公摊面积使用权是归业主还是物业公司？物业是否有权处置公摊？(北京链家网)
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公摊面积使用权是归业主还是物业公司？物业是否有权处置公摊？
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公摊面积指的是整栋楼公用部分的建筑面积，公摊面积使用权是由全体业主所有。可是有些小区就会有物业公司私自占用公摊面积用来盈利的情况。那么公摊面积使用权从法律上看是如何规定的呢？公摊面积使用权是在业主还是在物业公司呢？
看看以下关于公摊面积使用权的几种情况。
1.对于配套设施，如会所、游泳池等，小业主是否享有一定的产权。
对于配套设施，若在《土地出让合同》中列为应缴地价的建筑面积，发展商未售出的，则其产权属于发展商；若在土地出让合同中列明为“小区配套设施”，不计缴地价，或房地产买卖合同中列明为“小区配套设施”，则其产权属于全体业主。
2.物业管理公司将小区附属的商业设施租赁给他人，是否要征求业主们的同意？
小区附属的商业设施如果产权属于发展商，则发展商可自由出租或出售；如果产权属于全体业主，那么业主委员会可根据业主大会的授权，在物业管理委托合同中与物业管理公司达成协议，由管理公司按协议经营，经营收入纳入小区物业管理费帐目，补充物业管理费。
3.物业管理公司是否享有楼顶、外立面处分的权利？
开发商、物业管理公司不享有楼顶、外立面的处分权，楼顶、外立面作为建筑主体不可分割的一部分，其处分权应属于楼宇的业主。开发商、物业管理公司可根据业委员会的授权，并向有关部门报送具体处分措施，经主管部门批准后方可处分。
本文简述以上三种情况说明了公摊面积使用权的问题，其实如果是纳入到公摊面积里的使用权就应该归属于全体业主，为了自己的利益不受到损害，大家一定要了解清楚。
公摊系数越小，套内建筑面积越大，空间使用率越高。
公摊面积指的指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括楼梯、电梯、走廊...
买二手房，遇到原房主拖欠物业费，这个时候首先应该检查一下在签合同的时候有没有留存物业保...
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车位、车库的业主优先使用权。
即明确了车位与车库应当满足业主的需要。如果提供给业主以外的人使用，那么前提是不影响业主对车位和车库的使用权。但此条有个缺陷，即没有明确，车位与车库的所有权不得对业主以外的人出售或出租。这样能防止开发商利用车位控制权，来变相提高收费等来损害业主的利益。就目前的国情看，小区的车位、车库基本都是不能完全满足业主的需要，随着经济发展，这种状况应当是更严重。
车位、车库可以通过出售、附赠或出租等方式约定归属。
这里的归属含义比较广泛即指所有、也可指使用权。如果是以出售或附赠方式取得的，那么此“归属”主要是指所有权。既然是所有权，那么应当依法取得所有权证才是合法的所有权。如果是出租取得，那么此“归属”一般是指使用权。而出租时间不得超过20年。
道路或者其他场地的车位属业主共有。
除以上原已经规划为车位的外，其他利用小区道路或场地提供的车位，是业主共有的。这样的车位既然是业主共有，实质是一种场地物权的共有。不能单独出售给某个人，它也无法进行物权登记。其中的主要的收益权和使用权归业主。如果物业公司通过这些车位来收费，那么此费用性质是管理费。如果没有提供管理的服务，那么应当不得对业主收费，对非业主所收费应归业主所有。对这些费用的问题，业主和物业公司应当在物业管理合同中约定。
《物权法》第七十四条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。物业管理专业用房的产权与使用权的权属
物业管理专业用房的产权与使用权的权属
物业服务用房指的是专门用于服务企业进行物业服务活动使用的建筑。一般由物业服务企业占有、使用。《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。因此建设单位在物业的设计阶段就应该将物业管理用房作为物业小区的一部分，如果物业服务企业在早期的介入前期物业管理，建设单位还应该就物业服务专用房的位置、面积大小等事宜征求物业服务企业的意见。《条例》第38条规定物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第64条规定，违反本条理的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府行政主管部门限期改正，予以警告，没收违法所得，并处以10万元以上50万元以下的罚款。但是，在《条例》中对物业管理专业用房的产权归属业主的方式及条件、面积大小等问题未做出明确的规定，而是使用了“必要”、导致了在实际操作中出现问题。物权法也只是规定，物业服务用房属于业主共有。有的建设单位利用这一灵活的规定，将物业管理专业用房建设的很大，导致业主需要公摊的费用增加，还有的建设单位将物业管理专业用房据为己有，以待将来用作会所或者俱乐部来经营。对于物业管理专业用房的面积，《条例》中没有规定，额而仅仅规定为“必要的”，考虑我国目前各地区经济状况的差异，对此恐怕很难以规定统一的标准，如果确实需要确定标准，也应该由各地方根据自身情况的确定由建设单位建造物业管理专业用房的面积规定。《合肥市城市住宅区物业管理暂行办法》第44条规定，开发建设单位移交住宅区时，应按照以下标准向业主委员会提供住宅区物业管理用房：A房屋总建筑面积2万平方米以下的住宅区，应当提供70平方米建筑面积的物业管理用房。B.房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积。
物业服务企业基于物业管理服务的约定由业主授权对物业服务用房享有占有与使用的权利，因此，物业服务企业对于该物业服务用房的使用必须符合合同的约定，不得擅自改变物业服务用房的用途。如果改变用途必须经过业主大会统一。司法实践中经常遇到的问题是，开发商在给自己的物业服务企业移交管理的物业、财产时，同时移交部分房产供物业服务企业使用、经营、当业主委员会成立，新的物业公司提出接管时，开发商或原物业公司对这部分房产主张所有权，由此引起的纠纷。对这部分争议房产的权属的确定应当区分不同情况处理：作为经营性的房产移交，且以此性质实际使用的，不能确定为物业服务用房；作为物业服务用房移交或者虽未明确但一直是作为物业服务专业用房在使用，应确定为物业服务用房，即使该用房未计入购房成本也应当作为业主共有。在此情况下可参照建设部规章的相应界定标准，根据实际情况考虑对开发商予以补偿。对于物业管理用房的产权是归属全体业主所有。这类房屋性质是为了便利物业管理服务，或者丰富业主的生活的，所以在交由物业服务企业之后，物业服务且无权将其改变他用。有的建设单位与前期物业服务企业沟通，将物业管理用房出租或者用于经营，显然侵害了业主的权利，在此情况下的收益应当归属业主。业主委员会可以依据物业服务企业构成对全体业主的利益侵害进行诉讼，要求物业鼓舞企业停止侵权，返还出租、经营物业管理用房的收益，并向县级以上人民政府房地产行政主管部门反映，对物业服务企业作出惩罚，追究其行政责任。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。商品房住宅小区地面停车位问题研究
近年来，因商品房住宅小区停车问题产生的纠纷时有发生，《物权法》颁布实施以来，这类诉讼更是屡见不鲜。以北京为例，在《物权法》实施18天的时间里，就有8起这类案件，是“物权官司”案件中最多的一类。
而随着我国经济的快速发展，机动车保有量也逐年增加。据统计，截止2007年6月，全国汽车保有量为辆。其中，私人汽车辆，与2006年底相比，增加3710291辆。因此，如果不能正确认识此类纠纷并探索有效的解决方法，迅猛增加的私家车必然会引发更多的纠纷。
本文试图通过分析典型停车纠纷案例，结合现行房地产法律制度，探究产生停车纠纷的原因，并尝试提出解决商品房住宅小区地面停车位问题的方法。
一、典型案例
“小文诉昊远隆基物业公司”一案有《物权法》第一案之称，是北京市首起依据《物权法》提起诉讼的案件。基本案情：日，家住北京市房山区北潞园小区的小文（化名）与北京昊远隆基物业公司签订了停车泊位服务协议，约定由物业公司提供停车位，每月150元，另有车卡成本费20元，停车时间至10月13日。签订合同后，物业公司并没有给她提供停车位，她的车只能停在小区内的道路和空闲场地内。小文认为她是在自己所有的场地内停车，物业公司实际没有提供车位服务，收费也没有依据，因此应退还170元钱。小文一纸诉状将该物业公司告上房山区人民法院，小文依据《物权法》要求法院判令物业公司退还停车费170元。该案被告昊远隆基物业公司认为，物业公司收取的并非车位占用费，而是服务费。在北潞园小区，物业公司对车辆提供24小时监控，并且向保险公司投保了责任险，如果业主的车辆被剐蹭、偷盗，物业公司负责赔偿。此外，《物权法》没有溯及力。
该商品房住宅小区地面停车位所有权属于谁呢？物业公司是否有权收费呢？所收取的费用性质如何呢？
二、商品房住宅小区地面停车位权属问题分析
确切地说，上述案件以及类似案件的争议焦点在于商品房住宅小区停车位的所有权问题。如果能够查明所有权，收费问题便能迎刃而解。商品房地面停车位是属于开发商呢？物业公司呢？还是业主呢？
（一）《物权法》对地面停车位的规定。
该法第74条对地面停车位所有权作了明确规定。第74条首先将地面停车位划分为两类。第一类，建筑区划（即经《建设工程规划许证》批准的）内，规划用于停放汽车的车位；第二类，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。对于这两类停车位《物权法》规定了不同的权属。对于第一类，即建筑区划内规划用于停放汽车的车位，实际上承认开发商拥有所有权。因为第74条第2款是以承认开发商当然拥有所有权为前提的，否则当事人怎么可以通过“出售”的方式约定呢？即有所有权才有处分权。对于第二类，即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，规定业主拥有所有权。
暂且不论《物权法》的规定是否合理，已经生效的《物权法》为人们提供了日后发生的商品房地面停车位纠纷的解决依据。
（二）《物权法》实施以前相关法律对地面停车位的规定。
在《物权法》颁布实施之前，我国的房地产法律并未对商品房地面停车位做明确规定。但这并不意味着地面停车位权属无法确定。
根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《城市房地产管理法》第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”
可见，我国采取严格的房地产权一致原则，也就是房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则，确立了房屋和土地使用权一同处分原则。这里的处分包括转让、租赁、抵押等任何一项处分房屋或土地使用权的行为。这一原则的通俗表达为：“房随地走”和“地随房走”。房屋所有权人与土地所有权人主体一致原则必然要求转为房屋所有权也转让土地使用权，转让土地使用权也转让其上的建筑物。因此,土地使用权和建筑物所有权总是属于同一个人，这也就等于从实际上排除或禁止房屋为非土地使用权人所有的情形。因此，开发商将小区内商品房全部售出后，若没有特别约定，则小区占地范围内全部土地的使用权也应随之一并转移给该小区的全体业主，由小区的全体业主共有。而地面停车位是业主房屋使用范围内的土地的一部分，当然属于业主所有。
以上说的是小区内所有商品房全部售完的情况。但是，售房并不是瞬间可以完成的，而是一个过程。
在这个过程中，也就是开发商没有将全部商品房销售完毕时，开发商按持有商品房的土地使用权面积所占比例，对小区的土地享有相应的业主权利份额。（刚才也说了，整个小区商品房全部售出时开发商所持有的土地使用权证和大产权证
才能缴销）因此此时，开发商对部分车位享有有限制的所有权。
综上所述，开发商除依据《物权法》第74条第2款将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位出租给业主的方式，以及未将全部商品房销售完毕，而依法拥有部分车位有限制的所有权的两种情形之外，小区地面停车位所有权属于全体业主。
三、商品房住宅小区地面停车位收费问题分析
讨论完地面停车位所有权问题后，再探讨一下地面停车位的收费问题。根据地面停车位所有权的不同归属，将地面停车位相应地分为以下两类：
（一）业主拥有地面停车位的所有权情形下的停车收费问题。
业主拥有地面停车位的所有权主要存在于如下几种情形：一是《物权法》第74条第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，当事人通过出售或附赠的方式予以约定。二是《物权法》第74条第3款，业主共有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。三是《物权法》实施之前依法属于业主所有的车位。
当业主取得了地面停车位的所有权时，业主可以聘请物业公司提供管理服务也可以自行管理。这完全是业主的权利。也就是说，物业公司并不当然拥有收取业主停车费用的权利。只有在业主与物业公司双方达成一致协议时，物业公司才可收取业主的相关费用。具体收来，因地面停车位产生的费用包括三部分：“车辆管理费”或“车辆管理服务费”（即业主支付给物业公司的佣金）、车位维修养护费（即物业公司的成本费）、收益。
第一部分费用，即“车辆管理费”或“车辆管理服务费”，是否支出、支出多少的权利应当掌握在业主手中。当然，并不排除业主选择物业公司为其提供服务，政府价格部门区别不同小区对特定小区的服务收费制定指导价。对于第二部分费用，即车位维修养护费。这部分费用主要是指，对于地面停车位的日常维修养护发生的费用。对于第三部分费用，即收益。因为一个物业管理区域内并不是每位业主都有车辆，因此，有车的业主使用属于小区全体业主所有的停车位时应该是有偿的。除非无车业主同意有车业主占用本该也有权利份额的停车位。所以，停车位的使用人交纳一定的使用费是符合公平原则的。至于收费标准，应由业主大会决定。物业公司根据授权可以代为收费，也可以代为经营。这部分收取的费用或经营收入在弥补停车位正常维修养护费用之外有剩余的，归全体业主所有。
可见，我们不能笼统地说停车收费是对是错或者是髙是低，而必须认清其性质，然后分别计算。如果业主也物业公司签订了停车协议，物业公司就可依协议收取“停车管理服务费”，而且这个费用事由双方协商确定的，绝不是物业公司一方想收取多少就收取多少的。当然，使用小区内车位的业主应当向物业公司缴纳车位维修养护费。收益归小区全体业主共有。
（二）开发商拥有地面停车位所有权情形下的停车收费问题。
开发商对地面停车位拥有所有权存在于以下情形：一是《物权法》第74条第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，当事人通过出租的方式予以约定。二是开发商没有将全部商品房销售完毕，而依法拥有部分车位有限制的所有权的情况。
如果是出租的方式，业主只需向开发商或开发商委托的第三者按约定缴纳租金即可，除此之外，没有其他费用。当然，开发商可以委托物业公司代为收取租金。但是，此时，物业公司收取租金的依据是开发商的授权委托，而不是因为其本身对车位拥有所有权。对于其他类型的开发商拥有车位所有权的情形，也主要根据开发商与业主的约定。
以上是对停车收费的探讨，我们发现，在明确了车位所有权归属之后，停车收费问题就很容易理清。因为所有权的基本内容包括占有、使用、收益、处分等基本权利。明确了车位所有权，便可确定车位有谁使用、如何使用以及收益如何分配等问题。
我们再回到文章开头引用的案例。显然，北潞园小区的地面停车位是属于小区全体业主的，物业公司没有所有权。那么，谈何物业公司为业主提供地面停车位呢？业主有权，而且也只有业主有权决定车位如何使用。如果物业公司收取业主的停车费用，那么物业公司仅可依据与全体业主签订的协议收取管理服务费。这部分费用也不应由物业公司单方面规定。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，与物业公司协商确定物业公司提供何种服务、服务费用等内容，来行使业主的权利。《物权法》在明确物的归属，保护权利人的物权方面迈出了一大步。物权法相关司法解释也将适时出台，各项规定将有助于解决有关物权的各类纠纷。最重要的一点在于，不论是开发商还是物业公司或者业主，都应当严格遵守法律，维护自己的权利，履行自己的义务。只有这样，诸如商品房住宅小区地面停车位之类的纠纷才有望减少。
参见中华人民共和国公安部网站：http://www.mps.gov.cn/cenweb/brjlCenweb/jsp/common/article.jsp?infoid=ABC39435&category=
参见《北京晚报》日第8版。
《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
01寂静的村庄
03像花一样茁壮成长
后知后觉小村庄
后知后觉的胶片时光，持续了几乎有大半年时间。
冲出来7卷胶片，有很多不同的旅行片段……不过这次冲扫的感觉不算特别满意，好作品不是很多……这也是胶片的遗憾吧。微弱轰鸣声带着思绪不经意的飞过晾晒的衣服编制出美妙的生活节奏之曲……如果时间多一点的话，可以拍大半天吧！
人面不知何处去，桃花依旧笑春风
像花一样努力的活着
俗称农历五月是榴月，五月盛开的石榴花，艳红似火，有着火一般的光辉，因此许多女子都喜欢榴花带在云鬓上，增添娇艳。石榴花的花神传说是钟馗，五月是疾病最容易流行的季节。
一枝红艳露凝香，云雨巫山枉断肠
六月的荷花
农历六月俗称荷月，荷花既莲花。莲花生于碧波之中，以“出淤泥而不染”著称且花大叶丽，清香远益，因此自古即深受人们喜爱。据说荷花花神为西施，她曾在苏州锦帆留下采莲的故迹。
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湖墅嘉园地下车库产权究竟归谁
　　一个小区两家物业 另找物业收停车费 上班时间野蛮阻拦业主车辆 不交钱就别想开出小区
　　湖墅嘉园地下车库产权究竟归谁？
　　实习记者 孙佳丽 陈佳妮 文/摄
　　时报讯
早上8点左右，刘先生像往常一样走到地下车库准备开车去上班，看到对面有几个人围着一辆车在说着什么，刘先生也没有多想。
　　可是刚想拉开车门，那几个人就突然朝刘先生的车走了过来。七个人围住车，其中一个让刘先生交停车费，并声称，不交车费就不能将车开出去。
　　“当时大家都急着上班，可是车在车库开不出来，连上班都耽误了。”刘先生懊恼地说。
　　开发商派来的物业 围住业主的车不让开走
　　刘先生说，当时受到这群人围堵的，并不仅仅是他一辆车。
　　“他们一共7个人，两个站在我车前堵着，两个站在车旁，还有一个好像是他们的头吧，穿着花衬衫，后面还有两个人站着，像保镖一样，很凶的。”刘先生说，其中一个人说刘先生非法停车，要交钱才能走。
　　另一位业主大姐说：“渝派物业的人每天早上8点出来拦车，专挑女业主的车拦。拦上车，就要你交钱，不交就不给走。这样的情况已经持续半个月了。”
　　刘先生问对方是哪里的，对方说自己是开发商中南集团委派的，叫渝派物业，来收停车费。“我对他们说，我已经交过停车费了，我们有自己的物业公司的，他就说，不交不准走。”刘先生回忆起早上一幕还是很气愤。
　　双方耗了将近半个小时还是没有结果，无奈之下，刘先生只能打电话报警。
　　小区地下车位矛盾由来已久
　　湖墅嘉园是2005年交付使用的，车库作为配套和人防设施一起交付，分为一期和二期。出现矛盾的是一期的地下车库，事实上，这个矛盾由来已久。
　　2006年，随着私家车的增多，地面车位逐渐不够用。在怡华物业的管理下，一部分车开始停往地下车库。
　　2007年，开发商有意进一步管理地下车库，业主们成立了业委会与之交涉。
　　2009年3月，开发商明确地下车库：一二期车库全部收回，重新分配。当年双方也发生了不小的冲突，之后地下车库一期中的未出售车位，一直作为路面车位的补充。
　　怡华物业与业主约定了，在地上停车位停满的情况下，业主可以将车停在地下停车库，只要不占用其他业主的私人车位就可以了，收取的是临时停车费，和地上车位收费一样，100元1个月。
　　今年6月1日，开发商委托渝派物业对所有地下未售车位行使租赁和出售的权利。
　　刘先生说，小区的业主委员会正在改选，新一届还没有选出来，开发商就是看准这个空白期，才找了渝派物业收费。
　　而且，渝派物业却只将车位出租或出售，不许临时停车。出租费用每个月350元，一年一付。
　　怡华物业有限公司的曹主任说，6月1日渝派物业公司贴出告示之后，她马上向上层领导报告，上层领导也已经和开发商沟通过。
　　第二天，怡华物业公司贴出了一份“告全体业主书”，大致内容是渝派物业的授权权限于物业保证未售车位不被抢占和办理车位出租事宜，不涉及小区其他管理范畴，而中南集团(开发商)对怡华物业不再信任，采用委托渝派物业出租车位的方式，怡华无能为力。
　　地下车库使用权之争
　　业主与渝派物业的争议点主要在两方面。
　　第一个矛盾点是，渝派物业公司的营业执照上，许可经营范围写的是无。业主们认为，既然营业范围是无，渝派物业还来收费，这就是一个违法行为。
　　不过，拱墅区工商管理局潘副局长解释，在营业执照上还有一栏，写着“一般经营：物业管理，及其他无需审批的一切合法行为。”渝派物业的权限是租赁和出售地下车位，这就是无需审批的其中一个行为，所以渝派物业并没有违法。
　　潘副局长说，渝派物业有限公司的性质与房屋中介是类似的，只是起到一个中间人的作用。不过，渝派物业还是违反了《经纪人管理办法》的规定，应该事先到工商局备案。
　　另一个矛盾点是，小区业主认为按照房产证的附言上所写：业主占有份额为共同共有，总层数含地下一层。
　　“按照房产证上来说，地下车库的使用权应该是属于我们业主的，并且我们也给怡华物业交过停车费了，现在开发商派另一个物业公司来收钱，这样难道是合理的吗？”
　　中南集团的张总解释说，“地下一层”指的是地下架空层的自行车库，并不是业主理解的停车库。张总说，根据新物权法规定中“谁投资谁受益”的原则，作为投资主体的中南集团有权把地下车库出售或出租。但是，若买卖双方在合同中约定“地下车库作为配套设施无偿提供”时，则另当别论。
　　在湖墅嘉园的购房合同中业主与开发商都没有就停车位使用权进行约定。
　　小区所在的娑婆桥社区的钱主任说：“其实早在几年前的时候我们就已经出面调解过，但是没有成功，现在我们已经联系了开发商，但是还没有得到回应。”钱主任建议，湖墅嘉园的业主应该尽快地把业主委员会选出来，然后，大家坐下来一起协商这个事情，社区也会跟进解决。
　　●律师说法
　　如果合同中没有明确规定
　　地下车库“谁投资谁受益”
　　浙江金道律师事务所 罗律师
　　房产证上的“地下一层”这个概念不能光从字面上就理解为地下车库，应该根据公摊面积和施工图纸来看，由此来确定地下一层到底是哪一块区域。
　　北京国纲华辰律师事务所杭州分所 刘涛
　　“地下一层”不应该看文字解释，应该看房子的具体情况，这个“地下一层”，应该是对房产所在楼的整体描述，而不能作为“每个房产都享有地下一层”来理解。
　　对于地下停车库的使用权归属于谁的问题，刘律师认为，所有权的归属问题，最主要还是要看当时合同中是如何签订的，如果开发商和业主明确约定使用权归属于业主的话，开发商无权再来收费。如果说合同里没有明确和业主约定的话，根据新的物权法“谁投资谁受益”的原则，作为投资主体的开发商是拥有地下车库的使用权的。
　　浙江世元律师事务所 吴臻
　　中南集团在房屋销售时已经将地下停车位出售，而且在后期，业主们也还是有购买车位等的行为存在，那就已经是默认了地下停车位是归开发商使用，不然开发商不会有权利出售或出租，因此地下停车位的使用权归开发商是毋庸置疑的。
　　但是，开发商在没有得到业主委员会同意，且上一家物业还没有解聘的情况下，又聘请了一家物业公司管理的行为是不对的。聘请物业公司应该由业主委员会聘请，开发商不能因为停车位使用权属于自己就随意找一家物业管理。
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