁市青秀区青秀路18号大自然花园D5栋103号房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担；
案例二【(2011)渝二中法民终字第01321号】
事实：日，被告向龙、第三人隆小灵购买了欧国祥所有的位于重庆市万州区熊家镇中心街181号房屋，该房屋包括两间门面、门面后面的住房和厨房各一间以及附属楼梯间角空台、三楼及四楼各两间房屋、四楼楼梯间冲台。日下午，二原告与被告向龙协商，由原告向被告购买该房屋，二原告当即向被告向龙支付购房款50000元，向龙出具收条，载明：今收到崔建华购房款50000元正，还余欠34600元。当日向龙外出。随后，第三人隆小灵与原告就该房屋买卖发生纠纷，经当地村委会调解未果，原告诉至法院。&&& 一审判决：一审法院认为，原被告就争议房屋的买卖没有签订书面合同。原告主张购买了争议房屋的全部房屋，被告主张原告只购买了争议房屋中的三楼和四楼房屋。由于争议房屋具有可分性，而原告提供的证据又不能证实其购买了争议房屋的全部房屋的主张。鉴于双方就房屋买卖没有书面约定，致买卖标的不明确，故原被告之间房屋买卖的合同不成立。即或原被告之间有买卖协议，但原告举示的证据不能证实向龙出卖该房屋取得其妻子隆小灵的同意，亦应无效。经审理中向原告释明是否变更诉讼请求，但原告仍坚持主张由被告交付房屋的诉讼请求，故合同不成立的处理不予调整。依照《》第，《》第，《》第第二款的规定，判决：驳回原告崔建华、余成秀要求被告向龙交付房屋的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告崔建华、余成秀承担。
二审判决：本案系因双方购买房屋引发的纠纷，争议的焦点为合同是否成立和有效以及履行问题，属房屋买卖合同纠纷。根据《》第规定，合同的内容有当事人约定，一般包括人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款和报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方式等内容。其中的“一般包括人的名称或者姓名和住所、标的、数量”是合同成立的必备条款，如当事人对上述条款没有约定或约定不明，则合同不能成立。本案中，上诉人与被上诉人向龙对购买万州区熊家镇中心街181号房屋虽达成了口头协议，并实际履行了交付部分购房款。但由于没有签订书面合同，导致双方对购买标的以及履行期限、地点和方式等涉及合同的必备条款和主要条款产生争议。首先是合同必备条款购买标的问题。根据查明的事实，争议房屋万州区熊家镇中心街181号主要分为1楼、3楼和4楼，在使用功能上具有可分性，这就导致在事实上可以分别出售也可以整体出售。尽管上诉人提供证人出庭作证购买的是该房屋的全部，但被上诉人向龙对证人证实的内容均予否认，并坚持认为出售的是该房屋的3楼和4楼，。一审中证实上诉人购买是该房屋全部的出庭证人与上诉人有利害关系，二审中证实上诉人购买是该房屋全部的出庭证人并没有参与上诉人与被上诉人向龙商谈购买房屋的过程。故上诉人仅凭借证人证言证实其购买了该房屋的全部，在证据上是不充分的，应视为双方对购买标的，即购买房屋的范围约定不明。其次是合同主要条款履行期限和方式问题。该房屋至今没有交付给上诉人，双方对何时交付房屋、何时交清购房余款以及房屋转让产生的费用负担均没有约定，而上述内容直接涉及双方权利义务的确定以及合同能否实际履行和怎样履行的问题。鉴于现实生活中对买卖房屋涉及交付房屋以及付款方式的多样性，无确定的交易习惯，故本院不宜以不确定的交易习惯确定上述内容。综上，因双方对买卖房屋合同的必备条款约定不明和对主要条款没有约定，故双方房屋买卖合同没有成立，上诉人请求被上诉人交付房屋无合同和法律上的依据，其上诉理由不能成立。另外，在合同不成立的情况下评判隆小灵是否同意向龙处分夫妻共有房屋的问题已无实质意义，鉴于原审已予评判，本院予以确认。二审中，本院为化解双方的矛盾，组织双方当事人进行调解，希望双方能通过变更诉求方式达成一致意见，但终因分歧意见较大未果。综上，原审认定事实基本清楚，判决结果正确。依照《》第第一款第（一）项
的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
案例三【(2009)湖浔商初字第747号】
事实：日，被告李文龙收取原告顾旭竞购房预付款2万元，据此出具了《收据》1份给原告。事后，被告李文龙没有交付原告房屋，亦未返还原告购房预付款。另查明，被告李根均、李钰均系被告李文龙之女儿。
法院判决：》第规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立……。原、被告就标的未陈述一致，而原告提交的证据又尚不能证明其关于标的的事实主张，且被告就此没有提交相应证据，本院据此认为原、被告所买卖标的不能确定，原、被告的房屋买卖合同尚未成立，对原、被告没有约束力，因此原告要求缔约相对方即被告李文龙立即返还购房预付款的诉讼请求应予支持。原告以被告李文龙收取的购房预付款用于房屋装修和开店的事实主张不能成立，因此原告以此为由要求被告李根钧、李钰承担连带清偿责任的主张也不能成立。三被告虽系父女关系，但据此要求被告李根钧、李钰对被告李文龙的本案债务承担连带清偿责任没有相应的法律依据。同样，原告以三被告未分家析产、被买卖的房屋系三被告共同财产为由要求被告李根钧、李钰对被告李文龙的本案债务承担连带清偿责任也没有相应的法律依据。据此，为了维护正常的社会主义市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《》第、最高人民法院《关于适用中〈华人民共和国共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、》第及《》第之规定，判决如下：一、限被告李文龙于本判决生效之日起十日内返还原告顾旭竞人民币2万元。二、驳回原告顾旭竞的其余诉讼请求。
&& 从以上三个案例可以看出，相似的案情【买卖双方只出具简单的收条，明确标的、价款，而对于付款方式和房屋交付、过户等房屋买
卖其他事项则没有约定】，有的法院判决认定合同不成立，判决返还定金或已付款；有的法院判决合同成立并要求继续履行合同。为什么相同的案件会出现完全不同的判决结果？原因在于：（1）当事人约定不明。只有当事人名称、标的和总价款，而对于付款时间、房屋交付时间、过户时间、税费负担等其他合同主要条款没有约定。（2）法律规定不明确：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照第、第、第等有关规定予以确定。”这里规定的是“一般应当认定合同成立”，而不是“应当认定合同成立”，也就是即使“能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量”，也允许认定合同不成立，那么在什么情况下可以认定合同成立，什么情况下可以认定合同不成立，则没有明确规定，很大程度上依靠司法人员自由裁量权，而对自由裁量权尺度把握不一致就导致案件结果不一样。
三、对上述裁判的简单评析和此类案件处理原则的简单归纳
同样或类似的案情，出现两种完全不同的判决结果，不仅会使当事人无所适从，且会损害司法判决的权威性。因此，对上述已决判决进行对比分析，总结其合理和不合理之处，统一此类案件的裁判尺度，对以后分析和解决类似案件具有现实指导意义。相比较而言，上述情况下，认定合同不成立是比较合理的选择：（1）在交易习惯不明确的情况下，【(2011)南市民一终字第832号】一案判决代替当事人决定付款时间和过户时间，且不论要求买方一次性付清400多万购房款是否合理和买方是否由此支付能力，关键是违反合同法当事人意思自治原则和民事诉讼法举证原则；相反，案例二【(2011)渝二中法民终字第01321号】和案例三【(2009)湖浔商初字第747号】以“现实生活中对买卖房屋涉及交付房屋以及付款方式的多样性，无确定的交易习惯，本院不宜以不确定的交易习惯确定何时交付房屋、何时交清购房余款以及房屋转让产生的费用负担等关系合同履行内容”为由认定合同不成立则是比较合理的选择。（2）在只有标的、价款等简单约定而双方都未实际履行和一方只履行小部分义务的情况下，【(2011)南市民一终字第832号】判决根据合同法第六十一和六十二条规定，依靠自由裁量权对付款时间和付款方式、办理过户时间等重要合同内容予以确定，可能会面临无法履行的实际问题，比如，法院要求买方在三十日内一次性付款400多万购房款，可能超出当事人的实际支付能力，因为如果由当事人自己约定，当事人本可以选择按揭付款这种更符合交易惯例的付款方式。（3）在只有标的、价款等简单约定而双方都未实际履行和一方只履行小部分义务的情况下，认定合同不成立不仅不违反》第规定规定，而且不会给双方当事人造成损失和设定脱离实际的合同义务，更符合公平原则。
&& 因此，根据目前现有规定并结合司法判决，在处理类似案件时，按照以下原则处理肯能会是比较合理的选择：
（一）、收条签订后没有实际履行或尚未实际履行的，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定处理，认定合同不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条又规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”按照上述规定，必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，才能认定商品房买卖合同成立，如果不具备商品房买卖合同的主要内容，双方又未能就相关条款达成一致意见【因不可归责于当事人双方的是有，导致商品房买卖合同未能订立】，认定为合同不成立，并返还定金。上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四、五规定，实际上是对最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定关于在什么情况下不应认定合同成立的有益补充，有其合理性：（一）在双方签订很多条款都没有明确约定的情况下，如果按照第、第规定对双方合同权利义务进行解释，因现实生活中对买卖房屋涉及交付房屋以及付款方式的多样性，无确定的交易习惯，勉强进行解释会造成人民法院替代当事人设定合同权利义务局面，违反了当事人意思自治的合同法基本原则。（二）因双方当事人都未实际履行，认定合同不成立，不会给双方当事人造成实际损失，符合民法公平原则。
二、收条签订后一方或双方已履行大部分义务的，根据合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，应当认定合同成立。而且，如果当事人一方或双方已履行大部分，认定合同不成立会给已履行义务一方造成不公平。比如，在买方已支付大部分款项情况下再认定合同不成立就会给买方造成损失。
三、收条签订后没有只履行一小部分义务的，原则上也应认定合同不成立，理由同第一点。如果根据第、第规定能够确定其他条款的，可以认定合同成立。这里需要注意的是，交易习惯应当由主张存在交易习惯的一方当事人承担举证责任，在可以明确存在交易习惯的情况下人民法院才能根据交易习惯对相关条款进行解释并确定权利义务；如果没有证据可以证明交易习惯的情况下，不能模糊适用交易习惯规则进行裁判，而应判决合同不成立为宜。另外，如果一方在起诉前或诉讼中明确表态或实际履行全部或大部分义务，比如买方支付全部或大部分款项，则可以根据合同法第六十二条规定，合理确定尚未履行义务一方的相关履行方式和履行时间。
附：相关法律规定
&&&&&&& 》
第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照第、第、第等有关规定予以确定。”
第十二条　合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款。
　　（一）当事人的名称或者姓名和住所；
　　（二）标的；
　　（三）数量；
　　（四）质量；
　　（五）价款或者报酬；
　　（六）履行期限、地点和方式；
　　（七）违约责任；
　　（八）解决争议的方法。
　　当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第十条　当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
　　法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十一条　合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条　当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
　　（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
　　（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
　　（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
　　（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
　　（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
　　（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百二十五条　当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第三十六条　法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
房地产转让管理规定
第七条　房地产转让，应当按照下列程序办理：　　（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；　　（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；　　（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的，视为同意受理；　　（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；　　（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；　　（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
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