网友10问行政副中心&通州房价会大涨吗？
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原标题：网友10问行政副中心
　　25日结束的中共北京市委十一届八次全会公布了北京行政机构和事业单位整体或部分搬到通州的消息。一时间，网友纷纷提出各种问题。记者第一时间采访权威部门和专家学者，回应网友最关注的10大问题。
　　哪些机构搬去通州？
　　记者了解到，北京市委、市政府、人大、政协“四套班子”届时都将搬迁。北京市社科院副院长赵弘表示，一些和中央政府联系不是特别紧密、不需要随时和中央政府保持联系、做好服务保障工作的北京市行政机构和事业单位，也可能整体或部分搬迁。
　　老百姓办事会“跑断腿”吗？
　　不会。行政机构搬走了，但老百姓办事不用都跑到通州去。据北京市编办相关负责人介绍，11月初，位于丰台区的北京市行政服务中心正式启用，将过去分布在城区四处的40个委办局、198个固定窗口、740项审批事项统一放在一个楼里，除了涉密和场地受限的审批，北京将所有行政审批流程集中于一站，以前办事“跑城区”，现在“坐电梯”就行了。
　　通州房价会大涨吗？
　　记者了解到，目前通州一些新楼盘的开盘单价已达每平方米3.5万元以上。中原地产市场研究院首席分析师张大伟表示，通州利好很明确，但因为通州限购升级，采取了严格的限购政策，抑制住了房价上涨幅度。当然，一旦通州利好持续落地，市场价格依然会有上行趋势。
　　通州买房有什么限制？
　　根据北京市住建委联合通州区政府于8月15日出台的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，在符合北京现行限购政策基础上，满足以下条件之一的四类家庭，才可以购买1套通州区商品住房：一是京籍无房户；二是已有1套住房的通州户籍居民家庭，需落户通州3年（含）以上；三是已有1套住房的本市其他区县户籍居民家庭，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税；四是在京无房的外地人，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税。
　　行政副中心建设进展如何？
　　通州区政府介绍，位于通州潞城镇郝家府村的新城行政办公区棚户区拆迁已经全部完成，相关规划设计方案正在制定中，待规划设计完成之后有望开工建设。通州区相关负责人介绍，在3平方公里的通州新城核心区启动区内，规划设计的60多项市政基础设施建设90%已经开工建设，预计到今年年底，80%将可以完工。
　　刚结束的北京市委全会提出，要按照2017年市属行政事业单位整体或部分迁入取得实质性进展的要求，科学规划，倒排工期，建设好增量，调整好存量，探索积累经验。
　　如何避免重蹈“大城市病”？
　　北京市规划委相关负责人表示，通州新城规划的理念是“优化升级”，将不再走“睡城”老路。今后的发展绝不是大规模的“造城运动”，而是“减量提质”。将通过对中心城存量功能的疏解，促进通州的产城融合和职住均衡。通过建设综合服务中心，建设宜居宜业的通州，让就业、居住和生活都在通州。记者了解到，通州区将会为工作在这里的人群有针对性地规划住房建设。赵弘表示，要认真总结北京中心城发展的经验和教训，副中心发展也要控制城市边界，防止在行政副中心“摊大饼”。
　　搬迁会加剧通州拥堵吗？
　　北京市规划委相关负责人此前表示，未来的通州将加强轨道交通的建设，地铁将在已有6号线和八通线的基础上，7号线还要继续东延。区域快轨将实现与机场、周边新城、周边河北区域的便捷联系。道路网密度将达到每平方公里9公里，是目前中心城道路网密度的1.8倍，林荫道比例达到70%。
　　上学看病会成为新难题吗？
　　北京市规划委相关负责人指出，目前，通州的公共服务设施整体发展水平还较低，新城建设水平还不高，与市行政副中心规划建设的要求相比仍有不少差距。但在医疗教育资源方面，在已经有十余家中小学和医院在通州开办分校、分院的基础上，还将进一步引进优质资源。通州区可利用土地资源约55平方公里，给中心城区各项公共服务功能疏解预留着充足的空间。
　　北京还有别的城市副中心吗？
　　北京市规划委相关负责人表示，虽然聚焦通州，但城市副中心并非只有通州。2005年国务院批复的《北京城市总体规划（2004年－2020年）》提出了新城发展战略，明确了通州、顺义、亦庄是面向未来重点发展的三个新城。近10年来，北京市政府公共服务设施投入的50%以上都集中在这三个新城，尤其是公共交通发展引领新城建设取得的实效已经有目共睹。这些区域都将成为承接北京中心区功能的主阵地。
　　城区雾霾会少吗？
　　环保专家表示，行政机关和事业单位对北京雾霾的贡献微乎其微……目前北京的主要污染源仍是燃煤、工业污染、汽车尾气等。刚结束的北京市委全会公布的“十三五”规划建议提出，2020年PM2.5年均浓度比2015年下降15%左右。为了达到这一目标，有关部门将充分运用法律、行政、经济和技术手段，对各类污染源实施综合治理，减少空气重污染天数。据新华社
(责编：陈一诺、高星)
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五个影响房价的因素告诉你，未来房价会涨还是会跌？
来源：雪球
为什么在这么高的住房自有率的情况下，我们已经说到地产的黄金年代过已经去的情况下，地产市场还会大幅提升？过去到底发生了什么？未来又会怎样？影响房价走势的因素是什么？
编者注：在过去的18个月里面，经济增长率持续下滑，货币宽松，上市公司除去金融企业，回报率只有6.5%，金融资产的回报率持续下行，股市经过了一个短暂的疯牛之后，股市近乎腰斩，很多人想在股市里面获得持久性的资产收益，不小心本金也不见了。银行理财的预期年化收益率已经跌破4%，大家很熟悉的余额宝，前两年最高还有6%，现在也下降了，唯一一个例外的就是房产，在过去的18个月里面，全国各大城市房价出现大幅增长，为什么会这样呢？房价还会涨吗？
而关于房价，西峯老师这篇文章，绝对算是雪球君看过的最专业的解读，分享给你！
如图，中国大陆城镇居民的住房自有率达到了87%，农村更高达96%，未来还有空间继续提升吗？相对于一些发达国家，美国现在也不过只有65%，英国66%，德国因为政府提供了大量的公共房屋支撑，只有53%。
不得不思考，为什么在这么高的住房自有率的情况下，我们已经说到地产的黄金年代过已经去的情况下，地产市场还会大幅提升？过去到底发生了什么？
说到房产市场变化，我们不得不说从2014年开始，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持，因为经济下滑了，很多地方房子库存太高，卖不出去了。所以政府的态度从打压变成了支持，最近看到他的态度现在又开始慢慢转向一定程度的抑制。
以深圳为例，在过去一段时间里面，房价的变化是怎么样的？
南山同比增幅是74%，福田是87%，盐田是78%，宝安是55%，罗湖是40%，龙岗是78%。整个深圳的涨幅大概在50%左右，坦白说，这是我从业以来看到的最快的单个城市的涨幅。
上一轮涨得最快的地方是上海，是2009年的上海，当时正好是2008年金融危机之后，中国政府出台了经济刺激计划，所以上海出现了一个快速的房价上涨。但是这一轮深圳的涨幅是超过上一轮涨得最快的上海。
上海从土地市场来看，我们看到也有一些变化，如图，2010年，上海的市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地单价达到了9000块，当时的涨幅是50%，2011年市场下来了，土地成交单价是7000块左右，涨幅只有17%，2012年市场照样很热，土地还是只有7500左右，涨幅是15%。2013年市场已经开始走热了，所以成交单价到了11000左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地的平均成交均价几乎没有变化。到2015年，成交额比2014年涨了50%，溢价率达到38%。
大家看到一个比较有意思的现象，上海政府很聪明，在市场热的时候多卖一些土地，2010年很热，我多卖一点，市场不好我就少卖一点，市场再不好我再少卖一点，市场热了我再多卖一点。唯一的例外是2015年，市场很好，但是我卖出的土地依然只有前一年比较弱的时候的六成左右。为什么？原因在于2013年底出台了《新城镇规划》，其中要求特大型城市控制土地规模，所以大家都听到了，在北京也好，在上海也好，我们开始赶人了，另外一个方面就是控地了。
在土地市场、在住房市场快速上涨的情况下，我控制了土地供应，情况会怎么样？所以我们就看到情况就是“地王”频出，这是上海过去一段时间土地成交的状况，我们可以看到哪怕在远郊区都出现了快速的上涨，而在市中心，我们可以看到，融信拿的这块静安区中心社区这一块地块，名义楼盘价是10万块，但是抛去不能卖的，包括保障性住房，实际估算下来成交价在14万，而周边的楼盘当时的成交价也不过就在八九万左右，这确实是一个非常惊人的变化。
同时，在可售住宅和去化周期方面，市场也发生了剧烈的变化，在市场最冷的时候，2014年的年底，我们看到上海可售的住宅的存量达到92000套，现在不足当初的一半。2014年底、2015年初的时候，我记得当时我们跟上海政府开了一个“怎么样解决房地产低迷，怎么样把房子卖出去”的会。当时我记得有一位房企的老总作了这么一个表述，他说不管大家怎么看，反正我觉得这个房市是到头了，所以他做的一个举动，他说我把我自己住的房子卖掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么样，但是他卖掉的那套房子大概在后面应该涨了不止50%，另外一个很大房企的营销总监当时也说，我从业20年，这是我见过的最冷的冬天。但是没想到，大家都万万没想到的情况是在最冷的冬天之后，市场就迎来了一个快速的上涨。
这个是2007年到2015年上海楼市的平均走势，黄线是它的月成交价格，黄色虚线是12个月的平均移动价格。这个图表我们可以清晰地看到，每一轮调控都是有效的，每一轮调控都深深地打击了未来3-6个月的成交，可能也进而引起了当时的一个短期价格。不过从长期来看，调控几乎对成交价格是无效的，它并不能改变房价上涨的趋势。
知道了现状、知道了过去，我们其实最关心的其实是未来。
跟大家聊一聊未来会是怎么样，因为我们每一次看到的短期波动，每一次我们看到短期的成交变化，每一次我们看到短期的政策的调控似乎当我们去追的时候都已经太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影响房价走势的五个因素。
第一个因素，是经济。
经济增长大家收入增加了，财富增加了，所以房价上涨了，名义经济增长和实际增长之后的一个差异。大家可以看到在1995年，中国全国GDP大概在6万亿左右，2015年中国的GDP是67万亿，整整增长了11倍。
在这里边我们会发现有一样差异，就是我们被媒体灌输，过去20年平均增长率10%，是什么？是GDP的实际增长率，但是如果考虑到通胀，它的名义增长率大概在15%左右，大家不要小看这10和15的差异，经过20年的复合就是巨大的增长差异。
我们可以看到在1995年人均的可支配收入是4000块左右，而在2014年，这个数字达到了29000左右，也是20年，20年增长了大概也是7倍左右。我们可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢过GDP。在过去很多年里面，很多城市，它的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这也就是为什么房价涨得更快的一个原因。类比美国，随着GDP的增长，房价一样是上涨，到2008年我们可以看到它的房价增速背离了GDP的增长，所以它的房市崩溃了。现在两者又趋于相同。中国其实也是差不多。
第二个因素，是利率。
这里说起1998年到现在，中国的人民银行给的基础利率走势，跟我们很多的直觉相反，我们可以看到在高增长的经济因素背景下，基础利率高于7%的年份只有三个月，大部分年份中国的利率在6%上下波动，什么意思呢？
在过去20年，中国GDP平均大概是15%、14%的增长，但是基础利率是7%。
这意味着只要你借到钱，基本上就能赚到钱。
更何况房价可以在基础利率的基础上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基础利率上下利息借到钱？国企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能够借到这么便宜的钱吗？借不到。
我们来看一下，蓝线是温州的民间综合借贷利率，黄线是央行的基准利率，我们可以看得非常非常清楚，蓝线远远高于黄线，基本上整个蓝线的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思？大家可以想一想，如果我们去借我们的信用卡，它的年化利率月息大概1.5%，年化是18%左右，跟民间的借贷利率相仿。
而房贷是在下面这条黄线，甚至更低，也就是说你能借到房贷差不多是一个普通人分享利息红利的唯一办法。在高速增长的经济体里面，能以这么低的利息借到钱基本上是大概率能够赚到钱的。
第三个因素，是土地。
前面两个我们谈到经济、利率，这基本是全国普适性的，他们解释了房价的上涨，但是不能解释房价上涨的差异，所以在后面三个因素，我们会来聊一聊各地房价涨幅不一的原因。
先来看土地。
关于土地我们最耳熟能详的，包括在很多的媒体，包括很多网上我们都谈到一个叫饥饿供地。
为什么北京的房价这么高？饥饿供地。
为什么上海的房价这么高？饥饿供地。
为什么中国的房价这么高？饥饿供地。
哪里学的？学香港，这句话有没有道理呢？有点道理，但是如果我们看一下事实，我们会发现，说中国整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的，因为从土地出让开始，我们看到整个土地供应是这么上去的，每一年几乎都出现了大幅上升，但是何来饥饿之说呢？事实上中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。
我们以一个城市作为例子，我们称之为A城市，A城市来了一个市长，他上来之后，一个中国地级市市长平均任职两到三年。上来之后，秘书告诉他，某市长，我们看到现在我们历史上供应的土地足够我们发展十年之用。他怎么办？他有两个选择，第一个选择，土地供应这么多，我们要不就减少土地供应，或干脆我们两年里面一块土地都不出。两年里面一块土地也不出，市场不就恢复到8点，还是严重供过于求，不供地有什么问题？不供地就少了一大块财政收入。
大家知道，中国的中央和地方的两级财政收入是中央的事权少财权多，地方是事权多财权少，少了土地来供应的财权，就意味着这个市长在上任的两年里面可能很多事情做不成了。那边有一个企业，我们要扶植他上市，那边有一个桥要修，那边有一个新区要开发，这里有两条高速公路要建。哪来钱？没有钱就没有政绩，没有钱，城市面貌就没法改善。
还有另外一个选择就是照常供地，而且对一般城市来说这个预算是每年增长，今年供的地不是两年，可能三年才够用。所以等他卸任以后，新任市长上台会看到怎么样？原来我们的土地已经够十三年用了，我该怎么选择？所以几乎所有的市长只要能够在卖得出地的情况下都会做类似的选择，饥饿供地绝不容易，所以我们可以看到每一次中央调控都是在勒令各个地方政府严控土地供应。
在中央集权和大一统的情况下，不但土地供应过剩的城市土地供应要求紧缩，那些土地供应不足的城市，包括北、上、广、深，包括中心二线城市，它的土地供应也受到紧缩，大家查一下过去几年的调控就知道了。所以现在我们看到，中央改变了他的调控方式，各地因地制宜来调控，这是一个进步。
所以我们总结一下，饥饿供地有哪些条件？
第一，执政长官要有长远眼光，这个不是太难，很多网友都会，我们饥饿供地，这样卖的地少，但是收入更多。
第二，叫历史负担少，这个就不容易了，因为我无法决定我的前任卖的土地到底多还是不多。对于90%以上的地方土地供应可能都是过剩的，财政要有一些盈余，这个其实也不容易做到。
最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后，如果我的人口流出速度超过土地减少的速度，其实我饥饿供地还是没有用，对于中国来说，其实百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。
所以这种情况下，大部分地方想做到饥饿供地其实并不容易。但是有些地方可以做到，比如说北京、上海。给大家看一下上海的情况，这是从上海公开招拍挂以来，2003年以来，上海全部的商业土地供应状况，大家可以看得非常非常清楚。13年下来，每一年相应的住宅的销售是超过土地供应的。平均一下我们可以看到，每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右，我说的都是楼板面积。每年的住宅类土地供应大概在700多万平方米左右，大概是销售出去住宅的一半，正好是一半。这意味着什么？这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求，难怪上海的价格会涨得这么快。
我们再看下一张图，大家还有什么疑问？
一定会有，如果每年卖掉的住宅都是超过他的土地供应，请问这些住宅哪里来？秘密在这里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供应。跟很多地方一样，之前的土地供应相对来说比较混乱，比较无序。但是正是这种混乱和无序积累了大量存量的土地，这些土地在规范市场之后，仍然可以慢慢进入这个市场。但是大家也可以看到一个推论，这些土地在每年都在消耗，这样消耗13年以后，它对市场的影响是越来越弱了。所以大家可以看到，在过去我们缩减土地供应，还有这些存量可以帮忙，现在我们缩减土地供应，价格就快速上升了。
第四个因素，是人口。
我们把整个中国的城市大概分为几个部分。
一线城市，一线城市就是北、上、广、深，为什么叫一线城市呢？因为它可以吸引跨区的人口流入，比如北京吸引三北地区的人口流入，哪三北，东北，华北和西北。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。
二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力，比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东，青岛对本省人的吸引力，可能跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多。
其他的城市称之为三、四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。
我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。
这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。
第五个因素，是城市格局。
城市格局这是一个城市规划的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影响。
在这里我们讲两点。
第一个讲城市的行政级别。
中国叫某某市其实暗含几个含义，第一个含义是上海、北京叫直辖市，是省级的，杭州、南京是省会城市，是地级的，但是比一般的地级城市位置要好一点，第三层就是普通的地级市，最后是县级市。
我们会容易地发现在同样的位置或者同样的条件情况下，房价跟城市的行政级别是密切相关的。为什么呢？我们从城市发展历史来看，人口往沿海流动，人口往大城市流动，这是一个百年来非常正常的地理现象，但是在中国，我们会看到由于这个行政安排，大量资源向直辖市集中，大量资源向省会城市集中，这种改变其实是改变城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心，又是省的经济中心，交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地，所以房价相对较高，也就不难理解了。
我举一个河南省的例子来看，整个河南所有的地方都在流出，只有郑州人口是流入的，就是因为省会的力量。
第二个我们会谈到城市的产业结构。
所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重，第一产业通常是指农业，中国大陆的农业比重也很低了，所以讲一个城市的产业结构主要是讲第二产业和第三产业的比重。
我们可以观察到，在GDP相仿的城市，第二产业比重较高的房价较低，第三产业比重较高的房价较高。
我以上海周边的一个城市苏州为例，大家知道苏州是很漂亮的城市，人口过千万，但是实际是制造业为主的城市，所以我们看到，虽然它的人均GDP早就超过了上海，但是房价只有上海的1/3，为什么？因为流水线上的工人收入很难提高，但如果你自己是从事第三产业，例如你是房地产业或者金融业，人和人的收入就可以拉开。
一个成功的银行家是普通员工的10倍甚至100倍，而整个房子的成交，以上海为例，一年就十万套新房，大概只有100个人中间会有一个人可以买，所以收入拉开会推高房价。
因为只有最买得起的人才决定房价，而不是平均收入，这一点请大家再注意一下。
所以，未来房价该如何走，大家心里就只有判断了。
（原标题为：房价会涨还是会跌，这是我看过所有解读中最专业的一个，分享给你！）
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重新安装浏览器，或使用别的浏览器通州成“北京副中心”之后：一年内二手房价上涨40%
离建设中的北京行政副中心不远的潞城地铁站附近，一群羊横穿马路，提醒人们就在不久前这里还是一片田野和乡村。（南方周末记者张涛/图）原标题：通州成为北京副中心之后 &睡城&的逆袭成为副中心后一年里，尽管出台了&最严厉的房地产&措施，通州的均价还是从每平米2.5万元左右变成了3.5万元左右，上涨了40%。一位要求匿名的通州规划系统的内部人士告诉南方周末记者，行政副中心乃至整个通州的建设规划基本暂停了，整个通州的建设将向全世界进行设计招标。由于通州企业外迁动作过猛，造成一些领域出现了低端人才难寻的尴尬局面。政府原本指望通州本地被拆迁的人能顶替上来，但这些人往往不屑于低端工作，尤其是当他们拿到了巨额拆迁补偿款后。不到30岁的王峰在北京有5套房子，这意味着千万级别的财富。这些房子是家里老房子拆迁换来的，王峰家在北京东郊的通州区角的张湾镇，这里位于北京东六环外。但眼下王峰正羡慕着他家往北10公里的一群&土著&&&通州潞城镇的拆迁户们。&张湾的房子不太值钱，潞城的房子才是宝。&王峰对南方周末记者说，现在通州人爱开玩笑说，谁娶到一个潞城女孩，可以少奋斗30年。两者的差别在于，潞城被划入了&北京城市副中心&（以下简称副中心），且位于行政核心区。副中心北至潞苑北大街，南到京哈高速，西接北京朝阳区，东至潞城镇，面积约155平米公里，占通州总面积的六分之一。其中又分成多个功能区，如行政核心区、高端商务区、文化区等。一年之前，2015年4月，中共中央发布《京津冀协同发展规划纲要》，提出要建设北京城市副中心。3个月后的7月11日，北京市委全会通过文件，明确提出要聚焦通州，加快&行政副中心&的建设，这一政策后来被民间形象地解读为&北京迁出北京&。日，中共中央政治局召开会议研究部署规划建设北京城市副中心有关工作，提出建设副中心是&历史性工程&，建设标准上，副中心社区的教育、医疗、养老配套指标将全部高于中心城，适宜步行和自行的林荫路比例达到70%。在通州之前，新中国唯一一次把建设城市副中心上升到国家战略高度的，是当年上海建设浦东。老话说&宁要浦西一张床，不要浦东一间房&，但后来浦东成功逆袭，成为上海的城市名片。成为副中心之前，通州是著名的&睡城&&&人们白天在城里上班，晚上回通州睡觉，主要是因为这里房价便宜，交通相对方便。但一年之间，通州发生了翻天覆地的变化。拆迁：都愿意要房子潞城镇位于通州最东边，目前人烟稀少，却通了地铁站。每天，数千辆挂全国各地车牌的绵延两公里，停在地铁站外。这些车大部分都来自跟地铁站隔着一条潮白河的河北省廊坊市燕郊镇，车主们居住在燕郊，每天在此换乘地铁，前往30公里外的北京市区上班，因为外地车牌进北京有很多限制。但超级停车场很快将变成北京市新的行政核心区。按照北京市的官方表态，2017年底之前，北京市委、市政府、人大和政协四套行政班子将集体搬至潞城镇。之后，北京市其他的非首都核心功能的企事业单位，也将陆续搬到通州其他乡镇。行政核心区占地约15平方公里，通州官方公布的信息显示，目前行政核心区的第一期拆迁工作基本完成，涉及6个村近8600人，总投资162亿元。据此粗略计算，人均拆迁成本在200万元左右。南方周末记者得到的一份上述6个村的拆迁文件显示，拆迁工作从2015年8月开始，9月结束。同一块宅基地的被拆迁户，要么选择现金，要么选择安置房。一位潞城村民告诉南方周末记者，村民的宅基地主要是200平米和267平米两种。通州规定这些被拆迁村子的宅基地区位补偿价是每平米3850元，再加上安置款补助，南方周末记者根据政府公示的计算方式粗略估算，家庭宅基地在200平米左右的，如果选择拿现金，拆迁户至少能拿到400万元。如果选择要房子，则按照人均50平米面积来安置。一般来说，一口之家，给一套一居室；两口之家，给一套三居室；五口之家能分到三套两居室。由于被拆迁户很多都是几代同堂，所以大部分人都能分到三四套房子。有多块宅基地的村民，一般选择一些宅基地拿拆迁款，另一些宅基地选安置房。第一期被拆迁的有个村子叫郝家府，位于行政核心区，明年将成为北京市公务员安置点。王峰的亲戚正好就在郝家府村，他亲戚跟大多数村民一样，选择多要房子少要现金。虽然政府规定，这些回迁房五年内不能上市。但大部分人不着急卖，都相信通州的房子还能涨。这次安置中，政府给每个村配套了人均10平方米的产业用房，并允许这些房产作为村集体资产投入运营，村民可以获得股东分红，股份可以继承。潞城的拆迁引来了很多掘金者，如律师和各类理财公司。很多律师声称可以帮助村民提高拆迁补贴。但一位村民告诉南方周末记者，政府做的挺不错，很多人都积极主动配合拆迁，他没有听说过有人拒迁的事情。倒是很多被拆迁户开始接触各类投资和理财公司的业务员，以至于政府专门给大家发通知，提醒说要注意非法集资和诈骗的陷阱。郝家府也开通了地铁，地铁站北边就是未来市政府办公地，目前已经被围起来，透过墙洞可以看到里面正在施工。地铁南边是公务员住宅区，目前土地已经整平，路边安置了一块写着毛泽东《沁园春&长沙》的大石块。北京市常务副市长李士祥在2016年&两会&上透露，政府会在通州给40岁以上的建集体宿舍，30岁以下的建保障性住房。这被外界解读为，40岁以上的人家庭状态通常已经固化，退休后仍然会搬回北京城里。而30岁以下的还是初级社会人，可以用&分房子&的方式让他们就此定居通州。北京通州，运河东大街附近的建设北京行政副中心的围墙。（南方周末记者张涛/图）&睡城&剧变2012年，刘军刚把房子买到通州区时，房价是每平米1.8万元左右，现在已经到了3.6万元。其中，通州成为北京副中心的最近一年里，每平米就涨了1万元。刘军和妻子都在北京上班，经常需要加班。当时从市里到通州只有一条地铁，刘军从中关村到通州的家要两个小时。两人在通州住了几个月之后，搬到中关村租房住。2014年底，北京地铁六号线进入通州，从中关村一小时能到通州，再拼个车，十分钟就能进家门。于是夫妻俩搬回了通州住。刘军回忆说，成为副中心之前的通州，去哪都不堵车，小区基本住的都是老年人，全区只有三个电影院，没有适合年轻人的商场。但现在通州已经有差不多十家影院。过去通州的商场很小，现在万达等大型商场进驻后，通州人进城消费明显减少。一些商场打出了&从此何需进城&的口号。搬回通州后，刘军小区附近停车很紧张了，而且现在通州跟市里一样，高峰期经常堵车。过去小区附近的路口广告牌一直处在招商状态，偶尔政府做做形象广告。但现在各大路口的广告牌，几乎都被妇产医院占据了。&像我们这样在市里上班的年轻人开始回到通州居住。因为大家到了要孩子的年纪，肯定还是住自己家里比较方便。&刘军对南方周末记者说。以前住通州的时候，刘军每天晚上都要举报楼下的露天烧烤。但商贩们一般会比城管早一分钟全部撤离完，因为有人放哨。有一次城管很无奈地对刘军说，他们不太敢追这些商贩，怕矛盾激化，而且商贩们把小孩放在三轮车上做生意，城管根本不敢追。搬回通州后，刘军发现露天烧烤再也没有出现过。&很久以前烤串&通州店的老板告诉南方周末记者，通州成为副中心以来，相关部门加大了各种检查，对卫生和食品的监管更加严格。过去很多商贩都去通州八里桥的牛羊肉批发市场进货，但如今通州正打算把这类批发市场迁移出去。很多商贩干脆改行或者离开通州。&不能留历史遗憾&据大公研究院的数据，1994年以来，内地有34个城市搬迁过市府驻地，且超过七成的城市是在近十年完成搬迁的。但北京市的中心，新中国成立以来一直是二环以内。在新中国成立之初，学者梁思成曾建议，在现在的北京西三环到西二环之间，建立专门的中央人民政府行政中心区，但方案没有得到决策层的认可。一直到2005年，为疏解首都的人口压力，北京市第一次提出建设城市副中心。一开始主要是建设北京卫星新城，当时顺义、通州和亦庄都被北京列为新城。许嵩就是在那年以每平米6000元的价格在通州买了房。2008年奥运会之后，北京市提出新城建设要向通州倾斜。当时通州新城的主要范围是目前行政副中心的东北区域。许嵩原本以为新城建设能带来不少就业机会，免去职住分离之苦。但由于交通和生活配套等基础设施远不如市中心，通州一直吸引不了优质企业和高端人才。许嵩只能继续住在通州，但每天都去市里上班。通州成为名副其实的睡城，直到2015年4月，推动京津冀协同发展成为重大国家战略，战略的核心是有序疏解北京四大类非首都功能：一是高消耗产业；二是区域性物流基地、区域性专业市场等第三产业；三是部分教育、医疗、培训机构等社会公共服务功能；四是部分行政性、事业性服务机构和企业总部。其中，前两类也是通州正在转移出去的产业，但后两类是目前通州作为北京副中心要重点承接的城市功能。也就是从这一刻起，通州房价一路猛涨。政府很快出台了各种限制性措施。比如先后对住宅和商住两用的房子进行限购。这些限购措施非常严格，如果没有通州户口或者没在通州缴纳社保和纳税，基本没有资格在通州买房，这让通州被媒体称为&最严厉的房地产限购市场&。即便如此，北京多个地产中介的数据都显示，成为副中心后一年里，通州的二手房均价从每平米2.5万元左右变成了3.5万元左右，上涨了40%。日，中共中央政治局召开会议，研究部署规划建设北京城市副中心有关工作。会议提出，&要把每一寸土地都规划得清清楚楚后再开工建设&。具体到建设标准上，一是副中心社区的教育、医疗、养老配套指标将全部高于中心城。二是建设一个以步行和自行车出行为主要方式的宜居城区，林荫路比例达到70%。一位要求匿名的通州规划系统的内部人士告诉南方周末记者，5月27日之后，行政副中心乃至整个通州的建设规划基本暂停了，整个通州的建设将向全世界进行设计招标。通州也很快出台了户籍限制政策，严控在通州落户。即便是通州引进的人才，如果已在北京他区（不含中心城六区）购置房产，就不能在通州落户，而是去实际购房居住地办理落户。另外就是清理通州集体户，动员在通州区外购房的人把户口迁走。腾笼换鸟陈剑十几年前就来到通州办了个小型模具厂。2008年底，为了小孩读书方便，他把厂子搬迁到了通州往东十几公里的河北燕郊镇，在燕郊买了个房子，然后把户口落在燕郊，让小孩在燕郊读书。 &如果当时不搬走，现在基本也会被动员迁移出去。&陈剑对南方周末记者说。2008年底的时候，北京市的房价正好是近十年的最低点。当时燕郊的房价更便宜，每平米3000元左右。陈剑在北京和燕郊的分界线潮白河的东岸买了个大房子。随着通州成为副中心，燕郊房价从2015年开始也一路加速上涨。2015年初燕郊房子市场均价在每平米一万元左右，到现在已经逼近两万元。在通州上班、住在燕郊的彭进，刚把燕郊的房子卖掉，在北京南六环附近换了一套面积差不多的房子。那里的房子均价跟燕郊差不多。彭进选择南六环的一个重要原因是，公司是做模具加工的，今年很可能作为落后产能被政府劝退出通州。老板告诉他，公司可能南迁到廊坊。目前通州大部分的企业都是工业大院、加工企业和低端种养殖小区。去年通州迁出了300家左右的企业，今年要迁出1000家左右。通州区经信委对外透露，通州已经梳理出2000家要被搬迁的企业。一位通州的公务员对南方周末记者表示，这些企业都曾对通州的就业和税收等做出过巨大贡献。要把他们迁走，舆论压力很大。为此，通州先拿一些影响力大的企业做典型。比如，有着100年历史的北京红螺食品从通州迁到了河北玉田县。这样一来，企业动迁速度快了很多。但腾空笼子容易，吸引新的鸟来筑巢却很难。一位接近通州人保部门的匿名人士告诉南方周末记者，目前通州人保部门比较头疼的一个问题是，由于通州企业外迁动作过猛，造成一些领域出现了低端人才难寻的尴尬局面。政府原本是指望通州本地被拆迁的人能顶替上来，但这些人往往不屑于低端工作，尤其是当他们拿到了巨额拆迁补偿款后。而在创业创新上，目前通州的竞争力并不明显。一位创业者告诉南方周末记者，他想在通州注册一个公司，中介报价普遍要6000元，注册地址一年也要6000元，但在朝阳区，中介只收4000元，还可以帮他把公司注册在免收地址费的创业孵化器里。但在通州，要找到一个孵化器很难。来通州上班作为京通招聘网负责人，王志锐发现，原先在京通招聘网找工作注册简历的人，学历基本是大专为主，而且以通州本地人才为主。如今，本科、硕士和博士所占比例增加明显。而在用人单位方面，过去以工厂类、小型服务企业为主，现在很多创新类、IT互联网企业开始在通州落户。整个通州的薪酬水平，也从过去三四千元，到现在基本五千元起步。甚至也有企业开出八千到一万元在通州招人。比如，&很久以前烤串&通州店老板告诉南方周末记者，他们服务员的工资几年前还是1200元，现在基本都三四千元。王志锐还发现，通州的发展让更多原先在北京中心城区上班的优秀人才，开始在通州就业。比如他认识一个在中关村上班、月收入1万元的朋友，最近在通州找了一个月薪只有4000元的工作。一是接送小孩上学方便，二是在通州有工作就可以在通州纳税和交社保，这样方便以后在通州买房或者申请在通州积分落户。&愿意在通州就业的中高端人才多了，去年主要是家在通州的留在通州就业，今年家在市里的也开始考虑来通州上班。&王志锐告诉南方周末记者，他最近面试了一个58同城的老员工，这个人其实没有太大经济压力，就是感觉通州有发展前景才过来。在王志锐看来，目前中高端人才向通州的流动，虽然还没有形成聚集效应，但趋势已经十分明显。实际上，目前通州也在推动探索建立梯度积分指标体系，通过积分赋权，重点解决市行政副中心建设亟须的人才引进问题。但要留住人才，关键还是配套要跟上，尤其教育配套要跟上。过去通州优质教育资源比较匮乏，现在政府开始把市里诸多优质教育资源引入通州。比如中国人民大学和北京电影学院的新校区都安排在通州潞城镇。中小学这块，正在建设北京二中、北京五中、景山学校、人大附中、人大附小等通州校区。但如何保障这些东迁到通州的优质教育资源公平、合理分配，是目前南方周末记者采访的多个通州居民最为关注的问题。他们担心，这些优质资源过分集中，并向行政核心区倾斜。（应采访对象要求，王峰、刘军为化名）
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