11,325被浏览1,199,265分享邀请回答4.5K556 条评论分享收藏感谢收起2.国内做的地产不要提“商业模式”，近二十年看执行人就好了
为啥万达有如此强大的执行能力，很多人认为各种的表格、规章、OA什么，笔者认为纯属管理崇拜，在企业运营中唯一准则是就是对上级负责，因为只有负责你才会失眠的想解决问题方法，因为负责才能有喝了一杯又一杯的勇气，因为负责你才会在18月不分昼夜的投入到一个项目上，因为这18月以后你会得到王总认可，在万达现在靠混根本不可能的，你对你上级负责了那么你就从心底有解决问题勇气，笔者在工作中接触到万达人基本都是这个态度，大家都在牺牲自己不同私人时间，国内成功的大型行业规则制定企业老板都是有这个魄力的。因为工作需要我接触不少万达做前期和政府审图的。
那时过年前半个月有个消防问题要跑政府，但是政府基本过年谁还有这个心情搭理你，但是以过年放假工地又要停下年后也不好招熟练民工。这姑娘三十好几来硬是买初一车票了，都没上车在农历二十九下午做好了工作，你以为就她没走吗？整个部门都没走，就是要把这事做完！初三一早回来改图纸，你说这个执行靠的是什么？一个月前王总来到项目上很不满意，要求务必弄好要么一撤到底，能在万达工作的人都很珍惜这个工作机会，那么很多事情就不是那么简单了，人是相互的。 王总早年总说:”为啥国外设计师牛哄哄，图纸什么都不能动，就是因为咱不懂！”回头看现在万达还不是做过来了，所以万达模式没啥好羡慕的，也真心说没啥好学的，机会现在也有你说你是不是正在错过。3.学习万达不如参加银泰！
你会说万达成功是时势造英雄，万达成功王总个人魅力凭借这个胆子谁的钱都敢借。那么现在还有一个机会，就是银泰！至于银泰是个啥同学们自行脑补，总之马云的投资的企业，银泰模式也有万达的影子但是现在万达是“十万吨级外交”，银泰则是“无人机”别说你错过万达，银泰正在和当年万达一样，又一批年轻带着对地产、自身的憧憬走入这家企业，万达成功是王健林敢于应变时代的产物，而你的成功也许就是从银泰开始，你会缔造一种新的游戏规则，实干兴邦，空谈误国。建议您也不要人肉笔者了，我只是那经历过郑州、长春、泉州、宁波后的一个回忆着，这篇文章写给那些从万达模式中走出人，也热诚期待您的私信。感谢大家对这篇不成熟的文字的支持如果想爽快的阅读第一弹的话，建议走时空门为了表示感谢特此在周末写了第二弹
其中校对工作由
（这名字）完成，以下文字由一次会议记录整理得出，最好不要转载，仅供商业地产APP开发者参考。========余下全文=======标题：向所有万达APP开发者致敬本文感谢
2014年注定是会是一个转折之年，去年一年中“传统商业融合互联网”已经成为不少商业地产会议桌面上主要的话题，有趣的事不少。创业型公司很早就看到了这方面的机会，很早就参与到“传统商业地产如何与互联网大潮相融合”的讨论中。不过到现在基本没有出现有什么真的可以改写这个行业东西，原本是想总结一下在过去半年中一些工作心得，但是因为@一句留言改变了写这篇东西的初衷，作为商业地产圈内偷水果的家伙，突然萌发了一个念头为什么万达没有成为网易、搜狐或是谷歌？而只是成为万达。下面请转换自己的身份，如果百度是一家综合体实体、淘宝是一个传统百货，那么这不就好玩多了。1．
是山贼还是土匪都想抢火车
作为APP开发者万达首先是一个绝对的好客户，首先万达有钱、有人同时又有足够庞大的消费者，要说信息化解放生产力化、大数据执行精准的需求，万达作为这样机会平台再好不过了，但是参照一下新闻看（内事不决用百度）万达似乎没有什么动真格的事情，除了自己开发的万达APP以外，其余开放性的动作几乎没有，这太不符合万达的作风，万达的成功总是释放刚需需求，但这次确实没有。为了更好的研究万达APP的实用价值，周末的下午特意组织了6位可爱的小朋友，其中70到90都有，一同感受了万达APP用户体验，最后在万达一家餐厅中大家一致认为，充其量是万达官方网站的APP版。实在是没有想象中那样，于是该用时光的用时光、该用美团用美团、那是不是万达的APP战略基本没戏了？本着用“移动信息化重新设计综合体出发”笔者认为是万达APP开发模式出现了根本的问题。
回望浩瀚的宇宙，圣斗士。。。。。（跑题了），我们不经要问到是什么造就了圣斗士，又是什么造就了页游游戏，单纯的强硬移植万达现有的商业内容基本就是“废柴“，无论怎么开发都会开发成现在的万达APP，结果就可想而知了，也就是说要为更容易使用APP来重新开发万达广场。目前万达广场主要提供“商业内容和体验消费”，所以摆在APP开发者面前的不是简单的推送哪家店的优惠消息、打折促销等如此脑残的事情，而更多的是如何将“生活中心真正移植到万达中”，回顾大家都熟悉的广告语：“万达广场城市中”已经说明了万达作为区域中心的定位，作为APP理所应当就是满足不同城市中间差异化，作为一个区域中心万达APP应该可以清楚地告知消费者，所在中心生活的所有内容，而不只是单一推送万达内部商家的那些没有组合价值的信息，用订阅的方式倒是一个事半功倍的方法，万达内部进驻商家都在百余个以上其中大品牌商家APP开发与万达APP基本不是一个级别的，而万达应该做好的安卓商店的角色，更好地整合资源。执行一：万达生活应用商店
所以说到底万达APP首先得是一个应用商店，其中消费者可以订阅自己关注的东西，同时开放化分享（参见京东手机版的分享系统）比如说我要到万达的订餐这个系统现在是分散的，在订餐前商家和消费者存在数字鸿沟，为此万达APP就不能做个统一的排号系统吗？作为万达的会员可以在这个系统上得知所有商家的排队信息，所以这个APP在万达的应用商店中就是“无敌排号王”咱排着号也能把万达都逛了，（付费用户可以优先保留哦！！你懂的，还有无敌占座王哦）另一个在万达实际应用中的迫切需要就是停车系统，当今视频识别技术如此普及，完全可以通过360相机的开放端口，应用在万达停车助手上，没错你下次停车也许百度导航可以干脆帮你在万达的车位都定好，直接导航到你停车的车位上（付费用户可以免停车费哦，还有优先女神停车再也不用为倒车烦恼了）。所以从生态圈角度考虑万达的信息化计划，缺乏最基础的资源集结与信息处理整合能力，没有形成良好的开发氛围，所以估计万达现有APP难以完成进化，用不了多久有新的开发商就会说利用这一机会，打造自己的生态圈。2. 逆向设计用移动信息化重新设计万达综合体
说道这里不得不说万达设计院，在国内综合体与酒店设计上可以说是首屈一指的设计单位，但是在现在这个时代万达建筑设计还没有意识到“用户逆向设计”将成为当下综合体设计的趋势。一个简单的例子就是全国万达广场无线信号居然没有有效的管理起来，（参见中国移动山东区域机场解决方案），看似与建筑设计没有多大关系，但是有无线信号的建筑会完全改变人们对建筑空间的理解，综合体设计是一个人造的大型环境，一切都可以通过积极的空间布置获得更完美的体验。实体店和网店的结合一直都是问题，为此万达应对这方面也没有太积极的处理方案，“橱窗计划”也许是一种方法，通过万达和微信支付开放系统，很多电商网店可以很容易进入万达的综合体百货通道，在网络上销售的优质产品可以现场通过试用或是样品展示的方式同步享受一种价格，利用万达的品牌甄选体系也结合逛街体验感受完成的线上线下的同步结合。￥。未来的主力店应该是他们
另一个趋势是更多的品牌服务公司实体化运营，例如：顺风不应该在开超市，而应该和万达合作开设顺风全球美食站，（宜家的食品屋和小超市）顺风进口食品的冷鲜订单可以完成从“全冷链到门店”的垂直覆盖。另一个极端一点的例子是：微信应该和书店完美的结合，成为微信订阅阅读计划（可以阅读与印制订阅号）知乎完全可以和培训公司一同推出新的课程，名为万达课堂这样的一个店子。这些都需要在建筑设计处容留出不同于主力店的设置。￥。 2016年的万达应该是啥样
天街产品应该说是十分成熟的一个设计，其中还有餐饮体系，但是餐饮作为目的地消费的主力店似乎一直都缺少了什么，新一代的万达其实应该是一个零屏幕时代，而在空间处理上更具备灵活性，融合社交功能的需求。为此2016年以后万达在设计中估计就会出现“聊天街”这样的规划设计了，一条高速无线网和无线充电支持的城市社交聊天街。定位于聚会所在价值体系上现有的大型旗舰店会被网络旗舰店所取代，买东西再也不是现场就能得到而是次日送达，现在一条天街中17-20个品牌，到那个时候可能是170-200个橱窗品牌，拍照下单且无店员、大量的咖啡、快餐、作为主体集中的餐厅区出现、现在的海底捞、东北风等可以占到总体量的70%，KTV出现远程的对唱体验（估计现有KTV会被百度音乐收购）、大玩家虚拟化的运营，除了现在大家熟悉的电影院主力店以外，还会出现城市室内公园（完成宅男最后一站室内的多功能公园，香港海洋公园最适合在综合体中或是中国剧院这样的体验消费），这一代万达是和高铁站无缝对接的而且的50%以上的建筑都在地下，00后消费者们会和他们的父辈一起再次走进万达。3.万达应该做城市内超级路由器
全国万达的广场其实最迫切到不是去改造立面，反而是要直接的和中国移动这样的数据端口合作，有万达城市广场的地方应该就是附近20公里内的4G路由器，有万达的地方有就4G，作为这个区域的超级路由器一切的连接都是为了更好的生活，也许哪天你开启无线的时候就有“万达云”的选择，接入后不但可以享受纯粹低价的网络带宽，还可以在“万达应用市场”中体验生态圈开发的产品，20公里内的精确定位、云端存储、在线游戏等几乎都是瞬间通杀，万达云提供的开放信息平台会让“大众点评更精准”“百度地图更智能”“微信支付更安全”等。总之任何的智能手机都能接入这个20公里内的中心万达，真正的享受城市生活。4. 懂的人不做，做的人不懂
说来说去这里没有提到万达是如何成功的，而是更多展望下一个万达模式的建立。平时都知道万达执行能力最强，如果真的有人当真在这个企业中思考这些问题并且着手实施，那么下一个万达将会成为城市全球首个集结综合体开发和社区信息化运营的集团。最后总结
现在研究万达模式唯一的价值倒不是如何复制和学习执行力，而是抓住当下与未来的消费者，万达的崛起成就于城市区域发展的力量，当然弄不好就是败在信息化这道沟了。万达目前确实有机会成为下一场变革的领导者，也容易被变革遗忘，回想我的父辈在百货大楼那些日子，95年对超市的摒弃和00年对综合体的淡漠，直接导致了04年的全国百货大下岗，07年的一位国美的高层表示对京东的蔑视。现在我们几乎在也想不起来还有国美这个品牌，一切的一切都在发生，谁知道下一个故事会出现在哪里呢？夹带私货（欢迎订阅的微信号：猿猴特刊）======一下是第一弹的原版文字====觉得实在太渣了===所以只好留在这里===== “理解万达的人知道，万达是一个2.0时代的门户网站，不理解认为它是商业地产”在我眼中的万达实际上始终在不短的褪去自己的身上的那些标签，从万达出来而复制无数万达的人；或是只有细小分改变也不是赋予行业新的看法的人。终究是重复万达所犯错误。很多人都不会太喜欢这样的结论，大概都是因为万达和万科一样都是中国任何一个职业经理人履历中的最好的名片，而不是你能从一个企业发展中总结出自己在下一个企业中可以绽放的东西。
先从选址开始对于万达模式的理解；万达其实没有模式。万达有的是经验的和对这个时代中低层起步消费者认知（从屌丝做起，不妄图改变他们的生活，在其一生中万达广场是不能被取代的），做商业的不便的规律是地缘因素，地缘和地段根本不是一个东西。万达一般都是选择地缘的而不是地段。以前写过一个专题研究万达拿地中的土地进化论，万达和万科比较相同的地方是一般都是比较差的地块，
我这里说的比较差的地块不是说是不是城市中心、城市发展区、郊区、市镇化、而是一般来说少有人敢于插手的地块，各种自然条件一般那种。就我所经历的规划中万达广场对自身的认识是很简单的，就是城市副中心基础配套，你可以当他是除新城区政府外一的地标。既然说到基础万达自身很清楚，基础就是追求品质对生活改变而不是品牌对生活的改变，这就是为什么2011年以后万达所有动作都是围绕“做基础生活，提升区域品质”上做战略调整，这里有个关键的地方是“万达广场”是一个”高质量洗脸盆”而不是一个“水晶果盘”更不是“镶钻名贵大磁盘”，
2011年以后对自己有清晰认识的万达基本向这个方向开始了，依据”高质量洗脸盆”这个通俗的定位，万达陆续整整合现在已经从“高质量洗脸盆”变为“钻石区域洗脸盆”项目，通过资本手段盘活了一部分已经成功的项目，获得了宝贵资金需求。
万达广场大部分的项目均已新城区用地为主，5年资本周期其中3年培育周期，一般在第4年采用杠杆手段脱手，表面上是脱离的但是又通过“内容供应”保持自己做对项目的实际控制权，除几个特例项目外万达基本保持了自己最擅长的土地整理方式，从城市发展角度看“政府最需要的是商业”这是一个战略性的考虑而不是战术性的需求，小地区政府愿意拿出较好的土地资源给万达，原因很多就不再重复了。我们就说他们不愿意给别人的最根本的原因，国内除了万达做基础商业很成功，其余都是失败，有的成为了烂尾工程的，
2005年万达也有过一次关键的错误，就是在省会城市优势地段大批万达广场的新建，这一错误的定位直接导致了万达和本地零售（高中低）三者均要直接竞争，“好汉难敌群狼，何况饿虎。”出现这一根本问题的原因是万达内部高层的意见不统一，选择成熟的二线城市（省会）做商业的好处是，商铺价格可以有明显的价值基础、当时急于做渠道下沉的国内品牌为争夺“入口铺货”的机会，相对二线省会城市的通病“百货大楼决定门槛，奢侈品购物决定天花板”在城市成熟区的万达确实是一个不错的选择，做过零售的都知道招商是一个难题，为此实际上万达小订单招商时代就是从这里开始的，也就是我们说的“订单招商模式”的出处，但是万达从一个建筑承包商要横跨做百货代价可想而知。
二线城市终归是要成为一线城市的，待到政府班子一换领导的思维方式发生变化，于是恒隆直接成了万达广场的替代品。这标志的万达你可以离开主桌了，背后就是万达内部分裂的城两派，认为自己是百货的是一派觉得万达买传统房地产的项目利润应该回补百货，利用这个优势提升百货体系价值。以百货为中心的综合体才是正路，但是另一派认为万达的优势根本不在百货，
而是在综合体所以应该提升对“零售内容”的控制而不是向“零售功能”的提高上。那个时候很多业内人还是觉得万达做的是不错的，但是万达老大已经觉得不对了，最明显的是买房子赚的那点很容易都搭在百货上了，而百货只有高端才有的价值，纵观当时的万达在百货领域不是一塌糊涂也算是留级生了，他想这样不行咱还不是百货大楼啊，万达是供销社啊；做高端和“工农兵”不是远了。于是万达终于明白自己最擅长的不是做“一个城市的中心，而是做每个城市中心“好戏终于开始了。
后来万达的地区城市中心作品算是“五月花”号，无论是在一线城市的新城区、还是在二线城市副中心、三线城市的新中心，每一步做的都堪称行业完美，为了满足这样全新的定位，“在项目的用地面积上，用地指标上都做了精确的配置”“万达不打巷战，而更精通于攻城战”在这一作战提前提下全面的{万紫千红}计划启动“万千百货”“大歌星KTV”“天堂、内街”“万达电影院”等全面配置到了不同万达项目中，万达实际上已经从租售模式，转变为租赁模式。（对于万达业态规划、运营招商、定位等就不写了，自己百度吧），万达的“五月花”效应最大的特点是；
现在有万达的地方一般都是，“净地“圈内做零售的的人一般都不喜欢做但是做综合体的正好相反，“净地”在经济发展中的“副中心、城镇化、市镇化”三级都是“刚需、别墅”唯一的商业消费场地，万达等于迪士尼，“万达可能不是这个城市最好的，但是他是距离你最近的电影院”，考虑到当前阶段我国城市人口的差异性，新闻联播仍然是最受欢迎的高收视率节目，所以万达不愁没有从1级-5级的市场，在这分区中也没有比万达更厉害的全国性对手，
龙湖、万科商业定位在6级-7级；但是每个城市中7级-9级的居然是主流，1级-5级的市场基本就是：“水果批发市场、小商品、小综合体”万达选择做微软而不是苹果、做大众而不是奔驰、做可口可乐而不是依云。在现在看绝对是一个“实惠、现实但缺乏战略”选择。对于万达的冲击实际上电商并不明显、（万达内的苏宁是个例外，不过他也有方法圈住了客户，而且没有陷入细分市场误区。）真正对万达有冲击的是“万达自身的品牌进化结构”，笔者认为万达应该学习“小米”优化客户体验、而不是一味采取老套的零售思维，全国万达少有老年人这也是一个遗憾的。为方便你深入阅读我还特别准备了在工作中对业务的总结。A.万达内容市场
“万达做的是纵向产业链，而不是逆向产业链” 必须性和必要性是在规划工作的中的重点，引用回复“”，对于2011年以后万达的认识就是为新城区用户提供，熟悉的城市生活环境，为此从一般的零售消费、转向体验式为主空间租赁概念上，由于作为地区商业有良好的“用户资源”很容易通过“较为完善的品牌餐饮、大型仓储超市、新鲜菜场、3D电影院、快时尚品牌服饰旗舰店、公用咖啡空间、专业店、特色餐饮、眼睛和IT、家电卖场”等主要功能满足分区，根据地域不同在9+X上匹配“室外商业街、家居建材卖场、小型写字间、办公空间、”等，用目的性购物增加用户粘合度，利用周末活动提高用户好感度。
为此万达没有业态之说有的也只是内容之说，020时代后基本就是推送业务为主，在其中有出现了线性推送、区域推送，由于内容供应很多索性排列价值，“人未到，座先站”是未来的主要发展方向，最理想的现金结算一体化。内部培训的时候我做过一个PPT，我一贯认为万达是才是最互联网的东西，（你约会要吃饭吧、朋友要去KTV吧、陌陌要滚床单吧、着急总要去超市吧、建材总要买吧、电器你总要看看吧、电影你总不能搬回家吧，你总不是在家吃火锅吧等等），万达一贯认为互联网帮助了万达客户更好的住在城市发展区，万达也是如此帮助客户在新的区域中获得与市中心一样的生活质量。要想获得020推送，首先就要有足够的内容作为支撑，网络无论什么内容其实都是在社交而已，但是你总要在现实世界吧，从另一个层面讲本来所谓的线上世界和线下世界的都是一个世界，他们高度重合（阿凡达的最经典的地方，我认为实际上是对不同世界的诠释）。
既然你承认内容是万达广场的核心也就能明吧，为什么黑石愿意投资万达也愿意卖，因为大家是一种思维方式。在淘宝和阿里之间一直有一种产品是断档的，为此有了天猫但是大家做的都不成功，这是为什么那？原因很简单有万达。两种产品中实际都是“物流”理论，只是东西被不停的搬动而已。但是弥补这一鸿沟的就是体验，传统的商业受到冲击后，零售行为的不断改变（比价时代的开始，和苹果制衡时代的转变），当零售行业匆忙的进入网店市场后，反倒是只有万达“蛋疼的中的淡定”着手最对地区品牌经行升级调控，至今虽然万达的APP（也许是更好的方法）尚未出现，但是大多数和我一样在城市新区首次置业的“小白兔、小黑兔”们开始依赖万达广场。
体验消费最简单的体现就是“电影院、餐饮”我做过一个有意思的内部研究，是“先吃饭等电影开始、还是电影结束后在吃饭”研究这个意义在于在那个位置放上电子优屏幕，又是在那发小店子的单子好，万达内部有一个体验度优化的功课，和互联网公司的产品总监差不多，就是不断的优化功能、集合、调整、替换、通过不断的小众品牌渗透大众的品牌。那些可以最后成为经典、那些可以成为招牌。
由于定位较为基础，为此客群的流动性很高的。大家什么口味的都有所以需要的大量的内容支持，作为一个综合体而不是百货商店，在万达内部生态环境内确实有不断被淘汰不断被进化的品牌，如果地面面积有条件的话绝对不会有-1层，-1的作用主要是增加“零端消费”，也可以培育一些小众的店子。（城市综合体和万达的区别就和四驱SUV和两区的CRV一样，看起开差不多但是后者定位更高一些）B.万达规划形式
综合体这个概念基本在国内也生根十多年年了，从批发市场转业成为室内主题公园到现在万达内容为王时代，基本更替过6代产品。我有幸从一名小策划开始做到了现在。见过“媳妇和婆婆”后决定在继续做下去，卖铺时代的万达是在是毫无技术可言，也注定买商铺这样额行为一定不是适合万达发展的模式，现在商铺产品基本集中在弥补住宅不足上的，为此在万达买房子可以说绝对是初期投资、自用的最好的选择。但是随着项目的发展，在规划上商住分离的条件下，“万达内街、万达内区”的概念就显现出来，2012年后期基本是“大功能分区、小功能合并”的概念，立面也是全面地标化，为此毫不客气的说每个万达都是为了“每个项目从0-18岁理念设计的”，每个项目在18年后基本就是这个区域的“中心老大”，所以开始规划大尺度实际是给以后用的。万达内部实际上没有所谓常见的“动线”一说，再说了“动线”实际上也是个伪命题，只有两点之间直线最好，“万达的设计可不是让你逛商店的，而是为了让你离不开万达”这是一个关键的不同。C.周末活动
万达一直都很重视活动，经过多年的努力连我都没有参加过几次有分量的活动，但是你要清楚的，万达的每周末全国项目中大部分有“车展、房展、销售打折”而传统的百货却不做，各个占地惊人的市民广场连个摊位都没有。D.用户体验
2013年上半年集团组织了多次讲用户体验的课，万达人员结构年轻化相比同业对手来说，有能接受新事物的能力。所以可以在不断创新中奠定自己地位，但是不同的是万达考虑是每个家庭的用户体验，万达实际是一部手机（顶级山寨机）、它满足你一切需求。
要开会了，先写这么多，不足的地方还要大师指点啊。感谢 ，对文中不足之处的指出。最后贡献一个连接：希望您能理解出，这家在中国的做事的企业的不易之处。29351 条评论分享收藏感谢收起高新控股集团战略规划报告声明?本报告为中期报告，所有意见均非最终结论?本报告旨在对高新控股集团的发展战略提出建议，不针对任何部门和个人更多精品管理资料：http://tb99888.taobao.com/―2―目录? ? ? ? ?经营环境分析 ???????????????????????????????? 4 内部资源能力分析 ?????????????????????????????131 使命和愿景 ????????????????????????????????149 战略选择 ?????????????????????????????????155 战略实施 ?????????????????????????????????272更多精品管理资料：http://tb99888.taobao.com/―3―导读? ? ? ? ?经营环境分析 内部资源能力分析 使命和愿景 战略选择 战略实施更多精品管理资料：http://tb99888.taobao.com/―4―导读?经营环境分析-开发区概况 房地产 公共设施 园区经营? ? ? ?内部资源能力分析使命和愿景战略选择 战略实施更多精品管理资料：http://tb99888.taobao.com/―5―经济全球化给予了中国更多机遇,各个行业为了取得竞争优势纷纷 向中国转移???经济的高速增长以及巨大的市场容量为中国创造了良好的经济环境，发达国家迫于成本和竞争的压力， 制造基地和部分研发中心已经逐步向亚洲转移，中国成为最具有竞争力的首选国家之一。 由于具有低廉的制造成本、日益提高的生产率及市场增长潜力，中国作为产业制造基地的吸引力正日益 增强，成本、资源、人力、环境等优势使中国已经成为名副其实的世界工厂。 高素质人力资源吸引了发达国家高端产业如软件外包以及研发中心的进驻。发达国家面临的问题?中国具备的条件???高昂的成本压力 - 日益激烈的全球竞争和发达国家高昂的人 力成本迫使跨国企业在全球范围内寻找更具 成本效益的制造基地 对利润的追求 - 跨国公司正在全球范围的积极寻找提高生 产率的机会以提高利润 对全球新兴市场的寻求 - 中国市场的高增长率促使企业落户新兴市 场，以降低物流成本和关税，缩短产品进入 市场时间???具有竞争力的制造成本 -低成本的劳动力 -廉价的土地资源 -齐备的产业以及上游资源的供应 -优惠的政府政策法规 日益提高的生产率 -充裕的熟练工 -基础设施良好 市场增长潜力 -人口众多，消费潜力巨大 -人均GDP快速增长 稳定的政局及经济环境 -政治经济环境的稳定以及鲜有恐怖袭击 威胁使得中国在发展中国家优势显著―6―中国的经济发展态势良好，GDP保持了高速稳定增长,奠定了开发 区发展的宏观经济环境“十五”时期国内生产总值与增长速度 国内外机构对未来20年中国GDP的预测预测部门 国务院发展研究 中心 预测结果：GDP增长率 年：6.9％－8.1％年：6.4％－7.8％ 年：5.6％－7.1％年：6.3％－7.2％世界银行 亚洲开发银行 高盛公司年：6.9％ 年：5.5％ 年：6％ 年：5％ 年：7.2％ 年：6.8％投资、消费、出口是拉动经济增长的主要因素，未来20年中国的招商引资、技术合作尤其是软件外包项目、高 新技术引进仍会保持高速增长，开发区以其优惠政策成为国内外投资者的首选对象，经济总量增长空间可观资料来源：国家统计局，西蒙库兹涅茨著《各国经济的增长》―7―开发区对所在城市的经济总量贡献发挥着重要作用，国家级开发 区已经成为所在城市的经济增长动力2004年高新区工业增加值占所在城市工业增加值比重杨凌高新区 海口高新区 西安高新区 威海高新区 合肥高新区 珠海高新区 长春高新区 常州高新区 无锡高新区 潍坊高新区 南京高新区 桂林高新区 0% 10% 20% 30% 45.30% 44.10% 42.40% 39.50% 35.90% 34.50% 33.90% 33.60% 32.40% 31% 40% 50% 60% 70% 52.80% 65%中国各类开发区遍布全国，与当地城市主体经济 紧密结合，对外资的引进可以因地制宜，充分发 挥各地人才、资源、产业的作用123? ? ? ?54个国家级经济开发区 15个国家级保税区 53个国家级高新技术工业开发区 15个国家级出口加工区 ?实际利用外资占所在城市40%以上的经济技术开发区有： 长春、合肥、昆山、芜湖、营口、秦皇岛、银川、连 云港、哈尔滨等开发区 ?工业总产值占所在城市的比重达40%以上的开发区有： 融侨、青岛、呼和浩特、芜湖等经济技术开区 ?昆山经济技术开发区比重达80%以上―8―以开发区为主体的建设开发对各方利益主体具有共盈的价值模式税费减免 优惠政策 土地资源 低成本投入 聚集效应 土地收入 投资公司收益企业服务企业投资 配套设施 服务机构和政府派驻 机构投资回报 服务收入 地方税收 地方经济 地方就业开发公司收益地方政府收益―9―开发区的建设得到国家高度重视，经过2003年核减开发区的治 理，一度暂停的国家级开发区扩建审批工作再度启动孕育期 年 国家先后建立13个经济技术开发区， 为高新区建设进行了有益的尝试 开始实施高技术产业开发计划（火炬 计划），至1992年底，全国共形成52 个国家高新区，除西藏和青海之外， 各省、市、自治区都有了高新区，全 国高新区的布局基本成型 我国高新区的形式出现多样化，并建 立了专业性园区万 亿 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 95 98 01 04年 总收入（万亿） 增长幅度 中国高新区年总收入变动表 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%我 国 高 新 区 的 3 个 阶 段诞生和成型期 年壮大期 1992年至今资料来源：年《中国科技统计年鉴》开发区建设 因地方利益 的问题一度 变相成为乱 占耕地经过自2003年起核减开 发区的治理，乱占耕地 现象总体得以遏制，开 发区建设逐步走上良性 循环道路。2005年11月，一度暂停审批各类开发区的工作再度启动。 商务部下发通知，为促进国家级经济技术开发区持续、快速、 健康发展，确需扩建的国家级开发区只要符合条件仍可以提出 申请― 10 ―国内高新技术产业开发区产值增长率远高于GDP，占GDP总量的比 重不断提升，东部高新技术产业开发区具有显著优势?? 中 国 国 家 高 新 技 术 产 业 开 发 区 产 值 统 计（亿元）
7942226392675说明
26198149 02 ?从1999年到2004年，国家级高新技术开 发区总产值的增长率远高于国家GDP的增 长率，始终保持在27％以上 ?2004年全国高新技术产业开发区完成总 产值22639亿元，占国家GDP总量的16.99 ％，该比重保持强劲增长势头东部地区中部地区西部地区高新技术产业开发区产值比重与国家GDP增长比较50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%99 02 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%?高新技术开发区按照地理位置划分东部 地区产值占据了全国高新区68％以上?东部高新技术产业开发区的规模和实力 远高于中部和西部国家级高新技术产业开发区产值占国家比重 国家国内生产总值净值增长率 国家级高新开发区产值净值增长率数据来源：国家统计局、中国科技年鉴― 11 ―国家对高新区的科技投入不断增高?“十五”时期我国财政科技投入4900亿元，是“九五”时期 的2倍多，年均增长17.4％0 600 400 200国家财政用于科学研究的支出（亿元）?“十五”期间中央财政安排国债资金和产业技术研发资金 100多亿元，用于支持1400多个高新技术产业化、重大装备 研制和技术创新项目，带动社会投资1200多亿元?“十五”期间国家安排科技中小型企业技术创新基金38亿 元，重点支持处于初创时期的中小企业将科技成果转化为现 实生产力0 00 03 2004?2003年，中央财政设立了“国家科技基础条件平台项目专项 资金”，截至2005年底已累计投入10.56亿元“十五”时期国家科研增量投入（亿元）知识创新工程试点 国家自然科学基金 国家科技攻关计划?自2004年起中央财政设立了中小企业发展专项资金，重点支 持中小企业的公益专业化、产品专业化、增强其与大企业的 配套能力973计划?2005年全国财政科技投入达1315亿元，比上年增长20％863计划050100150200― 12 ―高新技术开发区内企业数量和从业人员也保持了稳定增长全国开发区高新技术企业数量
32857明?从2000年到2004年，全国开发区高新技 术企业数量年均增长16.7％，预计以后 这种增长趋势更加明显 ?2004年全国开发区高新技术企业完成总 产值2.26万亿元，人均年产值超过50万 元。 同年全国开发区高新技术企业实现 收入2.75万亿元，出口824亿美元 ?2004全国开发区高新技术企业出口额占 销售收入的24.8％，说明我国高新技术 企业具备了外向型经济依存度较高，与 国际市场联系程度较为紧密 注：美元按照8.27的汇率计算2000万500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 20002001200220032004全国开发区高新技术企业从业人数数据来源：中国统计年鉴20012002 从业人员20032004― 13 ―同时，我国经济园区的发展面临着国内外挑战??? ?我国经济园区的发展摆脱不了我国经济固有的传统体制模式束缚，基本上靠的还是非市场手段，摆脱不了外 延型的粗放发展模式 随着全球经济一体化的逐步形成，传统的组装行业出现了全球性的生产过剩危机，跨国公司直接投资的规模 经济方式将转变为并购方式，以资本运作和面向市场的规模购销转移 技术含量高的行业因为劳动力成本比重小，逐步失去向发展中国家转移的优势 东南亚等国家体制上和资源上的双重竞争优势使我国的园区在吸引外资方面面临严峻挑战 园区总量与规模泛滥。 - 截至 2003 年底，全国国家级园区 200多个，省级1020 个，省级以下可统计的有4000 多个，县市级园区遍 地开花。 - 多数园区缺乏明确的功能定位和产业依托，不能按照区域产业布局合理利用土地，造成国土资源的浪费 和高耗低效的粗放式经济发展。 - 有些园区依靠低价出售土地的方法吸引外资，造成基础设施投资及资金使用效率低下。 - 高新技术发展的动力不在于园区模式提供的公共产品和服务的水平，更多取决于技术的市场潜力和聚集 效应。 - 高新技术园区无高新技术是相当一批园区存在的普遍问题。园区为了政绩乱拉税源，造成国家地方税收 损失。 - 资源配置的非市场化运行模式阻碍了生产要素的合理流动?― 14 ―高新技术产业开发区的规模和经营状况参差不齐，济南高新区的 收入在国家级高新区中位于中等水平，但是盈利尚待提高国家级高新区2004年收入利润对比200北京17595上海净利润(亿元）南京75郑州 成都 深圳 长春 厦门 长沙 淄博 天津 杭州 沈阳 武汉 青岛 大连 珠海 吉林 无锡 广州 西安 苏州55 35 15 -5兰州 桂林 保定 襄樊 南宁 昆明 福州 杨凌 乌鲁 木齐 宝鸡 贵阳 海南 南昌 包头 鞍山 株洲 洛阳 绵阳大庆 威海 合肥潍坊 哈尔滨 太原 中山重庆 佛山 石家庄惠州济南数据来源：中国科技统计年鉴600 800 收入（亿元） 50常州-25 02004003700― 15 ―山东省建设立了多个开发区,既构成经济互补也构成了竞争,济南 高新区在山东省级以上高新区整体收入中只占13％山东高新开发区分布状况国家级 省级山东2004年省级以上高新区收入构成图禹城 即墨 青岛(崂山)，633.59 亿元 济南，529.25亿元 烟台(福山) 新泰 临沂 莱芜 潍坊凤凰山 泰安 东营 枣庄 潍坊海化 烟台(莱山) 济宁潍坊，362.11亿元 淄博，346.5亿元威海，334.93亿元烟台科技园， 640.56资料来源：山东统计年鉴― 16 ―与山东沿海城市青岛烟台威海相比，济南开发区的进出口额和利 用外资程度相对落后??济南高新技术开发区由于地理位置、地域经济等限制，在进出口贸易方面远远低于东部沿海三城市高新区，在 实际利用外资方面，已经远远落后于同省其他高新开发区 由于济南拥有政治、经济、文化、交通等资源，在进出口和利用外资方面潜力巨大 山东省高新技术开发区2004年实际利用外资情况 山东省高新技术开发区2004年进出口额青岛(崂山) 威海 烟台科技园 淄博 济宁 烟台(莱山) 济南 东营 潍坊 烟台(福山) 潍坊海化 泰安 莱芜 枣庄 即墨 潍坊凤凰山 禹城 临沂 肥城 新泰烟台(莱山) 威海 济宁 青岛(崂山) 烟台科技园 潍坊 淄博 东营 泰安 枣庄 禹城 潍坊凤凰山 潍坊海化 临沂 莱芜 济南 烟台(福山) 即墨 新泰万美元0
出口额 进口额万美元150000050000100000资料来源：山东统计年鉴― 17 ―开发区经营的双重职能可能会遇到多方面的问题?土地开发?招商引资基础设施建设 公共配套设施建设?商住房地产建设开发土地房地产建设行政目标和经营目 标…?公共服务机构的引进和建设?市政道路管网建设?医院学校水厂电厂等 公共设施建设开发区经营企业兼有经营性和行政性双重职能，优势在于具有垄断优势，易于享受政府 优惠政策，劣势在于从管理经验、企业文化等方面来讲转型困难，基础设施投入属于公 益项目，盈利能力不强，市场竞争能力薄弱― 18 ―高新技术产业开发区提高核心竞争力需要关注的因素?人才竞争力 ?环境竞争力 -法律环境 金融环境 政策环境 服务环境 体制环境 政治环境人才总量 科技行业人才总量 人才知识结构 人才年龄结构?制度竞争力 -激励制度 管理制度开发区核心竞争力 评价指标?管理竞争力 -?资本竞争力 -管理制度的制订 管理制度的执行资本总量 资本结构(资本来源结构) 资本的行业分布结构 资本的技术分布结构 资本的年度分布结构― 19 ―综合以上，高新区行业整体发展趋势将出现以下几个特征借助宏观经济继续强劲增长-科技投入奠定了高新区的长期发展基础-中国政治稳定，劳动力素质和成本都具 有优势，投资环境日益改善，宏观经济 在相当长的一个时期内依然出于快速增 长过程中。高新区利用高新技术产业优 势，在宏观经济增长中将获得飞速发展 的机遇 开发区的建设、盈利模式需要多方力量 的参与，政府、开发区经营公司、第三 方投资者、高新技术企业等多方主体的 合作具有共盈的模式-开发区的建设和发展始终是国家关注 的重点，从宏观调控、制度倾斜到科 技资金投入都享受着优惠的政策 科研投入的持续增加必然使高新技术 开发区成为母城经济长期的增长点-行业处于高速发展阶 段，行业发展前景良 好，差异化竞争将长 期存在，竞争激烈-地域化差异和区域经济差异等因素导 致了高新区之间发展不平衡，东部优 于中西部，高新区之间竞争激烈，国 内尚未出现外部竞争者。开发区开发模式已有初步探索各高新区发展层次良莠不齐，竞争合作长期并存更多精品管理资料：http://tb99888.taobao.com/― 20 ―导读?经营环境分析-开发区概况 房地产 公共设施 园区经营? ? ? ?内部资源能力分析使命和愿景战略选择 战略实施更多精品管理资料：http://tb99888.taobao.com/― 21 ―中国经济将保持长期的高速增长，房地产业将保持高速发展状态国内外机构对未来中国GDP的预测预测部门 预测结果：GDP增长率 宏观经济增长率 小于4% 4%－5% 5%－8% 大于8% 10%－15% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展年：6.4％－7.8％国务院发展研究中心 年：5.6％－7.1％ 年：6.3％－7.2％ 年：6.9％ 世界银行 年：5.5％ 年：6％ 亚洲开发银行 年：5％ 年：7.2％ 高盛公司 年：6.8％未来20年中国房地 产业仍将保持高速 发展状态资料来源：西蒙库兹涅茨著《各国经济的增长》― 22 ―随着中国经济持续走强，居民消费结构已向“住行”倾斜000 000 000
0 亿元国民经济持续增长，2004年人均GDP达13944元， 国家宏现经济态势良好，经济持续走强，居民消费 由以“衣食”为主转向“住行”?969798990001020304 20191919192020202060 50 40 30 20 10 0 年份90 95 01 042005恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低， 住房消费不断上升。年，我国城镇居民 的恩格尔系数将下降到0.35左右，生活水平进入富 裕阶段?资料来源：国务院信息中心，《中国统计年鉴》― 23 ―邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期，经过十几年的发展 调整，目前市场逐步规范，进入需求拉动期全国房地产投资增长率（% ） 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 1992年 1993年供给牵动需求期全国商品房销售额增长率（% ）1997年 1998年 1999年2000年 2001年调整期2002年 2003年 2004年需求牵动供给期资料来源：《2004年度-2005年度中国房地产市场报告》― 24 ―房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例迅速攀升，已成为 中国经济的支柱产业房地产开发投资占固定资产投资总额的比例 30 25 20比重(%)15 10 5 0 93 96
年份 01 04房地产投资占固定资产投资的比重从1991年的6％，逐步上升至2004年的22.4％，成 为拉动内需，推动经济增长的支柱产业?资料来源：《2005年中国经济年鉴》― 25 ―我国城市化进程进入高速发展期，2004年城市化率超过40%，未来 至少20年时间，城市化将是中国的主旋律我国1978年-2004年人口总数和城市化率14 125010 8 6 4 2 0 85 91 94 97 00 03 2004 年份 10 0 30 20按照纳瑟姆曲线，当一个国家城市化率达到30％的时候，整个城市化将会面临一个起飞阶段， 中国2004年的城市化率是41.76％，未来至少20年时间，城市化将是中国的主旋律?资料来源：中国城市化进程― 26 ―城市化率（%）人口（亿人）40据预测：到2020年每年新建住宅平均量为12亿平方米，市场需求 规模空间巨大人均可支配收入：城市住房主要是取决 于人均的住宅面积，还有就是人均的住 宅面积跟人均的可支配收入有很多的关 系 城市化：即城镇的人口规模，一个 城市的住宅的量是根据城市的人口 的规模决定的建设部规划：2020到2020年城镇整个的住宅的存量大概能够达到 330亿平方米，比2004年累计增长198.5亿平方米， 人均住宅建筑面积达到32.4平米，使用面积为 24.4平米 ,年新建面积年均增长5．5％，每年新建 平均量为12亿平方米。2020年的时候城镇住宅投 资大概在12000亿元左右 年城镇人均住宅建 筑面积将要达到35 平米。预测中2020 年城镇人均住宅只 有32.4平方米，预测 比较保守城镇住宅的变量：还有就是随着造 价的提高，住宅质量的提升农转非的住宅量资料来源：中国住宅产业商会：《2004年中国房地产市场年度报告》― 27 ―因此，城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的 市场需求，今后20年-30年将是房地产业重要的战略机遇期我国每年新增小 城镇800个左右， 提供了城市建设 新增空间 城镇数量 增长 每年 万农民进入城市； 目前人均建筑面 积每增加1米2， 则全国需新建5 亿米2住宅大城市为以经济 为纽带向周边城 市群发展，提供 了更新改造空间城市群扩张 与重新定位 城市化城市人口和 人均面积增 加政府公共服务放 开，吸纳私人资 本进入城市开发公共服务 放开消费 升级汽车消费、中产 阶级出现、市民 工作与居住分离 等都会带来深远 影响房地产起步阶段⊙⊙ 中国1200美元快速上升阶段⊙⊙平稳阶段⊙萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元以上― 28 ―随着中国人均可支配收入的增长，城市居民购房能力增强00 1000 上海 800 600 400 200 0 2001年?全国 北京 天津浙江 山东 江苏 海南 2002年 2003年 2004年除北京、上海两大城市外，天津、浙江、山东乃至全国平均水平增幅均非常明显。而且 均接近或超过800元这条线（按照国际惯例：三口之家六年收入总和作为可购房产计算）资料来源：中国统计年鉴、浙江省政府信息中心― 29 ―总体上，房地产业面临着较好的市场发展机会高房地产 市 场 成 长 性?因此，房地产业面临着较好的市场发 展机会，也面临着控制风险和提高盈 利能力的市场压力低行业盈利性高世行住宅产业统计快速上升阶段平稳阶段 8000美元 萎缩阶段 13000美元纳瑟姆曲线高速发展期平缓期起步阶段人均GDP800美元1300美元起飞期城市化率30%70%― 30 ―2003年-2004年，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面 调整和规范房地产投资过热前期(取得土地和房拆迁)国务院 《进一步治理整顿土地市场秩序工作方 案》 《关于清理整顿各类开发区加强建设用 地管理的通知》 《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护 社会稳定的紧急通知》 《关于促进房地产市场持续健康发展的 通知》 国土资源部、监察部《关于继续开展经 营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况 执法监察工作的通知》 831大限中期（银行贷款和建设施工）中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知》121文 《对现有住房置业担保机构进行清理检 查的通知》 国务院 《关于切实解决建设领域拖欠工程款问 题的通知》 2004 《住房公积金行政监督办法》后期（房屋销售和物业管理）国务院 《物业管理条例》 《业主大会规程》 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法 律若干问题的解释》 《关于加强协作共同做好房地产市场信 息系统和预警预报体系有关工作的通知》房地产稳步发展2003、04年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文 件和法规，该系列政策涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整?― 31 ―2005年至今，国家又出台一系列相关政策，对房地产业进行全面 调整和规范时间 部门 政策日央行?上调房贷利率 5年期以上利率提高到5.51%2005年3月底国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和 城市建设规模，此即著名的“国8条”?日7部委由建设部、国家发改委、财政部、国土部、人民银行、税务总局和银监会等7部门 联合提出“7部委意见”，提出各地要把调控楼市作为当前一项重要任务? ?日建设部在2006年工作要点明确“落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度”日央行?再次上调房贷利率，5年期以上利率提高到6.39%日国务院出台6项措施调控房地产，即著名的“国6条”。在此基础上出台了《国务院办公 厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》?― 32 ―首先，一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过 快的势头2004年我国出台的主要土地市场政策法 规 《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号令) 《关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》 颁布单位 北京国土房管局 北京市政府1、土地政策《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》 《国土资源部关于下达2004年全国土地利用计划》的通知 《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》国务院国土资源部 国土资源部 国务院办公厅全国各级开发区情况 省级以下 开发区67%国土资源部、国务院于2003年2月开始了以开发区 清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿?省级政府 批准27%国务院批 ? 一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发 准6% 区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。截至2004年上半 年，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共 清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方 公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里 的总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里， 占原有规划面积的64.4%资料来源：国务院信息中心― 33 ―紧缩政策对土地供给渠道产生了很大影响土地供给渠道相关规定 8月31 日后遗留问题必 须全部解决，否则重新 招拍挂 商业项目用地必须招拍 挂影响相关法规 2005 年 3 月 30 日，国土资源部、监 察部《关于继续开展经营性土地使 用权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知土地二级市场公司土地储备、市场 存量土地将大幅缩水 供给下降、成本提高 、土地储备对资金的 占用加大 无新增征地土地一级出让 征地（新增城镇 用地） 拆迁（部分与前 三项重合）冻结半年2004 年 4 月 29 日，《国务院办公厅 关于深入开展土地市场治理整顿严 格土地管理的紧通知》 日，国务院办公厅《关 于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁 管理的通知》 2003 年 7 月国务院 && 关于暂停审批 各类开发区的紧急通知 &&、&&关于 清理整顿各类开发区加强建设土地 管理的通知&&总量控制影响市中心土地供给开发区（部分与 前三项重合）暂停新设，同时清理原 来开发区开发区土地供给减少― 34 ―其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管 理，并限制投资增长过快倾向2、金融政策 部分地区出现了房地产投资增幅高、商品房空置面积增加、房价上 涨快、以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题， 而商业银行违规放贷，助长了房地产投资的过热倾向?《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[ 号）出台，要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强 贷款管理，引起强烈反响?我国房地产市场60 ％以上的资金来源 于信贷资金，房地 产贷款余额占商业 银行各项贷款余额 的比重高达17.8％对于建筑施工企业垫资房地产项目、房地产企业拖欠工程款的问题， 规定“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开 发项目”、“房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发 企业” 、“房地产行政主管部门要将企业拖欠工程款情况告知该企业 的贷款银行，由贷款银行将其列为信用不良单位，依法减少授信额度 或者不提供授信”?对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题，规定， “贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、 大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”?2003年城镇固定资产投资率增幅达43%，其中房地产开发投资增幅 达30%,创历史新高， 2004年初固定资产投资同比增长53%，3月，国家 发改委提出“要坚决控制固定资产投资过快增长的势头”，银监会已 经开始对房地产等热点行业的信贷进行检查?― 35 ―央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代，房地产业将进 一步产业化开发商原有融资手段?121文件要求?取得土地使用权证书 后，即可拿土地进行 抵押贷款 施工企业垫资和拖欠 工程款是开发商重要 的融资手段 通过预售从购房者处 获取大量资金?????对未取得土地使用权证、建设用地规 划许可证、建设工程规划许可证和施 工许可证的项目,不得发放任何形式 的贷款 开发商申请银行贷款，其自有资金应 不低于开发项目总投资的30％ 严格防止建筑施工企业使用银行贷款 垫资房地产开发项目。只能将获得的 流动资金贷款用于购买施工所必需的 设备（如塔吊、挖土机、推土机等） 为减轻借款人不必要的利息负担，商 业银行只能对购买主体结构已封顶住 房的个人发放个人住房贷款房地产商应 有雄厚的资本?融资渠道多 元化?― 36 ―第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革等多项政策 法规加强了对房地产开发和交易的监管推行拆迁公示制度、实施“阳光拆迁”、坚持文明拆迁、打 击野蛮拆迁等措施?3、拆迁管理4、销售管理对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违 约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则?5、物业管理国务院颁布的《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入 了法制化、规范化发展的新时期?伴随着积极财政政策的淡出，税制改革将成为下一步刺激中国经济增长的主要手 段，生产型增值税调整为消费型增值税，如对不动产开征统一规范的物业税等，因此 房地产税费制度改革将是未来房地产政策调整的重点之一?― 37 ―而技术发展也促进了房地产业的发展创新的内容和形式?招投标创新?增加招投标企业科技成果加权值 突出科技创新企业的优势 室内套型、室外环境设计现代化 光缆宽带入户，形成网络社区 高新技术支撑下的资源节约型房屋 实现集约化、标准化、系列化生产 使用高科技、绿色材料，减少污染，节 约资源?规划设计创新? ? ?? ?提高了产品质量和投资效益 促进房地产业的结构优化和住宅部件创新?升级? ??建筑技术创新? ?采用新型结构体系 采用组合型、标准型、成套装配型技术 降低物质能耗，推广节能、环保的建筑 技术缩短供应链，建立住宅网上信息交易平 台， 实现网络化经营 建立信息化、智能化楼宇，实现物业管 理网络化、封闭化提高了企业的竞争力和品牌 降低了开发成本，增加了产 品附加值?住宅销售创新?物业服务创新― 38 ―但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费 起到影响消费者恐慌 房地产升温 体育场馆建设 城市品位升级 突发事件 恐怖与动荡 2008奥运 影响外国投资 持币观望 大城市楼市萧条 防范不可预见情况 增加储蓄 抑制房地产消费台海危机 房地产需求变化加入WTO经济全球化 新技术引进 房贷增加 外行2.5%个贷 危机意识增加 束缚中国经济增长 推出经济适用房 二元经济趋变― 39 ―美国霸权主义亲民政策 商业地产升温 收入水平提高 经济周期趋缓由于固定资产投资过快，货币供应量处于趋热区间，导致近两年 房地产投资趋热房地产投资拉动着50多个产业的发展， 拉动率为1：2.86，对国民经济的影响力达 到30％ ? 国家信息中心中经网经济监测预警系统 的监测结果表明，2004年5月份我国景气综 合评分为44分，经济预警信号进入趋热区 间?1999年-2004年房地产投资额2003年是我国房地产业自1998年以 来投资增幅最快的一年，全国房地产开 发共完成投资10106.12亿元，同比增长 29.7%，高于同期固定资产投资增幅1.3 个百分点 ? 2004年房地产投资继续保持了迅猛 发展势头，虽然增速在宏观调控下同比 回落，但仍达到28.1%，是1999年以来 的第2大增长速度。由于增长基数巨大， 全年房地产投资达到13158.25亿元?14000房地产投资（亿元） 00 9年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 年份 数据来源：根据《中国经济景气月报》整理― 40 ―受宏观调控影响，房地产市场各项供给指标增长指标下降房地产市场各项供给指标增长下降资料来源：《2004年度-2005年度中国房地产市场报告》― 41 ―房地产开发投资增长率从2004年8月开始低于城镇固定资产投资增 长率从1999年开始，全国房地产投资增长率持续高于城镇固定资产投资增长率，并且保持同步增长的 趋势，但没有出现年增长率高达117％和165％的过热现象 ? 到2004年8月，由于宏观调控的影响，全国房地产投资增长率开始低于城镇固定资产投资增长率?资料来源：《2004年度-2005年度中国房地产市场报告》― 42 ―2005年房地产开发供给增长继续承接2004年回落态势土地购置和开发活动增长回落购置土地面积增长幅度自2001年以来逐 步下降，2005年则迅速下降?完成开发土地面积自2002年以来逐步下 降，2004年和月均为负增长?已购置但尚未开发完成土地面积变化已购置但尚未开发完成土地面积自1999 年以来逐年上升?资料来源：《2004年度-2005年度中国房地产市场报告》― 43 ―主要类型物业新开工面积增长回落主要类型物业新 开工面积增长回落?2005年主要 类型商品房新开 工面积增长回落?资料来源：《2004年度-2005年度中国房地产市场报告》― 44 ―近年房屋价格持续上涨，2004年房屋价格涨幅快速提高，2005年 涨幅逐季回落房地产销售价格涨幅回落资料来源：《2004年度-2005年度中国房地产市场报告》― 45 ―近年房地产开发利润率普遍在10% 以上，中高档住宅开发利润在 30%以上近年来全国房地产企业总收入和利润保持着20%以上的 增长速度?开发利润保持较高水平 从国内情况来看，大多数城市房地产企 业普遍在10%以上，中高档房地产平均利润 率更高，一般达到30%～40%，远远高于其 他行业的平均利润率水平?60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50%从国际上多数国家情况来看，国际上房 产商和地产商是分开的，房产开发商的平 均利润一般在5%左右，高的也只有6%～8%， 远低于我国目前的房地产开发企业平均利 润率??上市公司的利润增长较快 从6家房地产上市公司公布的2005年年报 看，我国房地产企业净利润率多在10%以上， 净利润增长率较高?金地天创名流金融街万科2005年净利润率2005年净利润增长率数据来源：国土资源部，CEIC,2005年上市公司年报― 46 ―受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策的影响，开发商加大了预收 定金和自筹资金力度，定金及预付款大幅增长济南市房地产开发资金来源结构 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 自筹资金 利用外资 月? ? ? ? ? ?总额（亿元）国内贷款 月定金及预付款受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策的影响，开发商加大了预收定金和自筹资金力度，定金及预付款大 幅增长 截至2005年10月底，全市到位的房地产开发资金达141.7亿元，同比增长13.9%，比同期房地产开发完成 投资额多58.7亿元 自筹资金逐步增长，1-10月企业自筹资金达31.6亿元，同比增长11.5%，增幅比去年同期高1.8个百分点 利用外资出现下降，1-10月份开发企业利用外资总额为1.2亿元，同比下降4.5% 国内贷款出现下降，截至10月末，房地产开发企业国内贷款23.5亿元，同比下降27.0% 定金及预付款大幅增长，1-10月份定金及预付款为41.0亿元，同比增长60.4%，增幅比去年同期高53.4 个百分点资料来源：《济南日报》日― 47 ―目前我国从事土地一级开发的主体是政府，存在多种开发模式模式 含义 将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门，再由土地管理部门组织以 招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式， 其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目 标 政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如 北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技 术开发区或工业园区的土地开发 城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所 属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地 ，交投资者使用。投资者在±地开发过程中分期缴纳地价款。上海市房屋土地管 理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式以 政 府 为 主 的 模 式以民间为主 ，政府辅助 支持的模式组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域 所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的 待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股 份。该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获取土地开发收 益。如北京的望京新区、回龙观居住区就采用了这种土地一级开发模式― 48 ―土地一级开发的市场化已成为一种趋势?近年来，热衷于土地一级开发的房地产商呈现出日益增多的趋势 。仅以北京为例，首创集团在拿到怀柔新城土地一级开发资格的 同时，目前还在运作争取昌平科技园区的土地一级开发资格；山 东鲁能正在努力成为顺义新城的土地一级开发商；天津泰达看中 了顺义天竺空港城的土地一级开发。与此同时，一些民营资本和 境外资本也纷纷看好并踊跃参与北京市场的土地一级开发 北京市土地一级开发招投标政策已获审批通过，于2006 年 3 月出 台。这意味着长期处于政府指派的土地一级开发驶入市场透明化 运行轨道，一级开发权将通过招投标方式确定开发企业?土 地 一 级 开 发 市 场 化?政府将打造全新的资金平台，引入财政收入补贴到土地储备资金 中。有两种方式来加大资本金总量。一是从政府获得的土地出让 金中单独拿出一部分作为一级开发费用；二是政府与银行合作， 按照1：3或1：5的比例出资资料来源：国务院信息中心― 49 ―商品住宅（民用房地产）分为别墅、公寓、普通商品房和经济适 用房，不同住宅类型针对不同的消费群体别墅 TOWNHOUSE顶级收入阶层公寓高收入阶层在经济利益的驱动下， 开发商总是先迎合高端 消费者的需求，等到高 端市场趋于饱和后才会 关注中端及低端消费者 的需求?普通商品房随着区域市场的深化 发展，住宅消费主体必 将由社会高收入阶层为 主转为中等收入阶层为 主?中低收入阶层 经济适用房― 50 ―商品住宅供给逐年上升，2004年增幅下降，2005年增幅则有所回升1998年以来，全国住宅建设 稳步增长?2004年增幅出现明显下降， 2005年则增幅有所回升?资料来源：《2004年度-2005年度中国房地产市场报告》― 51 ―商品住宅（民用房地产）投资占房地产投资总额比例不断加大近年房地产开发完成投资结构? 1998年住房制度改革，将巨大的住宅存量和需求推向市场，国家出台了一系列扶持政策，刺激着商品住宅产业的持续增长，目前已占全行业的68%以上，成为整个产业的 增长的核心资料来源：《2004年度-2005年度中国房地产市场报告》― 52 ―普通住宅投资占比逐步上升，高档住宅投资占比有下降趋势1998年-2004年，别墅、高档公寓投资额在商品住宅中所占投资额比例一直保持在8%-10%之间 ，并且比例呈下降趋势? ?普通住宅投资在商品住宅投资总额中所占比重逐步上升，每年增加2%左右的增幅资料来源：《2004年度-2005年度中国房地产市场报告》― 53 ―由于别墅市场的开发商队伍良莠不齐，加之国家相关政策继续停止 别墅类房地产项目土地供应，实力不强的开发商相继退出? ? ?国内别墅市场开发存在很多问题 首先选址不科学，项目开发急功近利，匆忙上马，甚至完全忽视环境资源和自然景观；其次规划十分欠缺，公共环境与庭院应有足够空间，造型设计和建筑形式要体现一定的档次，多数别墅造 型呆板，选材粗糙，施工质量差；?片面追求利润，强调销售面积，从根本上脱离了别墅休闲的功能 由于占地和市政投资不经济，政府从 节约土地资源出发，在2006年房地产新 政“国六条”中明确提到“继续停止别 墅类房地产项目土地供应”?盲目性 急功近利 忽视景观 选 址 不 够 重 视? ? ? ? ? ? ?脱离了别墅功能 造型呆板，选材粗糙 施工质量差 配套设施不全 片面追求销售面积增加栋数 水电、通讯问题不能解决 景观一般，无特别之处虽然利润高，但别墅项目销售时间长， 资金回收周期长，增加了别墅市场进入 门槛?形状差异规划设计欠缺 片面追求利润别墅前期规划设计和中期建设施工要 求较高，相应对开发商的综合实力要求 较高?较高的要求和不可捉摸的市场使很多 开发商开始退出这块市场?― 54 ―经济适用房投资额呈现负增长，占商品住宅投资额的比重下降1998年-2003年，经济适用房投 资呈增长态势，但投资年增长率一 直呈下降趋势?2004年以后，经济适用房投资年 增长率为负值，出现了相对量上的 负增长?经济适用房投资额占商品住宅投 资额的比例呈下降趋势?资料来源：《2004年度-2005年度中国房地产市场报告》― 55 ―经济适用房需求市场巨大，加之受到国家政策的多方优惠，有望 成为部分开发商下一步的开发重点税费优惠：经济适用房在上市销售时，税收给与一定的优惠，比如契税减半；居住 满一年免收营业税，不满一年按减半征收?投资经济适 用房具有一 系列优势投资总体成本低：政府减免土地出让金以及各种费用大大减轻了投资压力，同时省 掉了一大笔资金利息和在销售过程中的税费负担与按成本计算的各种费用?管理费用优惠：经济适用房的物业管理收费，政府要进行严格控制，北京市要求在 0.5元/平以内，对中低收入来说，经济承受能力好一些?融资门槛减低：资金来源上，有政府支持、社会统筹、商业银行按揭等多渠道组合， 有利于开发商尤其是民营企业融资?1998年底，北京回龙观小区是第一个经政府认定的大型经济适用房项目，第一期建筑面积850万平方米， 迅速销售一空。1999年开始，各大中城市相继进行经济适用房的建设规划，受到城镇市民的热烈追捧?国家政策大力扶持，“国八条”中有四条是关于“普通商品房和经济适用住房、廉租房”建设的，金融 系统积极支持，加之价位更合适普通居民的承受能力，经济适用房开发前景乐观?― 56 ―商业用房投资持续增长，投资增长率呈现波动性下滑趋势? ?年全国商业用房开发投资一直保持较高的增长速度 自2004年3季度开始，商业用房开发投资增速开始呈波动性下滑趋势资料来源：《2004年度-2005年度中国房地产市场报告》― 57 ―商业地产虽然受国家调控政策影响比较大，但是投资前景良好“地根严控”、“银根 紧缩”以及相关一系列 配套政策和法规的出台， 国家宏观调控政策对商业地 产的限制作用 2005年国际零售、家居、 餐饮、娱乐等商业巨头 以前所未有的速度加快 进军中国市场的步伐， 对商业地产的需求增加， 拉动作用明显对整个房地产行业进行规范、整顿，商业地产 也受到一定的影响和限 制人均GDP和可支配收入提高商业地产经济的繁荣、贸易的持 续增长对商业地产需求 的拉动作用2005年人均GDP达到1270美元，人均可支配 收入达到1140美元，人 们对商业地产的需求也 会逐渐增加，对商业地 产有很强的推动作用 城市化进程对商业地产 发展的促进作用2004年我国的城市化水平达到了41.8％，进入 了城市化快速发展时期， 商业地产也必将随着城 市化进程的加快而迅速 发展― 58 ―随着城市人口的增加，商业地产将有巨大的未来市场发展空间18 16 14 12 10 50% 8 6 4 2 0 1997年 2000年 2010年 2020年 2050年 0% 30% 32% 20% 40% 40% 70% 60% 80% 100%人均商业面积0.8平人均商业面积1平人均商业面积1.2平051015中国总人口规模（亿） 城市人口规模（亿） 城市化水平2050年（亿）2020年（亿）2010年(亿)资料显示，目前世界发达国家的人均商业面积为1.2平方米，而在中国的主要城市中，上海的人均商业 面积不足1平方米，天津市仅有0.8平方米，济南市只有0.6平方米? ?商业地产的开发、商业网点的投资前景十分广阔― 59 ―2005年，我国商业地产出现了四大特征大型购物中心开发热度 开始降温 大型购物中心的发 展前景遭到了越来越 多的质疑，一些失败 的开发让“购物中心 开发热”高温不再?大型企业纷纷进入融资渠道出现新变化开发方式发生变化外企在内的一些大 型房地产开发企业纷 纷战略性进入商业地 产的趋势。由于大企 业的强势进入，中小 商业地产开发企业生 存压力加大，一些地 区商业物业供大于求 态势明显?由于去年国内融资 环境的变化，一些商 业地产企业纷纷寻求 新的融资方式。海外 资金、房地产基金、 房地产信托投资基金 等融资方式出现?由于受商业地产项 目空置率所累，一些 开发商转变开发模式 ，以往“先开发、后 销售”的住宅地产开 发模式正被“先招商 、后投资建设”的开 发模式取代。商业地 产还存在着投机性开 发?资料来源:《2006中国商业地产发展报告》― 60 ―工业地产的特点是资金门槛高，回收周期长，与民用和商业房地 产相比，投资稳定，回报率日益增高，且具有一定的保障性“地根严控”、“银根 紧缩”以及相关一系列 配套政策和法规的出台， 国家宏观调控政策对工业地 产的限制作用较小 2005年以来外资工业地 产巨头以前所未有的速 度加快进军中国工业地对整个房地产行业进行规范、整顿，而工业地 产受到的影响较小产市场的步伐，对工业地产地产的需求增加， 拉动作用明显 外资工业地产商纷纷引 入中国工业地产市场开发模式可以分为两种工业地产一是对值开发，根据客上海的工业地产近年来户需求制造厂房标准，反租给客户 二是代租收购，收购一 些带有租约好的工业物 工业地产的投资回报率 日益增高一直维持增长态势，年投资回报已经达到了 10%-12%；仅2005年物 流房地产的平均租金就业产品上涨了15%― 61 ―工业地产正成为新的投资热点2005年初，绿地集团将与金山区正式签订协议，合作开发金山第二工业区共计 4.9平方公里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95%?2004年以来 ，上海乃至 全国主要城 市的工业地 产，一直保 持着稳健的 上升势头。 相对便宜的 土地价格， 日益增长的 强劲需求， 清晰可见的 高回报率， 都吸引着越 来越多的投 资商进入这 一领域日，陆家嘴金融贸易区开发有限公司（600663.SH）发布关联交易 公告称，以1.9亿元收购陆家嘴软件分园3－1工业厂房，并以6363万元的前期开发补 偿金获得近3万平方米的地块，该地块将用于工业厂房的建设，以进一步扩大陆家嘴 软件分园的规模?2005年7月份，上海鹏欣家纺中心正式奠基，上海国际家用纺织品产业园区正式 启动，据悉，投资额将达到20多亿元人民币?2005年11月初，澳大利亚麦格理银行旗下的麦格理亚洲基金也在上海康桥投资 了一个物流分拨中心，项目总投资4000万美元，该中心将主要出租给物流企业，并 对仓库进行管理。?2005年底，在新加坡上市的丰树物流房地产投资基金宣布，收购了位于上海浦 东空港的欧罗物流园项目，其代价为1.2亿元人民币?2006年1月，海外工业地产巨头AMB宣布，终于完成了其在中国首笔收购，从爪 哇控股有限公司购得上海一工业地产项目?2006年2月高力国际协助GE东芝有机硅公司选得其在华第四家工业厂房，这个位 于南通的新工业地产项目总投资将达7800万美元?日，上海复地集团宣布进军工业地产领域，与合作公司共同开发上 海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，复地在合资公司中占50%的股权比例。该项目 地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26.28万平方米?― 62 ―房地产投资开发赢利模式?土地增值型拿到了房屋开发用地自己不开发，而是搁置一边静候土地升值。由于城市建设不断 深化，尤其是随着各地政府不断投入大量资金，对各地市政环境进行配套建设，从 而令土地升值。土地增值型的投资者据此赚取土地升值后溢价出手而获得额外收益?开发物业 销售型投资者拿到房地产开发用地后，自行开发物业然后将物业出售。在土地上开发物业 ，有如将原材料加工成为产品后出售。这种模式既可以稳收土地增值带来的收益， 还可以获得产品销售带来的收益，因此其一般都能获得合理的投资回报。这种房地 产投资开发模式在目前很多发展中国家风行，国内尤其是广州楼市更是如此经营管理物 业增值型?通过有效的专业管理使物业价值得到最充分的提升，然后再出售，这样不仅可以最 充分地体现物业的最大价值，更能获得最大的投资回报。目前很多跨国房地产企业 集团都较多地采用这种模式― 63 ―中国房地产企业的主要开发模式?万科模式? ?专业化品牌扩张型：市场化先驱；专业化、品牌化路线； 跨区域品牌扩张，塑造了 全国性的品牌 率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成规模化实力扩张型：在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销 ；纵向一体化的 企业运作；模式化、工业化的产品路线；高门槛（现楼）营销策略 只局限于一个区域板块；在扩张中被无限夸大，品牌透支，没有创新 快速扩张型：通过缩短开发周期来降低财务风险。尽可能地缩短项目运作周期，很快 实现销售回款,实现高效现金流，“缩短从现金到现金”商业模式；快速扩张 扩张速度过快，有资金链断裂危险 专业化精品型：注重企业文化与企业制度建设；精品路线；品牌与企业成长性很强； 开始由区域市场向全国市场扩张 个性张扬炒作型：如现代城等；差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜；注 重包装炒作，把某种趋势性的消费需求极端化，针对精英阶层、前卫一族 局限于局域性市场 主题与专业开发型：概念地产，复合地产，主题地产；注重速度与创新；注重概念炒 作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销；由项目公司到专业化公司；与众不 同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化碧桂园模式? ?顺驰模式? ?金地模式另类模式? ?奥林匹克花 园模式?― 64 ―房地产关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策 划能力、运作能力等内在能力协议出让时期 主要利润来源 一级开发 商赚取土 地高额利 润 GOVERMENT 协议出让 LAND 策划开发 赚取开发利润 运作能力 土地再次出让 房地产开发 融资及资本运作 成本战略 以外部因素为主，以获得土地为目的的各种 关键因素与能力 融资渠道 运营战略 以内部因素为主，以提高各种策划能力为主 的这种内部因素 HOUSE 主要利 润源 土地寻求与 策划概念互 动招拍挂时期 主要利润来源成为开发商获利主要来源 策划能力 HOTELSOHO转变― 65 ―万科作为房地产行业的先行军和领跑者，其专业化和品牌战略值 得其他企业借鉴84年公司成 立，经营办 公设备、视 频器材 87年兴办工 业 88年进入房地产 91年确定综 合商社发展 模式 1991年1月A 股在深交所 挂牌交易 91年6月开始 跨地域房地 产业务的发 展 93年否定原 模式，确立 城市居民住 宅为主导业 务 边缘期 (战略形成) 1991?90年，初步 形成商贸、 工业、房地 产、文化传 播四大经营 架构 混沌期 (无战略) 19841999年，住 宅业上升到 95% 2000年实行重大 股份制改造，华 润成为第一大股 东 2001年转让属 下万佳百货， 资源集中于房 地产业务 调整期 (战略实施)2003年提出三大策 略：客户细分策略， 城市圈聚焦策略， 产品创新策略 2004年制定10 年规划：2014 年全国住宅市 场的份额增长 到３％ 完善期 (战略完善)19942001万科的发展历程大致可以划分为四个阶段，作为房地产行业的先行军和领跑者，万科的经历给房地产行 业留下了宝贵的借鉴资料― 66 ―天津泰达集团做城市运营实践者，提出“3+1”模式，目标是打造 一个新的经济平台，以土地为核心进行城市资源整合2001年 涉足房地 产市场2002年 提出资源 经营战略2003年 大举买地2004年 与万通 结成战 略联盟2005年 项目实 质运作做城市 运营实 践者成片土地开 发和城市设 施运营战略联盟房地产业 非核心业务 整合 “3+1模式”在具体操作上，2004年泰达集团在海河 开发中，拿下泰达城和泰达时尚广场两个项 目。两个项目的占地面积分别都达到了1平 方公里左右，总建筑面积不少于280万平方 米。囊括了生态住宅、办公酒店、商业购物 、休闲娱乐、体育健身和景观旅游等多种功 能于一体?泰达集团的目标不仅仅是土地开发，而 是“打造一个新的经济平台”，以土地为核 心的城市资源的整合?― 67 ―山东及济南房地产市场分析― 68 ―业内人士认为山东房地产相当时间供不应求，济南房地产市场发 展空间巨大?山东相比经济发展速度，房地产发展明显滞后：-发展的总量不够，现在房地产发展的总量对总的需求来说，有相当时间供不应求。 房子的消费类型比较单调，房地产本身的开发性和竞争性不够。未来的趋势是多元化，不同需求的产品都有，现代化的建筑和地方的建筑同时存在。?近几年，济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。 而且，随着济南市城市框架的不断拉大，济南房地产市场展现出一个发展空间巨大的房地产市场 市民多样化的购房需求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素：-?主动型需求。随着市民生活水平的提高，卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力 被动型需求。近年来，大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成部分 外来型需求。不少外来投资者和务工人员来济投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求 投资型需求。部分群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。? ? ?产品供需结构日渐合理化。房产市场供需经过检验和调整，将会得到明显的改善 商业地产是热点，商铺投资将呈现出活跃态势，板块分化将更加明朗 2006年济南房地产市场的热点区域-东部高新区会因政府的搬迁及会展效应的日渐成熟而逐步得到提升 济南西部会因阳光100、莱钢凯旋新城、外海中央花园的开发而整体提升区域的居住环境和居住品质； 长清大学城2006年将随着开发的整体推进，在市场需求及区域价值方面也越来越明显-北部重汽地产以教育和地产进行嫁接，将在竞争中脱颖而出济南中部的商业将愈演愈烈，区位仍是竞争中的优势― 69 ―济南房地产市场开发投资总体呈现即理性又平稳发展态势济南市房地产开发投资情况 70 60投资额（亿元）50 40 30 20 10 0 住宅 办公楼 月 月 商业营业用房? ?? ?月全市房地产开发完成投资83.0亿元，同比增长10.0% 从投资的构成看，住宅完成投资63.6亿元，增长0.6%；办公楼完成投资3.9亿元，增长129.1%； 商业营业用房完成投资6.8亿元，下降18.6% 土地开发完成投资2.7亿元，同比增长96.3%，购置土地面积为238.6万平方米，同比增长97.3% 商品住宅仍是开发主体，商业营业用房投资比重下降，经济适用房投资持续负增长。1-10月全市 住宅完成投资占全部投资的比重为76.6%，商业营业用房投资比重为8.1%，比去年同期下降2.9个 百分点。经济适用房投资0.9亿元，比去年同期下降41.2%，占房地产开发投资的比重由去年同期 的2.1%下降到今年的1.1%资料来源：《济南日报》日― 70 ―2005年商品房销售持续低迷，但是平均价格稳中有升济南市商品房、商品住宅销售面积 济南市商品房、商品住宅销售价格 00 00
商品房 月?销售面积（万平方米）160 155 150 145 140 135 商品房 月 商品住宅 月销售面积（万平方米）165商品住宅 月?1-10月，全市商品房销售面积为156.2万平方米 ，其中销售住宅146.8万平方米，分别比去年同 期下降4.1%和2.4%。这已是继国家开始宏观调 控以来连续5个月商品房销售呈下降态势商品房平均销售价格为3184元/平方米，其中住 宅平均销售价格为3078元/平方米，分别比去年 同期增长5.9%和7.6%，增幅比去年同期分别下降 22.3和14.1个百分点。但从2005年6月份以来， 基本维持在3100元左右?商品房平均销售价格保持稳定增势的主要原因 - 宏观调控政策的贯彻落实存在一定的时滞性 - 供求结构不合理，“低价位”商品住宅，特别是经济适用房的比重下降影响了房价 - 部分开发商减少上市量，利用优惠维持现价不动，等待、观望国家政策的走势 - 存在稳定的购房需求，济南房地产市场保障性购房和改善性购房占绝大多数，这是购房需求旺 盛的基础之一资料来源：《济南日报》日― 71 ―济南市房价呈现持续上升态势?据统计，济南市 2006年第一季度住宅市场整体均 价4223元/平方米，较去年同期上涨了4.3%；区域原因分析?价格中，南部价格最高为4805元/平方米，涨幅为4.8%；东部区域整体均价为4381元/平方米较去年 同期增长4.5%；西部地区整体均价3939元/平方米 ，略涨3.4%，价格最低的是目前配套、环境、交 通相对较差的北部地区，区域整体均价为3513元/个人投资买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面?由于政府严格执行土地年度计划，控制土地供 应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在 一定程度上提高了建设用地的价格平方米，但涨幅仍然达到为2.6%，而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。? ?国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染 企业关停并转，在一些方面提高了房屋的建设 成本房价整体增幅缓慢-市区内均价3000元/平方米左右的价位，将是 购房的主体。?居民收入水平提高，对住宅质量、环境绿化、 配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高 的要求，需求档次的提升拉动了房价的上升-区域房价仍然存在着涨跌不一，新出现的板块 会带动区域整体房价的强劲上升，如长清大学 城区域，因为消费群体的积聚，将会带动区域 房价的上涨?近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度 上增加开发商的资金成本 个别开发商大肆进行市场炒作，误导消费者， 在一定程度上也拉动了房价的上扬-持续消费需求的拉动，使济南房地产市场的整 体交易量会出现上升势态，但整体均价涨幅不 会太大?― 72 ―目前济南市潜在购房者的消费需求远远大于投资需求潜在购房者的置业目的中自己改善居 住条件的居于首位，所占比例为69%?，购房给父母及孩子的比例为23%，用于投资的潜在购房者所占的比例为 6%。?结合潜在购房者的住房性质分析，商品房的拥有比例仅为16.2%，自有住房、房改房所占的比例为35.8%和 30.2%，拆迁房所占的比例为9.3%。?购房目的中非投资购房的整体比例占到90.36%，说明目前的市场需求是真实的住房需求，证明济南房地产市 场没有泡沫。数据来源：青岛中原物业顾问有限公司― 73 ―潜在购房者偏爱东部区域?“住东不住西、住南不住北”是济 南传统居住观点，随着政府东部新 城新规划的推动，东部区域快速发 展，已成为多数购房客户群体的居 家首选?由于城市规划中“南控”政策影响 ，前一阶段南部的房地产开发项目 相对较少，同时由于南部优美的生 态自然环境，致使南部成为“贵族 生活区”，普通购房群体不能承受 其高房价?选择东部和南部居住的总体比例达 到81.61%，说明传统居住观念依然 在主导济南的房地产市场。― 74 ―潜在购房者在选择购房居住区域时，考虑的主要因素有交通方便 、自然环境、经济文化、工作方便?交通便利是购房者最关注的因素，购 房者不希望为居住地点至工作地点的 不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首 要重要的位置，这一比例达到21%?对自然环境和经济文化的关注程度也较高，以上3项因素与人们的生活息息相关，购房者对此关注程度较高，可 以看出，人们对居住区域的综合品质 要求已经提上日程。但是，对其他因 素如升值潜力的关注程度并不高― 75 ―济南购房群体需求特点????多层住宅是首选建筑形态 - 潜在购房者对建筑形态的选择中，多层居首位，所占比例为57%，其次为小高层所占比例是37%， 对于高层的选择比例仅占6%，别墅所占的比例是1%。 - 小高层已经逐渐为购房者接受，其地位日渐稳固，而且限于稀缺的土地资源，小高层的需求容易得 以实现，购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。 二室、三室是需求主力户型 - 二居室、三居室是需求的主力户型，比例超过90％，其中二居室比例为62％，三居室比例为28％； 对一居室、四居室的户型需求极少，分别为2％、3％。户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室 更多地面向单身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制客户的购买需求。 - 70-130平方米是主流需求面积，其中70―90、90―110、110―130面积范围对应比例分别为25.11% 、28.74%、27.93%。 总价在40万元以下的住宅颇受欢迎 - 潜在购房者对住宅总价的承受力方面，以40万元以下的为需求主流，占到总数的八成多，其中 21~30万元间的总价，购房者接受的比例约占到四成，其次是31~40万元之间的总价，约占到三成， 超过40万元的总价水平，仅有12%的人可以接受，所以总价水平40万元为潜在购房者的心理底线。 房地产市场价格与购房者承受房价基本相当 - 消费者可以承受的最高单价主要分布在之间，占总比例的93.06%；受访者所能接受的最 高总价主要集中在20-50万之间，其中20-30万和30-40万之间的比例相当，分别占32.83%和31.42% ，40-50万占18.32%。此房价数据显示虽略低于济南市房价平均水平，但基于济南市民的保守性， 可以判断济南购房者基本能够承受目前房地产价位。― 76 ―绿化、超级市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套― 77 ―2005年济南房地产市场总体特点整体市场供不应求 存在结构性不平衡 尽管房地产市场的需求量很大，但是销售市场并不是很顺畅，一方面是由于新旧“ 国八条”等一系列房产政策的出台影响了市民的预期，使得房地产市场出现了持币观 望的现象，另一方面是房地产开发结构的不平衡造成的?价格上涨幅度放缓月商品房平均销售价格为3184元／平方米，其中住宅平均销售价格为 3078元／平方米，分别比去年同期增长5.9%和7.6%，增幅比去年同期分别下降22.3和 14.1个百分点。商品房销售价格虽然比去年有所增高，但从2005年6月份以来，基本 维持在3100元左右?新推项目数量减少 房地产开发进程放缓 各种物业类型受政 策影响程度不同 产品类型向多样化发 展2005年新推出的楼盘在30个左右，主要分布在南部和西部，如济南海鲜大市场、鲁 能领秀城、商业公园、华夏金色阳光花园等。此外部分楼盘的后期开发，如上海花园 、伟东新都、外海西子城市花园等；部分闲置土地开始启动，但并没有急于开发?由于出台的房地产政策主要是针对住宅市场，因此住宅物业所受影响最大，商业物 业所受影响最小，而办公物业之所以不景气一方面是受政策的影响，另一方面则是由 于办公物业市场本身已经趋于饱和?由于土地成本的不断增加，目前房地产市场以小高层和高层产品为主，多层数量不 断减少，同时为了适应需求多样化的要求，部分楼盘也别出心裁，如富翔天地的复式 结构、尚层E墅的挑高小户型、京鲁山庄推出的宜居户型等?开发商以本地为主 外地开发商也在增多目前济南市房地产市场上本地开发商占多数，但是外地开发商的数量也在不断增多 ，也有部分外地开发商对于是否进入济南市场持观望态度。此外全国品牌开发商已经 开始登陆济南，如顺驰集团已在槐荫区取得一地块的开发权?资料来源：《济南时报》日― 78 ―济南的房地产和同等规模的省会城市相比存在差距?济南的商品房消费还处在一个初级阶段-济南很多消费者不了解自己需要什么，盲目从众消费较严重，大多只对房型、面积、 总价等关心，而往往忽略房屋配套设施、内在质量及环境规划等因素-从国内大中城市来看，济南房价稳定，市场很诱人，但市场发育度不够，楼盘的系统 化、专业化运作不够-发展商太注重“多出面积”，而忽略楼盘附加值含量的提高济南市场会在两三年内进入春秋战国时代，尤其是面对日趋成熟的消费者，发展商之 间的“默契”与“平衡”会被打破，济南市场不温不火的局面也会改变?外地一些房地产开发人士认为，济南房地产市场的整体感觉是比较保守的，无论是从楼盘 的户型、营销策划，还是整个小区的规划设计及配套设施均相对落后― 79 ―山东省房地产开发综合实力五十强企业中，济南的企业占十三家 ，其中具有一级资质的仅有三家企业名