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房屋买卖中的30个坑，你能躲几个？――律师手把手教买房人如何躲坑
来源:产权动态 无锡知识产权律师
导读：房屋买卖中的30个坑，你能躲几个？――律师手把手教买房人如何躲坑作者：郝孝伟 北京市盈科（无锡）律师事务所 律师 一、洽谈阶段――准确及时的律师调查工作，能够保障您事半功倍 1、卖方没有房产证，不提供房产证或中介不让看房产证，怎么办？答：可委托律师提前调取或让卖方到房管部门调取最新的房屋档案。
房屋买卖中的30个坑，你能躲几个――律师手把手教买房人如何躲坑
作者：郝孝伟 北京市盈科（无锡）律师事务所 律师
一、洽谈阶段
――准确及时的律师调查工作，能够保障您事半功倍
1、卖方没有房产证，不提供房产证或中介不让看房产证，怎么办
答：可委托律师提前调取或让卖方到房管部门调取最新的房屋档案。
2、卖方声称房子有贷款或有抵押，如何确认真假
答：到银行或房管部门核实情况，办法同上。
3、房子在洽谈阶段被法院查封了，还能买吗
答：房屋被法院查封，说明房屋的权利人涉及诉讼，了解清楚涉诉的原因才能顺利买到房子。
4、卖方把房子出租给第三人居住，如何处理租赁问题
答：承租人有优先购买权，买房前最好与承租人达成口头的协议或让卖方负责处理租赁问题，让承租人及时搬离并放弃优先购买权。
5、房子现在归卖方的亲属居住，万一合同签了，不搬走怎么办
答：买房前，最好能够腾空房屋，如约定腾空期限，则支付房款时，切记要留有尾款，以保障将来卖方能够信守承诺。
6、看房时，如何发现房屋的隐蔽质量问题
答：询问房东或实际居住人，对有遮挡的部分要第一时间查看是否存在质量问题。
7、房屋里面的户籍或户口问题如何了解
答：到房屋所在地的派出所了解。与卖方达成口头的迁移户口的协议
8、房屋里面的学区问题如何了解
答：到房屋所在地的学校或教育部门了解。
9、房屋的物业费、水、电、煤气情况如何准确掌握
答：到物业或有关主管部门打印出面的欠费证明。
10、如何选择房产中介机构
答：尽量选择知名度高、实力比较大的本地中介机构。
二、签约阶段
――全面缜密的律师文案工作，能够保障您的权益最大化
11、卖方口头承诺的事情能否算数
答：重要事宜尽量以书面形式处理，避免“君子协定”！房屋买卖是重要的法律活动，书面方式可以将双方的约定明确记载，避免日后产生分歧。
12、定金交多少合适呢如果交多了，是不是风险就很大了
答：多交定金，可以增加卖方的违约成本，有利于防止卖方违约；但是，也应根据实际情况确定定金的具体数额，金额一般不超过合同总价的20%。
13、签字之前，发现房屋买卖合同里面有法律漏洞、遗漏重大事项等，如何处理
答：签字之前，提前请专业的律师对合同内容把关。遗漏重大事项最好在协议中的补充条款或其他约定中，一次性记载清楚，以免履行中产生分歧。重大事项举例：
（1）卖方对房屋质量瑕疵的担保及违约责任的约定
（2）卖方对房屋权利瑕疵的担保及违约责任的约定，房屋处分权的完整、共有人均已经同意或授权、无欠费情况、无贷款情况、无权利限制情况、卖方的贷款问题等。
（3）买方为解决纠纷支付的合理开支的承担问题（如诉讼费、律师费、评估费等）
（4）卖方不及时迁走户口的违约金。
（5）房产交易中的税费、中介费等费用的负担方式。
14、卖方需要提供的资料有哪些
答：房产证、土地证、全部房屋所有权人的身份证、授权委托书等。
15、买方的贷款如何约定才能对自己有利
答：买方贷款取决于很多因素，可以约定以银行实际放款之日作为买方最终履行完毕之时，并指出卖方不得以此为由要求买方承担违约责任。
16、公积金贷款和商业贷款的组合贷款方式买房，如何最大限度保障买方的权益
答：提前进行贷款咨询，完善己方的贷款条件，并提前做好公积金管理部门和商业贷款银行的有关手续。
17、购房款如何支付，才能对买方更加有利
答：购房款尽量采取分期支付的方式，卖方履行对应的义务，方可支付对应的购房款。同时，购房款应当交给产权人或受产权人委托的人。
18、签合同时，对房屋质量问题怎么约定才能避免质量风险
答：签订合同时需要专门就房屋质量瑕疵担保问题进行详细约定，并就对应的违约责任进行约定。
19、合同上没有其他产权人签字，怎么办
答：一定要全部产权人到场签字，避免产生法律纠纷。如果产权人不能全部到场签字，尽量让未到场的人向到场签字的产权人出具授权委托书或声明。
20、签约后，买方应当留存哪些重要材料
答：卖方的身份证复印件、未到场产权人的授权委托书、房产证和土地证复印件、支付房款的收条、转账记录等凭据、
三、履行阶段
――信守承诺，积极履行合同，是买卖合同的应有之义
21、合同签订后，卖方恶意加价，怎么办
答：买方此时要做到及时足额按约履行合同，不给卖方机会提出无理要求。同时，卖方加价的证据及时固定下来，并积极进行沟通。
22、如何使用定金罚则对付不诚信的卖方
答：为了防止卖方将来违约，可以在合同履行过程中，追加定金数额，增加卖方违约的成本。同时，如果发现定金不足以弥补损失时，可以要求卖方支付违约金。
23、卖方不愿卖房子了，重新补办了房产证怎么办
答：重新补办房产证表明卖方违约的意图非常明显，可以通过律师与卖方交涉并提出警告。
24、只有夫或妻一方签字，或者只有部分共有人签字，卖方说房屋买卖合同无效，怎么办
合同签了，钱也交了，突然跳出来一个共有人，说不同意卖房子，如何是好
答：合同并不一定无效。如果提前做好房屋权利人的调查工作，这个问题就可以忽略。如果另一方或者其他共有人知道房屋买卖，及时固定其明知此事的证据，通过法律途径解决。
25、买房款全部交了，卖方不配合过户，怎么办
答：尽量先进行友好协商，协商不成可以通过诉讼解决。
26、卖方拒不迁出户口，怎么办能起诉要求对方迁出户口吗
答：不能起诉要求对方迁出户口，但可以按照合同约定，由卖方承担违约责任或者预留一部分房款，促使卖方依约迁走户口。
27、房东在卖房时未告知房子有质量问题，是否可以要求法院解除合同
答：如果属于重大质量问题、卖方未告知且买方签约前未发现的，可以要求法院解除合同，同时可以要求卖方承担违约责任。
28、房东又把房子卖给他人，且已经办理过户，他人与房东签订的合同是不是无效
答：不一定。此时应尽快委托律师通过诉讼解决。
29、签了房屋买卖合同，是不是房子就属于买方了
答：不是。签署合同，仅仅代表买方有权要求卖方履行合同义务，房屋所有权作为物权的一种，需要经过登记才能产生法律效力。为了避免登记前房屋被查封或被卖方再次转让，应当及时办理房屋所有权转移登记，避免夜长梦多。
30、房子已经买了，才发现房子有质量问题，怎么办
答：及时通知卖方，并就质量问题进行沟通，可以提出减少房屋价款或解除合同。
以上这些问题，仅仅是买房过程中常见的一些问题，如果遇到不诚信的卖方，尽量通过协商的方式解决，如果协商不成可以通过委托律师通过法律的方式解决。
（原创文章，转载请注明出处和作者）
重要提示：房屋买卖过程中律师的十大作用
且不说西方人在房产交易中聘请律师已经司空见惯，就算为了保障自己的合法权益不受侵害，买房人完全可以在买房过程中花小钱聘请律师来办大事。房屋买卖过程中，律师最少有如下作用：
1、对你所购买的房产权利瑕疵情况做尽职调查，包括等是否有抵押，是否有法院查封、是否存在其他共有人等。
2、对房屋所有权人的情况做尽职调查。包括债务情况，共有人情况，授权情况，履约诚信度等。
3、对你所购买的房产中的户籍问题进行调查并提供专业法律意见。
4、对房屋的交易价格提供咨询。
5、对房屋买卖合同文本进行审查修订，核查合同条款，查漏补缺。同时，可以审查合同重要条款是否有漏洞。
6、对房产中介的工作人员做调查，并对中介居间合同文本进行审查修订包括中介的收费是否合理，中介是否有不良信用记录等。
7、对钱款交接提供文本和程序保障，制作钱款交接规划，收款凭据审核等。
8、交易过程中，向对方发送书面的律师意见、律师函等。
9、固定交易中的重要证据，为将来可能的诉讼打好基础。
10、最重要的作用，如果卖方已经严重违约，可以协助您通过合法的方式使自己的权益最大化。
郝孝伟律师团队，联系电话：
微信号：haoxiaowei0925
地址：江苏省无锡市滨湖区太湖西大道1188-2号润华国际大厦60层。
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1172今日解答买房时未被告知地下车库有泵房&市民备受困扰要退房
&&&&来源：&&&&
原标题：买房时未被告知地下车库有泵房 市民备受困扰要退房
　　记者跟随物业经理查看地下车库内噪声来源 记者 张秋磊 摄
　　“听听这声音，我和我妈都有心脏病，这晚上能睡着觉吗？”近半年来，长春市民周女士一直很闹心，原因是自己新买的房子饱受噪声困扰。
　　去年9月份，周女士在长春市春郊路附近全款购买了一套住房，在供暖期开始后，她发现屋子里总是有断断续续的嗡嗡声。“新房的地下车库竟然是供暖、供水的泵房。当时买房子也没告诉我呀！”周女士不堪噪声困扰，给本报打来热线表示，想要退房。
　　市民：
　　为图安静全款购买新房
　　今年44岁的周女士，为了让自己72岁患有心脏病的母亲能安享晚年，她决定把老房子卖了，买一套安静的新住宅让母亲住进来。而自己的身体也不好，也患有心脏病，所以安静对她们娘俩来说非常重要。
　　2014年年初，周女士就把老房子卖了，想买一套带电梯、母亲上下楼方便的新房。经过几个月的寻找，她相中了位于建阳街与春郊路交会处的金禹阳光小区。最终，她选中该小区4栋3单元的208室，这是一套面积80多平方米的二室一厅。她以7200元/平方米的价格一次性支付了房款。
　　遭遇：
　　供暖期总有“嗡嗡”声
　　房子到手后，周女士花了5万多元钱，把新房装饰一新，准备将母亲接进新房入住。没想到，闹心的事情发生了。
　　随着供暖期开始，周女士的屋里就经常会发出“嗡嗡”的声音，断断续续的，尤其到晚上周边都安静下来时，“嗡嗡”的声音更是明显。
　　这是怎么回事呢？原来，在周女士新买的住宅地下室，竟然是供暖和二次供水的泵房。周女士认为，屋子里出现“嗡嗡”的噪音和泵房有着直接关系。
　　“我买房时，售楼员也没告诉我住宅下面是泵房啊！要是告诉我，我怎么可能买呢？”周女士说，“这声音这么吵，没法住啊，我只能先给我母亲租房子住。现在我没有别的要求，就是想退房。”
　　踏查：
　　新房下是供暖供水泵房
　　为了一探究竟，13日9时30分左右，记者来到了周女士新房所在的小区。刚进入4栋3单元的楼道，就听到了嗡嗡的响声。
　　进入周女士购买的208室，两个卧室一个朝南，一个朝北。在北屋，声音并不是很大。但是在南屋，嗡嗡声就在耳边，有点像汽车发动机工作的声音。响声大约持续了7分钟。
　　在周女士家的客厅里，记者也听到了响声，不过，和朝南的卧室相比，声音相对小一些。
　　“原来厅里的声音也非常大，我找过物业后，他们进行了处理，声音才小了很多。”周女士说。
　　随后，记者来到地下车库，隔着一层楼，这上面就是周女士购买的房子。供暖和二次供水的泵房正在工作。
　　邻居：
　　声音断断续续影响居住
　　说起这个噪音，刚开始周女士以为只是暂时的，但是这半年来，她每次来到住宅时，总会听到嗡嗡的声音。
　　其实不只周女士遇到了这样的问题，同楼的邻居也饱受噪音的困扰。由于上班没在家的关系，记者电话联系了2楼中门的住户。
　　据该住户王先生介绍说，109和209都是他买的房子，供暖期开始后，就总能听到断断续续的嗡嗡声音，一楼都不能睡觉，呆时间长了就感觉像耳鸣一样，没办法只好搬到二楼睡。王先生无奈地说，自己买房时也没听售楼员提及泵房一事，所以对于这个事一直很气愤，现在就想赶紧把这件事情处理了。“供暖期马上结束了，到时候声音消失了，想取证都没办法！可是来年不还是问题吗？”
　　物业：
　　曾花钱做过降噪处理
　　到底噪音的来源是不是地下车库的泵房呢？周女士和记者一起找到了小区物业公司的相关负责人。
　　一位负责人告诉记者，地下车库里面确实有供暖的泵房，里面有传送热水的泵，设计规划时就有，但是出现这个噪音谁也没想到。业主来投诉过，物业公司在去年的时候就进行了处理，曾花七千多元钱请来除噪公司帮助进行隔音处理。
　　“经过除噪后，声音小了不少。”这位负责人说，周女士所说的“特别大的声音”，还要再找专业的人检测。同时，为了试验声音，物业公司也电话通知楼下洗车行，试验是否是洗车泵传来的声音，但经过辨别，排除了洗车行的因素。
　　这位负责人表示，将继续为周女士和业主做除噪工作，直到噪音消失为止。至于周女士提出的退房要求，也将会帮助约楼盘负责人下周一和周女士见面协商。
　　售楼员：
　　记不清楚是否告知消费者
　　买房子的时候为啥不说清楚房子下面有泵房？周女士觉得售楼员没有尽到告知的义务。
　　13日11时左右，记者和周女士一起来到售楼处，得知当时接待周女士的售楼员杨先生休息。
　　下午1点多，记者按照周女士提供的电话号码，联系上了杨先生。在记者说明来意后，他表示知道这个事情，周女士也找过他。他告诉记者，售楼时知道地下确实有泵房，但是第一年供暖谁也不知道会有噪音，而且现在那个泵的声音已经达标了，别的就不知道了。
　　记者又问是否当时在销售中曾告诉过周女士住宅下有泵房，杨先生表示时间过去半年多了，记不清楚了。
　　消协：
　　可通过法律渠道进行维权
　　新房出现这样的问题，周女士也向记者表达了自己的诉求。
　　“我就希望退房，就是没了那个噪音，这房子我也不能住了，卖也卖不出好价格，必须给我赔偿。”周女士说。
　　对此，长春市消费者协会秘书长钟萍表示，商家和消费者在买卖过程中，商家应提前告知消费者商品的相关信息，比如住宅下面有泵房，应该在签订协议前告知消费者，或是向消费者说明相关问题。周女士这种情况，有权通过法律来维护自己的权益。
　　律师：
　　如产生噪音可申请退房
　　对此，记者咨询了律师。吉林常春律师事务所钟鑫律师表示，像周女士这样的情况，如果噪音确实已经达到了一定的扰民标准，无法满足入住的条件，可以起诉进行退房，返购房款以及部分购房款的利息。
　　他表示，在房屋买卖中，卖方需要明确告知消费者的房屋情况，口头没有证据，需要书面显著位置进行告知。
　　因此周女士这样的情况，可以先和房地产开发商协商来解决问题，如若不成，可通过法律来维护自己的权益。
　　本报将继续关注此事。
　　记者 王冬旭
(责编：唐k、孙红丽)
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】bugbug&公告〔２０１５〕第２号&& &为进一步加强房地产开发经营企业所得税征收管理，促进房地产业持续稳定健康发展，根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔２００９〕３１号）有关规定，结合各地经济发展状况和征管实际，对房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率进行适当调整，现将调整结果公告如下：一、房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率。&市市区及郊区县及县级行政区备&& 注合& 肥２０％２０％县城、省级开发区以外地区１５％淮& 北１５％１５％&亳& 州１８％１８％&宿& 州１５％１０％&蚌& 埠１５％１５％&阜& 阳２０％２０％&淮& 南２０％１５％&滁& 州１５％１５％凤阳县１０％ 六& 安１５％１０％&马鞍山２０％１５％&芜& 湖２０％１５％&宣& 城１５％１５％旌德县１０％铜& 陵１５％１０％&池& 州１５％１０％&安& 庆１８％１５％&黄& 山１５％１５％&广& 德&１０％&宿& 松&１５％&二、经济适用房、限价房和危改房，计税毛利率为３％。三、本公告自２０１５年７月１日起开始执行，《安徽省国家税务局　安徽省地方税务局关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的公告》（安徽省国家税务局安徽省地方税务局公告２０１３年第６号）同时废止。特此公告。&安徽省国家税务局&&&&安徽省地方税务局&&&&&&&&&&&&&&& &&&&２０１５年６月１６日&关于《安徽省国家税务局
安徽省地方税务局关于调整房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》的解读安徽省国家税务局与安徽省地方税务局联合发布《安徽省国家税务局
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