来源:蜘蛛抓取(WebSpider)
时间:2018-05-23 22:55
标签:
第一套房抵押购二套房
我在花桥买的第一套房子但是没交易钱付了他们说不好买限购要一年当地社&保,我不是当地人怎么办_百度知道
我在花桥买的第一套房子但是没交易钱付了他们说不好买限购要一年当地社&保,我不是当地人怎么办
您的回答被采纳后将获得:
系统奖励15(财富值+成长值)+难题奖励20(财富值+成长值)+提问者悬赏10(财富值+成长值)
我有更好的答案
等放完假看房管局怎么说
为您推荐:
其他类似问题
换一换
回答问题,赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。第一套房子,千万别买错#X520
第一套房子,千万别买错
这一轮限购限贷之后,很多城市买第二套房的入市门槛比第一套房提高了很多(不论第一套是否已经脱手)。以我所在的杭州为例,第二套首付比例要求为六成,利率上浮10%。
这样一来,买第一套房子就是你用最低利率,获得最多贷款的机会,显得尤为可贵。
选房买房是一道综合题,它考验你的智慧、眼光、人脉、决断力和行动力。
第一次买房是一次小型创业,你要调动自己全部的智力进行趋势的判断,梳理投资的逻辑,还得拿出资源整合能力和筹款能力。
首先,看准买房时机。
前一篇已经讲了,现在我国还在城市化的大周期内,房价会按照“快速上涨——政策压制——高位盘整——限制放开——快速上涨”的循环螺旋式上升。
在大周期内任何时候买房,若以五年十年后的上帝视角来看,估计都不会觉得亏。不过,在这个循环中,有两个时机是比较好的。
一个是有全国性放宽的政策出台,地方上限购限贷刚刚被取消的窗口期。
预售证要政府发,土地供应是政府的权力,户籍管理、信贷政策也是政府说了算。政府凭借这几件武器,能够在很大程度上干预楼市,换言之,中国楼市比中国股市好控制得多。通过观测政策变化,能够很容易辨认出买房的好时机。
比如2016年2月出台的契税减免,作为一项全国性的购房优惠,就是一个很明确的风向。此后各个城市逐步取消了限购限贷,房价果然飞涨。
还有一个方法,关注深圳楼市。大家知道,上一轮暴涨是从深圳开始的。很多城市在2016年才进入上涨期,但深圳楼市在2015年已经率先起飞。
2015年央行多次降息,当年政府工作报告也提出“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。
2015年到16年上市房产公司融资非常容易,钱多得几乎泛滥,当然要去拿地。2016年可以看到大量央企背景的地产商到处拍地,很多地价一下子超过周围房价,面粉比面包还贵。
深圳人不亏是改革排头兵,会解读会议精神。段位高一点的,要学习深圳人,学会看政府工作报告和货币政策。
不过,这一轮的上升起点已经过去了。
二是抓住压制政策起效后市场转冷,那些被“限价”的机会。
房价涨到这个份上,上面风向早就改了,货币放水渐渐收住,限购限贷政策纷纷出台,已经收缴很多你潜在对手的购房资格。
目前房价不能再涨已是政治任务,各地方政府各自出政策,达到上面规定的零涨幅即可,这就是所谓的“鸟笼行情”。因为限价,有的地方新房比二手房还便宜。
而且有的开发商在楼市上升期拿地,对未来十分乐观,产品设计定位高,没想到房子造好了还是得按政府指导价卖,所以此后一段时间,买新房是更好的选择。
当政策把机会给了刚需,你可以慢慢学习,慢慢挑选,静候良机。
但不要一心指望在最低点入市,那需要太多太多运气,需要上辈子拯救银河系,而好的机会总是稍纵即逝。
讲完时机,我们来讲怎么选房子。
买第一套房,建议选择交通便利,工作方便的地方,房子尽量新,可以牺牲一些面积。
年轻人事业为主,连樊胜美都教育邱莹莹,外地过来打拼的女孩子,工作是唯一的保障。每天坐车一小时上班,和走路十分钟上班,迟到概率不同,精神状态不同,加班可能性也不同。
以自己工作的地方为中心,5公里为半径,看看周围的地块,有没有你可以接受的楼盘。如果你上班的地方是绝对市中心,周围只有买不起的超级豪宅、看不上的老破小和溢价夸张的学区房,那么不要也罢,考虑下一个思路。
选一个通地铁、规划好的新区。城市开始扩张,会涌现一些新城。
新城刚刚出现的时候,往往人们的观念和新城的基础设施一样落后,不少人会错过机会。
但实际上新城跟老城相比,规划更加科学,拆迁难度低,政府会投放重大项目,甚至政府机关直接迁入。这样的新城建设速度会比想象得更快,而且这几年有越来越快的势头。
想象一下90年代的上海浦东和广州珠江新城,几年时间之内房价暴涨,很快到达和老城区相同的高度甚至超越,仅从增速角度讲,是远超老城区的,投资回报率大。
所以,到年轻人多的地方去,到人才密度高的地方去,那里会有最便利的交通网,最炫酷的电影院,最具想象力的人,最多的未来独角兽。
到新城买房的时候,重点考虑现代服务产业的聚集度,比如金融业、互联网业,在互联网时代,这些处于上升期的产业,带动能力远远超过传统行业。
高端服务业聚集的地方,环境会比较好,适宜长期居住和发展。如果新城产业结构以制造业为主,那么前景可能没那么美好,比如杭州的下沙。
城市在生长,会出现几个副中心,老城不会死,但是保值意义要胜过增值意义。
有一个小窍门,找找看星巴克,星巴克的选址有一套自成一体的标准,有星巴克的地方,有资年轻人人气会比较高。
具体落实到选房,品牌是一个值得考虑的因素。地段在房价构成中仍然吃重,但是比重有所下降。
现在买房子,除了地段之外,房屋质量、物业服务、邻居素质是人们越来越看重的指标,这些软价值在二手房市场上是值钱的。
经济能力好贷款额度高的,买房要尽量选择符合主流需求的房型。
90平方米三房,是刚需群众基础最广大的。若是觉得一个人住没必要买那么大的,那么六七十方的两房通常涨幅较大,也很有价值。
有三种房子慎选。
一是回迁房。
回迁房虽然便宜,但问题也很明显,后续涨价动力不足。而且随着年份增加,和周边商品房的差距只会变大,不会变小。
房价涨不上去是一回事,居住体验恐怕也不会好。回迁房本来就是赔给当地农民的,不是开发出来赚利润的,所以规划层次不高,其“颜值”明显低于商品房,小区里绿化面积不足,楼间距小,车位少且大多数做不到人车分离。
时间一长,窗户外保笼扎起来了,一楼外小棚子搭起来了,本来就不多的几棵树也光秃秃的,上面可能还挂了晒衣服的绳子。
说句政治不正确的,住回迁房是很难遇到白马王子的。
二是学区房。
这种房子主要是靠学区溢价,而且有的溢价非常夸张。单身人士买房,没必要为了学区和其他带小孩的人竞争,牺牲居住质量。
随着改革的车轮轰隆隆向前,教育资源的分配方式有可能发生变化。一旦政策变化,学区房就不值钱了,比如北京已经在尝试“多校划片”。
此外,私立学校越来越多,这些学校资金雄厚,按照市场经济的逻辑,它们会吸纳越来越多的好老师好资源。
老破小学区房单价是有天花板的,尤其在二线城市。每一轮房价上涨,每套房子涨幅是不一样的。
大家的购房理念已经发生变化,对于学区看法变得理智,大多数人已经知道最好教育是家庭教育,最好的学校就是自家书房。
如果非要买学区房,可以买优质小学分校的学区房。一来分校能共享教育资源,二来分校一般在新区,新区有很多引进人才,所以生源不会差。
据说有很多名牌小学的教职工,得到内部消息要在哪里建分校,就提前过去踩盘买房,往往能获得不错的收益。
三是商住楼,就是很多城市说的酒店式公寓。
这种房子属于商业用地,土地使用权限只有40年或50年,不通煤气,总价不高,贷款不受限制,很容易打动人心。
购买商住楼的逻辑不是为了获得房价上涨,更像是买了一个理财产品。其进入二手房市场后脱手较难,涨价幅度也远逊于住宅。
大多数商住楼长得很像学生宿舍,开发难度低,所以有不少商住楼的开发商并不是专业的地产商,而是杂牌军,这导致某些商住楼有烂尾的可能。
此外商住楼有着跟回迁房一样的劣势——邻居,购买商住楼的和住的人通常不是同一拨人,有的人租了房子会在里面开公司开小店。
商住楼跟学区房一样,也面临政策风险。一旦被要求回归商业用途,心血就全废了。
能坚持看到这里的,我敬你是条汉子。你愿意汲取别人的经验且注意力集中,一定会是未来的强者。
PS:买房是人生综合大题之一,一两篇写不完。鉴于我们要成为一个必须关注个人成长,且注重实用主义的公众号,这个方面以后会多写一些。
城市发展、未来趋势,日新月异大家都向往在大城市。只有跟得上城市化方向的支撑,你的资本才能保值增值。怎样快速通向财富自由之路。
欧神归纳出针对不同阶层的楼市投资方法论:
一:楼市-正观念——买房还是租房?
二:楼市-择一城——找到成就你的那座城
三:楼市-宏观调控——毒药还是解药?
四:炒家的内置真相——手把手教你炒房
五:劳动人民购房指南——普通人购房须避开哪些坑?
人生第一阶段,可以通过信用卡、拆借、凤变冰等快速积累第一桶金。然后要有计划的构建一套资产组合,保驾护航、乘风破浪。
创造财富是社会的福祉,
这里有最实用、最全面的楼市投资和造富指南。
加入水库A8,水库一品堂,快速通向财富自由之路。
区域:江北区 北滨路品质大盘
售价:159万
税费:大概2.5万
中介费2% 按揭服务费1.5%
物业:****
责任编辑:
声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
今日搜狐热点8个维度告诉你:如何选好自己的第一套房? - 谈房论市 -
生活在南通 爱上濠滨论坛
后使用快捷导航没有帐号?
精彩推荐:
查看: 1320|回复: 0
8个维度告诉你:如何选好自己的第一套房?
阅读权限255
在线时间 小时
该用户从未签到
说到房产,是每个人都在关注的话题。从一线到二线,再到三四五线,好像不涨就不好意思说,房地产商打趣道,去化率在80%以下的,不好意思见面打招呼。尤其对于刚需来说,更是涉及到娶妻生子,孩子上学,满足自住,城市落脚的大问题。在此之前,房价多年沉寂,当地人根本没有意识到房子居然还可以当做投资品,在他们眼里,全中国只有北京上海的房价很高,高到人们买不起。这一轮上涨唤醒了很多人,这就跟一次运动一样,波及到了他们的家乡,于是我们会发现,这两年关注楼市的人激增,我们甚至可以毫不夸张地说,这是多年不见的全民炒房年,近乎疯狂。这篇文章,我们从8个维度和大家分析,如何买好自己的第一套房。本文结合我20多年的经验,以及近20年来对房地产的观察,相信看完后定有收获。一政策顶层的信号,是上车不上车的准备。发出宽松新号,意味着可以准备上车了。比如:限购取消。限贷取消,那么就可以准备进入了,利率打折的话,则需要无脑买入。发出紧缩信号,时刻准备离场(对投资客),刚需不用搭理。比如:限购、限贷、限转售。调控信号的发出,一方面意味着库存减少,另一方面意味着高层的打压。在这里,地方官员是非常听话的,钱已经赚了,见好就收,楼市限购,重新培育下一波韭菜。现在的首套房利率,动辄上浮20%,30%起步,不是入场的时机,需要观望。二区域选择区域就像选择股票一样,一定要选择基本面优良的。中国的经济中心在南方,长三角珠三角区域。但近年来,省会城市的崛起,也给了北方城市续命的机会。因此,一定要选择长三角珠三角核心城市,一线城市外溢地区也是OK的。如果在内地,则一定要选择省会城市。地级市、三四线城市pass掉,不要问为什么,把疑问放在心里,10年后自然会有答案。三新城区or老城区每一个城市,都有老城区和新城区的区别。有的是自然外溢,有的是强行拉拽。像郑州的郑东新区,距离老城区很近,准确说是应该是无缝对接,所以也是郑州房价的制高点。而远在千里外的兰州新区,新城区则在40公里外的秦王都,中间还隔着山脉阻隔,因此这个地方就不适合。新城区和老城区为一体,就选新城区,毕竟规划更为科学。两者隔离,或者距离较远,就选老城区。四和市中心距离大家在作参考的时候,可以把当地的cbd,也就是中央商务区作为圆心,半径20公里画圆,在这个区域寻找。为什么是20公里?20公里,是公交车的最远端,也是刚需们乘车忍耐力的极限,行驶时间大概在1个小时--1个半小时之间。高于这个距离,你需要每天5点起床,中间耗费大量的时间在路上,是很不划算的一笔投资。另外,自2010年城市扩张以来,新城区和老城区每年以1公里的速度扩张,未来还有10年左右的时间进行城市化。也就是,如果未来停止城市化,或者城市化达到极限,而你恰在20公里的线上,那么你也是属于这个城市的边缘,而不是卫星城。所以记住,20公里是极限。五交通交通因素是出行的一大首选,毕竟不可能一天24小时都在房子里,要出行,要吃饭,要工作,要购物,要生活。很大的一方面,你需要乘坐公交或者地铁,或者自驾。对于交通,一定要选择便利的地方,但是选择上最好不要挨着高架、铁路、主干道。相信我,白天还好些,晚上的噪音会让你崩溃的。最好的选择:近路而不临路。在这儿补充一点,如果有地铁,那就是再好不过了。地铁,是未来出行的一种方式,未来再过个20年,30年,长途的公交车就会消失。而公交的作用就是:将大伙儿从居住区拉到地铁口,换乘公交出行。因此,近路而不临路,房子在地铁口,你就成功了一半。六配套配套方面,与市中心的距离是正相关的。距离市中心越远,配套越弱。距离越近,配套越充分。所要考虑的是:医院、超市、学校、公园、餐饮等可以满足基本生活需要的。但要注意的是,没有十全十美的房子。在现实生活中,必须要舍弃一些,追求另一些,这个看个人实际需求而定。七开发商放首位在买房的很重要一条是选房,选房怎么选?有三条可以参考:开发商第一,地段第二,其他第三。为什么把开放商放在第一?我们熟知的,万科、保利、碧桂园、中海、恒大等全国知名开发商。虽然或多或少在质量上出现些问题,但要相信一点:可以顺利交房。而一些小开发商那就不一定了,贸然贪图低价内购,到时候人房两空也不是没可能。烂尾楼在各地都有,大开发商不至于因为一个城市的一个小区,而砸掉自己的招牌。好的开发商,会在自己的区域内造城,像熟知的万科、碧桂园就是这么操作的。八户型对于户型来讲,中国80%的刚需偏向高具性价比的实用性户型。很多人喜欢90平以下的小三房,舒适性虽然大打折扣,总归五脏俱全,并且总价低,可以更好的上车。改善型来说,那选择性就多了。从120到大平层应有尽有,这个看个人资金情况。对于刚需,在户型选择上,可以选择两房和紧凑三房。对于改善,尽量选择120平米以上的三房,图的就是一个改善,要的就是舒服。楼层上这个看个人喜好,有人喜欢开阔视野就买高的,有人享受绿化就买低的。据科学解释:没有扬灰层这一说法。最后做个适度的总结:距离市中心20公里以内为佳,配置齐全或者未来几年会齐全,品牌开发商,刚需买市区小户型,不要买郊区大户型,土豪的别墅除外。记住以上8条,即使不能买到最称心如意的房子,但也不会比别人的差到哪儿去。
, n) f2 I3 `2 o, g$ y(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)% g( p: }) y6 ?; F
打开微信,点击底部的“发现”,使用 “扫一扫” 即可将网页分享到我的朋友圈。
精彩推荐:
信息产业部备案: 经营性ICP许可证: Powered by ,&
All Right Reserved.
技术支持:社会化媒体
了解更多>>
桂ICP备 号
阅读下一篇
自媒体运营攻略
行业经验交流
Hi,在你登录以后,就可以永久免费的收藏任何您感兴趣的内容,关注感兴趣的作者!
手机注册或邮箱注册
点击按钮进行验证
请输入正确的邮箱
已有帐号请点击
帐号创建成功!
我们刚刚给你发送了一封验证邮件
请在48小时内查收邮件,并按照提示验证邮箱
感谢你对微口网的信任与支持
你输入的邮箱还未注册
还没有帐号请点击
点击按钮进行验证
你输入的邮箱还未注册
又想起来了?
你已成功重置密码,请妥善保管,以后使用新密码登录
邮件发送成功!
我们刚刚给你发送了一封邮件
请在5分钟内查收邮件,并按照提示重置密码
感谢你对微口网的信任与支持
对不起,你的帐号尚未验证
如果你没有收到邮件,请留意垃圾箱 或
意见与建议
请留下您的联系方式
* 留下您正确的联系方式,以便工作人员尽快与你取得联系
转藏至我的藏点 靰鸞钦湘*u
.HC栏褊$Mc遫藜zVkI]嚖"
2q5W荌[譔摲q&v隲\琦螜倩vF茉诸螠9s嫣3s>3s'賦^k鉳A甑7^>贖*,栠-柮S馱^﹁J+u<蕜b\嚇犈音獕2灯銘j嫢#2胇幎X幙n9
磆忍瑘藃VS]!\嚅禶(V獳嗹x鬻',m崸ou弌.酯zS&麞铘NuwU,O弢筐讜淦西W<蚺"5+s}O喥?_8d!q羻HyJf4 姼,僤dj
蔇幎1馴hgM"[1_穀|緲ビo盪袾岚9,N[暻jsX镴斚TG)
:蓈v劊仒瑦馣C鏶缢嚻摲[^蘈旵uLJl"燝铂P奄フ鍋嚱=讞蝵蛰掣r踅顧s忈m2=xs祷g#H瘪翦挑?峀v%5笜R?傗'.軜镱*bz}b婶仨;s蜭~酱6:飔w滽N~濋桀At.f︶rJ5闗峀-v2M6vm`ml鹞豕.烂褧斟骞欉幭m畭幪\榹L~2>衹,馒Y \辞au#jcbq6j┈珼毅墕#l4轞k
稵;#驗傏蝑┯J鹊!U惀孚Z軙眕9B?q酟袟h硛i姹糱uX沛秚ラW傀'福l斓楆霙~:j銅貂G-峯/7兆哭詃费晳P7Q621`鈘
/薫閻谧柯鬙[奓"幨07~iqe逡驽蕞k}:箰"橬YN㎏剐I
)HX8q$:陣j嵅偷&K3游$J魲猡 b=4贾t俰g菿孃EM?S9毓 垲=e穀^|亚匷聲'b彖s[8銭夶1xk
w0 媨Q*x麢啾x8
F/蹲/n珦vY=6棄偽Yk姵сWu,T6':鵎漫DZe 芷p承r鏆鞮敘P寮虑莹Z瓑&du.厺7椝B祃yR7&k鹋^傊0髵障aAY巠陱5y選齟CY*鉠镆(H虪翳峝壎斈铕xo!_80櫳=\k疇馞x牾ǔ
江礷16
┈(Q7记#潤x檓GJ
O縜箚皽痈臐U J孥1]﹏ seT-蹑[;襛_氢 q郌=鲒/鲯z1%b鞮竾渊鏦R&O鉞別NQM` b2y1-5鲶>腍齶w趼vVǘ8鄱庛履^Ekgー
J宋罍I垴pq a鉓A~6 *5C殜x1!告R!_彆眡g惌p1皩礷訰Y妏潼'Q7訷d铝`┑湶栒溍9:窹 軄覔o窹\驊詟AV杩~佘c阍踥S2KC~饡珨彩S丯'+fG╔)qE[嫈賴礻I3UM$ku拦2≯5>z鼦瘂_+哅颤鄲纽6o晽F咢 t魰鸁+)′鹅1]咷
9hy闭x鞓俙!岮4Xrc{?+^惒纪躨xk^lgHj0#2'b$氢犸D趟強4<#}鰡榲 绞K剀(HF|2朤傗矱(}6_鐘挡l滧
[,S"<l等
丣:曍 x澬n氮$|RO颌囲fV7潌
柜h^C搦3* <&^茵軿++R{0W藵d',楥?*?^+彅甥俈30瓲癢9%&3萟q%$娥癋
K;莢佬F.C/牋B#h牃堰
;q茓
+9)赨m礧郗d鲋`ni馟,&媱(Ab柶V蝈p:屖捎えC}闼]裳1膊",j^椊賷7G脡6靂#澈拁阕嶀 K讆騢#(7鄰鹝襁o縸鯸
閑p蚅4縌_asS!yv棜驎F瞼2RK$s4盋1K*寢A珿盫(y檈!(}鏧RPv擆 ,S省R&6 g藒j!嵗Y舨$Z 媥A紘C8 雘E昵*漴
槲枈9G柿饯D,割8蒞醛?
粞D/GM僗掶J珞Y&*R崡+j螴$0y.卿:銽閏恂V茆0>}蕥谧荛7冎)唘l砣GEv$颼戟耙6E猾j4
c黉Z鷁4cf) R>崣?銳)M狜l闯偖tU壹乁徚咶z" iy魟j鞝il躣礇&厮V05鸨L"5'傓頧骿纖8僇厗F~K9怊鷺[夶|警盧d"$婔雨v黓2鎕燊Fcup亁k5R热獣錤Z汨蓙穕坷-萩
裛┭* y2骄X焽(釆(A=湾ph瘹b|眕0gk*M*猀箹P禑呂弢騭擳%*aBgQ'啠障V臾
+E;芒=J^9R]獚塀
餐鑅N%'靘C瘟YJ悩S./琏IJ!# ,96
ほ赖 玗襆嵃跘;k"贖G薋鎠邪c紉N汆v49獨椵椹r6{冇牝v襏畣&椡輅?獗﹚5佾胸A7qZ涭V浲Z_飔TW5VYl獹/隴鸻Ё狙珍v粡<
ngC}SC酵asV袵鞋鈭ЗUS經W5剌G
耳&D艺p仡
瀱#雒寸漠荶招`u544y<M助胿彄鲐濬wC=9鈖6匐輫MN棲蔔;洭hB佖畂nかh[曐Kk%x9}榢徕盧贜誦AR祏T(櫸眔6S'v"翐l7霾!na
)/匚.Zjwh現57!o0+.9`堡練"KM%GBs嘑V褢!"錌D戽枤J鏼D絸盟Sm闆S笾鲜Jk撖i檳_{Qv鵽-)凡
<峈D86记1?a!記斗0
甬dIB塦{42%鋑騊V 珗!嘐艌,ば矃qh蕬蟂
摱/Tio)<_そ鄚喔q~e?6抧%SlK硅
m)[`k苟V榤k苟 奇`{hK苟PV;`枚蠽3n∧X,X &;慠ys)|~挾郂落fy&&V徴N& x蜶r(赖S !kMrg哧袾k(
.q}F#vz穭+[竑T&*[]和D≠+嘧+_I6f鹛&1a"畷%╙c澽棳醋J愫3RE權S*郎枺稸KKZR妀
e潞坟DMC锝x$N=)Hg|轛瞸,WK^Dk=;岼煓櫦?漎1汳蒚W咝x蟔蕮?~耱+曦辑签(5DvpT嚚?"
i
莞5裇*样锨崯P叴唸.~$齡T峷趹ァLkVJl皐タ险籅兽會诊.姊闟PE墠9.n3梫u*C啴(Q汽1鶷噑K礩!誥-蔜蚴脺笶a!耦蛖F钗綗k鳷RE墠Q嚷仍\儩翧2秣儚{晪毹b$%閣褯H1ш&3劀4(好氂|9g'fB盫FA2鯈蓉P婳!萡l堨体_!%6hxu`Nqヵ58詪&ぶ萢瑥|y}C袭〨HkL.%呱
鵅b&(УlE 蹟晢权忘>O蟂2胗核2)d撒憁坨#跮F\d{.rQ湲]械/'諡ぽ臙乲3CTa'd矹A!!桐麬叓 墠q<歋韮
_橼gN淾Z菼5u徕.g(嫀臃R檇麛r
閣q粟E l蛜瘪踡廇'
1騖:%迚曇Bt.;J納A躇瀢\Iu枢8钰{z瑅猋Ei嵨F/:欯鮀P\2鑙"7"桵7d0Fy1м濸-$6Du旖9鵈4踃%,i氺炶TR]16咏zc旖'0觬趷艠慡8!!首{枝?涕0)X&閸慛麋2=A培墠Q齚%讉Bu*倞愞醥r粁\衷r驣瀏蜻(Io堲錆湥|^﹗惻刎q)N)淾Hl堦襠螢}Z1钠F祥!倶?吥苐sJ 蝑3ALZo掵猿R弧Y餣iQ%艂 ,緵s
佟XW勀啫.|3$粤r瓕俖劝{爫逑siE吥回Ao蜗珧;z彍鑄H
衆T#唻膄忝'祇 Y屟无pF 吥苲马夻粽z紸礞閸笕9蚆ZCr冚7|:れ]绁OsQU Hl宩坝鄥獇%a7s:u埉謼輓褷k夫虭N! .CC醋Jg俇r"綖蝘兾繤o禌 y恠Vq ;kZy寀疱芷Ci挅崥嵪6撳,Gr"焦袟[rF倍 塙Ty菈キ秩~{蔩兎悕!8$5XcR3(S,p刬銈濅怨oWV|K╬d粍z_ 閞稱#峭$6H{
錁y憂夝wL(6L8慙磋廕踤+馂鈽*鱝豥x麥1x似Zu[詄6W鷈,d5,蓲攡劃*F2*怮zj枟'喥礩︿e@绵RTA洼
噦\潳菁F7[瓂訵揺搏>f 豩铏&唿輗7摚Y8謗蠫舯巸~镈絎&/輼蟉鶶夏"|湹艞O巴L"'l8簎y埫I佯S荹
赒満:凇U附.+绖[悤劜挘WF奡^04緋C_4,阇26甁n阖X呈9驑j麊H6m冞g6哆稓3"g淅菸狛6鹪Z c!/
?殭+Z)6+薦舆l{1k8聂髿星缥穯踃\恼鱂f
颙j\0萡娊_fK衾)勬$挩菲X//嫚
嫢錑mQ.偨"ヨY,a4缦B駞泷p[;⑨z愱骿NB8咶X廁鉈,飔V桏Q_"幩梫脕濢┩諄>贆勈\9羝$r慧n+垙帝繧n隺甴懖K(>/#d(c齫+=撊&?菠&Oⅷ蛑B?駧鸓9y#?Y4[睹w裼:`輽跬悔.q[O5\#U?%4劑鬋9璙)R :饪糪9ly~
Eq飸(殶j!5嚬鸵漭C琨FA=杜4弭j萫/h蝃U狇馑惸亻现尵
崗釦气|种%屟*朷$騒芩]购Z堈2簥,#憹 得侱灻驽题晈绠姫Z!ど])丝或xaT"%俀怯沋.xhP'泂閧 蜐7徭f委顫{'!択Yj`sc鈧N譚蹝牣庳S 茾"砍髠r溏V\&7peR澏:yVG
┈ 苆e燦蠩Ul绥V4昞Nw鄡U掣稃铗鉙劭穿9遴2n洡m暡:绌y摍霏SD33蓒顼nUX鞣豰'漎铒2鄡晷q妕挚稃:奀豂嬶剠磁bf嗨-8$楚隂乑胳c_诬~
Bn懶迈-芥隍 @檑R`繢夶:啟讚<4R)爓R旰i鮋偉撆4RR0鐔C秽!6瑌簵}7K4O鰎泆NlR積G觇淘敠*﹫6q晫B欱扗暛L尻O偬叒[芴\鹻逿n蹜藔˙d~噧1rV徢潥7鮱僥6婧G~閩)bo隴s 4H﹗╛鰙窉哉:m絻硡m&}+奢颞1[JrY4]"奐8陆剻'WX鴋至哊聕e1=~拂怵'OI赜唊\蔘x釳G?c8箐)A-B[駱5躔骝諀A<8=芍(/阴濠Xh'4
wv劊羳褳h兘w羚(h緃7)1褭紇;)瓎"$r紲xx眈烷\D
鱽LD*怳痔z颱e9%F'C登篮*璜{嵌
D湘H厗;昤B儆P庄霞{2膜uS郌CD?\P
極脮U:随牞甹+]mu壏}\鱄螧J
謁L弤螩珌哰Z 囄j飇殐a&^o!p疤T,揙宲-晎I&彇8s嵵汞:搣敦+刹,鳝M㎞=9}擨q .,佗P.窭?b襦p. `涘撆\&b-麭璣*"tn-雋9L:稱敝鑎
鬪&u0棭痳%W钃婻鯖溌R.櫛蔐擣
T淦-!l 鳒豦;Uw塳,皨pX=].{!-kA徢Od杍
(i垞66C掳DY?说<r紙〒K唭羚蹻Uk锗畛7h吋网4sxY'G鱦粤KVq"釩^?`礂痦Rm瓚銡ザA儹枊罩)筌4*;X#浑nu乗袰陡扡嵪4!zhd柘朤*=H鋶/
把
|9M怕A.@=缜j詗
欎Xp~)o\鎖P;襡1枕a.P*軰+敵eg鵞拝汭嵻:沁'鹊愚禯螋<粜 [奿醋AiSB-舴t!锳WS嵽鑌Jj'⑹發╘*邃蕱7^?趫&Y檇7pKX8妅'(媛\#箹k氅魮綯"劔F钡輜庼潱}鏷/;G轣躦臨蟃礿徢S揙p鶜 繄sHX=瞢投礚[j醃1〆^敩瞏鄎爡o^zj:8B?縼9纆氷捰y]壤煡㏕夵 綫_}抿W.浈mV酦娒笃XDh
龂セa牁箾s_?燿[5hD釆 % X?T^涤@Nw钅輭X腄当裰0b唔沮8+谾~謸6%|m\vL黅ZV眠F/>痸
餜嚈i萷橃n5圓&聲栆崠郪惬>qow幂湌K嵂赇鳉羑牃慖鰭k.諠咽j乹ZKеl.;[H6襧H蚗m7_4\帉艈?銕&aJIM呦|<s虱on:,5H.霐瑄dL@1綻"妅<J嗪洙Gvs璁湏閪8+捠!2孟0灑d/;[ひ|乭 鮘UUz檈)9"&桰cP浬-鉜.`C倲O矟*鏗9"勄7c9IAVL9饄P緓(欺4
D2=y 涛減Pb啦琅懩吠崺錱a炻詴{嬮嗣?忱卝嬥否/o,彲Cy筮l^R}杲祙眦$瑊/ML~2汉v媆櫪m醘 鞖$慤_"普胅(+(賉穵W
QjLD#粥嫿凞U|蝼xごJ\荚l1棄遊懝賊*0e啱+h闑
_轾︴惕麺漈5煴FV)'/槬毤庫鱕Y;o酵楿恛fb魗僬)彡R5qZ~┖妰谪 蜹#仪Q
{S屏[暊XI糟:卵 巴{鏉愍崼贒a膩E徭@搄釭%
鮚蔌桕哗K髲涉RSl獝彶A)6)烛-6.铟v烋mCd[!那玛dJ}齐纰2Xj醑蕉4眝K>~MLzTM)~>,d躅祰Ybm鳛 7肉伳薉"妒h^啯5筸&>k,@鼥X 鮆紃uDr )q.鼉焵≮81
PpJsVLv5耡欶.'帢 fZZ聡<錡檝a辀F/0+-G'惏湮渡皽#6藡/鶳_#f恃缍p+?1xG:<<f9~=截^珦vY=6桰蟇獳莎溛u岢e暎F鋌i訤<S(wW錷諈PEM研呎9/y4H8駌釺倣vV袝?膾嗆脘姠7CD4p$莦纶4Q$矨絫衳墟F(sp53t飞掉=X郥u春puX叔H阣扅I篭燖猏@捒羵7xX奴l蝥J愡jN Г3U[%nF濝L'-傷c x!,5銥h.рQ2礍潆\煟琅啓旲2拡禆57#w5"rYs鯖] 箁扻A汷8崇J4铵礲\吏帰(轤論J$H<諘'3鳁'.A 鋕Rm 总I'怾勩憷K犻
谑啭g6~+琕S檷詗#7鳺R殎 蒦块_M'灼-9ǒ综钏陸 資j;t;璪
愡hE&|bOwX]礇]_1 灩Vq5殭籿巃刖副紭铪}髋趸脧挿喥抜x?訒溙LO~铲pvil:=-邶{uw/奱0)韟咦E!謨襓!招豣婈頨鴉徕%kwO蛴嫍桀灆O<^信訵3]惃籫5康f嶷礚o哽赇儡破蠿f専Wc=
]詌; >矕0$忙赎﹙:N侻;♂ /7浜{~ò,h(啞偍>:蘗}觟D
^MA?,TC帽ハ兑弤^燏|#2 )3&律@&淟毖鄮BV-儥N嬶$v舮醤佂&<d琳譴硠鈷莳P^/朠l庬孰:B偤z$嗢d"髨"嬊榾0驪Gk円5p
<宾榊竫mX姦"{霁m懹86 劀m|粻*鉘娨06嚽N浂0梑秽搐%,5罣x)7-C}闼]豋攧
榫_鞕?{q<Z頇&!1昱豊戡4裲鍺硜闘8躒M厐
e
聛Q鍉皢庀^噙蠳,X翭k(ovt袳鰐$势b郋比嫈譁T$幀躐p$ 圑y 蠑+p,苘寶S丗<娖64ID醏歝x醼Q/Лeo縨-3惡KD萈V*肀奇.昭逝Y貚GA畿73"]楱&SU4V鉪俵_&)癗哬抍桔俀З帨釲噢2t惪鶌#>9滍葛投
m琡艖#9嫗{o筚.?馺ich<}珄|#祌/諞6关穞K炬 BETE$铳井rUY鶄R穯h#餏剙
&哹噍轩#+鳁梪T9挹幗堮傇
剹|V"ID僞MsZBbom袬a{螧夔饐鷼1爬/]
J徝*Y{L60h&Th2僃箵l'皩B鬯劏rD
9D魁v'禈:檶1A6娙徿X}g┽G'K某%B虨0┖笇J?
@G膼(L)zG腶)堑芶籹賀%W莸珵ф獖+僧6+^m舕2号*(甛<∴仩 氡f崮M挹i$*"U8z罖匯誚1<B攭]姲[t屷1邟,熶M錍 $韊B!4审髿兎n鞍dkh戻5o`嘀vX捭/0皂,剱0鷇q墕]}&E(榃唡
歘l茍+T
欭l桕誻@`瘽=ふ|紭瘄*
膂蕪忖截B奜茿鍋ГjC:Ch.!衸<豗Z逪迷G6挚黵
蛓9m伩燷~2諧F煦&5緻~糮~瀘 魥%#恀镞利y劅-0緻~7膙X▅*挄UN壉C4橉婋塛"r臿q
3斄?駗7纻hr紬莿C"塯羼姢.-&爃癘蟾O梼炖臈潟N% (|椰Nr@0k鎹躁布巩~衶
迧
墄<耓怩駒旙%,陹'/'5(`!紂GL=鄨焨8E洛鼉o4攋pyN戓b臚5蓭V娻K5Y旻g??偩"?\K韈浥铩<钇P溞34蚺"5┻'w彁_,$E夠1r灟┫旗葵珍'{淲顜>喒:3X#M恕a)^蚟g辎J褠梎蹌,叞pR2鵬瓴匐/趃幋傟妺 psq?瑍崾`宂8酟檊/戳P
祍q<浵Z疣8結溣餶<淹嚱 〢^a变P玀||S佢U8v垾<慑X磬穵dGS嫫/羮O洍{М)巬i旦q ,
鏥疈[餩壷磗1吻涯珰
太沣婎2屄G`厛2\\X)呺=镦:C僟JQ[鼪D緆MV振=o(5KU 熝錌蚎~釔ad5众!*唹牶鵹嘝'R%釕^A峒幐谕磄M@6簆赫辭.張/@詍眺 (饕礐鎸濹瘚'br齽σ^耉y/dE麓?WC蛔&贆驔琨q$e[鈂玅尖</Fb颺7螚W:\C祫;<嫄SSJ磂QW鯵PJ<:s}ZKg狶啂蜂腸頮!6畷涵萪#l鍄C瑺琋&3*v趿M颦嘕?鐅"胩0dJ戼/纕f疢 靷M3纍誚L殏遼6L焆 玈皘叾0rY屔裕p0WY荽u黂fT:/鸎鏇AeZ gIH垘愀!控
巏畲怣蟅W溆;坮M\杌7]'&m9vq偃 #價{垛z/]狼轩蘅 VU薢a驪闯毊9JaW訨澝縮m#昱v庬2勰疷oて'7縙畅N鷯Q'Z艵d 猑妰襈\伉Zt%_迍曼埯亵矬4l愼YS幟矐]Vig,枢E握E+;p 8Hq嘁sN囒葚XC渎G2>询*囹!RY`x俢:g裾z匚;47,/f糷k飜[邥歂\!k佥I├qY" V|p媩^y: X,?G极*劌鶵k欏縚y2 Xゎ.!迺z 骿銪Q貯疭塸渳
曃Yy〇&侊2 |粵L宵QmE痔[0/錯/鑄-J2忦畋p ;ˊ3悠;,фZN阙%B逶KM/洪苲魮2H a僙赙
:淮<鸢风烂侬簕W走=sa|`1糓|肚B妽鳔/gy}nd+┝EX觻斆E觐*bz}b婶仨;s蜭~酱6:飔w滽N~濋桀At.f︶rJ骄/52壘熙=谏41Ckc制颸熾顐
J嶿]杞v2'谨VRs7粄ZY
婶毅ンWV梚下凒懄"H捱L蕞阫u~0qyV45r佥鑽S篁: 狳
94璞鵶郸*+z(M鵻繏=R塥r 48b^趈眣,疿+m惫-縣i雝 ({恁箮诟阧}齉k{K焖M貂75賛496_-!鶱mnd炋.-a~42补蕷/ 縝%淕坤/呫紝c'F)G*鋊绽U淙E酀鰁F`=落i|乑8 礭輩<├=hG蹣`岻5UE篼R)缉M8`椯祛~6懞瞴c阒抬蓉幜i徎{<偌憸I巑v峿<14辿/3=~鏹譸2熒w3訐^洓zw贻驹蘢抬k肦OV=y-
瞷裏眠わ%)1論J_繏L_鵰騐w险厵O鐕F囉%幼摋唢,t湘h飌哓听笨桙b~r泯袻w蟫魨鱓oZ宜77諷W2#閧1幐`肆鷇&7撟鶵碎櫱3彄閴/Q=苪0韞蛡雨v桲04z操碉,D詘9q*欘2QpEc蝘o壍2Q堵U`vGhGN鏶傸F^獚偢儨/憅[癀BXf;鬾[a:9煿嗺y灍~庭w|髭YヤH座艦;p唣嘳琨邊{g腼:煖鑬2箦阱﹐g6?Ykw緳''儯+7懽謘
閝饘PB
拘峼i夯'ueu/5驼`▏孢濡.卮-逗屘2淉7+消;xg鰞id3體3虞="c5覆.衐ju9=薼$8蹊#w璏硭X嫰筼W掷顼Coj鱿+侩钌紵炱恼鱣繃瘠/5馺0導ёg用ぇ縘g,5饾0橅5"汇堨溺鋷而JmNg9eE /棵f9鳡醀
栏嵈|,箼橿^;馺牿8岩b扷w冻K馤
_加u宗W摕\棺u[$簕袦imic韛2=淘 窻PG>>>倒痚Z|$'Gw潫>9箉+{da鍮婷}+"k菾哧r婷酧3庉[x逸硓赉帝除7'?櫨<~{鏌Y鞬-魻7~;趉 y3y捭]軩o.f63c孝僿&&衍w馩愠Cc桀Y腹4懞t)s.9:醓孑L蜿妣桃普叆瘱m&訐譶?w腈:┿蘺鋐燂哞[B睱:中y渋hB┅1楪/^B a-?櫈鹶u慥杣"e[穦k@j&Ojf証驍鏼G㏑\Kr'G*\dC-馰纛狮矵7逰
-^傉=攄6&隟膬)畽*錽旧絽7倠洏q凳:T劯揹RfP0ST糃vT嚶p,黅凜簓麊Ld曁TN褡聴杖jrNQ+軯4P嚜皶Q-芪枛)*Y豲>[N姝齰mn簵锴憃@]?|( 誌Q疵QE[m枫悡v;琕r晬Q3z!А3<*|0WU5!"