住宅小区内开店是否扰民
海南日报 &&
&& 日 09:11 &&
南海网12月17日消息：既爱又恨，可能是很多人对民宅商用的态度。
爱是因为方便，小到油盐酱醋，足不出户就可以解决。上班族一天劳顿，回到家一个电话便能吃上热乎乎的饭菜……
恨是因为不胜其扰，油烟、噪音、缺乏安全感……社区商业过于发达，无形中降低了高档住宅区业主的生活品质。
民宅商用形成的社区经济现象，虽然这些年已经相当普遍，但对于监管部门来说，似乎还是个新生事物，停留在发证了事的阶段。有了投诉，上门看看，过后往往不闻不问。这其实是不作为的表现，既然问题已经出现，就应该想办法解决，而且要解决好，让老百姓满意。民宅商用的背后，更凸显商业规划的缺失。新型小区不断拔地而起，商业网点的合理规划甚为关键，不能完全由市场去自我调节。有形之手该挥动就要挥动。北京为什么能禁止在居民楼内经商，一个根本的原因是商业布局已经相对合理。这值得我们借鉴。
仿佛一夜之间，海口住宅小区的商店如雨后春笋遍地发芽，从美容店、小商场、家政公司、小饭馆，到健身会馆甚至宠物医院，社区商业让居民足不出户便可解决家居难题。然而一些小区商店和正常的居民楼混杂在一起，又影响了业主的正常生活……
便民背后是扰民的隐忧，这是发展中的问题。而相关法律法规的滞后，又使这一矛盾更加凸显。
住宅小区成农贸市场
郭先生最近着实有点烦，自己花20多万元买了一套住宅，才住一年时间，楼下一层变成了一家宠物医院，每天人来人往，人声犬吠声交织在一起，消毒药水味也到处弥漫，搅得住在楼上的居民无法休息。
郭先生说：“当初买房时，开发商特别强调，小区除了前后两排楼的底层商品房可以开店外，其他商品房都是纯居住的。可是，现在却变成了一个乱糟糟的农贸市场。”
目前，海口的部分住宅小区存在商铺和住宅楼“多合一”现象，而餐馆、网吧、酒吧易成投诉热点。从今年9月以来，有关小区开餐馆引起的纠纷逐渐增多，居民主要对餐饮产生的油烟和噪音不满。龙华区城管执法局金宇中队的郑队长告诉记者，短短两个多月时间内，他所管辖区接到类似的投诉不下30起。
前店后楼十分普遍
小区开店最早是小卖部。但随着新型社区的兴起，已不仅仅限于便利店。
在海口，昌茂花园可以算得上第一个吃螃蟹的。早在上个世纪末，当时的昌茂花园作为最大的住宅小区，在海口享有盛名。由于当时公交和商业网点的不发达，开发商在投资兴建时，便规划了商业网点，从菜市场到超市、美容美发、餐馆、健身，甚至跆拳道馆都有。
其实，早在2005年5月，商务部就下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》。意见指出，社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。当前，随着城镇居民人均可支配收入日益提高，消费需求和消费结构发生显著变化，社区居民对服务餐饮、休闲娱乐等多样化、综合性的消费不断增长。城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备一定服务水平的社区商业。
商务部要求，争取利用3年至5年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步完成社区商业建设和改造工作，形成满足基本生活消费需求的社区服务网络，基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求，在社区内就能得到基本满足。
海口也及时规划了市、区、社区三级商业网点，社区商业应运而生。记者在走访中发现，新型住宅小区多把商铺建在一楼，相当于一个围墙，经营餐馆、美容、音像、茶艺，小区居民觉得十分方便，开发商也觉得合算，因为比住宅楼卖得贵，而审批手续并不难。投诉多出现在老住宅小区，因为缺少规划，商店和住宅混杂在一起，噪音、油烟等成为突出问题。
缺少规范难以操作
业主许女士向本报投诉说，她家住在某花园A栋二楼，原本楼下经营别的生意，今年9月转手后却开起了餐馆。这家餐馆白天生意一般，晚上的宵夜却很红火，尤其是每天凌晨，出租车司机爱聚在这里吃饭喝酒，有的还划拳打牌，吵得他们难以入眠。他们向城管反映了多次，执法人员来了暂停一会，一走又喧闹如初，真不知道1年365天，什么时候能睡个安稳觉。不光他们家，小区内A栋300余住户基本都受影响，影响严重的50余户强烈要求将这些排档驱出小区。
楼下大排档的老板说，他们都是有合法经营手续的，但油烟问题难以解决。因为原来是住宅小区，根本没有考虑通风排烟设施。现在搬到外面经营，油烟少了，他们又投诉噪音。如果认真执行起来，他们的生意就没法做了。
龙华城管局执法大队接到投诉后，先后3次到现场查处，但前脚刚走，他们又依然如故。金宇中队的郑队长说，单靠城管力量十分有限。如果在城建规划、工商审批时都严格把关，那么他们日常的监管就容易得多。
花园物业处阮主任说：“我们物业公司的权利是有限的。比如有的业主说楼上是一家公司，他们声音很大，让物业公司必须把他们赶走，或者制止。其实我们只能去调解，没有权利让他们走。至于怎么来解决这个问题，我想可能还是要业主和公司坐下来共同协商，拿出一个办法。”
对于小区内大搞各种商业经营，影响到居民的正常生活，物业公司大多表示无能为力。在商铺云集的昌茂花园，物业人员明确表示，小区内除了底层商品房，其他房子都不允许改作他用。但对方各种经营证件齐全，出租给谁是业主自己的权利，他们也管不了。物业公司的职能主要是为业主做好服务工作，不具备行政执法权，没有什么办法能够取缔小区内的饭馆、公司。如果确实存在种种扰民问题，住户可以向工商、城管等行政主管部门投诉。
海口工商部门有关人士在接受采访时说，住宅楼商用，目前国家并没有一个禁止性规定，但要以不损害他人的合法权益和公共利益为前提，即使对某些出租户或者是某些群体是有利的，但是对整个社会的公共利益是不利的，也不能支持这种行为。从维护消费者合法权益的角度来讲，他们建议解决民宅商用问题，目前还是应该完善相关的法律法规，从根源上妥善处理。观点碰撞
民宅商用到底是好还是不好？利益不同态度就不同。比如说建超市，有的老人说真好啊，很方便。这是好的一方面。有人就说太吵了，影响生活。具体好还是坏，真得要业主来说。
鱼龙混杂隐患大
受到骚扰投诉的小区住户表示，在居住小区内到处搞商业经营，流动人员无形增多，不利于小区封闭式管理，给小区安全带来各种隐患。同时因为住宅与办公场所的防火防盗要求也不一样，也不利于防火防盗。
业内人士坦言，一些无照或手续不全的商家，由于管理不严，干扰了附近居民的正常生活。同时，因为这些商家自身流动性大，执法管理部门监管难度大，其提供的服务、商品都很难有保障，出现售假也不足为奇，扰乱了市场秩序，社会隐患极大。
民宅商用存在的弊端，居民意见主要集中在以下几个方面：
第一是在住宅楼内办企业，居住与办公人员混杂，不便管理，往往会出现扰民的问题。
第二是在住宅楼内从事经营活动，降低了业主的生活品质，影响了其他业主的权益。
第三个问题是存在安全隐患。由于从事经营活动，造成住宅楼的外来人员增多，人员成分非常复杂，每天有许多陌生人进进出出，让业主失去了安全感。与此同时，商业装修经常随意拆墙体，改线路、管道，导致住宅楼的整体结构遭到破坏，影响房屋的安全。住宅楼的消防设施也有限，不像商住楼有安全通道，发生问题后果严重。比如商用，开超市，用电量大，负荷大了以后，可能引起火灾。
第四个问题是加快了住宅楼的损耗。电梯居民一天用的次数有限，公司的人员使用频率高了，就减少了电梯的使用年限，要由全体业主来分摊维修费用。
社区商业是重要补充
吴老先生从北方来海口养老，儿女在某花园为他买了一套两居室。他说，人老了就图个热闹方便。住在小区里，天刚亮就可出去散步，回家时就能买到早餐，菜市场里蔬菜品种也多，顺便就可替老伴买好菜。晚上和老伴散步回家，还可喝杯咖啡，生活十分方便。他说，住在这样的小区很方便，足不出户便可在这里生活一辈子。
而王先生说，他原来也住在那里，不想做饭就叫外卖。现在搬到一个没有商业的小区，反而感到不方便。
一位物业管理人员介绍，他们辖区内有近万户，以前公交与商业网点都不是很发达，如果全挤去海口几大商场，既浪费时间，也没这个必要。现在小区自己想办法解决了这个问题，应该是好事，还增加就业机会。
在海秀路一带，民房用来经营或办公比较普遍。一家商铺老板向记者透露，选择这里的原因很简单：一是普通住宅楼的售价、租金(包括物业费和停车费等)都远低于一般的商品房和写字楼；二是选择繁华地段的中高档住宅楼盘，看中那里的人气。
在住宅小区内搞经营，往往面积不大，只要几张办公桌、几部电话就可以办公经营，而这些楼盘里的业主消费能力都比较强，有利于提高业务量。另一方面，对于房屋所有者来说，也愿意将房子租给公司，因为租给公司的租金往往要高于一般的住户。
居住在奥林匹克花园的鲁先生说，其实搞商业可以给政府多纳税，到底能不能商用，不应该简单地一刀切。在目前海口商业网点不像北京、广州那么发达的情况下，社区商业是一个重要的补充，大大方便了百姓生活。有些业主买房是投资行为，希望在短期内赶紧赚回买房子的钱，所以就掠夺性地使用。租给开公司的人收益要远远大于租给纯居住的人，所以他们根本不考虑如何保证房子品质的问题。这些行为，侵害的是其他业主的利益。
民宅商用正成为一种趋势，是禁商，还是禁噪音，抑或其它，我觉得要进一步细分，不能用禁商的办法来管理所有的事情，一刀切不能从根本上解决问题。
民宅商用确实触动了部分业主的权利，最终能否经商要由业主们自己做决定。大家可以协商，能不能让办公司的人多出点物业管理费？而不仅仅是用政策规定应该怎么办，要让业主自己制定自己愿意遵守的规则。让所有的利益团体之间，自己协商制定自己能遵守的，自己也愿意遵守的规则。
民宅商用，政府到底应该做什么？房地产商将住宅立项的项目改为商业销售时期政府就应该禁止。不要让发展商赚了大钱跑掉，让众多的社会家庭、自然人、小股东们承担发展商违反政府规章以后的苦果；对收到举报或者巡回检查发现的违反政策的住宅商用情况就予以禁止。而不是睁一只眼、闭一只眼。不要有法不依，违法不纠。积极宣传公共政策，特别是要以严格的执法活动这种形式进行宣传，为业主们的自治活动提供政策、法律保障。
现在，关于新的社区不能开设娱乐场所有明确的规定，但住宅区里开设商业设施扰民该怎么办？目前海口并没有明确规定。
对此，海南方圆律师事务所李君律师说，《城市规划法》中早有明文规定，建筑不能改变使用性质。如果业主、使用人在住宅楼内进行商业活动，或变住宅楼为商住楼、写字楼使用，显然是违反了这一规定。也就是说，遇到商业设施扰民的情况，业主可以先到楼盘所在的规划部门，查询楼盘的土地规划用途是什么。如果查出擅自改变物业使用性质，比如发现作为住宅性质的居民用房被用做商业经营的餐馆，显然是违法的。业主可以向本地规划部门反映情况，要求追究相关责任。
但除了上述提到的这种改变规划用途的情况，还有很多社区商业是合法的，但同样给业主带来了不少困扰，在这种情况下，业主也不是无计可施的。海南瑞来律师事务所廖晖律师说，关于噪声干扰，国家环保总局在《城市区域环境噪声标准》中明确规定了城市5类环境噪声标准值；在油烟污染方面，国家也已出台了严格标准。如果噪音、油烟问题严重，可以向城管投诉。
虽然住宅经商扰民没有具体的法律规定，但业主可以通过民事法中“相邻权”的规定提起诉讼。不过要注意通过现象来判断商铺扰民是否超标，同时记得保留有关证据，提高日后诉讼的胜算。廖晖律师提醒说，如果手续合法，业主在判断商铺是否扰民时仍可重点关注其平时的经营行为。廖晖律师同时建议，普通业主一般都没有测量噪声指标、油烟指数的相关设备，在业主遇到住宅商铺扰民情形时，可向环保部门投诉，由后者派人到现场测量、鉴定，以确定是否超标。如果业主投诉后，主管部门没有回复，也没有作出必要的处理意见，属于行政不作为情形，业主有权提起行政诉讼。
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我在小区內开了个小卖部，邻里关系都非常好，物业也默认，就想办个营业执照有代办的机构吗？
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浪琴湾小区内无证小卖部被责令停业后照常营业！
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《物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
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大家不去买就是了
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大家愿意去买，有啥办法。自己贱。
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楼主我觉得找不到事做，人家开个小卖部，又不像麻将馆扰民，要是人家卖假货或者卖得贵，你大可不买，要是人家是真货或者还便宜，方便了小区居民又不是挺好的吗？
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住宅小区开小卖部怎么投诉有效
住宅小区开小卖部怎么投诉有效
提问者：wl2889***时间： 11:11:18地点：1个回答
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