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买二手房只有购房合同
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买二手房只有购房合同
篇一：二手房购房合同范本及详解
二手房购房合同范本及详解
条文：乙方在 前付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。
上述定金 □在乙方最后一次付款时充抵房款 □在 时由甲方退还乙方 。
注解：本条是定金条款，是适用定金罚则的合同依据。
指南：第一款采用填空格式，直接填入双方商定的定金金额即可；需要注意的是定金条款的生效必须以定金的实际支付为条件，即使双方约定了定金条款但没有实际支付定金的，该条款不生效。第二款采用选择格式，只能单选；其中第二选项的填空部分可以是一个绝对的时间点，也可以是约定行为或事件的发生时间。
二手房买卖合同
卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方)身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)……
常见二手房合同陷阱
在购房交易过程中，由于买卖双方当事人在房地产专业知识和法律知识上掌握程度的不平等，消费者明显处于劣势，如果不幸遇上不法开发商，或房屋建筑出现未曾预料到的问题，纠纷就在所难免。而个别开发商利用自己的优势条件，为取得最大的利益考虑，有能力也有动机在购房合同中埋下几处伏笔，为日后履约时占据主动，回避责任。这样在签订合同之时，即为将来调解纠纷，赢得诉讼打下基础，即所谓&藏雷&。 一般来说，合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有以下几个方面：
（一）交房时间
应特别注意&不可抗力&在合同中是如何界定的。
房产销售合同一般都有&销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任&这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何种含义。
我国《民法通则》第一百五十三条规定：&本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。&依照此法，房产买卖合同中设定有关&不可抗力&的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对&不可抗力&做了如下的注解：人力不可抗拒的自然灾害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房方不能把发展商因自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。
（二）房屋面积
对于商品房这种特殊的商品,一般是允许合同约定的面积存有误差的，但是误差不应超过合理的范围，这个范围应该在合同中有明确规定。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，发展商就应严格遵守。如果误差超出约定的范围，实际上就是发展商违约，没有履行合同。 《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规定：&由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的，当事人一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿。&因此，如果销售方所交房屋超过双方约定的面积误差范围，购房者有权要求解除合同，并要求得到相应的赔偿。
但如果合同中没有约定明确的允许误差范围，一旦发生问题，无论误差超过或减少多少，法院可能判决购房者败诉，采取多退少补的方法进行结算。比如：最后的实测面积比原来的初步测量面积一下子多出了20平米，如果你的合同里没有约定只能误差小于10平米，你也只能&吃进&。那样的话，这比支出可不是个小数目。
如对该条款再进一步分析的话，就会发现，在合同履行中会出现两种情况：一是实测面积少于合同约定面积，这时买家可向销售方索要退款；二是实测面积多于合同约定面积，这时无论多出多少平方米，
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&史上最全二手房交易流程购买攻略 二手房过户要注意
史上最全二手房交易流程购买攻略 二手房过户要注意
来源：搜房网综合整理 &&发布时间：
二手房的房屋质量是可以看得见摸得着的，购房者可以到房子里实地察看房屋质量，面积、户型、采光、通风、房屋质量、物业情况、小区环境等都一目了然。那么你是否了解何购买二手房？购买二手房的资金怎样保证安全？购买二手房又要缴哪些税费？小编接下来就为你解答关于二手房交易的各种问题，史上最全二手房交易交易流程，二手房购买攻略，二手房注意事项和二手房税费问题解答。新建的商品房进行第1次交易时为“一手”，第2次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。一、购买二手房好处多1、房屋质量看得见二手房的房屋质量是可以看得见摸得着的，购房者可以到房子里实地察看房屋质量，面积、户型、采光、通风、房屋质量、物业情况、小区环境等都一目了然，还可以向同一个楼的其他业主咨询房子质量到底如何，这一点上，新房没法比。2、配套设施完善二手房一般周围的配套都比较成熟了，医院、学校、地铁、超市等都很完善。居住氛围也比较浓厚，可以选择左邻右舍，不像有些新房，入住的时候周围都是一大片工地，晚上整栋楼就那么几盏灯亮着。3、产权清晰 利润快不用担心会出现烂尾或是开发商跑路等现象，此外，能够进入房产市场进行买卖的二手房，其产权问题肯定是非常清晰的。利润好于新房，二手房的地段和配套决定了它的利润，不管是用于出租还是出售，都比新房来得快。尤其是出租，不用等交房，不用自己出钱装修，即刻就可以挂牌出租了。二、图解二手房交易流程&三、二手房购买攻略：选择中介要慎重第1，要看正规中介的资质看它有没有工商部门批准的营业执照和房屋土地管理局审核颁发的资质证书。一些从事二手房中介业务的公司只是申办了其他性质的营业执照，或干脆就没有申请营业执照，直接进行业务操作，这就为其以后逃避责任埋下了伏笔。在看“两证”时，一定要细辨真与假，要坚持看原件，较好把注册号记下来。二手房购买攻略：选择中介要慎重第2，要看房产中介公司的基本情况是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看公司的招牌、询问周围人该公司的成立情况和经营情况来确定，以防空头公司诈骗。二手房购买攻略：选择中介要慎重第三，要看它的资金实力如何以及该公司在社会上的信誉好不好客户通过房产中介来交易房屋，最主要的原因是希望在整个交易过程中由第三方来维护双方的利益。但目前许多小中介的注册资金不够大，现有的二手房交易款项必然远远高于公司的注册资金，一旦发生房产中介卷逃资金的行为，客户的权益很难得到保障。因此，较好选择一些注册资金比较大的品牌中介，万一发生纠纷，客户可以通过有关途径得到妥善解决。四、二手房交易要交哪些税费二手房交易买家要交哪些税费：契税：契税=房屋总价×税率面积在144平米以上的，税率为3%；面积在90平米以下并且是首套房，税率为1%面积在90-144平米之间的，税率为1.5%交易税：住宅3元/平方米；非住宅11元/平方米房屋登记费：住宅80元/套；截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。中介费：房款×3%（可以讲价，2%就差不多了，小中介1%也能拿下）贷款费：贷款总额×1.5%（中介收，记得砍价！）评估费：销售总价×3%二手房交易卖家要交哪些税费：交易税：3元/平米营业税：房屋总价×5.6%（超2年免征）中介费：房屋销售总价×1.5%（砍价后1%可以搞定）（注：交易税有时候是买家出，卖家不出，及卖家要出6元/平的交易税。）五、二手房交易过户注意事项二手房过户需要准备哪些材料？1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它证件。3、如果该房产处于出租状态，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。4、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件（加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章）、房屋所有权证等手续前去办理。二手房交易过户过程中存在哪些资金风险？如何避免“钱房两空”资金风险：买方担心把钱打给卖方后，房子没过到自己名下。卖方担心房子过户后，钱没到手。资金监管：具体操作方式为：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。同时，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰，而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行，大家都省事儿。如果放款书没有提前签字，卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“钱房两空”。利用好中介：在买方交了定金之后，卖方就必须把旧房产证押在中介那，以防卖方收了定金就消失。当然，在过户后，卖方如果实在不放心拿不到房款，也可与买方约定在过户后将新房产证押在中介那里，等银行的房款打到卖方账户后再将新房产证交给买方。买按揭的二手房时，一般要卖方结清银行的贷款才能办理过户，这时也应该让中介帮卖方垫付，而不是买方自己去帮卖方垫付房款。六、二手房交易中存在这些陷阱：假房源：主要包括两方面，一是这个房子根本就不存在，只是中介充当业务量的一个谎头。等你联系中介准备看房的时候，往往被经纪人以房东出国、房东不在或房子卖出去等理由告知看不了；另一种情况是房源真实信息与中介口中所述差距甚大，更有经纪人为吸引购房者，一开始隐瞒真实房价。伪学区房：即买了二手学区房却没法入学。第1、原房主户口没有迁出，你的户口无法迁入，孩子就无法入学。第2、有的学校会规定学区房入学资格名额使用年限，比如说前业主的孩子刚刚用这个名额入了学，即使你户口迁入了想使用入学名额也不容易。所以，建议大家在买二手学区房的时候一定把迁户口的问题写进合同，并提前打听好学校的入学资格。一房多卖：二手房一房多卖现象也较为突出，有时候中介也不知情，完全是房东一人操控，一般就是先让你签合同、交首付、交定金，然后就以各种理由“拖”：什么产权证丢失、贷款除了问题、资料不齐没法过户等理由。在购买二手房时，一定让房主提供产权证，身份证、户口本等证件进行查验，并且双方有必要一同到房地产交易核心或者档案馆进行查档。是否能落户：就成都而言，一套房子只能落户一次，也就是说如果前业主卖房子的时候凭着这样房子在成都落户成功，那么你再次购买就无法凭此套房子落户。买之前一定要了解当地户籍政策，向前业主问清情况。
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二手房交易，还没有办得房产证只是有购房合同的可以交易吗？
我现在的问题是我是买方，遇到的问题是我要买的房子人家只有购房合同还没有办到房产证（双方是不认识的，我还是外地人所以比较小心），现在价钱方面已经谈妥，就是卖方说直接把他的购房合同转成我的，然后我去办房产证这样就省去了中间产生的各种费用（税费）...
我有更好的答案
　　没有房产证的房屋是不能进行交易的，原因如下：　　首先，从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。　　其次, 我们也建议大家不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。　　第三, 没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的。例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。　　备注：《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
生活实施家
不得转让： 　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 　　（五）权属有争议的； 　　（六）未依法登记领取权属证书的； 　　（三）依法收回土地使用权的； 　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的如果对方到开发商那里给您改买卖合同，但您必须小心； 　　（二）司法机关和行政机关依法裁定。参考 中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条　下列房地产
本回答被提问者采纳
未取得房产证也就是说房屋还不属于他问题在于他与房产商之间的交易尚未完成，这样他和房产商的关系就不存在了，大概20~60天可以办下来，这样的话就相当于他只是一个“介绍人”，那么你必须了解房产商是否承认这种转让。所以你要问清楚。你是要付全款给他，如果房屋合同是贷款、按揭之类购房的话那么合同转成你后房产商只会向你按约定收取房款。 提示下：房产证一般是购房后两三个月内申请、仔细看合同，因为房产商不会承认与你之间的买卖关系。按你所说他会将房屋购买合同转成你，而与他无关，如果房产商承认了你也要认真研究那份读合同内容，因为房产商会将与他所签订的条约转为和你的条约，在这种情况下你与他交易一个尚不完全属于他的东西可定存在一定危险
这种交易在法律上的确是不被认可的，不过在行业内是被认可的，但是他说需要先交钱才会带你去办，这个你就要注意一下了。因为现在确实有很多这样的骗子，你可以要求他带你到开发商处去更名，如果更好了，直接拿现金给他或者先付一部分给他，但是手续一定要在你付款的时候同时一起去办，如果有中介方参与这个事情会要好一些，如果是你自己和房主只有双方的话就最好是按上面的方法做，要不然宁可不买也别上当。
你现在谈的价格算有没有房产证啊 ，他说能办肯定是算有了 ，可是在哪里呀 ，如果以后办不下来哪 ，算谁的 ，他这么着急要求你付全款 ，要小心了 ，尤其你又是外地人 ，将来有事 ，你完全处置不了的 。
是呀，现在就是找点所有我才担心了。。。
不到完全弄明白 ，连定金都不要付 ，更不要说付全款 。一旦他拿着钱跑路了 ，你去哪里找他 ，手机换个卡 ，简直从你视线里消失了 。承诺的是好好的 ，可是找不到他 ，又能怎么样 。还需继续提高警惕 。
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求解：现在没有房产证，只有购房合同能过户吗？
水上乐园201208&&&&
仁道地产王学刚
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还要其他资料，户口本，结婚证，身份证，如产权人力还有未成年人，小孩还要出生证，或未婚证。并且产权人要全部到场签字确认才可以。
没有房产证不能过户的，必须要办理房产证才能过户。
仁道地产王学刚
还要其他资料，户口本，结婚证，身份证，如产权人力还有未成年人，小孩还要出生证，或未婚证。并且产权人要全部到场签字确认才可以。
您好，可以问的详细点吗？买卖房子就是以房产证为准的
松下问童子1122
你是购买二手房吧？过户是要到行政机关登记才生效，你才正式拥有房屋的所有权，那时当然要出示原房产证啦，如果单凭购房合同的话，谁能证明合同的效力真伪呢？如果是原户主没有给房产证给你，你们可以约定一个期限去登记过户啊。如果是连原户主都没房产证，或者他是在房产证还没办下的时候转卖给你，那么你最好就别买了，因为那时他也不算是拥有房屋所有权的，出事的话麻烦就大了！
首先国家占地分房是分给占地的房产所有人的，不会分给你，因为你没有过户，但也不是说是一定不能，首先你们有购房合同，是有法律效力的，再加上有村干部在合同上签字了，那么你可以通过其它法律途径让国家分房让给你！
再回到从前374
[img=550,368]http://img1.cache.netease.com/catchpic/D/D9/D939DCF700AE7E253.jpg[/img]
这就像是 自古华山一条路 ,没有其他办法了 ,只能找到他本人 ,如果他不能前来给你过户 ,他可以办理;房产买卖委托公证书 ,找一个人给你办理 。【你手里的房产证 ,只能证明房子是别人的 ,没有实际意义 】
keep going
你所说的去房地局改底单确实是有的，我们叫做“合同更名”，但这仅限于同一户口本内或直系亲属，为的是防止炒楼花。所以这条路不通。第二条路需要你于开发商有非常好的关系，就是将这套房子做退房处理，先将合同撤下来，房地局的公示期过后（一般15天）再以你的名义签新的购房合同。第三条路就是按政策走，老老实实的缴税。
《物权法》的相关规定，不动产的转移是以产权转移登记为依据，也就是说，你们只是签定了买卖合同，没办理过户手续，该房屋的所有权人还是原来的房主。 如果原房主不愿意过户，打官司能否打赢， 关键要看买卖合同的效力和相应的举证。 到法院起诉后会有这样几种结果： ①合同无效，房主反还你房款及相应利息。 ②合同生效，房主反还你房款及相应利息和违约金。 ③合同生效，法院判决房屋归属买房，并强制执行。
别说话，听你
不可以过户
六六网lucia
这种情况是可以分到房的。
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二手房买卖没过户有哪些风险？
二手房买卖流程中，过户是最本质，最重要的一项。按照我国法律规定，只签立一份购房合同或者是购房者已经实际居住并不能表明购房者已经取得了该房屋的所有权。在过户之前，该房屋的所有权依然是属于原房东的，这点请大家一定要注意。
所以在未过户之前房产交易对购房者来说是有一定的风险存在的，也就是可能存在一些变数，发生一些意外情况，下面将对相关问题进行说明：
第一 &买房时为什么不立即过户呢？
1.1 &原房东还没有取得该房的产权证，所以是没有办法过户的，这属于客观原因。按照政府购房条款规定，只有等到原房东取得房产证后才可进行过户流程。
1.2 &有一些房产是不能随便进行上市交易的，只有符合一定的条件才可以进行交易。比如经济适用房，只有满足一年以上的条件之后才可以交易。
这种情况是受到政府政策的限制，并不是个人可以决定的，没有办法，只有等到满足相关条件后才可交易，并不是原房东的原因造成的。
1.3 &二手房买卖中有一些税费优惠政策，但是需要房东购房的时间满足一定的条件，比如满2年或者是满5年。买卖双方为了较少的缴纳增值税及附加，个税等税费，会共同约定满足一定年限后再进行交易，这也会造成过户时间的延迟。
1.4 &为了遏制房价，政府出台了一些限购政策，造成了一些购房者是没有购房权限的。为了交易的顺利进行，等待购房者的资质符合，必须延迟过户时间，这种情况是由购房者造成的。
第二 &买房时如果不立即过户会存在什么风险呢？
在买卖双方签订了购房合同并预付了一部分购房款项（定金，首付款等）之后，如果不立即过户，会产生许多不可控的风险（尤其是对于购房者）。
2.1 &房东或者购房者可能会违约
中国的楼市在高速发展，房价也随时会出现较大的波动。如果在过户之前房价出现暴涨或者骤跌（可能很小），一方可能会提出调整交易价格。特别是出现暴涨的情况下，如果房东要涨价的要求不能得到满足，可能会拒绝配合进行资金监管，过户等手续。
2.2 &房东不按时还贷款
如果原房东有贷款未还清，且无能力或者未按时偿还，可能会造成银行收房。到时会给购房者造成很大的损失，这点购房者尤其要特别注意。
2.3 &房东可能会一房多卖
没有过户之前产权证还是在原房东手中，虽然可能性较小，但是也存在房东一房多卖的情况。到时会产生许多纠纷，延迟成交周期，还可能会造成人财两空。
2.4 &政府的政策发生变化
中国的楼市真可谓是波云诡谲，千变万化，随时都会变天。政府随时会出台一些新的购房政策，可能会造成购房者的购房资质，首付比例等情况的变化，并不是买卖双方所能够控制的。如果购房者的资质发生变化，可能造成过户等手续长久无法办理，那时给双方造成的损失会非常大。
第三 &如果由于客观原因造成无法过户，应如何降低购房风险？
大家都知道不过户就会存在风险，但是有一些客观原因造成的延迟过户也是无可奈何的，那么有什么办法可以降低风险，达到两全其美呢？呵呵，可以明确地说，没有两全其美的方法，只能尽可能的降低风险。
3.1 在过户之前不要交给房东太多得预付款，当然，资金监管除外（非常安全）。前期交给房东的预付款越少，风险就越小。
3.2 约定将房产证，购房合同等证件交给中介公司保管，这样可以最大限度的保证买卖双方的利益。
3.3 即使不能过户，也要先取得房屋的控制权，居住权，造成既成事实。
3.4 在合同中明确约定过户时间，并制定违约时应赔付的违约金。
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