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＂地随房走，房随地走，房地一体＂是房地产法的明文规定。那么，在农村中买房是不是也需要遵循“房地一致”原则的规定？是不是土
"地随房走，房随地走，房地一体"是房地产法的明文规定。那么，在农村中买房是不是也需要遵循“房地一致”原则的规定？是不是土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权需要一同转让、抵押？“房地一致”原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押。其在立法上的体现主要在《中华人民共和国城市房地产治理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”既是农村房屋可以买卖了，但是土地怎么办?农村的土地所有权是集体所有的，不允许买卖，宅基地的所有权是集体的，不允许流转。根据《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利，目的是为其成员建造房屋提供权利基础。这样一来，如何实现房地分离似乎成为一个困惑，在人们的观念中似乎一直是“地随房走”，房屋既然卖了，宅基地难道也可以卖?其实在法律范围内，“地”和“房”是可以分开归属的，根据土地租赁的概念我们可以联想到宅基地的租赁，这样便可以明确划分出宅基地的所有权、使用权和租赁权，通过宅基地所有权人与房屋买受人签订宅基地租赁协议，从而实现房地分离。而宅基地使用权人享有宅基地租金的收益，租金数额可由当事人协商，不能达成协议的，可以请求人民法院确定。笔者认为，由于房屋这种特定意义的不动产，因此对于宅基地租赁的租赁期限应该不局限于《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制，应该以宅基地地上房屋的物理状态存在期限为限制。当房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加盖、改变结构等方式对房屋进行实质建设时，应认定地上物灭失，宅基地使用权保有地上物的存续理由已然消失，宅基地租赁权消灭，宅基地所有人可依物上请求权要求占有人返还宅基地。城镇居民能否购买农村住房。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中，我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅。但是，根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，而农村村民的房屋所在的宅基地，只要没有其他违法的条件下，本来就是建设用地，该房屋的买卖即主体的变更，并不影响集体土地的利用整体规划。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而，笔者认为上述“通知”，并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。最高人民法院于日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则，该批复的内容如下：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例。因此笔者认为，要活跃农村房产市场，对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，反而会损害出卖人农民的利益。365小编为您整理这篇文章。希望您在阅读后，能帮你解决有关农村买房怎么实现房地分离的相关知识。你在遇到农村房屋买卖中，能够遵循法律的相关规定。
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农村房屋产权登记法律制度构设
&&农村房屋产权登记法律制度构设
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对农村房屋确权应遵循的基本原则
作者：胡志刚&&发布时间： 11:25:16
　　裁判要旨：我国在第一轮农村房屋确权时遗留了很多问题，解决这些问题首先应以土地房屋凭证上的记载为基准，记载凭证存在歧义或错误的，应在实地勘察的情况下考究其真实意思并兼顾已发生的占有事实，慎用或少于举证责任归责原则。
案情：原、被告诉争房屋始建于解放前。与系争堂屋、后道屋相连的两边房屋房主分别为邹万田和李辅成。原告邹富权系邹万田之子（邹万田1959年去世），被告系李辅成之子李世明之妻（李辅成1989年去世，李世明2008年去世）。1953年，我国对农村房屋进行确权办证，原告邹富权之父邹万田家共分得瓦房9间，其界址为：“东至邹沛林院墙，西至李辅成屋壁，南至本人滴水，北至李辅成土外角”；被告之公爹李辅成一家则分得7间瓦房，其界址为：“东至本记滴水，西至邹万然屋壁，南北均至本记滴水”。另外，李辅成家还分得一处地坝，四周界址为：“东至邹万田滴水，西至邹作然滴水，南北分别至本记滴水”。其中李辅成的土地房产所有权证还载明“堂屋邹万田共用”与“地坝邹万田共用”。自1962年起，位于重庆市涪陵区新妙镇适园村1组塘湾处的穿斗结构堂屋一间和地坝一块一直由原、被告两个家庭共同使用，堂屋北面的后道屋一间则一直由被告家庭使用。1968年李世明、陈西志夫妇与其父李辅成分家，李辅成得到西面的一间房屋（现与邻居邹作然堂屋相邻处），其余则归李世明及陈西志所有，但对本案争议房屋并没有进行分割。1990年，我国对农村房屋再次进行确权办证，因原、被告均无明确证据证明诉争房屋的归属，故原、被告两户一直未办理房屋产权证书。2010年6月，重庆市人民政府开始对农村房屋重新进行确权办证，日，原、被告双方在重庆市涪陵区新妙司法所、镇政府及适园村村委会的主持下就该纠纷进行了调解，但未能达成协议。
　　　　裁判：本案系房屋权属登记引起的房屋确权纠纷，该类纠纷的解决首先应以土地房产所有权证书登记的房屋界址为准，如土地房产所有权证书对界址登记有误或不清，则应根据纠纷现场并考虑诉争房屋的历史居住情况，再辅以公平原则等因素综合进行认定。本案诉争后道屋，自1962年起一直由被告家庭占有并使用，堂屋和地坝一块则由原、被告家庭共同使用，据此可发现李辅成土地房产所有权证书记载的“东至本记滴水”与现场明显不符，属笔误，其应为东至堂屋东面屋壁和堂屋北面的后道屋东面屋壁，但以此界址确定的李辅成房产和地坝，不是全部归其所有，而是堂屋和地坝作为例外，即堂屋一间和地坝与邹万田共用。因此，在当时填写李辅成的土地房产所有权证才载明“堂屋邹万田共用”与“地坝邹万田共用”。 如果邹万田家房屋界址是西至堂屋西面屋壁和堂屋北面的后道屋西面屋壁与李辅成相连，那么就应在邹万田土地房产所有权证书备考栏加上“堂屋李辅成共用”。故本院对原告称邹万田家房屋界址“西至李辅成屋壁”实为堂屋西面屋壁和堂屋北面的后道屋西面屋壁的主张不予支持。值得注意的是，考虑到当时农村的法律水平、风俗以及公平分配的原则，李辅成的土地房产所有权证上备考一栏所载的“堂屋邹万田共用”的含义，应为“共同共有并共同使用”。因此，李辅成1953年的土地房产所有权证上对堂屋记载的真实含义是堂屋为邹万田、李辅成共同共有并共同使用，诉争的后道屋应归被告所有。法院遂判决堂屋由原、被告平均分割，后道屋归被告所有。该案经二审审理维持了一审判决。
　　　　评析：
　　　　 一、案件发生背景：1953年我国进行第一轮农村土地房屋登记，（指农村中的院坝土地）当时正值百废待兴，新中国的决策者能意识到确认物权归属的重要性实属伟大。但由于当时我国各种法律制度尚未完善、加之专业人才贫乏，当时在农村进行房屋登记的人员一般是略有文化者，而不论是否具有专业知识，登记方式则采取走访街邻、并着重当事人口述的方式，其结果就是存在很多土地房屋凭证记载不清、登记重复、遗漏登记的情况。1990年我国进行第二轮农村房屋确权办证，囿于当时物权法制度的缺失，这些问题仍未得到彻底解决。时至今日，我国物权法颁布生效，物权确认和归属有法可依，解决该类纠纷的时机已然成熟。
　　　　二、适用的裁判规则：物权法是财产法的组成部分，它是调整民事主体对于物的占有支配关系，规定各种物权的法律规范之总和。 我国物权法第一条规定：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物权的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”该条规定了物权法的立法宗旨，亦是适用物权法的目的所在。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该条确立了不动产物权确认的基本原则，即以不动产登记簿记载为准。综合本案，在法律适用时当然应予考虑，不仅如此，登记簿还是明确案件争议焦点的事实依据，否则一切分析说理均是空谈，但因1953年颁发的登记簿有误，本案不能仅适用该条加以处理，还应结合历史背景及当事人对系争房屋的占有状况进行详细分析认证。本案中，审判人员在庭审结束以后特实地考察诉争房屋，并询问周围邻居中的老年人，了解诉争房屋的历史居住、使用情况，最后再结合结合登记簿君记载中的“共用”，将其解释为“共同共有并共同使用”，审判人员认为该解释符合当时登记人员的本意，事实上也符合历史居住情况，是较为公正的做法。
　　　　三、慎用证明责任归责原则：证明责任（举证责任）归责原则适用范围很广，但在有些案件中应当谨慎适用，譬如本案，因其涉及到历史遗留问题，随着时间流逝，有些事实也在慢慢消失，并无可挽回，要求当事人尽到举证未免有些苛刻，并且可能会带来事实上的不公平。我国最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”结合本案，登记簿记载有误或不清显然不是当事人的过错，而且由于很多人已不在人世，还原原始登记簿发生时情形几乎不可能，加之双方当事人多少年来一直和平共处，共同使用系争房屋，双方当事人也未留意系争房屋的权属问题，使得事实真相越来越模糊，直至不可还原。本案使用证明责任归责原则进行判决是正确的做法，在法庭案件审理中，尽量查清事实真相并在此基础上作出的判断一般更易为当地农民所接受，审判人员据此作出上述判决，似乎更为妥当。
来源：涪陵法院
责任编辑：涪陵法院
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摘要：农村房屋产权规定公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后，必须向房屋所在地的房屋登记机关进行登记，取得房屋产权证书。农村房屋产权登记同时需要遵守协调配合原则等三项原则；对于房屋登记不当问题，有关部门将撤销登记、赔偿损失、追究行政责任或刑事责任。
农村房屋产权登记原则 房屋登记不当如何处理
一、农村房屋产权登记原则
公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后，必须向房屋所在地的房屋登记机关进行登记，取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得，都以房屋产权登记为要式法律行为，确认房屋权属归属。
房屋产权与土地使用权同时登记原则。
房屋作为一种不动产，它依附于土地而存在。房屋可以作为私有财产归个人所有。我国土地 实行国家所有和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。
协调配合原则。
农村房屋登记牵涉到许多政府职能部门，如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中，各个部门须密切配合，信息共享。
公示原则。
农村房屋登记机关在农村房屋登记工作中应坚持公示原则，将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记 内容进行公示，方便社会公众知晓。将已登记的房屋产权情况进行整理归档，方便社会公众查阅。
二、房屋登记不当如何处理？
房屋登记机关及其工作人员或者他人的不当行为造成登记不当或给使权利人受到损害，权利人有权要求撤销登记或者赔偿损失，并追究相关人员的行政责任或者刑事责任。
1、撤销登记。因当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的;或者房地产行政主管部门因工作疏忽导致核准登记不当的。由房屋登记机关决定撤销全部或者部份登记事项，并公告其房屋权属证书作废。
2、赔偿损失。因登记机关及其工作人员无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者工作疏忽，核准登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关应对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
3、追究行政责任或刑事责任。当事人以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的;涂改、伪造房屋权属证书的;非法印制房屋权属证书的，登记机关依法给予行政处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。登记机关及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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不动产登记实施对农村房产有什么关系吗
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不动产登记实施对农村房产的影响：根据《不动产登记暂行条例》对城里人来说，不动产统一登记，最直接的是房地统一。我们经常说房地产，其实房产、地产是两码事儿。按国际标准，只有地产，没有房产，所谓的不动产是指地产及其上面的建筑物。因为在物理世界，只有土地是“不动”的。因此，不动产登记，让土地管理部门“牵头”做，还是有道理的。我国情况特殊。按宪法，我国城市土地是国有制。我们的普通商品房，房子是所有权，土地是使用权。大家知道，国有土地使用权有70年期限。所以我们就犯嘀咕—这不就成了租用吗?对。但经济法上有说法，无限期或非常长期的使用权，就相当于所有权了。因此《中华人民共和国物权法》，原则上规定住房70年后，土地使用权自动延期—尽管缺乏细则，也不清楚是不是免费。《物权法》的规定相当原则，有待具体的细则。我们已经等了7年。在物权法各项细则中，有前提意义的就是《不动产登记条例》(现在加上了“暂行”二字)这部条例，就是要实行不动产统一登记。当然包括房产与地产的统一。有房子的人，都特别珍惜自己的房产证，但从法理上说，“地产证”更牢靠。没有“地本”的房本，那是相当虚幻的。为了老百姓切身利益着想，实施不动产统一登记就是要落实物权法要求，包括推动房产与地产统一，就是变成一个本本。这就是法学家们经常说的“不动产登记核心要件是登记簿”的意思。农村才是不动产的“广阔天地”宪法规定，我国农村和城郊实行土地集体所有制。由于经济社会发展水平限制，我国农村集体土地在流转、交易、抵押等方面市场空间尚未打开。相对于城市房地产，农村土地可交易性差，自然在“价格”上没优势。但价格上没优势，不影响价值上有绝对优势。物权法及《不动产登记暂行条例》，在法律上界定了农村不动产的范畴，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。英国人认为，只有乡村地产才是真的不动产—某种意义确实就是这样。您会说，可是农村不动产交易性太差呀。对，但《不动产登记暂行条例》就要改变这一点。以农村承包地为大头，农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革，会使农村土地“活”起来，使农民获得更多财产权。而这些改革的前提，就是明确的权属关系，也就是不动产统一登记。就是要明确这块玉米地是谁家的，把权属证书发到承包经营权或使用权人手里，这块地才能更顺利、完整地流转，所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。这样，农村不动产就值钱了。友情提示：“小产权房”不得进行不动产登记。不动产登记，并不能改变全世界都通行的土地用途管制，也不可能改变宪法规定的土地所有制。
农村的房产，宅基地，承包地等都是需要进行不动产登记的。
本回答被提问者和网友采纳
甚至可以说利大于弊
因为农村很多房产或者不动产都没正规法律凭证
不动产登记在一定程度上能起到保护农民私有财产
所以农村房产登记之后买卖或者拆迁赔偿都有更大的保障
个人建议 祝您好运
那是第二步，先从城市开始！
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