九龙仓集团长沙IFS巨资布局新一线，加速华中经济再升级
　　(2018年1月，长沙)当前，中国经济处于新旧动能转换时期，打造一批有特色、差异化发展的新一线城市可谓重塑经济发展动力的关键，拥有巨大商业发展潜力的新一线城市越来越受到青睐的同时，也正在成为新一轮的商业领航城市。从城市GDP增长、人均收入、消费增长率等多方面来看，除一线城市北上广深外，新一线城市长沙、重庆、苏州、成都、无锡等城市经济发展水平均呈强劲趋势，其GDP更是已突破万亿大关。其中新一线城市长沙通过在商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性等多方面的良好前景和无可比拟的优势，持续领跑新一线城市。
　　&为满足消费者对于购物场所要求日趋多元化的需求，九龙仓集团也更着重于体验式商业的打造，这也意味着集团更注重消费者的参与、体验和感受，对商业项目的整体落位、品牌布局、空间设计的要求也更高。新一线城市的崛起将为商业消费市场带来前所未有的新机遇。而长沙作为新一线城市中的佼佼者，拥有无穷发展潜力。因此，九龙仓集团选择长沙打造超高层大型城市地标综合体长沙IFS，助力新一线城市的消费升级。&九龙仓中国置业有限公司总经理蔡宁玲女士表示，未来中国大陆将继续成为九龙仓集团的重要发展市场。
　　九龙仓布局新一线城市，助力城市经济活力释放
　　九龙仓集团始创于1886年，作为一家百年港企，拥有50余年的商业运营经验，目前九龙仓正在内地发展一系列投资物业，从在重庆、大连及上海等地经营&时代广场&项目开始，到目前布局新一线城市长沙、重庆、成都、苏州及无锡的&IFS(国金中心)&项目，九龙仓在内地的土地储备(包括投资物业)已达到约1,000万平方米，遍布15个内地重要城市。
　　2016年9月作为国家重要战略纲领性文件的《长江经济带发展规划纲要》正式对外发布，其中按照城市层级，分为一级中心城市：上海，二级中心城市：长沙、成都、重庆、苏州、无锡等。该文件提出要促进各类城市协调发展，发挥长沙等大城市对地区发展的核心带动作用，推动区域互动合作和产业集聚发展，以进一步加快内陆开放型经济高地建设。这也印证了九龙仓集团对于项目落地城市的标准，九龙仓未来将持续聚焦一线及新一线城市，并综合考量GDP、人口、辐射人口等，全面规划集团内地版图。
　　而长沙IFS的落户也正是体现了九龙仓集团项目的发展策略以及对于此城市所在区域发展的信心。长沙所在的华中区位于我国中部、黄河中下游和长江中游地区，是我国重要的交通枢纽，起着承东启西、沟通南北的重要作用，其历史文化厚重，资源丰富，基础雄厚，在全国经济发展中处于领先地位。长沙作为湖南省的省会城市，富有深厚的文化底蕴，不仅是湖南省的政治、经济、文化、科教、商贸和旅游中心，更是国家历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市，是中国极具吸引力和发展潜力的城市。长沙IFS的进驻将进一步巩固长沙作为新一线城市的地位，释放其经济活力，促进周边地区的发展并引领当地以及周边城市消费需求以及品质的提升。
　　九龙仓再创商业传奇，引领城市时尚经济发展与升级
　　商业地产在九龙仓集团收益中占半壁江山，其中的香港海港城、时代广场，更是九龙仓集团最重要的资产之一。在香港，九龙仓把货仓码头改建成海港城，在电车厂旧址上兴建时代广场，向香港和世界奉献了&点石成金&的完美商业案例。短短数年间，海港城改变了尖沙咀，时代广场改变了铜锣湾，在尖沙咀和铜锣湾走向世界知名商业区域的过程中，九龙仓扮演了极为重要的角色。如今，海港城已成为全球闻名的商场，而时代广场是全球最成功的直立式商场之一。集团旗下的香港物业海港城、时代广场及荷里活广场合占香港零售商业市场份额的9%。也就是说，香港每100元零售消费中，有9元在九龙仓的商场产生。目前，九龙仓依靠在香港海港城与时代广场积累的商业布局、营运管理及服务、市场推广等方面的丰富经验，结合内地具有巨大发展潜力城市的经济文化特点，将成熟的营运模式引入内地，集合集团优势资源，打造全新的星级旗舰项目&IFS系列，这也是近年九龙仓集团的重要战略之一。
　　与此同时九龙仓集团一直致力于将世界艺术和时尚潮流文化融入商业营运中，并与诸多世界级艺术家合作，成功举办了各类艺术展、音乐节等各类具有互动体验性的艺术文化活动，如海港城&橡皮鸭游世界&、&&I AM HERE&大熊猫慈善艺术展、&One Piece Docks &海贼王主题展活动等，引发了当地甚至国际上的巨大反响，获得了业界高度认可。九龙仓集团不但以全球化视野引进各项主题活动，引领现代商业模式的创新趋势，促进城市人文景观加速提升，更为消费者提供全新生活方式，这些活动也为城市的生活品质以及时尚地位的提升带来了无形的帮助。
　　耗资百亿历时七年打造长沙IFS，推动华中经济发展再升级
　　IFS(国金中心)系列是九龙仓集团的超高层城市综合体策略，目前国金中心系列同时布局5个新一线城市：长沙、成都、重庆、苏州及无锡。5个IFS的总建筑面积为203.1万平方米，成都IFS和无锡IFS已于2014年开业，重庆IFS和苏州IFS也已于2017年开业。
　　即将于2018年开幕的长沙IFS(长沙国金中心)作为集团在内地布局的重中之中，是集团历时7年投资超200亿元的集大型商业综合体、甲级写字楼及国际五星级酒店等设施于一体的超高层大型城市综合体。其总建筑面积超过100万平方米，商场面积超过25万平方米。项目商业部分地下两层，地面七层，涵盖零售、餐饮、娱乐等各类丰富业态。长沙IFS也将借助集团营运多个最具效益的商场连写字楼项目的管理技术及经验，打造成华中区时尚零售旗舰地标。同时长沙1IFS 高452米，为湖南省第一高楼，长沙IFS也是目前九龙仓集团的投资物业项目中投资金额最大、楼高最高、商业面积最大的项目，这充分彰显了九龙仓集团发展华中市场的信心。
　　作为华中地区领先的文化旅游城市和新一线城市，长沙GDP已突破万亿大关，跻身除北上广深之外的全国十大、中西部四大GDP超万亿城市之一，GDP总值和增长速度在全国排名靠前，奢侈品牌消费力强劲，这表现出强大的商业发展潜力及经济消费实力。长沙IFS地处省级核心商圈、双地铁交汇处，是湖南省内难以复制的优越地段。其不论在地理区位、交通优势，还是在项目规划、商业规模等方面优势都非常明显，犹如集香港铜锣湾及尖沙咀的优点于一身，非常符合九龙仓在内地投资优质物业组合的发展策略。不仅如此，长沙IFS拥有结合城市性格的精准租户业态组合，如更高的餐饮及娱乐占比，以及诸多首入湖南甚至首入华中的旗舰店及双层概念店。而作为湖南首家拥有户外雕塑花园的购物中心，长沙IFS拥有近2800个繁华闹市区的停车位，全国领先的智能商场，加上商场外的观光电梯和透明玻璃幕墙、天井等天然采光措施，也使得长沙IFS在硬件设施上位于华中甚至全国顶尖之列。
　　长沙IFS国际化的品牌组合、高端软硬件设施、高质量的客户服务、时尚现代与人文自然融合的室内外景观、国际级的互动性艺文活动，必将促进湖南乃至华中区的高端消费力及区域经济增长，提升服务业人员数量及素质，增进文化与艺术的交流与传播，为华中大众提供更多样的生活选择。
　　关于长沙IFS
　　长沙IFS位于湖南省长沙市芙蓉区解放西路188号，属最繁华的五一商圈和中央商务核心区，紧邻黄兴路步行街与解放西路。其总建筑面积为100万平方米，净用地面积达111.5亩，总投资额达200亿元，其中1IFS 高452米，为湖南省第一高楼，历时7年建设，创造了诸多工程建设之最。长沙IFS综合体集大型综合商场、甲级写字楼及国际五星级酒店于一身，将引进近400个各具特色的商铺，其中囊括国际名品、潮流时尚、中西餐饮、休闲娱乐等。为顾客提供一站式顶级体验。
　　未来长沙IFS将在位于项目七层的空中雕塑花园、艺术廊及各楼层室内以及室外的活动空间，举办艺术展、文化交流活动、音乐节及啤酒节等四季不断、多姿彩的国际化互动性活动，切合热情爱玩的湖南人性格，为长沙市民带来艺术文化与时尚碰撞的全新生活方式。
　　关于九龙仓集团有限公司
　　九龙仓集团有限公司始创于一八八六年，秉承「创建明天」的愿景，屹立超过一世纪。集团旗下核心业务海港城及时代广场是香港之购物胜地，其零售销售额占香港零售销售总额的8.3%。集团其它的业务还包括地产投资及发展、物流、酒店、通讯、媒体及娱乐，以至公共交通等，综合资产总值达港币4,438亿元。九龙仓正在内地发展一系列投资物业，除在重庆、大连、上海及武汉等地经营&时代广场&项目外，其正在内地大力发展国金中心(IFS)，国金中心(IFS)是九龙仓集团在内地的旗舰商业地产品牌，体现了集团对于未来商业综合体的理解与愿景。目前在成都、重庆、长沙、苏州、无锡五座城市的均有IFS项目，其发展模式及规模均为集团战略部署的重中之重，将成为集团面向未来的新一代力作。
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据微软介绍，微软最新研发了一种名为“MRTouch”的技术，该技术可在Hololens上实现触觉反馈交互，利用HoloLens先进的环境映射和手势追踪技术，以精确定位那些可用作虚拟输入设备的平面。
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九龙仓集团横跨物业投资、物业发展、酒店、物流、传媒娱乐、电讯等多个行业，以物业投资为核心业务，通过持有并经营城市黄金商圈的物业获取物业增值收益和租金。
物业投资、酒店、物流都是技术更新周期慢，可稳定获取现金流的行业。特别是物业投资、物流还具备一定的地理依赖特性（护城河），很适合长期经营获取稳定回报。
通过上述行业获取的充沛的现金流，公司把握机会投资物业发展、传媒、娱乐、电讯等行业，多余的现金则用来分红回馈股东。
14年间，每年都保持盈利状态。
公司资产总额从833亿港币增长为4224亿港币，年化增长12.3%。（各分部资产总额，为包括未分部的资产）
公司营业收入从113亿港币增长为374亿港币，年化增长为8.9%。
公司营业利润从45亿港币增长为155.6亿港币，年化增长为9.26%。
公司核心净利润从25亿港币增长为104.7亿港币，年化增长为10.77%。
虽然和云南白药、格力、茅台等大牛白马股相比业绩增长相对逊色，但仍然是一个比较优秀的经营成绩。
从历年的资本支出可以清晰的看到公司的经营重点和脉络
2000年-2005年
重点投资在香港的通讯、媒体及娱乐产业，部分资金投资在香港投资物业。依托在香港经营码头的优势，持续对内地的港口业务进行投资。在大连、武汉、成都、上海慢慢的造时代广场。
可惜这段时间对通讯媒体娱乐产业投资的钱基本都是低效的投资，6年砸了65亿港币进去但营业利润才24亿，由于通讯电子设备的高折旧，6年间折旧53亿港币。
除开在2004年一批香港物业结算带来了较多利润外，在内地投资的物业都在建设期内，未能贡献利润。
这段时间基本还是靠香港的海港城、时代广场的租金，葵涌码头业务贡献利润。
2006年开始加快在内地投资的步伐，大幅减低在通讯、媒体及娱乐产业的支出。
从2006年到2013年，公司在资本支出的大部分(80%以上)，都投资的内地的港口、房地产、酒店业务。
对内地港口业务的投资并为达到预期的效果，香港码头业务收到深圳码头的竞争冲击，盈利能力持续下降。
房地产业务在2007年盈利爆发后，随后在年都取得可观的利润，但很不稳定。对绿城的战略投资基变成了财务投资，九龙仓未能依靠其在香港的经验和资本优势在内地领先，远远落后于万科、保利、恒大、万达等本土地产商。
酒店业务平平无奇，由于计划在国金中心开自己的高档酒店，还需要投入大笔钱去装修。
虽然在内地投入了大笔资金，但在码头利润下滑、地产业务收缩、国金中心无法贡献利润的背景下，2014年香港的海港城、时代广场的营业利润占比仍然高达63%。
随着中国经济进入新常态，码头、房地产业务已出现明显疲软。内地物业投资竞争激烈，即使国金中心陆续建成，考虑到较长的商业地产培育期，短期内难以成为业绩的增长亮点。香港相对内地的优势逐渐丧失，海港城、时代广场带来的租金以及葵涌码头也面临冲击。
虽然投资物业、码头等业务未来还是能带来较为稳定的现金流，但公司未来的经营业绩存在较大的不确定性。
由于年报中的净利润有很大的水分，包含了物业重估、利率掉期合约的价值变动、物业的减值以及非经常收入收入，因此我们采用核心净利润对公司的最终盈利能力进行分析。历年数据如下：
扒开财务的数字游戏，由于物业重估后的净资产高企，使得计算的核心净资产收益率相当难看。
但作为恒生指数的大蓝筹，九龙仓岂能没有吸引人的方面？
由于营业收入主要来源于投资物业、码头等带来稳定现金流的业务，由物业发展等业务来锦上添花的贡献业绩。14年来坚持至少将核心利润的40%用来派息，较为稳定的经营业绩以及高比例的分红，才是九龙仓维持估值的法宝，所以我觉得九龙仓在市场上更像一个类债券的投资品种。
从14年的股价波动也可以发现，在、2009年九龙仓具有较高股息率的时段刚好也是股价大幅反弹的时候。即使股价不涨，每年收到6.5%的股息也是一笔不差的投资。
按此规律计算，根据2014年每股1.81港币的分红，如果按照税前6.5%股息率大概是28港币，在此价格以下买入个人感觉会比较舒服。
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