请问我购买了第一套房买学区房,运气不好,买了一个月就烂尾

我在花桥买的第一套房子但是没交易钱付了他们说不好买限购要一年当地社&保,我不是当地人怎么办_百度知道
我在花桥买的第一套房子但是没交易钱付了他们说不好买限购要一年当地社&保,我不是当地人怎么办
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第一套房子,千万别买错
这一轮限购限贷之后,很多城市买第二套房的入市门槛比第一套房提高了很多(不论第一套是否已经脱手)。以我所在的杭州为例,第二套首付比例要求为六成,利率上浮10%。
这样一来,买第一套房子就是你用最低利率,获得最多贷款的机会,显得尤为可贵。
选房买房是一道综合题,它考验你的智慧、眼光、人脉、决断力和行动力。
第一次买房是一次小型创业,你要调动自己全部的智力进行趋势的判断,梳理投资的逻辑,还得拿出资源整合能力和筹款能力。
首先,看准买房时机。
前一篇已经讲了,现在我国还在城市化的大周期内,房价会按照“快速上涨——政策压制——高位盘整——限制放开——快速上涨”的循环螺旋式上升。
在大周期内任何时候买房,若以五年十年后的上帝视角来看,估计都不会觉得亏。不过,在这个循环中,有两个时机是比较好的。
一个是有全国性放宽的政策出台,地方上限购限贷刚刚被取消的窗口期。
预售证要政府发,土地供应是政府的权力,户籍管理、信贷政策也是政府说了算。政府凭借这几件武器,能够在很大程度上干预楼市,换言之,中国楼市比中国股市好控制得多。通过观测政策变化,能够很容易辨认出买房的好时机。
比如2016年2月出台的契税减免,作为一项全国性的购房优惠,就是一个很明确的风向。此后各个城市逐步取消了限购限贷,房价果然飞涨。
还有一个方法,关注深圳楼市。大家知道,上一轮暴涨是从深圳开始的。很多城市在2016年才进入上涨期,但深圳楼市在2015年已经率先起飞。
2015年央行多次降息,当年政府工作报告也提出“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。
2015年到16年上市房产公司融资非常容易,钱多得几乎泛滥,当然要去拿地。2016年可以看到大量央企背景的地产商到处拍地,很多地价一下子超过周围房价,面粉比面包还贵。
深圳人不亏是改革排头兵,会解读会议精神。段位高一点的,要学习深圳人,学会看政府工作报告和货币政策。
不过,这一轮的上升起点已经过去了。
二是抓住压制政策起效后市场转冷,那些被“限价”的机会。
房价涨到这个份上,上面风向早就改了,货币放水渐渐收住,限购限贷政策纷纷出台,已经收缴很多你潜在对手的购房资格。
目前房价不能再涨已是政治任务,各地方政府各自出政策,达到上面规定的零涨幅即可,这就是所谓的“鸟笼行情”。因为限价,有的地方新房比二手房还便宜。
而且有的开发商在楼市上升期拿地,对未来十分乐观,产品设计定位高,没想到房子造好了还是得按政府指导价卖,所以此后一段时间,买新房是更好的选择。
当政策把机会给了刚需,你可以慢慢学习,慢慢挑选,静候良机。
但不要一心指望在最低点入市,那需要太多太多运气,需要上辈子拯救银河系,而好的机会总是稍纵即逝。
讲完时机,我们来讲怎么选房子。
买第一套房,建议选择交通便利,工作方便的地方,房子尽量新,可以牺牲一些面积。
年轻人事业为主,连樊胜美都教育邱莹莹,外地过来打拼的女孩子,工作是唯一的保障。每天坐车一小时上班,和走路十分钟上班,迟到概率不同,精神状态不同,加班可能性也不同。
以自己工作的地方为中心,5公里为半径,看看周围的地块,有没有你可以接受的楼盘。如果你上班的地方是绝对市中心,周围只有买不起的超级豪宅、看不上的老破小和溢价夸张的学区房,那么不要也罢,考虑下一个思路。
选一个通地铁、规划好的新区。城市开始扩张,会涌现一些新城。
新城刚刚出现的时候,往往人们的观念和新城的基础设施一样落后,不少人会错过机会。
但实际上新城跟老城相比,规划更加科学,拆迁难度低,政府会投放重大项目,甚至政府机关直接迁入。这样的新城建设速度会比想象得更快,而且这几年有越来越快的势头。
想象一下90年代的上海浦东和广州珠江新城,几年时间之内房价暴涨,很快到达和老城区相同的高度甚至超越,仅从增速角度讲,是远超老城区的,投资回报率大。
所以,到年轻人多的地方去,到人才密度高的地方去,那里会有最便利的交通网,最炫酷的电影院,最具想象力的人,最多的未来独角兽。
到新城买房的时候,重点考虑现代服务产业的聚集度,比如金融业、互联网业,在互联网时代,这些处于上升期的产业,带动能力远远超过传统行业。
高端服务业聚集的地方,环境会比较好,适宜长期居住和发展。如果新城产业结构以制造业为主,那么前景可能没那么美好,比如杭州的下沙。
城市在生长,会出现几个副中心,老城不会死,但是保值意义要胜过增值意义。
有一个小窍门,找找看星巴克,星巴克的选址有一套自成一体的标准,有星巴克的地方,有资年轻人人气会比较高。
具体落实到选房,品牌是一个值得考虑的因素。地段在房价构成中仍然吃重,但是比重有所下降。
现在买房子,除了地段之外,房屋质量、物业服务、邻居素质是人们越来越看重的指标,这些软价值在二手房市场上是值钱的。
经济能力好贷款额度高的,买房要尽量选择符合主流需求的房型。
90平方米三房,是刚需群众基础最广大的。若是觉得一个人住没必要买那么大的,那么六七十方的两房通常涨幅较大,也很有价值。
有三种房子慎选。
一是回迁房。
回迁房虽然便宜,但问题也很明显,后续涨价动力不足。而且随着年份增加,和周边商品房的差距只会变大,不会变小。
房价涨不上去是一回事,居住体验恐怕也不会好。回迁房本来就是赔给当地农民的,不是开发出来赚利润的,所以规划层次不高,其“颜值”明显低于商品房,小区里绿化面积不足,楼间距小,车位少且大多数做不到人车分离。
时间一长,窗户外保笼扎起来了,一楼外小棚子搭起来了,本来就不多的几棵树也光秃秃的,上面可能还挂了晒衣服的绳子。
说句政治不正确的,住回迁房是很难遇到白马王子的。
二是学区房。
这种房子主要是靠学区溢价,而且有的溢价非常夸张。单身人士买房,没必要为了学区和其他带小孩的人竞争,牺牲居住质量。
随着改革的车轮轰隆隆向前,教育资源的分配方式有可能发生变化。一旦政策变化,学区房就不值钱了,比如北京已经在尝试“多校划片”。
此外,私立学校越来越多,这些学校资金雄厚,按照市场经济的逻辑,它们会吸纳越来越多的好老师好资源。
老破小学区房单价是有天花板的,尤其在二线城市。每一轮房价上涨,每套房子涨幅是不一样的。
大家的购房理念已经发生变化,对于学区看法变得理智,大多数人已经知道最好教育是家庭教育,最好的学校就是自家书房。
如果非要买学区房,可以买优质小学分校的学区房。一来分校能共享教育资源,二来分校一般在新区,新区有很多引进人才,所以生源不会差。
据说有很多名牌小学的教职工,得到内部消息要在哪里建分校,就提前过去踩盘买房,往往能获得不错的收益。
三是商住楼,就是很多城市说的酒店式公寓。
这种房子属于商业用地,土地使用权限只有40年或50年,不通煤气,总价不高,贷款不受限制,很容易打动人心。
购买商住楼的逻辑不是为了获得房价上涨,更像是买了一个理财产品。其进入二手房市场后脱手较难,涨价幅度也远逊于住宅。
大多数商住楼长得很像学生宿舍,开发难度低,所以有不少商住楼的开发商并不是专业的地产商,而是杂牌军,这导致某些商住楼有烂尾的可能。
此外商住楼有着跟回迁房一样的劣势——邻居,购买商住楼的和住的人通常不是同一拨人,有的人租了房子会在里面开公司开小店。
商住楼跟学区房一样,也面临政策风险。一旦被要求回归商业用途,心血就全废了。
能坚持看到这里的,我敬你是条汉子。你愿意汲取别人的经验且注意力集中,一定会是未来的强者。
PS:买房是人生综合大题之一,一两篇写不完。鉴于我们要成为一个必须关注个人成长,且注重实用主义的公众号,这个方面以后会多写一些。
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8个维度告诉你:如何选好自己的第一套房?
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说到房产,是每个人都在关注的话题。从一线到二线,再到三四五线,好像不涨就不好意思说,房地产商打趣道,去化率在80%以下的,不好意思见面打招呼。尤其对于刚需来说,更是涉及到娶妻生子,孩子上学,满足自住,城市落脚的大问题。在此之前,房价多年沉寂,当地人根本没有意识到房子居然还可以当做投资品,在他们眼里,全中国只有北京上海的房价很高,高到人们买不起。这一轮上涨唤醒了很多人,这就跟一次运动一样,波及到了他们的家乡,于是我们会发现,这两年关注楼市的人激增,我们甚至可以毫不夸张地说,这是多年不见的全民炒房年,近乎疯狂。这篇文章,我们从8个维度和大家分析,如何买好自己的第一套房。本文结合我20多年的经验,以及近20年来对房地产的观察,相信看完后定有收获。一政策顶层的信号,是上车不上车的准备。发出宽松新号,意味着可以准备上车了。比如:限购取消。限贷取消,那么就可以准备进入了,利率打折的话,则需要无脑买入。发出紧缩信号,时刻准备离场(对投资客),刚需不用搭理。比如:限购、限贷、限转售。调控信号的发出,一方面意味着库存减少,另一方面意味着高层的打压。在这里,地方官员是非常听话的,钱已经赚了,见好就收,楼市限购,重新培育下一波韭菜。现在的首套房利率,动辄上浮20%,30%起步,不是入场的时机,需要观望。二区域选择区域就像选择股票一样,一定要选择基本面优良的。中国的经济中心在南方,长三角珠三角区域。但近年来,省会城市的崛起,也给了北方城市续命的机会。因此,一定要选择长三角珠三角核心城市,一线城市外溢地区也是OK的。如果在内地,则一定要选择省会城市。地级市、三四线城市pass掉,不要问为什么,把疑问放在心里,10年后自然会有答案。三新城区or老城区每一个城市,都有老城区和新城区的区别。有的是自然外溢,有的是强行拉拽。像郑州的郑东新区,距离老城区很近,准确说是应该是无缝对接,所以也是郑州房价的制高点。而远在千里外的兰州新区,新城区则在40公里外的秦王都,中间还隔着山脉阻隔,因此这个地方就不适合。新城区和老城区为一体,就选新城区,毕竟规划更为科学。两者隔离,或者距离较远,就选老城区。四和市中心距离大家在作参考的时候,可以把当地的cbd,也就是中央商务区作为圆心,半径20公里画圆,在这个区域寻找。为什么是20公里?20公里,是公交车的最远端,也是刚需们乘车忍耐力的极限,行驶时间大概在1个小时--1个半小时之间。高于这个距离,你需要每天5点起床,中间耗费大量的时间在路上,是很不划算的一笔投资。另外,自2010年城市扩张以来,新城区和老城区每年以1公里的速度扩张,未来还有10年左右的时间进行城市化。也就是,如果未来停止城市化,或者城市化达到极限,而你恰在20公里的线上,那么你也是属于这个城市的边缘,而不是卫星城。所以记住,20公里是极限。五交通交通因素是出行的一大首选,毕竟不可能一天24小时都在房子里,要出行,要吃饭,要工作,要购物,要生活。很大的一方面,你需要乘坐公交或者地铁,或者自驾。对于交通,一定要选择便利的地方,但是选择上最好不要挨着高架、铁路、主干道。相信我,白天还好些,晚上的噪音会让你崩溃的。最好的选择:近路而不临路。在这儿补充一点,如果有地铁,那就是再好不过了。地铁,是未来出行的一种方式,未来再过个20年,30年,长途的公交车就会消失。而公交的作用就是:将大伙儿从居住区拉到地铁口,换乘公交出行。因此,近路而不临路,房子在地铁口,你就成功了一半。六配套配套方面,与市中心的距离是正相关的。距离市中心越远,配套越弱。距离越近,配套越充分。所要考虑的是:医院、超市、学校、公园、餐饮等可以满足基本生活需要的。但要注意的是,没有十全十美的房子。在现实生活中,必须要舍弃一些,追求另一些,这个看个人实际需求而定。七开发商放首位在买房的很重要一条是选房,选房怎么选?有三条可以参考:开发商第一,地段第二,其他第三。为什么把开放商放在第一?我们熟知的,万科、保利、碧桂园、中海、恒大等全国知名开发商。虽然或多或少在质量上出现些问题,但要相信一点:可以顺利交房。而一些小开发商那就不一定了,贸然贪图低价内购,到时候人房两空也不是没可能。烂尾楼在各地都有,大开发商不至于因为一个城市的一个小区,而砸掉自己的招牌。好的开发商,会在自己的区域内造城,像熟知的万科、碧桂园就是这么操作的。八户型对于户型来讲,中国80%的刚需偏向高具性价比的实用性户型。很多人喜欢90平以下的小三房,舒适性虽然大打折扣,总归五脏俱全,并且总价低,可以更好的上车。改善型来说,那选择性就多了。从120到大平层应有尽有,这个看个人资金情况。对于刚需,在户型选择上,可以选择两房和紧凑三房。对于改善,尽量选择120平米以上的三房,图的就是一个改善,要的就是舒服。楼层上这个看个人喜好,有人喜欢开阔视野就买高的,有人享受绿化就买低的。据科学解释:没有扬灰层这一说法。最后做个适度的总结:距离市中心20公里以内为佳,配置齐全或者未来几年会齐全,品牌开发商,刚需买市区小户型,不要买郊区大户型,土豪的别墅除外。记住以上8条,即使不能买到最称心如意的房子,但也不会比别人的差到哪儿去。
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