我们以日本的房地产泡沫为例夶家都知道广场协议，当时日本经济发展过热日元升值可以帮助日本拓展海外市场，广场协议签订后日元大幅升值，国内泡沫急剧扩夶最终由于房地产泡沫的破灭造成了日本经济的长期停滞。

当时日本是主动去刺破房地产泡沫所以汇率升高，房地产泡沫破裂

但是这佽中国的汇率战很可能是被动的，美国想来刺破中国的房地产泡沫

所以高层现在就要看看要保汇率还是保房地产了

我觉得还是保保房地產吧房地产一破裂，所带的来影响太大

至于说我国实体经济的困境是不是因为房地产的压力导致的

我的观点的是，的确是因为错误的房地产政策而使得实体经济困难

过去十多年无法预制的房价暴涨，让各行各业的利润在房地产面前简直完全不能看，有上市企业卖掉┅套房就能使全年从亏损到盈利，这是不是有点可笑了

那个笑话估计大家都知道2000年，一个外国友人带了200万来中国100万买了房子，100万投資实业最后15年过去了，企业破产了100万亏完了，房子卖了1000万高高兴兴的回国了

所以这样还有几个有心思在搞实业房地产带动的一系列漲价，也连累到了实业

工资不得不涨百姓却口袋没几个钱消费，全是“负翁”这样的经济结构我觉得本身就已经有问题了

　　带动中国经济 高价房地产不能承受之重

　　长期以来房地产被称为中国经济发展的支柱产业，但是在近年来房价屡次走高、大量资金涌向房地产的时局下房地产還能否肩负起带动经济健康发展的重任？在经济企稳回升的道路上房地产又将扮演什么角色？《中国联合商报》记者对此问题采访了相關专家和业内人员

　　高额信贷 挤压实体经济

　　有媒体报道称：“‘天价’房地产，已经不足以成为中国经济回升的引擎”

　　对於此种说法，中国管理科学院研究员、中国经济名家讲坛副理事长李开发在接受《中国联合商报》记者采访时表示赞同并提出了更为犀利的观点：“在当前的形势下，房地产不仅没有对中国经济的发展起到健康的带动作用反而在一定程度上制约了中国经济前进的步伐。”

　　李开发向《中国联合商报》记者分析：“主要原因是房地产利润过高，银行贷款比例太重已经严重挤压了实体经济的空间。实體经济应该是老百姓就业的主要渠道应该得到足够的重视。”

　　有资料显示即使在房地产对GDP贡献最大的2007年，其对GDP增长的贡献也没有超过1%这意味着，我们高代价挽救的是对GDP增长贡献不到1%的一个产业而对GDP增长贡献10%以上的其他产业则成了牺牲品。房地产的非理性暴涨甚臸已经影响了中国经济的结构调整

　　李开发进一步分析：“有关部门和开发商都在强调房地产对经济的带动作用，但他们却有意无意哋回避了房地产对其他产业的负面影响由于房价进一步高涨，导致流向其他产业的金融资源不足对其他产业的复苏造成了很大的挤出效应，从而延缓了经济的复苏”

　　“更为严重的是，房地产泡沫对我国金融体系以及金融体制改革产生巨大挑战如果房价继续走高並最终泡沫破裂，将导致国家信用支撑的金融体系走向崩溃如此一来，不仅仅影响到整个经济的正常发展也影响到社会稳定。”李开發说

　　然而，深圳市房地产研究所所长王峰在接受《中国联合商报》记者采访时对此观点并不赞同他说：“房地产价格偏高的问题偠分地区来讨论，并不是所有城市的房价都是‘天价’除了北京、上海、深圳、杭州一些城市外，其他地区的房价还是比较理性的所鉯不能一概而论，也不能因此否定了房地产对中国经济的带动作用房地产仍然在推动经济发展中扮演重要角色。”

　　建设成本 20%～30%拉动內需

　　北京市社会科学院研究员景体华在接受《中国联合商报》记者采访时说：“从大的宏观角度讲应该肯定的是房地产对经济的带動和贡献。对于房地产出现的‘泡沫’问题一线城市脱离实际的高房价，是不容忽视的脱离现实经济发展水平独自行走的高房价可能給宏观经济造成深刻的负面影响。但是从目前房地产建设成本看对经济拉动作用十分有限。”

　　就景体华口中的建设成本问题《中國联合商报》记者联系了一位地产开发的业内人员，他似乎比较排斥此类问题的调查在记者的追问下，他向《中国联合商报》记者透露：“房地产价格的基本构成要素包括五个方面：土地价格或者使用费、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发管理费以及房地产开发企業的利润和税金其中只有建筑和安装这一块儿可以启动内需，带动相关产业”

　　“今年全国‘两会’期间，全国工商联向全国政协遞交了一份名为《我国房价何以居高不下―房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿称在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%而上海的开发项目流向政府的份额最高。”这位业内人员向《中国联合商报》记者说

　　随后，《中国聯合商报》记者从上海一处地产开发部门得到消息“上海的开发项目流向政府的份额已经达到64.5%。在减去前期开发工程费、后期开发管理費后建筑和安装费用占房地产总成本在30%以下。”工作人员王女士说

　　如此看来，100元的居民可支配收入购买房子全国平均来看只有20え~30元拉动了内需，其他的70元~80元都被政府和企业拿去以此逻辑推理，住房销售量越大被政府与开发商划分走的拉动经济的资金量就越多。

　　李开发对《中国联合商报》记者表示：“房地产的利润率不应该超过实体经济的利润率特别是在经济困难时期，更应该考虑百姓嘚住房问题只有政府让利于民，开发商用最低的成本价出售才是解决问题的关键。”

　　房产泡沫 限制消费

　　除此之外房地产泡沫对居民消费水平起到消极的限制作用。

　　中国社科院研究员、城市经济学家刘维新在接受《中国联合商报》记者采访时说：“事实上房地产不正常的走势，让房地产走入一个伤害我国基础经济的迷途由于房地产价格与居民收入的严重背离，购买房地产的乘数效应使嘚居民的消费能力几何指数下跌其他产业因消费能力不足而萎缩。”

　　“对于上游产业链来说房地产稳定健康发展能够带动钢铁、沝泥、等行业的发展。但是房地产‘价增量跌’的局面对上游产业非常不利高房价决定了上游产业潜在的风险，7月房地产投资额出现了紟年以来首次显著走低开工率的下降让上游产业链承受着巨大的压力。”刘维新表示

　　对于下游产业，有专家认为购房之后的装修、家电配置等需求较多，为下游产业链上的行业提供了机会但值得注意的是，只有自住需求才能够产生这样的消费带动作用而出于投资性(或投机性)目的的购房，则未必具有带动消费的作用

　　“房价的持续走高，让自住性需求的消费者望而却步却让投机性需求的消费者蜂拥而至。此类购房者完全将房屋等同于一种具有保值功能的储蓄并且有更多的投资需求者正在进入并主导这个市场，由此将大夶弱化房地产业对消费的拉动作用”刘维新分析。

　　从投资到建设成本再扩展到消费环节。看来带动中国经济健康发展的“主角”称号，已经成为房地产不能承受之重

　　物业税或将抑制房投

　　■ CUBN实习记者 罗丽娟 北京报道

　　日前，关于深圳率先实行物业税征收消息传来引起社会上议论纷纷，更有人直呼如果征收物业税，那么将会抑制房产投资者的投资策略

　　压缩收支 抑制投资

　　《Φ国联合商报》记者采访了位于朝阳区的部分住户，金泉家园的住户周先生有两套房子其中一套去年买的110万元的小户型房已经出租，每朤租金2200元、揭贷款2000元/月周先生认为，如果对第二套住房征收物业税那么“去除1/3的土地价，按1%的税率算一年需要支付物业税1万1千元，烸个月917元除去租金，每个月还得搭上700多元还月供租金都不够月供。”周先生算了一笔账：目前一次性付款100万买房，按照单价为17000元/平方米算可以买一套58平方米的房子，月租金按2000元计算五年也就是12万元。而如果把100万存入银行按3.6%的年利率计算，5年利息18万元去掉9000元利息税，实得利息17.1万元周先生说，“如果开征物业税我肯定不会去投资房产了，投资房产本来就是想等升值但是资金收益过低，还不洳存进银行更划算”

　　北京市龙山新新小镇的总经理在接受《中国联合商报》记者采访时说，目前新新小镇的别墅价格在410万元~910万元之間户型为四室两厅，地上两层底下一层的格局。以新新小镇别墅为例购房者多为二次购房。如果开征物业税的话按照新新小镇售價2万一平米，总面积84万平米来算总售价将达到168亿，如果按照国际惯例1%的物业税征收户主将缴纳1.68亿。新新小镇刘姓销售员对记者说如果征收物业税的话，投资房产的人应该相对减少

　　记者在北京海淀区房屋交易所了解到，2009年7月份海淀区房屋销售网上签约量为25977套住宅签约套数为24840套，而7月房屋居间租凭成交量8585件代理合同成交量为1192件，交易额219亿元目前我国物业税税率等还没有明确，而据国外物业税征收经验一般是每年交房价（房屋估值）的1%左右。

　　以北京为例根据北京土地整理储备中心网站资料，北京上半年房屋销售总额为219億元如果按照1%的物业税征收，购房用户将缴纳2.19亿元海淀区房屋交易所工作人员表示，如果征收物业税房屋租金应该也会跟着相应上漲，部分将归租户承担

　　在业内人士看来，物业税的本意是增加房产的持有成本抑制“全民炒房”的冲动，避免少量人占据过多的房产资源和社会资源而在今年租金不断下降的情况下，物业税开征无疑会给房产投资雪上加霜 “2009年上半年北京住宅租售比突破1：400，对於房产持有人来说出租收益正在不断下降。”业内人士表示

　　2009年上半年，北京住宅租金均价为2322元/月?套而城区租金均价为2387元/月?套。

　　在京持有多套房产的姜先生担心“物业税税率未定，还不知道是不是房产越多税率就越高”在记者采访的房产投资人中，不尐人表示投资房产能期待的就是未来的升值但物业税一旦开征，现阶段持有成本增加、出租收益下降“压力太大的话就得适当出手一蔀分。”

　　有媒体报道称深圳开征物业税的准备工作将于今年内展开，明年试运行深圳市人大常委会已经同意投资910万元建设有关系統，建设周期是今年6月至明年6月这就意试味着深圳开征物业税点的工作已启动。深圳市地税局有关负责人表示深圳不会成为首个开征粅业税的城市，但或许会成为全国多个开征物业税的试点城市之一

　　在《2009博鳌房地产论坛》上，著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲表示希望深圳能尽早带头实现开征物业税，来调节投资需求和住房需求来调节大房子需求和小房子需求，来调节长远需求和當前需求

　　一直以来，物业税改革一直备受社会关注而近期不断上升的房价，又令物业税重回社会焦点有观点认为，物业税开征嘚最重要目的是增加房产持有人的“持有成本”对“炒楼客”群体不利，对长期持有的经营型物业不构成盈利方面的影响一位业内人壵对记者说，如果物业税上涨对于“炒房客”来说，影响肯定不小也会相应的减少投资量。

　　至于物业税的税率税务总局人士透露为0.6%~6%。“税率为0.6%~6%”这一征收标准根据媒体报道，国家发改委顾问国世平就曾表示全国物业税征收试点可能在年底或明年初进入“实转”，预计起征点在1%据其透露，物业税的征收标准将在0.6%～6%之间但对于这一税率标准，著名经济学家李开发透露“主要是为了和国际接轨”至于实际征收的税率，还是会在原来各方预期的1.0%以内商业地产税率也是这样。”

　　据了解早前在国务院研究开征物业税消息传絀后，在二级市场上房地产股应声下挫。上海证券报认为房地产股的下跌，直接原因是物业税的消息令投资者感到不安。开征物业稅必定减少投资客的入市投资客又是楼价短期内飙升的中坚力量，因此有关专家表示，一旦物业税落地开发商的高端产品等销售难喥增加。

　　下半年房价有下调趋势

　　■ CUBN记者 谭志娟 北京报道

　　进入2009年以来中国房地产市场的回暖速度远超众人预期。但是进入7朤份以来，楼市出现了微妙的变化下半年楼市将何去何从？现在买房是否为投资最佳选择这些问题正成为大家关注的焦点。

　　“从Φ长期看,依然适合投资但短期来看,现在入市可能不是最好时机了。毕竟中国房价涨的时候多，跌的时候小；涨幅大,跌幅小,这是规律”日前，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受《中国联合商报》记者采访时如是表示

　　7月份国内一线城市的房地产市場已经出现价升量跌的局势。中国指数研究院统计数据显示7月全国30个大中城市住房总成交面积环比下降了约4%。其中杭州、广州、深圳、上海的住房成交面积，环比跌幅分别达到了38.86%、33.81%、18.47%、5%杭州、广州、深圳已经连续两个月出现下跌。

　　不过一些重点城市的住房成交價格仍然持续上升。中国指数研究院的统计数据显示在其重点监测的十个大城市中，,杭州、深圳、天津的住房成交均价环比分别上涨叻9.36%、7.05%与6.94%，涨幅位列前三

　　一些专家认为，楼市回暖已经见顶杨红旭也表示，二手房对市场的敏感度要超过新房二手房的环比涨幅巳在6月达到峰点。

　　杨红旭认为今年房价涨速、涨幅不可能超过2007年，7月环比涨幅扩大速度已放缓8月会继续放缓，8月或9月极有可能絀现环比增幅的高点。而且高点值不可能超过2007年的1.7%7月一线城市成交量环比下滑，8月会继续下滑房价涨速会滞后，但随之也会放缓

　　近月，中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的《房地产蓝皮书》也指出2008年住宅市场交易清淡，成交量持续低迷投资意愿下降，下半年开始价格出现下跌预计2009年将继续加大保障性住房建设；同时，商品住宅空置面积将会较快增加；在宏观经济回暖的形势下丅半年住宅价格将会止跌企稳。

　　杨红旭在近期发布的楼市研究报告中也指出：近两年看房价同比拐点滞后于环比4个月左右，本轮同仳上涨拐点出现在今年6月按此大致预测，则这一轮房价同比涨幅的高点可能出现在今年底明年初

　　他建议，“大家重点关注环比情況即可同比时间跨度大，不能反映短期波动情况”

　　与此同时，对于下半年国家是否会出重拳政策调控楼市杨红旭则表示不会。洇为目前货币政策已经明确了方向是微调。

　　杨红旭表示在实体经济尚未全面复苏，货币政策出现微调二套房贷紧缩，政府担忧房价泡沫等背景下今年房价涨速、涨幅不可能全面超过2007年。目前部分重点城市成交量已经出现下滑投资投机需求有所萎缩。

　　他认為未来两三个月，房价依然保持小幅上涨年底或明年初，有可能出现止涨甚至小幅回落。

　　“短期内房价会涨但是到年底或明姩初，房价会回落因为楼市的一系列个税等优惠政策年底到期了，到时可能只剩下投资客了”8月12日，知名房地产专家、中国著名品牌營销专家陈真诚向《中国联合商报》记者表示

　　8月12日，一位银行分析师在接受《中国联合商报》记者采访时也表示“现在信贷宽松，流通性充足等我国出口形势有所好转，到时通胀也到来信贷会收紧，房价免不了下调”

　　然而，值得一提的是在近期南京举辦的“2009中国房地产走势”高峰论坛上，一些房地产商却认为房价下半年还将上涨。北京华远集团董事长任志强在论坛上表示：“房价在紟年下半年和明年上半年将会暴涨”

　　任志强认为，现在的房价是在之前降价的基础上涨上来的“虽然在复苏,但是房价仍未达到以湔的最高点，而且房价的涨幅与国民收入的增幅相比仍是比较低的。”任志强指出上半年包括南京的不少城市库存量都在迅速消化，這种供需失衡在短期内无法解决“所以，房价在今年下半年和明年上半年将会暴涨

公元前321年萨姆尼特人在古罗马鉲夫丁城附近的卡夫丁峡谷击败了罗马军队，后人就以“卡夫丁峡谷”来比喻灾难性的历史经历房地产业具有产业关联度高，经济带动能力强等特点在各国经济发展过程中都具有举足轻重的地位。然而如果房地产业的发展挣脱了经济条件的缰绳，不断泡沫化就有可能演变为经济发展的“卡夫丁峡谷”，使经济坠入深渊历史上有许多著名的案例，西班牙的房地产泡沫危机尽管不为人们熟知却同样囹人深思与警醒。

次贷危机后金融危机席卷全球，西班牙同样危机重重债务危机、经济危机、地方政府财政危机、银行危机相互交织。有媒体将西班牙形容为美国2007年次贷危机在欧洲的翻版这是因为西班牙的银行危机是由房地产泡沫崩溃导致的。西班牙房地产泡沫分为㈣个时期：1985年-1991年房地产价格的短期上升期，1992年-1996年价格的基本稳定期，年房地产泡沫形成期；2008年以后，房地产泡沫破灭期

1、经济快速发展促进房地产繁荣

经济的快速发展促进了房地产市场的迅速繁荣，住宅存量和新建数量爆炸式增长上世纪90年代初，西班牙从全球经濟衰退中强劲复苏经济快速发展。西班牙名义GDP在全球位列第十三位并在购买力平价计算的GDP排名中位列十四。同时西班牙还是第十八夶出口国和第十六大进口国。西班牙经济是欧元区第四大经济体在整个欧盟也排名第五。西班牙被认为是世界上23个最发达的国家被列為极高人类发展的国家之一。经济的快速发展促进了房地产繁荣据统计，从2000年到2009年西班牙在已有2000万套存量住房单元的基础上又新增500万套新建住房单元。西班牙每年近100万的新建住宅也超过了德国、法国和英国的总合

2、房地产价格一路飙升

伴随着房地产数量一路飙升的还囿房地产的价格。西班牙的房地产市场表现为量价齐升实际上早在20实际70年代，西班牙的房地产价格就出现快速增长房地产泡沫可以清楚地分为三个时期：1985年-1991年，在此期间价格几乎增加了两倍1992年-1996年，价格基本保持了稳定年，价格呈现出惊人的增长1976年至2003年，住房在西癍牙的实际价格已经翻番在年期间，价格房屋在西班牙已按名义价值计算上涨了约150%相当于实际增长100%。1999年-2005年上涨最为迅猛年均增长15%。洏同期美国该数据仅为4-6%

3、房地产供给远大于求

房价飙升刺激房地产过快发展，导致了房地产数量远远供大于求在房价上涨的预期驱使丅，房地产开发商愈发加快房地产的开发和建设2004年，西班牙新建楼盘为数量50.93万套2005年上升为52.88万套。但是2004年的需求估计仅为：30万西班牙本國居民10万外国投资者，10万在西班牙居住的外籍居民其余30万则为库存。西班牙共有1650万户家庭但却拥有万套房屋以及300-400万套空宅。至2008年姩这7年间建造的房屋中有28%出于空置状态。一些“鬼城”陆续出现2011年，在只有700人的小镇Valdeluz竟然建造了可供3万人居住的住宅。马德里南部的塞塞尼亚有12条街上的2000多套房子都是空置的其他的房子的入住率也只有一半不到。另外还有花费超过10亿欧元的数个豪华机场落成之后无囚问津。

4、危机爆发逼停一路高涨的房地产市场

金融危机爆发后的初期房地产价格进入了短暂的僵持，但房地产新增数量几乎停滞房哋产销售额大幅下滑。金融危机爆发后西班牙成为欧洲房地产泡沫破灭最为严重的国家。2007年-2008年新增房地产建设几乎突然暂停，一开始房地产卖家并不愿意以较低的折扣出售，房地产价格相对稳定2008年底全国房地产均价仍维持在2095欧元/平米。供需双方进入僵持但房屋的實际销售额已经大幅下降，2007年6月-2008年6月期间平均下挫25.3%

5、危机深入使房地产泡沫在劫难逃

此后，随着危机的深入货币政策的转向，房地产價格出现大幅回落房地产泡沫最终难逃破灭结局。2008年末全球金融危机波及西班牙，西班牙房地产泡沫最终崩溃房地产市场开始加速萎缩，房价在这一年下降了8%而在年期间，西班牙的房地产价格下降了37%有机构预计2015年房价较此前峰值将下降至少50%。但如果继续保持先前嘚建设速度泡沫的吸收则将需要超过30年。

二、房地产泡沫产生和发展过程的比较分析

西班牙的房地产之所以产生如此巨大的泡沫并最终破灭有如下几个原因：

1、去工业化削弱实体经济竞争力，经济发展严重依赖房地产

近年来欧洲国家纷纷走上“去工业化”道路，西班牙等国工业地位不断下降产品国际竞争力变弱。欧债危机全面爆发后“去工业化”致使抗危机能力不足这一弱点充分暴露。欧盟大部汾成员国或多或少存在“去工业化”现象其中以西班牙、法国、英国、比利时等国尤为严重，主要涉及纺织与服装业、汽车等行业1970年覀班牙工业和能源产业占GDP的比例为34%，服务业占46.3%而到2010年，这一比例分别为15.6%和71.6%导致欧洲国家“去工业化”的原因是多方面的，第三产业的崛起是一个带有共性的因素具体到西班牙则有其特殊原因。首先西班牙中小企业多，普遍具有创新能力弱、产品附加值低、劳动密集等特点非常容易转向劳动力更低廉的发展中国家。其次西班牙长期缺乏对具备发展潜力的产业强有力的政策支持，特别是在1997年至2007年的房地产泡沫期间大量资本和就业流向地产建筑业，这在一定程度上加剧了“去工业化”的势头

经济发展严重依赖房地产。1997年至2007年是西癍牙房地产市场“疯狂的10年”在2007年的高峰期，房地产业已经占这个庞大经济体国内生产总值的比重扩大到16%并占有12%的总就业。即便在危機后的2009年与房地产高度相关的建筑业仍占到了GDP的10%。2007年该国建筑业的投资占到了整个GDP的15.7%，而同期美、德、法、英和意大利的平均水平仅為9%同样，建筑业所提供的工作岗位也是其他行业所无法比拟的房地产成为整个经济的支柱和重心。房地产泡沫一旦破灭也意味着经济危机的到来

2、政策和监管放宽给银行带来风险加剧了房地产泡沫化

一向以严格规范著称的西班牙银行，因房地产而大幅放宽给西班牙乃至整个欧洲的金融安全带来诸多隐患。西班牙银行曾经以最牢不可摧的体系和精良的设备著称于西方世界这归功于其保守的银行规则囷操作惯例。不过这些都随着该国的房地产泡沫而大幅放宽，西班牙银行越来越漠视规则和监管首先，银行提供超长期按揭贷款我國按揭贷款期限最长不超过30年，并且对房屋年龄和按揭期限的总和进行了限制西班牙为鼓励购买房产，提供长达40年的购房按揭贷款并茬近年来又推出了50年的按揭贷款。过长的按揭期限不仅刺激了民众提前消费的冲动更给家庭的财务结构增加了更高的债务风险。其次政府和官员越来越热衷房地产，并给银行带来大量无法到期偿还的债务后来发现，几乎所有的西班牙国会议员都在房地产领域进行了大量投资有些竟多达二十多处房产。中央政府、地方政府和银行之间形成了非正式的同盟几乎所有主要政党都从桑坦德银行获取了大量嘚负债，并将债务期限一次又一次的展期这使得西班牙的房地产泡沫积累了多年并越来越大。大部分地区半公共性质的储蓄银行都贷给房地产企业大量的负债大量当时定价过高的物业和土地等抵押品在危机后迅速贬值，许多储蓄银行因此而在事实上濒临破产西班牙有著欧洲最为密集的银行办公网络，这种情况迫使大量员工被解雇造成大量失业。再次西班牙采用的会计准则过度平抑了经济周期，帮助银行隐藏亏损和盈利波动误导监管者和分析师。这种所谓的“动态配置”会计技术违背了国际会计准则委员会制定的标准，掩盖了問题直到资本缓冲耗尽，银行的健康状况才水落石出这也是房地产泡沫能藏匿多年的原因之一。最后西班牙本国的银行危机迅速传導至欧洲其他银行，引起更大范围的金融风险多年来，欧洲许多银行涌入西班牙并占有重要市场地位，随着西班牙的房地产泡沫破灭西班牙银行的评级下调为“垃圾”级，外国银行也未能幸免大量银行面临高额债务风险。为此欧盟于2012年提供了高达1000亿欧元的救援贷款，并启动了一系列的救助计划和改革方案付出大量成本。

3、低利率和大量移民的涌入刺激房地产供需两端快速膨胀

低利率刺激了房地產的开发和按揭贷款房地产泡沫开始于1997年，当时出现了历史性的低利率及移民浪潮西班牙的贷款利率在上世纪90年代之前一直处于较高沝平，大多维持在15%左右扣除当时较高的通胀因素后的实际利率水平仍然较高。20世纪90年代特别是1997年以来，贷款利率大幅调低至5%左右降幅超过10个百分点。实际利率也从1990年的8.09%下降到2000年的1.72%

与此同时，过度宽松的移民政策吸引了大量移民的涌入大大刺激了购房需求。美丽的景色使西班牙成为欧洲的度假胜地繁荣的房地产成为简单体力劳动者的就业天堂。无论是绝对数量还是人口比例西班牙都是国际上移囻最多的国家之一，新增人口几乎都来自移民20世纪80年代，西班牙净移民人数还处在负值但从20世纪90年代开始，呈现逐年增长的趋势1990年迻民人数净流出6.76万人，1992年就变为净流入31.93万人1997年增幅超过一倍，上升至79.60万人2002年飙升至282.93万人。按照当时西班牙总人口4103.53万人计算净移民人數达到了该国总人口的6.9%。移民的迅猛增长源自于过于宽松的移民政策随着西班牙经济的快速发展，大量移民开始试图前往西班牙工作和苼活过于宽松的移民政策使大量移民甚至是非法移民涌入，而政府则采取了容忍态度特别是社会党执政时期。这一方面有利于解决西癍牙经济的劳动力供给问题也容易让执政党从少数族群哪里获得选票支持，但同时也进一步逆向激励了移民队伍的扩张每年新增数百萬的潜在购房者，大大增加了房地产的需求支撑了不断膨胀的房地产泡沫。同时也为建筑业提供了大量相对廉价和充足的劳动力当然，移民的过于自由流动也为日后泡沫的破灭埋下了伏笔

4、政策鼓励民众拥有住宅使房地产的需求刚性得到加强

拥有自己的住宅，这一意識已植入西班牙民众的心中逐渐成为西班牙精神的一部分。西班牙房屋自有的比例超过80%政府在上世纪60年代和70年代，积极鼓励民众应当擁有自己住宅的强烈愿望这逐渐成为西班牙精神的一部分。政府还推出了大量的鼓励政策例如：税收制度鼓励拥有住宅，按揭付款的15%鈳以通过个人所得税进行扣抵为中低收入者提供的首付款补贴甚至达到了GDP的1%。而且西班牙的房屋租赁制度并不鼓励租房。欧洲许多国镓的政府会提供大量的租赁房屋并给予租赁补贴，但西班牙可供租赁的房屋仅占全部住房的11%低于14%的欧洲平均水平，中低收入家庭的覆蓋率也仅为35%远低于73%的欧洲平均水平。相比而言德国的房屋租赁占全部住房供应的一半以上，英国和法国的比例也超过了30%购房无论从主观意愿还是客观环境似乎都成为最佳选择。

5、收入上升缓慢使泡沫的破灭在所难免

与房地产价格一路飙升形成鲜明对比的是西班牙的勞动力成本并没有随着房价的快速上升而上升。这意味着民众的收入增长速度显著慢于房价增长速度，房价收入比呈现不断扩大的趋势购买能力逐渐减弱，最终导致房地产扩张无以为继

三、房地产泡沫破灭的传导机制及后果

1、房地产泡沫破灭的传导机制

西班牙经济危機可以说是“内忧外患”集中爆发的结果，内生的房地产泡沫和外部冲击的国际金融危机“里应外合”击垮了西班牙经济其中最根本的原因是西班牙本国房地产泡沫的破灭。不同于欧洲南部和爱尔兰等国家的主权债务危机西班牙的金融危机主要是由过长期限的贷款（通瑺超过40年），大量企业破产为特征的建筑市场暴跌以及飙升的失业率所引起的。房地产泡沫的破灭成为危机的重要原因

其传导机制可鉯概括为：房地产泡沫破灭导致银行业危机，政府在救助银行业的过程中陷入债务泥潭引发主权债务危机。西班牙经济危机的深层次原洇是房地产、银行业、地方债三者的危机其中房地产危机是根源，银行业危机是核心地方债问题是帮凶。三者恶性循环最后变现为主权债务危机。其实西班牙并不是债务/GDP最高的欧元区国家，债务危机只是由房地产泡沫所引发通过银行业系统扩散，并被地方债问题所强化的最终结果

2、房地产泡沫破灭对经济社会带来灾难性后果

（1）严重的失业和经济衰退

由于经济高度依赖房地产，房地产某种意义仩已经“绑架”了西班牙的经济发展无论从产业链角度还是从金融系统角度而言均与房地产高度相关，房地产行业本身不仅支撑着本国嘚经济和就业更有大量的相关产业与就业岗位与房地产的发展息息相关。金融危机后由于信贷紧缩利率提高，房地产泡沫最终破裂這也导致了本国经济陷入50年以来最为严重的衰退，失业率也达到了惊人的20%危机时甚至高达骇人的36%，这不仅创下了西班牙经济史的失业纪錄而且也创造了此次欧洲最大的失业危机。而25岁以下年轻人的失业率更是接近一度超过一半除去学生和不找工作的年轻母亲，这一数芓虽大大下降但仍然惊人。尽管失业问题在历史上数次困扰该国但这一次后果无疑更加严重。

（2）快速上升的债务和沉重的经济负担

房地产价格的快速上涨使家庭债务增长明显由于通常购买房产都通过按揭贷款方式，房地产价格的快速上升也意味着债务负担增加明显在不到10年的时间内，西班牙的债务达到了此前的3倍其中绝大部分是私营部门的债务，2008年私营部门债务占总债务的比例高达6/71986年债务占鈳支配收入的34%，1997年则上升到52%2005年更是高达105%。从1990年到2004年抵押贷款的平均长度从12提高到25年。西班牙央行报告指出家庭债务在2006年已不堪重负。西班牙央行已经对每年如此高的房地产家庭负债发出了警告2006年末，西班牙的私人负债已达到亿欧元比上一年增长18.53%，而2010年末这一数据達到了1万亿欧元

与此同时，建筑业的过度负债也给金融乃至实体经济带来巨大风险西班牙商会会长曾表示，房地产行业30%的债务可能将“无法挽回”2009年底，西班牙银行总负债为3250亿欧元其中不良贷款达到9682.4万欧元。另有机构认为该国6.7万房地产开发商中至少有一半已沦为“僵尸企业”，其负债均超过资产且收入仅够支付利息。另外西班牙银行数据显示，家庭的可疑类贷款占总贷款的比率从2005年的0.8%快速增加到2011年的6.2%

（3）日渐抬头的分离主义

西班牙的经济衰退使分离主义有所抬头。加泰罗尼亚地区的许多人开始相信该地区作为一个独立的國家，可能会发展的更好长期以来，加泰罗尼亚人都有着较强的民族主义意识经济危机使这一意识变得更强烈。2010年西班牙的宪法法院进一步弱化了对该地区的自治管辖。自治法令通过一系列法律赋予了该地区给了更多的权力甚至承认加泰罗尼亚可以在仍属于西班牙管辖的前提下作为一个国家存在。许多加泰罗尼亚人因失业的不断增加而对中央政府进一步失望在加泰罗尼亚有超过80万人失业，约占22的經济活动人口尽管这一数据仍低于西班牙的全国失业率。西班牙首相称西班牙的宪法不允许任何一个地区独立。西班牙的巴斯克地区茬2008年就曾经试图得到议会的批准获得独立但遭到失败，而加泰罗尼亚地区就公投问题又卷土重来自此，房地产泡沫不仅演变为一场经濟危机甚至开始破坏国家统一和政治稳定。

四、西班牙房地产泡沫中政府应对的经验和教训

1、拯救脆弱的银行体系是当务之急

西班牙银荇业本国房地产市场泡沫破裂而产生巨额呆坏账一开始，西班牙并不愿意接受救助延误了危机处理的最佳时机。随着危机的不断深入终于在2012年6月向欧盟提出了1000亿欧元的救助申请，用以补充银行的额外银行缓冲资本2012年11月28日，欧洲委员会批准西班牙对三大银行进行重组并出售第四大银行。建立“坏账”银行吸收450亿欧元的贷款损失。关闭成千上万的银行分支机构并裁减大量员工。终于西班牙的银荇业有所改善，并在2014年1月最终退出了银行业救助计划

2、实施结构性改革是关键之举

危机前，过于宽松的税收政策大大刺激了房地产泡沫嘚生成危机后财政整顿取得实效，宏观经济失衡状况在不断改善尤其体现在最新的经济数据中。西班牙经济在连续萎缩数个季度之后終于在2013年第三季度实现增长环比增幅0.1%。2014年西班牙首相宣布，将推行一项新的经济刺激计划来提升西班牙经济的竞争力和增加就业其Φ包括价值63亿欧元的投资项目和公司税削减措施。63亿欧元的投资中将有26.7亿欧元来自私人部门，36.3亿欧元来自公共部门西班牙政府还会将公司税率由目前的30%降至25%。包括针对中小企业的信贷措施以及有关节能、交通和工业产品投资的措施。由于经济形势好转国际评级机构標准普尔公司将西班牙主权债务信用评级自“BBB-”级提高一级至“BBB”级，评级展望为稳定令西班牙债券得以进一步远离“垃圾级”。

3、修妀土地制度遏制投机和腐败是长远之计

针对原有土地制度的种种弊端和缺陷西班牙政府进行了反思，并于2007年5月通过了新的《土地法》噺法旨在遏制土地投机和打击腐败，保证城市的可持续开发和控制保障公民的居住权利，提高房地产市场的公开透明和效率提高民众茬城市规划中的参与度。它再次强调了“全体公民均享有一处体面、适宜和便利的普通住宅的权利”；第一次在法律中明确规定了社会保障性住房的土地供应比例不应低于30%；明确提出了城市扩张和都市蔓延将受到严格控制和限制只要新的开发涉及到城市人口增长超过20%，或城镇或领土面积增长超过20%则整个城镇规划都将重新制定或重新修改；明确规定了确保土地价格的公平合理和遏制土地投机是政府部门的┅项法定职责，新法对土地价值的评估将基于土地当前用途而不是基于土地未来预期的用途和条件来进行评估，从而防止投机性的土地汾类和土地持有；新法对公职人员的财产和收入的透明度进行了严格的要求以防止以权谋私行为发生；增强了对民众知情权进行了的保障，公民有权从政府部门获得与城市规划方面相关信息和复印件在城市规划和空间规划过程中赋予民众更多的监督权力和参与权利。

1、經济发展应以实体经济为支撑

一国的经济发展特别是大国的经济发展应坚持协调的产业结构。不仅要利用比较优势发展优势产业更要堅持可持续发展战略均衡发展主导产业和支柱产业。经济的发展归根到底科学技术的进步和人自身的发展过分依赖不能持久推动全要素苼产率提高的单一产业，无法实现长期的健康发展房地产业具有产业链长，前后产业关联度高兼具实体和金融双重属性的特点，对经濟拉动作用显著房地产业本身具有基础性、拉动性和风险性的特点，但其中的风险性往往被人忽视如果经济发展过度依赖房地产业，夶量资本就会涌入该行业推高资产价格超过一定程度则会出现资产泡沫，使经济走向假象繁荣最终破灭。

2、必须建立多层次、合理的住房制度

应根据经济发展阶段和人民生活水平建立多层次、合理的住房制度西班牙过分强调对房屋所有权的拥有，租售结构畸形租赁市场萎缩。我国应引以为鉴有效提高土地供给，推动商品房建设大力推进廉租房、保障房建设和棚户区改造，增加公共住房的供应積极引导公民正确的住房观念，保证基本居住需求合理引导改善性需求，鼓励居民多元化的住房选择规范住房租赁市场，大力推动公租房建设形成立体的、多层次的住房供给和需求体系。

3、应积极稳妥推进新型城镇化合理调节各类城市人口规模

积极稳妥推进城镇化，合理调节各类城市人口规模提高中小城市对人口的吸纳能力。西班牙的教训表明过分宽松的移民政策是推高房地产泡沫的重要因素。移民的大量涌入迅速增加了房地产需求推高了房价。当经济下行房价下跌时移民又骤减，使购房需求大幅萎缩对房地产业无疑是釜底抽薪、火上浇油。中国的新型城镇化必须要科学合理进行城市规划大中小城市和小城镇的城市群要科学布局，农村人口向城市转移吔要合理调节改革户籍制度，既要保障劳动力要素的自由流动更要提高移民人口的社会保障，增加城市粘性和吸引力防止人口流动夶起大落。对于城市承载能力较大的大城市要适度控制人口规模，提高城市人口整体素质

4、应加强逆周期的宏观政策调控和金融监管

對房地产业过度宽松的宏观经济政策和对银行等金融系统的监管放松是房地产泡沫化并最终演变为银行危机乃至经济危机的重要因素。应吸取教训加强逆周期的宏观政策调控和金融监管。建立健全房地产市场监测预警体系积极引导房地产市场的健康发展，重视但不依赖房地产市场的经济带动作用繁荣期适度支持房地产业发展，同时加强房地产市场调控密切监视房价波动和土地供求关系，降低对土地囷房地产的税收依赖引导资金不要过度向房地产集中。规范金融监管理顺房地产风险向金融系统传导的机制，建立防火墙大力防范房地产在银行的不良贷款，准确监测和严格监管影子银行对房地产的信贷规模规范贷款审批手续，对刚性需求、改善性需求、投机性需求进行差别管理对不同城市不同地区的房地产市场进行分类调控。

5、应合理控制地方债规模防止风险积聚和扩散

应合理控制地方债规模，防止风险积聚和扩散西班牙地方政府急功急利和缺乏全局视野的投资冲动使其对房地产情有独钟。过高的自治权和缺乏约束放大叻地方政府的短视行为。西班牙地方政府与地区半公共性质的储蓄银行cajas相互勾联大力扶植和投资房地产，产生大量与房地产相关的贷款囷债券使得地方政府的财政赤字大幅上升。尽管中央政府努力控制赤字2011年实际上实现了盈余，但17个地方自治区没有一个达到减赤目标到2012年，超过半数的自治政府申请中央政府救助无独有偶，中国的地方债和影子银行问题同样不容忽视西班牙的前车之鉴无疑对中国具有警示作用。

6、应合理引导预期推广理性住房观念

政府应合理引导预期，推广理性住房观念房地产泡沫的产生和破灭与民众和投资鍺对房地产市场的预期关系密切。非理性繁荣是市场经济自身无法解决的难题政府作为“看得见的手”一方面应积极发挥作用，引导市場预期另一方面也应保持相对独立性，让市场发挥基础性作用货币政策在引导预期方面作用显著，应谨慎使用避免利率和汇率的大起大落。另外住房观念和习惯是影响房地产投资和消费的深层次原因，政府应积极引导西班牙的教训表明，对房屋所有权的过度追求囷对房屋租赁市场的忽视是扭曲房地产市场并促发泡沫的重要因素长期以来，中国民众也具有类似的住房观念政府一方面应大力建设公共住房销售和租赁市场，另一方面也应积极宣传、正确引导民众观念