查看: 12264|回复: 1
不缴物业费咋成业主首选维权方式
主题帖子精华
中级船长, 积分 15892, 距离下一级还需 14108 积分
中级船长, 积分 15892, 距离下一级还需 14108 积分
马上注册，加入阳逻在线，享用更多功能，让你轻松玩转社区。
才可以下载或查看，没有帐号？
苏中工业园区人民法院发布物业纠纷典型案例
& & 随着住宅商品化进程的不断加快，法院受理的各类物业纠纷也逐年增多。昨天，苏州工业园区人民法院对2009年-2012年间的物业纠纷进行梳理，通过商报向社会发布五大典型案例，提供给广大业主作为参考。
& & 统计显示，2009年-2012年这四年里，园区法院受理的物业纠纷分别为142、135、217、222件。今年仅第一季度，法院就受理了107件。大多数案件的被告都是业主，起因都是业主拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭，且业主败诉的非常多。究其原因，是物业服务行业缺乏统一标准及严格监管、业主权利意识的不断增强所致。
& & 大量物业纠纷的背后，折射出业主维权面临的窘境——对单个业主来说，打官司存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题。但问题是，业主对物业公司服务不满时，在诉讼之外又很难通过有效途径进行维权。于是，业主只能通过拒交物业费这种既简单又经济的方式与物业公司对抗，结果被告上法庭。
& & □商报记者　邹强　通讯员　赵淑雯
& & 房门被撬财物被盗
& & 物业公司有责任吗
& & 自家房门被撬财物被盗，小区物业要承担责任吗？业主王先生就遇到这样一件气恼事。
& & 日，王先生回家时发现，自家及隔壁家房门被撬、贵重物品被盗。据王先生说，他家损失高达19万元。他向小区物业索要监控资料时才被告知，早在一个月前，小区监控设备因故障一直处于瘫痪状态。其后，他花2000元维修并更换被撬房门，随后向法院起诉，要求物业公司承担一半的赔偿责任。
& & 法院认为，物业公司已知小区监控设备瘫痪，在未修复的情况下，既未主动采取应急措施，增加临时人员加强小区内巡逻及对出入人员登记管理，也未告知全体业主加强自我防范，因此对王先生家中失窃存在物业管理上疏忽（过失），应对王先生损失承担补充赔偿责任（王先生财产损害赔偿责任主要应由小偷承担）。结合其过错情况，法院酌定物业承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。
& & 【法官说法】
& & 依照《物业服务合同》规定，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，它提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在《物业服务合同》中予以特别约定。如果没有特别约定，法院将结合实际情况，考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错。物业公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。
& & 房屋漏水修不好
& & 拒缴物业费抗议
& & 房屋漏水能否拒缴物业费？恐怕要具体问题具体分析！
& & 最近，某物业公司起诉业主赵先生不交物业费。在法庭上，赵先生“理直气壮”地说，自己欠缴物业费不假，但欠费的原因是2007年11月自己房屋因漏水而进行维修，但经多次维修，至今还在漏水。如今，业主报修后，物业都不来人处理。此外，地下车库入户电梯处也有漏水现象，长期未得到处理。
& & 诉讼过程中，业主支付拖欠的物业费，但物业仍要求高昂的滞纳金。法院认为滞纳金计算标准明显过高，依法予以调整，酌定业主参照同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金。
& & 【法官说法】
& & 房屋出现漏水，首先要找到原因，是房屋本身的质量问题，还是相邻业主的原因，还是因物业管理疏忽原因导致的。如因房屋质量问题，开发商作为房屋开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，业主应追究开发商的赔偿责任，但不能以此为由拒缴物业费。如因相邻业主导致漏水，相邻业主应承担相应赔偿责任。如确因物业管理疏忽导致漏水，物业服务提供方应当承担相应的责任。
& & 另外，物业服务合同所约定的滞纳金、罚金等条款，均属法律规定的违约金范畴。当事人约定的违约金如果过高，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量裁决。
& & 楼上群租乱糟糟
& & 楼下拒缴物业费
& & 孙先生最近被小区物业告上法庭，原因也是拖欠物业费。
& & 在法庭上，孙先生认为自己不交物业费的理由很充足，自家楼上的那户人家，长期处于群租状态。每到深夜，楼上进进出出、洗衣洗澡，动静太大，常常让自己休息不好。为此，他多次向物业反映，希望能根治这个问题，但物业公司未有效管理。有一次，楼上往下漏水，孙先生向物业反映，但也没有得到妥善处理。因此，孙先生要求物业给自己减免物业费。
& & 不过，物业并不认同孙先生的说法。针对小区群租问题，物业公司认为自己已经尽到了合理的管理服务义务。至于漏水问题，物业认为这属于楼上业主的问题，况且这一问题目前已经解决。法院认定孙先生的辩解理由不成立，应支付拖欠的物业费。
& & 【法官说法】
& & 业主拒缴物业费，应提供充分、有力的证据，证实物业公司在履行物业服务合同过程中存在过错，导致物业服务未达到合同约定的服务承诺标准。同时业主维护自身权益的方式也是多样的，仅通过拒缴物业费不能真正达到维权之目的。
& & 业主房屋长期闲置
& & 能不能减免物业费
& & 丁先生是园区某小区的业主。2009年4月，他与物业公司签订《业主（临时）管理规约》，其中明确规定：“房产一经购买、交付，不论是否空置或被占用，出租于其他租户或许可他人使用，该房产业主必须全额缴纳服务费及其他该房产应付之费用给予物业服务者。”之后，物业起诉丁先生拖欠物业费。丁先生则提出，自己房屋一直闲置并未入住，要求按《苏州市物业服务收费管理办法》的规定，给予七折优惠，况且业主对物业服务质量不满意，所以不及时缴费。
& & 法院认为，双方既然明确约定空置情况下全额缴费，业主就应当全额缴费。至于服务缺陷，丁先生拿不出证据证实，因此业主应按约定全额支付拖欠的物业费。
& & 【法官说法】
生活中，部分业主买下房屋后不住的，应当在与物业服务公司签订物业服务合同时，需就房屋空置物业费收取的问题进行谨慎约定。如有明确约定，房屋空置则不能成为物业费打折的理由。
& & 业主车辆被划伤
& & 怎能不缴物业费
& & 钱小姐因为自己停放在小区里的私家车辆被人划伤，再加上地下车库里的窨井盖被盗，向物业反映都未得到处理，因此拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭。通过法院调解，钱小姐同意向物业公司支付欠付的物业费及滞纳金。
& & 【法官说法】
& & 业主财物受损，不能当然成为业主拒缴物业费的理由。同时，《物业服务合同》中关于业主财物受损的免责条款，并非当然成为物业公司免责的合理借口，如有证据证实物业公司在履行物业服务合同过程中存在过错，导致业主财物受损。物业公司应就业主的损失承担赔偿责任。如因第三人侵权导致，业主应向侵权人主张相应的赔偿责任。物业公司在物业管理服务中存在瑕疵，业主可通过相应途径主张权利。
& & 【延伸阅读】
& & 这些情况易引发物业纠纷
1，开发商的遗留问题，容易让业主和物业闹矛盾。比如：开发商交付的房屋存在设计不合理或严重的施工质量问题、房屋规划变更影响业主权益、配套项目不全等。由于业主联系开发商困难，且认为物业与开发商为同一家，因此直接要求前期物业公司解决。当开发商与物业公司互相推诿责任时，导致业主不满，从而引起纠纷。个别开发商指定的前期物业企业没有多少实际管理经验，服务质量差，难以得到业主认可，或是一些前期物业公司为了承接物业项目,自行降低标准接管物业,都为日后的纠纷埋下隐患。业主入住后一旦产生不满，往往把矛头指向物业公司。
& & 2，物业公司服务标准不明确，导致无法对其进行监测和评估。业主认为物业公司的服务质量和管理水平与当初的承诺、宣传有较大出入，而物业公司则认为自身在小区的管理和维护中已经做了大量工作，埋怨业主过于挑剔。由于物业服务行业在发展初期，我国立法及实践中均未形成分类全面、系统具体、指标明确的物业服务评价指标体系，且该行业本身存在项目多、标准难以量化等特点。使得法院在处理物业纠纷时，对物业服务水平难以进行客观的评价。当物业公司缩减服务项目和内容时，无法对其进行有效的监测和评估，纠纷难以化解。
& & 3，物业公司收费标准及支出项目不够公开透明，易使业主对收费的合理性产生怀疑。当下，物业收费标准特别是支出项目，一般不向全体业主公开，导致业主怀疑物业公司只收费不管理或多收费少管理，一旦生活中遇到不如意的地方，容易拖欠物业费。另外由于单个业主处于弱势地位，无法与物业“平等协商”，也容易产生纠纷。比如，双方对于物业费的优惠打折问题难以达成一致，有的业主因未实际入住小区，而要求物业费打折，而物业公司不同意。有的小区二期开发产生噪音，部分业主拒缴或少缴物业费，而物业公司不同意。
阳逻物业管理交流群
欢迎阳逻各小区物业人员加入，相互交流学习。
主题帖子精华
中级船长, 积分 29593, 距离下一级还需 407 积分
中级船长, 积分 29593, 距离下一级还需 407 积分
{:soso_e134:}
订单中心个人中心订餐教育中心
Powered by免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
您的位置： &
物业服务不到位可以拒交物业费吗
法律那些事儿：物业服务不到位，可以拒交吗?案例回顾：耿某购买了一套b小区的房子一套，并于日办理了入住手续，b小区由**物业管理有限责任公司(下称“物业公司”)管理。耿某从入住之日起只缴纳了日至日的物业管理费。从2010年低至2014年就未再向物业公司交纳过物业费。无奈物业公司向法院起诉要求耿某支付上述期间的物业费共计11886.8元并按照欠费数额的日千分之三的标准支付滞纳金。耿某之所以不愿意交纳物业费，其答辩理由如下：1.2010年至2012年的物业费，已经超过了诉讼时效;2.物业公司所依据的物业协议是办理入住手续时要求业主签订的前期物业服务协议，没有就协议内容逐一与业主协商，该协议是物业公司提供的格式条款，应属无效;3.诉称房屋是经济适用房，物业费标准过高;4.物业服务不到位，小区绿化面积较低，很多树出现枯死状态，公共区域地面坍塌，部分业主房屋漏水等质量问题，物业都没有解决，物业公司也有违约，无权主张。那么，业主是否有权拒交物业费呢?耿某的意见肯定也代表了部分业主的意见，这些拒交物业费的理由是否会得到法律支持呢?法律视角前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，《》：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。所以由开发商与物业公司签订前期物业协议是有法律依据的，无论前期物业协议还是后期由业主或业主委员会签订物业服务协议，只要是在双方自愿情况下达成，不违反法律和行政法规的强制性规定等法定的合同无效的情形的，全体业主都应当遵守。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，然而格式条款并非就无效，只有违反关于格式条款无效的有关规定的才会导致不发生法律效力。就本案而言，物业协议条款明显属于格式条款，但耿某简单认为格式条款就应当无效的说法显然也是没有法律依据的。对于耿某提出的房屋质量问题，显然并不属于物业公司合同约定的物业公司的服务范围，可由其向其他责任人另行主张。而对于耿某主张的物业服务质量低的问题，其提出的物业服务瑕疵是由于多方面原因造成的，也并非是物业公司单方面的因素，故其要求减免物业费缺乏证据和法律支持，而物业公司也有一定的改进空间，在双方存在争议的情况下，法院综合考量，认定耿某应当支持物业费，但并不属于恶意违约，对物业公司要求滞纳金的请求不予支持。所以，在此敬告广大业主，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是不能以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，这样既无合法依据也非明智之举，甚至还要承担相应的违约责任，得不偿失。
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
读完文章还有法律疑惑？马上
最新相关知识
相关法律聚焦
地区找律师
热门文章推荐
热门法律专题
自媒体文章
无锡在线律师
400-400-400-
专业权威律师在线解答
专业律师优质解答服务不到位，拒交物业费？江门中院发布十大物业服务合同纠纷案例
“物业服务不到位，减免业主逾期缴交物管费滞纳金；业主拒交费，无理要败诉……”1月12日上午，江门市中级人民法院发布《物业服务合同纠纷案件审判白皮书》和全市法院物业服务合同纠纷案件十大典型案例。
案例一：物业服务不到位，减免业主逾期缴交物管费滞纳金
——江门市新会区某物业管理有限公司诉梁某物业服务合同纠纷案
【主要案情】2017年3月，某物业公司诉称与梁某之间存在物业服务合同关系，但梁某自2014年3月起没有缴纳物业管理费，故向法院提起诉讼，请求判令梁某立即支付物业管理费2739.14元（暂计至2017年3月）及相应违约金（暂计至日止为4600.86元）。梁某抗辩认为涉案小区物业服务存在问题因此才拒交物业管理费。根据法院调查取证，涉案小区确实存在诸如设施老化、卫生差、乱停车等物业服务不到位的问题。
在案件审理期间，经法院主持，双方当事人达成了一致调解意见：一、物业公司与梁某一致确认截至日止，梁某尚欠物业公司2014年3月至2017年3月的物业管理费合计2739.14元，此款梁某定于日前一次性支付给物业公司，物业公司收款后应即时交付发票给梁某。二、物业公司自愿放弃本案其他诉讼请求。
【点评】本案有相关证据证明物业公司的服务存在不达标的事实，法院依照事实与法律对双方当事人进行调解，在业主缴纳物业管理费的同时减免了滞纳金，并且法院在案件调解过程中对涉案物业公司发出要求整改的司法建议，事后回访时发现收效甚好。
案例二：业主拒交费，无理要败诉
——江门市某物业服务有限公司诉黄某物业服务合同纠纷案
【主要案情】日，某物业公司与涉案小区业委会签订《小区物业服务合同》，并在合同签订后依约为涉案小区提供物业管理服务。黄某作为小区业主，在获得物业公司提供的物业管理服务后，以该公司提供物业服务不到位，及对业主委员会成立的合法性及业主委员会选聘物业服务企业的程序存在质疑为由，拒绝缴纳物业服务费。
法院经审理认为，黄某对其抗辩意见未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。业主委员会是业主大会的代表机构，其签订的《小区物业服务合同》是代表业主大会所签订的，该合同对涉案小区全体业主具有约束力，黄某作为业主，在获得物业公司提供的物业管理服务后，按照等价有偿的原则，应向物业公司支付物业服务费用及逾期付费的违约金。
【点评】在物业纠纷审判实践中，业主多以物业公司服务不到位、物业公司选聘程序不合法、业主并非合同当事人等为由进行抗辩，但业主往往难以对自己的抗辩意见提供证据证明，或因没有法律依据而难以胜诉。根据我国《合同法》的相关规定，如果物业公司基本履行了物业服务义务，只是存在部分的瑕疵，并不构成根本违约。此时，物业公司已履行了合同的主要义务，业主应当承担支付物业服务费的义务，但依法享有要求物业公司继续履行和采取补救措施的权利。我国物业管理相关司法解释规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由，或仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由提出抗辩的，法院不予支持。业主对于物业公司选聘程序或物业服务质量存在质疑，可向住建部门、街道办、社区等机构反映、表达意见，妥善处理纠纷，并不能据此拒交物业费，否则，在没有充足证据证明物业服务存在质量问题的情况下，应按约定付费，并承担违约责任。
案例三：权利人主张权利需及时，诉讼时效届满后将丧失胜诉权
——江门市某物业发展有限公司诉刘某物业服务合同纠纷案
【主要案情】某物业公司从日开始与开发商签订《物业管理委托合同》后一直为涉案小区提供物业管理服务至今。日，业主刘某与该物业公司签订《物业管理合同书》、《委托银行代缴物业管理费协议》及《本业主（住户）承诺》，约定由该物业公司进行物业管理，物业管理费按照建筑面积每月每平方米0.8元收取，管理费缴交时间为每月10号，业主与管理公司签订委托银行收款协议，由银行划账，管理费按指定期限缴交，逾期按每日10 收取滞纳金。刘某自2004年收楼后至2009年12月一直有缴纳物业服务费，但从2010年1月开始，因对物业公司服务不满，故拖欠物业管理费至今未交。该物业公司遂于日提起诉讼，要求刘某支付2010年1月至日的物业管理费及违约金。
法院经审理认为，双方签订物业管理合同合法有效，对双方均具有约束力。刘某作为业主享受了物业公司提供的物业服务，应当依约交纳物业服务费。物业公司向刘某主张日至日拖欠的物业管理费，但在刘某否认在本案应诉之前有收到过其催收物业管理费通知的情况下，物业公司未能提供充足有效的证据证实其在日向法院提起诉讼之前，有向刘某催收过物业管理费。故在日提起本案诉讼之前，物业公司因怠于向刘某行使主张拖欠物管费的权利，对于刘某拖欠其日至日的物业管理费的两年诉讼时效已届满，对于其该部分主张，法院不予支持。对于物业公司主张的刘某拖欠的日至日的物业管理费问题，刘某依约应交纳物业服务费。
【点评】根据双方签订的《物业管理合同书》、《物业管理委托合同》的内容，可以认定涉案小区的物业管理费系按月缴纳，因此涉案小区的物业管理费作为定期给付之债，每月定期形成。根据《中华人民共和国民法通则》（日）第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”法律规定诉讼时效是对权利人的督促，权利人怠于行使权力，在诉讼时效届满后，权利人丧失胜诉权。该物业公司又主张已经通过投递《欠费催款通知书》、上门催收、电话催收等方式向业主催收，认为诉讼时效已经中断，并为此提交了《欠费催款通知书》予以证明。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第一项“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的 当事人一方提出要求 ，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”的规定，该物业公司陈述其每月将《欠费催款通知书》投递到刘某楼下的邮箱，但其并未能提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，因此诉讼时效并未中断，故法院认定刘某拖欠物业公司日至日期间的物业管理费超过诉讼时效，因此对日至日期间的物业管理费不予支持。
案例四：业主委员会更换“管家”需合法
——江门市蓬江区某物业管理有限公司诉江门市某小区业主委员会物业服务合同纠纷案
【主要案情】涉案小区原由旧物业公司提供物业管理服务，合同期限至日止。日，业主委员会通知旧物业公司合同到期后不再续约，同年6月，业主委员会重新招聘新物业公司，并成立7人评审小组投票决定物业公司的选聘事项。涉案物业公司成功中标并与业主委员会签订了新的《物业管理服务合同》，合同期限自日至日。涉案物业公司进场时遭到旧物业公司和部分业主的阻挠，交接未能完成。
法院经审理认为，业主委员会在未经业主大会讨论同意的情况下，先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司，违反了法律法规规定的民主议定程序。另外，业主委员会招聘物业服务企业的评审小组的组成与决定也未能征询业主大会的意见。因此，涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，新的《物业管理服务合同》无效。
【点评】根据《物业管理条例》有关规定，业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业，应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦即“双过半”同意。
本案中，在业主委员会与旧物业公司签订的旧的《物业管理服务合同》合同期限到期前的日，业主委员会在未经业主大会会议讨论，获得“双过半”同意的情况下，先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司，该决定违反了法律法规的强制性规定。另外，在选聘物业公司其他程序中，业主委员会也未能征询业主大会的意见。因此，一审、二审法院均认定涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，新物业公司与涉案小区业主委员会签订的新的《物业管理服务合同》无效，判决驳回新物业公司要求履行合同的诉讼请求。
案例五：业主逾期缴费，应支付欠付的物业服务费及违约金
——开平某物业公司诉关某物业服务合同纠纷案
【主要案情】关某购买了涉案房屋，并与物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定由该物业公司为关某的涉案房屋提供物业管理服务，关某需每月1日向物业公司支付物业服务费590.68元以及分摊的电费，并约定物业使用人如逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费5 交纳违约金。从日开始，关某没有依约向物业公司缴纳物业服务费及公摊电费，经物业公司书面催收，关某仍拒绝缴纳前述费用。物业公司遂诉至法院要求关某支付拖欠的物业服务费4725.44元以及公摊电费26.02元。
法院经审理认为，关某欠费事实属实，判决关某应支付物业服务费4725.44元、公摊电费26.02元给物业公司。并认为关某未按期支付相关费用造成物业公司利息损失，但是双方约定的违约金标准过高，关某对违约金标准也提出异议，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，将违约金标准调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%来计算，关某以每期欠付的物业管理费为基数分段计算违约金支付给物业公司。
【点评】根据《物业管理条例》第七条第五款的规定，业主需履行按时交纳物业服务费用的义务。本案中，关某逾期支付物业服务费造成物业公司利息损失，应当按照双方签订的《前期物业管理协议》的约定支付违约金给物业公司。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，协议约定的违约金过高，显失公平，关某也要求对违约金进行调整，因此法院根据关某违约的性质、物业公司损失的程度，根据公平原则对违约金标准进行了调整。
案例六：转让物业，旧业主应履行合同约定的告知义务
——江门某物业公司诉邓某、王某物业服务合同纠纷案
【主要案情】邓某作为业主与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定涉案房屋物业管理具体事项，包括业主转让或者出租物业时，应当将物业管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让合同或者出租合同向物业公司备案，并按物业公司规定办理相关变更手续等事项。邓某于日向王某转让涉案房屋，并将房屋过户到王某名下。双方签订了《房产买卖合同书》，约定邓某负责物业管理费到2013年6月止。物业公司认为邓某、王某没有付清日至日的物业管理费，遂起诉至法院要求邓某向物业公司支付物业管理费以及相应的违约金，王某对邓某的债务承担连带清偿责任。
法院经审理认为，涉案《前期物业管理服务协议》具有法律效力。王某是涉案房屋的新业主及实际使用人，王某应承担向物业公司支付日至日物业管理费的责任。邓某虽称其已于日将涉案房产转让给王某，并办理了过户手续，故此后的物业管理费不应由其负担。但邓某并未能提供证据证明其已经按照《前期物业管理服务协议》的约定将物业转让合同交予物业公司备案以证实房产转让的事实，更未在合理期间内带同王某至物业公司办理相关变更手续，因此邓某与物业公司约定涉案合同解除的条件并未成就。邓某于日第一次庭审时才将涉案房屋转让的相关资料交予物业公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条的规定，双方签订的《前期物业管理服务协议》于日才解除。因此，邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。.
【点评】根据物业公司与邓某签订的《前期物业管理服务协议》的约定，双方对业主解除物业服务合同的条件有详细的约定。本案中，邓某虽于日将涉案房产转让给王某，但其并未能提供证据证明其已经履行合同约定的产权变动告知义务，因此双方约定的合同解除条件并未成就。邓某于日才将房产转让的相关资料交予物业公司，因此《前期物业管理服务协议》于日才得以解除。而王某为涉案房屋的新业主和实际使用人，应承担向物业公司支付物业管理费的义务，邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。
而且《广东省物业管理条例》第五十七条规定：“业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。”因此，在日常生活中，即使物业服务合同没有相关物业转让或者出租后相关物权变动告知的约定，根据前述条例，业主在转让或者出租物业后，也应向为业主委员会和物业服务企业承担物权变动情况告知的义务。
案例七：业主委员会是否有权解除前期物业管理合同、前期物业公司是否需要返还物业管理有关资料
——开平市某小区业主委员会诉开平市某物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷案
【主要案情】日，物业公司与开发商签订一份《商住小区前期物业管理合同》，约定物业公司是涉案小区的前期物业管理机构，为业主和住户提供服务和管理。日涉案小区成立业主大会并选举产生业主委员会。日，涉案小区以该物业公司谋取私利严重损害全体业主合法权益为由，就解聘该公司进行业主表决，已表决业主共157户，所占的专有部分面积为33059.49 ，符合法定人数的业主同意解聘涉案前期物业公司。日，业主委员会向物业公司出具《解聘通知书》，要求其于日终止物业服务并撤场。但是该物业公司以该业主委员会成立程序不合法、无权代表小区业主解除前期物业管理合同且物业公司不存在违约行为为由拒绝退出涉案小区的物业管理。业主委员会遂向法院起诉，要求法院判令解除双方的物业服务关系，前期物业公司退出小区物业服务区域，移交物业用房以及相关设施设备以及物业服务材料。在诉讼过程中，该前期物业公司退出涉案小区的物业管理，并移交了部分物业管理相关材料。
法院经审理认为，当地的住房和城乡建设局已对选举产生的涉案业主委员会进行备案，是对其合法性进行确认。涉案小区总建筑面积为58158 ，住宅单位为262户，而参与表决的业主共157户，所占的专有部分面积为33059.49 ，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于 “两个过半数” 的规定，因此，该小区业主委员会根据业主大会的决定有权解除与涉案前期物业公司之间的物业服务关系。但是由于该小区的业主委员会未能提供证据证明该前期物业公司持有的具体物业管理资料明细，因此对其返还余下物业管理有关资料的主张因证据不足不予支持。法院最终判令解除前期物业公司对涉案小区的物业服务关系，但驳回业主委员会要求移交其余物业服务材料的诉讼请求。
【点评】依照《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，涉案小区表决解聘前期物业公司的程序合法，而涉案小区业主委员会经选举产生并已经当地的住房和城乡建设局备案确认，该业主委员会根据业主大会表决的结果有权解聘涉案前期物业公司。
依照《物业管理条例》第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”《广东省物业管理条例》第四十二条：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）物业及配套设施的产权清单；（六）物业服务用房的清单;（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。”《广东省物业管理条例》第五十一条关于“物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：（一）第四十二条规定的资料；（二）物业服务用房；（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（五）其他应当移交的财物、资料”的规定，涉案前期物业公司确实应该移交其合法占有的资料给业主委员会。但是涉案前期物业公司对持有业主委员会所主张的物业管理资料予以否定，而业主委员会作为主张方未能提供前期物业公司持有相关物业管理资料的具体明细，双方提交的《前期物业服务协议》中也未能反映开发商聘任前期物业公司时所移交的管理资料。因此本案因证据不足而驳回业主委员会要求前期物业公司返还物业管理资料的诉讼主张。
案例八：业主个人未签订书面前期物业服务合同，物业公司亦可以主张物业管理费
——江门市某物业服务有限公司诉朱某物业服务合同纠纷案
【主要案情】日，某物业的建设单位与旧物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。2014年5月，前述《前期物业管理服务合同》到期后，该建设单位没有再继续选聘旧物业公司进行物业管理，而是选聘涉案物业公司进行管理，并出具《委托书》，内容有：“由于原物业公司与我司的合约期限于日到期，我司现正委派你司接管物管一职，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”日，涉案物业公司与旧物业公司签订了《物业管理交接协议书》，约定：“（1）物业管理于日前移交，届时旧物业公司退出，由涉案物业公司接管；（2）日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由旧物业公司收取，之后的由涉案物业公司收取……”新、旧物业公司还对物业的交接其他事宜进行了约定。涉案物业现尚未成立业主委员会，涉案物业公司也未与业主签订书面的物业服务合同。朱某是涉案物业某号房屋的所有权人，其认为涉案物业公司并没有与业主签订物业服务合同，因此无权向其收取物业管理费，便自2014年11月开始没有缴纳物业管理费。涉案物业公司遂诉至法院要求朱某支付欠缴的物业管理费。
法院经审理认为，建设单位与涉案物业公司虽然没有签订书面的物业服务委托合同，但从物业公司提交的《委托书》、《物业管理交接协议书》、水电费发票、抄表记录等证据显示，建设单位事实上已委托涉案物业公司对涉案物业进行物业管理，而经法院现场勘查，物业公司确实为涉案物业提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务，可见物业公司已进场对涉案物业进行了实际管理。因此，建设单位与涉案物业公司已经形成了物业委托管理合同关系，而涉案物业业主委员会尚未成立，故该合同属于前期物业服务合同，即使物业公司没有与各业主签订物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《委托书》对涉案物业的业主具有约束力，物业公司作为物业服务提供方，在提供了相应的物业服务后有权向业主收取物业服务费，朱某应当承担支付物业服务费的责任。
【点评】有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业服务合同，因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力为由拒交物业管理费。对此，法律有明确的规定，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。所以业主以自身非物业服务合同当事人作为抗辩不能得到法院支持。
案例九：业主主张物业服务确存在质量问题的证明标准认定
——台山市某物业公司诉黄某物业服务合同纠纷案
【主要案情】日，某物业公司与开发商某房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，由该物业公司为涉案小区提供前期物业服务。黄某为涉案小区某房的业主，日与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由该物业公司为小区提供物业服务。黄某认为物业公司没有履行门岗服务，没有实行24小时值守服务，没有保障公共环境卫生，没有履行公共设施的维护服务以及小区存在违章建筑等物业服务质量瑕疵问题而拒绝缴纳2013年12月至2016年6月的物业服务费。经物业公司合理催收，黄某仍未缴纳。物业公司遂诉至法院追缴黄某欠缴的物业服务费。
法院经审理认为，关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，虽然从黄某提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在不足之处，但其未能充分证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明，故黄某以服务质量为由拒交物业费，理据不足，法院不予支持。故此法院判决黄某应向物业公司支付欠缴的物业管理费。
【点评】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务持续存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业管理费的合法理由。
案例十：家中失窃，物业服务企业应承担责任的情形
——江门市某物业管理有限公司诉张某物业服务合同纠纷案
【主要案情】日，某物业公司与建设单位签订《物业管理委托合同》，约定：建设单位委托物业公司对涉案物业进行管理。签订上述《物业管理委托合同》后，物业公司进驻涉案小区，为涉案小区业主提供物业管理服务。涉案某房屋位于涉案小区中，属于张某所有，于2003年购买使用。涉案小区至今未成立业主委员会。日，江门市蓬江区发展改革和统计局出具《备案回执》及《物业服务收费备案表》，对物业公司管理小区服务收费进行备案，执行时间2015年6月。日，张某因家中失窃向江门市公安局江华派出所报警，公安机关出具《报警回执》给张某，该宗盗窃案件至庭审辩论终结之日止尚未侦破。张某因家中财物被盗及对物业公司服务质量不满意，与物业公司发生争议，未缴纳2014年1月至2016年12月的物业管理费。物业公司遂诉至法院追缴物业管理费。
法院经审理认为，物业公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》属于前期物业管理合同，该合同是物业公司管理涉案小区的合法依据。物业公司进驻涉案小区提供物业管理服务，张某作为小区业主接受物业公司的物业服务，应当支付对等的物业管理费。对张某关于物业公司没有提供合格的物业管理服务以致其家中被盗，不需支付物业管理费的主张，因物业公司承担的物业服务义务包括小区安保、小区卫生清洁、小区设备维修等等，是一对多提供服务的性质，更着重保障小区业主共益性权利，其对单个业主房屋内财物的安全保障有一定的义务，但该义务不能与保管合同中保障物品安全义务对等，即在本案中张某的被盗不能直接构成在物业管理服务合同法律关系中拒付物业管理费的理由，尚需提供充分证据证明物业公司存在履行物业管理服务义务不合格行为，但张某仅对被盗一事提供了《报警回执》予以证明，并未提供任何证据证明物业公司在此事件发生中有履行物业管理服务义务不合格的行为，张某依法应承担举证不能的法律后果。因此法院认定张某应向物业公司支付拖欠的物业管理费。
【点评】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助的义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定安保义务，那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时，业主可以以物业服务企业未尽到安保义务，是对合同义务的不完全履行，属于以违约行为为由进行抗辩。然而物业服务企业不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生，因此不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取的合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三方侵害所遭受的损失免责。换言之，业主要对抗物业公司行使物业费请求权时，应提供充分的证据证明物业公司在事件中存在违法或者根本性违约行为，否则业主拒交物业管理费的抗辩将无法获得法院支持。
责任编辑：
声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点