美国房产购买流程一般是怎么样的？_百度知道
美国房产购买流程一般是怎么样的？
大概介绍下在美国买房的流程，谢谢！
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但是与房产专家探讨选中的城市会更有助益，可以确保您一到达就有人接待。通过与顾问探讨地段和价格，外国投资者可以进行大量的研究调查，确定合适的价格区间可以帮助你缩小搜索范围。在美国购买房地产，也许会有很大不同。东西方置业顾问有限公司将配合委托人安排去选定城市的旅行，根据委托人的要求和预算展示公寓/房屋，在你准备好要购买时。律师能够为外国投资者提供所有有关法律规定、可能与房屋/公寓并存的问题的建议。东西方置业顾问有限公司可以帮助外国投资者考察美国的一些城市。外国投资者对某些城市有很强的偏好，尤其是美国东海岸的城市。然而，您已经雇佣了律师来审核购买协议和其他所有的法律文件。第三步。需要强调的是，去往美国的外国人必须持有签证——这个过程会占用六至八周，这取决于您的国籍，外国投资者可以获得抵押贷款。第六步，特别关注符合在第一步中确定下来的目标的几个城市是非常重要的。并且，在代理商的协助下：在购买美国房产时，外国投资者应记住以下内容，并且通过电话会议提供专家和您探讨。记住房地产的全部就是“地段，地段。购买房屋/公寓是典型的重要投资，但是支付一定数量的现金作为定金是必须的（通常至少是购买价格的30%）。第二步：确定在美国置业的地理位置（城市)第二步是确定房产的地理位置。美国幅员辽阔，因为这些代理商了解当地市场，这取决于城市/建筑&#47在美国买房地产，外国投资者需要遵循以下八个步骤：第一步：确定美国购房的目标和预算第一个重要的步骤是确定你在寻找何种房产：这处美国房产是要用来做投资，第二居所。恭喜！美国购房小结，您已经保证了购买所必需的资金。现在交易交割日期可以排上日程安排了。一旦在交易完成时签署了文件，您（或者您的代理人）就能领到钥匙。购买房屋/公寓时，美国每个州的法律规定都有一些差异。互联网上有大量可获取的信息。这意味着即使您已经选择了一个城市，你仍然必须分析这个城市中各种各样的地段，熟知价格发展，退休养老……？在你决定着手之前，您可以知道对于一处房屋&#47，确定一个值得信赖的资深顾问，那么这个代理商会熟知为您寻找一处合适房产的重要性，并且会尽全力寻找满足您需求及预算的房产。总的来说;她是您唯一的代理商。第五步，正确的法律代理是先决条件。第七步：确定融资方案您的出价已被接受。另一个需要考虑的关键项是网页上的房屋/公寓列表仅仅是一个指示。通常。通常，外国投资者用现金支付房屋&#47，地段”;公寓时。另一个为交割做准备的重要部分是融资，对于外国投资者最重要的事情是，在去往选定的美国城市之前;公寓，有多大的商讨余地。外国投资者应该记住，这会创造一个双赢的局面。一旦定下了目标;房屋。所有的开发商或者网站都能提供美轮美奂的照片，精彩诱人的描述。你亲眼看房屋&#47，你需要确定手头可用于购买房产的预算，确定房产的用途是非常重要的;单元。然而，卖主通常会接受比网页列表标示的正式报价更低的价格。您可以得到的折扣会达到1%或者10%，租金收益，利弊等等，由您挑选的在购买过程中协助您的顾问免费提供服务（一旦交易商定，代理商会从中获得一部分佣金），给你即将赴美留学的孩子，与可信赖的顾问一起察看美国公寓强烈建议外国投资者在购买之前亲自察看公寓&#47，房地产代理商会得到佣金（卖方支付佣金）：如果他&#47。房地产价格千差万别：通常，雇佣房地产代理商帮助您在城市或居住区搜寻房产时没有费用。在交易交割时，但是通常支付一定数量的现金作为定金是必须的（通常至少是购买价格的30%）。第八步：商定交易您的律师已经审核并且认可了所有的法律文件，当购买美国房产时，外国投资者也可以获取抵押贷款，重要的就是前往那个城市去察看房产了。我们强烈建议您只用一家房地产代理商，展示合适的住所或者投资房产，与外国投资者相比还价相对容易快捷。不必担心房地产代理商的费用。一般来说：雇佣当地律师作为你的代表和当地代理商的重要性一样，雇佣当地律师至关重要：进行研究，与选中城市的专家商讨美国房地产外国投资者应该对第二步中选择出来的城市进行必要且充分的市场研究。由于房地产具有本土性，我们认为外国投资者应该与正在住在您计划投资的城市的顾问会面，这将帮助外国投资者收集尽可能准确的信息。东西方置业顾问有限公司与美国各地代理人有合作伙伴关系，那座房屋/公寓也许再也不能得到了。第四步：安排美国购房旅游行程，有时房屋/公寓也许会定价很高，没有太大还价空间，在购买过程中提供全面的帮助：出价并还价在察看公寓/房屋的旅行期间，外国投资者也许会决定对一处或几处房地产出价。强烈建议投资者用房地产代理商来做;公寓。然而。您可信赖的顾问将亲自接待您。一旦通过电话和网络获取了足够的信息，一些外国投资者更喜欢加利福尼亚和福罗里达宜人的气候
采纳率：82%
选择想要买房的地区，分为两种：一种是购买新房1.下offer，预付定金（二手房会有多人同时下offer，房屋种类2.房屋检查6.选房看房4；4。希望能够帮到您.选择想要买房的地区.递交意向书+存款证明给指定部门，房屋种类；2.获得当地银行开具的资金/存款证明大概介绍一下的话，进行过户，获得房产地契.预审贷款获取审核证（现金购买可忽略）3.申请贷款，资金到位之后交接过户两者相比较，新房的步骤更少，二手房相比较会更麻烦一些.选房、交付定金、签约；5.在房子完工之前交付余款、验收房产，而且房美汇提醒您二手房会遇到卖家同时收到多份offer的情况，然后卖家通过竞价的方式，让卖家选择跟自己进行交易；另一种就是购买二手房1，以竞价的方式来获得房子）5，望采纳；3
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日，复旦紫卿论坛2017暨海外地产投资峰会于在上海证大丽笙酒店。论坛就资产配置视角和北美、欧洲、亚洲四大板块组织了圆桌论坛，围绕在全球资产大趋势下如何看待海外地产投资激荡思维。
1 财富全球化配置趋势不可逆转，川普上台利好美国房市
复旦紫卿的论坛发起人陈飞表示，现阶段是海外地产投资的特殊阶段，由于人民币贬值压力造成了目前海外地产投资出现了各种复杂的情况，但是人民币国际化的大趋势是不可逆转的，中国财富全球化配置的大趋势是不可逆转的，中国专业投资机构建筑全球视野的大趋势也是不可逆转。
正如诺亚香港副总裁施顺成所说，每个财富管理都有自己做大做强的境界和胸怀，在整个全球化，海外每个国家都有不同的布局。&像美国人比较骄傲一点，它的资产配置大部分是在本土，简单来说高净值的美国人大概有10%投到本土以外，欧洲相对弱一点，欧洲投本国的比较高，投到欧盟的20&30%，相比来说中国还是非常低的个位数字，包括诺亚的高净值客户，所以市场还是非常广大的。&施顺成介绍。
目前这几年中国在国际领域投资凸显，整个经济发展的逻辑能够通过海外投资驱动力呈现新局面，走出去的动力给中国企业和海外投资提供了强大的推动作用，去海外寻找投资机会已经变得越来越火热。伴随着越来越多的国内投资人将眼光瞄向美国的地产投资，再加上特朗普上台降税到15%，而土地增长的预期是土地权益增长的基础，加上加息和对美元强势的加息，会加速全球的资产向美国流动。
绿庭投资总裁助理林鹏程表示看好的美国房地产的市场。他认为，特别是特朗普上台以后，它推出的四万亿的一个政策，再加上有可能它将美国的四德水35%降到20%和15%，这对美国的房地产市场都是极大利好。
2 美国房地产市场不能一概而论，注意细分市场机会
对中国人来说主要的资产是人民币，从海外角度配置的角度来看，当然可以配其他的一些当然相对小众一点，这也不是很准确，可能有很多人更愿意分散一些，但是出发点还是大趋势，就是美元资产未来这几年的话可能还是会更稳健一些，而且从中国人的角度，你去海外配置还是相对分散和长期配置，就选美元资产。据美国CGI Capital合伙人林挺分享，&美元资产我们对股权和二级市场对冲我们也做过研究，从投资和相对机会型的可以投股权类的，但是从长期配置和传承的角度，其实还是地产可以算明白，算出来可以预期，预计未来十年、二十年的数字也比较有把握一些，所以比较侧重地产。&
林挺介绍，美国西海岸像芝加哥都不是太贵，波士顿贵。美国除了休斯敦其实还有很多地方便宜，美国不像中国，中国是核心的北京周边、上海周边，长江和珠江，就是很集中的几个产业和金融、经济的中心。相比较二、三线和四、五线城市差距非常明显，教育资源、医疗资源各种资源，其实没有这样的问题，如果从产业分布来说，其实很多地方它是很分散的，芝加哥有很多，每个大城市有它历史延续下来的大的企业，而且这个企业规模做得非常棒，它都集中了很多的就业机会和人口。其实美国房价除了跟，就是房价的高低我看就是几个因素，一个是人口的聚集程度和人口流入的趋势，还有当地的税收水平和当地的收入水平。
林挺说，美国除了休斯敦，其实整个南部包括佛罗里达、北卡、亚特兰大等南部一整片地区都不贵，休斯敦，整个德州为什么都不贵？整个德州都不贵是与它的税收也有关系，整个德州房子的税收比其他地方要高，一般2%，有的地方2.5&3%，就是你的持有成本是较高一些，从这个角度来说，好的学区的话交的税是很高。导致它的价格其实可能也就涨不起来。然后另外一个他涌入的人口当然就业是非常充足的，而且石油危机之前的话各种经济非常繁荣，涌进来的还是偏低收入的人口较多，另外一个美国休斯敦土地非常大，地很便宜。随便盖一个房子土地很低，所以它也没有太多的投资机会。
如果你看商业地产，有办公楼这些，但是这些只有在核心城市比较稳健一些，但是价格贵回报也高，这些都是在很神秘的犹太人手里，也就是资产非常少。另外是像购物中心这类的，受电商冲击较大，虽然现在很多地方看起来还是有很多很大的公司和上市公司来支持这种，但是过五、六年，这块感觉不是很安全。当然也有些是抗电商的。但是这块的运营能力也是很复杂的，在美国，川普上台可能会有一些好的机会，黑石大的机构也在布局这块的资产。
此外，林挺建议：&从传承的角度，像一些地点非常好、可以抗通胀的核心资产我们希望长期持有，长期持有的话拉长以后它的回报低一些，但是这希望给个人客户配成一种家族可以传承的，而且大家将家族信托计划配置好，这样投资的过程中财富是好传承。&
智裕创赢董事长王中江则现身说法，&我们比较简单，重点是挑美国市场流动性强，稳定性高的市场。学生公寓的收益大于普通住宅，普通住宅的曲线总体上比较平稳，我们找美国最大的市场，另外我们挑二、三线城市，就业基础非常好，尽量少到华人多的地方去。第三是挑大的物业，每个标的6000&1亿美金左右。在美国有非常多的伙伴，每个人在细分市场做得非常好，我觉得大家有机会在美国一起来做，因为做大的项目风险越低，项目越小风险越大，因为投入的资源、做的竞调，市场把握成本还是非常高的。&
3投资美国房地产市场强调专业化、本土化、规模化
在美国投资房地产并非想象中的那么容易，即便作为专门做美国房地产投资的公司，在运作的时候也会遇到各种麻烦和风险。
王中江介绍，在美国的投资强调专业化。&在当地的收购肯定有一个本地化的团队，外包给当地在做。所有的收购要进行的一些BE，我们会派自己的律师和团队做BE。什么贷款全部交给监管代理去做。所有的管理我们也不做，因为它有一个规模效应，为什么我们在丹佛尔收购了将近1500亿，当地有规模效应，我们由当地最好的物业管理公司去做。我们做什么？做过程研究，然后交易监控，就不要上当受骗。&
&大家看到很多美国的投资，其实拿到手没那么多的。这个税、那个税，你们大家看到的很多ROI，其实到手没那么多。现在我们花精力就是在VR，在项目、交易的整个结构设计。从公司成立到现在就花了很多的钱，就如何所见即所得，PPT写的是20%，最后到手8%、或者是12%，我们所有给到客户的测算都是税后的收益，包括我们前面的第一个项目退出，客户拿到手是净到手的收益。&王中江不忘吐槽。
王中江举了一个例子，&我们现在是在BCI或者是开曼这边的公司，为什么中国公司不去美国，因为每个人报税成本高，无法做避税安排。一旦到个人，你赚5万美金，给2万给CPA，所以我们第一支基金是在美国，当时为了离项目人地，所以到美国。但是效率低，清算的时候每个人报税，还要请CPA做，投资人税务成本非常高。然后我们到美国项目，在美国项目这一端还跟美国的CPA，包括很大的会计事务所在探讨，希望是不是能够找到一些除了做REITs之外能够帮助客户的税务结构。也希望大家以后有类似的经验可以借鉴一下，我觉得这块要引起足够的重视。&
事实上，与其说国内的机构投资美国房地产有什么优势，不如问有什么劣势。说道投资美国市场，理想很美满，现实很骨感。个中滋味，谁做谁知道。王中江透露：&我们在第一支基金募集时非常痛苦，30&40%都募不到，中国投资人喜欢三个月、六个月、九个月、十二个月，最多不超过二十四个月。这是我们碰到的挑战，但是逐步逐步国内投资已经开始接受这样中长期投资的安排。&
王中江坦言，&在美国我们是采取和专业机构合作。如果说有什么优势，可能比较容易理解投资人的想法，这个我是觉得和很多海外的机构接触，而且我们每个月给客户分配资金，整个项目持有时间长的情况下，美国房地产周期还是比较明显，如果在整个财务、税务的架构上设计更长远，最终退出来的风险不会大家到不可控的地步，最后解决安全的问题，当然流动性方面还是有损失。&
王中江最后强调，在美国做房地产投资需要规模。&因为我们不在美国，我也不可能去做太小的项目，这种就是留给当地美国有优势的项目去做了。为什么我们没去接受留学生公寓呢？ 如果以后退出我们希望在交易量大的市场当中，能够在6个月、个月把项目退出，平衡收益率、投资人需求还有安全性。&因此，王中江认为，作为国内机构最大的优势，就是理解投资人的想法，根据他们的想法匹配一些项目，最终符合市场的需求。
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美国房地产私募基金是怎么运作的
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流动性差等不利因素,也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长。美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,约占30%,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一,而采用开放式基金模式的相对较少,成为连接金融和房地产两大行业的纽带,也是金融制度、法律法规相对健全的国家,20世纪60年代,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式
专业贷款|抵押、信用贷款
主营：抵押贷款，信用贷款，短期资金周转，贷款方案设计，财富资源配置
4，后者是企业的经营者：基金受益人,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍、房地产依托债券、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资,而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90%以上。有限合伙型房地产基金有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而言。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产、基金种类：公司型房地产基金公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，可能采取用现金购买收益型房地产的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金，享有股东所应享有的一切利益，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起,普通合伙人负责基金经营管理。房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。2、分类，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为。契约型房地产基金契约型房地产投资基金又被称作信托型基金。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制,该类基金一般不能直接投资于房地产资产、特点：具有流动性强的特点,便于投资者控制风险,而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点;约占30%。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。有限合伙制房地产投资基金一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,而是要通过投资于房地产投资信托股票,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权：美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金1、私募股权房地产投资基金，简称房地产基金，一般指专注于房地产领域的私募股权基金,而采用开放式基金模式的相对较少,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中、基金管理人和基金信托人、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面，前者是企业的所有者,也不承担无限责任。有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票,可以进行适当融资,但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25%、厂房及商业用房等物业。有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任,所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业,除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时，是指以信托法为基础，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金。3
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。投资美国房产最容易被忽视的风险有哪些？
作者：刘长坤
　　不知道从什么时候开始，去海外买房成为了许多高净值客户的时尚选择，尤其是次贷危机后，的房产简直成为了中国有钱人眼中的香饽饽。每年中国人购买美国房产的规模迅速增长，2010年，中国人投资美国住宅投资额仅为59.4亿美元，2014年，这个数字已经达到286亿美元的高位。
　　当然，相对国内来讲，美国房产确实有价格便宜、租金高等优势，但有也有很多的风险，常见的比如有：、维修费、律师费、费、管理费、租客素质、治安、管理难度、业主责任、诉讼风险等等，这些一般都是中介公司会明确提示的。但有一些隐藏的风险，中介则一般都不会主动提示，同时投资者自己也是很容易忽视。
　　容易忽视的风险一：不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产，需要缴纳30%的个人收入税。
　　有很多投资人是不具有美国身份的，美国税法规定，对于不居住在美国的非美国人的房租收入征缴房租总额30%的个人收入税，而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣，这项税收的负担是很重的，而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用于出租的话，这个风险是必须考察清楚的。
　　当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税，虽然其累进税率最高达35%，因为可以降低纳税基数，一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、师进行规划，而美国的律师费是比较贵的。
　　有部分国人会选择一些土办法避税或者干脆不报税，但这种方式风险更大，可能面临罚款甚至是刑事责任。
　　有的投资者可能会问，如果我住在美国或者有美国绿卡不就没有这么高了吗？确实不错，但此时你作为美国的税务居民，山姆大叔就要对你的全球收入进行征税了!
　　容易忽视的风险二：非美国税务居民出售美国房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%的所得税。
　　当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时，如果持有期间不超过一年，用累进税率来进行计税，累进税率的。如果持有超过一年，则适用长期资本利得税，一般税率最高不超过15%，但特殊情况下可能高达25%甚至于28%，比如50万美金购买的房产，以70万美金出售，获利20万，需要缴纳所得税5万美金；而且根据《外国人投资税收法FIRPTA》，为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度大，将征收相当于房产交易价格10%的预收税，也就是7万美金，完成交易后，再进行抵扣。
　　容易忽视的风险三：美国房屋交易成本很高，除了需要缴纳高额税金外，各种费用也是非常高的，有的费用由买方支付，有的费用由卖方支付，在选择作为投资时，你的房子会需要将来卖出获利，因此一定不能忽视。
　　费用一、中介佣金。出售房产时，一般中介佣金由卖方支付，而且美国的中介佣金远高于国内，达4-6%，而国内一般都在1%-2%；也就是说50万美金的房子，如果需要卖掉，得支付12-18万人民币的中介费。
　　费用二：产权保险，在美国做房产交易时，一般都会购买产权保险，以防止当产权出现纠纷时，可以买受人不受损失。其保险费率高达房屋总价值的0.5%左右，也就是说50万美金的房产，保险费可能高达1.5万人民币左右，每个州都不一样，譬如纽约可能需要0.6%还多，而加利福尼亚则只需要0.4%多一些，在西海岸，产权保险一般都由出售方购买，而在其他州，则一般由买房人承担。
　　中国投资者往往会觉得产权保险没必要，这是非常危险的想法。因为美国是一个特别容易牵涉诉讼的国度。一个房子的产权会因为：产权伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误及失职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等诸多原因而导致诉讼。在美国做房产交易前，一般都会请专业人士进行产权调查，这在国内是不可想象的。虽然做过产权调查，绝大部分美国人人还是会购买产权保险，因为一旦导致诉讼，损失是非常难以控制的。
　　还有很多其他费用，如下表：
（假设总价50万美金）
产权调查费
房屋估价费
　　容易忽视的风险四：非美国税务居民的遗产税风险，可能导致资产大幅度折损。
　　案例：钱先生的孩子到美国上高中，钱太太陪同，但她的绿卡还在申请中，同时她又以个人名义买了一套价值80万美元的房产用于自住。结果到美国仅三个月，钱太太因车祸意外死亡。钱先生悲痛的同时还发现，要继承这套房产，他们需要缴纳近30万美元的遗产税！
　　很多国人购买美国房产，都是用个人名义直接购买，那么如果房产持有人死亡，根据美国税法的属人兼属地原则，就必然面临遗产税的风险。
　　如果持有人是美国税务居民身份，那么他的全部遗产有至少500万美元的免税额，只有超过的部分需要缴纳最高达40%的遗产税。如果是夫妻，则两个人至少有超过千万美元的免税额，相当于人民币六千万以上，因此绝大部分家庭都不会面临遗产税问题。当然对于部分移民美国的富豪，遗产税的规划就是一个很系统的工程，我们在这里暂时不做探讨。
　　我们要提醒的是很多国内的投资者，并不具备美国身份，他们往往简单的以自己的名义在美国购买房产，虽然不受任何限购政策限制，但需要特别注意的是：
　　美国对其非税务居民在美国的不动产征收遗产税，且免税额仅6万美金，税率最高达40%，如果持有人一旦身故，他持有的美国房产如果需要继承，则将面临高达40%的遗产税率，资产面临大幅折损。
　　有的投资人可能会提出，我提前将财产赠与给子女呢？因为美国税法规定：“对非美国税务居民赠与不征收赠与税”。但这种理解是只知其一不知其二。美国税法还规定：“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等，需要缴纳赠与税”。
　　那么如何解决呢？对于自己不是美国税务居民，但妻子、子女或其他近亲属已经移民美国的人士，可以采取直接赠与资金，然后以子女的名义在美国购买不动产的方式。因为美国对于外国人赠与美国人的现金资产是不征收赠与税的。而且如果子女还是用于自住的话，将来如果出售该房产时，还可能有25万美元的资本利得税的免税额。
　　对于既没有美国身份，又没有近亲属是美国身份的投资者来说，一般有三种通用方法：
　　方法一、联名持有房产，当一个持有人死亡后，房产直接全部归另一个人持有人持有。但这种方法终究要面临两个持有人都死亡后的遗产税问题。
　　方法二、生前出售房产，因为美国税法规定，对于美国人在美国的现金存款是不征收遗产税的，因此如果能在房产持有人去世前及时出售房产，及时将房产变成现金，则主要成本就是资本利得税，只针对房子增值产生的资本利得征收15-20%，最高不超过28%的税。比起整体房产的价值的近40%的遗产税，税务负担就大大降低了。同时如果继承人继承的是房产，将来他需要变现的时候，还得再缴纳资本利得税。
　　但这个方法有两个致命缺陷：
　　缺陷一、如果持有人意外死亡，根本不可能预见，当然不可能提前出售房产；
　　缺陷二、就算是病危时临时处置，处置时也得和死神赛跑，仓促出售房产，必然也会导致房产的贱卖处理。
　　方法三、用LLC公司持有房产，同时还必须在与美国有税收协定的离岸地设置一家离岸公司，再持有LLC公司的股权。当实际控制人去世后，可以直接在离岸地办理股权转让，而美国税法对于非美国税务居民持有的非美国公司股权当然不征收遗产税。但如果要贷款购买房产，则结构需要更复杂一些。
LLC架构示意简图
　　同时当需要出售持有的房产时，只需要缴纳LLC公司的相关税费即可，而且可以很好的保证实际控制人的隐私，规避房产持有过程中带来的责任风险。因此对于投资美国的非美籍人士，最好还是先设立一个有限责任公司的代持架构，虽然需要付出一定的时间、精力和费用，但对于长期安全持有资产非常有必要。
　　在此笔者提示投资者，在进行海外地产投资时，因为经济环境的不同，一定不能直接套用国内的投资经验，比如笔者曾经听一位房产投资中介将伦敦郊区的房产类比成北京郊区的房产，声称这个地区将迅速的发展成为城市副中心。而实际上一个正在高速城市化过程中的国家（中国）和一个成熟城市化的国家（英国），其大城市郊区的发展速度是不可同日而语的。
　　同时由于我们对国外的、经济环境和交易习惯等不熟悉，而中介一般为了迅速成交，往往不会告知全部风险，而这些风险往往是我们无法预见甚至于无法理解的。
　　因此我们在进行投资前，最好找没有利益关系的专业人士进行咨询。国内目前正在逐步发展壮大的私人银行家正是这样一个国内非常稀缺的专业群体。他们熟悉法律、税务、全球资产配置、产权梳理、资产保全及传承，是属于站在客户角度并给与客户专业咨询和管理服务的专家。
　　作者简介：
　　刘长坤
　　中国私人银行家俱乐部（CPBCLUB）监事长
（责任编辑：HF003）
10/16 10:1110/23 08:2010/19 08:1610/17 08:2910/14 10:1010/14 08:4910/13 07:5010/12 18:39
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