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浅谈房产测量中“幢”的划分
“幢”在房产测量规范中的定义是“一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋”。这个概念是一个相对整体抽象的概念，具体如何确认“幢”，可谓是见仁见智的，然而“幢”的确定是影响分摊的主要因素，“幢”是房产测量中的基本单位。房产测量中的各项工作都应以“幢”为单位，逐幢测量。能否正确地划分“幢”，将直接影响到房产测量成果的准确性，尤其是共有建筑面积分摊计算的准确性。因此，“幢”的划分应引起广大房产测量人员的高度重视。下面笔者将通过几个案例来探讨如何确认“幢”。案例一：两期房屋相通，但不属于同期建设的“幢”的划分案例资料：项目规划分两期，一期地下室建设过程中报批二期建设，在二期设计中因为了增加地下车库的有效利用率，改变了一期建设方案，取消了地下室分割墙。规划按照两幢批准规划，且在验收时分别按照设计中的一期、二期进行验收，如图1所示。该种情况下“幢”的划分应当首先考虑独立的概念，虽为两期建设，但在使用上并不独立，如果仅考虑两期建设而按照规划审批界限将房屋分成两幢，则该部分房屋不符合房屋登记基本单元要求“房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”，因此笔者认为该类房屋应当按照一幢处理，分别标注建成年份。该种情况类似于房屋的改扩建，其“幢”的认定是一定的，但建成年份是不同的。案例二：地下室相连的多幢房屋的“幢”的划分案例资料：一新建住宅小区，地面2个单幢塔楼式住宅单元，住宅塔楼单元楼电梯均通往地下车库，规划批准资料为1号楼25层，2号楼地下一层，地上25层，1、2号楼住宅部分户型基本一致，如图2所示，建筑施工图纸依照规划的“幢”出图，分幢方案如下。方案一：按照规划分幢，即1号塔楼为一幢，2号塔楼及地下室为一幢。问题是1、2号塔楼虽同户型，但分摊面积2号塔楼将比1号塔楼少很多，原因在于地下室部分面积较大，分摊所得的幢共用比例也将很大，这种方案将导致两幢同户型房屋分摊面积相差很大，因此笔者认为该种方案值得商榷。方案二：两幢房屋与地下部分合成一幢处理。该种方案的依据为幢的“独立”特性。该种方法将不会导致同种户型面积相差较大，表面上看应很符合常理，但将这种情况进行扩展，若地面为10幢塔楼单元，均合并处理将会给实际的操作过程造成很大的麻烦。方案三：1、2号塔楼单独处理，地下室部分单独分幢。该种方案避免了两幢房屋的分摊系数相差太大的问题，同样也减免了合并处理工作的麻烦，但这样可能会被认为这几幢房屋分别相连，构成非独立性，不符合“幢”的定义。笔者认为从建筑结构来讲地下室与住宅部分结构不一致，因此均为相对独立。案例三：关于裙楼式结构房屋的“幢”的划分案例资料：规划批准为商业裙楼、塔楼A、塔楼B、塔楼C，设计单位依据规划按照四幢出具设计图纸，验收分别按照四幢进行验收，裙楼部分相通，如图3所示。方案一：按照规划核准分别按四幢处理，不符合“幢”的定义中独立性的要求，同时塔楼部分的1、2层竖直通道的公共部分很难处理。方案二：3个塔楼与裙楼商业部分合成一幢处理，体现了房屋的独立性，同时简化了该幢房屋的分摊处理。延伸：如裙楼部分利用结构的伸缩缝，造成商业裙楼的可分性，如图4所示。该类房屋因为裙楼部分是从结构上独立的，在使用上也是独立的，因此笔者认为上述应分为两幢，塔楼A、塔楼B及下部裙楼为一幢，塔楼C及下部裙楼为一幢。案例四：利用连廊或架空通廊相连的多幢房屋“幢”的划分案例资料：商业步行街共有七幢单体建筑，但各房屋为商业服务需要，均用连廊在二层部分连接规划为一整体，规划1至7号楼，设计为单独七幢，验收为1至7号楼，如图5所示。笔者认为该图七幢房屋相互在建筑结构上，在使用上均是独立的，因此按照“幢”的定义，该图七幢房屋应单独划分为“幢”。综上所述，“幢”的划分应首先在“幢”定义的“独立”上下功夫，“独立”包含了使用上的独立，即产权的独立，也包括建筑结构上的独立。根据以上几种案例，笔者认为“幢”的划分应当从以下几个方面考虑。第一，产权权属登记的独立，即同一相通相连的房屋，不能因“幢”的划分而失去功能或效能，而导致不符合产权登记单元的要求。第二，房屋建筑结构的相对独立，主要有以下几种类型：结构上能够独立并且能够分别独立使用的毗邻房屋，可分别分幢；设计上为多个独立的楼房，以伸缩缝或分隔墙连在一起的，可独立分幢；设计上为多个独立的楼房，利用裙楼相连接，且裙楼部分相通，独立楼房与裙房应为一幢。第三，房屋建筑面积计算的独立，不能因“幢”的划分造成房屋建筑面积发生较大的变化。随着建筑行业的不断发展，人们对房屋建筑的设计水平不断提高，而同时，开发商为了节约成本、提高土地利用率，各种新型的房屋结构形式及造型将不断涌现。房产测量人员必须不断加强学习，认真体会“幢”的定义，提高业务素质，才能适应这一发展。参考文献：1.吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.中国标准出版社.20012.张勇.浅谈房产测量中“幢”的划分.中国科技信息.2007.15李美婷/见习编辑
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就房产测绘问题的问答,供需要的业主参考
& && && && && && && && && && & &FONT size=5&房-测-问-答
&/FONT&&FONT size=4&&B&1、房产测量的目的是什么？&/B&
& & 答：主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。
&B&2、房产测量的基本内容有哪些？&/B&
& & 答：基本内容是指：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收。
&B&3、什么是房屋的建筑面积？&/B&
& & 答：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的 永久性建筑。
&B&4、什么是房屋的共有建筑面积？&/B&
& & 答：房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
&B&5、 房屋的使用面积是指什么？&/B&
& & 答：房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的室内面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
&B&6、什么是房屋的产权面积？&/B&
& & 答：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
&B&7、成套房屋的套内建筑面积包括哪些内容？&/B&
& & 答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
&B&8、共有建筑面积的内容有哪些？ &/B&
& & 答：共有建筑面积主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
& & 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
& & 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。
&B&9、共有共用面积分摊的基本原则是什么？&/B&
& & 答 1、产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。
　& &&&2、产权各方无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
&B&10、作为人防工程的地下室可否计入共用面积？&/B&
& & 答：不可以。
&B&11、在房产测绘调查中，房屋建筑结构的概念是什么？&/B&
& & 答：是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。
&B&12、在《房产测量规范》中建筑结构有几种类别？&/B&
& & 答：六种。①、钢结构 ②、钢、钢筋混凝土结构 ③、钢筋混凝土结构 ④、混合结构 ⑤、砖木结构 ⑥、其它结构
&B&13、哪些人可以委托测绘？&/B&
& & 答：权利申请人；权利人；其他利害关系人。
&B&14、根据《房产测绘管理办法》房产测绘成果包括什么？&/B&
& & 答：房产簿册、房产数据、房产图集等。
&B&15、什么叫房屋的总层数？&/B&
& & 答：房屋的总层数是指房屋地上层数和地下层数之和。
&B&16、假层、附层（夹层）、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出层面的楼梯间、水箱间可否计算房屋层数？&/B&
& & 答：不计层数
&B&17、永久性结构的单层房屋，建筑面积如何计算？&/B&
& & 答：永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。
&B&18、房屋的楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井怎样计算建筑面积？&/B&
& & 答：均按房屋自然层计算建筑面积。
&B&19、无顶盖的阳台可以计算建筑面积吗？&/B&
& & 答：不能。
&B&20、突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的柱和玻璃幕墙、台阶、雨蓬是否计算建筑面积？&/B&
& & 答：不能计算建筑面积。
&B&21、层高低于2.20m的夹层、技术层、地下室、架空层是否计算建筑面积？&/B&
& & 答：不计建筑面积。
&B&22、不封闭的阳台、挑廊怎样计算面积？&/B&
& & 答：按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
&B&23、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，建筑面积计算如何规定？&/B&
& & 答：不计算建筑面积。
&B&24、一般建筑面积计算的单位是什么？&/B&
& & 答：平方米。
&B&25、利用屋面空间四周设置围护结构的晒台、露台是否计算建筑面积？&/B&
& & 答：不计算建筑面积。
&B&26、楼梯已计算建筑面积，楼梯下方可利用的空间计算面积吗？&/B&
& & 答：不可以。
&B&27、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑是否计算面积？&/B&
& & 答：不计面积。
&B&28、什么是丘？&/B&
& & 答：丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。
&B&29、 按房产管理的需要房产图可分为几种类型？&/B&
& & 答：可分为三种：
& && &&&1）房产分幅平分图（分幅图）
& && &&&2）房产分丘平面图（分丘图）
& && &&&3）房屋分户平面图（分户图）
&B&30、建住房（2002）74号文中对房屋所有权证的附图作了哪些规定？&/B&
& & 答：应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。
&B&31、什么是商品房的销售面积？&/B&
& & 答：商品房销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
&B&32、房屋面积测算的要求有哪些规定？&/B&
& & 答：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。面积以平方米为单位，取至0.01平方米。
&B&33、房屋边长量距有哪些要求？&/B&
& & 答：量距应使用经检定合格的能达到相应精度等级的仪器和工具。距离以米为单位，量距结果进位按四舍五入取到0.01米。
&B&34、永久性结构有上盖的室外楼梯如何计算面积？&/B&
& & 答：按各层水平投影面积计算。
&B&35、与房屋相连的有柱走廊面积如何计算？&/B&
& & 答：按其柱的外围水平投影面积计算。
&B&36、两房屋间有上盖和柱的走廊面积如何计算？&/B&
& & 答：按其柱的外围水平投影面积计算。
&B&37、房屋间永久性的封闭的架空通廊面积如何计算？&/B&
& & 答：按外围水平投影面积计算。
&B&38、有柱或有围护结构的门廊、门斗面积如何计算？&/B&
& &答：按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
&B&39、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝如何计算面积？&/B&
& & 答：与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝计算全部建筑面积。
&B&40、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的如何计算面积？&/B&
& & 答：按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
&B&41、与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊、檐廊面积如何计算？&/B&
& & 答：按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
&B&42、有顶盖的独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑面积如何计算？&/B&
& & 答：按顶盖水平投影面积的一半计算。
&B&43、有顶盖的不封闭的永久性架空通廊面积如何计算？&/B&
& & 答：按外围水平投影面积的一半计算。
&B&44、无顶盖的室外楼梯如何计算面积？&/B&
& & 答：计算一半建筑面积。
&B&45、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池能否计算面积？&/B&
& & 答：不计算建筑面积。
&B&46、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台能否计算面积？&/B&
& & 答：不计算建筑面积。
&B&47、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分能否计算面积？ &/B&
& & 答：不计算建筑面积。
&B&48、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋能否计算面积？&/B&
& & 答：不计算建筑面积。
&B&49、与房屋室内不相通的房屋伸缩缝能否计算面积？&/B&
& & 答：不计算建筑面积。
&B&50、活动房屋、临时房屋、简易房屋能否计算面积？&/B&
& & 答：不计算建筑面积。
&B&51、房屋之间无上盖的架空通廊能否计算面积？&/B&
& & 答：不计算建筑面积。
&B&52、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间电梯机房如何计算建筑面积？&/B&
& & 答：层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.20米的部位，不计算建筑面积。
&B&53、屋顶为斜面结构房屋如何计算建筑面积？&/B&
& & 答：层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.20米的部位，不计算建筑面积。
&B&54、穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅如何计算面积？&/B&
& & 答：按一层计算面积。
&B&55、门厅、大厅内的回廊部分如何计算面积？&/B&
& & 答：层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
&B&56、阳台、挑廊、顶盖投影小于其围护结构外围水平投影面积二分之一的如何计算面积？ &/B&
& & 答：不计建筑面积。
&B&57、阳台、挑廊、顶盖投影超过阳台、挑廊围护结构外围水平投影1/2的如何计算面积？&/B&
& & 答：按少者的投影面积一半计算面积。
&B&58、阳台的上口水平投影面积小于底板水平投影面积的如何计算？&/B&
& & 答：阳台的上口水平投影面积与底板水平投影面积不一致的按少者计算。
&B&59、上有阳台、具有围护结构的底层平台，是否算作阳台？&/B&
& & 答：视为底层有阳台。
&B&60、同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以什么墙体计算建筑面积？&/B&
& & 答：以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
&B&61、同幢房屋各楼层墙体厚度不同时如何计算建筑面积？&/B&
& & 答：按层分别计算。
&B&62、倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋如何计算建筑面积？&/B&
& & 答：层高在2.20米以上的部位计算建筑面积。
&B&63、墙体向外倾斜的房屋如何计算建筑面积？&/B&
& & 答：房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。
&B&64、什么是图形比例尺？&/B&
& & 答：图上某直线的长度与地面上相应线段实际的水平长度之比称为图形比例尺。
&B&65、房屋建筑面积测算通常采用哪些方法？&/B&
& & 答：1）、实地量距法：规则房屋可根据实地丈量的边长用几何图形直接计算面积，不规则房屋将其分割成多个几何图形然后分别计算面积；
& && &&&2）、图解法。
&B&66、国标《房产测量规范》对房产面积精度分为几个等级？&/B&
& & 答：三个等级。
&B&67、我省对房产面积精度执行哪几个等级？&/B&
& & 答：第二等级、第三等级。
&B&68、我省新建商品房精度采用第几个等级，限差如何计算？&/B&
& & 答：我省对新建商品房（国标实施之日起）精度采用第二等级限差，限差计算公式为0.04√S +0.002S。（S为面积）
&B&69、我省对其它房产精度采用第几等级，限差如何计算？&/B&
& & 答：对其它房产精度采用第三等级限差， 限差公式为0.08√S+0.006S。
&B&70、对国标《规范》实施前已测绘认定的房屋建筑面积按何种规定执行？&/B&
& & 答：对国标《规范》实施前已测绘认定的房屋建筑面积，无论是办理产权初始登记（或总登记），还是因房屋析产、买卖、交换、继承、划拨、合并、裁决等导致其权属发生转移、变更，以及对房屋产权面积有异议要求复核的，按原测绘标准执行。
&B&71、为多幢房屋、小区服务的设备用房可否作为共用面积进行分摊？&/B&
& & 答：不作为共用建筑面积计算分摊。
&B&72、连接商场各层的自动扶梯如何计算分摊？&/B&
& & 答：作为一个整体分摊到商场各层。
&B&73、房屋幢的定义是什么？&/B&
& & 答：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
&B&74、幢号如何编立？&/B&
& & 答：1）、一般房屋幢号（门牌号）以市（县）地名委员会出具的地名证明为准。
& && &&&2）、单位院落内房屋以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2……顺序编号，幢号注在房屋轮廓内的左下角，并加括号表示。
&B&75、根据《房产测量规范》对房屋用途的分类，集体宿舍应属于哪一类？&/B&
& & 答：集体宿舍应属于住宅。
&B&76、什么是房屋的建成年份？&/B&
& & 答：房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。
&B&77、什么是房屋的墙体归属？&/B&
& & 答：房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。
&B&78、什么是房屋的用途？ &/B&
& & 答：房屋的用途一般分为设计用途和实际用途，房屋所有权证上所指是房屋的设计用途，并非指房屋的实际用途，设计用途以规划设计为准。
&B&79、何为自管产？&/B&
& & 答：指国家划拨给全民所有制单位以及全民所有制单位自筹资金构建的房产。
&B&80、哪些变更测量属现状变更测量？&/B&
& & 答：1）、房屋的新建、拆迁、改建、房屋建筑结构、层数变化；
& && &&&2）、房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；
& && &&&3）、围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；
& && &&&4）、道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；
& && &&&5）、地名、门牌号的更改；
& && &&&6）、房屋及其用地分类面积增减变化。
&B&81、哪些变更测量属权属变更测量？ &/B&
& & 答：1）、房屋买卖、交换、继承、分割、增与、兼并等引起的权属转移；
& && &&&2）、土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；
& && &&&3）、征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界限的变化；
& && &&&4）、他项权利范围的变化和注销。
&B&82、房产测绘成果检查、验收制度如何？&/B&
& & 答：房产测量成果实行二级检查一级验收制度。
&B&83、房产测绘成果的二级检查如何进行？&/B&
& & 答：一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。
&B&84、委托房产测绘的委托人与房产测绘单位是否应签订合同？&/B&
& & 答：委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。
&B&85、房产测绘成果报告书包含哪些内容？ &/B&
& & 答：（1）、房产测绘合同；
& && &&&（2）、测绘摘要；
& && &&&（3）、房产测绘调查表；
& && &&&（4）、房产分丘平面图；
& && &&&（5）、分层分户平面图、建筑面积计算页、公用面积分摊说明；
& && &&&（6）、房产权证附图；
& && &&&（7）、检查报告，验收报告；
& && &&&（8）、相关附件。
&B&86、房产测绘成果报告书中的测绘摘要应包含哪几项内容？&/B&
& & 答：（1）测绘目的；
& && &&&（2）测绘依据；
& && &&&（3）测绘结果；
& && &&&（4）施测单位；
& && &&&（5）测绘人员；
& && &&&（6）测绘日期；
& && &&&（7）特殊说明等。
&B&87、商品房建筑面积计算结果应提供哪几个表格？&/B&
& & 答：分层分类面积计算明细表、幢各层各类面积汇总表、分摊说明及各级共用建筑面积分摊计算表、共用面积分摊结果汇总表。
&B&88、房产管理中要求的房产测绘如何进行委托？&/B&
& & 答：由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行测量。
&B&89、房产测绘所需费用由谁支付？&/B&
& & 答：房产测绘所需费用由委托测绘人支付。
&B&90、房产测绘收费标准如何？&/B&
& & 答：根据浙江省物价局浙价物[2003]62号文件规定，自日（含3月1日）起测绘收费标准调整为：住宅测绘费每平方米0.80元，非住宅测绘费每平方米1.20元。
&B&91、向国（境）外团体和个人提供、赠送、出售未公开的房产测绘成果资料，委托国（境）外机构印制房产测绘图的有何规定？&/B&
& & 答：向国（境）外团体和个人提供、赠送、出售未公开的房产测绘成果资料，委托国（境）外机构印制房产测绘图的应当按照《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国测绘成果管理规定》以及国家安全、保密等有关规定办理。
&B&92、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》从什么时候开始执行？&/B&
& & 答：中华人民共和国国家标准《房产测量规范》自日（含8月1日）起开始执行。
&B&93、《房产测绘管理办法》什么时候开始实行？&/B&
& & 答：《房产测绘管理办法》自日（含5月1日）开始实行。
&B&94、新建房屋委托测绘应提供什么资料？&/B&
& & 答：（1）建设工程规划许可证；
& && &&&（2）、土地使用权证或土地使用证明；
& && &&&（3）、竣工建筑平面图（蓝晒图）；[预测绘的提供施工建筑平面图]
& && &&&（4）、人防红线图（含有地下室高层房屋）；
& && &&&（5）、地名证；
& && &&&（6）、规划验收合格证（预测绘的不需提供）；
& && &&&（7）、公用部位设计说明；
&B&95、房屋内的天井（或院子）是否计算房屋建筑面积？ &/B&
& & 答：房屋内的天井（或院子）不计算房屋建筑面积。
&B&96、房屋权利人或其他利害关系人要求委托测绘的房屋应提供什么资料？&/B&
& & 答：（1）、要求测绘报告；
& && &&&（2）、权利或利害关系的证明材料。
&B&97、委托人或其他利害关系人对房屋面积有异议的应向什么部门咨询？&/B&
& & 答：委托人或其他利害关系人对房屋测绘面积有异议的应向房屋测绘单位咨询，由测绘单位向咨询人作出解释。
&B&98、当事人对房产测绘成果要求鉴定的应如何委托鉴定？&/B&
& & 答：根据浙江省建设厅、浙江省测绘局建房发[号文件规定，属房产面积项目测绘成果的，可委托省建设厅会同省测绘局指定的长期从事房产测绘、具有较高房产测绘资质和良好社会信誉的房产测绘单位复核，或由省建设厅会同省测绘局共同组织的房产测量成果鉴定委员会进行鉴定。
&B&99、房产测绘成果由什么部门进行验收？&/B&
& & 答：房产测绘成果应由委托单位（个人）进行验收并签署意见。
&B&100、房屋所有权证的附图上“”八位数，每位数字各代表什么？&/B&
& & 答：第一位代表产别，“2”为单位自管产；第二位代表结构，“3”为钢精混凝土结构；第三、第四位代表层数，“12”为该房自然层有12层；“2002”代表房屋的建造年份为2002年&/FONT&。
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先谢了，为资料保存。
&DIV class=quote&&B&以下是引用&I&huaxby&/I&在 15:41:27的发言：&/B&
先谢了，为资料保存。&/DIV&
&P&不客气&/P&
万分感谢！辛苦了！！！！！！！！
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&FONT size=4&杭州市房产测绘管理实施细则
(市房管局　　二ＯＯ三年六月二十三日) &/FONT&
&P&&FONT size=4&为加强房产测绘管理,规范房产测绘行为,保护房屋权利人的合法利益,根据中华人民共和国建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》和《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》等法规、规章的规定,结合本市实际,制订本细则。
& & 一、凡在本市市区范围内从事房产测绘活动,均适用本细则。
& & 二、杭州市测绘行政主管部门和房产行政主管部门根据职责分工,负责本市房产测绘及成果应用的监督管理工作。
& & 三、房产测绘单位应当采用先进技术和设备,提高测绘技术水平,接受房产行政主管部门和测绘行政主管部门的业务监督和技术指导。
& & 四、房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确,不得违规测绘、弄虚作假,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法利益。
& & 五、房产测绘从业人员必须按照国家和省的有关规定,取得上岗证后,方可从事房产测绘工作。
& & 六、有下列情形之一的,房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘:
& & (一)申请产权初始登记的房屋;
& & (二)自然状况发生变化的房屋;
& & (三)房屋权利人或其他利害关系人要求测绘的房屋。司法审判、房产管理等需要进行的房产测绘,由有关司法、行政机关委托房产测绘单位进行。
& & 七、委托房产测绘的,委托人应与房产测绘单位签订书面房产测绘合同。房产测绘合同应当明确以下主要内容:
& & (一)当事人姓名(或名称)和住所;
& & (二)施测房屋坐落;
& & (三)房产测绘成果交付使用条件及日期;
& & (四)付款方式;
& & (五)违约责任;
& & (六)争议解决的方法;
& & (七)双方约定的其他事项。
& & 八、房产测绘单位或房产测绘人员与委托人有利害关系的,应当回避,其他利害关系人也可以要求其回避。
& & 九、房产测绘成果包括房产簿册、房产数据和房产图集等。
& & 房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规,执行国家测量规范和有关技术标准、规定,对其完成的房产测绘成果质量负责。
& & 十、房产测绘成果的检查验收,按照《房产测量规范》的规定实行二级检查一级验收制。第一级检查是指房产测绘过程中由作业组的专职或兼职检查人员进行的自查互查;第二级检查是指由房产测绘单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行的检查。
& & 房产测绘成果验收由房产测绘委托人进行,并签署验收书。房产测绘单位应当向委托人解释测绘的依据、方法和结果的产生过程。
商品房面积测绘由房地产开发企业统一委托,房产测绘成果经其验收合格后,在房屋售楼处予以公告,接受购房人监督。房地产开发企业应当向购房人解释测绘的依据、方法和结果的产生过程,并由购房人签署认可书。
& & 十一、房产测绘委托人、商品房购买人或其他利害关系人对房产测绘成果有异议的,可以按照省建设厅、省测绘局《关于贯彻执行国家建设部、测绘局〈房产测绘管理办法〉的通知》(建房发〔号)的规定申请鉴定。
& & 房产测绘成果在国家规定的允许误差范围内,且其测绘成果经鉴定合格的,鉴定费用由申请人承担;房产测绘成果经鉴定不合格的,房产测绘单位须承担相应的责任,并承担鉴定费用。
& & 十二、凡本市市区范围内用于权属登记的城镇房产测绘成果,房产测绘单位应在房产测绘成果检查验收合格之日起15日内向房产行政主管部门申请成果备案,填写《杭州市房产测绘成果备案申请书》,并提交房产面积测算报告书。
& & 十三、房产测绘单位应对房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积及公用分摊系数的测量和计算的准确性负责。
& & 十四、同时符合下列条件的,房产行政主管部门应在申请备案之日起15日内对测绘成果予以备案:
& & (一)房产测绘成果用于本市市区范围内城镇房产权属登记;
& & (二)委托人出具验收书(属于商品房的,购房人出具购买认可书);
& & (三)房产测绘单位的资质符合要求;
& & (四)测绘人员具备上岗资格;
& & (五)房产面积测算报告书格式符合标准;
& & (六)提交备案的资料完整。
& & 十五、未取得载明房产测绘业务的《测绘资格证书》从事房产测绘业务以及承担房产测绘任务超出规定的房产测绘业务范围、作业限额的,依照《中华人民共和国测绘法》和《测绘资格审查认证管理规定》等有关规定处罚。
& & 十六、房产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,按照管理权限给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
& & 十七、本细则由市房产行政主管部门负责解释。
&/FONT&&/P&&/TD&&/TR&&/TABLE&
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&TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=&100%& border=0&
&TD class=105p vAlign=top colSpan=4 height=22&
&DIV align=center&&FONT size=2&杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于杭州市房产测绘管理实施细则的通知&/FONT&&/DIV&&/TD&&!-- InstanceEndEditable --&
&TD vAlign=top rowSpan=6&&FONT size=2&&!--DWLayoutEmptyCell--&&/FONT&&/TD&&/TR&
&TD vAlign=top colSpan=4 height=18&&FONT size=2&
&/FONT&&/TD&&/TR&
&TR&&!-- InstanceBeginEditable name=&EditRegion4& --&
&TD vAlign=top colSpan=4 height=20&&FONT size=2&& & 杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于杭州市房产测绘管理实施细则的通知
& & 杭政办[ 2003 ]27 号
各区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
& & 市房管局拟订的《杭州市房产测绘管理实施细则》已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻实施。
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &&&杭州市人民政府办公厅
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &&&二ＯＯ三年八月四日&/FONT&&/TD&&/TR&&/TABLE&
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&TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=&100%& border=0&&TR&&TD class=105p vAlign=top colSpan=4 height=22&&DIV align=center&印发浙江省《关于贯彻执行&房产测量规范&的若干规定》的通知&/DIV&&/TD&&!-- InstanceEndEditable --&&TD vAlign=top rowSpan=6&&!--DWLayoutEmptyCell--& &/TD&&/TR&&TR&&TD vAlign=top colSpan=4 height=18&&HR&&/TD&&/TR&&TR&&!-- InstanceBeginEditable name=&EditRegion4& --&&TD vAlign=top colSpan=4 height=20&& & 各市、县(市)建委(建设局)、房地产管理局(处)：
& & 现将《关于贯彻执行&房产测量规范&的若干规定》印发试行，请遵照执行。有关问题通知如下：
& & 一、凡在日前已签订《商品房买卖合同》，并已支付购房首付款的商品房，因《房产测量规范》和本规定的执行，造成房屋计算面积上的变动，不属于销售商品房面积误差，仍按原合同相关条款的约定。
& & 二、对日前竣工的，未领取《商品房预(销)售许可证》和未预测的新建商品房，违法违规进行预(销)售，一律按《房产测量规范》和本规定执行。
& & 三、日后，未按《房产测量规范》对新建房屋进行测量的市、县，自本规定发布之日起，要按照《房产测量规范》抓紧进行补测和衔接工作。
& & 四、凡《房产测量规范》和本规定未明确的，有关房产测量问题，各地级以上城市可结合本地区实际，作出补充规定。补充规定不得与《房产测量规范》和本规定相抵触，并应报我厅备案。
& & 各地在执行中如有问题，请及时反馈我厅住宅与房地产业处。
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &浙江省建设厅
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &日
&/TD&&/TR&&/TABLE&
&TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=&100%& border=0&&TR&&TD class=105p vAlign=top colSpan=4 height=22&&DIV align=center&浙江省关于贯彻执行《房产测量规范》若干规定&/DIV&&/TD&&!-- InstanceEndEditable --&&TD vAlign=top rowSpan=6&&!--DWLayoutEmptyCell--& &/TD&&/TR&&TR&&TD vAlign=top colSpan=4 height=18&&HR&&/TD&&/TR&&TR&&!-- InstanceBeginEditable name=&EditRegion4& --&&TD class=105p vAlign=top colSpan=4 height=20&& & 为贯彻执行《房产测量规范》(国标GB/T，以下简称《规范》)，加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，进一步推进我省房产测绘工作规范化、标准化，根据建设部《关于认真贯彻执行&房产测量规范&，加强房产测绘管理的通知》(建住房[号)的规定，结合我省实际，制定本规定。
& & 一、凡是在日后竣工的新建房屋的建筑面积测量按《规范》执行；在日以前竣工的，并已领取《商品房预(销)售许可证》又进行了预测的新建房屋，可执行原测绘时的测量标准。
& & 二、对《规范》实施前已测绘认定的房屋建筑面积，无论是办理产权初始登记(或总登记)，还是因房屋析产、买卖、交换、继承、划拨、合并、裁决等导致其权属发生转移、变更，以及对房屋产权面积有异议要求复核的，按原则绘标准执行。
& & 三、房屋产别、建筑结构、建成年份八位数房产要素代码注记，在日后进行产权初始登记和尚未进行总登记的(包括房改房)，以及已取得房产权证后又发生权属转移、变更等按《规范》执行，但房产权证进行验换证的，按原规定执行。
& & 四、共有共用面积的内容、计算方法、分摊方法，原则上都要按《规范》第1单元附录B中B2、B3条款执行，并要结合《规范》发布前国家有关部、委颁发的房产建筑面积计算规定(但原计算规定与《规范》相抵触的，以《规范》为准)，根据分摊部位的实际使用功能和服务对象，做到公正、合理。但有以下情况的，按本规定办理：
& & 1、为多幢房屋、小区服务的设备用房不作为共有建筑面积；
& & 2、功能区复杂的共有建筑面积分摊采用B3.2、3.3规定分摊；
& & 3、连接商场各层的自动扶梯，作为一个整体，分摊到商场各层；
& & 4、原设计为整体商场，在销售时分割成通道和若干铺位(间数)，通道的建筑面积由所有铺位(间数)按其建筑面积比例分摊；
& & 5、在商住楼中，下部若干层为非住宅，上部为住宅的商住楼，设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯(电梯)的建筑面积，由下部非住宅和上部住宅按层数比例共同分摊。
& & 6、技术层原设计未经规划部门批准，或批准后又擅自改变层高设计的，一律不计算建筑面积；已经规划部门批准同意且层高在2.20米以上(含2.20米)的技术层，计算建筑面积；
& & 五、房产权面积的确认：
& & 1、因施工变更而增加建筑面积的部位，未经原设计部门同意和规划部门批准，仍按原设计面积计算和确认房产权；
对于规划设计规定阳台必须封闭外，每户必须拥有一个开敞式的阳台，其余阳台封闭如经原设计部门同意和规划部门批准，可计算建筑面积。
& & 2、在旧城改建中作为拆迁户拆迁安置补偿的面积、房改房销售面积及计算租金的建筑面积，未经规定的单位测定的，均不能作为确认产权面积的依据。
& & 3、建筑工程预算定额的工程量，不能作为确认产权面积的依据。
& & 六、房产建筑面积的测量精度要求：《规范》对房产面积的精度分为三级，根据本省实际情况，决定分为二个等级中误差执行。
& & 1、对新建商品房(含此前未测的)精度采用第二等级中误差，计算公式为0.02√S+0.001S。
& & 2、对其它房产精度第三等级中误差，计算公式为0.04√S+0.003S。
& & 七、房屋面积测算要求
& & 1、房屋建筑面积测绘采用实地量距法测算，量距应使用经检定的、能够达到相应精度等级的仪器和工具进行。距离以米为单位。量距结果进位按四舍五入(下同)，取到0.01米。
& & 2、各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内。面积以平方米为单位，计算过程保留三位小数，最终结果保留两位小数；共用建筑面积分摊系数保留六位小数。
& & 八、关于自然层和房屋层数计算
& & 1、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪+0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米(含2.20米)以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
& & 2、技术层指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。建在自然层内的技术层，不计层数；建在自然层之间的技术层，已经规划部门批准，且可利用空间高度大于或等于2.20米，可计层数；
& & 3、假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
& & 九、建筑面积计算中几个问题
& & 1、无顶盖或顶盖投影面积小于阳台、挑廊围护结构外围水平投影面积二分之一的阳台、挑廊、不计算建筑面积。
& & 2、阳台、挑廊顶盖投影面积与阳台、挑廊围护结构外围水平投影不一致的，按少的投影面积一半计算建筑面积。
& & 3、阳台的上口水平投影面积小于底板水平投影面积的，按上口外围水平投影面积一半计算建筑面积。
& & 4、上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作底层有阳台，按上阳台水平投影面积一半计算建筑面积。
& & 5、与房屋相连的无柱走廊、檐廊、挑廊的顶盖连续投影面积大于或等于其围护结构外围水平投影面积一半的，按其顶盖投影面积一半计算建筑面积。
& & 6、底层无柱廊的上盖设在三层以上，二层阳台顶盖设在四层以上，类似情况，均视为无上盖。
& & 7、利用自动扶梯、室内楼梯和室外楼梯下部的空间建造的房屋不论层高多少，均不计算建筑面积。
& & 8、层内的夹层，当夹层层高和下部剩余层高均在2.20米以上(含2.20米)，夹层按其水平投影计算建筑面积；当上下其中一部分层高不足2.20米，则夹层不计算建筑面积。
& & 9、利用屋面空间，四周设置围护结构的晒台、露台等，不计算建筑面积。&/TD&&/TR&&/TABLE&
辛苦是辛苦的啦,但太专业,太沉长,不如告诉哪里能请到专业测绘单位,?费用?如何联系?多谢拉!
太好了,希望各楼房的业主们团结起来,共同出资请有权威的专业测绘机构对云顶各自的楼房进行重新测绘,我认为云顶的房子建筑面积缩水厉害,公摊面积太大,尤其后来盖的房子缩水更厉害,有的单元一楼大堂也没有,只有一条走道(这在高层住宅是不可能的),怎么也有那么大的公摊面积,实在无法理解,每平方米可是五,六千元啊!
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