不能过户，就卖方承担的费用而言却不愿意承担损失怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-19 04:55 标签： 卖房子卖方不承担税费
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签了购房合同卖家不肯过户怎么办？
近期房价上涨，卖家签了买卖协议后又反悔，不过户房产给买家。遇到这种情况，买家如何维权？
读者魏女士：近期房价上涨，卖家签了买卖协议后又反悔，不过户房产给买家。遇到这种情况，买家如何维权？除了违约金，还可以请求赔偿损失吗？
福建志昂律师事务所律师陈孝泉：
一、对于卖家反悔，故意不将房产过户给买家，根据《合同法》以及相关司法解释的规定，买家一般不能同时主张违约金与赔偿损失。实践中对于违约金与损害赔偿，一般采用以下原则解决：
1.当事人如果在合同中约定了违约金，原则上应当按照约定违约金执行；
2.如果当事人约定的违约金低于违约方的违约行为所造成的损失，非违约方可以请求法院予以增加；
3.如果当事人约定的违约金过分高于违约行为所造成的损失（一般以超过实际损失的30%为标准），违约方也可请求法院适当减少。
在房屋买卖合同中，因房屋无法过户给买方造成的损失主要是可得利益损失，即房价上涨所造成的损失，若买方要求卖方承担违约责任，那么根据《合同法》第113条、第114条规定，买卖双方可以在合同中明确约定以卖方违约时的房屋市场价格计算可得利益损失。
二、在房屋买卖中，如果卖方故意违约，在卖方已将房屋过户给第三方且卖方没有其他可执行财产的情况下，买方可能会面临官司胜诉后还遭遇房钱两空的情况。为了避免这种情况，买方在签订买卖合同时应当明确约定“需将买卖合同进行预告登记”（注：不动产买卖合同备案并不属于不动产的预告登记），在合同预告登记完成当日再支付款项。根据《物权法》以及司法解释的规定，买卖合同预告登记后，未经预告登记的权利人同意，卖方想转移不动产所有权、设定地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其“不发生物权效力”。也就是说，只要买房人预告登记了，卖方私自把已出售的住房再次出售或抵押是无效的，这样就从实质上避免了卖家因为涨价而故意违约的行为。
[责任编辑：周艳蓉]卖方取得房产证后不愿意过户怎么办_百度文库
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签了合同不能过户 原来买的是准拆迁房
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摘要：最近一直在看房的小李和女朋友遇到一件蹊跷的事，他们最近看中了一套二手房，在派出所咨询户口迁入问题时，却被民警告知此处房产的户口已经冻结，无法办理户口的迁入迁出，这让一心想在南京落户的小李非常郁闷。
最近一直在看房的小李和女朋友遇到一件蹊跷的事，他们最近看中了一套二手房，在派出所咨询户口迁入问题时，却被民警告知此处房产的户口已经冻结，无法办理户口的迁入迁出，这让一心想在南京落户的小李非常郁闷。这到底是怎么一回事，房子的户口为何会冻结？这样的二手房能办理过户吗？如果所签合同不能继续执行，小李能否向卖方要求赔偿？本报地产评论员通过采访，回放了小李的整个买房过程。
小李是安徽铜陵人，来南京工作已经5年了，一直从事IT行业。这些年，小李最大的心愿是早日为自己安个小家，他和女朋友同心协力，省吃俭用，终于有了二十多万的积蓄，可以支付一套小房子的首付。小李和女朋友很开心，最近四处在看房。由于都在城北上班，小李小两口锁定了价格相对较低的迈皋桥地区，中介为他们推荐了晓庄某小区一套62平方米的二手房，虽然房子是上个世纪90年代的，但是不要交营业税，可以落户，总价也只有65万，在预算范围内。
小李和女朋友很满意，在中介的安排下和房主谈好价格、交了2万元定金，签完合同，约定一周后过户。
签了合同后，小李也没闲着，他想先把落户口的相关程序问清楚，准备好需要提交的材料。谁知，当他打电话给房屋所属的派出所咨询迁户口的事情时，当班的民警却告诉他，他所购的房产户口已经被冻结，无法办理户口的迁入迁出。小李听蒙了，急忙赶到派出所了解详细情况，“我们也是刚刚在一个星期前接到上面的通知，对包括你这套房子在内的区域房产户口进行冻结，应该是马上要拆迁了。”听了民警的解释，小李顿时觉得问题大了，他不知道这套房子还买不买得成。
煮熟的鸭子又飞了
小李打电话给中介反映这个问题，中介也表示没有遇到过，要咨询相关部门。卖方常年在外地工作，对是否拆迁一事也毫不知情。小李抱着一丝希望来到南京市房产交易中心咨询此事，工作人员听说其欲购房产的户口已经被冻结，明确告诉他，户口被冻结的房产属于即将拆迁的房产，按照规定是无法办理产权过户，进行交易的。
煮熟的鸭子莫名其妙地就飞了，小李悲剧了。看中一套房子不容易，小李觉得就这样终止合同真是心有不甘，而且小李听说房子拆迁很划算，还有人专门投资拆迁房呢。小李打算和卖方谈谈，就将错就错，采用私下协议的方式把房子买下来，以后拆迁补偿也由自己拿。
小李把这个想法和卖方沟通，卖方却不愿意再将这处面临拆迁的房子出售了，并表示自己原先并不知情，现在希望退还定金终止合同。小李却不干了，终止合同可以，但是卖方不但要退还定金还得承担一定的赔偿。卖方觉得小李的说法没道理，双方只得去咨询律师该如何处理。
卖方不知情可撤销合同
南京高的律师事务所的资深律师宋辉了解了事情的经过之后指出，小李所购房屋属于被拆迁房屋，因被纳入了拆迁范围，因而无法办理产权过户、户口迁入等相关手续。而且据情节来看，卖方确实不知道房屋面临拆迁的事实，这种情况下小李与卖方如在协商后达成一致，可解除合同。
在无法协商一致的情形下，小李和卖方也有权以买卖合同已实际不能履行为由，单方行使合同解除权。合同解除后，小李有权向卖方主张返还已付购房款。至于小李想要求卖方私下交易，继续履行合同的要求，宋辉指出，由于卖方不同意，小李是无法强制执行的。
至于小李提出的要卖方退还定金之外还需要额外的赔偿，宋辉介绍，这要符合以下条件。根据《合同法》第五十四条，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一、因重大误解订立的；二、在订立合同时显失公平的。如果卖方在签订房屋买卖合同时，隐瞒了房屋要拆迁的事实，致使小李对买卖标的的性质产生重大误解，在合同履行中无法办理产权过户、户口迁入手续。小李有权向法院请求撤销该买卖合同，并可就所受损失向卖方主张赔偿，可主张的损失范围不仅包括已付购房款及其利息损失，还可就房屋升值部分主张可得利益损失等。
宋辉提醒，为避免发生此类纠纷，建议在购房前了解下拟购房屋是否已被纳入拆迁范围，同时在房屋买卖合同中，就有合同解除权的行使、赔偿的范围和标准尽量做出明确约定。
知识链接：&拆迁房为啥要冻结户口
担心有人“狮子口”大开
根据规定，市房屋拆迁管理部门应当根据建设单位的申请，书面通知建设、国土、房产、工商、公安、所在街道办事处等有关部门和单位，暂停办理拟拆迁范围内的户口迁入等手续，并告知拟拆迁范围内的居民和单位。
据相关工作人员介绍，冻结拆迁房的户口主要和拆迁补偿政策有关。南京目前主要实行货币补偿，根据所属房产的土地性质不同、所属区位不同、拆迁的时间不同，制定一个补偿的单价，补偿总款按照被拆迁房的面积计算。
很多人要千方百计打户口的主意，是因为涉及到安置房的回购。户口决定了房主可以以优惠的价格回购多少平方的安置房。如果一套房子内只有一个人的户口，可能只能回购80m2左右的安置房，两个人说不定就有130m2，户口越多能回购的房屋面积越多。“回购的价格远远低于市场价，比如市场价8000多的房子，拆迁户回购价可能只要3000多，很多拆迁户为了能争取更多的回购面积就千方百计想迁回户口。”工作人员道出冻结户口的初衷。
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