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&这十件事情 房产中介不会告诉你
这十件事情 房产中介不会告诉你
来源：新浪乐居 &&发布时间：
8:58:44大河网-大河报微博提要： 近年来，二手房市场发展迅猛，大大小小的中介机构也如雨后春笋般应运而生。房产中介的存在，为房屋买卖双方搭建起桥梁，大大方便了双方交易的达成。
□记者曾邦华
近年来，二手房市场发展迅猛，大大小小的中介机构也如雨后春笋般应运而生。房产中介的存在，为房屋买卖双方搭建起桥梁，大大方便了双方交易的达成。然而现实中，由于二手房交易本身程序比较复杂，加之中介利益为上的功利心，经常有房产中介侵害买卖双方利益的事件发生，尤其是当中介拍着胸脯大打包票时，往往也隐匿了不少你不知道的事情，而这些他们并不会告诉你。
低价房源多为“钓鱼”
无论是中介公司门店的玻璃橱窗上，还是网站的房源信息中，总能找到一些价格和位置都特别合适的房源信息，有些还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片，十分诱人。然而，如果你与他们取得联系后，他们会告诉你，这个房子已经卖了，随后便向你推荐其他价格贵得多的房子。其实，这些看上去性价比很高的房源，只是吸引购房者的“诱饵”，其功能就是让购房者主动走进门店，或者打电话过去咨询，以便让业务员有机会接触到更多的潜在购房者或租房者。
据郑州一家知名中介机构相关负责人透露，一些看上去能够令购房者“心动”的房源，要么根本就不存在，要么被挂低了价格，要么就是已经售出或租出。据介绍，中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以“该房源已租出或已售”为由转而推荐其他“更好房源”。“普通顾客往往受到低价的诱惑，很难辨别房屋信息的真实性。”他说，“有的甚至凭空制造出业主根本无意出售或不存在的房源并在各种渠道散布，要么低价吸引顾客，要么高价托高房价。”
看房顺序暗藏玄机
在二手房市场交易中，通常情况下中介可收取3%的佣金，现实中，这部分费用通常都由买家承担。因此，一些标榜免佣金或超低佣金的中介机构颇受购房者的欢迎。那么，免佣金的情况下，中介机构真的不用赚钱了吗？
记者走访郑州市区多家品牌房屋中介公司后了解到，中介公司的利润主要来自佣金，因此，完全免佣金是不可能的，一些中介所谓的“免佣金”不过是宣传噱头，为的是吸引外行买家的眼球。说到底，天下没有免费的午餐，中介也一样不会为买卖双方义务打工，“超低佣金”、“免佣金”的背后是佣金的转嫁。中介可以通过提高房屋售价，或者在其他服务环节加收服务费等手段来捞取“变相佣金”。这要求我们在和中介“谈价钱”时，必须跟中介明确约定服务收费项目和数额，这样才能避免上当受骗。
免佣金可能只是“噱头”
有些购房者会发现，跟随中介看房时，有时候自己对一套房子并不是特别满意，但是往往当时却很“动心”甚至当场莫名其妙地下单。之所以会这样，其实是有原因的，其中与中介的推销手法有着极大的关系。
有时候，当中介全面了解客户的具体需求以后，如果自己手头有类似的房源，但可能在某些方面与客户的要求有些差距，这时，为了提高推荐成功的可能性，有经验的中介业务员一般不会贸然带客户急于去看这套房，而是采取迂回战术，对看房次序作出有针对性的安排。通常情况下，中介会先安排客户去看不那么理想的房源，这类房源的缺陷非常明显，要么环境极差，要么户型布局极不合理，这时中介会认同客户提出的各种缺点，有时甚至会主动指出客户没有看到的毛病，如此一来也加深了客户对其的信任度。待做足了铺垫之后，中介就会不动声色地提出去看事先准备好的房源，有了之前房源的对比，当客户看到这套住房的时候，会突然产生莫名的好感，因此极易作出购买的决定。
有些情况下中介佣金可协商
国家规定佣金可收取3%，当购房者提出少付一些佣金的时候，都会被中介公司以“政府规定标准，不能更改”为由而拒绝，但事实上，3%的中介费不是死的，有时候中介佣金也是可以协商的。
据在郑州市从事房产中介多年的小王介绍，一般情况下，有的经纪人手头有一定权力，佣金可以打折，但通常不可能主动让利。如果购房者所购房屋房款数额较大或是房屋所处区域属于非热点区域，佣金费用是可以商量的，一般折扣多少与房源的抢手程度有一定关系。此外，想要获取折扣，提出要求的时机也很重要，通常，房产中介机构在月底、季末、半年度都会有绩效考核，这个时候，有些经纪人为了冲业绩，也会愿意在佣金方面给予客户一定的优惠以促成销售。
房产中介不会“查档”确认产权
在二手房交易中，产权有瑕疵的房屋是不能上市交易的。因此，购房者在购买二手房时，应该在签订房屋买卖合同前查清楚该房屋是否存在抵押、查封等限制或禁止转让的情形，如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人造成很大的损失。此外，有些二手房在转让时，还被别人租赁，这种情况下签订买卖合同后，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。
通常情况下，中介只是在交易前向卖家口头询问产权状况，而并未实地“查档”。因此，买受人应主动提出与卖家以及中介方去房管局进行查档，确认物业产权清晰后再签合同，以避免产生一些不必要的麻烦。
过户水电气、交接物业费很重要
在二手房的买卖交易中，人们往往只注意到关于房屋的大方面问题，如：价格、结构、产权等，而对于物业以前的相关物业费用如水电费、物管费、停车费、电话费等是否结清的问题很容易忽略。有的房主在转让房屋时，会因长期拖欠而欠下一笔数额不小的费用，购房人在不知情的情况下购买此房，很有可能要为此买单。而这些只有诚信有保障的中介会跟进，通常情况下不会告知购房者。
据了解，“拖欠费用”是二手房交易纠纷中常见的问题，有时甚至还会闹上法庭。为此，二手房业内人士提醒购房者，二手房交易中务必要把这些“尾巴”核实清楚，购房时，要及时进行水电气的更名，并与原房主结完一切物业费用。
交易流程不可能“绝对安全”
由于二手房交易涉及大额资金，买卖双方从达成意向、签订合同到办完过户手续、完成房产交割之间有一个时间差，尤其是在当前房屋贷款申请周期拉长、交易双方互不熟识的条件下，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。通常，中介会提醒你注意交易安全，但是他不会告诉你的是，交易流程不可能“绝对安全”。
要做到安全过户，对于买卖双方来说，办理银行资金监管是一个很好的渠道。当买卖双方达销售易时，将客户资金存入银行专用账户中，以业主、买家和银行进行三方的同时监管/托管，必要时中介也可作第四方监管单位。交易进行期间，资金将被冻结，交易完成后，银行将按有关协议约定的条件，直接划转到卖方账户，如果交易未达成，则以转账形式退回买方。
新装修房可能为掩盖瑕疵
买房时，有时候会遇到那种新装修的房屋，让人颇为心动。其实，这时购房者更需要多一个心眼，房屋装修原本无可厚非，但是有时候则可能是通过粉刷墙体的方式来掩盖一些瑕疵，如因为渗水而出现的霉斑，或者是墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。
当然，并不是所有经过装修之后再出售的二手房都存在瑕疵，但是购房者遇到这种情况时，一定要小心谨慎。除了向中介了解房东装修房子的目的，实地看房时，应注意观察房子的装修是否新旧统一。为卖房粉刷房屋，不像自住装修那样彻底，仔细观察，总能发现蛛丝马迹。如有必要，双方可在合同中约定“一定期限内房屋出现质量瑕疵应该如何处理”，当然，如果有条件，还可以带上在装修方面懂行的朋友一起去看房，帮忙把把关。
事九 口头承诺不可轻信
中介作为专业的房地产经纪、房地产居间机构，往往都会得到购房者的信任。但是，有时候，中介公司为了促销售易，会作出一些口头承诺，以打消交易过程中买卖双方的各种疑惑和担忧。但是中介的这些承诺并不以书面的形式固定，也没有任何责任可言，一旦承诺无法实现，承担责任的还是购房方。
郑州市民陈先生对此就深有体会，他去年通过中介看中一套三居室，销售价为80万元，中介表示，最少可以贷到50万元。陈先生很快就签了购房协议，并支付了30万元的首付款，但是申请银行贷款时却遇到了麻烦，按照陈先生的还款能力和这套房子的价值，银行只批贷25万元，陈先生急了，希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。然而，中介却表示，协议上并没有保证你能贷到款，中介费和首付款不能退，缺口25万元只能由陈先生自己想办法。
作为买家，在各个环节都不能轻易相信中介，书面材料才能更有效保障权益不受损害。特别是在和中介签合同的时候，一定要看清楚所签的合同条款，如有特别事项需要注重的话，一定要在合同条款上注明。
介绍房产只说优点
房产中介作为居间人，只有买卖双方成功达销售易才能获取报酬，因此，一些不正规的中介和不诚信的经纪人员往往为了急于销售，刻意隐瞒或避重就轻，面对购房者的时候，往往会故意忽略缺点，或是把房子的优点无限放大，如对屋顶漏水根本不提，把15年的房龄说成“10年左右”等。
王先生通过中介买了一套房子，看房时，中介告诉他说旁边就是市场，生活非常方便，而且周围学校、公园、超市等配套设施也一应俱全，王先生非常满意，没过几天就签订了购房协议，然而住进去不久就了解到，房屋侧前方已准备动工兴建另一幢高层大楼，日后一定会挡现有景观，而这点，中介则只字未提。
最让买房人恼火的是，中介还可能把反的正着说，练就把缺点转化为优势侃侃而谈的“满嘴跑火车”的本领。比如明明朝向为北面，但中介却说成“夏季免受酷热之苦”，把靠近喧闹的主干道说销售通便利，把地处偏僻区域说成远离喧嚣，把价格贵的说成物有所值等。
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按Ctrl+Enter发送昨天终于下手了三小的房子，看房心路历程不表，买过二手房的都懂，我也没想到昨天初看，20分钟就下定签合同了。我爱我家做的独家房源，昨天刚上就给我秒了。房价中介费一分钱都还不下来现在有点懵圈，几个问题想请教下版里有经验的各位1、关于房屋调档，昨天中介直接在他们公司调的档，是95年的房改房，但是上面没有房产局的章，这能算数嘛？是否需要去房产局调档？2、关于购买房改房有什么要注意的啊？房主两证都有，土地证产权证，都是他名字3、房主急要钱，我要走公积金，中介建议我们做了公转商，我了解了下，利率还是公积金利率，那是否可以操作，对我有什么影响？4、房主主动提出作价，帮我避税，首付的时候有一部分是走了监管，另一部分以装修补偿的形式给他现金，这个对我来说是否有风险第一次买房什么都不懂写的也比较凌乱，望各位包涵，同时能给点意见就更好啦，谢谢啦
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发表于：16-03-10 09:47
我看成定下小三的房子
平安是幸，知足是福，清心是禄，寡欲是寿。
发表于：16-03-10 09:56
回复 第2楼 的 @薇诺亚： &我是不是该换个标题
发表于：16-03-10 10:00
这是秒沉的节奏嘛？
发表于：16-03-10 10:04
三小是什么
驴本来是要蒙上眼睛围着磨转上一生的　
可是有一天迷失了　
因为把磨给弄丢了　
于是驴开始寻找磨　
驴于是学会了思考　
但思考给驴带来了无尽的烦恼　
发表于：16-03-10 10:08
回复 第5楼 的 @蓝采2001：三牌楼小学
发表于：16-03-10 10:11
1、关于房屋调档，土地证上能看出来是几几年的，如果是近两年新换的土地证，上面不会显示，如果是三年以前的土地证，上面有年限显示。我爱我家调的档，其实就是内部自己整理收集的工作资料，人家是专业的，但是不是权威的。
2、关于房改房，两证都有就是可以买卖的，与商品房的区别很小了。但是若干年后说不准，因为小区围墙开放后，小区内的道路所有权及补偿方面，房改房和商品房是有区别的，根本在与前者是划拨土地，后者是出让土地。
3、关于公转商，如果你想用的是纯公积金贷款，现在用公转商，你的贷款记录里就有了一次商贷的记录，如果是组合，记录没区别，好处却是目前看得见的，放款快些，那交房也就快呗。
4、关于作价避税，我没这么操作过，因为觉得麻烦而且省不了多少，如果能省个几万块你可以多了解下。如果你们做了避税的价格，这次少交税了，但是等你想卖的时候，若有营业税的话，营业税的基数是用你卖的价格减去你现在避税的价格，一句话若有营业税，营业税会增高，这是后话了，貌似不在眼前。。。
发表于：16-03-10 10:12
是三牌楼小学吗？均价多少？哪个小区的。我最近也在看这块的房子，麻烦飞我一下
发表于：16-03-10 10:13
到小区里问问邻居房子是哪年建的
阳光少年乐园
发表于：16-03-10 10:14
偶买噶！我居然看成了小三的房子！
发表于：16-03-10 10:14
1、关于房屋调档，昨天中介直接在他们公司调的档，是95年的房改房，但是上面没有房产局的章，这能算数嘛？是否需要去房产局调档？
――你要真想知道这房龄是哪年的，可以去华侨路52号档案馆开房龄证明，需要房主的身份证和房产证，排队时间很长，房主愿意不愿意配合是个问题。
2、关于购买房改房有什么要注意的啊？房主两证都有，土地证产权证，都是他名字
――房改房跟商品房没什么区别，我家就卖过一套房改房。
3、房主急要钱，我要走公积金，中介建议我们做了公转商，我了解了下，利率还是公积金利率，那是否可以操作，对我有什么影响？
――不懂。
4、房主主动提出作价，帮我避税，首付的时候有一部分是走了监管，另一部分以装修补偿的形式给他现金，这个对我来说是否有风险
――不建议搞阴阳合同，对你有风险，且省不了多少钱，因为明显低于当地均价的房子，交税就按房产局的评估价交。我爸当年买到一套便宜房子，房主在外地，托朋友卖，朋友不想烦，想早点脱手，就要的便宜，20万，交易时就按22万交的税，我们是真实价格，还被迫多交了税。万一将来出台新政策，按买卖差价交税，你就亏大了。
我从金陵来，要到长安去
发表于：16-03-10 10:24
回复 第7楼 的 @木斗鱼1001：回复 第11楼 的 @一条河豚鱼：谢谢两位的耐心回复，关于房龄的问题，我想问下，调房龄是不是买卖合同中的必备要素，我的合同上也没有写明房龄。另外，貌似房主的两证都是2001年领的，上面没有使用年限，土地证是黄色的，产权证是红色的我也不知道为何一觉醒来开始担心房子的真实性了，就怕买到纠纷房什么的。
发表于：16-03-10 10:29
回复 第9楼 的 @深度记忆：谢谢建议呢，问过周围人都会说是90几年，但都含糊
发表于：16-03-10 10:55
以下是引用 第12楼 @彩虹糖的梦想 的话：
关于房龄的问题，我想问下，调房龄是不是买卖合同中的必备要素，我的合同上也没有写明房龄。另外，貌似房主的两证都是2001年领的，上面没有使用年限，土地证是黄色的，产权证是红色的...
我4年前卖过一套76年的老房子，买家是付全款，过户时才问了下房龄。
两个月前我父母卖了套房子（我老公名字），买家贷款的，银行就叫我老公去档案馆开了一张房龄证明交给银行。
领证只要满两年，就不用交营业税了。其他没什么要紧的。证本颜色是对的。感觉你什么都不懂，难怪抖和。
我从金陵来，要到长安去
发表于：16-03-10 10:56
南湖三小？
发表于：16-03-10 10:59
以下是引用 第13楼 @彩虹糖的梦想 的话：
问过周围人都会说是90几年，但都含糊...
含糊很正常，房龄在房产证土地证上都不显示，只有去档案馆查（要排很长的队，还要交点钱）才知道，谁会没事去查？我14楼说的我家两套房子都是买卖交易时才知道确切房龄。
我从金陵来，要到长安去
发表于：16-03-10 11:11
回复 第16楼 的 @一条河豚鱼：是的是的，一直也就在版里潜水看看人家买房经验，对二手房交易也是一窍不通，也就只能给中介牵着鼻子走了中介说我们是纯公积金，银行不用调档看房龄，我主要是怕抱着买90后的心情结果买回个80后
发表于：16-03-10 11:12
回复 第15楼 的 @雨中漫步cnh：鼓楼三牌楼小学
发表于：16-03-10 11:24
三小的房子 那边房龄都比较老哎~除了宁和新寓比较新 2000年左右~我13年买的狗耳巷，83年房龄，感觉也还好嘛~
发表于：16-03-10 11:29
回复 第19楼 的 @痕旖：嗯嗯，狗耳巷的房子蛮多的，我也看过几套，宁和新寓都是大户型，米不够唉，我买的和会街的，相对说来稍微年轻点的90后
发表于：16-03-10 11:31
三小附近住 过，除宁和新寓、经典花园房子是95年左右的房子，其余都蛮老的，查房龄去房产局查比较靠谱，拿娄子巷小区来说，就同一小区，房龄都不同
发表于：16-03-10 11:35
房龄老的房子贷款银行还有限制啊
发表于：16-03-10 12:57
不想打印盖章的话 拿着中介合同和自己身份证 必须有丘号地址 去档案馆一号窗口查 就是取号咨询那个&
发表于：16-03-10 13:07
那片未来无发展。房产无发展的区域，教育的投入也会有限，一线四大除外啊。
能力范围，买了，就努力打听老师，择班必须。
发表于：16-03-10 13:44
哪块有发展啊？竹初
发表于：16-03-10 13:50
请教楼主，标题是不是改过？
发表于：16-03-10 13:52
回复 第26楼 的 @雨中漫步cnh：没有啊
发表于：16-03-10 13:53
回复 第26楼 的 @雨中漫步cnh：咦，我才发现，怎么突然自己变成三牌楼啦，西祠先进啊
发表于：16-03-10 14:04
房改房土地是没有使用年限的。
发表于：16-03-10 14:27
LZ你买的多少钱一平米？
发表于：16-03-10 15:32
回复 第7楼 的 @木斗鱼1001：营业不是说取消了。
发表于：16-03-10 15:44
你买的多少钱一平？我才买的
发表于：16-03-10 16:54
中介笑死了，大肥羊啊！
发表于：16-03-10 18:32
公转赏利率不变的话无所谓。首付款一部分作为装修费也是正常。
肚量要和肚子一样大
爱生活，爱甜筒
发表于：16-03-10 18:58
商贷比公贷利息高
&&淡淡的思念&&&深深的祝福
&&&&爱我的人和我爱的人&
发表于：16-03-11 02:27
1.其实我不建议你用公转商，会影响银行贷款利率，现在基本都是九折，公转商可能会9.3.到9.4折，你用商贷，公积金也可以办逐月代扣啊，而且逐月代扣也不算你使用了公积金次数，因为，一个人的公积金只能用两次！
2.房龄问题，我爱我家的系统，是和房产局联网的，你签合同的时候，到前面电脑那里跟你过合同条款的时候，那时候打的就是网签合同了，什么意思呢，就是说，你的买房信息已经备案到房产局系统了！所以，打出来那张纸，让你和业主确定房龄的，是准确无误的！不需要去档案馆排队再查，链家是签约次日，去档案馆排队调房龄，因为他们没有和房产局联网…
立志要瘦成一道闪电，照亮所有的胖纸^^^
发表于：16-03-11 06:47
还是调一下房龄的好，白纸黑字的写着房子有无纠纷什么的，我们那天不超过一小时等待。不停的有人会跟你换号的，这家中介的中介费可以优惠的，
&幸福，就是找一个温暖的人过一辈子。
发表于：16-03-11 07:54
7楼是个外马，不懂装懂，误导买房人！
发表于：16-03-11 08:14
楼主神速呀！
凯典免费量房、做方案和报价、免费送效果图、凯典隐蔽工程质保十年。
发表于：16-03-11 12:00
谢谢各位的回复，让我了解很多，心里踏实多了。很多人飞鱼我，问我价格，其实我想说的是，如果刚需入手为了孩子上学，那么价格真的不是最重要的，户型，楼层，房龄，样样都比价格重要，我买的这套之所以这么快下手，就是因为他满足了我除了价格外的所有要求，所以即使是独家，所有价格都还不下来那我也认了。现在只求能顺顺利利的把大事一件件都落定，款子早点下下来，早日拿房了
发表于：16-03-11 12:27
楼主买的多大的，多少钱，？
发表于：16-03-11 13:03
前几天中介说过公转商的话，商贷要上调5%，也不知道是不是真的
现在好多卖家不接受纯公积金或者组合，前几天看的房子，公转商也不接受，恨不得全款
仰望天空，找寻你的存在......
发表于：16-03-16 12:31
回复 第31楼 的 @雅哈克拉斯0811：没取消啊，现在是不满两年的房子买卖还是要收营业税的，快改成增值税了，20%改成17%
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房地产中介的猫腻有多少？为什么很多人都排斥中介？（转）
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本帖最后由 代号9527 于
11:44 编辑
本人从事地产行业7年，中层管理，目前经营汽配外贸行业。
说这么多。有点罗嗦，文笔也不行，希望能带给宝妈们一些意见。
中介大哥大姐们也别见怪，不是砸饭碗，只要你靠谱，专业能力强，真诚，相信你的客户是源源不断的。只要做好，做强业务，相信淘汰的都是浑水摸鱼的。
一直觉得中介行业可以有很大的进步，自离职前的感悟便是觉得入职那一刻做的东西，7年后依然还是做一样的东西，没什么进步。
希望中介也好，大网站也好，真房买卖APP也好，认真做事，认真做人，带给买卖双方应该都可以感受到身边顾问，产品是认真的，靠谱的。
一．基础：买房是大事: 工欲善其事必先利其器
1：购房资格：广州户口可购买两套外地户口须5年内满3年以上的社保或者税单
2：购房方式： 一次性付款（分期付款）
和按揭付款
3:购房流程：
一次性:网签—问税—交税—递件—过户—拿新的房产证
按揭流程：网签—准备资料签按揭—出同意贷款书---问税—交税—递件—过户—拿新的房产证----归档---抵押---出抵押---放款---交楼
4：按揭资料：
买方：身份证，户口薄，婚姻证明，收入证明，供款卡，流水账，公积金缴存明细，3年以上社保或税单
卖方：身份证，户口本，婚姻证明，房产证，收款卡
买卖双方应该对房产交易有个大致的了解，知己知彼。
1：首先明确自己想找的区域，板块，小区。并在网上了解大致楼盘的价格。目前大的搜X网，安X网，在这些价格基础上上浮7-15%,估计就是真实业主的放价（题外话，为什么网络上虚假房源这么多，因为某网都是以出售经纪人端口盈利，一个经纪人有60-120套发布房源的端口，所以为什么之前有楼盘总户数1500户，而某网二手房出售套数有2000套的原因了）了解价格，不要迷恋房子。这个功课一定要提前做。
2：现在地产主要客源分为wake in和call in 简单来说就是上门店和通过网络打电话。
1）所以此时建议预备个买房专用电话（不怕骚扰忽略）
2）针对初期看房者，一定要有计划。第一次看房，时间上建议两天，对一个板块的大部分楼盘有一定了解。看房过程中你不止要观察房子还要观察经纪人（专业能力，沟通能力，是否靠谱）。看房过程中一定要有主见，情绪上不要表现的大喜大悲，因为你很喜欢某套房子，可能那套房子只是出租的。可以尝试砍价，了解下中介的反应开价幅度。
3）辛苦了两天你对板块的楼盘有一定的了解。接下来会收到很多中介的电话，约你看房子，此时就必须有针对性的看房，如果某个中介对你推荐的房子比较和你意，建议此时先在网络上查找那个房子是否有相似的面积楼层的房子了解。一般问经纪就说这套房子是否真实？什么时候看房，最低多少，然后跟他说其他地产报的价格比你便宜来试探出这套房子究竟是一个什么样的市场价格。打个比喻一套房子A中介说100万，B中介说97万，C中介说95万。 那幅度应该在95-96区间，自己要有一个估算。但看房只确认跟自认为觉得靠谱一个中介看，其他中介只是了解之用。
4）此时，很多人可能会说，哇靠，看个房子这么麻烦，买个房子这么麻烦！没办法，中介的氛围就是天天房子，房子，忽悠，忽悠，哪怕诚实的人，也会在这种氛围下变成忽悠，狡猾的人，不然就等着饿死，这就是中介文化。至于忽悠的手段手法，实在太多了，不胜枚举，我也不好怎么说。目的性就只有一个，让你跟着他走，让你被他牵着走，所以这也是我一直提主见的原因。当然，土豪可以忽略此点。
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终于看上了套房子，也大致了解这套房子业主想卖的市场价，此时中介应该会拼命忽悠你下诚意金，理由大体分为：A这套房子很抢手，B价格很笋，你下定我才能要求公司封盘不给其他人推。C你不下，其他同事下了定我们就不能买了 D，我谈价如何厉害，你不下定我不好跟业主谈价格。E，你下定业主才知道你的诚意，才愿意降价。F：诚意金最大的用处就是落实自己的佣金，好操作买家和业主。
基于以上几点给的建议便是：
A：真的认为喜欢，笋（哪怕被吃差价也值得），直接跟中介说老娘有银行卡，叫业主直接签约。下诚意金就免了。
B：业主自住的情况下，当场就跟业主表露有意向，化被动为主动（建议相差价格幅度在3%-8%的区间）
C：如果相差价格较大，再次落实业主多少钱可以出售，此时表现的有意向购买，但得出业主的心理价位后可跟业主说明自己还需跟家里人商量，礼貌对待。
D：如果业主不在场或受中介阻止无法直接交流，则无须表露太喜欢。若业主不在现场则可以让中介致电业主落实产权问题，此时让中介把手机给你直接跟业主交流。事后再通过其他途径了解该房源的动态。切忌在了解过程中全盘托出自己的想法以及本人看过该物业等，宗旨只是了解房屋的情况。这里无须太有心理负担，因为不是想着跳单，本质是想把房屋的情况主动去掌握，至于带你看房是否能赚到你的中介费，这是专业能力的问题。
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四：签合同
最重要的是落实业主产权的问题。这个简单，房管局查册即可
中介费建议按三次缴纳,签合同一次，递件一次，交楼一次。
&&A:中介费的组成：经纪人的提成20-45% 公司运营20-25% 剩余是利润
B：中介费并非一分钱一分货
C：中介规模不等于中介专业性，能力强
签署合同注意的问题，这个要慎重了，因为出问题也是买卖双方的事情。
A：确认交易金额，面积，是否过五年，商品房还是房改房地址 楼层
B：付款方式：一次性（分期付款）按揭付款，定金款，首期款，尾款。
C：按揭还要注意征信问题，双方准备资料的时间，网签时间，递件时间
D：赎契问题：买家支付赎契款，还是业主支付赎契款，什么时候支付，要第三方保管哪些资料。
E：税费问题，买家支付，业主确认唯一住房问题。
F：如遇政策原因不可控双方解除合同定金返还的问题以及中介费退还的问题。
G：签合同建议买卖双方均留电话
五：业主注意的问题：
1：多种渠道放盘。
2：不要轻信独家盘。一是地产公司经纪人员有指标，二是追求利益最大化
3：收取诚意金后签约时间要注意（1星期内），有些是地产公司的诚意金可能块，托了2个月才签合同，其实就是为了绑死你
4：对吃差价行为 说NO（羊毛在羊身上，这些价值都是你们买卖双方的）
六：吃差价
总结吃差价的情况：买家：人实诚，钱多。 业主：急卖，易忽悠。核心：信息不公开，不透明。地产文化：业绩为王
案例1：某房98万，开价108万，买家下诚意金103万，业主在外地，第一天，安排人员砍业主价，93，94，95，跟买家保持关系。第二天，继续砍，一黑一白，讨好式的跟业主说卖高部分给公司才能尽快帮你卖出，现在市道如何如何差，一冷一热，当晚把定金转给业主，协议上备注98万以上当作公司佣金，签合同当天支付，否则。。。跟买家说好不容易争取到103万5千，现在要定金要10万业主才能103万（为了当天收取差价，袋袋平安）第三天，业主飞到广州，先见业主强势跟他现在市场如何差，这客户跟进了1年才买的，另也看中了其他两套房子，现在说服到103万，这5万必须得给公司，不然就算了，让她买另一套房子。业主一算，飞也飞过来了，又想卖房，好吧，签署合同后，中介费一算8万。103万的房子。
案例2：这也是我选择离开地产行业的一个很重要的原因。业主是我帮她买过房的，后来赶着凑首期卖房，这套房子18万的差价，后来被业主和买家都发现了。他们没去中介协会告我，只是让我退到3个点的中介费。借此机会，诚挚和他们道歉，利益的膨胀的确迷失了方向。
买卖双方应该都对吃差价行为说NO，若真的不好采，发现的情况下直接去中介协会，中介管理所投诉，一般会退的，法律规定是中介费0.5-2.5%，不超2.5%。
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总体按揭专员是比房产经纪更专业，房经纪胜在沟通。
按揭也并非一分钱一分货
按揭公司的规模跟人员的服务，专业也是不成正比。
地产收按揭费大概是1.3-1.5%, 市场上的按揭是0.7-0.8 妈网上两位商家真房君和ZDY，是0.5和0.6。按揭除了快放担保，公积金保险费，其他都是大包的。就是不会有杂7杂8的费用。
目前了解两位商家专业度都不相伯仲，宝妈们自行挑选。
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也有点感触，目前可能通过找房的大部分都是中介。58的广告天天飞，上面依然是中介盘踞，租房感觉会好很多。也体验过真房买卖APP，免中介费，想法挺好，让业主跟买家对接，相当于自助交易。提供实体过户服务。目前来说，真实业主和回复数不错，找了60+业主，重点就是房源太少。
一直觉得中介行业可以有很大的进步，自离职前的感悟便是觉得入职那一刻做的东西，7年后依然还是做一样的东西，没什么进步。
希望中介也好，大网站也好，真房君也好，认真做事，认真做人，带给买卖双方应该都可以感受到身边顾问，产品是认真的，靠谱的。
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中介都是坑蒙拐骗，两头吃
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小年轻懂房子么？只会一通乱吹，没有生活经历知道为什么要通透，储物空间究竟需要多少？我很怀疑
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要多列些中介坑蒙拐骗、忽悠人的例子，便于大家学习和防范
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转自哪个论坛
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主要是素质低下，满嘴跑火车，坑蒙拐骗，这些不应该叫中介，应该叫骗子、
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找正规中介还是必要的，上百万的交易增加一个利益第三方，会降低不少风险。
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买房要和房东直接见面杀价的 中介怎么能吃的到差价
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中介，呵呵哒，
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不坑蒙拐骗，两头吃，干不大，做不强，所以楼主转行干 经营汽配外贸行业了
你看人融创孙老板，以前做“顺驰”中介，现在搞大了变身融创地产。
靠的是什么？。。。。。
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很多中介太扯淡了，只知道说一套房子多少钱，我让他算算税费都算不出来，我要你做什么？
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能个人对个人交易是最好了
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还是法律不健全。这些手段都是建立在谎言上，其实就是诈骗。
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中介经常发布假房源，然后和你联系上后推销其它房源，假房源价格一般都比较理性
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要多列些中介坑蒙拐骗、忽悠人的例子，便于大家学习和防范
道高一尺，魔高一丈，只要市场上还有中介这个行业存在，他们自然有手段在这个社会生存
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买房要和房东直接见面杀价的 中介怎么能吃的到差价
你确定你见到的是房东？
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10个中介9个骗，还有一个刚入行
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& & 奇怪，今天中介集体休息啦，怎么没有来反驳。哈哈！我上次说中介和骗子差不多，被很多小西装骂。
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