一个国际房产投资家的自白：我为什么投资柬埔寨房产
这是十一个月来从我上次离开柬埔寨首都金边的日期。
说这个城市和这个国家对改变并不陌生，用一个轻描淡写的说法是：他们在废墟土地的实行了三十七年新的乌托邦计划后，柬埔寨完全感觉像半个前沿市场。
感觉就像南洋的其他地方一样，只有更多的沙砾。
然而，沙砾正在迅速消退。在旅游和金边海外友好的地区，新的商店和餐馆都开很快。
我的别墅在时髦的bkk1区，我注意到了一些新的高档餐厅。我听说一家中餐馆花了250000美元。
一直坐在场边的老款餐厅现在以新的精品别墅式酒店、咖啡店和西餐厅的形式出现。
在我住现在的家之前，我仔细询问过的一些酒店，特别是在那些难以吸引生意的地方。果然，有人告诉我，这里有一些新项目，一些有钱的柬埔寨人说：“如果那个家伙在赚钱，我也可以，”他说，他把一些钱投入到廉价建筑中。
然而，这种容易赚钱的心态随处可见。当你开始触及表面的时候，这里有一些非常有趣的机会。
就我而言，我在柬埔寨寻找廉价的待售地产。我要买一块房地产，做一点修理，提供地方，然后从那里发展。
我将记录整个过程。
由于我多年来一直高度评价柬埔寨，我想分享我投资柬埔寨房地产的五个理由：
1、柬埔寨房地产是少数几个可以在南洋投资的明智市场
我是南洋的超级粉丝。企业文化、机遇、天气。这就是为什么我在吉隆坡成立了马来西亚基地；我想更进一步的行动，以及容易获得航班到其他新兴的热点地区如中国、中东和非洲。
我也是在南洋做生意。碰巧的是，我热爱的亚洲商业文化也是投资房地产的狂热爱好者。
这就造成了一些泡沫。
你看，从历史上看，亚洲各国政府一直相当压抑。经济自由在亚洲从未有过辉煌的日子。这里勤劳的人们节省了他们的钱，也不一定信任银行或其他储蓄策略，这样政府就可以得到更廉价地获得资金。
进入房地产投资。中国，香港，新加坡人特别是正在亚洲的投资机会，为他们的资金寻找安全避风港。
而像中国和越南文化有对黄金的亲和力，他们也爱房地产。
这导致了南洋大部分地区的物价飞涨。上个月，我报告说，菲律宾公寓市场是唯一一个向外国人开放的房地产投资市场，目前正处于泡沫状态。200000美元的中档公寓，平庸的建筑不是什么大买卖。
虽然柬埔寨无疑是南洋最新兴的市场之一，但价格仍然有些合理。当然，像任何地方一样，天空是才是极限。但30-50000美元，你可以买一个标准尺寸的，600平方英尺的公寓在金边体面的地区。
用同样的钱，你可以买一个公寓附近的海滩在西哈努克，只是一个短乘船从岛上富有的俄罗斯人花了大把钞票，并出售100万美元的私人别墅。
柬埔寨基本上没有那种与泡沫密切相关的华而不实的销售技巧。在过去的日子里，我住在亚利桑那州，在加利福尼亚短暂地生活过，我看到许多类似的疯狂在曼谷这样的地方展开。
2、房地产翻新和翻转仍然是可能的
作为一个保守的现金流投资者，我从来就不是一个“修正和翻转”的大支持者。它经常落在“如果听起来太好了不可能是真的”的旗帜下…
然而，作为一个新兴市场，柬埔寨仍有许多需要翻新的房地产。
当然，这些房产可以租100美元，200美元，甚至400美元一个月，但最有前途的投资是租给那些每月肯付1000美元甚至2000美元的物业费的外籍人士，他们通常在石油和天然气，金融工作，和其他新兴行业工作。
金边可能是一个背包客–谁正在慢慢地被挤出来的繁荣的市场，人们愿意支付更高的租金在更容易入住的公寓里。
此外，为柬埔寨口味越来越变得迎合西方和新兴中产阶级的人的奢侈品口味，他们会看这些装修的特性。
但一般来说，开放、明亮的空间比现在许多老式的老式公寓都有很大的改进以提升出租空间。
3、柬埔寨旅游业日益增长
再一次，作为一个现金流投资者，我喜欢在卖出之前看到一些钱。我不赞同“房地产永不下跌”的说法，不管我在某个领域多么乐观。
虽然以前我卖房地产赚了大钱，但我从不欣赏自己的独家秀。
对我来说，获得稳定收益的最好方法之一是通过旅游房地产。这样客户就可以购买外国房地产或是通过Airbnb租房。
在像马尼拉、曼谷和胡志明市这样的城市，只要把便宜公寓的钥匙交给外国游客，你就可以得到很好的回报。
现在，金边已经给游客留下的大量精品别墅。我在市中心的一个全方位服务的地方每晚只付50美元，其中只有几个房间共用一个游泳池。
这意味着Airbnb玩法不会太高效，然而，近年来，从东京，甚至伊斯坦布尔开始，或者从新加坡和吉隆坡城市的直飞金边的航线已经加强，越来越多的游客来到柬埔寨，这无疑对提升金边的房地产有积极的影响。
4、国际集团正在入驻这里
抛开雪佛龙这样的石油公司与政府谈判利润分成协议，许多国际房地产公司、连锁餐馆和其他公司都在这里开店。
部分原因是为了迎合当地市场，中产阶级喜欢星期天在奶制品里舔冰淇淋。部分越南人赌徒甚至飞到金边来赌。一部分是高薪的外国人越来越多…
然而，已经在这里的国际集团正在扩大他们的生意。其中一个最大的国际学校，在这里，我去年参观了几所在金边和其他南部城市扩建的学校，其他公司也在效仿。
国际公司可以在任何地方部署资本，他们选择增加对柬埔寨的赌注，并且已经看到了结果。
5、外国房地产对投资者的好处
美国人可以拥有外国房地产而不向国税局申报。
这完全是合法的，至少在政府决定使它成为非法之前。
柬埔寨远离西方世界，它提供了值得考虑的有趣好处。如果你曾经担心你的政府可以在他们想要的任何一个离岸银行账户里帮助他们自己，那么考虑一下他们与柬埔寨的一个法院进行谈判，迫使他们出售他们甚至不知道的财产要困难得多。
对于那些已经遵守法律但又担心未来没收财富的人来说，柬埔寨的房地产是一个诱人而廉价的提议。
有，当然，反对者和那些认为房地产价格是一个泡沫的任何增益。
然而，如果你住在欧美地区，在柬埔寨投资房地产和你过去的经历是不同的。适应是参与我所谓的“新繁荣市场”的最重要的金融生存技术。
例如，这里没有官方的财产数据或分析，任何可以编译的数据都是不准确的。这里的市场很不正规，但真正的风险却很低。
我认为金边房地产市场是一个真正的自由市场，不像西方房地产市场混乱的混乱局面。
由于技术上的原因，你可以反驳柬埔寨的房地产，但是很难避免这些数字。柬埔寨是世界上人口最年轻的国家之一，在日益增长的旅游、资源和劳动力机会中处于有利地位。
有足够的空间来提供“附加价值”在这里，任何的竞争，无论是在房地产或是其他的什么。
我们已经看到，像迪拜和坎昆的地方就从零到六十几乎是一夜之间地例子。柬埔寨很有可能成为类似的成功故事。这就是我把钱放在嘴上的原因。
在这里的一些价格，任何人都可以进入游戏，特别是考虑到大量的信贷泡沫和零降贷款，我们看到在加利福尼亚偏远的沙漠城市支持无价值的房地产价值。
如果你遵循正确的步骤，短期内赚钱的机会是非常好的。从长远来看，我预计柬埔寨房地产将是一个非常稳固的赌注。
如果你对柬埔寨房地产感兴趣，或者一般投资于新兴市场，你所需要做的就是联系世通海外开始。
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504 Gateway Time-out
The gateway did not receive a timely response from the upstream server or application.Powered by Tengine柬埔寨房产投资政策是骗局?实地考察一下就知道
中国人的强大购买力已经得到世界的极度认可。海外地产商为了吸引中国买家，奢华游、送车库、送花园等促销手段层出不穷。更有地产商猛推“学区房”、大搞风水迎合中国买家。柬埔寨房产投资政策 中国人是全世界*买房的民族，全世界没有哪个国家的人民，可以对房子有这么执着的感情！房子除了是寄托我们亲情的载体之外，还是很好的投资品！过去10年，但凡你投资了房产，都实现了资产翻倍地增值！鉴于此，中国人买房投资，开始不仅仅限于国内。中国人投资房产，已经迈向世界！全世界，但凡有中国人的地方，都有炒房团的存在！然而，投资海外房产，前景真的美好吗？
柬埔寨房产投资政策-凯坤海外投资房产优势：1.资金投入量少，可享有高额的房贷海外投资贷款比率远高于国内。国内投资者在海外银行的贷款比率可达80%，这与国内的10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。且在国外装修费用可进行变相贷款，国外房屋的交楼标准全为精装修，售价已包含了所有的装修费用，这意味着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节省出来进行再投资。可见，通过投入少量资金移民海外即可拥有优惠的房产。2.投资回报稳定对于海外投资购房移民的投资者来说，*关心的是投资的回报率。据相关数据显示，现时投资澳洲房产的回报率一般为4%-6%(净)，美国投资回报率为3%-4%(净)，而马来西亚投资回报率为5%-7%。除此之外，葡萄牙、西班牙等一些欧洲国家的房产投资也能获得稳定的投资回报。3.产权优势凸显相对于国内多数的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，也就是业主享有该地块以及房屋的永久使用权限，同时该地块的增值能促进房屋的升值。在国内进行房产投资，必须先要核实土地的使用期限，物业的剩余使用期限决定了该物业的价值。而海外房产投资则没有使用年限的限制，其房屋价值永远随土地的增值而增长。所以通过移民的方式在海外投资购房能快速地享受到当地房屋产权的巨大优惠。4.法律优势保护个人财富从购买房产的手续上来说，国内与国外有极大的不同。在国外，买家一般可付10%的首付且该首付资金不是直接进入卖家户口，而是受法律保护，直到全部手续办理完毕。买家律师确认无误后通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。 如果投资人手头资金充裕的话，投资商业地产就要比投资住宅地产更有利。商业地产可用于办公或注册公司用；商业地产一般建在较繁华地带，升值空间相对较大。想要来柬埔寨买房，你要注意这几件事
*转载自换日线
作者：LanYing Pin
海外置产正夯，不少人便将目光放向海外房产，特别是柬埔寨的房产，可说是一枝独秀。不少建商主打高收益高房租的案子，开出的投报率动辄高达8%-10%，令其他国家的建案难以望其项背。同时国际货币基金（IMF）也看好柬埔寨发展，在房地产及成衣出口成长带动下，未来几年经济成长率至少都有 7％。
冲着经济高成长、房价基期低，并且是以美元计价的关系，金边房产也吸引了不少世界各地的投资客千里迢迢，来到柬埔寨淘金。不过，在经过这几年的推案之后，柬埔寨的房屋供应量，已经达到了历年新高。预计在 2019 年，市场上将会有超过 3 万套的公寓单位。市场的竞争从卖方市场，渐渐至转向了买方市场。投资客们的速度也逐渐放缓，建案的推出也没有过去那么频繁了，市场可说进入了减速状态。
在这样的市场情况下，投资人的选择变多，自然也变得精明。建商只好卯足了劲，不断地给出许多优惠，诸如租金换头期款、3 年回购、降低首付等等方式，试图拉高销售。不过在进入激烈竞争的市场中，投资人该不该投资、如果要投资，又该如何选择合适的目标物，以下几点就显得非常重要：
一、市场已经慢慢饱和，应以新成屋为主
这点如今无庸置疑、非常重要。犹记得在2013 年的时候，建商想开多少价，都是随建商喊的，因为当时的市场建案寥寥无几，有钱还不一定买得到；到了 2015 年，则是建案、预售遍地开花，供应量直线上升──这个时候已经不是能不能买到的问题，而是能不能买到有潜力价值的对象，是否能禁得住市场考验的问题。
但来到如今的 2017 年，市场渐渐出现建案完工日推迟，或是推案后延的状况。这时已经不是能不能有利润的问题，而是所购买的建案，能不能完工的问题了。Property Report 近期针对金边的房产，也给出了「应以新成屋为主，避免无法完工的问题」的建议。毕竟看得到，摸得到，对于远在天边的投资人，这样的目标物才能让人安心。
二、留意产权问题（Strata Title）
柬埔寨的法律规定：二楼以上的公寓单位，外国人可持护照购买。不过在购买房产，建商交屋后，不少投资人为了省下办理过户的钱，没有去申请所谓的分户产权（Strata Title），单单持有与建商签属的销售合同（SPA），就开始招租，甚至是转售。
如果遇到正派的建商，那可能还没有什么问题，顶多催促你赶快过户，不要死拖活拖。但如果遇到不肖的建商，可能就偷偷把你买的公寓单位，拿去银行办理抵押借款，然后卷款走人，那你的房子就莫名其妙地变成了银行的资产了。至于前面提到的那纸销售合同，在法律效益上没有任何保护或是帮助，因为产权还在建商名下，不是在你名下。就算想在异国打官司，胜算也非常渺茫。
因此，如果已经购买了公寓单位的话，要记得同时过户。另外最近柬埔寨政府也开始加强税收政策力度，范围遍及房地产税务和公司行号，因此不管早晚都要办过户，那还是早点处理的好。
三、投资报酬率问题
不少建商打着高达 8%-10% 投资报酬率的旗号，到处宣传自家的产品。不过根据市场资料，目前的租金投资报酬率，扣除管理费、税金、维护费用等等后，大约落在6% 左右，吸引力已经大不如前。
如果市场竞争如果继续下去，一旦租金报酬率低于5% 的话，许多人认为那还不如直接放柬埔寨银行的美金定存，来得省心方便。至于公寓价格的成长，则落在每年2%-3% 之间，之后还有可能会因为推案过多而导致房价停滞，要达到建商所宣称的每年成长 5%，着实有段差距。
四、转售问题
转售，或者称为「二手市场」，是个可以直接观察房地产是否健康的指标。「二手市场」是否热络，决定未来转手的难易程度。不过在目前推案量爆量的情况下，除了地段和建筑质量非常好，房价也稳定成长，转售不成问题的对象以外，其他如转售市场冷清，有价无市，推案地点在郊区但案体量大，甚至是还在预售阶段但售价却已经超越附近建案的对象，就要注意其转售难易度，避免易买难卖，变成套牢状态。
虽然有人认为，未来当地人的收入增加，中产阶级崛起，就可以承接这些公寓。但根据 VTrust 的调查显示，柬埔寨国民家庭月收入在美金$1,000–$2,000 的，只占了 6%。其它93% 的民众，月收入在美金 $1,000 以下。这个状况之下，要负担动辄一平方米美金$3,000-$4,000 的公寓，实在有困难。因此期望当地中产阶级来承接这些公寓，在短期内是不太可能的。
综合以上各点，希望能让大家对于金边房产，有个初步的了解。在面对「高投报率」、「保证买回」等宣传手法时，也一定要冷静思考，才能看穿数据背后的真相，并控制投资风险。
另外，到不熟悉国家投资房产时，除非刚好有亲友也在当地投资，能够提供第一手的观察，否则一定要亲自考察环境，滞留时间也要够长，才能深入了解其中眉眉角角。同时，针对建案的售后服务等细节项目，以及汇率风险控管，都要有十足的把握，才能有效降低海外投资风险，达到投资的本意。
作者说：此篇文章并非投资建议，恕无法对任何投资损益负责。
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