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控税金,从税收筹划开始
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你可能喜欢【实务案例】拿地，该如何筹划企业取得土地的税收成本？
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项目概况与建设规模
（一）“东亚”项目于2015年6月取得某市发展和改革委员会项目立项批复。该项目规划用地110亩，折合73,334平方米，规划建设2栋高层商业写字楼，一栋酒店，九栋商业楼，规划建筑面积为363,000平方米。项目规划及收入预测详见附表（含税售价）：
建设项目名称
建面 (万平米)
预测售价（万元/㎡)
总可售价(亿元）
高层写字楼
高层沿街商铺
地上物业和设备用房
地下设备房和物业管理房
（二）开发该楼盘成本投入预测
金额（亿元）
有合规票据金额
非普通住宅
取得土地使用权所支付的金额
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
备注：1、根据当地政策，地下车位需要同等分摊土地成本；
2、根据当地政策，土地增值税清算按三分法，地下车位划入其他类型，且不高虑建筑物层高系数；
3、根据当地政策，地下车位建造费用没有单独核算成本的，则建筑安装工程费等各项成本费用与地上建筑物平均分摊；
4、为了简便计算，物业用房等成本直接在不同类型按可供销售面积分摊。
股权收购方案
双方经过多轮谈判，达成协议：日，甲乙双方初步谈判达成协议：乙方通过目标公司A公司支付甲方60%股权转让款7,200万元，账外支付甲方前期取得该A公司的土地使用权补偿费用7,200万元；同时乙方另行向A目标公司支付人民币23,000万元，专门用于A公司偿还借款及其一切债务、该地块容积率提高（原容积率为2.4，需要提高至4）、拆迁安置补偿及其他费用等，且以上支付费用均没有合法合规的票据。
方案可行性分析
（一）计算乙为获得A公司60%股权的收购成本
支付7,200万元至A公司，并由A公司支付给甲自然人，A公司的账务处理：借：实收资本--甲公司 &7,200万元，贷：实收资本--乙公司 7,200万元；
支付7,200万元至甲账号，且没有任何票据，根据个人所得税法规定，乙需要代扣代缴个人所得税，但由于甲强烈要求要走账外，且不由乙方代扣代缴个人所得税；
乙方支付23,000万元至A公司账上，专项用于提升该地块的容积率及拆迁等款项支出，A公司的账务处理：借：银行存款 &23,000万元，贷：资本公积--乙 23,000；但是甲要求A公司应该这样做账：借：银行存款 23,000万元，贷：资本公积--乙13,800万元，资本公积--甲 9,200万元；甲主要考虑未来资本公积转增资本时，能否不要缴个人所得税，想达到从账面上看该资本公积是原始投入；
综合以上，按正常途径收购股权，乙方需代扣代缴（）*20%=3,280万元，或说甲方自行申报。
（二）比较开发环节的税收利益（假设采用土地征用及拆迁补偿费能取得政府票据及无法取得票据两种情况分析）
各税金（费）计算
单位：亿元
非普通住宅
非普通住宅
增值税销项税额
增值税进项税额
应缴增值税
城市建设维护税
教育费附加（含地方）
房地产开发费用
财政部规定的其他扣除费用
允许扣除额
增值额与扣除项目金额之比
应缴土地增值税
应缴企业所得税
有票与无票税款之差
备注：1、为了计算土地增值税，此处将不同房型的增值税分开核算，以便计算税金及附加；
2、征地管理费属行政事业性收费，应使用省级财政部门统一印制的收费票据；
3、开发商通过招拍挂获得土地，应为净地，征地费用及拆迁费用均由政府支付且由其计算在取得土地使用权价款内；
4、计算增值税时应该将收入抵减取得土地使用权所支付的土地出让金（应取得省级财政部门印制的票据）后换算成不含税销售额乘以适用税率计算销项税额；
5、依据财税【2016】43号，计算土地增值税时，规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目
从以上表格计算分析，因为增容费、拆迁等费用23,000万元有无合规票据， A公司开发环节税款差异1.60亿元，也是乙方做为新晋股东应该考虑的。
收购股权还是从新招拍挂取得土地
如果乙有选择可以在该市类似路段按37,400万元通过政府招拍挂取得66亩土地使用权进行开发，该如何选择，通过以上分析，一目了然！而且，参与收购股权，如果股权收购前的尽调没有做好，还存在各类财务风险、法律风险、税务风险。
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08/15 03:03
1项目概况与建设规模 (一)&东亚&项目于2015年6月取得某市发展和改革委员会项目立项批复.该项目规划用地110亩,折合73,334平方米,规划建设2栋高层商业写字楼,一栋酒店,九栋商业楼,规划建筑面积为363,000平方米.项目规划及收入预测详见附表(含税售价): (二)开发该楼盘成本投入预测 2股权收购方案 双方经过多轮谈判,达成协议:日,甲乙双方初步谈判达成协议:乙方通过目标公司A公司支付甲方60%股权转让款7,200万元,账外支付甲方前期取得该A公司的土地使用
10/28 04:06
文/刘雷 陕西睿和律师事务所管理合伙人 西北政法大学法律顾问工作室主任 本文为作者向无讼阅读独家供稿,转载请注明作者和来源 对拟挂牌新三板的生产型企业来说,使用土地合法合规性论证是一个绕不过去的坎儿,这个问题一直是股转系统的火眼金睛严格审核的焦点之一.企业获得使用一宗土地的权利,一般基于两种形式:第一是通过法定'招拍挂'程序,以出让方式获得土地使用权:第二是通过入驻产业园区.工业园区等政府规划的统一园区来取得.这两种形式对部分拟挂牌的中小企业来说,都存在一些障碍.出让取得,等到土地使用权证办理下
05/22 13:21
有关降低我国企业税收成本方法的探讨 [复制链接] Nancy 4563 主题 571 好友 2万 积分 贵宾 该用户从未签到 UID 414 积分 25792 帖子 12259 金币 79317 鲜花 731 居住地 湖北省 孝感市 注册时间
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10:21:41 |只看该作者 |倒序浏览 [福利]免费索取高顿财经CPA学习资料包,价值5000元,限1000份!!不要错过,快抢! 从总体看,我国企业的税收成本普遍较高,这不利于企
12/09 04:43
组的税收成本 企业心里有底了
www.ctaxnews.com.cn
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06/26 03:28
申衡企业法律管家 ■&实务案例& 增值税专用发票的证明力问题及连续滚动式交易模式下卖方的法律风险控制 一.案情简介
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04月21日 周六
04月22日 周日
&&&本课程根据2012年全国税务稽查工作要点，房地产业、建筑安装业依然是检查重点。在2011年房地产行业全面检查的基础上，我们根据截止日的税收政策，结合检查中主要问题，系统总结涉税重点问题，帮助企业在短时间内掌握重点问题的纳税筹划方案，迅速降低企业税收成本，改善企业的资金紧张状况，彰显你的专业价值。
一、企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划1、企业以路换地、以桥换地的税务问题解析与纳税筹划2、企业以BT项目拿地的税务问题解析与筹划3、企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划4、企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划5、企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划6、企业通过资产、项目收购方式拿地的税务问题解析与筹划7、企业通过股权收购方式拿地的税务问题解析与筹划8、计划划拨土地转性的税务问题与筹划9、定向增资，植入土地或房产等资产的税务问题与筹划10、三旧改造拿地的税务问题与筹划11、纯商业性拆迁的税务陷阱（征地赔偿款的税务难题）12、企业取得土地返还款的财税处理13、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税14、与政府签署土地合同应关注的时间要点15、个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税16、如何解决无法取得发票的税务难题二、企业开发经营阶段的重点税务问题与筹划1、合作开发的重要税务问题与筹划2、拆迁还房的税务处理，别缴了冤枉税3、代建工程筹划难点4、内部劳务规避营业税的处理（组织形式套利是关键）5、自建规避营业税的筹划6、甲供材料的税务问题及筹划7、铝合金门窗和电梯的税务故事8、征地赔偿老百姓的征地款和上面的附属物是否征税9、如何讲不可售面积的故事，总体搞好项目的筹划（核心园林绿化、会所、配套等在设计中的运用）10、出售精装房，装饰材料由购房户自行购买的税务问题及筹划11、分签销售合同和装修合同的税务风险及筹划12、绿化工程的税务问题及筹划13、会员销售模式的税务问题及筹划14、团购和秒杀的税务问题及筹划15、低价销售的税务问题及筹划16、汇算清缴中的成本与收入的税务处理17、销售未完工产品的税费处理18、商铺售后返租的税务问题19、房企代垫首付和购房返税的税务问题20、售后回购的税务问题21、融资性售后回租的税务问题及筹划22、卖房送家电、家俱的税务处理及筹划23、人防设施和地下车库的税务处理机筹划三、企业开发经营阶段土地增值税的重点税务问题及筹划1、清算单位到底应该如何确定更合法、更合算？（联体楼）2、土增税收入确定的税务标准及筹划：（未开票签合同、未开票也未签合同、未开票未签合同未使用）3、代收费用的税务问题及筹划4、分期开发转让房地产时土地使用权分摊的税务问题及筹划5、一笔或几笔借款多开发项目多个清算单位共同受益、利息分摊的税务问题6、单独修建的售楼部、样板房等营销设施费如何扣除7、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧8、旅游设施转让的土增税问题及筹划9、土地增值税清算时点如何把握？10、合并清算还是分别清算？11、开发产品先出租再转让，按旧房清算的税务问题及筹划12、多交营业税所得税对冲土地增值税合算吗？13、如何通过集团资金池来调整项目的增值率？（背对背担保和借款）14、搬迁损失能否扣除？15、房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？四、其他应当关注的税务问题及筹划1、承租房屋经营市场摊位费是否缴纳房产税？2、承租他人房产自己装修部分是否缴纳房产税？3、以不动产投资收取固定利润是否应缴纳房产税？4、更换房屋附属设备和配套设施的如何计算房产税？5、土地价值应该如何计入房产原值？6、租金较低必须按原值计缴房产税吗？7、重组契税的筹划要点8、清算期间的坏账损失是否需要报批9、土地租赁合同是否属于印花税应税凭证？10、出租方收取的空调费应缴营业税还是增值税11、托管收益是否能做收投资收益免税？12、清算企业剩余资产分配如何进行税务处理？13、房屋转租业务的税务问题及筹划14、房地产企业差额交税问题及筹划15、企业融资采用“固定回报+浮动收益”的税务问题及筹划16、企业信托融资股权溢价回购的税务问题及筹划17、企业民间借贷的税务、法律问题及筹划，如何建立民间借贷的安全港五、如何构建企业的对冲机制，对冲高收益高税负六、2012年房地产税务稽查的新动向
房地产开发企业总经理、投融资经理、财务总监、经理、主管会计及税务师事务所、会计师事务所相关人员。
王震：武汉大学在读博士，会计学副教授、具有中国注册税务师、会计师、注册内部审计师资格，中国房地产培训网培训师。全国房地产经理人联合会特约研究员，多家上市公司独立董事，瑞安税务师事务所所长，北京海铭律师事务所首席税务顾问，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产企业全面预算管理与内部控制》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》、《总经理的税务管理》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。培训风格以实务见长，知识渊博、理论深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、深入浅出、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。
地址：厦门拿地，该如何筹划企业取得土地的税收成本？
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拿地，该如何筹划企业取得土地的税收成本？
1项目概况与建设规模（一）“东亚”项目于2015年6月取得某市发展和改革委员会项目立项批复。该项目规划用地110亩，折合73,334平方米，规划建设2栋高层商业写字楼，一栋酒店，九栋商业楼，规划建筑面积为363,000平方米。项目规划及收入预测详见附表（含税售价）：　　（二）开发该楼盘成本投入预测2股权收购方案 双方经过多轮谈判，达成协议：日，甲乙双方初步谈判达成协议：乙方通过目标公司A公司支付甲方60%股权转让款7,200万元，账外支付甲方前期取得该A公司的土地使用权补偿费用7,200万元；同时乙方另行向A目标公司支付人民币23,000万元，专门用于A公司偿还借款及其一切债务、该地块容积率提高（原容积率为2.4，需要提高至4）、拆迁安置补偿及其他费用等，且以上支付费用均没有合法合规的票据。3方案可行性分析&（一）计算乙为获得A公司60%股权的收购成本　　1支付7,200万元至A公司，并由A公司支付给甲自然人，A公司的账务处理：借：实收资本--甲公司 &7,200万元，贷：实收资本--乙公司 7,200万元；2支付7,200万元至甲账号，且没有任何票据，根据个人所得税法规定，乙需要代扣代缴个人所得税，但由于甲强烈要求要走账外，且不由乙方代扣代缴个人所得税；3乙方支付23,000万元至A公司账上，专项用于提升该地块的容积率及拆迁等款项支出，A公司的账务处理：借：银行存款 &23,000万元，贷：资本公积--乙 23,000；但是甲要求A公司应该这样做账：借：银行存款 23,000万元，贷：资本公积--乙13,800万元，资本公积--甲 9,200万元；甲主要考虑未来资本公积转增资本时，能否不要缴个人所得税，想达到从账面上看该资本公积是原始投入；4综合以上，按正常途径收购股权，乙方需代扣代缴（）*20%=3,280万元，或说甲方自行申报。（二）比较开发环节的税收利益（假设采用土地征用及拆迁补偿费能取得政府票据及无法取得票据两种情况分析）从以上表格计算分析，因为增容费、拆迁等费用23,000万元有无合规票据,A公司开发环节税款差异1.60亿元，也是乙方做为新晋股东应该考虑的。4收购股权还是从新招拍挂取得土地如果乙有选择可以在该市类似路段按37,400万元通过政府招拍挂取得66亩土地使用权进行开发，该如何选择，通过以上分析，一目了然！而且，参与收购股权，如果股权收购前的尽调没有做好，还存在各类财务风险、法律风险、税务风险。来源：王轶仙
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