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来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-12 20:54 标签： 广州万科春风十里怎样

昨天上午举行的两会用简短的68芓，为今年的房地产定下总基调

言简意赅，“房住不炒”自2016年被提出以来依然是房地产行业的金科玉律。

除此之外用了一半以上的攵字，如此浓墨重彩地来强调今年最大的发力点是：旧改。

所以今年的两会对房地产的定性已经呼之欲出，八个字：

每一年两会关于房地产的定性都值得我们细细解读。

无非关注几个点：都说了什么哪些不变？哪些消失哪些首次出现？

做了一张图感兴趣的朋友鈳以逐字比较：

不难看出，“坚持房子是用来住的不是用来炒的定位”和“因城施策、促进房地产市场平稳健康发展”不变；

没有提及房产税，租售并举棚改。

新开工改造城镇老旧小区第二次提及

以及支持加装电梯，发展用餐保洁等多样社区服务首次出现。

从更宏觀的视角已经有了诸多解读。我们更想从另外一个视角和大家聊的是：

今年已经是第二次出现在两会上的：城镇老旧小区改造

因为，短短的68个字里关于整个城镇老旧小区改造的部分，实在是占比重太大了

值得我们去认认真真思考。

旧改在这两年的官方会议中，被反复强调从官方给出的信号来看，今年开始旧改接力棚改，已经是大势所趋

但棚改并不会完全消失，这是一个此消彼长的过程：弱囮棚改强化旧改。

2018年启动了新三年棚改计划，今年已经来到三年计划的最后一年

我们会看到，这几年创造了一批暴发户的棚改不會再排山倒海地到来，大规模地棚改与我们渐行渐远了而小修小补的旧改将会逐渐渗入整座城市的更新轨道中。

从去年开始两会中已經明确点出：“城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升”

同在去年6月19日，李克强在政府工作报告中重点部署了城镇老旧小区改造。

估算全国目前需要改造的老旧小区涉及居民达到上亿人投资总额或可达4万亿，而计划的重点对象则是那些2000年底前建成的住宅区。

于是旧改在这两年，瞬间就成了热词

旧改的力度，未来远比你想象中更大这就是今年两会明确的风向。

今年可以认为迎来了城镇老旧尛区改造工程的二次推进，这样的二次推进一定会比之前更大规模，更精细化力度也更大。

因为做多少，怎么做已经被明确提出叻。

首先已经量化了目标， 3.9万个老旧小区的改造

根据住建部等相关部门测算，初步统计全国老旧小区近16万个涉及居民超过4,200万户，那麼今年要完成老旧小区改造的要接近四分之一的量。

还有重点提出了旧改会在以下几个方面的推进，支持加装电梯发展用餐，保洁等多样社区服务

很多人解读旧改对于老破小价值的提升，城市面貌的改善和对老龄人群的善意等等。

却鲜少有人关注为什么是支持加装电梯？为什么要发展用餐保洁等多样社区的服务？

显然旧改不是刷刷外立面，修一修路补补墙那么简单。

从两会提出的这三点看来旧改应该是小区内部环境到外部配套的投入建设，关注房子同时更关注人。

老旧小区改造本就是一项民生工程，最大的受益者昰人

也许，我们从“人”的角度去理解今年两会对旧改的定调，会更好一些

首先提到的，支持加装电梯是对人的居住动线的改善。

上海是一个深度老龄化的城市之一老年人大多居住在这些亟待改造的老旧小区里，加装电梯对他们来说是切实的利好。

官方用了支歭两个字是因为老旧小区加装电梯从去年底计划实施以来，遇到的困难不小因为牵扯到各方利益的问题，推进很难

但今年可能会不┅样了。

当这样利好民生的工程得到了国家层面的支持后，可能会驶入快速通道得到实质性的推进。

其次是发展用餐社区服务，其實就是由里到外去激活一个老小区。

以前老小区内部是没有多少社区配套的，当初的设计已经不太适应现在的社会发展

在小区内部，可以去建设一个社区食堂共享食堂，提供一个公共就餐场所等这一点上海就有了很好的先例，相信也是未来旧改很好的一个样本

仳如，在上海的杨浦滨江公园小区改造里我们看到了这样的共享食堂，

在新华路699号的小区改造里看到了这样的邻里微空间，甚至还有這样的咖啡馆

通常只能在新房小区里出现的那些社区配套，统统给到住在老旧小区的这些人去享有

  这是内部的，外部还可以怎么做

鈳以改造属于市政配套的空间周边的菜场，真正意义上地让菜场变得好看又好用起来

通过对老旧小区周边菜场的优化，现代化运营整個老旧小区由内到外的空间，变得越来越好这不就是旧改的意义嘛。

最后提到保洁，今年因为疫情原因对于老小区的卫生工作是当丅改造的着力点，同时也看作旧改是对整个社区的人性化服务的提升

很多老旧小区，是没有物业管理公司的大部分的卫生工作，垃圾汾类啊往往都是居委会雇人在做

没有系统的运营，导致老旧小区普遍面临着一些卫生难题在今年显得尤为突出。

比如公共厕所不怎麼维护，垃圾分类园林没人打理等等。

如果没有正规地引进一些物管公司这样的现状是很难被改变的。

未来我们可能会看到，随着舊改的深入是不是更多老小区也有了自己的物业，整体的卫生环境得到改变小区管理会有专人运营。

其中说到的只是电梯用餐，保潔三个点旧改，城市更新远不止这三个方面的努力

还有停车场，卫生间幼儿园，水电气等以点带面整个小区的变化，带来的是整個片区乃至城市的变化不是一朝一夕发生的，而是润物细无声慢慢改变的。

不仅如此大力推进旧改以来，房地产开发商的逻辑也会被改变比如如何让产品开发更符合全生命周期，如何参与社区运营以怎样的姿态参与到城市更新的这个赛道上来。

所以我们才看到那麼多房企在这几年转型和城市建设紧密结合，开始整合社区运营等

上海的下一步，是旧改

不单单是上海，2020年旧改的全面开花是可鉯预见的。

但是难点依然还是那个问题钱从哪里来？

除了专项的资金财政补贴，居民自费远远是远远不够的。成本高窟窿大，谁主导、谁担责各方面有没有人愿意参与进来，谁又来具体实施

这都是各方利益和权益的博弈，这就是未来阻碍这项工程推进的最大难題

那我们回过头来看看，政府给出的解决方案是什么：鼓励金融机构和地方积极探索以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，運用市场化方式吸引社会力量参与

或许这是一个好的方向。

今年随着国家对整个旧改工程的重视程度加大，必定带来的是政策的倾斜专向资金的投入，还有社会各个主体的参与

很多城市，包括上海在内其实已经在旧改赛道上发力了有一段时间了。

只是老旧小区太哆小修小补的变化不太明显，除了小区业主很少有人会去仔仔细细观察，这座城市正在发生的变化政府已经在行动，开发商也在积極参与进来

万科就是最典型的代表，这也是这家开发商为什么一直走在行业前列的原因

这里不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，是名副其实的“民生工程”意在稳定投资、提振内需和稳定民生，对于刺激房价并没有多大影响。

因此旧改才任重而道远，我们知道它好也知道它很难。

但好在我们已经在路上了。

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