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小房换大房的艰辛，值得纪念一生的改善心路历程【号房产证办出】
本帖最后由 X未央 于
21:42 编辑
我老婆说自从我的文章非常意外地被口水楼市评为一等奖后，我就酷爱上了写文章发帖子，说实话长这么大这真的是第一次得奖，承蒙口水楼市版主厚爱。不过我也知道自己是不擅长写文章的，不会什么华丽的辞藻，从来都只会用平白的词汇来讲最真实的故事。而这个故事说实话真的有点长，从5年前我刚买房写起一直到小套换大套彻底完成，我这人有时候一啰嗦起来就打不住，整个故事以时间为主轴，没有兴趣全部看完的可以直接跳到有兴趣的时间点。另外我不喜欢一段段豆腐干式地写文章，不够连续，所以习惯于先写好再编辑在最前面。
BTW：在此申明本人是100%纯爷们，至于未央&妹纸&这后面两个字的来源，得追溯一下猴子等这帮逢人就是妹纸的90后是什么时候开始混迹于论坛的，大概是我这两年出镜率有点高，以至于让很多新来论坛的朋友误以为我真的是妹子。
本帖最后由 X未央 于
23:01 编辑
改善背景& & 故事得从2009年4月说起，由于结婚需要购入近江苑69方小三房。当时买房的目的很简单，既没考虑学区也没考虑太多配套，户型价格合适就行。当时对楼市也没现在研究这么深入，什么规划之类也是懵懵懂懂，经历过还在犹豫第二天看过的房子就被人抢掉的疯狂后，我毫不犹豫地下手了。& & 感谢上天眷顾，我的好运貌似也从买下近江苑这套房开始接连不断。我是从买下这套房后才开始仔细研究规划，我发现这小破房还是在上城区钱江新城范围内，离高大上的CBD也才不过2公里距离。2012年11月1号线正式开通试运营，2013年3月近江苑正式划入天地实验小学学区，这对于近江苑是历史性的时刻，消息一确定房价立马从均价2W涨到了2W3，2013年年中甚至一路飞涨到2W4的历史顶峰。& && &2012年和2013年是幸福的两年，经济方面首付时亲戚朋友那借来的钱都已经还清，还存钱买了一辆10多万的小车，最重要的是家庭收入也已经比刚买房时涨了一倍有余，按揭毫无压力；生活方面，宝贝女儿也已经1周岁多开始变得好玩起来，每天下班吃完晚饭后，骑个车5分钟就可以到钱江新城，那时候钱江新城到了傍晚没什么人，一家三口独享高楼丛中偌大绿化草坪的感觉说实话真的很爽。& & 而即使是在这么安逸的生活状态下，我还是在筹划着我的改善梦。从刚开始的以租换租计划，到家庭经济实力有了飞跃性的增长后动了改善的念头。但是我还是很清醒地知道以我们家目前的财富积累速度，再过10年也只可能换得起豪宅区90方的房子，而在这段时间内想转学是件困难的事情，于是我彻底放弃了在江北岸改善的计划，转而把目光放到我工作的根据地滨江。& & 人无远虑必有近忧，就在我信心满满的时候，2013年底老婆公司裁员了，基本上算躺着赚钱的好日子一去不复返，而我在策划了许久后的跳槽计划也遇到了挫折，本来都已经谈得差不多了，目标公司却突然因为业务调整短期内不再招人。然后老婆考虑到长远发展打算转行，深知她性格的我，知道任凭我苦口婆心也不太可能劝得动绝强得看起来有点无知的她，于是我放手让她去尝试。短短的半年时间就跳槽了3次，甚至也去了一个她自认为喜欢的行业却是彻彻底底血汗工厂的民营公司，甚至因此工作累到晕倒2,3次而依然乐此不疲。而此时政策也在我们伤口上又撒了一把盐：2013年年底，杭州市二套房首付比例提高到7成，换房梦好像渐行渐远。这一系列的不如意立刻让我从自我膨胀的状态中清醒起来，首先让老婆立刻离开那家血汗企业，休整了一个月后身体有所好转，然后自己也只能持续充电并且让好友随时跟踪招聘最新情况。这种状态一直持续到2014年初，突然有一天好友发来一条消息，招聘重新开了，只不过得采用曲线救国的方式，先外包编制然后会有转正的机会。我抱着试一下的心态开始了面试，8年的从业经验加上长达半年针对性的准备工作，连续3轮的面试都相当顺利，获得了很高的评价，最后顺利拿到了外包顶薪进入目标公司。& && &2014年4月我迎来了事业的转折点，运气不错遇到了一位不错的直线经理，安排了一个还算是不错的岗位。在短短2周的时间内我就初步掌握了新产品的特性和相关理论知识，刚好交给我的项目开始全负荷运转，于是我开始了长达半年疯狂的学习和工作，并且在1~2个月的时间就凭借自己的经验和努力，初步得到了项目经理和直线经理的信任，3个月后顺利转正，完成了我的曲线救国目标。& & 这段时间由于全身心投入在工作中，没有太多的余力研究楼市行情，偶尔才来口水楼市翻一下有没有最新爆料，刚好楼市也基本上和我预料得差不多，近期影响的都是刚需没我改善什么事，我只能静观其变。
本帖最后由 X未央 于
22:17 编辑
& && &2014年7月28日，萧山余杭解除限购，主城区140以上房源解除限购。此时的我还没有意识到政府救市会来得如此汹涌，还是没开始动实施换房的念头，看着自己小区的均价已经跌去1000，心里拔凉拔凉的。& && &2014年8月28日，杭州市全面解除限购，不久央行杭州支行同意把二套首付款降回到六成。这一次多年关注楼市的经验告诉我，政府的风向正在转变，从去年底的打压重新回到现在的扶持，但是对市场的影响几何我真不知道，于是我开始在周末的时候去中介那里打听行情。真正去到中介的时候是限购消息放出来以后的下一个周末，应该是9月6号，我的妈呀，我爱我家人山人海，跟我去年去了解行情的时候看到的景象完全不同，看了几家中介，貌似小中介人还是比较冷清，不过我已经意识到看房的人已经明显比限购之前多了。为了证实我的推断，后面那个礼拜下班后我又多次去中介刺探行情，看到的人有时候多有时候少，貌似也还没到特别火爆的程度。
& && &2014年9月19号，在犹豫了两天以后，我决定先把房子挂到5i5j观察一下行情，在实践上我真没有太多经验，这是30年来的第一次卖房，只能边看边走了。没想到挂出去的第一天，电话就被打爆，一天时间中介带了不下6,7对客户去看房，一下子把平静的生活打破了，更离谱的是网上看到有人把我房源直接挂低了10万。我虽然知道这个是中介惯用伎俩，但是不可以用在我的房子上，我特地跑到门店要求经理通知手下把价格给改回来，现在买家哪个不会上网，看到信息和我家一样挂那么低价格，心理预期一下子拉低了，我还卖个P啊！结果第二天很平静，可能5i5j觉得我这个房东有点搞笑，这么点小事还跑来说，没怎么特意推我的房子了。这个时候另外一个中介打电话来问了，说是他的一个客户告诉他我的房子在卖，然后晚上我跑到他们门店，竟然自作主张把我的房子登记了在卖了，还好价格还比较规矩没有乱来，我想想算了，既然知道了就卖吧。& & 第一个礼拜，有好几对对意向客户开价，但是离我的心理预期有点远，甚至还有几个还狮子大开口，一口杀价10万，20万的，娘的300万的房子我都杀不了这个价啊！期间还发生了一件令我们非常气愤的事情，有个中介带客户看了房子以后，本来还挺满意的，结果到楼下以后有一个中年妇女主动围上来说三道四，说我们这个房子开价这么高，上个月刚有房子比这个便宜好多卖掉的。中介回到店里以后给我打电话说起这个事情，我真的很无语，平日里我们家跟小区很多外地来租房的关系都很不错，也没跟什么人有过节，竟然会有这种低素质的人，损人不利己。& & 没过几天，各个中介都知道我在卖房子了，客户是一拨接着一拨得来，因为家里还有人，看得有些烦了，我跟中介明确说了，和我心理价位相差多的人就不要带来了，省得浪费大家时间。我主观上想尽快把这个事情定下来，在了解了小区同类型房源的价格后，我主动跟中介联系把之前的试探价格挂到接近我心理价位的价格。但是结果有点令人失望，国庆节前的这个礼拜一直都是只有看的人没有开价的人。& & 卖房真是一件折磨人的事情，特别是心态的波动。我们开始羡慕09年的卖家是有多么幸福，直接等着买家加价就行。。。。不过像我这种小套换大套，不管是什么行情，总有一头是要被逼无奈受气的，只不过我没有想到最终的结果我会是两头受气，这是后话。
本帖最后由 X未央 于
22:45 编辑
快刀斩乱麻，买卖齐进行
& && &2014年9月30号，央行一举取消限贷，标志着全面救市的开始。这个时候再没有研究楼市的人也有点按捺不住了，刚需多少都开始有了一丝恐涨心理。国庆节期间，看房人寥寥，或者就是有看房的人却凑不到合适的时间。我认识到形势有点不太对劲，我得快刀斩乱麻，速战速决，于是我重新总结了一下这十几天来看房的客户需求和他们的开价表现，初步做出了一个判断：像我们家这样70方不到的小三房的客户，只会是原来预算买60方两房的客户，这批人因为预算有限，如果来买我这个70方小三房就得提高10万的预算，这个对他们来说已经有点承受不起；但是如果本来就是打算买三房的客户，必定会嫌70方太小，这样来买我们这种面积三房的客户很可能就来自于60方两房里面资金量相对充裕的群体，这部分群体应该不会特别大。分析清楚形势后，我把心理价位又在之前的基础上又降了一些，准备有诚心的客户就开始谈价，解决掉卖的问题后，就可以专心开始看买的房子了。
& &当然在旧房挂出去的同时，我也已经开始了解区政府周围目标小区的具体房源，第一步是了解户型和真实行情，光纸上谈兵是不行的，还是得让中介实地带去看才会有感觉。由于很早前我就通过关注口水中相关的帖子对区政府各个小区的优缺点有了比较深入的了解，也曾偷偷溜进几个小区观察过绿化、楼间距等等细节，功课做得相对比较足。另外我对我们家的经济状况做过详尽的统计分析，有多少米办多少事，我的需求很明确：区政府这边140方以下没有营业税的三房。所以有三个楼盘我一套房子都没有去看：温馨人家、江南豪园和风雅钱塘。温馨人家是因为人车不分流，绿化不太入流；江南豪园和风雅钱塘大都是140以上的3房，虽然说单价相对来说便宜算上差额税也是超预算了，这么大面积装修都要多花好多银子，风雅还有一个不考虑的因素是会不定时停水，我同学在里面租住过说起确实有过这种经历，虽然说不是所有楼幢都漏水，反正我也没那个时间和精力去搞清楚，干脆直接排除。
& && & 9月初的样子，我联系了之前就认准的一个经纪人带着去扫房。第一套是钱塘春晓138方3房简装中间套，隔着月明路正对温馨人家北大门的一套，说实话开了窗确实噪音大得不行，也不知道哪里来的，底下月明路也没看到那么多车啊！格局还可以两房客厅都朝南，价格就不那么讨人喜欢了，记得好像要290万！得！本来就没人车不分流还要这个价，我本来预期这里270~280的，反正也算是见识过了，下楼走人。第二站倾城之恋，先带我看了一套3幢114方左右小3房，250万左右吧，户型还不错的，就是房间都太迷你了一点，紧凑一点用用是可以的，不过我还是倾向于想要个130方左右的大三房，算是了解了一下。又带我去26幢看了一套125方左右的小三房，差不多也是250万，我了个去，户型还没有114方的那个好，最大的缺陷是这幢楼在小区最西北角，正好处在龙湖天街和春江郦城工地的中间，买了这里这4,5年内还不被龙湖工地整死？就算工地没了，龙湖天街加上6号线江汉路出站口的滚滚人流，还会有安宁的机会吗？接下来的几天陆续有人推荐我倾城之恋乍听上去性价比很高的房子，我一问是不是26幢的就没声音了。印象最深的是倾城之恋楼王8幢10层160多方毛坯300万整，口水啊。。。可惜没钱，10月25号听中介反馈说被一个金华大款以293万一次性付款拿下。第三站中央花城，经纪人换上了便装趁前面有业主进门一起溜了进去，来到单元楼下按了半天密码没开，后来好不容易等到有人出来才算是进了单元楼，第一次没做准备，看的唯一一套有印象的是2幢15楼无个税的纯毛坯，两房南厅北，毛坯看着果然带感，而且北阳台正对小区中心花园，15楼的高度俯瞰虽然没有中低楼层那么爽也还算过得去，开价300万一次性不还价。其他看的几个边套价格都在315万以上，带装修的在330万以上，超预算了也没花太多心思留意。&&卖房意向合同签订
& & 在下定了快速出手的决定以后，我特别珍惜每一对潜在客户，特别是第二次看房的客户。10月10号左右中介约我和客户见面，这个客户之前已经约过我，那一次开价差距有点大我没有答应。在得知他的报价以后我想离我的心理预期差距不是很大了，而且之前被我拒绝过的买家再回头，应该是比较诚心的，所以答应当天晚上约谈。晚上过去，买家早早地等在店里了，40多岁的中年夫妇，我感觉有点奇怪，不明白中年夫妇为什么会来买我这个房子。中介打破了初次见面尴尬的局面，跟我说明了情况，这才知道这个买家也已经签好了卖的房子准备把置换的早点定下，原先那套是没有学区想换了我这套为小孩读书的，小孩竟然才上中班。问我就这个报价同不同意，我预想是家里东西一样都不搬走精装全送，这个报价比我的底限又低了2万，已经和位置楼层没我好装修陈旧的价格差不多了，我自然是不能同意的。大致了解了一下情况以后，我以老婆这次没在，房产证也没拿定不下来为由先走了，让大家都再考虑一下。& &&&2014年10月13号再次接到中介电话，说之前那位买家要求再协商一下，这次我做好了签意向合同的准备，所有东西都带齐了。等了20多分钟，买家夫妻才姗姗来迟，一句话房价是不能再高了，但是家具和家电他们都不要。家里的组合家具都是按照尺寸定做的，只有放在这个房子里才有用，对于我拿出去卖就只能当废品处理，僵持了一段时间，我打算走了谈不下去了。走到门外被中介拉下好言相劝，我自己心想这个也算是比较诚心的客户了，好事多磨，最后开了个条件家具家电不要也行，返租给我3个月相当于抵1万块钱，所有家具家电我全部搬走抵另外1万块钱。中介里外来回跑磨了差不多2个小时，最后答应返租两个月，家具家电不算在房价里面，如果买家想要的再另外跟我买。我犹豫了一下答应了。重新回到店里坐下，买家让我们列了一下家里大件的报价，拿到后也不做评论，说好这个不急可以慢慢看，反正这些东西的价格谈不拢我们就全部搬走。谈得差不多了，买家和中介一直在算着他那边首付款的时间点，看得出这个买家貌似真的是什么都不懂，反正时间点，能贷款多少，全部都交给中介去帮他算，我什么话都没说，任凭他写。签好意向合同的时候，我犯了个错误，被买家就那几个家具家电讨价还价搞得稀里糊涂，竟然意向合同上都忘记在补充条款里面加上返租两个月这个事了，另外买家首付款的时间定在了2月后，签合同也要20天左右，可谓是给买家留足了时间。我想反正我买的房子也还没定，稍微给买家多一点时间也无妨，不太会打乱我正常买房的节奏，后面事实证明我又想错了，我高估了买家的办事能力，后面再细说。
本帖最后由 X未央 于
22:45 编辑
继续扫房，紧盯目标房源：中央花城、倾城之恋、东方郡西区& && &2014年10月14号—10月19号，这周让联系很久的中介小伙开始帮我全面盘查房源，小伙子尽心尽力一个个给房东打电话，确实开发出来2套还未挂牌不错的房源。 在安排好看房日期后，我们花了一整晚的时间把中央花城所有开发出来的和之前有租客没看成的房子都看了个遍。由于对户型已经有了很深入的了解，某些租户的房子虽然看上去很不堪入目，我大致阳台上看一眼高度和景观心里就有数了，所以看房速度比较快，主要是让我老婆有个更直观的感受，这样看到合适的就可以不再耽误时间再次看房，说到这里我又得吐槽一下，看花城的房子真是太难了！当天晚上最大的收获是看到一套3幢12楼的隐藏房源，北面客厅正对小区中央花园，楼层位置合适，看起来特别有感觉，报价也还算合理简装出租305万。另外还有一套5楼西边套报价300万印象比较深刻，原因之一是因为奇葩房东从客厅把房子隔成了两半，西半边是中年房东夫妻自住，东半边作为出租用房，装修基本上算得上出租房标准的精装，原因之二是因为东半边的女租客是个90后白富美，长相甜美长发披肩，来给我们开门看房的时候就穿个花边四角短裤，露个白花花的大腿。。。。。。楼幢号不报了给人留点隐私。其余基本上都是20楼左右的简装毛坯，一个是嫌楼层太高，另外一个里面隔得乱78糟群租报价还都在310万，不作为优先考虑目标。& & 与此同时，我也把中央花城、倾城之恋、东方郡西区等目标区域内的所有合适房源都掌握清楚了。倾城之恋11幢138方西边套房东这几天报价涨了5万到295万，前面说过龙湖天街和春江郦城中间位置的16幢138方西边套报价265万，一套125方报价250万左右，一套150多方的报价280多万，全都是毫无性价比可言！倾城之恋295，我宁愿去买中央花城，西边套虽然多个阳台，户型也没见得比花城好太多，整个户型是带一点外弧形的，关于16幢的评论前面已经有了就不再赘述。总体来说倾城之恋已经被龙湖郦城和6号线炒作，和花城一比较已经毫无性价比可言，至少140左右的三房是这样。& & 东方郡两套13X方满5年没营业税的，一套是小区内部小高层的4楼，卫生间在中间的奇葩户型，实地看了以后貌似也没那么不堪，这个户型设计一下可以做成4房，利用率倒是不错，得房率也高，价格330万带车位；另外一套是靠近春晓路的19幢10楼，户型相对好一些，不过房子前后实在是毫无景观可看，单元入户门靠近沿街商铺，稍微有点乱糟糟掉档次。另外顺便看了一下楼王小高层位置的138方边套，那是相当大，可以设计成完美4房，大飘窗，户型是让人看了一眼就会喜欢，不过听了这个价格估计大部分人都只能黯然神伤：370万！额的神，这真的是138方吗？还是带营业税的！目前东方郡完全在我的考虑范围之内，毫无性价比可言，放弃！明年8月份后，东方郡大量房子开始满5年，到时候不知道价格会比中央花城贵多少。区政府的目标房源信息已经尽在我的掌控之中，至此我们决定买在中央花城的决心更加坚定了。[在写该文章的时候，我了解到这两套满5年的东方郡已经都卖掉，19幢那套是321万带车位卖掉的]
回归无房状态，恐涨心理再现
& && &2014年10月20号—10月24号，这几天我继续紧盯着透明售房网的二手房数据，我知道透明售房网数据比较无耻，萧山余杭长期占据当天二手房交易量的20%~30%，不过我仔细比较了9月和10月主城区的交易量，还是能很明显看到限贷放开后信心彻底激活的效果，改善型果断入市开始变成常态。我开始有一点焦虑了，不过理性下来想了一下，倒也不担心短时间内暴涨，就是怕目标区域内的高性价比房源会逐步被消化。& && &20号当天我就按优先顺序列了4套房源让中介小伙去谈价，报了大致的心理价位。21号得到的反馈是，2幢15楼那套毛坯有人295万一次性想给房东定金，房东不肯，一口咬定300万一次性；3幢12楼那套隐藏房源，房东竟然不想卖了，理由是本来想卖了房子去做生意的，结果生意项目黄了，房子就不准备卖了！我了个去，4套目标房源一下子去了2套！另外一套作为最后选择的，据说也是有人下了定金，结果房东临时加价2万，僵持在那里！最后一套房东也是死活不肯降价，连见面约谈的机会都不给！
鸭梨山大，四桥板块做备胎：白金海岸、水印城、春江时代& && & 2014年10月25号—10月26号周末，二手房数据依然坚挺，花城300万毛坯的价格让我有点不能接受，就算没营业税其他税费加起来也得312万左右，还得留装修款，鸭梨山大！我给中介报了个心理价，知道自己已经处于相对不利的境地，我得做点什么给自己留点后路。区政府那边其余几个盘都是超140以上的大户型，总价不会比312万低，于是我退而求其次，开始把目光放到到四桥板块。这一块虽然总体上也有一点了解，但是具体到户型、小区环境这些基本上还是空白，因为我之前根本就考虑过这一带。& & 周六办完其他事情后下午一个人骑着小电驴过江，混进小区考察。第一个混进去的是白金海岸北区，门口一人一卡，跟保安说了下只是进去参观一下小区，也被放行了。进去第一感觉绿化挺茂密，细节上保养得不够好，小孩玩乐区地垫是有，不过有点凌乱，体育设施的颜色也是白金一样的颜色，感觉不是那么自然，基本上能判断物业有初步管理能力，但是维护上面没花太多心思。后面让中介带看了两套130多方户型，户型单纯从布局上来看找不出太大缺陷，两房朝南，但是南北只有2米不到的一条过道通透，另外动静分离不够好，价格好像在270万左右，看了两套没太大感觉。后来去南区看了一次，对那条黑漆漆的水系印象特别深，不是我黑南区，近闻确实是有一点水臭味，另外绿化虽然说茂密但比北区更加凌乱。& & 水印城在这几个小区里面给人感觉还是相对比较有现代感的，看了一套150多方大户型，25楼靠近滨盛路，那个噪声确实有点大，另外看出去就是一片凌乱的工地和北塘河船闸，没改造过说不上有什么河景可看，半岛国际边上还有个货船码头，看起来是装卸石材等装修原材料，价格不便宜好像记得280万。另外当天晚上在水印城园区逛的时候，恰逢一对老年人，和我们的经纪人闲聊几句后邀请我们去他们家参观，萧山人，自己花了很多时间装修，自己认为装修的很好的，不过老年人的眼光，在他们眼里是比较新潮的装修了，年轻人来住还是太显老，138方中间套户型和花城有点类似，不过飘窗比较多。& & 春江时代第一次去没看成房子，小区里面逛了一圈，感觉绿化还可以，外立面效果也挺不错。
本帖最后由 X未央 于
12:14 编辑
有心栽花花不开，无心插柳柳成荫
& && &2014年10月27号周一，由于周末没看成春江时代的房子，心里总感觉不能就此对该区块下定论，于是闲暇时打开手机安居客翻看四桥板块的房源，无意中看到一套半岛国际3房的二手房，一时有点好奇就联系了经纪人询问情况，约定下班后去看房，顺便让他找了两套春江时代的房子。过了3个多小时，突然接到一个电话，仔细一问才知道是刚才那个经纪人同一个中介公司负责区政府板块的，简单了解了一下需求后，马上跟我推荐了几套花城的热门房源，一听我对房源信息了如指掌，那边也不藏着掖着了，直接说他跟那个房东关系很好，他能把房东约出来，我有点心动了，毕竟之前那个经纪人磨了1个礼拜，非但价格磨不下去连约谈的机会都不给，我答应了他的要求让他去和房东联系。过了20多分钟，电话过来告知房东已经答应到店里详谈，听到这消息说实话我有点吃惊，也不愿意放弃这个好机会，马上答应了第二天中午见面。& & 虽然约好了第二天的大事，晚上最后的看房机会我们决定还是不要错过，免得该做决定的时候犹豫不决。当天晚上早早下班就直接去了半岛国际，门口物业登记，楼幢号不熟，最靠近长河路和北塘河交叉的那一幢9楼122方西边套，整个房子就南面一个阳台，西边一个飘窗，北面也是内嵌式的小阳台，厨房好小，格局还行就是总感觉不那么舒心，关键是已经被简装过准备出租，270万带车位，没太大感觉。直接就去了春江时代，晚上走在春江时代的小区道路，安静得有点吓人，这是一套小高层楼王9楼148方超级方正的毛坯大3房，一进去就被震撼了，这么大的面积做3房真够奢侈的，主卧一个超级大的走入式衣柜，客厅宽地有点离谱，感觉比之前看过水印城的150多方都大，当然最大的原因是因为小高层户型又方正得房率超高，开价315万不还价，看到这样的房子没几个人不喜欢的，就是这价格比江景房都贵好多，价格也超预算了，见识一下也没白来这一遭。最后又看了一套150多方的东边套，户型没第一套看的春江时代的好，不过大户型总之就是奢侈，不管多大都是3房，屌丝的想法立刻浮现：这么大装修得花多少银子啊！这样结合昨晚临时补看的户型图，对春江时代的房子有了一个概念。& & 当天晚上就余额宝转出把定金都安排好了，老婆晚上又跟我得瑟她女人的第6感，说感觉明天有戏。。。。。。
买房谈判& && &2014年10月28日中午还没到11点，我和老婆抱着一颗忐忑的心进了这家截胡的中介公司，中介小伙和店长花了10分钟了解了一下我们的情况，准备采用惯用手法——磨价，大砍一刀然后慢慢收回。这时候我才知道，其实他们只是想办法先把房东骗出来再做打算。等了十几分钟房东隆重登场，50多岁中年知识分子，气度非凡，一看就是有身份有钞票的，很淡定地放下拎着的公文包。负责谈判的店长开门见山让房东把三证拿出来看一下，拿出来一看才知道房子不在房东名下，竟然还是唯一的，一下就省去了3万费用，我心里自然一阵暗喜，心想今天成功几率应该比较高了。听完房东的解释才知道，这房东还是个大学研究生导师，买这套房子是当时给侄女落户来杭州读书用的，今年刚读高三，筹集出国经费所以准备把房子卖掉。& & 背景了解清楚以后，店长开始杀价了，直接在我的心理预期价位基础上多砍了5W，好戏开始了。房东听到这个价，收拾三证拎起包就准备走，一边还劈头盖脸一顿骂联系他的那个中介小伙：要是电话里敢跟我说报的是这个价我肯定立马就挂电话！就在这关键时刻隐藏人物出动了，这位女谈判高手以三寸不烂之舌在4,5分钟内就化解了房东的怒气，让他重新坐到谈判桌前。我一看形势不对，房东的心理预期很高，我本来的心理价位基本上不保，幸好没有个税让我感觉还能有上调报价的可能。我直接报了心理价位，并且告诉他定金都准备好了，显示出我足够的诚意。房东丝毫不为所动，不过教授毕竟是教授，察言观色和把握心理的能力相当到位，主动表态说今天的交易要是中介这边不做让步是成交不了的。于是买卖双方开始把矛头对准了中介，中介也知道带看房不是他们带的，前期服务没有想要高价中介费确实有点理亏，这种情况对他们来说能赚一单都是胜利。这时候中介这边已经完全是女谈判高手一人独撑场面，当即很爽快表态中介费肯定会给我便宜，我也趁机一顿杀价，初定了一个很低的中介费用。& & 在三方的较量中，房东占据了绝对优势，一方面是放量的行情给了房东足够的底气，另一方面大学教授的谈判功底功不可没。谈到最后阶段的结果是房东被中介要求便宜一万，我把省下来个税的钱补贴给了房东，而中介的中介费被我从初定结果的基础上又砍掉了一点。从老婆的眼神我看出这时候她有点迷茫，是觉得房价比心理预期高了，我考虑了2分钟后决定拍板成交。至此前后接近3个小时的谈判达成一致，马上签好意向合同。这时候才知道这位关键人物是来巡店的区域经理，本来打算旁听的，结果不得不亲自出马力挽狂澜，气场还是相当强的，最后这位区域经理请我们吃完饭各自走人。& & 总结一下这次的交易，关键点就在于没有个税的惊喜，比较奇怪的是房东为什么不把如此重要的信息其他的中介说明，这还是个迷。另外阴差阳错半道杀出的中介，也是很重要的一点，在中介费已经全面涨价的时候，虽说可以打折，但是如果不是这种特殊的案例，没有关系的客户绝对不可能拿到这么低的中介费了。三方虽说各自都没完全达到自己的心里预期，总体来说还是各退一步促成了这次交易，第一次约房东见面就谈妥我们已经相当满意了。& & 签完后我们俩一直心有愧疚，觉得对不起之前带我们看房的小伙，不过我已经给他足够多的时间和房东谈价，并且要求他把房东约出来谈判，可惜一直没有成功，功亏一篑，最终被别人把房东成功约出来促成了交易。我也只能安慰自己这个不能说是完全意义上的跳单，如果没有我阴差阳错联系截胡中介的经纪人，我也就很可能和这套房子擦肩而过，如果别的买家知道这是一套没有个税的房子，说不定已经轮不到我来讨价还价。只能改天请中介小伙吃个饭，生意没做成，朋友还是可以继续做的。
本帖最后由 X未央 于
12:15 编辑
奇葩买家，签了7天的合同
& && &签约前买家已经带上亲戚来我们家仔细量过了家具等各个位置的尺寸，以便决定到时候哪些家具家电是要跟我们买，不过一直到签约的前一天都没有收到买家的任何消息。我让中介提醒了一下买家，我也不想那他违约金，都已经定下的事情早点办完就可以安心了，不过中介反馈买家只是回复知道了，并没有任何实质性动作。& && &号，我的买家意向合同上签订正式合同的截止日期到了到了在下午的时候还是没有收到买家约定签合同的消息。我让中介问买家是不是打算违约了，得到的答复说房子是肯定要的，不过当天晚上买家的老婆没有在杭州不能签约，我当即就有点火大，这还拿不拿意向合同当回事了，知道是最后一天还要往外面跑，有没有搞错。买家也知道自己理亏，赶紧跟中介要了个电话打给我，万般理由解释，我一说到他要违约，他就开始激动了，死活不承认，我也懒得跟他纠缠，既然都已经既成事实签不了了，那晚一天就晚一天吧，约定第二天去总部签约。
& && & 日，今天约好在总部签约，下午早早安排掉工作没吃晚饭就赶到总部，结果买家迟迟未出现，约好的6点钟一直等到6点半才姗姗来迟。已经领教过他们是什么人物，也就懒得再去抱怨什么了。谁知这两个奇葩人物，一坐下开始不顾我们的存在，跟中介讨论起他那边交房的时间点来。刚开始我和老婆坐在边上看戏，谁知道一听他们讨论才得知，买家这个二货的贷款还没结清，导致他的买家省公材料无法进行审批。更糟糕的是他跟银行预约的还款时间是11月13号，中介店长MM一算按这样的时间，他的买家最早能继续贷款审批的时间都要11月15号以后了，按照正常流程省公审批20~30个工作日，他肯定不可能在意向合同上约定的12月15号之前把首付款打给我。这时候这对奇葩买家夫妻急了，暴跳如雷，两人劈头盖脸开始埋怨中介，我看不下去说让你们早点沟通好，非要搞到违约了，签合同了才把这些信息告诉中介，这干得都是什么事。拉起老婆就往外面走，为了这种奇葩人物饿着肚子不值得，吃完饭再来听结果。下楼后就被老婆一顿抱怨，当初就不该卖给这种斤斤计较的人。走了一段进了家港式茶餐厅，点了份蜜汁叉烧饭，不知道是不是心情郁闷的缘故，出奇的难吃，扒了两口就上楼等结果。果然不出所料，买家要求首付日期延期到12月25号，还想1000块钱买主卧衣柜+热水器，真是异想天开，我没有同意。最后中介店长出动自己人脉，约好11月3号周一跟买家一起去提前还款，如果还款成功中介这边找一下关系还能在约定日期前把尾款拿到，如果还款不成功就直接算他们违约，我立马重新挂牌出售。为了以防万一，中介店长在给我们讲买家的要求和最后达成协议的时候我偷偷录了音。遇上这种无赖买家，时间、精力耗不起，只能再多给一个工作日时间看一下。
& && & 号，上午微信问了一下中介说得下午才有时间陪客户去还款，答应办完马上给我电话，我稍微安心了一点。下午45点钟的样子，等到中介来电说还款的事情已经定好了，不过得第二天才能扣款成功。我说既然还款没问题了那就今天晚上再签一次好了，得到的答复是周一晚上中介要开公司大会，问我能不能等明天再签。我态度很强硬，他拖我一天我就多一天凑首付的风险，坚决要求晚上必须得签约，再晚12点也要等。中介被我逼得没有办法，给领导打了电话和权证经理一起不开会就请假过来帮我们签约。当天晚上，我预料到买家肯定又会迟到，先回到家把晚饭吃完再出发，然后准点出现在了签约中心，果然买家还没有来，只能再等。又是姗姗来迟，招呼都没打，各自坐下看合同样本，我就圈了几个期限准备再商量一下。谁知道买家坐下看了5分钟左右又开始卖骚，指责中介说你们这个合同怎么这么不规范，什么都没写清楚的，我有点奇怪，这不是号称自己什么都不懂的吗，怎么突然这么专业了？买家拍着桌子亮出一份合同，原来是他的卖房转让合同，5i5j签约的，所以什么都以那份为参照，哪里不一样的就标出来叫半天。我的天，这还有完没完了！然后围绕延迟交房的时间点开始了长达一个小时的辩论，本来我们一直都是说好以我拿到尾款的第二天开始算延迟交房的开始时间，对方在他们合同里面，5i5j给他们写的是交完首付款就开始算延迟交房开始了，这时候他们才知道真的是被坑了，房子都还在自己名下怎么能算是延迟交房，于是他们不干了，非要让我也必须答应以交完首付款就开始算。对方女的开始惯用伎俩耍无赖，最后在中介店长和解下同意以顺利过户买家办出房产证的第二天开始。最后又开始谈固定装修，买之前说好什么都不要，现在要想着最好我全部都送给他，杭州人爱占小便宜的特性开始显露，谈不拢不欢而散。当天晚上我们做好了随时重新挂出去卖的打算，连房屋抵押拿来凑首付款的事情我都考虑好了。
& && &&&号，在中介的重新撮合之下，对方答应再打3万定金以示诚意让我先不要重新挂牌，我也就答应下来。事情到现在双方都已经闹得有点不愉快，中介想了个办法，远程分步签约，当天晚上我们就在家里等中介和买家商定细节。然后等到晚上9点多，他们把商定的初稿微信发给我们看，就这么来回折腾了两三遍，总算差不多有了定论。谁知道买家老婆又提了一个无理要求，主卧的空调+大衣柜+卫生间热水器，开价1000一定要卖给他们，并且要写进合同，我们彻底失去了耐心，决定不再卖给他们，懒得再跟这种人烦了。本来意向合同里面就没有提过装修的事情，口头上也达成一致，家具家电跟合同无关，到时候想要价格再商量，买家老婆死活不肯签，这个时候也已经快11点，中介的门店经理下了逐客令赶走了买家，认定他们违约责任成立。当天还有个小插曲，为了联系建行提前还款，在万般无奈的情况下我甚至劳驾管理员溪溪大人帮忙，溪溪大人还真的一口就答应下来，帮我节省了半天假期，太给力了，必须要赞一个！
& && & 号，我请了半天假早早得就到建行排队，才半个小时就把提前还款的事情搞定了，我就纳闷了，难道买家的大工行真的有这么大牌？提前还款都需要提前一个月预约？建行别看他名字里面带个“贱”，也只不过是打了两天电话一直没人接而已，亲自去一趟半个小时不也就搞定了吗？早上办完回家休息，直接杀到中介门店，商量重新挂牌事宜，中介跟我说对方男的已经没有问题，答应签约，就看他老婆那些细节上没问题就好。到了这一天明显感觉对方的嚣张气焰已经弱了很多，我们态度很强硬地提出要把首付款的违约时间从7天改为2天，事实证明我这个决定是明智的，买家因为不确定他什么时候能拿全尾款，所以连首付款违约的那几天都考虑过了，如果他真的拖我5天，我这边的首付款时间就已经过了，短短几天时间里面我根本不太可能再筹集几十万资金，跟这种斤斤计较的买家，真的是需要处处咬文嚼字，不然有了纠纷就麻烦大了。当天傍晚买家又和中介第三次去了签约中心，这次简单了，我们已经把要求列得很清楚了，他答应就签，不想签我就重新挂牌，大概1个多小时候中介微信发给我了最终版本，我们看过没有问题，买家就先在上面签了字，直接网签入库，等到我们下班后再去中介门店签约，这还没算完，因为还有最后一个人没签，买家老婆出差了。。。。本来说好11月6号下午能回杭签约，结果还是被各种原因拖到了7号，到底卖房的故事终于告一段落。
& && & 号下午，我通知我这边的中介联系房东定好了签约时间，然后就等吧，后续有新故事再写，没有新故事就只更新一下进度了，供近期买房的朋友参考。经过这么一轮买卖的较量，我感觉我已经可以去兼职当中介了。
本帖最后由 X未央 于
19:55 编辑
& && & 日，约定买房签约，本来想好半个小时就该搞定的事情，又变成两个小时的战斗，累了就写一个总结吧：意向合同才是最后的保障，伪善的面具到最后都彻底被撕破，不要相信对方会很好说话，越是口口声声嘴上挂着自己是很好说话的越是斤斤计较，意向合同上面的每字每句都是要斟酌后再写，事后想改基本上是很困难的事情。
& && &日，从中介那里得知，极品买家的下家省公贷款已经审批通过，也就是说他们还有一个月时间足够拿到贷款来付首付款给我了。
& && &日，自己找了个国家一级资质的评估公司，自评报告到手。前几天还收到中介的调查报告，问我怎么想到评估费自评的，还问多少钱，我冷笑一句：市场行情而已，至于价格你们比我更清楚，还需要问我么？对面也呵呵一笑匆忙挂断了电话。
买家违约，被迫一天筹钱100万
& && &日，到了合同约定的首付款截止日期，一点动静都没有，电话给中介一问才知道，原来之前跟我说的19号审批通过只不过是公积金审批通过，说到是商业11月28号才审批完成，到现在放款还没有放下来，还得过几天。。。。当天晚上和买家电话沟通，废话不多说，反正就按合同办事，对方也没说什么，只是回答我说知道了。让我匪夷所思的是，当我跟买家坦诚我是19号当天交首付款时，对方竟然如此激动，反复跟我确认到底是不是19号。。。。
& && &日，我已经做好了心理准备，对方肯定会拖到最后一天，所以也就不着急了。当天晚上通过律师方，得知买家12月12号当天就有一笔110多万的资金到账，并且存入了银行定期存款，我和老婆讨论了一晚上都想不出他的用意，只不过心头稍微宽慰了一下，这家伙手里还是有钱的，就看他明天会不会按时打钱了。
& && &日，合同上写着15号最迟延期2天，也就是说真正的合同有效截止时间到了，还是毫无动静，似乎就没有过这笔交易。早上直接给买家打了电话，电话通了，让我感觉有点不适应的是，这个一向接电话声音相当亢奋的人，此时竟然如此淡定，轻描淡写说了句：我已经都和中介说好了，你直接问中介吧！然后就挂断了电话，这也是我们当天最后一次联系到他！我马上又联系了中介，中介有点莫名其妙，买家只是跟她说过放款还没下来，他去找人催放款，其他什么都没说。无奈我只能继续等消息，给中介保证金账户打钱是对公业务，也就是说下午5点之前还没收到钱，买家就已经是违约了。下午没有心思再上班，紧急出动人脉开始找律师咨询对策，万一对方真违约我该如何快速筹集100万资金，如何保证最快时间重新挂牌卖房。在几个朋友的帮助下咨询了几位资深律师，免费得到律师朋友们的大力支持，真的非常感谢他们。
& && &综合几个律师的建议：
1、首先给买家发催缴函。于是17号当天我和老婆就把催缴函写好发出去了，上面写着限定他18号最后一天赶紧打钱，不然保留追究他法律责任的权利。
2、查看催缴函的接收状态，不管对方是接收还是拒签，给对方一个合理的响应时间，个把礼拜左右。
3、缓冲期过后，对方还是没有打钱，那么直接委托公证单位发一封合同中止通知书给买家。
& && &法律方面心里有底了，接下来只能走一步看一步。下午5点前我尽了最后的提醒义务，电话过去一直没人接听，于是发了一条短信给他，中介那边电话也是同样无人接听，到这时基本上我已经料定买家肯定是要故意违约了。果不其然，下午5点过了，中介保证金账户还是空空如也，晚上饭都没吃就直接跑到中介那商量对策，店长和经理打买家电话还是同样无人接听。反正催缴函也已经发出去了，我只能按照律师建议走法律途径维护自己的合法权益，中介也表示会全力配合我。
& && &违约既成事实，而且离我购房合同的约定日期就剩最后2天时间，我已经不可能再用卖房的首付款去填我买房的首付款，被逼上梁山，只有紧急筹款一条路。之前没有紧急动员，是因为老婆表姐那边听到有100万理财刚好到期，想着紧急情况下就去借过来用一下，不过第一次电话过去没有接电话。事实证明远亲不如近邻，当天老婆又给表姐打了4,5个电话一直也是无人接听，甚至到现在她表姐都没有回一个电话。我跟老婆只能寄希望于自己的人脉，晚上紧急动员，打了一晚上的求助电话，朋友们都相当给力，好多甚至都还没了解清楚事情由来二话不说就答应下来，我的一群土豪同事关键时刻也毫不手软，好几个一答应就是10W大手笔，到晚上10点基本上100W资金已经筹集完毕。期间还有好几个感人的小故事，有一个北京的朋友素未谋面就主动借给我老婆2W，我老婆再三问她理由才知道，原来之前淘宝卖东西我老婆还没收到钱就把货物寄给她，让她感觉到了深深的信任感，信任要刻意建立的时候是如此困难，有时候却在不经意间。还有好几个同事，平时都不怎么联系，一听到我的事情主动联系我要借钱给我，十足让我们感动，必须给这些给力的朋友同事们竖个大拇指，关键时刻亲戚还是靠不住，身边的朋友同事才是最值得信赖的人。
& && & 老婆在纸上一笔一笔地记录，直到100万足额，还有后备资源的情况下，我们才去休息，准备迎接第二天的大战。
& && & 日，没有心思上班，干脆直接请了一天假。一大早就联系律师朋友汇报最新情况，然后马上带上所有资料赶去律师事务所，把前因后果都跟律师交待清楚，紧急商量对策，同时脸皮厚着主动把卡号和提醒诈骗的信息发给昨天答应下来的好朋友们。最后讨论结果我可以有两个选择：第一直接没收定金息事宁人，然后搞定中介撤销合同重新挂牌卖房，这个唯一的不确定性在于中介，因为中介费还没有收到，中介很可能会卡着合同不撤销；第二追究买家违约责任，聘请律师把他告上法庭，这样的话综合考虑下来官司肯定会赢，不过基本上要持续半年的样子才能结案，房子很可能也会被拖着交易不了。在咨询的同时，意外从中介那边得知，买家已经主动和中介联系要跟我继续履行完合同，说18号下午银行已经通知他去拿他的卖房尾款，我心头稍微落定，不过鉴于三番两次被买家欺骗，我决定做两手准备，资金还是照样筹集，先把首付款资金到账再说。当天我的银行卡里面的数字不停得往上涨，我感受到的是朋友们深深的关切。
& && & 日，我揣着140多万的招行一卡通，偷偷溜到银行给中介保证金账户转账，又一次感觉到这中介小伙的不靠谱，这么大的事情来都不来，填中介保证金账户名还有开户行的时候还得我一个又一个电话打过去问，还好人不多，花了半个小时搞定，拿着回单心稍微安定了一些，径直回到办公室开始上班。刚坐下没多久，房东竟然打电话来了，有点气急败坏得说，他以为今天就能拿到钱，后来一问必须等我去了银行送完贷款审批资料，第二天才能取，逼迫着让我赶紧去送资料。因为钥匙还没拿到，我也不想得罪房东，于是马上下午请假赶去贷款银行送审批资料，一路上又让老婆去房管局拉房产信息。开车的时候我感觉定金的事情有点不放心，打电话给中介一问才知道，我之前付的定金要转为购房款，房东还得先打还给我，以我的名义打进保证金账户才行，中介又一次失职，想当然以为我们都了解操作细节。房东打还定金给我，我再去银行排队汇款，坑爹的工行，汇10W块钱花了20多块钱手续费，随它去了。拿齐了中介发给我们的审批资料，直接往贷款银行跑，没想到还是有2个资料没弄齐，小孩的房产信息竟然也要拉，还有我的省公委托证明，还好省外服就在100多米的地方。铺垫终于结束，开始各种按手印画押签卖身契，贷款经理相当直白，说我的资质属于优质客户范围，不过还是得买20万理财才给打96折，本来按总行规定都只能基准。都已经上了砧板了，只能先答应下来再说。
& && &&&日，收到省公短信通知贷款资料已经收到开始审批。中间隔了一个元旦，日，我没想到这么快能收到省公审批通过的短信。主要我的买家的纯公积金贷款审批还没通过，我还不着急把我的贷款这么快就批完，不然就会涉及到后面我开无房证明，交契税的问题。不管，反正先不跟中介说省公审批通过，中介这时候估计也懒得来跟踪我们的状态，接下来这周时间就用来和贷款经理软磨硬泡，日，最后终于答应买10W理财一年直接给96折，当天下午马上过去买理财，买完还得跟贷款经理说谢谢，这滋味。。。这是我在整个交易中的败笔，合同签完才知道贷款银行也同时选定了，只能打碎牙往肚子里咽。
& && &&&日，接到中介微信说是买家已经去公积金特意问过，下周一，二就能审批通过，虽然已经不怎么相信他的话，宁信其有吧，继续等。
& && &&&日，没收到任何消息，我主动问了下中介，回复给我说昨天买家已经收到市公积金审批通过的短信，今天再跟贷款经理沟通下，应该马上就能过户。
& && &&&日，心急如焚，审批通过了但是迟迟没有收到中介过户通知，微信一问才知道银行贷款经理那边资料还没去拿，效率太低了。
& && &&&日，被我拖了一个礼拜才开始审批的商贷，竟然这么快就审批通过了，基本上时间又刚刚好卡准。就等着下周赶紧把老房子过户出去就能去开无房证明了，有了这个就可以安心去新家过户。
& && &&&日，资料终于拿齐，中介通知这天过户。前天晚上买家来电话谈定金的事情，被我骂了一顿，还真有脸主动跟我提这事，之前不管别人死活，现在就是一句话说过去不要再提了就行了，竟然厚颜无耻得说只需要赔我几十块违约期的利息就够了！还威胁说我的底细他已经一清二楚了，连我网上发了什么他都知道，知道最好，看看别人是怎么评论的好了，我写的都是事实没什么好怕的。最后竟然还叫嚣杭州认识很多人要弄死我，我艹！当天下午过户，不得不碰面，我们签完该签的字立马走人，买家态度翻转相当快，追上来拍我肩膀示好，好像什么都发生一样。
& && &&&日，花城房子过户，为这签字10分钟请了半天假，不能浪费，下午又跑去看建材家具，忙碌的人生啊。
& && &&&日，收到中介通知房产证已经办好，华邦总部这位工作人员还是比较敬业的，再忙给她电话也还是会耐心给你讲解，说话算数，该提醒的提醒，说好查完信息回电话也不会忘，给赞一个！当天还接到东方郡幼儿园电话，明天拿完房产证刚好可以去幼儿园登记，小女上学问题好像马上就能解决了。
占位，催更
今天又是我值班
天悦 发表于
今天又是我值班
看来你答应的标红今天可以成功兑现了，不怕被别人抢了
写的不错，文风比较朴实，呵呵。期待下文。
todorover 发表于
写的不错，文风比较朴实，呵呵。期待下文。
我还没贴完，你不会已经看完了吧，速度真快
我看完了 楼主 顶你的帖子
贵在真实！话说瑞立中央花城错过了2号楼7楼6700一米，也错过楼王风雅6500
下一轮调控，又可以换到江北cld了
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