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买卖合同订立后房屋被查封如何处理
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购房提示：买房前一定要查明所购房屋权属，被查封的房屋不可以买卖和过户的。购房人在签订房屋买卖合同后过房前房屋被查封的，受让人可待解封后完成过户。受让人支付大部门房款的，可以向查封的法院提起异议。
一、案情介绍
原告河南证券有限责任公司。
被告上海科交房地产开发经营公司
日，原、被告签订一份《商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市大连西路261号底层中间大厅和第22层4套住宅(2203室、2204室、2205室、2206室)，原告将其在上海市辉河路25弄7号302室、701室、1806室三套住宅置换上述一套住宅，扣除置换房屋价后原告须向被告支付购房款人民币9，137，440元。被告须于日前将上述房屋交付原告使用。合同还约定了付款方式及违约责任等。日，原、被告签订一份《补充协议》，协议约定原告向被告购买本市大连西路261号内53.4平方米的房屋一间，房价为30万元。原告另向被告购买上址第22层2201室、2202室两套房屋，房价为3，139，100元。合同约定上述房款日前付清。1996年3月起原告实际使用了系争房屋。日，原、被告签订《结算协议》，约定：在原告付清应付款后，双方即去办理产权过户手续。签订《结算协议》后，原告向被告支付了房款1,321万元，余款274,635.70元以协助上海市第二中级人民法院(1998)沪二中执字第512号案件执行的方式给付被告的债权人中国光大国际信托投资公司。日，被告取得系争项目的房地产权证，但未按双方约定为原告办理系争房屋的产权过户手续。
另因被告的债权人中国光大国际信托投资公司申请财产保全，日，上海市第二中级人民法院查封了诉争房屋第22层室， 日，原告的债权人辽宁省证券公司申请财产保全，被北京市第二中级人民法院查封了诉争房屋底层中间大厅。
原告起诉称，《商品房预售合同》签订后，原告付清了房款，履行了合同约定的付款义务。然被告却未为原告办理产权过户手续，致原告合法权益得不到保障。故起诉至上海市第二中级人民法院，要求判令被告为原告办理产权过户手续。
被告答辩称，因资金困难且系争房屋均被法院查封，故无法为原告办理产权过户手续。
二、判决结果
上海市第二中级人民法院审理认为原告可待系争房屋的诉讼保全措施解除后，再行主张或另行向被告请求解除合同赔偿损失。故依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条之规定，判决如下：对原告河南证券有限责任公司的诉讼请求不予支持。
三、律师评析
本案的争议焦点为房屋买卖合同签订后，买卖双方在过户前房屋被查封，是否可以过户。
（一）房屋被查封后，房屋买卖合同的有效性
如果买卖双方签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律和行政法规规定的强制性规定就是合法有效的合同。虽然签订房屋买卖合同后人民法院或其他司法机关对房屋进行了查封，但只要买卖的房屋当时并没有被查封，那么合同就是有效的。如本章所引的案例中，原告河南证券有限责任公司与被告上海科交房地产开发经营公司签订《商品房预售合同》是在1995年，而查封诉争房屋发生在1999年。双方签订合同时并不存在诉争房屋被查封的事实，故法院认定合同有效。
根据最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定，被法院查封的房屋不能转让。所以在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封的情况下，如果买卖双方仍签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》。那么买卖双方签订的合同便违反了法律规定，是无效的合同，无效的合同不受法律保护。
（二）房屋被查封后是否可以过户
查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的财产贴上封条，或者通过登记机关对有权属登记的动产或不动产进行权属限制，禁止被对权属进行转移或变更。对房屋的查封则一般是指由司法机关在房屋登记机关对房屋进行权属限制，禁止对该房屋权属转移或变更。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》查封后的房屋是不可以买卖和过户的。
另根据我国城市房地产管理法的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋是不可以转让的。
但查封房屋做为一种执行措施，是有一定的期限的。根据最高人民法院相关司法解释，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。因此在房屋买卖合同有效的前提下，购房人购买了已经被人民法院查封的房屋，可以在解除查封后要求卖房人履行过户的合同义务。
本案中，被告为本市大连西路261号“河南证券大厦”的房地产权利人，原、被告间签订的房地产转让合同，系双方真实意思表示，内容与现行法律法规不相冲突，且原告已实际使用了系争房屋，故认定房屋买卖合同为有效。对可否判令被告为原告办理系争房屋产权过户手续的问题，法院认为原告在履行合同义务上已依约付清了购房款，按照合同约定应取得房地产权证，被告亦不反对为原告办理产权过户手续，但由于原、被告因他案的债务问题涉讼，系争房屋被法院依法予以查封，在系争房屋权利存有瑕疵、被查封的现实状况下，不能判令被告为原告办理产权过户手续。最终驳回原告的诉讼请求。
（三）房屋买卖合同签订后人民法院是否可以查封房屋
为了履行判决或诉讼保全，诉讼过程中申请人权人可以要求法院查封房屋。但对于正在进行的交易，购房人已履行了大部分的付款义务并已向房屋登记机关提出变更过户的申请，人民法院则不能查封已被买方占有的房屋。对此，最高人民法院做出明确的司法解释：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
司法解释区分买受人在办理过户时是否有过错，以此确定能否查封购房人占有的房屋。通常状况下，第三人即购房人没有过错，因房产出卖人或登记部门的因素，造成未进行过户登记，人民法院不应对该房产查封。
（四）签订买卖合同后房屋被查封如何处理
根据《城市房地产管理办法》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，被法院查封的房屋不能转让。那么签订合同后房屋被司法机关查封后怎么办。笔者认为可区分不同情况采取不同的方法：
1、如符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中不应查封的情况，如购房人已经支付全部价款并实际占有且没有过错的，但未办理过户登记手续的，可向执行法院提出执行异议。要求查封法院解封。
2、如卖房人隐瞒事实，导致商品房买卖合同无效，则可要求卖房人返还购房款并赔偿损失。
3、如要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与法院协商，让卖房人或自己提供其他担保财产。提供其他财产后，法院解除查封。房屋解封后，双方可继续交易。
（五）如何预防签订买卖合同后房屋被查封
1、购房前，应该审查房屋的权属，因人民法院查封的房屋，在房屋产权登记机构是备案的，故可以查询出该房屋有无被抵押或查封等情况。
2、签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》后，尽快办理房屋过户手续。以免签订房屋买卖合同后办理过户前，购房人所购买的房屋被司法机关查封。
四、法条链接
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　 （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　 （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　 （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　（五）法律规定的其他情形。”
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十一条
对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。
对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条
被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合同期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。” 本文选自《商品房与二手房实纠纷实战案例-避免踏进购房陷阱的36计》，法律出版社出版，作者北京市大瀚律师事务所主任李平律师。引用请注明作者。
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交易中的房产被查封，不能过户，卖方却不愿意承担损失怎么办？
现有关于交易中的房产被法院查封不能过户，需要诉讼，先描述详情我跟老公于日与卖方叶x（女）通过中介签订了二手房买卖，并交付59万首付，其中有10万元定金，房屋总价款196万元，位于九亭。剩余137万元已办理房屋按揭贷款，且银行与日已审批通过。按照当时的约定，买卖双方应于3月31日前办理过户并交付使用。但比较不幸的是，改房产与日被蒙城法院查封，原因是叶晓峰的老公及其公公被别人起诉，因为债务纠纷，其老公在与小叶后共产生了300万的债务纠纷，其中200万是其父亲签字，有一百万是他老公本人和父亲共同签字，因为被查封的原因我们至今不能正常过户。在此期间我们与对方协商赔偿事宜，也未得到满意回复。按照合同要求，违约方应当赔偿总房款的20%，但是对方仅同意返还首付，拒绝赔偿。且表示偿还首付都有困难，要求分批给付。此种情况下，我想起诉到法院，但是有几个问题尚不明确： 1、该房产已经被查封，我们起诉后就只有轮候查封，300万债务问题，叶晓峰应该承担多少？会不会把该房屋全部用于赔偿？ 2、叶x是上海户口，该房屋是唯一住房，是否不会被拍卖？如不能被拍卖，我们可否要求强制过户？然后补足的余款部分用于偿还对方的债务？
公众采纳地区：上海-普陀区咨询电话：13764***帮助网友：347 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人 你好，在沪唯一住房一般法院不会强制拍卖。由于上家对方存有债务并且无力归还，建议你方诉请继续履行合同（考虑到对方无力支付违约赔偿金），庭审过程中与法官沟通支付尾款并与安徽法院协商解封一事（基于将尾款付至安徽法院的情况下通过法院间的沟通是有可能性的）。 11:07
律师回答地区：上海-宝山区咨询电话：帮助网友：2895 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人不到万一不要解除合同，从你描述来看，还有继续拿到房子的机会。 11:27地区：上海-虹口区咨询电话：帮助网友：3488 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人1、叶承担多少债务要看目前安徽蒙城法院那边的起诉情况。2、如果确实是第一套住房的话，法院可能不会强制拍卖，但你也不能过户。3、我给你出个主意，你可以委托律师后，让律师了解安徽蒙城那边的诉讼情况，看查封能否去掉。 11:48地区：上海-浦东新区咨询电话：帮助网友：13101 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_23 人据您描述情况，建议您通过诉讼途径主张返还出资款，并承担合同约定的违约责任。涉及债务履行事宜，在查询多方可供执行财产后可以采取相应措施。如有需要建议及时与律师沟通详情。 13:27地区：上海-长宁区咨询电话：帮助网友：42851 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_0 人1.关于安徽蒙城法院判决，要等他们的判决，因为根据您的描述，对方起诉的是300万而不是100万，所以叶需要请律师辩论自己只承担一百万，因为若三百万借款全部是实际叶和她老公在使用，不排除蒙城法院判决叶也要承担三百万的可能。
2.日《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其中规定，被执行人名下的唯一住房可以执行。
3.建议起诉要求赔偿违约金和返还首付款。并轮候查封，不建议你再把钱付给安徽法院了，如果你付了，又有别的法院查封，十分危险，是无底洞。 14:16 13:09华律网用户谢谢。那如果我起诉的话，然后把钱给上海法院，要求强制过户，法院会同意吗？三百万的借款都是直接打给她公公的账户，并且于当天用于偿还账务，并没有用于她们夫妻的共同生活。有她老公签字的只有100万。地区：上海-浦东新区咨询电话：帮助网友：512 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人你好，第一、债务问题，叶只需对100万部分承担相应的份额，没有明确的约定承担一半。第二、唯一住房可以强制执行。三、余款偿还对方债务，涉及法律关系复杂，建议来电详谈。 14:23地区：上海-普陀区咨询电话：帮助网友：9114 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人可以要求卖家承担违约赔偿。通过诉讼解决。 14:54地区：上海-黄浦区咨询电话：帮助网友：216550 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_17 人向法院起诉解决 16:03地区：上海-浦东新区咨询电话：帮助网友：1679 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人通过起诉对方继续履行合同，跟法院沟通，确定叶某老公承担的债务数额，不过不超过尾款可以将尾款支付给债权人解封，但是存在一定风险，一定要通过法院解决，不能私自解决，建议委托律师 16:56地区：上海-闵行区咨询电话：13262***帮助网友：3912 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人夫妻共同债务需要承担，可先与对方协商偿还。 11:28地区：上海-黄浦区咨询电话：13524***帮助网友：60 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人可以要求继续履行合同，强制过户 12:34 13:07华律网用户请问您有类似案件强制过户成功的吗？我比较担心说不能强制过户又不能拿回赔偿，如果起诉是不是要法院也要查封？我需要交多少保证金呢？ 09:52我认为你们拿下房产还是存在可能的，但需要有几个方案，过户成功的可能在于要去安徽法院协商，你的贷款保证用于偿还对方的债务，或者由那里法院监管，这样存在对方解封让你过户的可能性，具体较复杂，您可以来所里咨询或者电话联系我。
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400-400-400-& & 市民鲍女士于去年12月看中一套商品房，后通过中介与房主签订《房屋买卖合同》，然而签完合同次日，她才发现该房处于被查封状态。对此，中介方建议鲍女士垫资解封。面对这样的要求，鲍女士难以接受并要求终止合同，但双方意见未能达成一致。专业人士表示，被查封的房子是不能买卖的。
& & 事件：看上的二手房暗藏一个&坑&
& & 买房可不是一件小事，因此市民鲍女士看了不少房子，并通过一家房产中介帮忙找房源，最后锁定一套70平方米的二手商品房。鲍女士说，当初她一眼就看上这套房，户型、采光、地段都比较合心水，很快就和房主梁女士就价格达成一致。日，鲍女士和梁女士、中介签订《房屋买卖合同》，并转了3万元定金给中介，再由对方转给梁女士。
& & &当时中介说要盖章，所以我没拿合同就离开了。&鲍女士回忆，当天回家路上，房产中介的一名工作人员王某让她先支付2.7万元中介费，方便后续帮忙安排查档、过户等事宜。
& & &我曾犹豫过，但基于信任还是转过去了。&鲍女士说，由于没有对房屋进行查档，她也曾担心房子是否有问题，但最终选择信任对方。因为想着早点办手续，她先后两次通过微信转账，将2.7万元转给王某。
& & 闹心的是，当次日鲍女士得知查档结果后，整个人都懵了：自己买的这套房子，签合同前就已经被查封了。
& & 签完合同的第二天，鲍女士和梁女士以及中介公司去房产局查档，显示该套房&有查封，有抵押&。对此梁女士表示，她事先也不确定房子被查封，有可能是没有按期还贷所以被查封了。而中介则称，这套房子因逾期未还款属于软查封，是可以交易的。鲍女士转述中介当时的回复称：&中介说找27万元给业主还贷就可以解封了。&
& & 这样的买卖，鲍女士当然没有同意。意外的是，王某随后发了一张合同截图给她，截图中合同末尾新加了几项内容，其中包括&买方首付为12万元，卖方尚欠银行贷款30万元，余下的18万元经纪方先垫付偿还银行欠款，垫资费由买方支付&。鲍女士当即质疑，为何在自己不知情的情况下，加上后面这些条款。她要求终止交易，拿回已支付的款项。但经多次上门理论，至今没有下文。
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不动产的查封期限为三年，到期不申请续封，便自动解封，如果你被查封的房产已超过期限，法院的说法是正确的，你可以正常办理各类房产业务，如果房管局不给办理，你可以持你以前收到的查封裁定书及民事案件处理的法律文书到房管局说明情况。
谢谢您杨律师！所以这件事完全是房管局不按照规定办事，跟法院没有关系，只找房管局就行了是吗？但房管局态度一直很恶劣，坚持要看到法院的解封手续。
为较快解决问题，只能麻烦一下法院，你可以联系当初申请财产保全的对方当事人，请他向法院递交一份解除财产保全申请书，然后由法院由法院出一个解除裁定，你将裁定直接交房管局就可以了。
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你好，需要法院的解除封查证明
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