REITs项目中 哪些纳税环节需要与税务局查询一般纳税人前期沟通

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-04-30 20:56 标签： 税务局出具的纳税证明
谈谈REITs那些“税”（二）--哪些纳税环节需要与税务局前期沟通
笔者前期总结了REITs产品在各环节涉及的税务问题，但是在目前现行税法体制下，REITs的个别纳税环节暂时没有比较清晰的解释或规定，由此，部分热心的读者在前篇文章发布后给公众号留言做出了提问。在本篇文章内容里，笔者将结合现阶段的税法政策，谈一谈REITs的哪些环节还是需要与税务局进一步进行沟通确认的。
REITs产品设立期
私募股权基金份额的认购与转让环节
REITs交易结构中的私募基金为私募股权投资基金，而目前对于私募股权基金与证券投资基金是否在税法角度可视为同一性质的投资主体暂无明确规定。那么私募股权基金份额的认购与转让是否可适用于《关于对买卖封闭式证券投资基金继续予以免征印花税的通知》（财税〔号）中关于“买卖封闭式证券投资基金免征印花税”规定呢？
关于私募股权基金份额的认购与转让是否应缴纳印花税，现行的税法文件并没有详细指明。根据笔者前期与相关地税局印花税科室沟通的情况来看，其税务部门认为“私募股权基金的基金份额在认购与转让环节是否应缴纳印花税须结合具体的合同内容，如果该合同符合借款合同的性质，则在认购时须缴纳印花税，如果该合同并非借款合同，且募集资金用于投资企业股权并承担企业运营风险，则在认购私募股权基金时无须缴纳印花税，在转让环节参照”产权转移书据“缴纳印花税。”
原始权益人划转不动产设立项目公司
根据《国税总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（财税〔2011〕13号）规定，纳税人进行资产重组包括合并、分立等事项，将债权、债务、劳动力等一并划转的，不属于增值税应税行为，可免交增值税。
而笔者在前面的文章中曾提到过，保利地产转让不动产设立项目公司的行为可视同销售须缴纳增值税。笔者之前的考虑是保利地产仅以不动产投资设立项目公司，而不涉及相关债权、债务、劳动力等一并划转的问题，因此并未考虑关于上述财税13号文中的免征增值税的情形。但在具体的实际操作中，房地产企业作为原始权益人在设立项目公司时是否将将债权、债务、劳动力等一并划转于项目公司，进而免征增值税，此细节须结合具体操作背景与税务局进行沟通。
REITs产品存续期
项目公司房产税的计税基础
在产品存续期内，明确房产税的征收规定是我们准确预测基础资产现金流的前提。而通过前文的内容不难发现，房产税计税余额的扣除比例与纳税时点的不同，是各省市房产税实施细则的主要区分。尽管项目公司的运营收入主要依赖于租金收入，按照《房产税暂行条例》的要求可根据租金收入的12%计算缴纳房产税，但在实际情况中，各市地税局对于收取租金收入的项目公司也存在按照房产余值的1.2%计算缴纳房产税的情况。
因此，在计算不同项目公司须缴纳的房产税时，须与当地市地税局进行沟通后确认。
计划管理人的资管产品利息收入是否缴纳增值税
根据《关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税〔2017〕56号）的规定：“资管产品管理人（以下称管理人）运营资管产品过程中发生的增值税应税行为（以下称资管产品运营业务），暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。”
REITs交易结构中的专项计划投资基金份额取得收益是否属于增值税的应税行为应根据其资管管理合同的约定判断该专项计划是否属于保本型合约，进而判断专项计划的投资行为是否属于“贷款服务”。
若专项计划投资基金份额的行为属于“贷款服务”，则应运用资管产品资产发放贷款取得利息收入缴纳增值税；若根据资产管理合同的约定为非保本合约，则专项计划投资私募基金取得的投资收益不属于计划管理人增值税的应税行为，不缴纳增值税。
在实际操作中，资产支持专项计划获取的产品利息收入是否须缴纳增值税，应根据计划管理人注册地的税务机关协商确定。
REITs产品退出期
根据《财政部、国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税〔2006〕5号）的规定，该文件对信贷资产证券化过程中涉及的印花税、营业税（目前已营改增）以及所得税的征税范围与免税范围进行了规定。尤其涉及到免税事项的规定，例如该文件第一条（四）的规定“受托机构发售信贷资产支持证券以及投资者买卖信贷资产支持证券暂免征收印花税。”以及第二条（三）“对非金融机构投资者买卖信贷资产支持证券取得的差价收入，不征收营业税。”等等。
该文件的颁发日期为2006年，时间相对较早，并且该文件适用于信贷资产证券化的税收政策。那么，该文件的税收征管规定是否可适用于企业资产证券化的纳税事项需要项目执行人员根据具体的环节与税务局进行沟通确认。
原文来源：ABS小助理
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nginx/1.4.7征税新政让私募业炸了 多公司发布缴税问题仍待明确|私募|税务机关|增值税_新浪财经_新浪网
　　征税新政让私募业炸了！多家公司发布缴税通知，一连串问题仍待明确
　　图片来源：花瓣美素
　　日起，资管产品缴纳增殖税正式开始实施。据券商中国记者了解，大部分私募正抓紧推动相关工作，目前已有多家公司对外发布缴税通知，从各方反馈情况看，仍有诸多问题等待税务机关最终确认。
　　私募业积极应对
　　“这几天公司最忙的就是这事，主要是公司财务部在负责。圈子里大家都在准备，有些大私募已经发了公告。”华南某私募相关负责人对记者说。另有多家私募也向记者表示正在推进相关工作。
　　上海某中型量化投资私募称，该公司近期对几个有关资管产品缴纳增值税的文件进行仔细研读并咨询了专业律所律师，参加了几家券商的专题培训，财务部门也积极与相关税务主管部门进行沟通。
　　整个私募行业都在积极应对。去年12月27日，知名私募永安国富资产发布公告称，&依据法律法规及基金合同相关规定，基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担。管理人将根据取得收益的性质，按现行规定缴纳增值税，该等税款将从基金财产中予以扣除，可能导致基金资产净值和份额净值减少。
　　此后，多家私募又相继发布公告。上善若水资产公告称，目前监管层下发的政策中，对各项征税的细则还未明确。结合相关部门和机构意见，按照现有的公开信息进行推算，增值税会对产品产生3%左右的成本，目前普遍采取的做法是由托管人统一清算，把资金从产品总资产中扣除，然后划转给管理人进行缴纳，不需要投资者个人再缴纳。这项成本和其他基金运营费用一样，将直接在基金净值中扣除，因此会导致部分产品的净值收益有所下降。
　　成泉资本也公告称，将按增值税法律法规的规定及税务机关的要求计算和缴纳增值税及附加税费。对于持有存量产品的投资者，其投资产品取得的收益从日起，亦可能有所下降。
　　实际影响有限，税收实为共担
　　虽然产品征税可能对收益带来负面影响，但多数私募都表示影响有限。“其实影响不大，只要产品收益稳定，客户也不怕缴税，而且这个税收也不是只出在客户身上。”上海某私募称。
　　据介绍，在实际操作中，私募管理人提成基准是税后净值，先纳税，然后收取管理费，最后再提业绩提成，因此等于也承担了部分税收。
　　另一上海大型股票私募相关负责人表示，公司和客户都非常关心，但基本都能接受，毕竟是向国家纳税。“按照3%的标准，假如产品一年收益为15%，那粗算下来需缴纳的增殖税就是0.45%，而且可能还有一些免征的部分，其实还好。可以理解为多交3个点的业绩给国家，公司层面的税收并没有变化，还是对管理费、咨询费、业绩提成缴纳6%增值税，所得税则是分不同档次纳税。”
　　多项问题待明确
　　资管产品征税政策始于日，财政部和国家税务总局发布了《关于明确金融、房地产、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[号）。明确了在资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。去年6月30日，财政部又发布了《财政部，税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税[2017]56号文）。明确了资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税，并将资管产品纳税的正式实施时间定为日。
　　去年12月29日晚，中国证券投资基金业协会发布《证券投资基金增值税核算估值参考意见及释义》，引起资管行业的集体关注。尽管参考意见给予一些问题解答，但实际操作很多问题还有待税务机关明确。
　　“具体现在都没有定，托管方的方案也没有出来，只是在出一些框架性文件、没有细则，很多应税范围和抵扣还没搞清，要看税务部门怎么收。”上述上海股票私募人士称。还有私募表示，目前主要准备的工作就是与税务主管沟通确认产品、公司身份和产品外包关于增值税的问题，针对私募基金管理人通过基金购买的场内投资标的应该是应税、免税、不应税很难判断，私募基金管理人是不是属于金融机构、私募证券投资基金是不是属于证券投资基金这些问题也需要税务机关给予明确。
　　此外，还有业内人士提出，征税新政有关FOF等嵌套产品还有很多问题，比如不同产品投资主体是否都适用；高频策略也可能会有麻烦，比如核算中亏损部分的抵扣如何申报等问题。
　　“我们已对我司大多产品投资标的涉税问题进行了判断，有些不是很清楚的问题，通过与各大券商的沟通我们大多采用了保守处理，现在产品的估值均能正常处理。因为没有明确的规定，地方税务部门并不清楚，有些可能还要等国税出细则。” 前述上海某中型量化投资私募表示。
　　附资产托管部税务专项小组的专家对协会文件的解读：
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