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房产过户时候出现原房主不配合过户怎么办?
用户：9gmw***
| 北京- | 发布： 12:48:51
两年前我租我朋友的房屋使用(这个房屋原房主有银行按揭没有还清),几个月后房主因为要用钱想把租给我的房屋转卖给我,我也同意了.因为当时我们两家关系很好,另外我也一时掏不出全部的购房款所以当时私下签定了一个购房合同,根据合同约定我把他当时买此房子时候的首付款十几万给了对方,接下来我帮他还银行的按揭款,约定等此房屋5年期满了他配合过户给我,并且当时把房产证和土地证交给我抵押.合同约定在过户的时候两家共同筹款将银行按揭还清.两年来我帮他还的银行按揭大约有5万多.最近我想把房屋过户到我名下找原房主要求按照合同共同筹资配合我过户时他们夫妻说没有钱要我自己想办法.我通过多方筹措凑齐了剩余的钱款要求房主配合我过户.这时因为房主的老公已经到外地工作了一年,我约了他们夫妻多次要求能回来配合我过户,但是他们总以工作忙为理由不和我见面,并且和我说让我直接把剩下的银行按揭自己还给银行,我觉得此事有很大风险拒绝了.最后我想通过房屋中介来办理过户手续,但是原房主借口要和老公商量不到房屋中介公司来办理过户手续(她老公更是面都不露),我想可能是这几年房价上涨的原因他们有些想法,问他有什么想法他们也不说,但是就是不和我见面配合过户,我想问下遇到这样的情况我该怎么办才能把房屋过户过来?谢谢!
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如果对方不配合，可以提供证明到法院起诉申请强制执行
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您好，建议提供证明到法院起诉申请强制执行。。。。。
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你好： 根据具体情况而定
建议咨询当地 房管局主管部门工作人员的最新规定为准。
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您好，如果对方不配合可以起诉要求继续履行合同，进行房产过户，如需帮助欢迎您来电。
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& 请教一下，买的二手房，办完过户（房产证还没下来），这 ...
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买的二手房，三月中下旬签完合同就帮他把银行贷款50W还了，然后四月初去办理的过户，把剩余的20W首付款给他了，然后和房东商量能不能一起去物业那里办理一个装修同意书，因为在新房产证下来之前，物业那边的户主还是他，所以必须他同意才能装修。就在刚刚中介电话说房产证下来了，让我星期一去办理抵押，我就微信告诉原房东，星期一去办抵押，原房东居然说我这边提前了一个月装修，占了便宜，他这边房租以前2400一个月，叫我给他支付宝转一个月的租金，想想都很生气，这办理房产证需要一个月的时间又不是我说了算的，是ZF办理的时间，你想钱就应该去找房产局要吧。这房子在四月初办完过户的时候就已经是我的了吗？
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办房产证要一个月啊？ 不是说7天麽
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我不知道，东湖高新这边说要一个月，放款在做完抵押之后七天到款。
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抵押做完了吗？
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那你就让他把帮他还贷的利息给你，这个贷款本来也就不归你还！我们一月初才交首付款，12月最后一天住进去的，房产证三月才去拿。原房主啥都没说，该配合的都在配合
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kenami1984 发表于
抵押做完了吗？
没，星期一去做抵押
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monkey8601 发表于
那你就让他把帮他还贷的利息给你，这个贷款本来也就不归你还！我们一月初才交首付款，12月最后一天住进去的，房产证三月才去拿。原房主啥都没说，该配合的都在配合
我之前卖的房子也是呀，签完合同，买方先给了30W首付款，我就让他们装修了，遇到的奇葩房东。
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想钱想疯了，理都别理他！
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楼主你好，买有贷款的二手房要提前帮原房主还贷，有没风险？这两天在纠结这个
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yanglingling406 发表于
楼主你好，买有贷款的二手房要提前帮原房主还贷，有没风险？这两天在纠结这个
要有中介啊，中介要担保的，还有一定要让他写收据，中介那边要帮你把房产证的信息查清楚，所以中介最好找大中介，价格贵点就贵点，比较有保障。
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楼主找的哪个中介？可以推荐哈么？
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yanglingling406 发表于
楼主找的哪个中介？可以推荐哈么？
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咨询哈亲，签合同的时候佣金全部交还是交一部分？
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yanglingling406 发表于
咨询哈亲，签合同的时候佣金全部交还是交一部分？
能交一部分最好只交一部分，大中介还无所谓，就怕小中介拿了钱办事就不积极了。
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拿着二手房买卖合同还有房产局的过户手续单去物业应该可以！
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房子过户以买十年多一直没有过户现在对方去世怎么办过户
我有更好的答案
需要死者合法继承人先办理住房继承过户手续，此时住房确权，属于死者合法继承人所有。在有继承人出面，和你办理住房过户手续。如果死者继承人不配合，你可以凭买卖合同依法起诉死者继承人。不能直接过户给你，因为房主已经死亡，他不可能和你一起去签字办理手续。
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这种情况最好咨询专业律师
根据相关购房证明及死亡证明过户。
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《千万别说你懂买房》作者&,&isFollowing&:false,&hash&:&e000a9cfe2bdefe339cde&,&uid&:96,&isOrg&:false,&slug&:&xubinlvshi&,&isFollowed&:false,&description&:&我已委托“维权骑士”（rightknights.com）为我的文章进行维权行动&,&name&:&徐斌&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fxubinlvshi&,&avatar&:{&id&:&v2-0a831f886ae110b5da2b7e7fe1bdf42a&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&memberId&:8774549,&excerptTitle&:&&,&voteType&:&ARTICLE_VOTE_CLEAR&},&id&:333612}],&title&:&房价爆涨，业主毁约，购房人怎么办？&,&author&:&xubinlvshi&,&content&:&\u003Cp\u003E2012年的时候我自己买房子，看中了一套体制内的二手房，学区，位置好，就在单位楼下。业主是一对体制内的老头老太，按道理来说属于体面人，信用良好。这套房子买的时候就比较便宜，基于我对房价的理解，这个房子有比较好的投资价值。所以我在买的时候就痛快的答应了业主的条件，在报价的基础上多加了5万以表诚意。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E签合同的时间已经比较晚了，因为条款有一些变化，中介没有准备相应的补充协议，业主就提出第二天再签。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我给中介说，你们带没带合同范本，我们可以先把官方的合同签掉，补充协议反正都是一些细节，可以稍后再补，中介马上说：好好好，这么办没有问题。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E于是当天从6点搞到11点，顺利完成了签约，我立刻支付了定金。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E第二天早上我上班，先接到业主的电话。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“小徐啊，你中介费支付了吗？”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“还没。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“那你先别付啊，我这边出了点状况。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“什么状况啊？”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“我儿子买另外一套房子，买不到了，业主要涨价，所以我这里钱不够。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“哦。需要我帮忙不？”（对方知道我是律师，而且正好是房产律师）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“不用不用，我们自己能解决，需要再给你说，你先别支付中介费啊。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“知道了。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“你也理解我们，我们确实是没办法了，我把定金退给你。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“这个事情好商量！”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E这通电话还没挂，中介的六七通电话疯了一样的打进来。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“徐律师，我电话打晚了，那个业主要毁约啊，你是不是刚接她的电话？”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“对呀，他让我不要付中介给你们。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“徐律师，你可别听她的，她就是要毁约啊，她先给我打的电话，我说中介费已经付了。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“没关系，我现在付给你。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E业主不希望我支付中介费，是因为业主想毁约，一方面想退定金，另一方面就是想退中介费，撕毁合同。一旦我付了中介费，这笔钱给了中介，退费就会比较麻烦。业主觉得我们才刚刚签了协议，效力可能还没有那么强。（又不是蒸鸡蛋）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E到了所里，找了下属小冉律师，让他找个律师函的模板。我把名字一改，让他给房管局发过去。这些天这种案子很多，律师函都是现成的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然后让中介约了房主。她讲了她的诉求，定金全部退给我，解约，我谈了我的理解，赔双倍我都不见得干，何况一倍定金。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E双方差距比较大。我们谈了这样一段话。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E我：阿姨。你是个体面人，我也是。你知道我是律师。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E阿姨：徐斌，我告诉你，我们是过来人，我们认识比你厉害的多的律师。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我：阿姨，查封、抵押、过户你都办不成了。我现在要是愿意告你，一年后房产证就归我了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E阿姨：我也咨询律师了，不是你说的那样。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我：你的律师怎么说的？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E阿姨：他说，第一，买房合同上没有我的签字，合同可以无效，第二，我可以把房子过户给别人，第三，你这个房子是要避税的，我不配合你你一点办法也没有。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我：你应该让他和你一起来。合同无效的事情就别扯了，法院有文件，夫妻买卖合同无效原则上举证责任在你，再者说你现在就在这跟我谈呢。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二个我今早已经在房管局把你这个房子冻结了，你现在要是能过户出去，我也能给你把房产证打掉，你还要赔善意第三人钱。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三，你看看咱们合同约定那个税谁付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E阿姨：当然是你。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我：当然是你。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E阿姨赶快去翻合同，合同只有一份北京市建委的范本合同，存量房买卖合同经纪成交版。二手房交易的税大头是两笔，个税、契税。按照交易习惯业主是拿到手价格，一切税费中介费都是购房者承担。但是这个是不符法律规定的，法律规定税费契税是购房人承担，而个税是业主承担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以建委的范本合同是这样的：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F92e715f34badb6ed41cb1e_b.jpg\& data-rawwidth=\&620\& data-rawheight=\&232\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&620\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F92e715f34badb6ed41cb1e_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='620'%20height='232'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&620\& data-rawheight=\&232\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&620\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F92e715f34badb6ed41cb1e_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F92e715f34badb6ed41cb1e_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E而为了能够让业主开开心心的得到服务把房源交给中介，中介宁可让购房人承担所有费用，就必须修改这个条款。修改条款的补充协议正是由中介起草的那份，其中绝大多数条款是对购房人不太有利的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E由于常年从事这类工作，对合同算是滚瓜烂熟了，我们的律师可以闭着眼睛手写对自己有利的补充协议，而我这次用了最简单的方法，就是干脆不签补充协议，给业主挖了个大坑。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E阿姨看完合同就傻了，意识到和自己的想象的不一样。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我就给阿姨说：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E阿姨，你搞清楚，不是你配合我避税，而是我配合你避税。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这房子现在可能最多也就涨了十万左右，如果你非要和我折腾，\u003Cb\u003E我可以确定一年以后的这个时间我拿到房产证\u003C\u002Fb\u003E，你搬走。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然后这一年我没地儿住，我的房租钱你要出，差不多十万。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E打官司我不用请律师，你要请，按照你这个房价律师费也便宜不了。诉讼费最后也是你担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三税费我就不管了，你该交多少交多少，也差不多十万。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第四这一年你别想从我这拿到一分钱，你就别指望卖这个房子买房了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E（沉默）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E其实看了合同的时候，阿姨好像就没心思听我说话了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E我说：要不你出去给你内个律师打电话呗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E阿姨：他不是房地产的律师他没你这么……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我说：那咱们网签呗？\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E阿姨：我和我儿子商量一下。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E后来业主妥协了，陪我办了网签，银行面签，过户的时候，我主动承担了全部的税费。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E我们回到正题，这一轮北京上海深圳房价暴涨，俨然像是回到了年的时候，购房人遭遇毁约踩破了律师楼的门槛。这个时候在各路人等的折腾下，当事人在“房事”上早已没有理智了。谈谁对谁错已经没有意义。不如多说一些，该怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E购房人面对业主毁约该怎么办？\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E三步。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E1、给律师打电话来律所面谈\u003Cp\u003E2、尽快起诉保全房子\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、打赢官司，强制过户\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E一切的谈判，都是以100%的胜利为前提的，双方无非是互相退让寻求利益最大化，成本最小化。所以，\u003Cb\u003E购房人切忌，在对方准备充分的时候还指望靠谈判来解决问题。先起诉，再谈判。\u003C\u002Fb\u003E可能你这里还谈着呢，那头人家已经把房卖给别人了，或者抵押了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E在今年2月底3月初的时候，我们就开始频繁接到\u003Cb\u003E业主\u003C\u002Fb\u003E这一方的电话，大部分都是咨询\u003Cb\u003E如何毁约\u003C\u002Fb\u003E的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E业主咨询毁约之后的两周到一个月时间，购房人会以业主咨询量十倍的数量来律所咨询：遇到业主毁约该怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E昨天一天我就收到了同样案情的四条私信是来自购房人的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E业主想要毁约的时候，通常购房人还蒙在鼓里。所以业主比购房人先找律师，所以绝大多数购房人遇到业主毁约的时候，业主已经行动了一回合了。打了一个先手。如果双方都对法律充分了解，业主是有很大机会毁约的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这个时候有的购房人还在问，能赔钱吗？违约金约定了20%能赔到么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这个方向错了，说明你就不懂法，没经验。违约金再高，基于合同法，法院未必能完全支持。即便完全支持，也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题，房款被拿在业主手里，导致购房人错过了购房时机。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E广大购房人一般不了解，除了要求定金罚则“赔双倍”，合同约定违约金以外，合同法还规定了一种明确具体的违约责任：继续履行合同的违约责任。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cblockquote\u003E合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E通过要求对方承担“继续履行”的违约责任，购房人可以打赢官司，让法院把房子“判给购房人”。用法言法语说是判决业主履行配合过户的义务。如果不执行法院判决，就可以强制执行，单方过户。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E写到最后，又想起当年买房的事。如果老太太当时不毁约，而是找我替他儿子摆平那一套的毁约业主，说不定是个皆大欢喜的事情。不过那就和我没关系了。官司打得多了，对人性越来越麻木。\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T03:30:57.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:378,&collapsedCount&:0,&likeCount&:5899,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Ff3bd9aebcd1deffa1a43dcd89d3c17c8_r.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&reviewers&:[],&topics&:[{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&法律&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&律师&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&房地产&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&维权&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&买房&}],&adminClosedComment&:false,&titleImageSize&:{&width&:495,&height&:314},&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&column&:{&slug&:&xubin&,&name&:&徐斌律师&},&tipjarState&:&inactivated&,&annotationAction&:[],&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:378,&hasPublishingDraft&:false,&snapshotUrl&:&&,&publishedTime&:&T11:30:57+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&lastestLikers&:[{&bio&:&有夫之夫\u002F“没猫病”患者\u002F旅行非达人&,&isFollowing&:false,&hash&:&de154a449bff46&,&uid&:360300,&isOrg&:false,&slug&:&gong-ye-chang-chuan&,&isFollowed&:false,&description&:&致力平权，乐于分享，希望未来的中国人不再狭隘、不再用偏见蒙蔽自己的双眼，生活中那种揪住别人私生活不放的人还是少数。&,&name&:&里哲华&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fgong-ye-chang-chuan&,&avatar&:{&id&:&v2-de96fcac450d4b8dc68b4dc&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&漫漫长路，学会一个人好好生活&,&isFollowing&:false,&hash&:&ad115ac54828ffe701aba36&,&uid&:04,&isOrg&:false,&slug&:&lian-cheng-82-84&,&isFollowed&:false,&description&:&仗剑走天涯&,&name&:&连城&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Flian-cheng-82-84&,&avatar&:{&id&:&bed5e3ce357cc4b01284f&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&吃口味清，看口味重&,&isFollowing&:false,&hash&:&afaf4f7b0d258a9c&,&uid&:84,&isOrg&:false,&slug&:&guo-bu-wen-14&,&isFollowed&:false,&description&:&卡菲勒（非和平教人士）&,&name&:&吃瓜群众甲&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fguo-bu-wen-14&,&avatar&:{&id&:&v2-b19cf67f0a5&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&互联网的营销民工&,&isFollowing&:false,&hash&:&1c4cfffe640b63cebf93&,&uid&:127600,&isOrg&:false,&slug&:&zhu-die-ying-33&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&朱蝶莹&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fzhu-die-ying-33&,&avatar&:{&id&:&d91d49affe1ce20f731e2e7&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&知乎有多深
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《千万别说你懂买房》作者&,&isFollowing&:false,&hash&:&e000a9cfe2bdefe339cde&,&uid&:96,&isOrg&:false,&slug&:&xubinlvshi&,&isFollowed&:false,&description&:&我已委托“维权骑士”（rightknights.com）为我的文章进行维权行动&,&name&:&徐斌&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fxubinlvshi&,&avatar&:{&id&:&v2-0a831f886ae110b5da2b7e7fe1bdf42a&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&column&:{&slug&:&xubin&,&name&:&徐斌律师&},&content&:&最近一位律师好友打算结婚，要在北京买房，咨询我时机是否合适。撰文一篇，表达我对她和他的祝福。目前北京和上海两地的楼市上扬，很多朋友都在问同一个问题：\u003Cp\u003E徐律师，你说我该不该买（房），会不会继续涨？会不会大跌？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E结论先说在前面，我认为我朋友的情况属于刚需（婚房），\u003Cb\u003E应该买\u003C\u002Fb\u003E。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E作为房产律师，我在预测楼市上，和经济学家应该是比不了的。这不是我的专长。律师也不知道中国的房价会不会像日本香港一样暴跌。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我的职业定位并不是帮助客户提供理财的建议，而是帮助客户解决纠纷和风险。从风险的角度，我们分析一下。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E买，还是不买。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Feb31dd8270_b.jpg\& data-rawwidth=\&600\& data-rawheight=\&338\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&600\& data-original=\&http:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Feb31dd8270_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E这是个很简单的问题，因为总共只有两个选项，要么买，要么不买，对应两个后果，房价暴涨，房价大跌。有四个情景。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003EA情景：不买房，房价涨了\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003EB情景：不买房，房价跌了\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003EC情景：买房，房价涨了\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003ED情景：买房，房价跌了\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E请读者认真阅读你遇到ABCD四种情况下面对的局面，你会发现，BC是喜闻乐见，AD好像是亏了。我们逐一分析。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先C情景是最美的，婚结了、房买了、娃有了、房涨了，人生得意莫过于此。虽然刚需你不会卖掉房子，柴米油盐酱醋茶，一把屎一把尿，但是心里必然美美的，总比没买房的汉子说起来全是泪要强。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然后说说情景B，买跌，坚决不出手，观望。首先咱们面对的问题是婚没结成。今年想结婚，可能一咬牙一跺脚证就领了。要是找个理由说要不咱们等两天吧，可能这两天小两口一吵架，就结不成了，从此两人一拍两散。婚姻爱情和房子，虽然我们嘴上说这俩没关系，但是你在我国想追求绝对的特立独行，很有难度，除非你娶个白人姑娘或者日本美女，或者心理生理都与众不同的主。就算真遇到一位女神仙，还得保证神仙他妈也不食人间烟火才行。当然如果真的一直没买房，房价暴跌了，用原来的钱高高兴兴的买了两套房子，这也还是好的。要不是有这个可能性，大家也就不纠结了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E为了解开这个纠结的问题，我们显然就不是选B还是选C，而是选A还是选D。当你从好事上解决不了的问题，就从坏事上解决，\u003Cb\u003E看哪个坏事发生，你无法接受\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E先说说情景A，不买房，房价涨了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F40d6ef98f4c33dcb6227fecb_b.png\& data-rawwidth=\&452\& data-rawheight=\&441\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&452\& data-original=\&http:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F40d6ef98f4c33dcb6227fecb_r.png\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E北京现在平均工资是一年七八万的水平，我们考虑买房这个群体总要收入相对高一些，再加上有男女双方，按照一年20万进账算。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然后呢，这小两口2014年在北京看上一套300万的房子。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E假设小两口每年收入增加10%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E假设房价每年仅增加3%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E小两口努力工作，他们的收入增加能不能追上房价的增加呢？答案是可以的，如果2014年他们两个30岁，到他们的年收入增加超过房价增加的时候，他们是54岁。原因很简单，房价的基数太大了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F2ac69f0c79_b.png\& data-rawwidth=\&586\& data-rawheight=\&474\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&586\& data-original=\&http:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F2ac69f0c79_r.png\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E换句话说，如果你不买房，房价涨了，这个事情如果在10年前，还好说。如果以后房价继续这样稳定的涨，在你有生之年你是别想买到房子了。除非，你一夜暴富，中了彩票，赶上拆迁，取得大笔遗产，抢了银行，在路边捡到钱。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E总结一下：如果是情景A，不买房，房价涨了，后果可能是从此再也买不起了。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fc06ef2f8d4f45a2ceac84fb40dd5ad16_b.png\& data-rawwidth=\&388\& data-rawheight=\&317\& class=\&content_image\& width=\&388\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E说完房价涨了没买到房子的A，接下来我们分析最后一种情况情景D，买房，房价跌了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在日本和香港曾经发生过这种事，我们今天依靠互联网，可以非常容易的得到当年的情景。推荐大家阅读一下陈言先生在2011年撰写的网文，我节选一部分便于大家百度。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cblockquote\u003E二十年前，东京差不多所有人都在买房，所有房价都在上涨。但租房的人越来越少，房价不是所有人都能承担得起的。尽管在地球面积问题上，渡边看得非常透彻，但似乎在这个小问题上，他没有了历史参照物。在击鼓传花的游戏中，“花”落到了渡边的身后。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E东京的建筑在今年3月的地震中几乎没有受到什么损伤，保持着其现代的外貌；东京的食品也依旧美味无比，原宿的时装让人看得眼花缭乱。但是，这些似乎都已经和渡边无缘了，他希望能够有更多的加班机会，尽快偿还二十年来的房贷，尽管已经没有了那些房子。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E在今天的日本，如果有人见到渡边开口便问：“买房了吗？”“买了几处房产？”那和开口骂他并没有什么区别。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E日本的房价大跌已经是历史上的远去了，我没有机会亲身接触。近几年频繁的往返美国，目睹了美国次贷危机之后的房地产，遍地都是法院拍卖的二手房房源，让我感触很深。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在房价暴跌的时候，对购房人来说最大的风险来自银行按揭贷款。这个贷款有多重？假设我们每贷款100万，差不多相当于给银行前后150万到200万的本息。买一套300万的房子，首付100万，贷款200万，30年还清，大概相当于总共要花500万买这套房子。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E资不抵债，无法偿还按揭贷款的时候，银行要拍卖房子来还贷，卖房的价格是暴跌后的房价，可能300万买的房子只能卖出100万，这样房子没了，贷款也无法还清。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F448fb75e37a406f950ffde_b.png\& data-rawwidth=\&446\& data-rawheight=\&280\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&446\& data-original=\&http:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F448fb75e37a406f950ffde_r.png\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E如果拍卖房子这个事情没发生，你总能期待房子涨回来的一天。所以降低风险的因素有两个，一是全款买房，二是你有能力偿还按揭贷款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我为什么说刚需可以买房，主要就是考虑一个小家庭有没有足够的能力偿还按揭贷款。这个可不是说你在现在能不能偿还，而是说你在楼市暴跌的时候能不能偿还。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房价暴跌，总是和经济危机携手而来。经济危机，又总是伴随着大量的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题，就是如果经济危机，我能不能生存下去。如果不能，身上背的按揭贷款就把你压死了，如果可以，那么就能熬下去。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E我的好友两口子都是律师，这个职业有个特点，无论经济好，还是不好，都有事可做。以我为例，房价上涨了，很多业主都违约，购房人要告，要打官司。房价下跌了，业主们想退房，也要告，要打官司。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Faf3dbb11850d63febd801_b.jpg\& data-rawwidth=\&427\& data-rawheight=\&240\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&427\& data-original=\&http:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Faf3dbb11850d63febd801_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E律师是逆境顺境都能活下去的执业，就算在经济危机的时候，大家都很难熬，律师也可以很吃香：律师、医生、讨债公司、流氓、讨债、看病（生活水平差了生病的风险就提高）、破产、裁员。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E区区几千块钱的房贷，真不是什么大难题。所以我给我律师朋友的建议，\u003Cb\u003E你是刚需，这房应该买。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E现在我们在繁荣盛世，感谢党，感谢政府。但是呢，很多人（家庭）过惯了和平的日子，没有危机意识。我们穷尽一家子孙三代以及未来20年、30年抵押给银行的财富换一个大孙子的婚房。在这个浪潮下，抵押无数小家庭的过去现在和未来，换来了过去二十年国家经济的高速发展。另外一面也是这些债，房价一个下跌就把很多家庭逼死了。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F3f3aca3d65e05ce1f1b58_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&282\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&http:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F3f3aca3d65e05ce1f1b58_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E一个月几千块钱的贷款，真的还不上吗？只要合理的计算一下，不做投机，比如硬是咬牙贷款1000万，买上三套房子等升值，风险就不会太高。如果有危机意识，就\u003Cb\u003E少贷一些款，多出一些首付，或者房子买小一点，不超过自己的经济实力\u003C\u002Fb\u003E。刚需的情况下就应该买房。房价暴跌的时候跳楼的都是炒房的，真的只是供一套房子，一个月不过是几千块钱而已，比租房子贵不到哪儿去。如果是刚需，量力而为不是应该的吗？\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E京沪广深四个城市，集中了中国绝大多数的优势资源，也吸引了大量人口流入。这就导致这四个城市有着一个供小于求的情况，房价暴跌的阻力也还是有的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E政府就不愿意房价大跌。不稳定，卖地也卖不出价格了。所以要去库存，要托市。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E还有一个因素就是通胀，这钱不买房也会自己缩水，房价上涨也受通胀影响。把财富扔在股市、银行，买车、买奢侈品，买黄金、美玉，都不见得比买房好。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E政府的需要、开发商的需要、银行的需要、百姓的民生、社会的稳定、经济的发展、人口的流动，种种因素决定了京沪广深有比较高的概率不会暴跌。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E总的来说，A和D，哪个更严重？我得出两个结论：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1、不买房，房价暴涨，我们无能为力\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E2、买房，合理控制贷款，房价暴跌，我们可以控制风险\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以，刚需，现在，京沪两地，房子还是要买的。\u003C\u002Fp\u003E&,&state&:&published&,&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&canComment&:false,&snapshotUrl&:&&,&slug&:,&publishedTime&:&T13:40:57+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&title&:&房子这么贵，刚需为啥要买房？&,&summary&:&最近一位律师好友打算结婚，要在北京买房，咨询我时机是否合适。撰文一篇，表达我对她和他的祝福。目前北京和上海两地的楼市上扬，很多朋友都在问同一个问题：徐律师，你说我该不该买（房），会不会继续涨？会不会大跌？结论先说在前面，我认为我朋友的情况…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&commentPermission&:&anyone&,&commentsCount&:97,&likesCount&:711},&next&:{&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F50\u002Fd8afb66e585129fbfbba897e473a5ecb_xl.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&topics&:[],&adminClosedComment&:false,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&author&:{&bio&:&房产律师， 《千万别说你懂买房》作者&,&isFollowing&:false,&hash&:&e000a9cfe2bdefe339cde&,&uid&:96,&isOrg&:false,&slug&:&xubinlvshi&,&isFollowed&:false,&description&:&我已委托“维权骑士”（rightknights.com）为我的文章进行维权行动&,&name&:&徐斌&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fxubinlvshi&,&avatar&:{&id&:&v2-0a831f886ae110b5da2b7e7fe1bdf42a&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&column&:{&slug&:&xubin&,&name&:&徐斌律师&},&content&:&2009年的时候，作为房产律师，我经历了最疯狂的一轮购房人毁约，前后持续了一年之久。之后这种暴涨购房人毁约又先后发生了几轮，时间都比较短，一般集中在一两个月间。最新的一次就在当下，因此撰文一篇《\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fzhuanlan.zhihu.com\u002Fxubin\u002F\& class=\&internal\&\u003E房价爆涨，业主毁约，购房人怎么办？ - 徐斌律师 - 知乎专栏\u003C\u002Fa\u003E》\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E2012年的时候，整个房产圈又经历了几年寒冬，这个冬天至今也没真正过去，并不是房价下跌，而是严密的调控政策导致交易量大幅缩水，有价无市。最直观的后果是全国各地遍布地产商的售楼广告。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E房价暴涨，楼市爆冷，政府之手扮演了翻云覆雨的角色，现在竟然把冷暖之后集中在短短的2016年的一个春天，让人大有一种：\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E这是要玩儿坏的节奏呀！\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fd8afb66e585129fbfbba897e473a5ecb_b.jpg\& data-rawwidth=\&1280\& data-rawheight=\&960\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&1280\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fd8afb66e585129fbfbba897e473a5ecb_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E========================================================\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E限购，不能过户（贷款）了，购房人怎么办？\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E========================================================\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E要分成几种不同的情况：\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003EA情况：购房人网签在限购前。\u003Cb\u003E可以继续过户，不受政策限制。\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003EB情况：购房人网签在限购后，没有购房资格，导致无法过户。\u003Cb\u003E可以解除合同，不违约，退还首付和定金\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003EC情况：购房人网签在限购前，贷款在限购后导致无法批贷，不能支付全款。\u003Cb\u003E可以解除合同，不违约，退还首付和定金\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E==========================================================\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E解除合同之后中介费怎么办？\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E一般来说中介费是\u003Cb\u003E要退费\u003C\u002Fb\u003E的。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E但是中介肯定不愿意轻易退费。这个时候购房人（业主）就要告到法院去。购房人要权衡自己诉讼的成本是否合适，毕竟中介费没有多少。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E严格按照法律来说，我国的中介费是以促成合同成立（签字）为收费标志的，所以合同被解除也不能说是中介的过错，中介是可以收费的。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E但是由于我国在司法层面，也就是法院，对于法条的理解和执行有自己的一套实践经验。一般法官在中介和消费者发生纠纷时会倾向消费者，会支持中介给消费者退费。反过来如果中介没拿到费用，找购房人去要，法院一般也不支持。（有没有觉得法官们酷酷的）\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E在特定的情况下，中介人员作为专业人士，应该对政策和法律各有研究，如果因为中介的误导导致交易失败（比如做虚假承诺、伪造材料等），中介不但要退费，甚至可能还要赔偿买卖双方的损失。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E这并不代表购房人就应该打官司退费：\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E1、各地基层法院对于中介费该不该退并没有统一的标准，还是有比较小的风险要不回中介费。\u003Cbr\u003E2、打赢官司也有后续执行的问题。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E总之买房找中介建议要找大中介，比如链家、我爱我家等等，至少赢了官司钱能拿回来。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E=============================================================\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E2016年的特殊情况\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E由于刚刚房价暴涨，业主纷纷毁约。限购令的出台给了业主一个\u003Cb\u003E特别好的毁约的机会\u003C\u002Fb\u003E。这个毁约成立的前提是，定金已经收取，合同已经签订，但是\u003Cb\u003E尚未网签，购房人没有购房资格\u003C\u002Fb\u003E。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E换句话说，这几周憋着要毁约不配合网签的业主赚大了，合同必然被解除，且有高概率不必进行任何赔偿。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E这种情况是在过去几年从未发生过的。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E这个时候购房人可以尝试对业主“拒不配合网签”尽可能的保留证据，因为购房人的尴尬之处在于除非业主主动退钱，否则无论如何都要通过诉讼把钱回来，既然打一次，索性多提个诉求吧——\u003Cb\u003E请求按照房屋价格上涨的增值部分进行赔偿\u003C\u002Fb\u003E。在律师曾经代理过的案例中，这种诉求被法院支持有可能实现相对比较高的赔偿数字。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E==============================================================\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E关于房价\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E首先我是房产律师，不是房产专家，这个问题是我被问的最多的，限购了徐律师你怎么看，限购了房价会不会暴涨（跌）。我不负责预测房价，因为，不准。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E瞎猜的话：我认为，限购就是用来调整房价的，她不是为了控制房价暴涨，而是为了\u003Cb\u003E避免房价暴跌。\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E如果解除限购，房价必然暴跌。中国药丸。\u003C\u002Fb\u003E所以限购必须有。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E这一轮的限购背景恰好是因为房价暴涨之后存在较大的暴跌风险，所以政府强硬的出台更严厉的限购政策，是为了限制交易量，人为阻断房价暴跌的可能性。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E但是我们也看到，这一轮限购政策中还包括了扩大土地供给，和加快拆迁力度两条。可见土地财政仍要继续，只不过从让老百姓买房子，转为拆掉老房子让老百姓去买安置房，转市场交易为政府强制交易，既要维持土地财政，又要避免房价暴跌。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E假设政府的大招管用了，房价会可以预见的稳中有升，但有价无市。如果大招不管用，就可能暴跌。所以假设你因为这一轮政策没买到房子，或者因为最近房价暴涨业主毁约了没买到房子，也别着急哭，说不定暴跌了，就轮到你笑了。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E我只是安慰大家，不要当真。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E卖房的也别急（着毁约憋手里）吧\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E买房的回老家去（库存）吧\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E老上海等着动迁吧\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E各区、县人民政府，市政府各委、办、局：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市工商局、市金融办《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E上海市人民政府办公厅\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E日\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E为贯彻落实国家关于房地产市场“因城施策”的管理要求，继续坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主的住房市场体系，深化完善“四位一体”的住房保障体系，加强本市房地产市场监管工作，现就进一步完善本市住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展提出如下若干意见：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E一、建立联席会议\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E市政府建立进一步加强本市房地产市场监管工作的联席会议（以下简称“联席会议”），由市住房城乡建设管理委牵头，市发展改革委、市财政局、市规划国土资源局、市地税局、市工商局、市统计局、市金融办、市政府法制办、市政府新闻办等部门和人民银行上海总部、上海银监局参加，负责指导、协调、推进全市的房地产市场监管工作，联席会议办公室设在市住房城乡建设管理委。加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时提出相关监管完善措施。同时，本市建立统一、规范的房地产市场信息发布机制。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E各区县政府要结合辖区实际，组织、协调各相关管理部门承担和落实本区域房地产市场的监管职责。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E二、加大住房用地供应力度\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E三、从严执行住房限购政策\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E四、实行差别化住房信贷政策\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E五、强化市场监管和开展执法检查\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。规范房产中介行为，强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。对涉案房地产开发企业，可依法暂停其网上销售，降低直至取消其开发资质，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。对涉案房产中介机构，可依法取消相关门店网上签约资格；情节严重的，取消区域网上签约资格，予以公开曝光，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E六、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E统筹做好廉租住房和公共租赁住房房源筹措和运营管理工作，健全分配供应、租后管理、到期退出等各项机制。为扩大符合政策的住房困难群体受益面，支持公共租赁住房运营机构通过代理经租方式，筹集公共租赁住房房源；支持区县采取政府购买服务方式，组织市场机构代理经租社会闲置存量住房向符合公共租赁住房准入条件的对象供应。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E七、多渠道筹措人才公寓住房\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E聚焦具有全球影响力的科技创新中心建设，支持科技企业引进人才，加快建设人才公寓。严格执行商品住房项目配建不少于5%保障性住房政策。其中，外环以内配建房源一律作为公共租赁住房使用，不得上市转让，只租不售；产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的，其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%；利用轨道交通场站“上盖”，配建人才公寓（公共租赁住房）；鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓（单位租赁房），向职工出租。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E八、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E确保对共有产权保障住房建设的土地供应量，2016年继续开展新一批次共有产权保障住房申请受理工作。按照国家和本市共有产权保障住房管理相关规定，进一步加强共有产权保障住房供后管理工作。为方便保障性住房小区居民生活，加快大型居住社区配套设施建设、移交接管和开办运营。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E九、加快推进旧区改造和“城中村”改造\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E加快推进中心城区成片二级以下旧里房屋改造和“城中村”改造，积极开展郊区城镇旧区改造。加快推进旧住房综合改造，提升旧住房安全性能和使用功能。加快在拆基地收尾平地和出让的进度，继续推进旧区改造征收安置房建设，全力确保房源建设和配套设施建设所需土地的供应。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E上海市住房和城乡建设管理委员会\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E上海市规划和国土资源管理局\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E上海市工商行政管理局\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E上海市金融服务办公室\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E日\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E&,&state&:&published&,&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&canComment&:false,&snapshotUrl&:&&,&slug&:,&publishedTime&:&T13:20:14+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&title&:&限购，不能过户，购房人怎么办？&,&summary&:&2009年的时候，作为房产律师，我经历了最疯狂的一轮购房人毁约，前后持续了一年之久。之后这种暴涨购房人毁约又先后发生了几轮，时间都比较短，一般集中在一两个月间。最新的一次就在当下，因此撰文一篇《\u003Ca 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