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买房交完钱开发商跑路了、老板被抓了、破产了咋办？
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房产商破产，意味着其在建的楼盘很可能面临“烂尾”的窘境。想要购房的刚需人群不由地捏把汗——要是真买到了烂尾楼，怎么才能维护好自己的合法权益呢？
　　　　2014年底，江西赣州（楼盘）长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司先后破产，而两家公司的法定代表人为同一人，这便成了赣州房地产公司破产第一案。一时间，新年的房地产市场沉浸在萧瑟之中：2015会成为房企（特别是中小型房企）的破产年吗？　　　　房产商破产，意味着其在建的楼盘很可能面临“烂尾”的窘境。想要购房的刚需人群不由地捏把汗——要是真买到了烂尾楼可怎么办呢？　　　　房企境况不佳　　　　国家统计局近日公布的数据显示，全国房地产2014年的投资增速一路下滑，房企到位资金增速放缓，开发商拿到钱已经越来越难。月份，房地产开发企业到位资金11.0115万亿元，同比增长0 .6%，而在2013年的前11月，这个数字是27%。统计局发布的数据还显示，2014年同期民间固定资产的投资增长为17 .9%。　　　　“大量的房地产开发企业将面临资金链断裂的危险，房地产企业的倒闭潮不远了。”北京（楼盘）市政协委员、经济学者马光远接受采访时称，2014年国有房企的资金成本普遍增长约18%，资金正在加速逃离房地产。而卫民不动产策划智库总经理蔡为民(博客,微博)更是认为，对开发商来说过去的2014年还不算“真正的苦日子”，而是“好戏在后头”。　　　　可见，随着房地产数据的恶化，库存和资金链等压力持续，2015年房企很可能会遭遇“适者生存”的局面。在这样的环境下，因开发商资金链断裂甚至破产而引发的“烂尾楼”现象也就可以预见了。　　　　烂尾楼如何产生　　　　烂尾楼，通常指的是已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。此外，因为产权发生纠纷、或是工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。　　　　烂尾楼形成的原因可说是多种多样，现实中包括在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工等等，都有不少真实例子出现。不过，其中出现最多的还是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，最终就形成了无人问津的烂尾楼，让购房者无所适从。　　　　弄清产权归属　　　　一般而言，烂尾楼同样也是贷款银行及各地政府的一块“心病”，过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。不过，万一购房者真的遭遇了烂尾楼，首先要做的还是学会“自救”，通过法律等手段尽可能保障自身的权益。　　　　按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。　　　　同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证：1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。　　　　分步交涉维权　　　　在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。　　　　首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。　　　　其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款（特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的）。　　　　另外，若决定要起诉发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待发展商完工没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿。　　　　未雨绸缪也重要　　　　当然，作为消费者而言，在烂尾楼出现时购房者总是不免处于弱势地位。与其出事后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全开发商不能施工，包括房地产五证、两书不齐全的不能买，这都是老生常谈了。　　　　通常情况下，规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，在目前的形势下购房者就要加倍注意了。当然，有条件的直接买现房、即买即住，也不失为一个保险的方式。　　　　另外，烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了；其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；最后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等等。来源：理财周刊& &作者：徐卓航
谁将是2015年瞬间倒下的开发商？房企资金面危机现象频现
从房企2014年销售业绩来看，能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数大型品牌房企，比如、恒大地产、万科、中海地产、融创、旭辉、招商、新城、越秀等这10来家；大多数房企销售金额仍然会同比下滑，无法完成年度销售业绩指标，而中小房企下滑尤为明显，并且大型房企与中小房企之间出现了更加明显的“分化”趋势。
与此同时，2014年以来，受到银行信贷紧缩、“钱荒”、销售业绩不佳等因素的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继2014年年初浙江出现兴润置业房企倒闭破产的现象之后，中小房企频频出现资金面的危机。比如广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、西安浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商、杭州中都集团等。2015年初，由于前期激进扩张、销售业绩不佳、银行惜贷等因素，房企也没有摆脱资金面危机的基本面，比如，佳兆业在新一年的年初就频频陷入资金面危机的传闻。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，楼市在年底也出现了“翘尾行情”，但是，市场库存偏大的基本面没有改变，楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变，对于大多数中小房企来讲，2015年仍然会面临资金面的紧张的状况，仍然有可能出现的债务违约风险。
三类房企或将瞬间“轰然倒下”
笔者认为，在2015年银行“惜贷”常态化的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。那么，谁将是2015年即将瞬间“轰然倒下”的房企？这些即将瞬间“轰然倒下”的房企具有哪些特征？
从2014年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看，融资成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题，比如，浙江兴润、光耀集团等资金链危机事件也与融资成本与拿地成本偏高密切相关，而此前的盲目拿地或盲目多元化扩张使其资金面状况更加恶化。
从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”，这些因素成为2015年年初类似于佳兆业等这样的房企出现资金危机的导火索。
从2014年-2015年上半年整体市场大背景来看，总结下来，城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品定位偏高端或有部分缺陷，无法与市场需求匹配，或者在楼市大环境遭遇低迷期阶段遇到销售瓶颈；房企在主营业务之外盲目进行多元化扩张，导致企业经营陷入困境；激进拿地进行扩张，导致土地成本与开发成本较高都有可能导致企业面临销售压力，从而导致房企面临资金面的问题。
从上述角度来看，房企必须想方设法融资或回笼资金来缓解自己企业经营面临的问题。从常规思路来看，房企一般会采取以下措施来解决资金面困境问题。
第一、通过降价销售回笼资金。对于房企来讲，通过降价销售是房企可控的，一般来讲，是房企首先选择的方式，并且资金面越紧张，房企进行降价销售回笼资金的可能性就越大。
从房企进行降价销售的策略来讲，首先房企会从战略布局上评估，将已布局的不合理的活定位本身存在问题的项目进行降价销售，使企业的布局更加合理化；如果通过上述调整仍然无法解决短期面对的资金面的问题，那么，从公司全局考虑，就应该进行大范围的降价动作了。
第二、通过银行等金融机构渠道进行融资，尽可能通过多元化渠道的融资调整企业的资产负债结构，降低短期资产负债比例，缓解资金面的压力。
第三、如果上述两个办法无法实现缓解资金面紧张的压力，那么，对于房企来讲就应该采取一些触及房企底线的必要拯救措施了。比如，卖股权、卖项目，通过舍卒保車的方式保证企业短期内能够“活下来”。比如近几年来，绿城频繁买股给九龙仓、融创、中交等，皆为当时资金面相对较为紧张的缘故。
那么，哪类房企将是2015年即将瞬间“轰然倒下”的房企？这些即将瞬间“轰然倒下”的房企具有哪些特征？
从上述分析来看，三类企业也最容易受到上述因素的影响，具体来讲：第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，一部分资信不太好贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，这些房企在2015年仍然会面临资金面断链的市场风险。
而至今为止，由于市场库存偏大的基本面没有改变，楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变，此外，中小房企无论在资本市场还是销售市场无法与大型品牌房企抗衡，这就使得中小房企在2015年仍然会面临比较大的资金面的问题。如果上述三类开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候就不得不进行卖股权、卖项目的操作了，如果卖项目、卖股权也无法使这类公司继续“活下去”，那么，这些中小房企极有可能成为瞬间“轰然倒下”的房企。
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&房屋交付的条件有哪些，开发商满足哪些才能交房
房屋交付的条件有哪些，开发商满足哪些才能交房
来源：吉屋网 &&发布时间：
房屋交付的条件有哪些，开发商满足哪些才能交房首先，我国法律规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定，交房时首先要满足线面的条件：(一)房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门项目的位置申请竣工验收。房地产开发主管部门应当自收到之日起30天内申请竣工验收等公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等相关部门或单位接受。(二)住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。(三)一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格，并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程，才具备交付条件，也就是我们所说的“综合验收合格”，这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。另外，购房合同是判断双方法律权利义务的依据,所以除了完成房子的法律标准,如果双方在合同中交货条件下综合验收标准,标准的综合验收交货条件;如果双方同意以上交货条件综合验收标准,双方同意交付的标准条件。二、开发商满足哪些条件才能交房?开发商交付的房屋必须符合法定的交房条件，具体到实际生活中，购房者如何检验自己的房子是不是符合交房条件呢?首先应该由开发商出具一些证明材料，购房者应注意看开发商是不是能够提供以下证明：(一)主体工程和配套设施建设经规划部门核实，并取得核实证明文件，主体工程竣工验收合格，并向建设部门报送备案材料，取得受理凭证。(二)庭院供水支线管网及分户计量水表前(含水表)供水设施设备应取得供水企业出具的验收合格证明文件。(三)配套绿化按要求建成，并取得园林绿化部门出具的验收合格证明文件。(四)用电纳入城市供电网络，并正式供电，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件;排水设施取得城市管理部门出具的验收合格证明文件;使用城市集中供热,供热系统设计和安装必须批准的城市集中供热企业审核验收;完成室内燃气管道敷设和室外天然气管道的凝聚力,取得燃气企业出具的验收合格证明文件。(五)庭院的道路、照明等配套设施经过竣工验收合格，出具验收报告;(六)已选聘前期物业服务企业，办理物业承接查验手续;提醒购房者，开发商还要出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》来证明自己交付的房子符合交付条件。购房者要仔细查看原件，发现问题一定要及时与开发商协商解决，必要时可以请律师陪同看房，如果对面积，主体结构等存在疑问可以请专业机构进行测量，如果真的是开发商的问题，可以要求退房、维修、赔偿等等措施补救。
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　　本报今天报道的城市之光国际公寓延期交房的消息，其实是楼市降温的信号。笔者近期正在进行的一项企业案例调查中，可以清晰地看到这种降温的趋势：在整个楼市的上下游，对高利润的预期已经没有了要求。这证明本专栏之前所进行的经济判断正在兑现：咱老百姓挑楼的日子，已经不远了。　　至少有三方面的因素会加速这个日期的到来。其一是政府出于稳定的需求，我们可以判断它不太可能再用货币注水的方式给市场加温。换句话说，以前大胆买楼的人占便宜的时代过去了，长期按揭、通胀减负的时代可能将要过去；其二是我们之前所提到的，国内人口的迁移集中于大城市的可能性也在减少，除了像北京这样的城市可能会继续吸引特殊需求人口外，下一个浪潮很可能是人口外迁；而其三，现有像南京这样大城市的地产开发力度会有一定的惯性，因此房产的存量还会有长时间的增长。　　这意味着地产的买方市场可能将会到来，消费者未来有可能在房产上也会有一个理性消费的时代。　　买方市场的第一个信号，就是购房人可以挑房子。作为购房者，我们应该挑什么样的房子？这里大有讲究。　　有个例子，二十多年前，彩电刚开始热，笔者父母托关系走门路买了台康佳21英寸电视，花了2700元不说，东西还是个次品——画面扭曲。这种情形，相信年龄在三十岁以上的读者都碰到过。为什么呢？因为当时处于卖方市场。现在到了买方市场，还有哪个电视厂家再这么牛？消费者二话不说，直接就走人了，我们有的是选择。　　挑什么样的房子呢？个人认为，什么开发商品牌、广告宣传，都是卖家的忽悠，关键要先看土建方。　　什么叫土建方？很简单，就是房子是谁盖的。盯着盖房人买，这是消费者的正道。就当下而言，大部分开发商说他的品质好，其实都是忽悠，因为他本身并不盖房，有的甚至连建筑都不懂，他知道什么房子好坏？大部分就是从原来的建筑公司里找几个三流的工程师做甲方，死催着把房子盖起来而已。而且大部分二线开发商的利益，与消费者拿好房的诉求是相反的。因为盖好房要时间，而且要造价，而购房人往往只看地段、攀比价格。所以中小开发商其实很少追求质量，反正房子卖得出去，赶紧盖完赶紧卖，这才是他们的正道。而且盘剥建筑商，更是他们的利润的直接来源。　　明白了开发商和建筑商是一对博弈的关系，咱老百姓就可以沿着这条路径来挑房子了。挑房要挑啥？挑大的建筑商！比如说市场化的大型民营建筑公司，甚至挑国有的大型建筑公司，都比挑开发商强。　　为什么呢？因为总体来说，现在在市场上占主导地位的，是开发商。打个比方，咱买了房，钱先被开发商拿走了，开发商有了钱，就可以对建筑商指手画脚。这可以变成对质量的严格要求，但在房卖得飞快的时候，这多半会变成偷工减料，因为这直接涉及他们的利润。因此大概也只有现在，开发商才会开始对房子的品质有严格的要求。因为他们明白，房子不好卖了。而且这条产业链上变起来没那么快，房子的品质，这会儿也未必真好。　　因此，只有大型的建筑商，才可能与开发商平起平坐，拿到合理的建筑费用。我们消费者要明白，皇帝都不差饿兵，所以如果建筑商没有拿到合理的费用，你能指望他盖出好房来？而且大型建筑商背后是一大堆从业者，所以它出于自利，也不会拿品质开玩笑。　　总之，要想买到好房，看楼盘的建筑商比看开发商更靠谱。　　声音　　住建部启动《工业化建筑评价标准》　　据《21世纪经济报道》消息，由住建部和（）科学研究院共同编撰的国家标准《工业化建筑评价标准》已经开始启动，国家住宅产业现代化的整体规划也正在组织编制。“住宅产业化政策出台十多年来，虽有一定的进步，但发展缓慢也是不争的事实，主要原因就是缺少一个整体的统筹，零零散散，”在中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦看来，整体规划和长效机制的建立，才能稳步住宅产业化的发展。　　万科推《交付验房指引》保房屋质量　　据消息，今年9月1日起，万科将大规模推行面向收房客户的《交付验房指引》，客户在收房时将可以根据这份由九大类、43小项、99个子项组成、涉及房屋质量方方面面细节的《指引》逐一对房屋进行检查验收。万科副总裁周俊庭介绍说：“这其实是万科主动向客户提供的一份产品质量监督表，万科希望通过这一举措，让每一位客户成为验房专家，真正有效地监督万科的质量管理。”　　精装房屋质量陷阱频发 业主维权难　　据《新华日报》消息，精装修房屋质量安全问题突出，南京一家验房机构的数据显示，他们今年以来查验的精装房接近1000套，质量普遍不行。发现主要问题有三个方面：一是开发商“偷梁换柱”，用劣质材料冒充品牌建材；二是装修工人素质良莠不齐；三是人工成本大幅增加，开发商为保住高额利润，抢工期、材料以次充好。相比之下，出现精装修房质量问题时会与开发商打官司的业主非常少，南京市消协维权部目前受理的购房人投诉开发商精装修质量的案例一年最多两三起。据分析，这主要是因为一旦精装修房出现问题，业主维权成本很高，最终整改的可能性也不大。　　质量不过关 武汉开发商被判赔百万　　据《长江日报》消息，2010年8月，武汉市民刘先生花费千万购买的豪宅，装修入住半年，竟发现烟道渗漏，家中豪装及珍贵藏品遭熏染。刘先生一气之下，向开发商索赔，但商家虽承认建筑有瑕疵，却不愿多赔，双方争执不下。7月9日，武汉市司法局通报称，经江岸司法局永清街司法所调解，开发商为“惹祸”烟道埋单百余万元，成为武汉市开发商因建筑“瑕疵”赔出的最大罚单。　　经济热词　　D　　地产泡沫　　全球最大的空头基金尼克斯(Kynikos)掌门人、做空大师詹姆斯.查诺斯(James Chanos)日前接受日媒采访时称，中国当下的房地产热酷似1980年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国的实体经济和金融体系产生深重打击。　　F　　房租大涨　　来自国家统计局江苏调查总队、南京调查队和南京市物价局的数据显示，上半年南京的私房房租价格上涨了3.4%。租金的上涨让今年的毕业生“雪上加霜”，在遭遇“史上最难就业季”之后，又撞上了“史上最难租房季”。　　H　　海外买楼　　平安买下伦敦地标：英国房地产经纪商“第一（）戴维斯”8日发布公告说，（）保险集团近日以2.6 亿英镑的价格从德国商业银行旗下不动产管理公司Commerz Real手中购入伦敦金融城标志性建筑劳埃德大厦。　　中国人百亿资金美国买房：据数据统计显示，截至日的过去一年中，68个国家和地区的国际买家在美买房共计682亿美元，其中中国购房者仅次于加拿大，占比达到12%。过去一年中国买家购买美国地产近123亿美元，且将近70%的中国买房者都是现金付款。　　L　　6月CPI　　6月份CPI数据昨天出炉：全国同比上涨2.7%；江苏同比上涨2.6%；南京同比上涨2.9%，涨幅较5月份扩大0.9个百分点。1—6月份，南京CPI平均涨幅为1.9%，食品价格仍是拉升CPI的最主要因素。　　N　　奶粉降价　　国家发展和改革委员会7月2日披露被查奶粉企业操纵、抬高奶粉价格的不法行为。被发改委反垄断调查之后，本周里惠氏、多美滋、明治、雅培等知名婴幼儿奶粉企业纷纷公布具体降价方案。　　微观点　　谁在给南京房价吹泡泡？　　@秘书长-张辉(南京房地产开发建设促进会 秘书长)：这两天，经常被问“专家前面说河西房价要破3万，最近开盘都只有两万五六，为什么房价会降？”难道河西房价的涨跌要以专家的鼓吹价为标准？河西个盘的实际成交价客观地摆在那里。房价是供求和购买力的综合结果 ，不是专家吹出来的。　　地方政府是地王真正推手　　@吴其伦(财经评论人、策划人、专栏作家)：万科出手抢地王，原因不外有三:一是决策层看好后市;二是上半年销售收入大增，现金较多;三是吸引媒体及大众的关注。而地王频现的最主要原因是地方政府没能执行中央调控，导致开发商群体普遍看好后市，从而激发其拿地热情，推高地价是必然。　　房地产企业命运是一种选择　　@孙宏斌(融创中国董事长、顺驰(中国)不动产集团董事长)：全球经济有不确定性，中国更有不确定性，房地产行业因政策目标不明，更是有巨大的不确定性 。不确定性是风险也是机会，投资者需要选择行业，选择企业；开发商要选择城市选择产品选择时机。选择不同结果不同；种瓜得瓜种豆得豆。　　中国输了境外教育服务　　@叶檀(著名财经专栏作家)：国人消费能力很强，国内航空、教育等行业的发展，跟不上市场的步伐。不是中国丧失经济动力， 而是体制与企业未能承担责任。国人出境游与终身教育热，居然唤不醒公司的市场意识，在全球国际航线竞争中屡屡败阵。输了客 运、旅游、购物这一场，还输了境外教育服务这一阵地。
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