中央：不提地产调控 开发商：房价还要涨
政策层面正战略性淡化“调控”，地产股昨闻风上涨楼市、土地市场上半年火热异常。正当业界观望政策变化的时候，前日中央对房地产的表态，未提及楼市调控，而是提出“促进房地产市场平稳健康发展”。业内都对此解读为将释放利好。一位华南房企负责人对南都记者表示，暂时“松一口气”，对房地产抱有信心。从实际情况看，土地出让金、房价已连番上涨。究竟涨到何种地步才会触及政策底线？众多开发商正在以身试险：楼盘还要提价。地产股昨日也闻风上涨。开盘涨幅一度达4%，收盘涨1.51%。调控政策淡化房地产市场上半年异常火爆。正当业界观望政策变化的时候，前日召开的中共中央政治局会议却并未提及房地产调控，而是提出“促进房地产市场平稳健康发展”，给下半年的政策定下了“平稳”的基调。政策“平稳”也引发地产股在7月最后一个交易日的躁动，整体而言，房地产板块涨幅明显，昨日开盘涨幅即达4%，最终收于1.51%。个股方面，上市房企可谓全线上涨，百余家飘红。“这说明，现行房地产政策受到资本巿场认同和支持，与此前每逢政策推出，股市大跌的表现大相径庭。”易居房地产研究院发展研究所所长李战军接受南都记者采访表示，政策层面正在对“调控”进行战略性淡化。李战军表示，政府重点向保障房建设和分配、刚需首套的金融支持等方面倾斜，不讲房价，不谈调控，不提限购。有关调整的第一步，就是多次指示将开闸放松房企的融资。上海易居房地产研究院副院长杨红旭区分了几种表达对于市场的影响，“‘促进房地产市场平稳健康发展’这一说法属于中性，但对于巿场略偏好。如果说‘继续抓好房地产调控’，则纯属为中性。若说‘进一步加强房地产调控’，则中性偏利空。”这也就意味着，下半年的政策面将基本保持平稳。而在政策影响淡化之后，市场供求将会对房价变化起到决定作用。开发商“松一口气”昨日南都记者从业内获悉，政策保持平稳，开发商也可以暂时松一口气。一位华南房企负责人对南都记者表示，房地产确实不会“往下调”，业内对这个表态暂时“松一口气”，都还对房地产有信心，但中央也不会坐视楼市大涨。“我们的价格肯定会涨，同样的产品会提价。具体涨幅要看市场情况。”力迅地产副总裁张学民昨日告诉南都记者。力迅主打重要城市精品住宅。据了解，其今年新推产品比起一期的尾货价格有至少20%的上涨。“美林基业正在将文化产业与房地产相结合，相辅相成，通过细分领域的拓展来提高竞争力。”广东地产十强之一的美林基业一位高层告诉南都记者，在广州及周边的市场仍大有机遇，但开发商需要提升综合实力，美林基业寄望在房地产社区文化上发力突围。“如果产品错位，下半年将面临回款风险。”中原集团首席运营官李文杰提醒，每个城市价格涨幅依然是调控目标，不过，下半年控制地价、压制房价、稳定预期等措施力度难超上半年。“投资、销售会创历史新高，市场集中度进一步提高，但房价不会暴涨，总体和各地G&D&P增幅及城乡居民收入增幅相当。”李战军对下半年走势判断称，政策不放松、不加码，略有适当调整。地价预期将上涨考虑到目前正处在保增长的阶段，房地产在拉动经济增长方面的作用不言而喻。易居中国董事局总裁周忻认为，政府的新表态是一个重要信号，作为辅助，稳定的货币政策给房地产行业吃了一颗“定心丸”。中原地产市场研究总监张大伟告诉南都记者，短期内标杆房企的资金压力不大，很可能积极拿地扩张，“从A股上市公司一季度财报的数据显示，一二线房地产企业短期资金链相对宽裕，其中一线企业尤为充裕，同时房企海外融资依然积极，企业仍有扩张动力。”土地市场的上涨已经成为业内普遍预期。在易居李战军看来，土地和销售的上涨有相对的合理之处。随着城市发展，大量农业用地变为城市商住用地，有关通道路水电、桥梁、公园、地铁、管线的投入大幅增加。“上半年地王频出，但只盯着地价增加，不看投入增加是错误的。”据了解，北京上海等一线城市一年的土地出让金超过10&0&0亿，但基本设施相关投资都在2000亿以上。从实际情况看，上半年“地王”频出，土地出让金、房价已经在连番上涨。究竟涨到何种地步才会触及政策底线？众多开发商正在以身试险。[相关报道]十大房企增收三成上半年地王频现已是众人所知，万科、绿地等大型房企在一二线城市不断上演疯狂抢地的“戏码”。在房地产企业一波波拿地狂潮的背后，是同样大幅上涨的销售收入作为财力竞争的坚实基础。据中原地产监测数据显示，2013年上半年，十大标杆房企销售额总计为3883亿元，同比上涨幅度为27%。总销售面积约3403万平方米，同比增21%。其中，万科以837亿元的销售额稳居第一。值得注意的是，这十大标杆房企的项目销售均价全线企稳回升，销售均价同比上涨6%，环比上涨11%。在上半年13个城市热销的楼盘项目中，有70个属于十家标杆房企，其中50个项目当前销售均价比开盘时上涨，而27个项目销售均价上涨幅度超过10%。“随着房地产市场的持续回暖、企业去库存压力的不断减小，品牌房企在主攻刚需市场的同时，开始加推高端项目，中高端项目的热销有效促进了其在上半年的销售表现。”中国指数研究院有关负责人告诉南都记者。
大企业稳步前行，但中小企业却多陷于困境之中。根据Wind数据显示，在已经公布2013年中报预告的55家上市房企中，21家房企报亏，其中多数均为中小房企。“中小房企的资金不足，即使拿到了土地也终究会因为资金链问题而退地。”上海易居研究院研究员严跃进告诉南都记者，“举例说，雅戈尔在杭州无奈退地就是因为它没有足够资金进行后续的开发，对于中小企业来说，大项目收回成本的周期也太长，拖不起。”这在土地市场出现的分化上已经有所反应。在钱紧的大趋势下，部分现金宽裕的企业可能在土地市场继续有所斩获。而中小房企在土地市场可能会受到资金影响而表现开始出现保守。
本文来源：南方都市报
作者：陈琳琳 实习生 黄璨
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地产大佬们普遍表示，今年房地产市场变化过快，调控非常及时，也非常必要。
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土地垄断是房价上涨根本原因
　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 徐高
　　面对当前房价快速上涨的局面，调控政策宜疏不宜堵。短期内，通过稳增长政策带动实体经济投资意愿，分流地产市场资金是上策。在土地的垄断供应制度不能改变的情况下，房价长期下降既不可能，也更不应该成为政策追求的目标。
土地垄断是房价上涨根本原因
　　近十年来，房价的快速上涨时不时成为各方关注的焦点。现在又到这样的时候了。今年8月，全国70个大中城市新建住宅价格同比增长7%，逼近了2013年上一轮地产景气高点时的增长率。同期，一线城市新房房价同比增长率更是接近30%，远超过上一次房价涨幅的高点。此外，今年上半年我国7.5万亿的人民币新增贷款中，有超过30%是房屋按揭贷款。房价的快速上涨，以及信贷投放向地产行业的集中，让人担忧国内地产市场是否已经进入了泡沫化状态，国内经济是否已为地产行业所绑架。相应的，对地产政策的争论正在逐步升温。
　　地产行业究竟有没有泡沫，风险有多大，政策该如何调控？回答这些问题需要冷静的分析，而非情绪化的渲染。尽管现在铺天盖地都是地产泡沫的言论，但别忘了，就在一年多前，舆论还普遍看空房价，认为国内地产市场已经越过了大拐点，会长期向下。从过往经验来看，对地产这个与每个人生活都息息相关的行业，主流观点往往难以保持中立而有所偏颇。政策受其影响，往往陷入周期性的收放循环，治标不治本。过去十年我国地产市场的数轮大起大落均与之相关。
　　房价上涨缘于土地供给，而非货币
　　对地产行业的分析要从其主要驱动因素的辨析开始。在2014年2月，国内对地产前景普遍极度悲观的时候，笔者曾从需求和供给双方面分析了推动房价上升的长期因素。文章的基本结论是，推升房价上升的最重要因素是我国政府对城镇土地供给的垄断。这一格局不变化，房价长期上涨的趋势就无法逆转。今年房价的快速上升已经再次验证了笔者两年多前做出的这一论断。
　　看不到房价攀升背后的长期供需矛盾，而只是把房价上涨归结为货币信贷的增长，是一个影响不小、但同时也是危害巨大的错误判断。的确，房价涨幅与货币信贷增长之间有极高的相关性。如果数据看得足够仔细，可以发现社会融资总量的同比多增与房价同比涨幅之间最为相关。但统计关系不等于因果关系，更不意味货币是因、房价是果。
　　货币代表了可以在全国范围内灵活流动的购买力。如果房价真是因货币而涨，我们应当看到水涨船都高、全国房价呈普涨之局面。但拉长时间来看，从2011年1月至今，我国M2存量累计增长了106%。而同期一线城市新房房价累计上涨69%、二线城市累计上涨21%、三线则只有可怜的累计4%。如果货币推升了房价，没有理由只是主要在一线城市表现其威力。有人可能认为这是因为一线城市地产具有更多投资或投机的属性，所以货币会向一线城市的地产市场集中。但这一逻辑本身就说明在货币之前，有别的因素在引导房价上涨。货币流向一线城市是其他原因带来的结果。
　　事实上，一线大城市因积聚效应，自然地会形成强大向心力。而在我国，诸如教育、医疗等优质公共服务资源又大量向一线城市集中，更进一步增强了这些城市的吸引力。用经济学术语来说，一线城市房价中包含着不小“一线城市经济政治租金”。再叠加上一线城市尤为不足的土地供应，一线城市房价焉有不高之理。
　　既然货币并非房价长期上涨的主因，就不难理解为何过去十年我国数轮的货币紧缩都无法改变地产价格的上涨趋势。货币政策的紧缩确实可以在短期内起到抑制地产需求、控制房价的作用，但那仅仅是对需求的短期抑制，而非真正消灭。而货币紧缩同时还会打压地产投资行，导致两三年后地产市场更为严重的供需失衡。于是，每一轮紧缩都为下一轮房价报复性反弹埋下了种子。
　　资产荒下的房价上涨
　　不管是因为什么原因造成的，房价涨起来之后各方自然会关心地产市场是否有泡沫，泡沫的风险有多大。但同样的，对地产泡沫的分析也必须冷静客观，而不能仅凭似是而非的逻辑。
　　最近有一个关于地产的段子相当流行。它说的是：当前中国近半数的上市公司利润不够买京沪深的一套豪宅。但这些公司只要卖掉其1%的股权，就足够买几套了。论说者试图以此说明当前股市楼市的泡沫都很大。这虽然只是个调侃，但其中描述的情况确实存在，因而引发了不小的共鸣，增加了大家对泡沫的忧虑。
　　不过，只要稍有经济学常识，就会看出这个段子里的误导之处。上市公司的利润是上市企业这种资产的回报，就像房租是房子这种资产的回报一样。在目前资产荒现象普遍存在，资产回报率普遍低下的时候，上市企业的回报比不上房产的资产价值再自然不过了。真正要合理地比较股市和房市，应该拿上市企业的利润和房屋的租金做比。前面这个段子用了两个不同概念来做比较，给人以泡沫严重的假象。
　　如果从资产荒的角度来分析，房地产市场当前的表现并不特殊。所谓资产荒，简单来说就是资金相对资产来说太多了。于是，过多的资金积聚在相对较少的资产之上，就把资产价格推高、把资产回报率给压低了。这不仅仅表现在房地产行业中，也表现在股市、债市等各种资产市场里。
　　而资产荒的成因，则主要是我国稳增长政策的推进不力。我国经济增长已连续下滑数年，今年上半年GDP增速更是跌至6.7%，距离实现“小康社会”目标所需的6.5%增长底线仅一步之遥。而今年上半年的宏观政策纷争，又很大程度上打击了各方对中国经济前景的信心，带来了对政策前景的不稳定预期。于是，民间投资者的投资热情大幅降温。另一方面，在政策多目标导向之下，地方政府也无所适从，投资积极性减退。于是，实体经济的投资增速进一步减慢。实体经济的投资项目是金融体系资金配置的标的资产。实体经济缺乏投资意愿，金融体系自然难以找到资金配置对象，资产荒由此而生。于是，包括房价在内的资产价格自然上涨。事实上，资产荒的现象始于2014年。2015年A股的大牛市就是资产荒所致。而去年股灾之后，股市资金大量撤出，流向债市和房市，又形成了股票市场之外的泡沫。
　　尽管此轮房价上涨的逻辑与股债一致，都缘于资产荒，但地产市场的风险远小于股市和债市。正如前面所述，一线城市房价上涨背后有坚实的基本面因素。此外，由于我国较高的首付比率，我国地产市场的杠杆率还是远低于股市和债市。而截至今年6月末，我国个人购房贷款余额还只有16.6万亿元，占我国贷款余额比重仅为16%，占我国GDP的比重也只有25%。今年所谓的信贷资金向地产行业的集中，也主要是因为地产之外的行业太过疲弱，所以令相对稳健的地产行业在经济增长中的重要性进一步提升。如果再考虑到一线城市已经再次收紧了限购政策，而广大三四线城市房价涨幅依然温和，我国地产市场整体风险可控，远不是有人所渲染的危如累卵的局面。
　　抑制房价上涨要以疏为主
　　十八届三中全会要求要发挥市场在资源配置中的“决定性”作用。目前的房价高涨正是市场机制在起作用的表现。一线城市房价的高涨，正说明一线城市地产供不应求，所以要通过高房价来刺激供给、抑制需求。而且，房价上涨只是深层次问题的表现。强行抑制房价最多只是把问题掩盖起来了，而不能真正解决问题。这就像一个人体内有炎症、导致体温升高一样。面对这样发烧的病人，医生应当用药消炎，而不能仅仅粗暴地降温。对这个病人兜头一盆冷水浇过去，可能确实把他的体温给降下来了，但人命估计也就去了不少了。
　　在地产供需矛盾叠加资产荒的背景下，抑制房价上涨的釜底抽薪之策是加大土地供应。不过，对垄断了土地供应的地方政府来说，这无疑会要减少其来自土地的垄断收益。因此，增加土地供应的政策会面临巨大阻力，就算能够推出，进展也会相当迟缓。因此，当前抑制房价上涨的政策还只能着眼于地产需求来做文章。
　　要抑制地产需求，既可以通过限制性的政策来堵需求，也可以另辟蹊径，将需求的力量疏导出去。这两者中，疏是更适宜的政策。所谓疏，具体来说就是通过化解资产荒，将资金从地产市场分流出去。这需要稳增长政策的进一步发力。只有政策发力把经济稳住，把各方对中国经济的信心给重新树立起来，实体经济的投资热情才能重新焕发。而随之而来的上马投资项目将分流资产市场的资金，降低房价上涨的动能。
　　相反，如果再出台全国性的地产紧缩政策来调控房价，很容易适得其反。这是因为今年房价的上涨还是一定程度上带动了地产投资的复苏，多少起到了托底经济增长的作用。而如果强力调控房价，必然会打击地产投资增速，令经济增长面临更强下行压力。在那种情况下，实体经济的投资热情会更加低迷，随之而来的实体投资项目的减少、以及货币政策在经济低迷背景下的倒逼放松，会导致更多资金流入地产市场，带来更强的房价上涨压力。其结果就会像去年上半年的A股一样：经济越差，资产价格反而因为货币宽松越涨，最终以崩盘收场。
　　所以，面对当前房价快速上涨的局面，调控政策宜疏不宜堵。短期内，通过稳增长政策带动实体经济投资意愿，分流地产市场资金是上策。当然，这样的政策无法改变房价长期上涨的趋势。但是，在土地的垄断供应制度不能改变的情况下，房价长期下降既不可能，也更不应该成为政策追求的目标。
　　(本文作者介绍：2011年5月加入光大证券股份有限公司，任首席宏观分析师。2014年任光大证券首席经济学家。 )
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2011年5月加入光大证券股份有限公司，任首席宏观分析师。2014年任光大证券首席经济学家。
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中国财经信息网为您服务:&nbsp |多个城市调整或者放松限购政策，引发郑州购房者猜想
限购放松，房价会飙涨吗？
　　漫画/王伟宾&&河南商报记者&朱希苑&&随着楼市走低，多个地方政府已经在实施或者酝酿放松限购政策，根据同策咨询等机构调研，20余个城市悄然放松限购。机构预测，从大趋势看，松绑的城市会越来越多。&&放松限购似乎不可避免，那么，这个曾被看做房价“紧箍咒”的政策，在退出之后，会对市场产生什么样的影响？房价会不会再度失控飙涨？房地产市场能否迅速回暖？我们不妨来做些猜想。&&猜想&1&&限购放松&&刺激房价报复性飙涨？&&分析：当初之所以限购，目的就在于通过人为设置购房门槛，将一部分购买力隔绝在市场之外，以此来遏制房价快速上涨，那么限购取消，是否意味着房价上涨？&&这个问题具有很大的争议，各方的意见都有理有据。支持放松限购的人认为，目前楼市的下行是市场力量在发挥作用，市场供过于求的现象比较突出，进而导致了价格下行，而限购放松并不能实质上改变市场的供需状况，所以也谈不上飙涨。&&而持相反观点的人士则认为，限购这个门槛退出之后，毫无疑问将使得之前被隔离在外的投资、投机需求再度入场，这些资金和需求也将成为楼市回暖的导火索。而且，放松限购更像是一种心理暗示，让大量刚需购房者被逼入市，进而推动房价报复性反弹。&&事实上，对此，早在2011年，专家王珏林就有过限购取消后房价上涨的担忧，“虽说限购令不会长期存在，随着法制完善，市场稳定后会将这一政策取消，但从目前的住房消费需求来看，很难轻易取消，一旦取消，最担心的是房价呈现高速反弹。”&&所以，限购松绑后，房价是涨是跌，只能用时间来证明了。“公说公有理，婆说婆有理”，且各方都是有理有据，这将更加考验地方政府的决策智慧，需要他们具体状况具体分析，给出最合理、最有利的楼市政策。&&猜想&2&&楼市会不会迅速回暖？&&分析：2011年，限购政策推出，当时楼市应声而落，各地楼市陷入寒冬，甚至有不少开发商破产；而随着2012年以来的政策调整，各地市场又开始迅速回暖，甚至不少地方出现了又一波牛市行情。&&这样的经历，有理由使不少地方政府相信，放松限购，将迅速地促进楼市回暖。&&政策虽然还是那个政策，但市场已经不是那个市场了。与三年前相比，这一次楼市陷入低谷的一个重要原因在于整体经济的下滑，以及信贷和货币闸门的收紧，房贷的拮据状况不仅让开发商资金链紧绷，甚至连日常销售和回款都受到严重影响，从而将整个楼市拖入泥沼。&&从这个角度看，放松限购并不能让开发商更有钱，也不会改变稳健的货币政策，而如果资金这个最大的难题还不能解决的话，奢谈楼市回暖，似乎更像是痴人说梦。&&公开报道称，温州、南宁放松限购后，短期内成交量明显增加，但一个月后，市场又恢复到调整前的状态；目前济南和宁波正处于限购放松后的爆发期，销量激增，但预计不可能长期维持高位。加之部分城市由于前期房价过快上涨、需求提前释放，导致当前需求不足，尽管限购政策出现松绑，但需求不会持续旺盛，库存高企的局面难有改观。值得注意的是，在放松限购之前，部分城市对限购政策执行并不严格，所以即使限购政策放松后，对市场刺激也是短期的。&&猜想&3&&购房者喜大普奔？&&分析：当年，一纸限购令，没有让房价真正被遏制，反而让不少夫妻为买房假离婚而变成了真离婚，许多夫妻为了争夺房产对簿公堂。&&如今，限购令将要退去，没了“紧箍咒”的购房者，是不是该大闹楼市呢？&&个人判断，在全国楼市前景不明朗之时，在一片观望情绪中，取消限购或许对楼市刺激意义不大。据调查显示，取消限购后仍然有大量的购房者仍然选择观望，仅有很小一部分购房者选择出手购房。正如某网友所言，取消限购不会明显促使民众购房，“松绑又能怎么样，买房子跟限购有啥关系，买得起就买了，买不起的还是买不起，也没见大家抢着买的。”&&的确，限购时候都能用假离婚、办社保等办法来规避政策，如今政策退出不过是少了一种寻租手段而已。当然，我们虽然无法确定购房者的反应，但或许现在能够确定，取消限购也许会降低离婚率？&&猜想&4&&改善型楼盘的春天来了？&&分析：在限购的时候，支撑楼市发展的主要力量是刚需，而刚需又主要分两种：首套置业需求和改善型需求。&&在限购时代，因为购房的次数被限制，而且换房的机会成本大幅上升，“一步到位”成为很多人的购房选择。与此相应，“一步到位”要求更高的支付能力，而这对于大量首套职业者而言并不容易，所以改善型楼盘还是受到一定冲击。&&然而，众所周知，每次宏观政策出台，都遭受“一刀切”和“误伤刚需”的批评，一个重要原因就在于，没有能够有区别地对待改善型需求。而如果限购退出的话，有资金实力的购房者将可以不受限制地入市，这无疑将成为改善型需求楼盘的福音，也许这一次，春天真的来了。&&猜想&5&&土地市场再度升温？&&分析：在讨论各个地方政府积极试探调控底线和放松限购时，“土地财政”一直被看做一个重要动因：市场走低，开发商购地的意愿降低，依赖土地财政的地方政府肯定首先受到影响。&&比如，7月7日，郑州共计14个地块出让，13块为城中村改造用地，1块为科教用地，全部以底价成交。中原地产首席市场分析师张大伟认为，目前各线城市土地市场均有所降温，并已开始产生分化。房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性。&&土地市场升温与否依赖开发商对后市的判断，就目前而言，在整个市场走势分化，市场下行趋势并未发生实质改变时，限购放松只能在一定程度上刺激成交量的回暖，传导至土地市场可能仍需一段时间。&&猜想&6&&购买力回流中心区？&&分析：就郑州而言，并非所有的区域都实施限购政策，高新区和经济技术开发区就不在限购之列，所以在限购政策推出时，这些区域打出了“现购区”的口号。&&事实上，限购确实逼迫了一些购买力的外流，不少近郊楼盘受益颇多。可以看到，目前郑州楼市成交最火爆的区域都是非限购区域，比如高新区、航空港区和经开区。&&那么，如果限购退出的话，郑州市中心区特别是郑东新区会不会迎来一个成交高潮？甚或引发郊区房价格的下降？&&目前看来，这种可能性并不大。原因有三：其一，限购只是郑州郊区项目销售火爆的一个助推因素，城市框架拉大和人口增多才是导致郊区房成交火爆的主要因素；其二，随着各类配套设施的完善，非限购区域特别是高新区、航空港区和经开区已经与市区连为一体，并不存在巨大差别，而价格优势又很明显，引来大量需求也实属正常；其三，经过多年开发之后，除了城中村改造项目，中心区项目供应量有时并不如周边项目，成交处于下风也在情理之中。&&个人判断，而在中原经济区建设和航空港区建设的大环境下，郑州楼市的需求依然十分旺盛，限购退出之后，并不会造成大量的购买力回流，甚或改变如今的楼市热点区域。&&猜想&7&&商业地产雪上加霜？&&分析：有一种观点认为，限购对于城市最大的改变是促使了大量商业地产项目的出现，特别是经历上一轮楼市调控，商业地产成为多数房企业务转型的避风港。一时间，各大城市的商业综合体遍地开花。&&当前，各地的商业地产已进入集中放量期，包括郑州在内的二线城市在巨量供应下，供求失衡开始成为舆论担忧的最大风险，引发了各方的广泛关注。&&而限购确实挤压了一部分资金转入商业地产——包括各类城市综合体、社区商铺、写字楼、专业市场等——并且造成了一定的繁荣。&&然而，随着产能过剩，目前商业地产的价格泡沫开始显现；另外，商业地产也存在产品同质化和市场差异化矛盾，在这个背景下，住宅解除限购后，会不会让大量游资再度回归，本来就存在去化困难的商业地产项目会不会雪上加霜？&&答案不得而知，但可以肯定，商业地产的风险毫无疑问将上升，这将要求投资者在做出决策时充分考量各种要素，避免盲目投资，以免陷入“三代养一铺”的困境。
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