银行不放款卖家强违约 为什么锅都是买家背?_网易广州房产频道
银行不放款卖家强违约 为什么锅都是买家背?
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近期买房，你遇到的画风可能是这样的？【银行】【卖家】【买家】卖家返价反悔不卖，银行放款一拖再拖，这样的纠纷不少见。买套二手房而已，为什么也这么艰难呢？Too young,too simple！其实，从看房的那一刻起，你已经进“坑”。据广州中院司法大数据统计，从2016年开始，二手房买卖合同纠纷案件数量首次超出商品房预售合同纠纷。其中拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等成主要纠纷。二手房交易水深坑多，怎么避？网易二手房微课堂邀请广东诺臣律师事务所专业律师林思臻，揭秘那些二手交易的坑。1米坑：房子不卖了，到法院告我，赔你违约金就是了必杀技：不卖赔双倍，有本事别卖【实例】林某与崔某签订买卖合同，约定崔某将越秀区的一套房子出卖给林某，林某支付了定金10万元，合同总价是320万，按合同约定，任何一方违约导致合同无法继续履行的，支付相当于总楼款10%的违约金。【争议点】签订合同后，由于有新的卖家询价，且价格高达340万元，崔某见有利可图，则借口家里儿子反对，不想将房卖给林某。【律师指点】崔某违约，林某从法律上有两个权利，一是可以马上要求法院查封涉案房屋，提出要求继续履行合同，将房产过户给自己，二可以选择退回10万的定金，并赔偿10%的违约金即32万元。在定金条款和违约金条款共存的情况下，选择违约金条款更加合算。2米坑：房贷利率不改银行不放款必杀技：合同约定，谁的锅谁背【实例】某买家与卖家4月签订房屋买卖合同，7月已办理过户手续，然而5月已在银行办理的按揭迟迟不放款。银行称9折贷款利率放款要排到年底，而卖家急着用钱，要求买家改为基准利率，以提早获得银行放款。【争议点】买家不愿承担利率提高的损失，卖家不愿等。【律师指点】由于原合同未约定银行放款时间，考虑是政策引起的迟延，若从合同约定条款上看，买方有权不更改，也可以要求由卖方承担变更的损失。但从公平角度而言，由于政策，卖房的资金回笼确实超出了预期，建议双方协商。3米坑：卖家的房屋仍有房贷，我却不知道必杀技：这房子不买了【实例】张某与李某签订买卖合同，约定张某将天河区的一套房子出卖给李某，李某支付定金5万元，在支付定金后，张某到银行办理提前还贷手续，办理完成后十天内，李某给付50%的首期款，剩余的房款在房屋过户时一次性交付。【争议点】签订合同后，李某给付了定金，但时隔几天后，张某提出交易价格过低，要求加价，不肯办理后续手续。李某上诉仲裁院后，在法庭调查中，仲裁员发现房子仍有按揭未还。【律师指点】张某不配合还款，有可能导致胜诉后难以执行的情况。李某最终要求支付违约金，同意解除合同。4米坑：买了学区房，但是小孩读不了必杀技：约定违约金，不迁户口就赔款【实例】为了给自家小孩上个好学校，李小姐通过一家专业的房产中介公司，高价购买了越秀区的一套学区房。买卖双方结清的了交易款，按约定把房子的产权过户手续办好了，正当李小姐着手准备迁户时，派出所的同志告知他，卖家的户口还在涉案的房屋内。【争议点】李小姐和小孩的户口要迁进来，卖家的户口必须先主动迁出，这里联系卖家，却无法联系上了，据中介称卖家出国，要几个月后才回国。【律师指点】买了学区房不代表就可以入读。在签订合同时，要注明户口及学位的问题，并且，最好约定有关违约金的问题，否则将使卖家怠于履行该项义务。二手交易的坑那么多，要完美避过不容易。所有的案例再次印证一个真理：事后说什么都是假的，白纸黑字写清楚才是真的。使用安卓和iPhone最新版本客户端可获得更流畅体验，下载地址：
本文来源：网易房产
责任编辑：黄冰馥_NO8071
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银行放款慢（已审批通过），我作为下家是否要付违约金，合同无约定银行放款时间
以下为上家发给我的消息，违约时点并无事先沟通，感觉好恐怖
XXX，关于剩余未付的房款，我要求你在本周内付清，并且，从日（含14日）起，按总房价日万分之5收取你的违约金。如到日你仍然未付清房款，你必须赔偿我总房价的20%，并且你须继续支付违约金。由于租住该房子的房客因为这次交易的影响，从...
以下为上家发给我的消息，违约时点并无事先沟通，感觉好恐怖
XXX，关于剩余未付的房款，我要求你在本周内付清，并且，从日（含14日）起，按总房价日万分之5收取你的违约金。如到日你仍然未付清房款，你必须赔偿我总房价的20%，并且你须继续支付违约金。由于租住该房子的房客因为这次交易的影响，从下月起将不再租这套房子，我即没有收到你剩余的房款，又将损失租金，我要求从日起，由你补偿我租金损失每月3300元。以上违约金和补偿金，我要求你从2016年11月起，每月底前支付一次，赔偿金于产生之日起一周内支付。请短信回复。XXX
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银行审批流程慢是事实存在，并非买房人 故意拖延不还，只要合同没有约定放款时间，这种赔偿要求很无理，也没有法律依据。
不知道下面这条知识能否帮助到您
违约金是购房合同的重要条款内容,通常后期如有争议会以合同约定为准,但有时买卖双方都没约定违约金。如果出现违约时,又该如何处理呢?
购房合同没有约定违约金 出现争议怎么办?
不需要，放款时间银行为准，合同上也不会约定，你只要积极配合合同上的时间内提供审批材料和过户就行了
合同写没写还款日期？没写的话就不用付违约金，要是写了，你找中介，你问中介这是什么情况？买家不懂，你中介还不懂吗？银行给耽误时间了，这个中介是要负责的，合同上是要写清楚的，贷款耽误时间了要怎么处理。不然都是这个事儿那个事儿的，谁还找中介啊。
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违法信息举报邮箱：首付交了，合同签了，银行却不放款了......你该怎么办？
眼下，银行贷款越来越紧了，贷款收紧的结果是购房者贷款压力上升。一个比较可能的情况是购房者贷款直接被拒贷，这对于那些已经交了首付的购房者来说，简直如“过河拆桥”，首付交了，合同签了，结果银行不放款了，这种情况购房者该怎么办？能够无损解除合同吗？首付款能够全额退回来吗？
为什么银行不批贷款？
一、银行真的会拒绝你的贷款申请！
贷款可以给银行带来收益，然而银行却不为所动，究竟有何原因导致银行不批复贷款申请？
其实还是“风险”二字从中作祟。我们都知道银行贷款的风控系统审查严格，因而贷款申请者的资质就必须达标甚至更优秀。银行对房贷申请人的考察基本上围绕信用状况、经济能力和房子情况展开，如果这三个方面符合要求基本上不会被拒绝，一旦这三方面有一个方面出现问题，都有可能被拒绝。
1、收入有问题该怎么办？
从收入的角度来说，购房者必须保证家庭月收入是月供的两倍左右，假如月供是5000块钱，那么你的家庭总收入最好要超过1万块钱。否则银行拒贷的可能性比较大。
为了确保贷款顺利下来，购房者在银行流水和收入证明方面要做足，确保贷款顺利下来。这里还得考虑贷款利率的变动情况。比如最近首套房商贷利率普遍由8.5折上调至9折，200万房贷，30年8.5折后的月供为9745.36元，如果上调至9折，月供则上升至10027.04元。
如果月供与收入差距比较大，那么该怎么办呢？
一般有三种方式来弥补。
第一种是增加首付款，首付款不能来自于开发商等融资渠道，最好是来自于亲朋。
第二种是增信，也就是找人担保。个人和机构都可以，担保人有共同还款责任，这一点要注意。
第三种是更改贷款周期，比如由20年改成30年，降低月供成本。
2、征信存瑕疵
从样表来看，目前央行征信报告包含以下几种：信贷记录、公共记录、查询记录。
信贷记录主要包含：
公共记录主要包含：
查询记录包括：
总结一下：如果出现了下面这些情况，那么你获得贷款的可能性将大大降低。
a、信用卡在两年内累计6次或连续3次逾期；
b、房（车）贷月供累计2-3个月逾期或不还款；
c、贷款利率上调，但仍然按原月供还款，欠息；
d、水电燃气不按时交款；
e、信用卡违规套现；
f、助学贷款未按期还款；
g、部分信用卡不激活也有年费，忽略了这一点；
h、为他人提供担保，对方未能按时还款；
i、经济纠纷被法院记录也会影响信用；
j、手机欠费也会进入央行征信报告。
k、查询信用报告次数过多，比如一年内多次查询。
信用状况的直接体现就是个人征信报告，征信报告如实地记录了个人的信贷记录、公共事务记录和查询记录。
信贷记录主要是申请人的信用卡、贷款和其他贷款的记录；公共事务记录包括申请人的欠税记录、民事判决记录、强制执行记录、行政处罚记录和电信欠费记录；查询记录主要是指个人信用报告在最近2年内被查询的次数和时间。
信用记录不良一般情况下是没有挽救的办法的，所以在此提醒大家不要相信任何扬言能消除信用记录的人。只能等着时间推移自动更新消除。
如果确实有特殊情况，可以与银行进行沟通，提供相应的材料进行补救尝试。
信用状况的好坏直接和我们的日常行为挂钩，大到房贷、车贷和信用卡的逾期还款，小到生活中的水电燃气费和手机话费逾期缴纳等行为都会造成不良信用记录，而不良信用记录就成了申请贷款的拦路虎。
信用污点的补救方式不多，一般只能等了信用自动消除，比如信用卡逾期记录一般只记录两年内的。很着急的购房者需要与银行信贷部门协商，看能不能通过提供相关材料来补救。实在不行的只能换银行，因为各银行审核贷款尺度也有区别。
3、房子有问题
这种问题一般出在二手房交易中，二手房房龄是影响贷款额度非常重要的因素，以学区房为例，这种房子市场价特别高，但银行批贷却比较“吝啬”，他们可不会考虑房子的市场价格，而是根据剩余产权年限来确定贷款额度，很多老学区房银行直接不给贷款，比如房龄超过20年以上的。
因为房龄而被拒贷，说实话，没有多少办法，贷款缩水的只能自己补齐放款，贷款直接拒贷的只能解除交易了。
4、购房者年龄超标
如果你年龄超标了，银行也可能拒贷的。虽然一般20-60周岁都能申请贷款，但银行最欢迎的是30-40周岁的购房者。太年轻的收入不够，年龄抬高的，预期收入不足，都不容易获得贷款。计算方式是“购房者年龄+贷款年限”不超过65年。对于这种情况，购房者只能缩短贷款年限，但如果贷款额度不减，月供压力会相应上升。
贷款下不来，购房者退房，首付怎么办？
贷款下不来，一般只能退房了。这时候就得考虑退首付款了。
情况一：是开发商原因导致房贷办不下来
如果你的房贷办不下来是开发商造成的（比如开发商没有取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房），那么你可以要求开发商退还首付款、定金以及损失的利息。
情况二：自身原因导致房贷无法办理
如果是因你提供的资料不完整或不真实，亦或是个人信用有“污点”导致房贷无法办理，也可以申请退房，但这时你需要支付开发商一定的违约金。
情况三：政策发生变化导致房贷办不下来
如果是因房贷政策发生了变化导致你的房贷无法办理，你可以与开发商协商退房，并要求其退还首付款，若协商不成购房合同上又没有作明确的规定，你可以起诉并提供相应的证据，要求开发商退还首付款、定金。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：商品房买卖合同约定，买受人（买方）以担保的方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履约的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履约的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。
所以无论哪种原因造成贷款办理失败，首付款都是可以退的，只是购房者的原因就需要承担违约责任，交付一定的违约金；如果是银行压根就没有接受贷款申请，需由购房者自己承担违约责任；若是开发商的原因，购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求其支付相应的利息损失。
较多购房者在银行贷款被拒时会出现退房纠纷，但其实很多楼盘是由开发商统一指定的银行办理贷款，房贷百晓生提醒各位需要注意合同内容，可以在合同中备注：“若贷款无法办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还交付的首付款”类似内容保障自身权益。
综上，无论哪种原因使得贷款办不下来，购房首付都是可以退的，区别仅在于购房者是否需要支付违约金。如果是银行原因，比如额度紧张无法放款，那么购房者可以和卖家协商解除购房合同，并且不必承担违约责任，卖家应该无条件退还购房首付。如果是因为购房者自身原因，比如征信记录有污点或者还款能力不够而影响贷款审批，首先应该尽量解决，如找担保公司担保或者延长还款期限等。如果仍无法解决，那只能解除购房合同了。在这种情况下，购房者需要承担违约责任，支付违约金。
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声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点　　定金和首付已交齐，但在办理银行按揭贷款时，由于材料存在问题，银行不给办理贷款银-行-信-息-港，房子是否可以退掉？
　　律师答疑
　　可以退房，但购房者须承担违约责任，对方可以选择适用违约金或定金法则。实践中，按揭贷款无法办理可能是开发商的原因，也可能是购房者的原因yin+hang+123，也可能是非买卖双方的原因。按揭贷款办不下来应当通过调查来确定是谁的责任，再进一步确定违约责任由谁承担。
　　由于本案中银行按揭是因为购房者自身的材料出现问题而无法办理，应归属于购房者自身的原因，故而应由购房者承担违约责任。根据定金罚则银~行~信~息~港，购房者已支付的定金是为了合同的正常履行，而合同法规定，定金罚则与违约金不能同时主张，因此，对方可以选择适用违约金或定金罚则。
　　首付一般是在买卖合同签订时交付，首付款可以在违约方承担违约责任（违约金或定金法则）之后退还给购买者。但实践中，一般不建议违约退房，因为违约责任一般较重；相较之下，建议购买者可以换家银行进行贷款。
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太亏了 提前还贷银行居然要收违约金? 大多数人还不知道
来源：吉屋网 &&发布时间：
01银行定义的提前还款&为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同的标准，但一般是12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。&02违约金要如何收取目前商业银行针对提前还款的违约金一般是分两种形式收取，一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），二是若干个月份的利息。03提前的还贷流程大体流程为：了解贷款合同提前还贷的要求，准备违约金—准备资料—申请还贷—办理还贷手续&名列前茅步：要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金。&第2步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及较低还款额度等其他所需要准备的资料。&第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单。&第四步：携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。&04提前还贷划算吗？其实人们买房贷款时，一般都会在协议上规定，半年或者一年内不得提前还款，否则是要支付一定金额的违约金。为什么会这样呢，主要是因为现在的人多采用等额本息发还贷，而在还款的名列前茅年，其利息是最多的一年，银行为了自身的利益，尽可能的多收取利息，就想到通过这种方法来阻止借贷人在这段时间内还款;但是对于借贷人来说，名列前茅个月还款时，支付利息最多，以后会逐步减少，自然越早换就越划算。&但是这也有一个时间段，因为一般还款的前一半时间还的利息大约占了70&，所以一旦过了这个时间段，就不要再去提前还了，意义不大。&045提前还款对银行有什么伤害？1、银行每年的借贷计划被打乱银行每年都有资金借贷计划，如果完成任务，则放贷额度就会缩紧，如果没有完成规定的额度，就要加大放贷力度。如果借出去的款项，购房者没有按照借贷合同的规定来走，选择提前还贷，就会影响银行的计划。一个人还款对银行的影响可能不会太大，多人这么做，银行的资金计划是会大大受影响的。&2、银行利润受损对于房贷来说，动辄上百万，每年在房贷上，银行放出去的贷款上达几十个亿，每年房贷利息对银行来说就是一笔很大的利润来源。如果购房者都要求提前还款的话，那么银行所获得的利息，也就是银行利润将会直接减少很多，对银行来说，是一笔巨大的亏损。&3、业务增多，人员成本增加根据借贷合同的规定，贷款十年、二十年或者是三十年，银行会根据合同的还款规定合理分配人员与设备，合理均匀资金。如果总有人提前还款的话，势必会造成银行时时都要配备业务员来处理这些还贷业务，增加了银行的运营成本，降低了工作效率。收取提前不按规定出牌者的违约金也算是合情合理。&4、银行牺牲的利益最终因为提前还款而无法获得弥补对于每年大批的购房者贷款和每笔上百万的贷款来说，房贷已经成为各大银行争抢的优质贷款资源了。银行也往往会出台各项优惠政策，暂时牺牲自身的利益，通过后期的利息来弥补自己的损失，以此来获取贷款人的青睐。如果购房者选择提前还款，无形中增加了银行的成本，这是银行不愿意看到的结果。5、风险成本增加银行的每一笔贷款发放出去，都意味着一定的风险，在贷款的时候，银行也是要做风险把控的。购房者提前还款对银行来说就是一种风险，收回来的钱需要重新再借出去，银行又要重新做风险测评和把控，对信用、市场、利率等风险及各项开支进行再次付出。这从整体上增加了银行的风险把控成本。&虽然银行最终是要保证收回资金和资金安全，但是一切都是按计划进行的，任何一个变动，都意味着利益损失和风险增加。所以，银行最希望的还是按照借贷合同，老老实实还贷的人。
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