浅议前期物业服务合同未经备案的效力0收藏分享举报{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\u002Fpay.zhihu.com\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth c3cef7c66aa9e6a1e3160e20&}}{&database&:{&Post&:{&&:{&isPending&:false,&contributes&:[],&title&:&浅议前期物业服务合同未经备案的效力&,&author&:&Polluxfeng-ruo-chui&,&content&:&\u003Cp\u003E
在司法实践当中，初年级法律人经常会遇到一个疑问，即实务操作中，双方合同约定、或实际操作违反了有关法律、法规的规定，该合同是否因违反《合同法》第五十二条有关规定而无效？\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
同为初年级法律人，笔者亦时常遇到此疑问，但经学习检索后，有一定收获。现将笔者以一则案例对该问题的浅薄认识分享，固求抛砖引玉，更望看官们能有所雅正。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E&案例&\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
甘先生是柳州市阳光城市广场一物业的业主，阳光物业公司是该物业的前期物业管理方。因甘先生收房后从未缴纳过物业管理费，阳光物业公司经催缴无果后将甘先生诉至法院，要求甘先生支付物业管理费，并承担相应滞纳金。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
甘先生经调查后发现阳光物业公司与涉案物业的开发商之间所签订的前期物业管理合同未备案，于是依《广西物业管理条例》2004版第28条规定：\&……前期物业管理业务合同应当自合同签订之日起15日内，报物业管理行政主管部门备案”的规定，主张未经备案的前期物业管理合同未依法签订，不能对非合同相对方的自己发生约束力。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
但法院判决时没有采纳甘先生的该条抗辩，认为《广西物业管理条例》对前期物业服务合同的备案要求，只是管理性规定，并不是效力性规定，甘先生以本案前期物业服务合同未经备案主张对其不具有法律效力的理由不成立。（以上案例详见\n2015柳市民一终字第401号）\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E&笔者浅见&\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
前期物业服务合同，是指在物业服务当中，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业时应当签订的合同，根据国务院《物业管理条例》，该合同的签订应当以书面的形式，属要式合同。由于该类合同通常会涉及到公共利益，在各地制订的地方性法规当中，大多数都规定了该类合同应当在签订后交由有关行政主管部门备案。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
案例中，甘先生即依据《合同法》第五十二条第五项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”认为前期物业服务合同未依有关规定备案，不发生法律效力。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
笔者认为：\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
首先，《合同法》该条关于合同效力规定中明确的是只有违反法律、行政法规的合同方属无效。在该案例当中，甘先生援引的《广西物业管理条例》确实属于法规，但并非行政法规，行政法规的制订主体是国务院，而《广西物业管理条例》是由广西壮族自治区人大常委会制订的，其法律属性应当是地方性法规，不适用合同法该条的规定。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
其次，即使甘先生所引用的规定确实是出自法律或行政法规，根据《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)》第十四条的规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，这意味着除非该前期物业服务合同违反了效力性强制性规定，否则仍然应当依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，对甘先生发生法律约束力。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
由此可见，案例中有关法院对该案判决所适用的法律有失偏颇，法院无需指出有关前期物业服务合同须备案的规定属管理性规定还是效力性规定，而可径断甘先生的抗辩不符合《合同法》第五十二条的规定。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
那么，新的问题来了，实务中，如何区分管理性强制规定和效力性强制规定呢？目前针对该问题，确暂无相关明确规定，存在一定争议。笔者搜集相关主流观点如下：\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
一、 法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性强制规定。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
二、 法律、法规虽然没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E&小结&\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
违反法律、法规的规定并不当然导致合同无效。首先，应当判断所违反的规定是否属于法律或者行政法规；其次，如果该规定确属法律或行政法规，则应当判断该规定属效力性规定还是管理性规定。故此，前期物业服务合同未经备案，不属于违反法律、行政法规的情形，不因未备案之缘由而当然无效。\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T14:44:31.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&collapsedCount&:0,&likeCount&:0,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&reviewers&:[],&topics&:[{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&物业服务&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&法律常识&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&律师&}],&adminClosedComment&:false,&titleImageSize&:{&width&:0,&height&:0},&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&tipjarState&:&closed&,&annotationAction&:[],&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&hasPublishingDraft&:false,&snapshotUrl&:&&,&publishedTime&:&T22:44:31+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&lastestLikers&:[],&summary&:&在司法实践当中，初年级法律人经常会遇到一个疑问，即实务操作中，双方合同约定、或实际操作违反了有关法律、法规的规定，该合同是否因违反《合同法》第五十二条有关规定而无效？\n\n 同为初年级法律人，笔者亦时常遇到此疑问，但经学习检索后，有一定收获。…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&annotationDetail&:null,&commentsCount&:0,&likesCount&:0,&FULLINFO&:true}},&User&:{&Polluxfeng-ruo-chui&:{&isFollowed&:false,&name&:&风若吹&,&headline&:&穿不过的卡尔加里路&,&avatarUrl&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fda8e974dc_s.jpg&,&isFollowing&:false,&type&:&people&,&slug&:&Polluxfeng-ruo-chui&,&bio&:&公司法务&,&hash&:&489eea0321ecfd4b9fbca0&,&uid&:08,&isOrg&:false,&description&:&穿不过的卡尔加里路&,&badge&:{&identity&:null,&bestAnswerer&:null},&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002FPolluxfeng-ruo-chui&,&avatar&:{&id&:&da8e974dc&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false}},&Comment&:{},&favlists&:{}},&me&:{},&global&:{&experimentFeatures&:{&ge3&:&ge3_9&,&ge2&:&ge2_1&,&growthSearch&:&s2&,&sEI&:&c&,&nwebQAGrowth&:&experiment&,&qawebRelatedReadingsContentControl&:&close&,&liveStore&:&ls_a2_b2_c1_f2&,&qawebThumbnailAbtest&:&new&,&nwebSearch&:&nweb_search_heifetz&,&rt&:&y&,&showVideoUploadAttention&:&true&,&isOffice&:&false&,&enableTtsPlay&:&post&,&newQuestionDiversion&:&https:\u002F\u002Fzhuanlan.zhihu.com\u002Fp\u002F&,&newLiveFeedMediacard&:&new&,&newMobileAppHeader&:&true&,&androidPassThroughPush&:&all&,&hybridZhmoreVideo&:&yes&,&nwebGrowthPeople&:&default&,&nwebSearchSuggest&:&default&,&qrcodeLogin&:&qrcode&,&enableVoteDownReasonMenu&:&enable&,&isf8&:&1&,&isShowUnicomFreeEntry&:&unicom_free_entry_off&,&newMobileColumnAppheader&:&new_header&,&androidDbRecommendAction&:&open&,&zcmLighting&:&zcm&,&androidDbFeedHashTagStyle&:&button&,&appStoreRateDialog&:&close&,&default&:&None&,&isNewNotiPanel&:&no&,&wechatShareModal&:&wechat_share_modal_show&,&growthBanner&:&default&,&androidProfilePanel&:&panel_b&}},&columns&:{&next&:{}},&columnPosts&:{},&columnSettings&:{&colomnAuthor&:[],&uploadAvatarDetails&:&&,&contributeRequests&:[],&contributeRequestsTotalCount&:0,&inviteAuthor&:&&},&postComments&:{},&postReviewComments&:{&comments&:[],&newComments&:[],&hasMore&:true},&favlistsByUser&:{},&favlistRelations&:{},&promotions&:{},&switches&:{&couldSetPoster&:false},&draft&:{&titleImage&:&&,&titleImageSize&:{},&isTitleImageFullScreen&:false,&canTitleImageFullScreen&:false,&title&:&&,&titleImageUploading&:false,&error&:&&,&content&:&&,&draftLoading&:false,&globalLoading&:false,&pendingVideo&:{&resource&:null,&error&:null}},&drafts&:{&draftsList&:[],&next&:{}},&config&:{&userNotBindPhoneTipString&:{}},&recommendPosts&:{&articleRecommendations&:[],&columnRecommendations&:[]},&env&:{&edition&:{&baidu&:false,&yidianzixun&:false,&qqnews&:false},&isAppView&:false,&appViewConfig&:{&content_padding_top&:128,&content_padding_bottom&:56,&content_padding_left&:16,&content_padding_right&:16,&title_font_size&:22,&body_font_size&:16,&is_dark_theme&:false,&can_auto_load_image&:true,&app_info&:&OS=iOS&},&isApp&:false,&userAgent&:{&ua&:&Mozilla\u002F5.0 (compatible, MSIE 11, Windows NT 6.3; Trident\u002F7.0; rv:11.0) like Gecko&,&browser&:{&name&:&IE&,&version&:&11&,&major&:&11&},&engine&:{&version&:&7.0&,&name&:&Trident&},&os&:{&name&:&Windows&,&version&:&8.1&},&device&:{},&cpu&:{}}},&message&:{&newCount&:0},&pushNotification&:{&newCount&:0}}以下试题来自：
多项选择题物业服务合同与前期物业合同的主要区别是()。
A.订立合同的当事人不同
B.合同的内容不同
C.双方权利义务不同
D.合同期限不同
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C.建设单位
D.业主委员会
B.业主大会
C.业主委员会
D.物业建设单位前期物业管理协议什么时候签订_百度知道
前期物业管理协议什么时候签订
是不是应该同商品买卖合同一起签订，有没有相关的法律法规
我有更好的答案
前期物业委托合同是开发商与物业公司签订的合同,委托物业公司对前期物业进行服务,同时,物业公司要与业主签订物业管理委托合同,一般这份合同是开发商与购房者在签订购房合同时,要一起签订的,(这方面条例上也有说明第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。).
采纳率：57%
如果现在没有成立业主委员会,也没有关系,根据&物业管理条例&第十条规定:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 也就是说当小区没有成立业主委员会(业主大会)时前期物业管理阶段.也就是说业主可以不理睬现在的物业公司而自行确定;物业管理条例&gt。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，前期物业服务合同终止。业主可以自行寻找物业管理公司,一般来说也就是现在的物业管理企业是开发商指定的,当业主与寻找到物业管理企业签定物业管理合同后,同现在的物业管理公司所有关系自动终止,由全体业主共同履行职责,如果是这样你可以根据&lt，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的;第二十六条.当业主找到合适物业公司时只要小区2&#47:前期物业服务合同可以约定期限；但是;3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同,那么与现在的物业管理企业合约关系自动解除、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会
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前期物业服务合同对业主具有约束力
　　开发商与物业服务公司签订的前期物业服务合同是否对业主具有约束力，业主和物业服务公司各执一词。近日，衡阳市雁峰区人民法院审结了该案，认为前期物业服务合同对业主具有约束力，业主应按照该合同履行义务。
　　日，原告衡阳市某物业管理有限公司与衡阳市某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：衡阳市某房地产开发有限公司选聘原告对其所承建的雁峰区某住宅小区实施前期物业管理服务；服务期限为三年，从日起至日止，物业服务费用实行包干制，物业服务费用的标准为按建筑面积计算，其中住宅为1.5元/平方米/月，业主或物业使用人应在每月5日前支付物业服务费用；原告提供物业服务的主要内容包括物业共用部位的维护、保养和管理、物业共用设施设备的维护、保养、运行和管理、公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理、公共场所和房屋共用部位的清洁卫生、交通与车辆停放秩序的管理等多项内容。双方还就物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约在雁峰区某住宅小区提供物业管理服务。
　　被告王某、陈某是夫妻，系雁峰区某住宅小区5105号房屋业主，建筑面积120.76平方米，二被告以自己没有与物业公司签订物业合同、开发商与物业服务公司签订的物业服务合同自己没有参与，与自己无关为由拒向原告交纳日至日期间的物业费4347.36元、公摊费200元，共计4547.36元。原告催收无果，遂诉至本院。
　　雁峰区某住宅小区至今尚未成立业主委员会。
　　法院审理认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中衡阳市某房地产开发有限公司系雁峰区某住宅小区的建设单位，其与原告签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效。被告王某、陈某系该小区业主，原告与衡阳市某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对二被告具有约束力。二被告抗辩其与原告没有物业服务合同关系，并非物业合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第二条、第七条、第二十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，遂判决：被告王某、陈某在本判决生效之日起十日内向原告衡阳市某物业管理有限公司支付物业服务费4347.36元、公摊费200元，共计4547.36元。
来源：衡阳市雁峰区人民法院
责任编辑：李燕
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