房地产开发商倒闭或潜逃对按揭贷款的影响
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房地产开发商倒闭或潜逃对按揭贷款的影响
如果房地产开发商跑了或者倒闭了，那么已买的房子的贷款还是继续还吗？按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，只要交了全款，就可以得到房屋。但是，如果房屋没有完工，不符合交房条件的话，就得以通过诉讼来解决。& & &首先主张商品房买卖合同履行过程中，开发商存在严重违约，达到了解除合同的条件，解除《商品房买卖合同》，要求支付逾期交房违约金。同时，要求解除与银行间的按揭贷款协议。& & & 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释的规定，《商品房买卖合同》被解除导致按揭贷款合同的目的不能实现的，可以解除按揭贷款合同。就不用还贷款了。& & & 同时，要获得赔偿的话，必须凭借购房合同要求法院尽快查封所购房产。通常这种开发商拖欠的钱款会非常多，而施工单位享有强大的优先受偿权，购房者一定要赶在施工方行使这项权利之前将房屋查封。“如果没有购房合同，签订的购房协议上也没有明确具体的房号，这就很麻烦，很难保障自己对房屋的所有权。” 。& &你欠银行的钱，银行会执行你所有资产的，不是仅抵押房产。& &分多种情况：一、房地产商破产，期房未建成。1、有新的房地产商接盘，无问题。2、无接盘，房子烂尾，贷款要还。提起诉讼，等破产清算后分钱。二、房地产商破产，期房已交付使用。1、房产证办妥没有，没有的话就麻烦了。因为开发商那部分的钱没交，看找政府能不能解决。2、贷款一定要还，因为中国个人不能破产，具有无限责任，就是说除非借款人死亡，拍卖名下资产不能清偿债务时，才能核销贷款。不然就老老实实还钱，这就是现状。三、银行破产，贷款还是要还。因为信贷资产要被拍卖，新接手银行要继续找你还钱。& &如果是这样，开发商一旦破产，你有两件事情要做：1、向法院提起诉讼，等开发商破产清算后还你钱。2、在此期间，必须继续偿还银行贷款。另外，如赔偿的钱不足的话就自认倒霉，银行贷款则免不了。&& & &开发商跑路，与银行办理贷款如何解决？& & & & 一般按合同约定，你方有按合同约定时间支付款项的责任，开发公司取得预售许可证时就可以销售房屋，你们双方应该依据合同约定履行付款、交房等等合同义务，如果一方违约应承担相应的责任。& & &1、只要开发商取得了商品房预售许可证，房子还没做，开发商要求业主办银行按揭可以的，按揭房产买卖都是提前交款、贷款按揭的，不违法的，是行业惯例；& & 2、开发商不同意你不能选择“商品房竣工验收合格证时”在选择低利率的银行贷款，你只能选择不在这家开发商买卖房产；& & &3、不是你的权利，是双方协商的问题。& & & 你可以不在开发商指定的银行办理贷款。按照买卖合同条款中关于付款方式的约定履行，如果约定现在办理，须办理贷款。拖到验收合格证下来不符合法律规定。& & & 你仔细阅读一下你们签订的购房合同，请依照里面的付款协议执行就可以了。至于是否指定银行，也是要看你们有无约定，无约定就不必遵守。至于如何保证你的房屋所有权，你可以在签订买卖合同时，到房管局备案。如果竣工后验收不合格，你可以依照约定解除买卖合同或者要求对方维修。违约责任和付款方式是两码事。有些购房协议为保证当事人权益，会部分保留购房款了，在验收合格后支付。因为涉及银行按揭，所以你考虑应更加慎重。& & & &要看您和开发商的购房合同是如何约定的，一般情况下购房合同都会对付款方式做出明确的约定，如果是合同签订后就要与银行办理贷款，那么开发商的做法并不违规。　　买房本来就存在风险，如果您不同意在签订购房合同后与银行办理贷款，您可以不选择购房，但是如果您选择了购房又不按合同履行，您的行为属于违约，需要按合同的约定承担违约责任。　　至于你说的，你担心开发商跑路，那么所有的期房都存在这样的风险，照您这么说是不是所有的期房都不要买卖了？　　现在您都已经签订了购房合同，只能依据购房合同的约定来履行，否则对您很不利。建议您拿上购房合同让律师审阅一下，再给您做出最大化维护您合法权益的指点。如果不看购房合同，作出的建议都不是最佳方案。& &合同是双方当事人最高的法律，请遵守双方签订的合同。& & 只要双方达成合意。是可以修改合同的。& & 购房人有权按照自己的意愿选择贷款银行，只要在合同约定的缴款期限内交足房款即可，开发商的行为侵犯了消费者对商品以及服务的自由选择权，您可以拒绝，如果涉及商户众多，您可以联合其他商户起诉开发商，要求承担违约责任。& & & & 缴款时间依照你们的合同确定。& &一是看开发商是否具备签合同条件，二是合同是否签订，三是有关付款方式和约定。如果开发商并没有取得预售商品房许可，他就不具备签订合同最近本条件，任何要求都不合法，你都可以拒绝。不存在违约，也不存在对你不利后果。如果具备签订合同条件，合同内容就成了约束双方的依据，合同双方均应遵守合同付款期限，付款方式约定，回旋余地就受到限制。& &第一，办理银行按揭贷款，就是你本人向银行借款的合同关系，应当你办理。银行如果上浮15%，你不同意，属于因为你的原因无法办理银行贷款，无法支付开发商的款项。这是合法的。第二，现在开发商与银行有合作，你无法选择贷款银行。这是实际履行问题。否则可以构成违约。第三，如果现在还没有签署合同，我是说房屋买卖合同，可以换个理由主张退定金。& &请仔细查看你们之间签订的房屋买卖合同，合同应该有条款对房款交付，按揭办理条件的约定，你这属于预售买房，所以你所说的等竣工验收合格再贷款不是合理的理由。开发商指定的银行你可以在协商，如果利率高你可以不同意。& &你可以要求开发商提供相关的商品房预售许可证明，如果不能提供可以主张合同无效；如果能提供，要看您和开发商的购房合同是如何约定的，一般情况下购房合同都会对付款方式做出明确的约定，如果是合同签订后就要与银行办理贷款，那么开发商的做法并不违规。　　另外，买房本来就存在风险，如果您不同意在签订购房合同后与银行办理贷款，您可以不选择购房，但是如果您选择了购房又不按合同履行，您的行为属于违约，需要按合同的约定承担违约责任。&& & 关于按揭部分，你嫌利息高可以一次性付款，或者自己找一家利息低的银行。& & 取得商品房预售许可证应当具备下列条件：　　(一) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;　　(二) 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;　　(三) 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;　　(四) 已确定施工进度和竣工交付使用时间;　　(五) 七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程;　　(六) 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;　　(七) 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;　　(八) 法律、法规规定的其他条件。根据你说的情况，现房子还没做，根据上述规定，其不可能取得商品以为房预售许可证，即不能对外销售商品房，即你的合同无效，你可以拒绝其要求。& & 贷款是你和银行之间的借贷关系，要继续还款，和开发商是否跑了没关系。开发商跑了你可以立即到法院起诉要求对开发商名下财产进行保全，并申请退款，钱拿回来再还给银行，这是两个不同的合同关系。要继续还贷，但是你可以追究开发商的违约责任。建议到法院起诉解除合同，追究开发商民事责任。作为两家办理按揭贷款业务之一的中国银行？？分行，“如果出现一房多售，或者开发商没有《预售许可证》，银行应该尽到审批义务，是不能为购房者办理贷款的。我们银行没有出现上述情况，全部符合正规操作。”该事件属于房屋买卖合同关系，应当以你与开发商所签订的买卖合同的约定为准。如果你们约定了开发商有权要求业主按开发商的要求到指定的银行办理按揭的话，则你不能拒绝，如果没有，则开发商的要求没有道理。追问：如果开发商跑路了,房子还没做岀来,银行凭什么抵押放款? 银行冒险是银行的事,我们业主的权益怎样才能受保护. 难道国家法律对这种情况没有条文规范它吗? 换句话,开发商只要拿岀买地的钱,整个楼盘的钱就一下子全部给他套走了!合理吗?回答：你这种担心是有道理的，目前经济形势严峻，房地产企业资金链紧张人人皆知。你担心你在按照要求贷了款之后，开发商卷款潜逃，不能按约定交付房屋，这在民法上称之为不安抗辩权，你可以以此为由拒绝开发商的请求。另外，你所买的房屋为未建成的房屋，如果开发商未取得商品房预售许可证，你可以主张合同无效。追问： 如果有商品房预售许可证的情况下,以不安抗辩权为由,拖到竣工验收合格后再办按揭,会得到法院支持吗?回答：可以，但你行使这种权利，举证责任在你，即你要证明开发商将要发生你所述的这些情形。就个人而言，无权无势，许多证据不易取得，法院作出支持的难度略微有点大。不过只要你能够收集到这类证据，法院支持你的可能还是很大的。& &&最高院：商品房预售合同解除后，由开发商来偿还购房人银行贷款说明该案为最高法院中国应用法学研究所、最高法院机关团委联合组织的“‘促公正·法官梦’第二届全国青年法官案例评选活动”中，上海一中院金绍奇法官主审的《肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同案》一文荣获特等奖。商品房买卖案件中，往往有两份合同、三方当事人，两份合同即《商品房预售合同》，《住房抵押按揭贷款合同》，三方当事人分别为开发商、购房人、银行。一旦出现《商品房预售合同》解除的情况，购房人向银行的贷款该由谁来偿还，商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位又如何确定？且看下述案例：案件基本信息1．裁判书字号上海市第一中级人民法院(&2013)沪一中民二（民）终字第325号民事判决书2．案由：商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷3．当事人原告（被上诉人）：肖树生、陈晓玲被告（上诉人）：上海银行股份有限公司青浦支行（以下简称上行青浦支行）被告（被上诉人）：上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦公司）基本案情日，肖树生、陈晓玲（乙方、买方）与博锦公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。甲方定于日前将该房屋交付给乙方，不可抗力情形除外。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，肖树生、陈晓玲于日向博锦公司支付了首期购房款952848元，并作为借款人与上行青浦支行（贷款人）、博锦公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划入博锦公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生、陈晓玲的全部债务提供阶段性连带保证担保。同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。日，上行青浦支行发放贷款141万元。肖树生、陈晓玲自日起逐月向上行青浦支行归还贷款本息。后博锦公司逾期交房超过60日，肖树生、陈晓玲请求解除商品房预算合同和借款担保合同，遂诉至法院。案件焦点商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时，按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。法院裁判要旨上海市闵行区人民法院经审理认为：博锦公司逾期交房已超过60日，肖树生等有权解除商品房预售合同。该合同解除后，肖树生等有权解除借款担保合同，博锦公司应按约将肖树生等支付的房款返还肖树生等，并赔偿肖树生等因此所产生的损失。博锦公司应向上行青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条、第二十五条之规定，作出如下判决：一、解除预售合同；二、解除借款担保合同；三、博锦公司返还肖树生等首付款及肖树生等已向上行青浦支行归还的相应贷款本金；四、博锦公司赔偿肖树生等以首付款为本金的相应利息；五、博锦公司赔偿肖树生等已向上行青浦支行支付的贷款利息；六、博锦公司偿还上行青浦支行借款担保合同项下剩余的贷款。上行青浦支行提起上诉称：根据有关司法解释，其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。借款担保合同解除后，归还贷款的义务主体应包括肖树生等与博锦公司双方。上海市第一中级人民法院经审理认为：肖树生等作为一审原告将上行青浦支行列为被告，并无不当。商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。就结果而言，一审判决并无不当。上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。法官后语商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人意志。当购房人亦即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告；当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权的第三人。按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。肖树生等应当返还上行青浦支行已发放的全部贷款，上行青浦支行应当返还肖树生等已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在于肖树生等，肖树生等还应当向青浦支行承担损害赔偿责任。该部分最终可计入预售合同项下因博锦公司违约而致肖树生等损失的组成部分。不过，上行青浦支行银行的损失应以实际损失为限，而不包括预期利益的损失。肖树生等与博锦公司之间的商品房预售合同因博锦公司违约而解除时，博锦公司本应将收取的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还肖树生等，并向其承担赔偿责任。合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，法院可依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决博锦公司将按揭贷款及肖树生等应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，将首付款及应当赔偿肖树生等的其他损失支付给肖树生等。本案一审判决，就结果而言与上述处理方式可谓殊途同归。&
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体看下购房合同，买方有权单方面解除购房合同，一般开发商逾期超过180天，并且卖方必须于30-60个工作日返还买方所付的所有房款和利息。具体可以看下购房合同的中间两页有关开发商逾期的。如有不懂再问我，纯属手写
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。期房交易合同在破产法上的效力研究--《法律适用》2016年05期
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【摘要】：房地产公司破产所面临的主要法律问题往往都与期房交易合同效力的维持密切相关。我国现行法律确立了基于生存权保障的购房消费者优位于工程款债权人的顺位机制,也确立了预告登记这一用以保全购房者取得房屋所有权的保障机制。不同类型的期房交易合同进入破产程序后是否可以要求继续履行,如何继续履行,履行过程中购房者权利与其他债权人的权利如何排序,合同解除后的后果如何界定等等,亟待明晰。这些问题的剖析,既不应脱离期房买卖有别于现房买卖的背景,也不应无视外部交易环境变化对合同履行带来的冲击;不同类型的期房买受人是否承担破产风险,可以结合其信用授予的不同而予以区别对待。
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【分类号】：D923;D922.291.92
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先，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，则不可将房子退给发展商，购房者的损失便可降到最少。　　其次，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款（特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的）。　　另外，不得不宣布破产，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，若决定要起诉发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待发展商完工没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿
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1，你不还了，开发商又倒闭了，这就成无头公账了，开发商应该还，所以、开发商已将房屋交付，这个时候，你必须还款；2、房产确认开发商无法交付，这个时候你需要与银行协商，也就是说，你不还了，虽然银行将钱付给了开发商，此时开发商在未交付房产前有阶段性担保责任，暂停还款，待有新动向后再说通常讲，房屋未交付时，银行已经将钱付给开发商了，你需要还银行钱一般有以下两种情况因为你是向银行贷的款，那为什么说需要跟银行协商呢
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可以申请终止
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