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房屋买卖合同解除，买方是否可按房屋的增值要求赔偿损失？
作者:鲁蕊　　时间:　　浏览量 16　　
房屋买卖合同解除，买方是否可按房屋的增值要求赔偿损失？
目前，房价不断攀升，房屋买卖合同纠纷也是层出不穷。鲁蕊律师在处理的房屋买卖纠纷中，更多的是卖方违约，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同，并采取多种方式获得额外利润。出卖人往往首先要求买受人加价，加价不成，则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效，比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意，由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效，甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。这时买方在无法继续履行合同的基础下，只能提出解除房屋买卖合同，那么对于买方的损失，如何要求补偿？
一、 买方可以要求房屋增值部分的损失。
& &&当房价涨幅很大时，北京房产律师鲁蕊建议买方这时可以选择要求赔偿实际损失，以房屋的增值部分要求对方赔偿赔偿。因为根据合同法的规定，一方违约，给对方造成损失的，对方可要求损失赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。房屋差价损失属于损害赔偿的范围，买方以同样的价格不可能再买到同样户型的房屋，丧失了购买房屋的机会，因此可要求对方赔偿。
对于房屋差价损失的确定，原则上可比照最相类似房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。
对于认定差价损失的时间点，则应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。
二、买方还可以按照房屋买卖合同中约定的违约条款要求对方支付违约金。
如果在房屋买卖合同中对违约金作出约定，买方在卖方违约的情况下，可以提出解除房屋买卖合同，并要求对方承担违约金。在这需要强调的是，违约金要与实际损失相当，约定的违约金如果低于实际损失时，买方可以要求增加违约金，但如果违约金高于事实损失的30%的，卖方会要求法院降低。
执业机构：北京市盈科律师事务所合同违约方无权解除合同
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合同违约方无权解除合同
合同违约方无权解除合同
作者:杨军 时间: 查看(2)
【律师提示】
合同法有一个基本的法律规则：任何人不能因为自己的不法行为而受益。具体到房屋买卖合同法律关系中，一种体现是违约方不享有合同解除权。2009年房价一路上涨，很多卖方签订合同后又不愿意继续履行合同，而是希望能够解除合同，将房屋他售赚取更大的差价。有的卖方不及时办理房地产转移过户手续，甚至不接受买方支付的首付款，就提出解除合同。那么擅自违约的一方能够因为对方的履行瑕疵而解除合同吗？
【案情介绍】
2009年，某公司股东大会经股东会决议同意出售公司所有的一套房产。2月1日，该公司作为卖方和买方王先生签订了《房地产买卖居间协议》。买方支付中介公司定金1万元，中介公司后将定金1万元转交给卖方。
随后双方又签订了签订《上海市房地产买卖合同》，买方支付给中介公司定金4万元和首付款31万元。同年3月5日合同约定的办理房地产交易的日期届至，但卖方并未前往房地产交易中心办理过户手续。合同约定该日亦为买方支付第二笔房价款之日，买方王先生因卖方未配合办理过户手续而未支付该笔款项。
3月27日，合同约定的办理房地产交易的日期届至，买方发函催告卖方要求配合完成房屋交易事项。但卖方则出具《情况说明》，称3月5日是买方的付款日，因为买方自己的原因已经导致了延期付款，并于4月17日发函要求解除买卖合同。
随后，买方王先生遂起诉到法院，要求继续履行合同并完成过户交易。
【案件思考】
违约方是否享有合同解除权？
【法庭判决】
法庭审理后认为，双方签订《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应城市、全面履行。
本案主要焦点是，3月5日是买方的付款日，也是卖方的过户交易日期，双方均未履行。双方各执一词，互相指责对方违约。
法院根据买方提供的证据材料，认为卖方未积极配合办理过户手续并收受首付款，已经构成违约。卖方作为违约方，对系争房屋买卖合同并无解除权，卖方发出的函件并不发生接触合同的效力。合同应予继续履行。
【法理延伸】
南阳杨军律师认为，解除权有两种：法定解除权和约定解除权。合同法九十四条规定了合同法的法定解除权；《上海市房地产买卖合同》第九条和第十条约定了违约解除权。但无论是法定解除权（九十四条第一项除外）还是该约定解除权，均是“违约解除权”，也即只有当对方当事人出现了违约情形，并且是严重的违约导致了合同目的无法实现，守约方才享有合同解除权。“违约解除权”是守约方的解除权，违约方不享有。当守约方遭遇违约方恶意解除时，可以通过向法院起诉的方式要求确认违约方解除行为的效力。
【法律依据】
《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除权的效力。”
作者:杨军 时间: 查看(2)
【律师提示】
合同法有一个基本的法律规则：任何人不能因为自己的不法行为而受益。具体到房屋买卖合同法律关系中，一种体现是违约方不享有合同解除权。2009年房价一路上涨，很多卖方签订合同后又不愿意继续履行合同，而是希望能够解除合同，将房屋他售赚取更大的差价。有的卖方不及时办理房地产转移过户手续，甚至不接受买方支付的首付款，就提出解除合同。那么擅自违约的一方能够因为对方的履行瑕疵而解除合同吗？
【案情介绍】
2009年，某公司股东大会经股东会决议同意出售公司所有的一套房产。2月1日，该公司作为卖方和买方王先生签订了《房地产买卖居间协议》。买方支付中介公司定金1万元，中介公司后将定金1万元转交给卖方。
随后双方又签订了签订《上海市房地产买卖合同》，买方支付给中介公司定金4万元和首付款31万元。同年3月5日合同约定的办理房地产交易的日期届至，但卖方并未前往房地产交易中心办理过户手续。合同约定该日亦为买方支付第二笔房价款之日，买方王先生因卖方未配合办理过户手续而未支付该笔款项。
3月27日，合同约定的办理房地产交易的日期届至，买方发函催告卖方要求配合完成房屋交易事项。但卖方则出具《情况说明》，称3月5日是买方的付款日，因为买方自己的原因已经导致了延期付款，并于4月17日发函要求解除买卖合同。
随后，买方王先生遂起诉到法院，要求继续履行合同并完成过户交易。
【案件思考】
违约方是否享有合同解除权？
【法庭判决】
法庭审理后认为，双方签订《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应城市、全面履行。
本案主要焦点是，3月5日是买方的付款日，也是卖方的过户交易日期，双方均未履行。双方各执一词，互相指责对方违约。
法院根据买方提供的证据材料，认为卖方未积极配合办理过户手续并收受首付款，已经构成违约。卖方作为违约方，对系争房屋买卖合同并无解除权，卖方发出的函件并不发生接触合同的效力。合同应予继续履行。
【法理延伸】
南阳杨军律师认为，解除权有两种：法定解除权和约定解除权。合同法九十四条规定了合同法的法定解除权；《上海市房地产买卖合同》第九条和第十条约定了违约解除权。但无论是法定解除权（九十四条第一项除外）还是该约定解除权，均是“违约解除权”，也即只有当对方当事人出现了违约情形，并且是严重的违约导致了合同目的无法实现，守约方才享有合同解除权。“违约解除权”是守约方的解除权，违约方不享有。当守约方遭遇违约方恶意解除时，可以通过向法院起诉的方式要求确认违约方解除行为的效力。
【法律依据】
《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除权的效力。”
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约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，起诉至法院要求退房，一般都会得到法院的支持。2、法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实际中法院支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般的情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述的规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也可以要求退房，并让开发商承担违约责任。(7)房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第(2)项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%a)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述的规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人是不能要求退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中，房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的时期。(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外地房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定可知，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向法院提起的诉讼请求也会得到支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和居住的情况等。(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房屋出售给购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。展开全部下一篇：我们在购房过程中，双方如果达成协议之后都要签署一份商品房买卖合同，保障双方的利益，因此这一步骤是不可省略的，如果出问题将不受到法律的保护，那在二手房交易过程中，双方又要签订二手房买卖合同，将房屋的信息，还有每项条款都罗列出来，包括包括房屋的地理位置、建筑面积、套内建筑面积、分摊建对于很多第一次买房子的业主来说，对于买房过程中合同的订立情况可能还不是非常的清楚，一起来具体的看看吧~新房房屋买卖合同注意事项 房子是百姓安在商品房买卖交易中，我们已经签订了《商品房买卖合同》的协议，这样就足够了吗?什么是商品房买卖合同？小产权房买卖合同有效吗？安置房买卖合同范本 合同双方当事人： 出卖人(甲方)：______________________ (以下简称甲方) 身份证号码： (房屋共小产权房屋买卖是很多业主关心的一个问题，小产权房屋买卖合同范本也有很多人想知道，今天小编为大家提供一份小产权房屋买卖合同参考范本，但按照目前你是否有买商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房买卖合同签订时需要注意哪些事项呢?不知道的话那就一起来看看吧。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。