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房地产开发商虚假宣传，构成违约吗江苏无锡某大厦是无锡某房产开发公司(以下称“无锡公司”)开发的楼盘。在销售大厦房屋时，该公司在楼书、平面图、宣传册及广告中，宣传该大厦1层有豪华装修大厅，2层至4层有8000平方米的高档餐饮区，5层有室内休闲会所及室外景观会所等。无锡市民宋子健根据该公司发布的广告和宣传资料，经该公司销售人员引领，参观了大厦的配套设施及待售商品房，十分满意，当即与无锡公司签订《商品房买卖合同》，买下大厦第九层的一套房屋，用途为住宅。购房入住后不久，宋子健发现无锡公司将大厦一层至五层部分房屋出租给他人开设商场，大厦内已不存在广告和宣传资料中所说的相关设施。宋子健认为，无锡公司通过广告和宣传资料承诺大厦内一层至五层有相应的功能设施，该承诺应为双方买卖合同的内容。现该公司取消这些设施，构成违约，造成其房屋价值贬损，遂诉至法院，要求无锡公司承担恢复设施或赔偿其房屋贬值损失等的违约责任。无锡公司提出，楼书、宣传手册、平面图均不能作为商品房买卖合同内容。合同已履行完毕，其未违约。法院经审理认为，无锡公司的楼书、平面图及广告，对大厦配套设施的功能和位置作了具体说明，这些设施的存在符合部分购房者的需求，会提升待售商品房对潜在购房者的吸引力，对购房合同的订立及房屋价格有重大影响，这些应当视为商品房买卖合同内容。现大厦内并无上述设施，无锡公司构成违约。宋子健因上述配套设施缺失，无法获得购房时期待的居住品质和良好感受，其权益受损，应获赔偿。结合其权益受损及无锡公司违约情况，酌定赔偿2.24万元。一审判决后，无锡公司上诉。二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
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知识专题咨询1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销重庆市巨金房地产有限公司与重庆鉴正伟业房地产经纪有限公司合同纠纷一审民事判决书关联公司：关联律所：重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔法民初字第05489号原告，住所地重庆市黔江区城西街道水井湾社区城西五路。法定代表人杨胜超，该公司董事长。委托代理人梁利军，律师。委托代理人刘兵，该公司经理。被告，住所地重庆市万州区周家坝福建大街建安综合楼。法定代表人唐亚莉，该公司董事长。委托代理人张露月、陈夙梦，律师。被告，住所地重庆市九龙坡区奥林匹克体育中心西区3楼。法定代表人陈贤林，该公司执行董事。委托代理人杜兵，律师。第一次开庭委托代理人王忠乾，该公司商业总监。第二、三次开庭委托代理人李勇，该公司策划总监。原告（以下简称巨金公司）诉被告（以下简称建安公司）、（以下简称鉴正伟业公司）合同纠纷一案，本院于日立案受理后，被告建安公司提起管辖权异议，我院裁定驳回，建安公司不服上诉，重庆市第四中级人民法院予以维持。后我院依法适用普通程序于日公开开庭进行了审理，原告巨金公司于日撤回对建安公司的起诉，后本院适用普通程序于日、日公开开庭进行了审理，原告巨金公司的委托代理人梁利军、刘兵，被告鉴正伟业公司的委托代理人杜兵、李勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨金公司向本院提出如下诉讼请求：1、二被告连带赔偿原告经济损失584.46万元；2、诉讼费用由二被告承担。日，原告撤回对建安公司的起诉并变更诉讼请求为：1、要求被告鉴正伟业公司赔偿原告经济损失584.46万元；2、诉讼费用由被告鉴正伟业公司承担。事实及理由如下：原告巨金公司（原重庆市超龙）与被告建安公司于2009年签订《建设工程施工合同》，约定由被告建安公司承建原告开发的位于黔江区城西街道城西五路的“西西里假日公寓”工程项目，约定合同工期约670天，竣工日期为日，工程竣工验收后两周内向发包人提交完整的竣工资料二套。但建安公司违反约定，迟迟不向原告提交竣工资料，直至日才将相关竣工资料交付原告导致原告无法到相关部门办理竣工备案登记，致使原告无法为广大业主办理房屋产权登记”。日，原告与被告鉴正伟业房地产经纪有限公司签订《西西里公寓项目销售代理合同》，将原告开发的西西里公寓的商品房交由被告鉴正伟业销售，但被告鉴正伟业在销售过程中，为了获取更多雇金，对用于发生地震灾害用于抗震的结构板作虚假宣传，谎称与该结构板紧邻的3号户型业主可以将抗震结构板装修后作为房间使用。紧邻该结构板的所有业主受这一虚假宣传的误导，将结构板封闭装修。规划部门在进行规划核实过程中，以结构板违规搭建，不予规划核实，导致原告无法在国土房管部门为业主办理房地产权证，给原告造成向业主支付逾期办理房地产权证违约金584.46万元这一重大经济损失。为此，原告起诉至本院要求二被告承担连带赔偿责任，后原告撤回对被告建安公司的起诉，只要求被告鉴正伟业公司承担赔偿责任。为支持其诉讼请求，原告向法庭提供了以下证据：1、原告营业执照；2、西西里公寓项目销售代理合同及补充合同；3、关于西西里公寓二期销售遗留相关问题的函；4、关于及时解决西西里公寓小区在销售过程中出现的相关问题的函；5、重庆市黔江区规划局关于西西里假日公寓项目3、4号楼的竣工核实情况的复函；6、重庆市巨金房地产公司关于申请办理西西里公寓二期规划验收确认书的紧急指示、关于对西西里公寓3、4号楼部分业主使用结构板进行拆除的请示、关于处理部分业主私搭乱建的请示；7、重庆市商品房买卖合同；8、付款明细及付款凭证、327份调解书、1份判决书；9、唐小兵案的民事起诉状；10、唐小兵案的民事调解书；11、起诉业主的民事起诉状；12、证人刘国洪、张祥将、马丹超的证言。被告鉴正伟业公司辩称，1、被告未作虚假宣传，且原告没有提供证据证明被告鉴正公司有虚假宣传的行为；2、原告迟延交房、办证是多方面的原因造成，如建设方工期延误，不提交竣工资料，原告自身原因导致未能通过政府相关职能部门验收；3、原告违法交付房屋，原告向所有业主交付房屋时未取得竣工备案登记证，违反建筑法建筑质量管理条例禁止性规定，原告应当为自己的违法行为付出相应的代价；4、原告在向法院提交的起诉状中自认建安公司违反约定，逾期提供竣工资料228天是导致原告无法到向相关部门办理竣工备案登记的主要原因，因此，延期交房、延期办证是多方面的原因造成的。5、根据相关法律规定，交房必须是取得综合验收后，原告称因交房后业主的使用导致未能验收合格，前后的时间和因果关系不能成立。6、原告向业主交付的一期两栋楼3号户型业主拆除抗震结构板墙体，物管公司未加以制止，给二期业主造成重大误解，巨金公司有不可推卸的责任。7、假设鉴正公司有虚假宣传的行为，巨金公司在二期销售中并未明确加以制止。巨金公司举示的函件不能证明鉴正伟业公司收到通知，且该函件是鉴正公司撤场后出具的；8、巨金公司举示的调解书不能证明是延期交房的违约金还是逾期办证的违约金，所有的调解书内容表述为逾期交房办证的违约金，逾期交房和逾期办证是两个不同的法律事实，逾期交房不一定逾期办证。9、巨金公司应该对所有损失承担责任。10、鉴正伟业公司代理销售达三年多时间，即使有此宣传行为也是巨金公司同意的，包括明示和默示。假设鉴正伟业公司有虚假宣传行为，巨金公司故意扩大损失，长达3年多的时间，巨金公司并未加以制止或解除合同。另根据权利义务一致的原则，鉴正伟业公司收取了少部分佣金却要承担如此多的赔偿责任于情于理于法不符。被告鉴正伟业公司就其辩称举证如下：1、关于西西里公寓3、4号楼建设工程消防验收合格的意见；2、重庆市建设项目竣工环境保护验收批复；3、重庆市建设工程项目防雷工程竣工验收合格证。为查明案件事实，本院依职权到区国土局调取了西西里公寓二期3、4号楼的办证资料。经审理查明，日，原告巨金公司（原重庆市超龙）作为甲方，被告鉴正伟业公司作为乙方，双方签订了《西西里公寓项目销售代理合同》，甲方委托乙方为甲方开发的西西里公寓项目进行独家销售代理，具体代理范围为代理项目总住宅面积70358平方米，合同期限为签订合同起至住宅项目销售达到目标计划为止。合同第三条双方责任及义务第2.2约定乙方负责在本项目正式开盘前2个月内，制定完成本项目的营销推广计划，经甲方确认后并加以实施。合同第八条双方违约责任2.1约定，乙方在售房中不得以甲方的名义从事本合同规定的销售合同之外的任何商业活动，也不得以虚假夸大之词欺骗购房人，只能在甲方编制的书面宣传资料和允许的范围内对购房人进行宣传，否则造成的社会不良影响，给甲方或第三方造成的损失由乙方承担。第九条第10项约定，项目将工程分期开发，一期工程为1、2号楼，二期工程为3、4号楼…。该小区1、2、3、4号楼的3号户型紧连抗震结构板。合同签订后，被告鉴正伟业公司对原告开发的西西里公寓一期1、2号楼以及二期的3、4号楼进行了销售代理。原告认为被告违反《西西里公寓项目销售代理合同》第八条2.1项约定，在销售过程中虚假宣传3号户型的抗震结构板可拆除作为房间使用，致使3号户型的大部分业主把抗震板拆除封闭使用，导致二期3、4号楼商品房不能通过规划验收，从而引起原告迟延办证，现原告起诉要求被告赔偿逾期办证违约金损失。西西里公寓二期3、4号楼建设工程于日通过防雷验收，于日取得建设工程质量监督报告，于日通过配套绿地指标验收，于日通过消防验收，于日通过竣工环境保护验收。区国土局关于西西里3、4号楼的办证资料《黔江区历史遗留房屋办证联合会审表》及《办理房地产权证遗留问题联合审批表》显示，因3、4号楼存在空中花园、生活阳台及抗震连接板被封闭使用的问题，一直未通过竣工规划核实，不能取得建设工程竣工验收备案登记证，后黔江区政府及相关部门按照“解决群众房屋办证遗留问题”的有关文件精神，于2015年9月同意办证。现仍有部分业主未拆除使用抗震结构板的房间。一期1、2号楼3号户型大部分业主也存在拆除抗震结构板当房间使用的情况，但由于一期房屋属于先验收，后交房，故不存在因抗震结构板被封闭使用导致逾期办理房产证的情形。另查明，原告系西西里公寓小区的开发商，于日前已将商品房交付业主，其与购房户签订的《商品房买卖合同》第七条交房期限及交房条件第（一）项第2款约定属预售商品房的，甲方应当在日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第（二）项约定，本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，第八条交房手续的办理约定，“…双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。…还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋适用说明书》”。第十三条约定，原告应在商品房实际交付使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因原告未按前述约定期限为小区业主办理房屋产权证，小区328户业主于2015年先后起诉至本院要求原告支付逾期办证违约金，本院对该集团案中的327案进行了调解，第一项调解内容原告应支付逾期办证违约金（327案）共计5008388元，另判决1案应支付逾期办证违约金41615.36元，上述共计元。328案原告共承担诉讼费99511.00元。2016年唐小兵亦因原告逾期办证起诉至本院，本院对该案进行了调解，调解书第一项内容原告应支付其逾期办证违约金30000元。现上述329案的调解书和判决书均已生效，且除唐小兵案30000元违约金未支付外，其余的元违约金已经全部赔付给起诉业主。原告要求被告鉴正伟业公司赔偿损失5844600元的组成明细为：1、328户（唐小兵案除外）起诉业主通过人民法院调解、判决的赔偿金额元；2、328案（唐小兵案除外）人民法院调解、判决由原告承担的诉讼费用99511.00元；3、唐小兵案起诉的逾期办证违约金90575元；4、按此前调解方案应支付尚未起诉但存在逾期办证的业主逾期办证违约金元。再查明，原告庭审中称：“1、2号楼也存在3号户型的抗震结构板被作为房间使用的情况，但由于是先通过规划验收，所以没有影响办证。3、4号楼是先交房，后规划验收，所以导致了迟延办证。…交房时有些取得了两书一证，有些没有取得…。”庭审中，原告的证人刘国洪证实，“销售人员说结构板是属业主的，我们可以自己装起使用…,当时销售人员推荐的3号户型，说结构板只有3号户型才能去，我就看中了结构板，所以选择的3号户型…我看的2栋，不是样板房，是其他业主装修的。…当时物管说不准装，后20户业主，我们就去找开发商，发生了纠纷。因为当时买的时候说了可以装，我们才买的，之后也没有说不准装，也没有说准装…”。证人张祥将陈述，“…当时我去买的时候销售人员把我们带到了2号楼，看了同一户型（3号户型），并说结构板可以拆，做书房，也可以放东西。之后开发商撤诉了的，因为销售的时候说可以装，我接房之后就装了的，装修的过程中没有人阻止。我看了4号户型和3号户型，因销售人员说3号户型可以拆除结构板，可以多4个平方，我就选择了3号户型。物管说只能做栏杆，销售人员说可以装，我就没有管，直接装修了。我看的2栋3号户型，我去看的时候结构板是装修好了，房屋没装修完”。证人马丹超陈述：“我是自己去售房部看的房屋，销售人员带我到2号楼去看的，看的3个楼层，销售人员特别介绍了结构板可以拆除当书房或者卧室，我觉得比较划算，过了一个星期就去签的合同。我看的房屋的墙体已经拆除了的，我当时还问可不可以拆，销售人员说可以，我在装修结构板时物管公司说不能封死，能够装防护网使用，…物管跟销售人员说的一样，墙可以拆除使用，但是不能封死，只能装防护网，销售人员还说可以装成卧室、电脑房…。”日，原告撤回对被告建安公司的起诉。本院认为，原、被告双方签订的《西西里公寓项目销售代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的权利和义务。原告方认为被告违反合同，其销售人员通过口头宣传和行为宣传抗震结构板可拆除作为房间使用，导致原告逾期办证，造成了原告赔偿业主逾期办证违约金损失，故双方的争议焦点在于被告是否存在虚假宣传行为以及虚假宣传行为与逾期办证之间的因果关系。对此，本院评述如下：经审查，原告逾期办证是属于多因一果。其一，原告与购房户约定原告应将已进行建设工程竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付购房户，交房时应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》《新建商品房屋适用说明书》，且根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告在没有取得竣工验收备案登记的情况下，将房屋交付购房户使用，自身存在违法行为，假如原告严格按照上述约定以及法律规定交付房屋，而不是先交房后验收，就不会存在因购房户拆除抗震结构板导致竣工验收未通过进而导致逾期办证的情形。同时一期房屋也存在抗震结构板被拆除的现象，但是由于是先验收后交房，故一期房屋没有存在因抗震结构板被拆除而影响办证；其二，原告作为该小区的开发商，在发现抗震结构板被拆除当房间使用时本应及时发现并制止事态进一步发展，而本案中，原告在明知一期1、2号楼3号户型业主拆除抗震连接板没有及时制止，一定程度上误导二期的3号户型购房户在参观一期3号户型后陆续拆除抗震结构板，原告亦没有采取有效措施防止损失进一步扩大，以致于拆除抗震结构板这一因素从产生开始伴随着逾期办证结束，原告自身对损失有一定的责任；其三，原告开发的西西里公寓二期3、4号楼建设工程于日通过防雷工程验收，于日取得建设工程质量监督报告，于日通过配套绿地指标验收，于日通过消防验收，于日通过竣工环境保护验收。在专项验收未通过前，原告是不可能将房屋产权证办给业主的，故上述原因也是导致原告迟延办证的一个因素；其四，原告诉称建安公司于日才将相关竣工资料交付原告，导致原告无法到相关部门办理竣工备案登记，说明原告也认可被告建安公司迟延提交竣工资料导致原告逾期办证。综上所述，造成原告逾期办证有多种因素，因抗震连接板被封闭使用导致未通过规划验收只是诸多因素之一，但该因素是否由于被告鉴正伟业公司的销售行为所致，从双方签订的《西西里公寓项目销售代理合同》第八条约定内容“乙方在售房中不得以甲方的名义从事本合同规定的销售合同之外的任何商业活动，也不得以虚假夸大之词欺骗购房人，只能在甲方编制的书面宣传资料和允许的范围内对购房人进行宣传，否则造成的社会不良影响，给甲方或第三方造成的损失由乙方承担”看，原告负责编制宣传资料，被告应在原告编制的宣传资料范围内进行销售行为，在被告鉴正伟业公司未提供宣传资料内容并对虚假宣传作否定的情况下，原告未举示证据用以证明被告鉴正伟业公司是否按约进行售房宣传，另原告虽提供了三名证人的证言以及原告向被告发出的单方函件证据，但其中一名证人曾因其房屋的抗震结构板拆除被原告巨金公司起诉至本院后撤诉，故上述证据不能充分证明被告存在虚假宣传行为，原告对此应承担举证不能的法律后果。故对原告要求被告承担因虚假宣传导致原告逾期办证违约金损失，本院不予支持。庭审中，原告撤回对被告建安公司的起诉，系其对诉讼权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费52712元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审　判　长　　谭地慎审　判　员　　粟艳平人民陪审员　　葛远美二〇一六年十月十六日书　记　员　　罗　敏置顶反馈APP微信天眼查公众账号电&&&&&&&话 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虚假宣传学区房要给中介费吗 房屋合同可以解除吗
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导读：中介费是指在进行买房、租房、相亲等行为时，中介等向客户提供中间代理服务的机构在提供服务的过程中收取的合理费用。虚假宣传学区房购房者需要支付中介费用吗？购房合同能否解除？请看下文案例。
案例简介：虚假宣传学区房，购房者拒绝支付中介费雷某为解决子女上学问题，欲购买一套学区房。某中介公司遂向雷某宣传推荐杨某的房子属于“学区房”，并口头承诺可以上某个学校。雷某听信中介公司的宣传，与杨某签订了买卖合同。房屋过户后，雷某发现该房并非学区房，而是紧邻学区房的房子，遂拒绝向中介公司支付居间费，中介公司将雷某诉至法院。法院判决：中介公司虚假宣传，应承担违约责任法院审理认为，中介公司未履行如实告知的义务，向购房人作虚假宣传，导致其提供的居间服务有瑕疵致使合同目的无法实现，中介公司对其虚假宣传、虚假承诺的违约行为应承担相应的责任。故雷某不应向其支付中介费。律师说法：中介隐瞒交易真实情况，不得要求支付报酬本案中，雷某对于购买房屋存在着特定需求,中介公司在明知的情况下，为获取高额中介费,利用雷某难以判断房屋真实情况的弱势地位，将紧邻学区房的非学区房进行虚假宣传，刻意隐瞒真实情况，并作出可以上学的虚假承诺，使得雷某在不知情、被欺骗的情况下签订合同并履行。合同法第四百二十五条规定，居间人负有如实报告的义务。根据该规定，居间人不得隐瞒有关的重要事实、不得提供虚假情况，否则，如损害委托人利益的，则不得要求支付报酬。因此，中介公司对其虚假宣传、虚假承诺的违约行为应承担相应的责任。以上就是对“虚假宣传学区房要给中介费吗房屋合同可以解除吗”相关问题的解答，如果您在购房过程中还有其他问题，欢迎来电咨询法邦网专业房产律师。
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法邦网免费法律咨询热线：说好的生态公园变别墅&福建一楼盘被指虚假宣传
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原标题：说好的生态公园变别墅 福建一楼盘被指虚假宣传
　　【聚焦】开发商卖房前，先建起10万平方米的园林景观，取名为风情公园；销售时，先带购房者坐游览车逛公园，再看样板房，宣称豪宅就建在生态公园旁；交房前，业主们发现，大部分园林景观不见了，满眼只见低层别墅；交房时，房屋结构、装修质量都和样板房存在差异，当初承诺孩子可就近入学，如今也受到阻碍。《天天315》本期聚焦：福建晋江世茂御龙湾项目被指涉嫌虚假宣传。
　　据经济之声《天天315》报道，卖房时，带购房者坐游览车逛公园，宣称高层楼房就建在生态公园旁；交房时，高层楼房边只见低层别墅，不见公园。房屋结构、装修质量都和样板房存在差异；当初承诺孩子可就近入学，如今也受到阻碍。今天我们节目重点关注的内容是，福建晋江世茂御龙湾项目被指涉嫌虚假宣传。
　　近年来，公园地产受到购房者追捧。不少开发商在售楼时，都不再强调位置与交通，而是重点强调项目建在花园中，或建在公园旁，让购房者感受到自己将会住在一个处在优美环境中的“家”里。
　　把家安在公园边上，能享受公园带来的绿色和氧气，也是长期生活在繁华喧闹都市的人们最大的居住梦想，所以不少人都会倾尽所有，选择价格不菲的公园地产。但是，需要注意的是，不是所有打着“公园地产”概念的项目都是真的公园地产，购买前可要瞪大眼睛、分辩真伪。
　　我们先来了解一下，什么是公园地产？公园地产一般是指与公园相关联的地产项目，也就是为了营造稀缺的景观和生态环境，依托公园或将房地产开发与公园建设结合起来的房地产项目。
　　那么如何分辨公园地产的真伪呢？我们先来了解一下福建省晋江市一些业主的购房经历。
　　业主：当时它们广告做的非常大，在晋江这一代广告可以说是铺天盖地，而且是打造晋江首个顶级豪宅。当时我们去看了小区的景色，因为当时的景色真的非常漂亮，而且它告诉我们有五个公园，还有个人工湖。因为它本身也是卖的期房，所以我们没有看到它现场的工地，只带我们参观一套样品房，样品房的格局也非常好，落地窗，然后入户花园都做的非常漂亮。它说以后就是这样子，所以当时在我们看完真的是义无反顾的冲着它的园林景观就把这房子买了。当时我买了两套，我们还介绍很多朋友、客户去买，因为确实它的广告以及园林设计是整个晋江最好的，价格也不菲，从6000多到10000多一平都有。买完之后，快交房的前半年就有业主给我打电话说，中间的园林全被拆除了，说建成别墅，我当时还不相信呢，然后我们很多人去看，结果当时参观的时候所有的景观全部拆除，建成了一栋一栋的别墅，而且基本上已经没有什么绿化可言了。最主要的就是我们的这个房子，大门对面就是高速公路，隔壁右手边就是高压变电站，而且两个地方都离的非常非常近，当时在买房子的时候是完全没有讲的，而且在当时建的过程当中是封闭起来的，压根我们没有看到，然后交房的时候告诉我们只能这样子，没有办法。
　　如果你愿意，现在还能在网上找到世茂御龙湾的楼盘广告。广告中提到，世茂御龙湾是当时晋江唯一一个依湖而建的超高层与别墅相结合的建筑群。未来将重点开发人工湖天然的旅游资源，以晋江的特色文化为主题，沿湖岸规划大面积的湖滨景观旅游步行区以及生态公园，建成集高端生态居住区和繁华商业区的城市综合体。广告中还提到，项目开放的10万平米的园林景观展示区将是未来风情公园的一部分。
　　给节目组打来投诉电话的几位业主，购买的是世茂御龙湾二期凯撒岛上的高层复式楼中楼。据他们介绍，凯撒岛旁就是10万平方米的园林景观，他们买房时，销售就是先带着他们坐游览车观赏园林景观，然后看样板房。买房者一边看，销售人员一边说，说这10万平米的园林景观是生态公园的一部分。销售人员还介绍，这里是二期凯撒岛业主们的后花园。
　　但是美好的景象只停留在记忆里。交房时，业主们发现，大部分园林景观不见了，满眼只见低层别墅。
　　业主们当时就拨通了当地几家媒体的新闻热线电话。记者在网上查找了的相关的新闻报道。有当地媒体记者当时去了现场，先拍摄了业主手上买房时拿到的宣传彩页，彩页上显示，业主们口中所说的后花园里，有高尔夫球场、观景亭、许愿池、大草坪等配套，然后记者在小区内转了一圈，发现业主所说后花园的位置正在建别墅。后花园变别墅，是否改变了土地用地性质？当地媒体记者当时从晋江市城乡规划局用地规划科了解到，所谓的后花园原本的土地用地性质就是底层住宅建筑用地。
　　业主们后来也再次去晋江市城乡规划局等几个相关部门查询规划图等材料，再次确认后花园的土地用地性质是底层住宅建筑用地。
　　业主：后来我们找了有关部门，就跟我们解释说，晋江世贸御龙湾以前审批的时候就是规划成低层别墅，我们说那买的时候应该是整个全晋江人都知道，这个世贸御龙湾有一个10万平方的公园，住建部门说让我们去找世贸，开发商说它们原来申请建设的时候就是已经是盖别墅的，给我们这样解释。
　　在这之后，准备收房的业主们又发现，房屋结构、质量也都和样板房存在差异，还有当初承诺孩子可就近入学，如今也受到阻碍。
　　业主：我这个是2期9栋，楼中楼，我的合同上面你可以注意看一下，合同上面有结构介绍，我们有三个阳台，去年12月30号通知交房，一个阳台都没有，甚至、他们自己的图纸也带过来，到世贸去看了以后，结构图跟那个现场交房的完全不一样，现在结构全部改变了。我们问住建局，说结构改变了我们能不能退房，他说这个不可以，可以叫世贸给你改回来。还有业主去买房的时候，销售人员说买了房子，以后小孩子读书方便。现在第四试验小学现在只是排位，每年名额50个。我们整个世贸御龙湾晋江这边有差不多6000户左右，还有公共走廊，我们一层十户，只要下雨天你从那过就会被淋雨，我问世贸他们的总监还有经理，他说他们会多备一些雨伞给我们。还有一个比较重要的就是高速隔音，我们靠高速路，买房的时候他们承诺是会做隔音带，去年我们维权，市政府牵头了，说世贸出钱做隔音带也答应了，到现在目前也没有消息。
　　花更高价格购买精装房的业主，验房时，发现装修质量也存在不少问题。
　　业主：这个是里面是最贵的，买的时候跟我们说这个位置非常好，前面一个湖，旁边还有一个70亩的公园。当时它们建了一个很漂亮的公园，公园里面还有小高尔夫球场，等我们买了房子一年以后它们就都挖掉了，又建了好多别墅，我们就觉得被欺骗了。房子里面的问题，最重要的是它把客厅建的很大，原来跟我们说是4房，一个小书房，当它们装修完了就只有三个房间，然后又给我们一个单独的饭厅，卧室特别小。房子我们去看了，地面都漏水，一下雨墙纸就起裂、破损发霉，卧室的地板非常差，装修完了一踩就陷下去，拱起来，改了两次，每次都过不了一个月又开始拱起来。
　　因此，大部分业主都拒绝收房。但是他们说，开发商对此不以为然，因为合同中提到，广告、样板房、宣传资料、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买房人不得已宣传资料内容为由追究卖方责任。业主们认为，这是一条霸王条款。
　　业主：开发商因为我们补充协议里面有一条霸王条款，它协议是这样写的，只能以它实际交房为主，所有的宣传、广告、样品房还有口头承诺，反正所有的东西都没有正式合同的全部不算，以实际交房为主。
　　有部分业主去年年底就已经向法院起诉退房或是要求赔偿，但是到目前为止，法院还没有给出判决结果。
　　业主：有一部分业主还在晋江本地的法院起诉了，但是现在判决书还没有下来。现在世贸也是一种态度，就是说你爱交不交不交拉倒，反正他们也不做任何的整改。就觉得投诉无门，开发商到现在对我们的状况压根不理。我们现在都想退房，感觉这是一个欺诈的行为。
　　还有部分业主没有起诉，也没有收房，他们认为开发商涉嫌虚假宣传，理应退房或补偿差价。记者昨天联系到晋江世茂御龙湾的项目经理兰女士。兰女士回复，不方便接受采访，稍后会请相关负责人回复电话或回复邮件。但到节目开始前，也没有接收到任何回复。
　　晋江世茂御龙湾业主维权焦点集中在以下四个方面：第一点，业主们认为晋江世茂御龙湾涉嫌虚假宣传，不止是涉嫌发布虚假广告，还包括样板房、模型、展示板、楼书、沙盘、还有销售的口头介绍。
　　经济之声特约评论员、中国消费者协会律师团团长邱宝昌认为，晋江世茂御龙湾的广告宣传违反了房地产广告发布的相关规定，使消费者对商品房的真实信息的了解受到一定的限制，所以有误导消费的嫌疑。
　　而对于开发商在协议中提到的，广告样板房、宣传资料、模型展示板、楼书、沙盘、任何销售人员的口头介绍解释以及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。邱宝昌认为，这是一个不公平、不合理的条款。根据最高院的司法解释以及消法的相关规定，可以认为业主的主张是符合法律规定的。同时，开发商的做法也违反了房地产广告发布的暂行规定和9月1号要实施的广告法的相关规定。
　　业主们想要退房或让开发商补偿差价，因为靠近公园的楼盘价格比普通楼盘的价格高出很多。那么，从法律层面来说，业主们的要求是否可以被支持？北京潮阳律师事务所律师裘叶表示，业主要求被支持的前提就是要认定之前所说的如景观园林、高尔夫球场等设施，都属于双方合同约定的内容。如果能够认定，开发商没有做到相应的内容，它肯定要承担相应的违约责任，但这个违约责任可以根据业主的要求，考虑退房或者补偿差价。换句话说，就是需要法院来确认当初开发商所进行的所有宣传，都应该视为合同要约一部分。
　　邱宝昌律师也表示，消费者也要向相关部门、受理单位举证，证明开发企业在预销售或者宣传当中，确实做出了上述的允诺。如果受理机构、仲裁机构或者法院能够确认这些宣传是明确、具体的影响了消费者的选择和价位，它就可以认定为合同的一个部分。如果原来确实在规划设计当中有，或者由于其他原因没有实现，这可能是一种违约的问题。而如果原来根本就不存在，开发商为了让消费者去选择它所开发的房屋、销售更高的价格，去虚构规划建设当中的这些所谓的设施，那可能就构成了一种欺诈。
　　现在还存在房屋结构和合同约定不符的情况，还有业主们认为过道存在设计问题，下雨时过道会进水，积水后难排除，还有房屋附近建有变电厂，但开发商销售时，隐瞒实情，还有精装修房存在装修质量等问题，现在大部分业主都拒绝收房，开发商是否该为延期交房而支付违约金？邱宝昌认为，消费者可以要求开发商按照法律的规定，按照原来的规划去建造房屋，去交付，如果它没有按照原有的规划，消费者可以选择协商解决，也可以要求它承担相应的违约责任。
　　裘叶律师也提醒业主，不是所有的业主拒绝收房都是视为开发商违约的。合同当中都有明确规定，如果开发商不符合交付标准，那它肯定要承担延期交房的违约责任。另外一种情况，至于房屋质量是否符合要求，可能会在实践过程中引发一些争议，除非卖方交付的标的物存在重大瑕疵或显著瑕疵的，导致买房人没有办法正常使用，是属于合理的拒绝收房。还有一部分拒绝收房，不一定会导致开发商违约。
　　现在，已经有一部分业主拒绝收房，有一部分业主上诉到了法院，但是还没有宣判结果。问题是，业主们接下应该怎么做？邱宝昌认为，开发企业应该根据自己情况主动和业主去协商，当然业主也可以根据自己的具体情况，选择协商解决或者通过诉讼解决。
　　从这个案例可以看出，不是所有打着“公园地产”概念的项目都是真的公园地产，或者说你买到的不一定是靠近公园的房子，购买前需要分辩真伪，两位购房者在买这类房子时，应该注意哪些问题？如何辨别真伪？裘叶律师认为，在做出购房决定之前，要充分考察楼盘项目的所有资料，包括它的楼型等所有的资料，看清楚这个房屋项目的性质，在签订合同过程中，尽量把开发商的一些口头承诺放在合同当中，对于消费者自己的权益保护会有更充分的准备。
　　节目播出过程中，栏目组收到了负责开发晋江世贸御龙湾的泉州世贸新领域置业有限公司发来的声明，声明中称：
　　“感谢贵媒体对我司的关注与支持，贵栏目反映的问题，我司高度重视，昨天下午到晚上立即组织人员进行问题排查，现在将相关问题做如下答复：
　　一、关于展示区公园的问题。高尔夫球场、湖景、沙滩、绿化等均已保留，业主反映的拆除部分的问题，在沙滩公示及规划公示上为别墅建设用地，不存在变更规划的说法，当然不排除小部分业主存在理解误区。
　　二、关于10号楼副室部分走廊进水事宜。该设计符合国家相关法律法规及相关规范，但确实存在一定的不合理性，我司会尽快拿出具体方案提升和优化到位。
　　三、关于精装修质量问题。我司所修建房屋均按照国家相关法律法规及相关规范进行修建，如出现任何质量问题，公司将按照商品房买卖合同承担相关维修保养工作。
　　再次感谢贵媒体对我司的关注与支持。
　　泉州世贸新领域置业有限公司
　　对与这份来自开发商的声明，两位嘉宾也都表述了自己的看法：
　　邱宝昌：它认为它宣传的原来就是别墅用地，没有去变更，但是你在卖的时候，消费者在看的时候，你是不是说清楚了？第二条中，也认可了其建筑设计符合相关的强制性标准、法律法规，但确实也不合理，而这个不合理对入住带来不方便。所以业主暂不接收房屋是不是有道理？开发企业在这方面是不是该对消费者有补偿？至于精装修的问题，你精装修的一些条件，包括建材是不是符合承诺，你要如实和消费者沟通协商来解决问题。
　　裘叶：对于配套设施这一块，它明确表示已经予以保留，但是不提所谓生态花园的这个概念。根据最高院的司法解释，房屋配套设施的说明和允诺是具体的，它应当是属于双方合同范围之内的内容，所以它也明确提到到高尔夫球场、景观等配套措施，但是确实是忽略掉了关于生态花园这一说。当时消费者购房之前在参观时，他们提到生态花园的概念，这一块可能还需要相关部门的来认定，是不是有虚假宣传的嫌疑。后面提到设计不合理的条款，好像没有提到关于房屋设计变更的问题。开发商还是没有对有无设计变更这一块做足相应的说明。
(责编：朱江、孙红丽)
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