买房房贷等额本息还是等额本金划算？终于有文章说清楚了！
& & 很多人在还房贷上会纠结该选 &等额本息&还是&等额本金&。今天21君分享的这篇文章把这两种还款方式都讲透彻了，希望能帮到准备买房的你。　
贷款利息如何计算？　
在开始讲&等额本息&和&等额本金&的区别之前，我们要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。
大家都知道，我们房贷是每个月还一次的，每个月还的钱中，有一部分是利息，另外一部分是本金。无论是&等额本息&还是&等额本金&，每个月的利息的计算方式是完全一样的，不同的是本金部分。那它们的利息是怎么计算的呢？其实很简单，你每个月还银行的利息，就是你目前欠银行的本金，乘以每个月的利率。
我们以公积金贷款为例子（商贷、混合贷同样适用），目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%，只要公积金贷款的年利率不变，这个月利率也是不变的。
无论是&等额本息&还是&等额本金&，每个月还银行多少利息，就是看你目前还欠银行多少钱（本金），再乘以这个月利率0.270833%。假设我们跟银行贷款100万元，那么&等额本息&还是&等额本金&两种方式第一个月还的利息都是100万*0.08.33元，只是由于两种方式还的本金不同，所以从第二个月开始，我们还欠银行多少钱就不一样了，所以还的利息也开始不一样了。
　&等额本息&与&等额本金&的区别　
上面我们讲了，&等额本息&和&等额本金&每个月计算利息的方式是一样的（注意，说的是计算方式一样，不是利息数额是一样）。只是两种方式每个月要还的本金数额不同，从而造成从第二个月开始，还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化，所以每个月还的利息也开始不一样。
那么&等额本息&和&等额本金&关于本金的还款过程有什么不一样？我们先从比较简单的&等额本金&开始讲。
等额本金，说白了，就是每个月还的本金是固定的，每个月还的本金就是贷款总额除以贷款月数。
假设我们贷款100万，分30年还，也就是360个月，那么每个月还的本金就是100万/360= 2777.78元。
为了加深印象，我们来具体算下等额本金每个月还贷的总数。
第一个月，我们还银行本金2777.78元，还银行利息100万*0.08.33元，总共还8.33=5486.11元（本息）。
第二个月，我们固定还银行本金2777.78元，由于第一个月还了本金，这个月欠银行100万-222.22元。所以第二个月的利息是：*0.00.81元。总共还0.81=5478.59元（本息）。 &&
以此类推，我们就可以算出30年中，我们每个月还银行的钱是多少了，如下图所示。（只取前面10个月和后面10个月）
现在大家弄明白等额本金的还款过程了吧？接下来我们看看复杂一些的等额本息。等额本息，是指每个月的总还款（本金+利息）是不变的。
那如何计算出每个月的还款总数呢？
我们还是以公积金贷款100万为例子，假设每个月的还款总数（本金+利息）为X元。
第一个月，我们还银行利息100万*0.08.33元，还银行本金已经还了（X-2708.33）元。
第二个月，由于第一个月还了本金，这个月还欠银行的钱是：100万-（X-2708.33）=（-X）元。所以第二个月的利息是：（-X）*0.270833%，还银行本金【X-（-X）*0.270833%】元。 &&
最终，所有月份还银行的本金加起来会等于100万，这样就可以算出X的值，算出来就是每个月固定还大概4352.06元。
现在我们看一下等额本息的还款过程，同样只取前面10个月和后面10个月。
这个过程比较复杂，如果看不明白，也没关系，大概知道计算过程就可以。
大家只要知道，等额本息就是每个月还的本金+利息总数是固定的，从上面那两张表格中，大家有没有发现，等额本息的还款过程是：随着每个月的还款，欠银行的钱的总数一个月会比一个月少，欠银行的利息总数也是越来越少。
同时每个月要还的利息也是在逐月减少，而每个月还银行的本金部分逐月增加，这是符合等额本息还款方式的设计的（每个月还的本金+利息总数不变）。
　&等额本息&和&等额本金&哪个更值？　从上面的计算过程可以看出，无论&等额本息&还是&等额本金&，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少钱，再乘以一样的利率，我们付出的&代价&（也就是贷款的月利率）是一样的。
只是&等额本金&一开始还的本金会多一些，所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快，因此总的利息会少一些；而等额本息的制度设计是，让你一开始还少一点的钱，然后逐月增加你要还的本金，最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。
　小编总结　
1、综合上面的分析，所以大家选择哪种房贷的还款方式，主要看你愿不愿意早点还多点本金，是想把压力留在前面还是后面。如果觉得不想一开始还那么多本金，那就选择等额本息；如果自己有能力马上还多一点，而且觉得不想还太多利息，那就选择等额本金。没有哪一个更值得，看你自己的情况来定。
2、无论是哪种方式还房贷，你每个月要交多少利息，那是清清楚楚的，不用纠结所谓的提前还款有没有最佳时间点的问题，这个问题也是根据你个人的情况来定的。
3、只是对于小编来说，由于住房贷款的利率是很低的，相信自己理财能达到的年化收益率会比房贷的年利率高，所以宁愿慢慢还，因此会选择等额本息。
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关于买房子贷款是用等额本息还是用等额本金合算——算给你看你就懂了
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这个贴是基于另一位兄弟贴的启发，再做更直观的表达。
我们买房子贷款，细心的人一定人发现有两种还款方式，一是等额本息，另一种是等额本金。大家可能不明白，简单点说就容易理解了。一种是每月相同金额的还法，另一种是一个月比一个月还得少的还法。哪一种合算？？好吧，直接出结论。结论是：如果你贷了20年，但准备还10年的，就把剩下的一次性还完的， 一个月比一个月还得少的那种还法合算。 如果你准备就是还个20年的，那是每个月还钱一样的合算。& &
结论很简单，选哪一种更合算取决于你是不是想提前还。鉴于大多数人都会在10年后一次性还钱，因此对大多数人来说，选择越还越少的，更合算。
举个简单例子吧。
贷100万，分20年还。下面这个表就是大致的每月还的金额。
等额本金等额本息还本金还利息还本金还利息1月4,166.675,4582,026.865,458.332月4,166.6754352,026.865,458.333月4,166.6754122,026.865,458.33。
118月4,166.6727672,026.865,458.33119月4,166.6727442,026.865,458.33120月4,166.6727212,026.865,458.33小计500,000490,740243,223655,000
120个月后，你提前还了。这个时候，差异来了。
1）等额本金（即越还越少）的方式，你总共还了99万，其中本金还了50万， 那么提前还还要还本金50万，这样，10年时间，总共要还给银行的金额是 99+50万=149万。
2）等额本息（即每月还一样)的方式，你总共还了89.8万，其中本金还了24.3万，那么提前还还要还本金75.7万，这样，10年时间，总共要还给银行的金额是89.8+75.7=165.5万。。
亲，差异是16.5万元，是不是赶脚差异很大，相关于每月差1400多块了。。。
当然，越还越少的看起来是少还了16.5万，但由于前期每月要多还2000多块，如果把时间成本考虑进去，是没有这么大差异的。当然，总体是还是要合算很多。
记牢这个结论，不要让银行太占便宜哦。
。不要问我是谁，雷锋。
本帖最后由 tongjiacun 于
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等本的前面还得多啊，如果能还得起那么多，等本息的一样可以缩短年限还，利息也会少，关键的一点是多数人无法承担一开始还得多
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等本的前面还得多啊，如果能还得起那么多，等本息的一样可以缩短年限还，利息也会少，关键的一点是多数人无 ...
要看贷多少了。贷个50万，分20年，如果加点公积金什么的，一个月4千多，咬咬牙，还是可以的。:lol
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一开始还得多，利息是少了，现在每个月多还的2000多元，跟20年后的2000是没有可比性的，如果没有想提前还款的，我感觉是一样的，银行是随便你们怎么样算，都逃不出他的手掌心的
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讨论来讨论起去。我总觉得是银行占便宜了
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如果不提前还，两种方法差不多，资金有现值的概念，现在的一百元和十年的一百元的现值不同，有通货膨胀在里面。假设通胀率7%，10年后现值只有50元左右。也就是说发行的钞票很多，可以晚点还。
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电话：转905 工作日 8:30-17:00在线&主题：如果想提前还贷的话，等额本息与等额本金两种按揭方式那种比较好？
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等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？
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看你的理财收益能力，能否超越贷款利率。
如果能超越，一直还利息，也无所谓啊
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hustbluefox 发表于
两种还款方式用的利率一样的，所以无论哪种方式从付利息的角度来讲都是一样的，不存在划算与不划算的问题，选用哪种方式只跟你以后几年的收入结构和偿还意愿有关！明白人，利率是相同的，利息取决于本金
泡网分: 0.582
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狄大人 发表于
我目前有三套房子在按揭，其中2套是商业贷款，1套是公积金贷款。
商业贷款的2套，有一套利率7折，有一套利率85折，都是采用等额本息的还款方式，期限20年。公积金贷款的那套，采用的是等额本金的还款方式，期限10年。假设我手中有一笔余钱，想提前还款，大婶们给我参谋参谋，我提前还款哪套房子比较划算？提前还款，不是考虑还款方式，是控制资金成本，当然还85折的了，最后还公积金。我是大叔
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不误正业 发表于
我现在最后悔的事就是没有借款买房可以把现在的房子卖了，再买。50%贷款，剩下的钱理财。
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吴二山 发表于
我现在最后悔的事就是提前还贷。我现在最后悔的事就是没有借款买房
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不误正业 发表于
财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。+1
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都一样，你借多少钱交多少钱的利息。没区别。
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我现在最后悔的事就是提前还贷。
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一样的，都是按照实际发生的利息算。所谓等额本金还的利息少那是表像，你把贷款年限缩短一半还的利息更少，不贷款一分利息也不给。
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提前还贷是等额本金好，因为每次还款都还了利息和本金，等额本息还款是先还利息而不是本金；
办理房贷时要注意看提前还款的相关条款与约定，条约一定要看仔细，否则提前还贷的时候可能会出现不能提前还贷、要缴纳提前还贷的手续费等等等意外情况
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狄大人 发表于
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？能借这么久，利息还不上浮甚至还有折扣，也就房贷可以了，应该理解为福利。为什么提前还。
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雪色黄昏 发表于
& &羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。那么干脆不借或者选三年期贷款，利率还更低。
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泡网分: 107.013
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我在工行的房贷写等本，等额本金，等额本息由工行自己说了算，真是无奸不商！反正按自己有利的靠！
泡网分: 32.263
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lzyspirit 发表于
对一个不关注货币时间价值的人，自然认为越早还越好。
多问一句，那你干嘛不从等额本金10年改为等额本息5年呢？前面写过了：打算用这笔置换资金的，可以选择最长时间的等额本金还款方式，兼顾长短期收益和支出平衡。如果你没有能力跑赢贷款利率，那还不如早还。
泡网分: 47.232
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雪色黄昏 发表于
羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。对一个不关注货币时间价值的人，自然认为越早还越好。
多问一句，那你干嘛不从等额本金10年改为等额本息5年呢？
泡网分: 32.263
帖子: 17147
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二月的火龙 发表于
两种算法的npv应该是一样的，所以，本质是一样的。&&羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。
泡网分: 10.002
注册: 2008年10月
一样的，即使提前还，个人还是推荐等额本息
泡网分: 16.479
精华: 1帖子: 1444
注册: 2007年07月
雪色黄昏 发表于
& && &&&怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。...两种算法的npv应该是一样的，所以，本质是一样的。
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泡网分: 32.263
帖子: 17147
注册: 2006年07月
不误正业 发表于
财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。& & 其实等本金就是早期多还本金，后期本金少了，所以付的利息也少了。等额本息就是每个月还款都一样，开始还的本金少，利息多，后期还的利息少，本金多，还过一半期限就没必要提前还了。要是想提前还，就采用最长时间还款，比如能30年的，绝对不29年，反正也是提前还，每年多还10万，或者一下都还了。
泡网分: 51.851
帖子: 21421
注册: 2002年07月
雪色黄昏 发表于
怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。
泡网分: 9.585
帖子: 11505
注册: 2010年05月
阿次 发表于
多数人选择第一种，然后哭喊着自己是房奴。
确实会影响三到五年的生活品质。
而通常这三五年从在职公司的变化，到家庭状态的变化，
回头看看会失去许多机会。
而如果是长期投资性质的购买你会发现第二种里有很多亮点。
当把通胀，房价变化，房租变化，各变量融合成一个公式时
需要大量计算和统计。说自己是房奴的都是没有最初级财务知识的人
泡网分: 43.008
帖子: 12885
注册: 2005年01月
多数人选择第一种，然后哭喊着自己是房奴。
确实会影响三到五年的生活品质。
而通常这三五年从在职公司的变化，到家庭状态的变化，
回头看看会失去许多机会。
而如果是长期投资性质的购买你会发现第二种里有很多亮点。
当把通胀，房价变化，房租变化，各变量融合成一个公式时
需要大量计算和统计。
泡网分: 32.263
帖子: 17147
注册: 2006年07月
怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。
泡网分: 13.576
帖子: 2575
注册: 2008年08月
xmyyc 发表于
不对。正确的策略或说法应该是对于等额本息还款法，一两年之内提前还款是可以的，时间越长就相对越不划算；对于等额本金法，什么时候还款都不亏。对的，一两年就提前还款的话，两种方式负的利息差不多， 等额本息还是稍多一点；
要是时间越长，等额本息负的利息就越多。
反正相同的时间，等额本息付的利息要多余等额本金。
泡网分: 27.77
帖子: 9175
注册: 2005年11月
本金少很多。
泡网分: 16.373
注册: 2006年09月
狄大人 发表于
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？两种还款方式用的利率一样的，所以无论哪种方式从付利息的角度来讲都是一样的，不存在划算与不划算的问题，选用哪种方式只跟你以后几年的收入结构和偿还意愿有关！
泡网分: 21.957
帖子: 2259
注册: 2005年01月
狄大人 发表于
我目前有三套房子在按揭，其中2套是商业贷款，1套是公积金贷款。
商业贷款的2套，有一套利率7折，有一套利率85折，都是采用等额本息的还款方式，期限20年。公积金贷款的那套，采用的是等额本金的还款方式，期限10年。假设我手中有一笔余钱，想提前还款，大婶们给我参谋参谋，我提前还款哪套房子比较划算？这个你该问元芳啊！
泡网分: 4.628
注册: 2010年05月
贷款利率低于房价增长率的的，都是越后期还本付息越好。
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泡网分: 0.013
注册: 2015年09月
狄大人 发表于
目前我的问题是，如果要提前还贷的话，用那种方式按揭比较有利？提前还款当然是还等额本金的，等额本息的提前还款交的利息都白给银行了
&版权所有：&&&&(C)2013 Souqian.com 版权所有 增值电信业务经营许可证：浙B2-提前还贷 5种还款方式哪种更省钱
“提前还贷”算得上是大家买房中最常遇到的问题了，因为买房时到没有想那么多，当自己手头钱充裕的时候，还是希望提前还贷，这样可以减轻以后的压力。但是对于如何提前去还贷，用哪种方式去提前还贷，可能很多人就不知道了！
说到提前还贷，那么你首先要搞清楚的就是，区分等额本金和等额本息。
等额本息：
讲得简单点就是：贷款后每个月还的钱是固定的，一样多的！第1个月还3000，那么第2个月、第3个月......都是还3000，不得变！
正因为等额本息每个月还贷是一样多的，那么你本来贷款的本金就分摊到每个月里面去了，所以你前期基本上都是在还利息。
&& 等额本息的优点：每个月还款金额固定，还款压力小，适合收入比较稳定，经济条件不允许前期投入过大的家庭。
&& 等额本息的缺点：还款的总利息比等额本金的多，而且前期基本都是在还利息，不利于提前还贷。
等额本金：
讲得简单点就是：每个月还贷的钱可能不是一样的，但每个月还的贷款本金是一样的，这种还款方式是前期还的钱很多，后面越还越少！比如：刚贷款第一个月可能还贷5000，第二个月4500，第三个月4000...慢慢的越来越少。
&& 等额本金的优点：每个月还得本金一样多，后期还贷越来越少。还款利息总额比等额本息少。
&& 等额本金的缺点：前期压力特别大。
提前还贷全攻略 5种还款方式哪种更省钱
需要注意的就是：在签订合同的时候，一般都会让你选择在国家调整利率的时候，你是选择次月调整还是次年调整。
次月调整：国家调整银行利率的时候，那么实行后第二个月你贷款利率就会变成调整后的利率了。
次年调整：国家调整银行利率的时候，实行后第二年的1月份你的贷款利率才会变。
那么提前还贷需要哪些手续呢？
1、还款人身份证（原件——复印件）
2、一张银行卡（里面的钱够还房贷）
3、买房时候和银行签的贷款合同（原件+复印件）
4、到银行预约申请（一般申请批准的当月就要扣银行卡里面的钱）
提前还贷共有5种还贷方式：
第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。
（已经还了的利息不退，省下的就没有利息了）
第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
（可以有效的节省利息）
第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。
(减小月供负担，但节省程度低于第二种)
第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
(节省利息较多)
第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
(相当于20年贷款期限变10年，月供增加，减少部分利息，但相对不划算)
提前还款是有一定违约金的 你造吗？
?招商银行：不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。
?建设银行：不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。
?农业银行：不满一年提前还款的，以本金×月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
?工商银行：不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。
?中国银行：不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。
?交通银行：对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
?广发银行：贷款不满一年提前还款的，需要收取两个月利息作为违约金。贷款满一年后提前还款，则和农业银行一样，不收取任何违约金。
?光大银行：贷款不满一年提前还款的，需要收取3%～6%的利息作为违约金，只要满了一年则和农业银行一样，不需要受违约金。
?浦发银行：贷款不满一年提前还款的，有两种违约金方式：一种是1.5%的利息，另一种是3%的利息，而且贷款满一年之后，也不收取违约金。
?深发展银行：比一般的银行要求更为严格，一般期限是两年，至于两年内的违约金额，则要根据合同来看。
注：各银行关于提前还贷违约金规定以具体银行为准，以上规定仅供参考。
如何提前还款最划算？
组合贷款建议还款方式：
因为公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低很多，所以最好是先把商贷还完，再还公积金贷款，这样更省钱！
商贷建议还款方式：
如果你早就有提前还贷的打算，建议你贷款的时候选择等额本金的还款方式。前面已经说过了，等额本金由于一直还的本金是一样多的，提前还贷的话是最划算的，而等额本息前10年几乎都是还利息为主，所以相比之下没有那么划算。
公积金贷款不建议提前还贷，因为利息本来就那么低了（把这个钱放余额宝里你收回来的利息也不得亏）