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那些年投资房地产的人 现在都在做什么投资？
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　　张先生今年55岁，早些年投资房地产，在上海、三亚两地都购有房产。目前张先生和太太生活在某二线城市，在目前生活的城市里，张先生有两套房产，市值分别为120万和90万元。
　　张先生在上海的房产目前市值700万元，他的儿子在上海工作，未来准备在上海扎根，所以张先生打算将这套房产作为未来儿子的婚房。三亚的房产目前市值200万，这套房作出租使用，每月能收到租金总共2000元。　　张先生跟大学同学一起经营着一家科技公司，张先生就职总经理职位，每月收入2万，加上年底年终奖及分红，每年收入能达到100万左右。太太在家待业，前年自己开了一家童装店，亏了20万元，后关了店铺。
　　目前张先生家庭总资产200万元，听朋友推荐，将资产委托给财富管理机构嘉丰瑞德，让资深理财师为他制定理财计划。2017年中，在理财师的专业建议之下，张先生配置了20万元半年期的银行理财产品，80万元配置嘉丰瑞德推介的诺亚方舟NPA投资计划，海外资产也有涉及，100万元配置了瑞德海外地产投资计划，将在明年年底结算收益。
　　张先生现在已经拿回100万的本金及收益，希望接下来更多理财目的是以财富稳健增值和提高生活质量为主。在嘉丰瑞德为张先生的家庭财富做了专业的财富体检之后，理财师根据分析体检结果以及结合张先生目前的理财需求，给出如下几点资产配置建议：
　　应急准备金
　　过往的理财中，张先生没有预留一部分资产作为应急准备金，现在随着年龄的增长，更应该注重这笔钱的预备。理财师建议，张先生可以将总资产的10%拿出来作为应急准备金，以防止突发事件发生后急需用钱的情况。这笔钱张先生可以或银行活期的方式持有，随时可取，也会有收益。　　保险配置
　　除了基本的养老保险、医疗保险之外，张先生还可为家庭成员额外配置一些商业保险，如重疾险、寿险、意外险等，还可为家庭资产配置相应的财险。
　　养老规划
　　虽然张先生目前的收入状况完全可以将未来的老年生活维持在一个较高的水平，不过通过合理的理财规划，还可让老年生活更加丰富多彩。比如从现在开始每月做一笔，等到将来取出，可以拿出旅游，或者其他自己想做却因工作繁忙一直不得空做的事情。
　　财富稳健增值规划
　　现在张先生手头有100万元闲钱，其中10万元被用作应急准备金，剩余90万元，理财师建议张先生可以继续配置20万元的银行理财产品，40万元的稳利精选组合投资计划，剩余30万可考虑配置国债、基金等投资品种。
　　并且张先生每月的结余资金还可配置一些短期的理财产品，如P2P理财、货币基金等，分散投资于各种稳健型的理财产品，相信能实现张先生财富稳健增值的期望。
(责任编辑：DF316)
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商业地产人必看！中国最有经济前景的十个城市
中国最有经济前途的十个城市，有你的家乡吗？在排名中，会综合考虑城市所在的区域，经济教育文化的存在感，以及已经显示出的未来引擎。首先声明，一线城市除外，资源最聚集的城市，没什么好比的。有希望的城市必须具备以下一些特点：一是三条以上高铁通过，成为轨道交通时代的节点城市。二是近十年来人口大幅流入或者起码在回流。三是当地教育资源给经济发展提供了强有力的后盾。四是人均本外币存款较高，可以支撑当地的消费与建设。五是GDP增长较快。在排名中，会综合考虑城市所在的区域，经济教育文化的存在感，以及已经显示出的未来引擎。1、根据新的到2030年的八纵八横高铁规划图，有四条甚至更多高铁通过的高铁节点城市分别为沈阳、天津、济南、石家庄、合肥、杭州、南京、郑州、武汉、长沙、重庆、贵阳、成都、西安、兰州、银川，从到中国核心区域经济地带的距离看，最有红利的城市分别是郑州、武汉，其次是济南、长沙等地，四小时左右到北京、上海、广州等中心城市。中国高速铁路网中长期（2030年）规划示意图一度位居江苏省内GDP第三的南京，2014年超过无锡，目前对于的追赶态势已经形成，加上省内资源集聚，影响力辐射到安徽东部地区，未来必然成为江苏省内最主要的城市。在35个城市人口流入排名中，南京常住人口从2009年到2014年流入50万人口，低于苏州的123万，但南京的教育资源远好于苏州，高校53所，比杭州高得多，南京发展有强大的高等教育作支撑。2015年南京GDP9720.77亿元，人均本外币存款32.14万元，在长三角的三个省会城市中，略低于杭州，远远高于合肥，超过将近一倍，但增速超过杭州。关键是南京文化底蕴丰富，教育资源得天独厚，几乎可以跟上海等地媲美。加上安徽等地人力与人才资源东移的倾向，对于南京发展是个不小的推动。2、苏州苏州并没有那么多高铁线通过，但苏州几乎是最受惠于外向型经济的城市。从新加坡工业园区，到目前兴盛的工业园区和新区，苏州几乎被打造成了东亚发达国家的某个新城。可贵的是，苏州几乎完整地保存了原有的古城，几乎是我在国内惟一看到的一座保存完好的古城，留下了丰富的资源，我们不得不为当时决策者超前的眼光赞叹。苏州苏州从2009年到2014年流入了123万人口，在35个城市中排名第12位，从2005年到2015年，GDP增长了257％，在33个城市中排名第17位。随着外贸的下行与制造业的衰落，苏州遭受打击，外资撤离或者僵化，导致苏州企业逐渐下行，而苏州的制造业采购经理人指数也一蹶不振。这两年，成立于1993年的国际包装、造纸行业巨头芬兰斯道拉恩索集团旗下的苏州紫兴纸业企业，关门了。2015年12月，在苏州扎根16年，曾经无比辉煌的诺基亚苏州工厂关闭。2015年10月，总部位于苏州张家港的国内民营玻璃巨头华尔润被爆停产清算。2015年7月，韩国三星电子的代工企业、位于苏州吴江的普光电子倒闭。2014年11月，苹果供应商苏州联建宣布倒闭，公司最辉煌的时候，员工多达两万余人。2014年11月，位于苏州胥口镇的诺基亚手机零部件供应商闳晖科技陷入停产。闳晖科技最辉煌的时候，员工多达上万人。苏州的GDP低于深圳，但苏州的投资远高于深圳，而消费远远不如深圳。这是苏州之痛，当地的经济结构与创新能力不如深圳，必须经历一次凤凰涅槃。目前房价上涨，只是货币现象。瘦死的骆驼比马大。根据最新的数据，截至6月末，苏州全市金融机构本外币各项存款余额为27504亿元，同比增长9.35%。苏州最新常住人口为1061万左右，人均约25.92万，低于南京。而苏州最新流入的人口在大幅下降。苏州可列入未来将发生巨大蜕变的城市，在长三角城市群中的地位不会下降。3、武汉武汉是高铁节点城市，与郑州争夺航空枢纽，与郑州不同的是，这是一个传统意义上重要的港口城市。在2009年到2014年间，常住人口流入123万，与苏州相同，不同的是，直到现在，武汉人口还在大幅流入。这是由不同的发展阶段造成的，总体而言，一线城市的人口、东部沿海地区的人口流入在下降，人口在回流到中部地区。2015年，武汉的人均本外币存款这18.28万元，略高于天津。GDP十年来增速却排名在33个城市的第三位，高达387%，仅次于长沙、重庆，这是个仍然在大规模投资、大规模导入人口的城市。重要的是，武汉的高校家数86所，在国内都首屈一指，如果把这个教育资源给深圳，深圳就飞了。在武汉经济下行时，两湖流域给深圳提供了源源不断的人才基础。武汉毫无疑问，这个中部重镇还会借着高铁的东风、庞大的基建与教育的力量，继续发展下去。4、杭州在浙江省内，没有可以与杭州竞争的城市，而浙江又是新时期市场经济的发祥地，在杭州西湖周边风景胜地，除了各种疗养所、政府军队学校等机构，基本上都是操着浙江各地口音的“老板”们。而在杭州城区，则可以听到各地口音，在一财公布的截止到2014年的35个城市排名中，杭州排名第15位，实际当地人感觉会更多，因为西湖边上已成交通要通，堵车与北京有的一拼。这座城市从围绕西湖，改为围绕钱塘江。由于企业主多，杭州的财富沉淀很深。在长三角除上海以外的重要城市中，杭州的GDP总量最高、居民本外币存款最多。2015年GDP总量达到10053.58亿元，人均本外币存款为33.12万元，都略高于南京。如果算是单独的国家的话，已经可以列入发达国家行列了。近两年南京、合肥房价狂涨，但杭州并没有怎么涨，是因为杭州房价已经涨到不耐烦了，早就跻身房价的1.5线城市了。杭州在转型的过程中，杭州钢铁厂出问题，对杭州影响并不大，不像鞍山钢铁厂，因为此地经济增量，足以消化转型阵痛。这座旅游城市已经成为人口多到吱嘎作响的经济重镇，有着不小的野心，绝不愿意成为上海的附庸。现在电商重镇除了深圳，就是杭州，在我参观过的创意产业园中，杭州相当活跃。现在各个地方普遍铺开金融小镇、特色小镇，成为杭州的有益补充，连乌镇都成为一个房价挺高、杂揉水乡与现代色彩的特色IP了。杭州也有问题，市内交通规划并不通畅，高等教育也落后于南京、合肥等城市。杭州仅有39所高校，远低于合肥的60所与南京的39所，在校大学生人数与研究生人数也远远不及合肥、南京，这对于杭州来说是个隐患。当然，杭州可以通过环境与财富吸引其他地方的人才入驻，这是现在正在做的事。5、合肥合肥最近半年以房价增速居全国第一而威震四方，这是补涨，在长三角地区的省会城市中，现在轮到合肥了。并且，合肥的土地政策等非常明智的。合肥发展较快，2005年GDP为853亿元，2015年为5660.3亿元，十年增长6.63倍。年上半年，安徽省生产总值11028.5亿元，比去年同期增长8.6%，合肥2575.5亿元，按可比价增长9.4%。关键是服务业在提升，服务业对GDP的贡献超过工业，说明这个城市进入有活力的细分发展时代，而不是几家央企“企业办社会”包打天下，办死了社会。▲合肥在长三角省会城市中，合肥是发展较为落后的一座城市，底子不厚。本外币存款在长三角省会城市中排名最低，并且是低一半以上。以2015年的数据看，本外币存款总量11193.71亿元，人均本外币存款是14.37万元，跟南京、杭州人均33万元没法比。从2009年到2014年，合肥人口流入在全国35个城市中排名倒数第七，五年流入34万人，说明合肥对全国人民的吸引力还比较弱，存在感主要是在省内，现在逐渐向长三角渗透。但合肥有一项优势，在长三角省会城市中，合肥的高校数量是最多的，比南京多7所，比杭州多21所！合肥得到了排名靠前的中科大，这才有了科大讯飞等公司，合肥经济腾飞时人才储备较优厚。虽然合肥的经济增长、人口增长不如天津等城市，但从存地感和经济腹地来看，还是把合肥列入了看多城市序列。6、郑州我对郑州的偏爱已声明远播，这不是一种文化上的爱，而是基于大势形成的客观判断，形势比人强。毫无疑问，郑州已经成为中原最受人关注的城市。▲郑州郑州跟武汉一样，是高速轨道交通上的城市，有七条以上高铁经过，郑州是最受益于铁路发展的城市，孙中山先生的铁路梦想，今天在郑州这座城市身上得到了体现。除此之外，郑州与武汉争夺的航空枢纽地位，围绕临空新城的布局，有可能再次上演郑东新区发展的辉煌史。以往河南的人口结构不合理，儿童多、老年人多，到了青壮年时期，散落到其他城市群打工去了，这是一个向外输出人口红利的地区。但近些年，人口流动有了变化，青壮年人口占比上升。根据35个城市的人口流入数据，从2009年到2014年，郑州流入人口排名高居第6位，起码是河南省内最具有吸引力的城市。得益于产业转型与制造业西迁，郑州工业发展引人关注。根据《经济学人》信息部（EUI）去年8月发布的信息，郑州这个人口高密度地区的产品出口年度复合增长率已经达到53%，在EUI指数中排列第二。2005年，郑州GDP为1650亿元，2015年为7315.2亿元，十年增长了44.3倍。郑州高校数量56所，不如南京、武汉，但高于天津，大学生在校人数高于成都，低于武汉。换句话说，郑州拥有人口与人才两方面的优势。郑州的劣势也很明显，市场经济发展滞后，使得规范的市场经济发展还需要很长的时间，无论是乞讨、假文物、金融规范化等方面，名声并不算太好。从文化上来说，中原地带的商业文明在近代已经较为落后，现在需要有奋起直追的过程。虽然有一定的教育资源优势，但未受过专业训练的劳动力更为庞大，需要十年以上的培训过程，才能形成训练有素的劳动力群体。7、成都四川省内，现在没有、将来也没有可以与成都竞争的城市，以前可以竞争的重庆已经被划出四川，成为独立的行政区。成都是个适合人居的城市，其小麻将与酒吧之风相得益彰，并不奇怪，每年的超男超女比赛有那么多人来自四川。▲成都似乎与东部沿海地区的创新无缘，但成都有个行业与吃喝玩乐密切相关，那就是游戏。据成都高新区相关负责人介绍，截至2015年底，成都高新区已聚集游戏企业400余家，全年实现销售收入82.4亿，同比增幅35.97%。近3年来，活跃在成都范围内以移动互联网、游戏为投资方向的基金不下30支，包括经纬创投、联想之星、德迅资本、凯晟资本、IDG、真格基金、宝利来、富坤创投等。当然，也存在着小散乱、倒闭多的情况，但产业链条已经发展起来。成都的房地产价格在省会城市里并不“养眼”，主因是推地多、库存量大，今年上半年住宅有所好转，据四川中原地产2016半年报数据显示：上半年主城区商品住宅供应面积434.01万㎡，环比下降18.85%，同比下降20.62%；成交面积466.75万㎡，环比下滑1.42%，同比上涨11.88%。2016年上半年成都楼市意外呈现出暖意，也只是微暖，而依然是成都的老大难问题。商业地产让人头痛。据四川中原地产2016半年报数据显示，成都商业库存仍高。商铺存量1273万㎡，去化周期7年；写字楼存量332㎡，去化周期6年；公寓存量357万㎡，去化周期3年。成都常住人口从2005年到2015年，十年增长244.8万;成都高校多达56所，与郑州持平。在校研究生高达7.85万人，说明当地的研发力量较强。成都的本外币存款人均在20.11万，远高于合肥，与东部沿海地区基本持平，并且消费的意愿非常强。四川9月初新设自贸区，四川省商务厅相关负责人表示，自贸试验区将主要设在成都，这对于成都来说，属如虎添翼。8、重庆与成都一惯不对眼的重庆独立成市，是中国最大的直辖市，土地资源是直辖市里最多的，可以理解，因为周边是大农村。重庆这几年非常耀眼，因为GDP增速非常快，几乎快成了一个神话。2016年上半年31省市GDP同比增速数据显示，西藏、重庆、贵州3个省市该项指标领跑全国，GDP增速分别为10.6%、10.6%、10.5%，重庆已经十个季度保持经济增长速度位于全国前列。▲重庆重庆的金融、投资等均位居全国前列。但重庆基数低，从财富积累看，重庆本币外存款总额与成都相差无几，一算人均就非常糟糕，只有成都的47％，奇怪的是重庆的消费并不差，说明此地贫富差距还是比较严重。重庆去年常住人口3016.55万人，是成都的1倍上，普通高校比成都多8所，但在校研究生人数不如成都。在西南地区，成都、重庆是通向中东、欧洲与东部的三个交通节点，就此融入了全球经济。重庆文化极有特点，解放碑的时尚在全国小有名声，此地穿梭的长江大桥，预示了近几年重庆的经济底线何在。9、天津天津是个很长时间没有存在感的直辖市，主因是离北京太近，虹吸效应吸走了大部分资源。以往的商业之都，到上世纪80年代的时候，街面上已经不忍直视。天津入选的理由是，北京资源真的盛不住开始外溢了，天津这座城市从谷底翻身。天津去年GDP增长9.3％，基本与重庆并驾齐驱。但天津的劣势在于，虽然人均GDP在2011年超过了原来的老大上海，但城市居民人均可支配收入和上海相比有不小的距离，天津的GDP并没有很好地转化为居民收入，而是成为重大项目的投资，这是一个政府主导意志甚至比上海更强的城市，这不是一件值得夸耀的事，为未来的发展埋了几颗地雷。▲天津天津去年本外币存款总额28149.37元，人均18.20万元，低于南京等城市，高于重庆，这与天津给人的印象相同，不如其他东部沿海地区，过得还可以。但考虑到重化工业较多，转型仍然是件非常辛苦的工作。天津自贸区落子，进口车等销售一直在全国独树一帜。京津冀一体化，北京不能独立支撑一个城市群，北京周边的卫星城与天津是最受益的城市。京津冀协同发展国家战略中，天津定位非常清晰：全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区，其本意似乎是想要回到曾经的北方金融中心、商业中心、航运中心的定位上。我曾经去过天津高新区，政府效率还算不错。天津普通高校55所，比成都仅少一所，教育资源算是相当的丰富。对于天津来说，最难的问题是重建独立品格，以及市场化的深入。10、厦门厦门人口数量无法与一些省会城市媲美，架不住海边城市月白风清、颇具风情，最近的房价涨势显示，福建最受欢迎的城市只有一个——厦门。从2009年到2014年，厦门常住人口增加了139万，在全国35个城市中排名第11位，五年增加了33万左右，这数据来看，这座城市居民富裕，有雄厚的财富根基，消费实力强劲。▲厦门厦门算是个特色旅游城市，与大理等特色旅游城市相比，腹地更广，工业基础更发达，与台湾经济对接的首个获益城市。步入厦门机场，小巧、规划合理、高效，跟厦门城市一样具有特色，与其他城市一味贪大的巨无霸规划完全不同。厦门是海上与陆上丝绸之路的结合点，根据厦门市政府今年出台的《厦蓉欧班列国家物流新通道建设工作方案》，今年厦蓉欧班列计划发运100列、4500个集装箱，货值40亿元。预计到2020年，将实现全年对开2000列，8万个集装箱，货值783亿元。这张蓝图显示嵌入全球经济的可能路径，但厦门目前经济仍然遭遇到制造业转型的阵痛，以及令人担忧的通信等行业的异常增长。东北与西北由于资源、转型以及市场化的总体缺失，此次均不入选。（来源：叶檀财经\叶檀）
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来源：花卷财团
　　我们不忽略投资房地产的收益，毕竟去年北京一套房的投资收益率能够超过50%，但我们也绝不鼓励普通投资者进军房地产市场。可如果是刚需，该买还得买。
　　毫不夸张的说，中国目前的房价是以透支大多数普通年轻人的激情，消耗一个家庭全部生命力为代价的存在。这种透支国人生命力的挣钱模式能有存在的价值吗，就算有，又能存活多久？
　　想通过几十万撬动百万投资收益的，劝你尽早收手，因为房市投资最佳时机已过，现在的你除了高位接盘外，你的投资不会具有任何价值。房子最终目的还是用来住的！
　　不同于一般商品，房不但具有等价交换、按质论价、供求定价等商品属性，还带有投资升值的金融属性和鲜明的社会保障性。理论上来讲，房是一种性价比非常高的投资品，既能交易，又能保值。
　　但房却不能成为一种投资品。因为房的根本是居住属性，其他的商品、金融、保障等属性，都可以认为是基于居住属性上的衍生属性。不同于股票、黄金、等本身就是一种投资品。
　　对于为什么这种居住属性能够演变成投资属性？不难理解，“衣食住行”，四大刚需品，可以说是全行业的根基。但跟“住”不同，“衣、食、行”虽说也是刚需，却基本可以满足供需平衡而且获取成本很低，投资价值不大。
　　跟“炒房”相比，这些东西实在是来钱慢又辛苦，甚至吃力不讨好。举一个出行方面的例子。
　　以共享单车为例，每年需要消耗数千万资金用来开拓和稳定市场，基本上靠VC活着。单靠1元起的租赁费用，根本不足以支撑庞大的运维成本，能够保持不亏损就已经很不错了。
　　即便手握上亿用户押金，可这笔钱顶多只能够放在余额宝吃利息。因为这笔押金的本质是一种质押品，作用在于换取使用权。如果运营方利用这笔钱做金融投资，最起码应该跟用户（投资人）共享收益。而且随着国家金融监管趋严，日后这笔押金或许连吃余额宝都困难。
　　这样一来，房作为中国庞大中产阶级的绝对刚需品，在供需关系上占尽了主动权，加上全民高呼的投资慌，“炒房”自然而然成为“超级高收益投资品”，而且极具投资价值。
　　于是从响应政府去库存开始，越来越多的人开始“清醒”的意识到房价只有涨的份儿，也是最好的投资品。很多不惜背上好几百万贷款也要在北京买房的人，有几个不是看重其未来良好的投资预期。
　　这种想法最开始是在北上广深和某些强二线城市传播，如今已经渗透到十八线以下的小镇，全民炒房的热枕不亚于曾经的大跃进。只要手头有一点点钱，就想着能不能去买一套房，不论在哪儿，先买了再说。
　　这种不顾一切的十分浮躁的想法真的很危险。
　　一个城市的经济发展状况，最直接的体现就是房价。
　　经济越发达，外来人口越多，人均收入水平越高，那么这个城市房价就会越高。但一个城市房价越高，却不意味着这个城市经济发展情况越好。如果你很不幸选择了一个经济发展水平一般，房价却高的离谱的城市投资，那我就真的只能祝你好运了。
　　没有只涨不跌的东西，房价同样如此，投资最看重的除了收益率，还有投资标的的流动性。为什么大家愿意把钱放在股市，就因为股市流动性好，有波动收益，但是房地产不一样，你能接受他上涨，却接受不了一丁点下跌。
　　房地产是个准入门槛很高的行业，以武汉为例，2016年武汉均价1万（这个价格还是在二环开外），一套房总价100万以上。首付（30%）加上各种费用姑且算40万，每月按揭差不多需要5000元。
　　按照月供占个人收入50%的上限计算，如果一个普通家庭不能手握超过40万首付现金，并保证每月家庭固定收入超过1万，而且还不能有其他大额支出，根本就没资格考虑武汉置业，因为你买不起。
　　接盘门槛高就是流动性差的根源所在。高门槛下的东西，必然只有少数人能够负担，你可以认为时间能降低这个门槛，但你忽略了国家政策，以及通货膨胀的作用。房在手里的时间越长，就越不值钱，因为他不能像货币一样，还能放在银行吃利息。
　　一旦房价被炒起来，准入门槛就会更高，买得起房能接盘的人就会更少，出手周期就会更长，不确定性也将更多，指不定哪天房价就真的“泡沫破灭”了。当然如果你是在N年前买房的人，现在肯定是赚钱的，可如果你想高位上车，而且是在政策全面趋严的前提下，我建议还是慎重。
　　最适合“炒房”的地方依然是那些外来人口众多，经济实力雄厚，教育、医疗、基建等较为完善的城市，如果不满足这几个条件，那么这个城市的房是不值得投资的。
　　而满足这几个条件的城市，北京、上海、广州、杭州、深圳……掰着手指头就能数清。But，这样的城市，哪一个城市是你能买得起的呢？更别提比学历还贵的学区房。
　　房子终究是用来住的，谁能最早明白，谁就能尽早从这轮疯狂的接盘行为中解放。真心希望大家放弃炒房，为了自己，也为了给更多年轻人希望。如果这批人都买不起房，以后你的盘该谁来接。
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