养老金一次性补缴15年社保 到底划算不划算？
来源：她理财网_SUFFIX_MP
　　　一次性补缴15年社保，到底划算不划算？她理财网财女Soleil日前就面临这样的疑惑。接下来，一起看看她的分析：
　　前几天，她理财网财女Soleil接到远在农村的父母打来的电话，说一次性补缴15年养老保险的政策又下来了，这次是一次性补缴近9万元，男满60周岁，女满55周岁，可以每个月领1100元左右的养老金。随着时间推移，每个月的养老金还会增长。听得出，妈妈很想买这个保险。
　　爸妈现在都60岁上下了，都是农村户口，除了基本的农村养老保险（年满60周岁的，每人每月可以领60元），没有任何保障。虽然我们姐妹两个逢年过节都给他们一些钱，生日也少不了礼金（加起来差不多每年1万），但两个女儿都离得远，他们心底总是觉得没有保障。上次有这种政策的时候，村里一些有钱的邻居，一次性交了三万块，刚开始每月领500多，现在已经涨到1700多了。爸妈他们现在觉得很是划算。这次又有了这个政策，他们很想能赶上这班车。
　　父母的心情是可以理解的，但是不是划算，我觉得还是自己算一算。
　　第一种情况，如果把这九万块钱拿来投资，每年5%的收益率是可以保证的，收益用来给父母做生活费，那么20年内的收益是：
　　另一种情况，如果一次性把这9万交给政府，每月领养老金， 每年的养老金有5%的涨幅（根据周边邻居的养老金，目测是可以完成的，只是不知道随着中国经济的放缓，一二十年之后是否可以继续增长下去。不过如果真的经 济放缓到物价水平变化不大，那投资收益率也不会太高了吧。），那随着时间的增长，爸妈每年拿的的养老金是：
　　以上可以看出，大约第八年的时候，投资收益+本金与领取到的养老金大约持平，也就是爸妈68岁左右的时候，可以把养老金赚回来。
　　综上所述，如果参加这次养老金补办，
　　好处：
　　1、考虑到现在的平均寿命和家里的长寿基因，10年内把养老金赚回来还是没问题的。之后领到的都是赚到的。
　　2、父母每个月有1000多块钱的“工资”可领，生活水平可以保障，心理上也更有安全感。而且每年1万多的养老金，比投资收益4500/年多很多，生活水平可以更高。
　　3、只要不生大病，每个月的养老金基本完全覆盖爸妈的日常支出。我们姐妹两个可以安心发展自己的事业，不必牵挂父母的养老问题。
　　坏处：
　　1、万一父母生病，尤其是大病，需要大笔资金的时候比较麻烦。投资的话，至少本金9万是可以备用的。
　　2、最不想看到的，万一父母有不测，虽说会退回部分养老金中的个人部分，但只有很少的8%（约7200），失去亲人的同时，也失去了父母的养老本钱（打算只给一个父母买，现在刚好60岁，买了马上可以领养老金）。
　　3、爸妈可动用的总积蓄只有五万左右，如果要买的话，我们两姐妹各出2万。我现在准备买房，姐姐准备生孩子。虽然两万不多，但两姐妹家条件一般，都是对现金流的一种占用。
　　关于这个问题，我询问了几位财蜜，根据她们的居住城市来分析她们的意见和建议，或者关于这个，她们有更好的想法，以下是几位财蜜的意见和建议：
　　@子期：
　　感觉还是应该一次性补缴了吧，有时候我们不能算收益率，而是看他们的感受，有退休金的老人，底气会很足的。
　　@青丝婆婆：
　　如果以你们现在的经济条件，能拿出这笔钱就尽量先买一个老人吧。我也是刚刚帮我妈妈买了（我妈妈今年都63周岁了。一次性交8W7，现在每个月只能领到 800多一点。但是这种社保是有丧葬金的，就是假设去世，社保局会给丧葬金，计算公式是上年本市退休职工的平均工资*24个月，也就是保底应该也有2W多 吧。所以想想还是可以的）。而且，买这种保险我没有追求划算不划算，关键是每个月定期有这么一笔钱，而不必伸手向子女要，这种心理感受是最重要的（将心比 心，以后我老了，子女再孝顺，开口让他们给赡养费的滋味很难受，不看儿子女儿的脸色，也多少要看媳妇女婿的脸色）。而且难保以后子女自身有任何困难，有了 这种社保，我觉得父母的养老问题至少有了最基本的保障，我也就放心了。不过毕竟9W对于农村人口来说确实是一大笔资金，把详细的政策条款都了解清楚了再买也不迟。
　　@狗儿铃铛：
　　我赞同子期的观点，如果我家那边明年能够继续有这样的政策的话，我会买一个老人的，今年资金缺口很大，没法子考虑了，作为父母是很难开口向子女要钱的，每年 给的钱，有经济波动的时候很难保证，而且父母会觉得不好意思，总想着少要钱或者多给子女钱，即便借款能够买了保障他们每月有生活费可拿，也是心理上的满足 和安全，我姑奶奶前几年好像交过一次，那时候我刚毕业没钱。
　　后来我研究了一下我不知道LZ所在城市缴费基数多少，我用我这的基数，往前交15年费用是6万，从是6万2，所以这就是城镇保险的补缴行为，以前不拿劳动合同不给补，这样的情况的就是给补了，缴费后拿到的钱应该和城市户口缴满15年拿到的钱一样的。
　　@wish001
　　我们这边去年年底的时候就有了，我爸他不想补，因为补的话要补3万多，（另外也是家里造了房子欠债，一下子拿不出两个人的钱），因还未到60周岁，还要再交 两年，我妈是到年纪了补四万多次月就可以领（貌似现在大概1300/月吧。当天知道后我立马去领了钱让我爸也交了，我觉得毕竟这是养老的事情，年纪大了他们也很难向我们开口，给他们钱他们又不要，补了后他们以后每月都可以领，两个人就有两千多一个月，够保障他们的生活了（虽然弟他们一家和他们住一起，估计也没给生活费什么的，这也是我当初让他们俩都补了的另一个原因）。四五年的时间就可以回本了，我觉得还是划算的。但是村里蛮多60岁以上的好像没买，有一些家里就只买了一个人的。当时补的符合条件的还可以贷款的，还是比较划算的，但是我妈他没有及时了解错过了时间，很遗憾。
　　@青之晨露
　　那还是一次性缴划算吧，马上可以领了，如果这个钱投资收益给他们，还是一样得投入那些钱存着不能动，不然收益就没了啊，姐妹两各2万并不多，实在没有2万块 钱随便同事朋友那借个几千应该不难，但是爸妈以后每月都有固定工资拿，你们就省心多了，不过我没听我爸爸说老家有这种，我都是每年过年直接给个大红包
　　看了财蜜们给的意见，无论是在哪个居住城市，支持我果断买下的人数居多，那么，财蜜们，如果换成你们，在你们的居住城市，你们会怎么做呢，买还是不买？
(责任编辑：UF020)
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城镇居民养老保险新政策2016
我有更好的答案
一、城乡居民基本养老保险的参保范围：年满16周岁(不含在校学生)，非国家机关和事业单位工作人员及不属于职工基本养老保险制度覆盖范围的城乡居民，可以在户籍地参加城乡居民养老保险。二、城乡居民基本养老保险的缴费标准：参加城乡居民养老保险的人员缴费标准目前设为每年100元、200元、300元、400元、500元、600元、700元、800元、900元、1000元、1500元、2000元12个档次，省(区、市)人民政府可以根据实际情况增设缴费档次，最高缴费档次标准原则上不超过当地灵活就业人员参加职工基本养老保险的年缴费额。人力资源社会保障部会同财政部依据城乡居民收入增长等情况适时调整缴费档次标准。参保人自主选择档次缴费，多缴多得。三、城乡居民基本养老保险的个人账户：国家为每个参保人员建立终身记录的养老保险个人账户。也就是说，养老保险个人账户一经建立，社保管理机构就为其提供终身服务，无论在哪里缴费，也无论是否间断性缴费，个人账户都累计记录参保人权益。如果参保人员在缴费期间户籍迁移、需要跨地区转移城乡居民养老保险关系的，意见规定，可在迁入地申请转移养老保险关系，一次性转移个人账户全部储存额，并按迁入地规定继续参保缴费，缴费年限累计计算。即使是参加了其他的社保制度(如城镇职工基本养老保险)，个人账户也可以全额转移。除个人缴费外，政府补贴、集体补助和其他资助也都计入个人账户，体现了国家对参保人缴费的支持。四、城乡居民基本养老保险与城镇职工养老保险的衔接：根据《暂行办法》规定，参保人员达到城镇职工养老保险规定的法定退休年龄后，可申请办理城乡养老保险制度衔接手续，只要城镇职工养老保险缴费年限满15年(含延长缴费至15年)，就可从城乡居民养老保险转入城镇职工养老保险并享受相应的待遇，如不满15年，可从城镇职工养老保险转入城乡居民养老保险。参加城乡居民养老保险的人员，在缴费期间户籍迁移、需要跨地区转移城乡居民养老保险关系的，可在迁入地申请转移养老保险关系，一次性转移个人账户全部储存额，并按迁入地规定继续参保缴费，缴费年限累计计算；已经按规定领取城乡居民养老保险待遇的，无论户籍是否迁移，其养老保险关系不转移。五、城乡居民基本养老保险制度的统一性：建立统一的城乡居民基本养老保险制度，是现有新农保、城居保两项制度的有机整合，其统一性突出体现在四个方面：一是统一制度名称；二是统一政策标准。原来新农保、城居保对每年缴费标准分别设置了5个档次和10个档次，这次统一制度归并为100元至2000元12个档次。三是统一管理服务。将新农保基金和城居保基金合并为城乡居民养老保险基金，逐步推进省级管理，按国家统一规定投资运营。四是统一信息系统。【2016年城乡居民基本养老保险政策问题解读】1、哪些对象可以参加城乡居民基本养老保险?如何缴费?答：具有本县户籍，年满16周岁(除全日制在校学生、用人单位职工)，未参加职工基本养老保险的城乡居民，均须在户籍地参加城乡居民基本养老保险。首次参保须携带有效身份证原件及复印件，到户籍所在镇人社所或村(居)委会办理参保手续。参保人员应于每年3月底前，到镇人社所，村(居)“四个不出村”平台，县内建行各网点缴费，也可通过建行网上银行、悦生活、手机银行缴费，缴费档次每年可调整。2、城乡居民基本养老保险的缴费标准和政府补贴各是多少?答：2016年我县城乡居民基本养老保险个人缴费标准和政府补贴为：个人缴费100元，政府补贴30元(仅限缴费困难群体)；个人缴费1000元，政府补贴60元；个人缴费1400元，政府补贴70元；个人缴费2100元，政府补贴80元；个人缴费3000元，政府补贴90元；个人缴费4000元，政府补贴100元。补缴的年份不享受政府补贴。参保人可以自主选择缴费档次，多缴多得。3、哪些困难群体可以享受政府代缴?具体代缴标准是多少?答：持有县残疾人联合会核发的《中华人民共和国残疾人证》的重度残疾人(二级以上)和低保对象可以享受政府代缴城乡居民基本养老保险。符合条件的对象个人只需缴20元，由政府代缴80元，政府补贴30元；也可选择高档次的缴费标准缴费，政府代缴标准不变，享受相应档次的政府补贴。4、参加城乡居民基本养老保险符合什么条件可以办理待遇领取手续?答：参加城乡居民基本养老保险的个人，年满60周岁、累计缴费满15年，且未领取国家规定的基本养老保障待遇的，可以按月领取城乡居民基本养老保险待遇。凭本人参保缴费证、有效身份证原件和复印件，在符合领取待遇条件的前一个月，到户籍所在镇人社所办理手续。日新农保或日城居保制度实施时未满60周岁，距规定领取年龄不足15年的，应逐年缴费，也允许补缴，累计缴费不超过15年；距规定领取年龄超过15年的，应按年缴费，累计缴费不少于15年。5、城乡居民基本养老保险待遇由哪几部分构成?怎样计算的?答：城乡居民基本养老保险待遇由基础养老金和个人账户养老金两部分构成。基础养老金：2015年的标准是每人105元/月；奖励性基础养老金：缴费年限满15年的增加10元/月，连续缴费超过15年的，每超一年增加1元，最高不超过30元/月。非重度残疾人(二级以上)和低保对象缴纳700元以下缴费档次的，不给予奖励性基础养老金。个人账户养老金：个人账户养老金的月计发标准，目前为个人账户全部储存额除以139(与现行职工基本养老保险个人账户养老金计发系数相同)。个人账户全部储存额包括：个人缴纳保险费、政府代缴保险费(仅限缴费困难群体)、政府补贴、利息。6、办理城乡居民基本养老保险丧葬补助金须符合哪些条件?答：日后参保人员死亡的且符合以下四个条件之一的，可申请丧葬补助金600元。①上年度已正常缴纳城乡居民基本养老保险费的；②累计缴纳城乡居民基本养老保险费已满15年的；③本人缴费并已按月享受城乡居民基本养老保险待遇的；④已按月享受城乡居民单独基础养老金待遇，其子女正常参保并按年缴费的。7、享受供养直系亲属救济费(遗属补助)人员如何办理城乡居民基本养老保险基础养老金?答：凭本人及子女的有效身份证原件和复印件，到户籍所在镇人社所办理基础养老金申报手续。8、城乡居民基本养老保险待遇有没有调整机制?答：国家建立了城乡居民基本养老保险的基础养老金最低标准正常调整机制，根据经济发展和物价变动等情况，适时调整基础养老金的最低标准。我县基础养老金标准已从2010年的60元调整到2015年的105元，2016年如何调整，按省政府文件规定执行。9、每年在什么时间进行城乡居民基本养老保险待遇领取资格认证?答：每年7-9月待遇领取人员携带本人有效身份证、银行存折(卡)或社保卡，到户籍所在镇人社所或村(居)委会办理资格认证手续。10、城乡居民基本养老保险个人账户如何计息?答：个人账户储存额参照我省职工基本养老保险个人账户记账利率计息，并按照不低于人民银行公布的城乡居民1年期银行定期存款利率计息。11、现在不参保缴费，60周岁以后是否可以直接享受基础养老金?答：不可以。按照国务院相关政策规定，日后出生的农村居民、日后出生的城镇居民，享受基础养老金均须参加城乡居民基本养老保险且按年正常缴费。12、参加城乡居民基本养老保险，待遇未领或在待遇领取期间死亡的，怎么处理?答：参保人员如果在缴费期间死亡的，个人账户资金全部由参保人指定的受益人或法定继承人一次性领取；参保人员如果在领取养老金待遇期间死亡的，个人账户资金有余额的，由参保人指定的受益人或法定继承人一次性领取。13、城乡居民基本养老保险早参保比晚参保的好处体现在哪里?答：早参保且按年正常缴费好处主要体现在以下四个方面：(1)享受的政府补贴多；(2)享受的奖励性基础养老金多；(3)个人账户储存额高，领取的养老金高；(4)参加城乡居民基本养老保险后再参加职工基本养老保险，城乡居民基本养老保险个人账户储存额(不含重复缴费时段)可转入职工基本养老保险个人账户，提高职工基本养老保险退休待遇。14、城乡居民基本养老保险选择高档次缴费的好处体现在哪里?答：选择高档次缴费的好处主要体现在以下三个方面：(1)享受的政府补贴标准高；(2)个人账户储存额高，领取的养老金高；(3)个人缴纳的保险费在不考虑个人账户历年产生的利息、政府补贴及基础养老金等因素，139个月就能把个人缴纳的部分全部领回，139个月后的个人账户养老金全部由政府给付。且选择高档次缴费的仍然享受高标准的待遇，选择低档次缴费的仍然享受低标准的待遇。为此，缴费档次越高，养老金越高，享受到政府的补助越高。
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一次性补缴15年养老保险约需7.8万元
9月22日，贵阳市社保中心就我省符合条件的“四类人员”可办理一次性补缴养老保险等问题举行新闻通气会，中心相关负责人就参保人员所关心、关注的问题进行了一一解读。据介绍，去年11月，经省人民政府同意，省人力资源和社会保障厅下发《关于将相关人员纳入城镇企业职工基本养老保险有关问题的通知》，通知从今年6月1日起施行。针对群众咨询中最关注几个问题，如：哪些人可以参加、怎么参加、缴多少钱、一次性缴不起那么多钱怎么办、补缴了能得多少待遇等问题，贵阳市社保中心有关负责人就这些热点一一进行了解读。一次性补缴养老保险需符合哪些条件?具有我省户籍，未领取城镇职工基本养老保险待遇，且符合下列条件之一的人员，可本着自愿的原则，以个人身份通过一次性补缴参保。1.日以前曾在我省国有企业或集体企业工作过的各类人员。2.日以前，我省地方政府各级机关、乡镇单位、事业单位和社会团体组织使用的编制外人员。3.日前退出现役未选择自主择业安置方式的复员退伍军人。4.因各种原因离开我省国家机关、事业单位和社会团体（包括中央在黔机关、事业单位和社会团体）的原编制内人员。符合条件的人员到哪里办理参保手续?本市户籍人员，符合一次性补缴参保的人员，到户籍所在地区、县社会保险经办机构申请办理补缴参保手续。本省其他地州市户籍人员，长期在贵阳市居住的，符合一次性补缴参保的人员，到居住所在地区、县社会保险经办机构申请办理补缴参保手续。具有本省户籍，在贵阳市已参保人员，到参保社保经办机构申请办理补缴手续。办理时需要提供哪些资料?申请办理时，需要提供如下资料：1.本人户口簿和第二代居民身份证原件（本省其他地州市户籍在贵阳居住的提供居住证）；2.本人认真阅读了解政策，并在申请表中确认签字。3.符合参保条件1、2项规定的的各类人员，应有本人原始工作依据，包括下列材料之一：本人原始工作档案、工资发放花名册、劳动合同书、企业录用或终止劳动关系时的审批表、在单位工作期间的获奖证书等等。没有本人原始工作依据的，可经乡(镇)人民政府、街道办事处或原工作单位(主管部门)公示后出具证明。4.符合参保条件第3项规定的复员退伍军人，应有本人原始参军依据，原始依据应包括入伍登记表、退伍登记表等。无原始依据的，不能办理。5.符合参保条件第4项规定的的原编制内人员，应有本人原始档案，无原始工作档案的，不能办理。办理时补缴年限如何认定?一次性补缴参保人员的补缴年限统一为15年，从办理补缴之月起往前推算确定。其中，军队复原退伍人员日前的军龄不再缴费（作为视同缴费年限），军龄不满15年的，最长补缴至满15年，军龄超过15年的，据实计算。对已参加城镇企业职工基本养老保险并达到退休年龄（男年满60周岁，女年满55周岁）的参保人员，如缴费年限不足15年，符合补缴条件的，可补缴至满15年办理退休手续，补缴年限从初始参保时往前推算确定。对符合补缴条件但未达到退休年龄的参保人员，可正常缴费至退休年龄时一次性补足15年缴费年限，也可以先计算正常缴费至退休年龄时不足15年的补缴年限，一次性补缴后再正常缴费至退休年龄。一次性补缴经济困难怎么办?为了缓解参保人员缴款压力，达到补缴基本养老金条件的参保人员可向贵阳银行申请“养老助力贷”。参保人员先行缴纳自行出资部分后，“养老助力贷”帮助参保人员解决剩余补缴额度。补缴后参保人员按月领取基本养老金，领取的养老金一部分用于归还贷款本息，剩余部分归参保人员自行支配。待贷款归还完毕，参保人员将全额领取养老金。“养老助力贷”贷款金额分3万和4万两个档次，还款年限为3年、5年、8年、10年。一次补缴的金额如何计算?补缴金额以补缴年限上年度全省在岗职工平均工资为基数，按20％的比例补缴基本养老保险费，利息一同补缴。例1（从未参保的）：张某，男，年满60周岁，于2015年6月办理补缴参保，一次性补缴15年，往前推算15年，应从2000年7月为起始年，2000年的补缴费基数应按上年（1999年）全省岗平工资100%的基数，按20%计算补缴金额，2001年的补缴费基数按上年（2000）年全省岗平工资计算，以此类推至2014年。张某的补缴金额为1999年至2014年各年度全省在岗职工月平均工资100%的基数、补缴比例20%。计算后，应缴本金约64926.84元，应补缴历年银行同期利息约13728.12元，合计应缴约78654.96元(如图)。例2（参过保的）：李某，男，年满60周岁，于2015年6月办理补缴参保，其2004年7月已参加养老保险并缴费至2015年6月，实际缴费11年，应从2000年7月为起始年，2000年的补缴费基数应按上年（1999年）全省岗平工资100%的基数，按20%计算补缴金额，2001年的补缴费基数按上年（2000年）全省岗平工资计算，以此类推至2004年6月。李某的补缴金额为1999年至2003年各年度全省在岗职工月平均工资100%的基数、补缴比例20%。计算后，应缴本金约6471.78元，应补缴历年银行同期利息约3187.56元，合计应缴约9659.34元。例3（退役军人）：退役军人王某，男，年满60周岁，于2015年6月办理补缴参保，其军龄6年，应补缴年限从2015年6月往前推算至2006年7月。应从2006年7月为起始年，2006年的补缴费基数应按上年（2005年）全省岗平工资100%的基数，按20%计算补缴金额，2007年的补缴费基数按2006年全省岗平工资计算，以此类推至2015年6月。王某的补缴金额为2005年至2014年各年度全省在岗职工月平均工资100%的基数、补缴比例20%。计算后，应缴本金约53675.7元，应补缴银行同期利息约8617.23元，合计应缴约62292.93元。一次性补缴后养老保险待遇如何计算?1、办理补缴的参保人，达到法定退休年龄，办理退休手续，可按月领取企业职工基本养老金。基本养老金按照贵州省劳动保障厅、贵州省财政厅《关于印发&贵州省企业职工基本养老金计发办法&的通知》(黔劳社厅发[2006]20号)规定计发。以例1从未参保补缴15年的张某为例，张某补缴参保后的次月享受基本养老保险待遇，按计发办法计算养老待遇约为850元左右。2、参保人领取基本养老金后，按国家和省规定享受企业退休人员基本养老金调整，因病或非因工死亡的，按规定支付死亡待遇，个人账户余额依法继承。（其基本养老保险个人账户中的储存额尚未领取或未领完的可继承，以本人实际储存额为准，并享受黔劳社厅发〔2008〕13号文件规定，一次性补助费为14000元，丧葬费2400元，合计一次性丧葬补助费为16400元。）
(本文来源：金黔在线-贵州都市报
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购房考察篇&1．如何看房地产广告&
房地产信息中最直接且效果最明显的莫过于报刊电视广告了。如何在繁多的房地产广告中分辨真假，并初步挑选自己感兴趣的房源，需要从以下五个方面细心琢磨。
(1)分析楼盘的具体位置
看区域和地段是否符合自己的偏好(喜好)和目标，周围的环境和大配套设施是否齐全，该地段的交通情况是否方便本人和亲属的工作和学习，广告中有关地理位置的叙述是否确切。不要听别人如何讲得“天花乱坠”，要仔细分析，并亲自到现场进行核对。
(2)要注意广告上价位的标识．
现在打广告时价位的标识五花八门，并且常常只标最低价格，而这种价格往往是层次差、朝向差的房型，数量有限。你应通过电话或其他方式，问层次和朝向的递增或递减数额。另外，售楼处一般都有每套楼的单价表，可上门索取。让人确实爱不释手的楼盘加之广告媒介的推波助澜，往往促使许多人在价格最高时入市，价格越高，越要冷静。要特别关注周边楼盘的价格比较和政府规划现状及前景。
(3)关注开发商的声誉和品牌
客户选购房屋，尤其是选购期房时，应对开发商的实力和市场信誉多做考察，要从各种途径了解他们以往开发项目的市场反映情况，如果是新的开发公司，还要从注册资金、开发规模等各方面分析。房地产广告一般都注明发展商、投资商、承建商。客户购房，尤其是购买期房，要选资金雄厚、信誉高、经验丰富、实力强大的发展商所开发的房产，以避免风险。
(4)注意广告上的折扣方法
在阅读房地产广告时，还应该注意分析广告上一些优惠及折扣的方法，要根据广告注明的各种折扣条件，结合自己的情况，做出选择，不能仅仅因为折扣，赠送或其他优惠措施而匆忙下定，正所谓“羊毛出在羊身上”。有些发展商考虑前期已售出的价格，不宜降价销售，采用节日折扣、活动送礼品等变相降价促销的方法，对购房者来说，也是有利可图的。
(5)注意房地产广告的规范性依照相关文件规定，房地产广告不得含风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；宣传房地产项目位置，不得以所需时间来表示距离，应以从该项目到达某一具体参照物的交通干道的实际距离来表示；不得含有广告主能为业主办理户口、就业、升学等事项的承诺。不得有分割拆零销售，不得有升值或投资回报承诺，不得出现返本、变相返本，售后包租或变相包租的内容，不得出现减免或赠送若干年物业管理费的内容，倘若所做广告含有这些内容，其真实性就值得怀疑，承诺的兑现大多难以得到保障。&
2. 如何看售楼书&售楼书是每个购房者在购房过程中接收的重要信息资料，售楼书对楼盘的描述比房地产广告更为详细，可以为购房者提供所关注的楼盘的大部分信息。那么售楼书怎么看呢?
售楼书提供的资料包括图纸和文字说明。图纸有楼盘地理位置图、小区总平面图、效果图、各幢平面图、房型图(分室平面布置详图)等主要用于销售的图纸。这些图纸依据有关规划设计图绘制而成，但又区别于规划设计图，其特点是在尺寸、比例上不那么严格，一般情况下不标注尺寸。楼书上所提供的各种图的功能和作用是各不相同的，地理位置图表明小区所处区域的主要交通干道、周围重要住宅小区、公交路线、商业设施、教育设施、医疗设施和娱乐设施；小区总平面图是综观小区全局的图，能表明小区内的布局，各类建筑物的具体位置、道路交通分布、绿化布置、建筑物的间距、朝向和方位，同时标明绿地、面积、停车位等技术指标；效果图能比较真实地表现小区的外貌、建筑风格和立体效果；各幢平面图是表示楼层平面的示意图，必须标注朝向，提供整层多套住房的组合情况，反映套内平面布局、各功能空间的区隔等；房型图是详细表示套内各功能空间组合的示意图，能提供各类房型的总建筑面积、各功能空间面积，反映各功能空间的相互关系。
(2)看文字说明
一般来说，售楼书文字应包括以下内容；小区规模(土地面积、建筑面积)、各项技术指标(容积率、绿地率、建筑覆盖率、停车位)、小区内配套设施、建筑标准、房型说明和价格等内容。虽然各级工商管理部门对房地产广告有种种规定，但是，楼书内容夸大其辞、与事实不符的情况还是时有发生，所以在和销售人员洽谈时，应将楼书中的内容一一落实，并在签订合同时，要求将楼书作为合同的附件，或将楼书中您在意的内容直接写入购房合同或附件协议中。&
3．如何看售楼模型&期房的购买者虽然看不到现房，但可以通过看楼书、沙盘、样板房来确定是否购买。如何看模型呢?
(1)购房者要看建筑物模型中规划设计的合理性
对于住宅建筑，在设计上必须考虑实际生活和各种功能需求，满足住宅建筑技术的相关指标要求。作为购房者在购买前应首先了解一些建筑的常识。以一个多高层结合的中型住宅社区为例，先要看社区生活功能区域的布局分配，如小区的绿化带分布、多高层彼此的间距、地上地下停车场的布置、人行道设计规划、露天娱乐休闲区域的布局与面积大小、社区公共设施的位置等，这些都直接关系到社区的生态环境和配套服务设施水平的高低，是购房的重要依据和物业品质的重要体现。
(2)购房者应该注意模型表示的所有内容的真实性
购房者要根据小区的占地、建筑面积和容积率等数据，结合模型比例对绿化率和楼间距来做一个预估，以免上当受骗。在公共设施的布置上，购房者必须详细询问走道口、垃圾箱等设施的位置，尤其是有碍观瞻的构筑物。还有些开发商为体现大社区的规划设施，欺骗购房者，在开发地块周边布置起二期开发区、三期开发区、学校、超市、医院、公园等，随心所欲，缺乏政府规划依据，购房者容易迷惑上当。
(3)购房者还要比较楼盘售价和沙盘反映出来的各种规划设施和建造成本，做到心中有底
一般来说，楼盘地段好，售价又便宜，其占地面积肯定有限。如果再花大成本投资公共设施，开发商的成本与利润比例就难以平衡。所以这种楼盘只会充分利用空间，用小、巧、全的规划设计布局，而沙盘上的大片绿地就很可能是“空中楼阁”。
总之，在购买期房时，看期房的沙盘是很重要的，要从沙盘上看出未来的小区到底是什么样的，是否值这个价，并且在购房合同或补充协议中千万把您所看中的又担心不能兑现的配套功能等写上，并可注明交房时配套设施的位置布局，且约定同时交付使用。&
4．购买期房如何看平面图&这里的平面图包括小区总平面图、各幢平面图和房型分室平
面布置详图等。在看平面图时，应从以下几个方面分析： (1)朝向
小区平面图中，一般都标明建筑物的主要朝向。如果平面图上未标明方向(南北向)，购房者可向现场销售人员询问。搞清楚了朝向，再结合本地区的地理特点和个人偏好来选择、确定。一般来说，坐北朝南的房间冬暖夏凉，方位最佳；东西向房屋的日照欠均匀，东向上午明亮下午日照差，西向则相反，并且夏天
西晒时间长，使用空调也较耗电；北向则房屋较阴冷。 (2)景观
通过小区平面图还可以了解小区内建筑组团方式及效果，交通组织情况，绿化布置，各幢建筑物前后左右的景观布置等。要注意想选的房屋能否看到远处和小区内好的景观，视野有无遮挡，周围是否有会产生噪声的交通干道，是否有配电站、煤气调度室、垃圾房等影响景观和环境的构筑物，并且了解开发商对之准备采取的技术措施。
(3)建筑物间距
建筑物间距是影响房屋通风和采光的主要因素，各地对建筑物间距都有明确的规定。一般来说，已办理预售许可证的楼盘，建筑物间距是符合有关规定的。购房者可以要求销售人员以书面形式确认建筑间距，并作为合同的一项内容，以防他们说一套、做一套。
(4)采光及通风
通过小区平面图、各幢平面图和分室平面布置详图，可以初步分析房屋的通风和采光情况，有时开发商还会提供通风示意图。购房者也可以用一种简单的方法来分析，就是看每个空间能否让风流基本没有阻碍地穿过，或者虽有阻碍，其影响程度如何。另外，要分析每个房间包括厨房、卫生间是直接采光还是间接采光，白天是否必须开灯。
(5)空间布局的合理性
分室平面布置详图可以分析室内空间布局的合理性。室内布局要能完整划分公共区(如客厅、餐厅)及私密区，各功能空间搭配要合理，面积要得当，占总建筑面积的比例要合适，室内交通组织要合理、经济。
发展商总是追求最高效益，在容积率户型设置比例上会考虑市场需求，因此，一个楼盘的各层、各朝向总有优劣之分。一般朝向好的价格也略高。&
5．如何看样板房&样板房分两种类型，一种是在售楼现场临时搭建的样板房，一种是在预售的楼层里装修的样板房。多数人购期房前，会参观样板房。购房者在参观样板房时要注意以下几点：
(1)目的明确
看样板房不是看“装修样板房”，而是直观地对各功能空间及其组合进行分析。因为开发商设置“样板房”是以展示促销为目的，为保证样板房的整体视觉效果，往往不考虑装修费用，而一般人收房后也不大会如此装修。所以，目的明确不易被误导，建议您尽可能看一看在建的毛坯房。
(2)尺寸复核
看样板房时应该带上卷尺和纸笔，对层高和各功能空间的开间、进深等有重点地进行实地测量，并做好记录，看看是否与楼书资料相符，分析房型、布局等是否合理、经济，是否能按照自己的意愿布置各区域空间。
(3)厨、卫管道勘察
要注意厨、卫的管线、烟道井和管道井洞的位置及上下水的位置，是否会破坏厨房、卫生间的整体性，影响厨、卫设施的布置。样板房出于完美装修的考虑，一般不会(或者不会完全按图)设置厨、卫的管线、烟道井和管道井洞等，对此，购房者应向销售人员问清楚具体位置，以免今后影响正常使用。
门窗及配套设施(如洁具、灯具)的品牌是否与楼书资料一致，样板房门窗位置，大小往往与交楼时有区别。大多数样板房中设门套而不装门。因此，在看样板房时要问清楚到交现房时的门窗和配套设施是否也是这些牌子，并且要写进购房合同。
(4)强电、弱电等设施的配置是否与楼书资料一致
应该仔细察看样板房插座的数量和位置、电话线接口的数量和位置、有线电视接口和宽频网络接口的布置及开关布置等，将这些和楼书上的有关说明一一对照。如楼书上无这方面的说明，则一定要问清楚，并落实在购房合同条款中。
(5)注意关灯查看
所有的样板房的灯光布置都非常温馨柔和，让人受其感染又全然不知，关掉灯光后，很多房型就会顿时黯然下来，如果样板房为临时搭建，购房者还要考虑朝向的采光区别。
样板房对购房者仅供“参考”，不能理解为“克隆”，要带着怀疑的眼光去看样板房，应该把对楼书资料的疑问在看样板房时一一搞清楚，以便进行房型比较和签合同时使用。&
6．如何挑选户型&挑选户型有四个原则：
(1)合理的面积配比
如今的购房者已懂得住房面积并不是越大越好，关键是合理的面积配比。一般辅助房间的总面积比为：厨房面积占房间总面积的11％～13％，贮藏空间的面积占房间总面积的10％，卫生间占套内面积的8％～11％。
(2)合理的户型结构
结构观念是评价住宅优劣的重要标准之一，同样面积的住宅可能会因其结构的不同而大相径庭。一般情况下，起居室、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅结构的五项基本要素。这五种要素有其低限面积标准。一般小康住宅的标准为：起居室及餐厅15平方米，主卧室双人卧11平方米，次卧或单人卧7平方米，厨房5平方米，卫生间4平方米。有这样一个面积标准并不意味着将它简单相加便是一个紧凑而不失舒适的居住环境，还需要进行优化组合，其中还有布局问题，如动静分区、使用率等。
(3)功能区合理分开
户型房间须动静分开、污洁分开。客厅、餐厅、卫生间和厨房，这些活动频繁的地方为动区，而工作学习的书房和睡眠休息的卧室则为静区，因此“前厅后卧”或“下厅上卧”应视为一种良好的户型结构。卫生间和厨房要经常用水、排弃污物，是供水排水的集中空间，即为“污”区，故厨房应尽量安排在靠边出口的地方。
(4)户型的可持续发展
购房者须注意今后使用中有可能出现的人口变化，以及居住设施的发展。即使现在所买的房型是比较超前的，也应考虑随着变化因素的出现，户型功能结构是否有继续改进的余地。只有可持续发展的住房，才能随着时间的推移，不但能保值而且还有升值潜力，不但能保证目前的居住水平而且还能适应未来形势的变化。&
7．怎样选择复式户型&(1)要看房屋平面设计是否合理，要考虑各功能区间划分是否清晰
一般说，复式住宅由于上、下层自然分区间隔，往往下层安排公共活动区间，如客厅、餐厅、客人卧室、厨房等；上层则安排主人卧房。这主要是考虑到主、客分区，使主人活动区间保持一定私密性。
(2)要看房屋立面设计是否合理
主要是考虑室内楼梯的位置，不能占去太多空间，同时也不应破坏室内整体性，便于以后装饰布置。一般室内楼梯都靠近墙边，离客厅、餐厅比较近，楼梯下部空间尽量不占主要空间，如装修后设计成储物空间不会太影响整体布局。另外，对于上层空间来说，如果居室处于顶层，很多情况下都设计成坡屋顶，购房时一定要看清楚坡顶最低点的净高，尽量避免弯腰、碰头现象发生。购买期房的客户，往往在销售图纸上只能看到房间平面部分，在选购房屋时最好能问清楚，如能看到房间立面剖面图，则是最准确无误的。
(3)选择复式住宅要看卫生间的安置是否方便
有些房设计时在复式上层没有卫生间，在使用时就会出现一些不便。另外，如复式住宅面积较大，应考虑单独设置主卧独立卫生间与客人卫生间。
挑选时要看有没有露台，一般顶层复式住宅都带有比较大的露台，销售时是赠送的。挑选时顶层如有类似的大露台，又有较好的景观，在装修时稍加改装，就可成为“后花园”。&
8．如何选择小户型&小户型因房款低、按揭供楼轻松、适合单身居住，越来越受到年轻人的喜欢，且因容易出租、租金相对较高，也受置业投资者的欢迎。选择小户型，应优先考虑交通便捷的位置和方便实用的户型格局，具体应注意以下四个方面：
高层住宅特别是小户型由于公共交通面积等公摊面积较多，通常实用率偏低，作为小户型项目，实用率保证在80％以上或更高比较理想；
(2)采光通风
小户型由于一个大平面内单位多，采光面有限，不可能使每个户型的采光通风都最佳，故应注意具体户型的采光条件是否良好，是否能做到明厅、明房、明厨、明卫，是否有良好的通风条件，如有多个朝向的通风更佳；
(3)厅房面积 客厅、卧室的开间进深、使用面积是否能保证家具摆放及日常生活的基本要求； (4)实用面积
目前大型凸窗、转角凸窗非常受到购房者的欢迎，增加采光面、增加套内实际使用面积而不增加销售面积。&9．如何选择地段&
(1)看所选地段的交通是否方便交通的方便与否可以通过地理距离和时间距离两个概念来衡量。地理距离决定一个地段的好坏，地理距离是指在地理上该地段距离市中心有多远，要调换几次车才能到达；时间距离用来衡量一个地段的交通便利程度，就是用从该地段到城市核心区所需的时间来衡量一个地段的交通便利程度。
一般而言，如果该地段周围有高速交通通道，如地铁、轻轨或者高架道路，那么即使离市中心有一定的距离，所费时间还是很短的，因而可以说该地段的交通也是便利的。
(2)在该地段附近购物和文化娱乐是否方便
购物的方便程度包括两方面的内容：其一是附近各种购买生活必需品的超市、商店和菜场是否完备。其二是看该地段附近是否有比较大型的商厦和文化娱乐区，或者到这种商业区是否方便。
(3)看该地区环境是否安静
住宅要求周围环境很安静，不能有太大的噪声。因此购房者要看所选的地段周围是否有大型的工厂、剧院等，或者是否贴近菜场、学校或交通要道。
(4)看它是否有升值的可能性
不同地段之间的变迁是不确定的，我们应该用投资的眼光选择一个有较大升值空间的地段。一个地段能否升值，关键是看这一地段在未来的城市中将扮演什么样的角色，目前的城市规划对此又是如何确定的。例如，按照规划将来该小区周围会建设大片绿地或者大型投资项目，则该小区将来必然会升值。
(5)看该地段的文化教育环境
如何才能给孩子一个好的人文环境，这是购房者在选择住房时必须慎重考虑的。购房者应该看该地段附近有无重点小学、重点中学，甚至有无大学，因为一方面自己的孩子以后有可能会在这些重点学校里学习，另一方面一个好的人文环境对于孩子成长的潜移默化作用是无法估量的。
(6)考虑所选地段与原来生活圈子的联系
人们长期生活在一定的社交圈子中，突然离开居住生活了几十年的环境，与熟人失去了联系，会有很强的失落感，这在老年人中尤其明显。所以选择地段最好能和原来的生活圈子离而不远，“藕断丝连”。
最后，还要看这一地段是否有好的医疗设施。人是难免要生病的，尤其是有老年人和孩子的家庭，附近没有医院或者医院水平不高，就会对家庭生活带来很大的麻烦。&
10．怎样考察配套设施&住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。
(1)基础设施按规范要求
按规范要求，每户用电负荷设计功率应在6千瓦以上，每户一表，水表应在20毫米以上，煤气功率小于4立方米／小时，电话线路、闭路电视到位。许多新建商品房住宅还配有智能化住宅系统，通信、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理全部自动化管理；有些区还配有净水设备，采用专用管道输送饮用水到户；卫星电视接收系统、可视对讲系统也已经相当普及。
(2)居住区功能的综合性
现代居住区的功能已不再是单一的居住，而应是多功能的综合，应包括居住、工作、学习、办公、休憩、交往、服务等功能，因此，住宅配套应能够适应和满足这种要求。车位是面向21世纪的住宅设计应当考虑的。区内小汽车的停车位不应少于户数的30％，自行车、摩托车、助动车的停放空间也应当安排好。目前车位不足已成为许多小区的突出问题。
(3)商业网点设施的配套
对于商业网点设施的配套要求，有明确的规定，开发商必须按规划要求配建商业网点。每建成住宅1.5万平方米，必须配有商业网点一处。而对于教育设施，必须按规划要求配建托儿所、幼稚园、小学和中学等教育设施。每建成住宅15万平方米，必须有托儿所、幼儿园各一所。每建成住宅30万平方米，必须配有中学、小学各一所。
(4)现场看楼宇环境
如果有条件，可以到现场看楼。看看周围的配套设施，同时观察一下附近有没有污染的工厂、产生噪声的设施等对生活、休息不利的因素。其次，我们要察看一下小区内部的环境，小区规模大小，小区围墙高低是否适当、安全，小区道路人车是否分流，幢距是否规范，日照是否充分，绿化面积的大小，有无宣传品中未标明的建筑物等。&
11．如何考察社区环境&一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：周边地理环境(地段)和社区内的环境，如何从这两个角度看环境？
(1)住在城里方便但不安静
传统上人们认为越繁华、越接近市区的地段越好，该地段具有社交、生活、用于出租等方便的优点；同时也有污染大、不安静等缺点。因为价格较贵，短期内不会有太多的升值空间。应该说在城里拥有一套公寓以便于平时上下班是合算的选择，而且，城里的公寓出租市场更广阔，即使自己不住，也可作为一项中长线投资。
(2)郊区住宅适合休闲
另外一种人需要的住宅在郊区，郊区风景不错、空气不错、价格相对便宜，但平时生活、社交不方便，更适合中等收入人群购置度假。
(3)城郊结合部升值潜力可观
对于目前只有能力购置一套住宅的工薪阶层来说，城郊结合部是折中选择。这类地段目前价位不高，交通还算方便，最令人心动的是，随着城市的不断外延，5～10年之内这里会日渐繁华，成为市区。
(4)谨慎选择社区周边小环境
周边小环境如何，很容易被购房者良好的第一印象冲淡，以至于直到人住后才叫苦不迭。两个项目相隔不过1000米，也许一个喧哗不宁一个闹中取静；有的项目虽然紧靠主干道，要想进出小区却不容易。所以，一定要记住：弄明白哪个是最想要的，再做出选择。
(5)如何考察小区环境
考察一个项目主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。容积率和绿化率这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯赚钱的角度来考虑设计一个社区。好的居住区容积率不能超过5％，绿化率不能低于30％。这两个数据基本决定了社区绿化环境的好坏。最好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地，有的新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化。考察居住密度的标准是一个标准层的户数。居住轻松、空间适度，是好的社区标准。&
12．如何考察小区环境绿化&根据有关规定，小区环境绿化有以下标准，购房者应基于下列标准考察：
(1)小区要封闭管理，保证小区绿化环境是为小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。
(2)要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不应低于30％，旧区不低于25％，绿地指标不应该低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米从；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民活动的要求，所以成片的绿地应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。
(3)绿地应接近居民住宅，以利观赏使用。
(4)绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。&
13．购房前如何考察物业管理&(1)购房者应了解未来的物业管理公司
购房看在买房时，应向开发商了解，小区未来的物业管理公司是哪一家，是否有物业管理资质合格证书，过去的管理业绩、社会形象如何。
(2)购房者应了解物业管理公司今后将提供哪些服务，服务的标准是什么 一般来讲，物业管理提供的服务包括三种：
公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；代办性服务，如代收水电费等等；特约性服务，如室内维修、代送报纸等。
购房者对各种服务的标准也应了解，清洁，物业公司一天扫几次；是否有楼内保安；急迫性维修，物业管理公司承诺多长时伺到现场等。这些服务标准和购房者所追求的生活品质有关。
(3)购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度
房屋今后怎么使用、怎么维修，物业管理公司如何管理，看起来十分简单，其实也容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，楼房公共地方的维修大家要共同承担费用等。这些规定，购房者能否接受，都要作为购房者必须考虑的因素。
(4)物业管理收费问题
有的收费高却服务差，近来物业管理与业主之间的矛盾日益突出，物业管理进一步规范是当务之急。一般有一定品牌的物业管理相对较好。&
14．怎样考察采光条件&一处称心如意的房子，采光条件十分重要。采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置，否则将会长期生活在昏暗中，依靠人工照明，对人的身心健康十分不利。
采光可分为直接采光和间接采光。直接采光指采光窗户直接向外开设；间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊(一般为外廊)。有的厨房、厅、卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。选购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光，并至少有一个主要房间朝向阳面。&
15．选择楼层有哪些讲究&选择层次要考虑以下几个因素：遮挡及采光情况；生活的便利程度；环境要求；家庭人口年龄构成及健康状况；住宅楼的总层数。
一般来说，层次越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层次楼内外及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；层次低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。
哪些层次属于好层次，同样也与住宅楼的总层数有关，同样是四五层，在多层住宅中属于高层次，而在高层住宅中又属于低层次。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次。如六层住宅以三四层、十八层楼以六层至十二层为最佳。此外对层次的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，不喜欢13、14等。
一般来说，住宅楼的首层由于受遮挡的可能性最大，且有污水外溢、地面潮湿的可能，人来人往安全性差，在购房者选择层次时往往不被看好；住宅楼顶层建筑质量问题发生频率高，如渗漏，并且存在隔热不好、供水不足、上下楼最为不便等缺陷，许多人买房最忌买底层和顶层。&
16．选多层还是选高层&现在市场供应的住宅，主要就是普通6层的多层住宅和25层左右的高层住宅，其他还有别墅、10～12层带电梯的小高层等。那么，在购房时究竟选哪一类型更适合呢?
(1)建造成本上讲，普通多层住宅多为砖混结构，每建筑平方米造价约在800～1000元左右；而高层住宅通常为钢筋混凝土结构，每建筑平方米约为元。由于成本对价格的制约，一般情况下，高层建筑的住宅价格较高。
(2)从面积和实际使用率看，多层要高于高层住宅。众所周知，购房时的计算面积为销售面积，其中包括了公共部分，如电梯间、楼梯间等面积的分摊。高层住宅由于有电梯等待间、地下室等，需分摊的公用面积较多层要多，故而实际使用率低。所以，有些客户为争取到更多的实际面积，往往选择多层住宅。
(3)从建筑质量看，高层建筑由于全为钢筋混凝土现浇，抗震性能好，折旧年限长，如将建筑物在银行抵押，高层建筑应得到更多的抵押贷款。
(4)从房型格局看，目前多数新建住宅的户型设计都有长足的进步，另外，由于建造上的原因，多层住宅往往南北通风、室内无效面积少，室内布线合理，隔墙易于敲打，有利于装修。而高层住宅往往采用框架剪力墙结构，室内户型往往较局促，且不易装修。
(5)从物业管理收费来看，高层住宅由于多设有电梯，楼层居民也多，一般物业管理费要高于多层住宅。
从上述几个方面看，购买多层住宅还是高层住宅各有利弊。&17．选择高层应注意什么&
(1)注意房屋的户型格局和朝向
由于高层住宅现浇混凝土和框架剪力墙等特点，户室之间不能打通，户型格局不易改变。所以在挑选时，要注意房屋的户型和朝向，以满足居住后的舒适。
(2)注意整栋楼的总户数和电梯数量以及电梯的质量。层次越高、户型越多，电梯也应略多几部。一般讲，20层以上应配备2～3部电梯，如少于两部电梯，则该楼总户数和层数不相配，故不应购买。
(3)注意是否“二次加压”，供应自来水进水压是否够，尤其是夏天用水高峰期是否会有断水时间。
(4)注意周边地区的未来规划前景。高层住宅的一大优点是视野广、景观好、空气新鲜，如果未来高楼前再拔起几座高楼，则要影响视线景观。
(5)注意楼内的物业管理。由于高层住宅通道多，所以，在安全保卫上应特别注意。&18．买期房还是买现房&
(1)买期房有什么好处
&#9312;先期预购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，销售工作刚刚开始，开发商所能提供的所有房型都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。
&#9313;价格都能给予较大的优惠，一般为10％左右，或者更多。房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，对销售期房持极大的欢迎态度。
&#9314;付款轻松，随施工进度付款，一般分为三次。首次付款时间为取得预售证时，付定金和首期房款，一般仅付1～2万元的定金和总房款的10％左右；第二次时间是工程进行一半时，约付款额为总房款的60％；第三次付款时间为房屋已经交工或即将投入使用时，购房者付完全款，同时房地产商将房屋交给购房者，也可选择按揭付款。如果一次性付款将会获得更大的优惠。
&#9315;工程质量随时可见，便于监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去观看工程进度，对于房屋结构、墙体构造、电路、管道等情况，建好以后不易看到的部分这时都可以一览无余。
但是买期房也不可避免地存在很多问题： &#9312;根据图纸买房，看不到实物。看到的只是房屋的户型图、整个物业的效果图，而不是实物。
&#9313;有关面积、户型、装修标准难以判断。虽然房地产商为您描绘了一幅美丽的图画，但是具体怎么样，一切还只是纸上谈兵。
&#9314;对开发商情况不易把握。若开发商在建设过程中因实力不足、缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失，购房成了负担。
&#9315;市场行情和价格涨跌难以预测。 开发商会拿出样板房给你看，但是样板房与最终的实物房肯定有差距。 (2)买现房有什么好处
&#9312;房子就在眼前，直观。随时都可以进房子里看一看，选中了买下便可。人住便利。房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相关房屋的宣传材料相比较，又可与实物一一对照。
&#9313;家庭计划便于安排。买房子是家中的大事，或为了改变居住环境，或为了工作方便等等，都要以拿到房子为第一步，而要想拿到房子仅需付完房款便可。
尺有所短，寸有所长，买现房也有不利的地方：
&#9312;付款吃力。要在短时间内拿出一二十万元甚至更多的钱用于买房，大多数人都有难处。价格较高，难以优惠。
&#9313;隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过一定时间的使用期后才会知道是否有缺陷。
应当说在经济条件允许的情况下买现房比较保险，特别是已经有人人住的现房。当然，在小心谨慎的前提下，买期房也不失为一个好选择。
总之买期房还是买现房，还要由您根据自己的情况权衡利弊后做出决定。&19．选房要注意层高和过梁&
按建设部制定的标准，房子室内空间的高度应不低于2.4米，各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.7的系数，如果小于这个距离，就会影响室内采光、通风和居民之间的生活等。
但是，目前有些房产开发商为了牟取暴利，在设计、建造房子时，使房子的室内高度小于国家建设部规定的标准。比如有的房产商将房子的室内高度设计得只有2米左右，由于买房者当初没有留意到这一点，等住进去后才感觉到有一种压抑感，特别是经过装修、吊顶之后，感觉上更是如此，很不方便也不舒服。居民间的生活互相干扰，难掩隐私，造成不少矛盾，而房产商在减低每层楼的高度以后，就可以省下很多成本，获得更大的利润。比如本来只够6层的高度却被建成了7层，房产商就可以从中多赚一层楼的钱。同样，有些房产商在设计时将楼与楼之间的距离留得过小，在一定范围内，就可以多建一些楼栋，赚取更多的非法利润，严重妨碍了居民的正常生活。这些房产商正是利用了人们在买房时只注意价格、面积因素而忽视室内空间高度和楼间距的弱点，从中牟取暴利的。因此，在选房时，楼距、层高也要看仔细。过梁是因房屋设计的需要，在室内不能因装修而拆改的承重梁。承重过梁会影响房屋装修设计，一般房产设计非常重视承重过梁的位置，尽量与墙一致，但也有些过梁无法避免地突出在顶棚面上，因此，购房者在选房时应多加注意。&
20．如何选有升值潜力的房产&大凡买了房子的人，心里不免嘀咕：买得值吗?如果要判断
买得值不值，可从三个方面分析。 (1)看地段和质量
房地产行业流行一句话：评价物业的前三个指标是地段、地段、地段；对于质量，最重要的是考察发展商的实力和信誉。有实力自然会保证质量，做出的承诺也能兑现。
(2)看供应套数及售价与付款方式
若以自住为主，建在城郊的普通住宅以大型住宅区为好，大型住宅区的配套比较可靠。市区内的高档住宅则相反，套数少意味更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所，意味着业主出租以求回报时竞争更少，意味着更精致、更珍贵。售价及付款方式方面所需考虑的问题是，售价高固然不划算，按揭的成数和年数也很重要。为什么现在的部分业主急着出租?因为他们大多拿的是五成5年、7年、10年的按揭，每月还贷压力太大，而七成20年按揭的压力就小得多。
(3)看社区文化背景和物业管理
中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这就是文化背景。所以使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓更受青睐。另外，不同层次的人不喜欢住在一栋楼里，因此大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业水平。另外，有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一家得力的物业管理部门也许能给以后的出租带来很多方便。&
21．购房时如何选择开发商&一般购房者都认为：要买到理想的住房，就是要选择好的房屋位置、交通、户型、价格等。其实不然，购房者还忽略了一个非常重要的因素，那就是还应选择好的房地产开发商。在日益活跃的房地产市场，很多信誉不好的房地产开发商常常混杂在众多的房地产开发企业中，他们在倾销他们的劣质“产品”时设置各种各样的陷阱，使购房者上当受骗，叫苦不迭。因此，在考虑了一些关键因素之后，购房者还要选择一家信誉良好、实力雄厚的房地产开发公司，购买这些公司开发的住房，会减少很多不必要的麻烦和苦恼。深圳“黄埔雅苑”开盘前就抢定成潮，深圳万科“四季花城”备受青睐，均是发展商品牌魅力在起作用。那么，好的房地产开发商又如何选择呢?这里主要介绍三个选择途径：
(1)背景调查
购房者在决定选择某个住房后，可以到有关房地产管理部门去作一番调查和咨询。一般来说，房地产管理部门对房地产开发商的经营能力、信誉程度等都是比较了解的，所以购房者可以亲自到有关房地产管理部门，对房地产开发公司的开办时间、曾经开发过的房地产项目、资信情况、工程质量等方面的情况进行咨询。通过行业管理部门人士掌握的情况分析，就可以得知房地产开发商是否可靠，其开发的项目是否能够购买。
(2)现场考察
为了能够彻底了解房地产开发商的情况，还可到房地产开发商已经开发的居住区去进行现场考察。在这些已经出售的居住区里，购房者可以先看看周围的环境状况、居住区内的环境状况和居住区的物业管理状况。同时购房者还可到居住区住户中去探问，假如房地产开发商开发的项目的住宅质量好，物业管理得力，收费合理，那么它在住户中的口碑一定是很好的。另外，一般人住后的房屋经过一两年之后，其缺陷和质量问题很容易被发现，所以购房者不妨到已经人住几年的房屋中去查看住房质量和情况到底如何。从现场考察中，购房者可以确定所考察的房地产开发商开发的住宅是否可以购买。
(3)态度分析
购房者可以对购房过程中所受的礼遇态度进行自我分析，以此来衡量房地产开发商的优劣。好的房地产开发商除了实力强大、信誉良好以外，一般都注重保持企业本身的文化修养，还会拥有一套规范的工作制度和一批高素质的企业员工。购房者可以在实际的购房过程中观察和分析一下房地产开发公司的销售员工对销售工作的严谨态度，因为每位员工的工作态度都代表着公司的形象，是展示企业面貌的窗口，购房者可通过这一窗口看到整个公司的情况。对顾客负责，对工作认真应该是房地产开发商对消费者最直接、最有效的承诺。&
22．怎样鉴别施工质量&房子施工质量的好坏，可以通过以下一些细节作大致判断：
(1)考察地面。先看是否平整(可通过倒水后的水流方向来验证平不平)；对于厨房、卫生间的地面还要通过注水查看防漏性能如何。
(2)对墙体和墙面，一要看设计的隔音效果如何，关起门做个测试即可清楚；二看工艺包括墙角线是否平直、均匀，墙面抹灰是否均匀光滑(若有较大、较粗的颗粒或明显印迹，说明粉刷质量低)；若是喷塑，要看墙面整体性，色点大小均匀为好，墙纸、墙布上要不留气泡，纸与纸，布与布的交接处以平整为好。
(3)对门窗主要检查关闭是否严实、开启是否自如，以及玻璃与窗框的附着是否牢靠。
(4)管道设备要看其是否通畅、有无锈迹、气管是否接通等等；插头、插座除了检查通电情况，还得用试电笔看看是否漏电。&23.怎样鉴别商品房整体质量&
鉴别商品房质量最好采用六看： (1)雨天看。经雨水淋后的房屋，哪里漏雨、渗水，一览无余。
(2)看墙角。墙面的平整光滑与否是显而易见的，最容易出问题的墙角是否平整及有无龟裂、渗水。
(3)看做工。装潢的质量主要表现在每个接点、窗沿、墙角、天花板等等，要看做工是否精细，这些皆是购房者讨价还价的筹码。
(4)看窗外。要把窗户打开，看窗外通风、采光、排气是否有障碍物。
(5)看楼梯。如系高层建筑，在看电梯的同时，要注意看楼梯(安全梯)是否畅通无阻。要知道如发生大火，楼梯是唯一的逃生之路。
(6)看厨卫。厨房、卫生间是家庭居室的内部器官，水、电、气系统都在这里，是最容易出问题的地方，要格外重视。
除以上六看外，鉴别商品房质量优劣，还要看其设计水平的高低。优秀的设计，不但符合国家规定的建筑设计规范要求，还要看其是否做到了充分合理利用平面空间，使用率是否达到了75％以上，内部布局是否考虑到了今后家庭人口的变化，有没有更多的壁柜、吊柜，房间内电源插座是否充足等等。
总之，购房前要去房间内认真观察，千万不要只看样板房。结构工程质量是商品房质量中最关键也是最不易了解的部分。要与发展商明确建设部发布的《建筑工程质量管理办法》中规定的保修期限和保修范围，以防患于未然。&
24．怎样辨别开发商土地使用权的合法性&根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让，转让是建立在出让的基础之上的)简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。用于商品房开发的用地，都必须是有偿用地，即其必须是来源于政府出让的土地。须经依法征用并依法出让，农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。为了明确开发商的用地是否出让土地，买方应重点审查下列文件：
(1)《国有土地使用权出让合同》和／或《国有土使用权转让合同》； (2)《国有土地使用证》； (3)缴纳地价款的有关凭证。
需要明确的主要内容有：土地位置、面积，土地用途，地价款(包括土地出让金和市政基础设施建设配套费)的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。
应特别注意的是： (1)正式的《国有土地使用证》应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；
(2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款；
(3)土地证不得擅自涂改； (4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；
(5)注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。&25．如何看门厅&
进门人户就到了门厅。门厅是户内户外过渡空间。门厅是家庭生活的起点，是家庭自入口到其他房间的过渡空间，也是宾朋来访的起点。门厅的基本功能是起过渡、缓冲作用，是人们出入家门时换鞋、更衣、整装和存放鞋、帽、衣物、雨具、手袋的场所，也是迎送客人的场所。
普通住宅的国家标准中，没有必须设独立门厅的硬性规定。在住宅面积标准较低时，门厅可同起居厅空间合并，是起居厅的延伸；也可把门厅稍加扩大，门厅就可兼做用餐空间。
门厅进口分户门的设置位置应特别注意。进口大门不可直接正对卫生间门(洞)、卧室门、起居室门，即人户门不可直视私密性要求高的空间，否则会削弱门厅空间的过渡、缓冲功能，不能起到心理上的调节作用。所以门厅在住宅套内布局中实为关键之所在。&
26．如何看餐室&餐室除供家庭成员进餐以外，随着生活水平的不断提高，餐室功能向多功能、多样化发展。除供进餐，还可供亲朋团聚和家庭成员休息、交谈、做家务、育儿教育、学习娱乐、看电视等，这就成了第二起居室(第二活动中心)。餐室的长宽和面积应根据进餐人数以及餐桌、座椅尺寸决定。餐室的大小，仅仅是餐桌和座椅能够摆放下还不够大，还要考虑放其他家具和人行走道等。如果餐室不是独立的，而是同起居厅、门厅或厨房合并的，可共用周边空间，相对占用面积就小些。
因为有些普通住宅面积较小，所以普通住宅的国家标准中，也不强调必须设独立的餐厅。解决就餐空间设置的一般方法主要是：就餐空间同门厅、起居厅或厨房合并设置。这样的设置，必须了解餐室同相关房间的关系，在处理好餐厅同其他房间关系的基础上，确定适合的方案。
餐室与厨房之间是直接联系的关系。按照这种关系，餐室与厨房也可各自独立设置，还可以和餐室及厨房合并为一体化设置。从防噪声污染，食品运送路线长短，餐后整理、清洁，厨房操作同其他人员交谈等诸方面分析，“独立型”与“一体型”各有优缺点。如果一体型既能保持优点又克服了缺点，更加符合我国当前实际情况。
餐室与其他有关房间之间的关系中，较为主要的是与门厅、起居室(厅)、洗衣间的关系。通常是门厅、起居室(厅)与厨房餐室联系密切，属于家庭共同生活圈；其中的洗涤、备餐等家务活动，有的联系密切，又同属于后台性的家务。通盘考虑这些关系，可以设想多种设置方案，如“门厅、餐室、厨房一体型”、“起居室、餐室、厨房一体型”。各型各有其优缺点，应根据具体情况选择。&
27．如何看起居室&起居室(厅)是供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。按普通住宅的国家标准，每套住宅都应设起居室(厅)。起居室(厅)在现阶段的住宅套型中，已成为必不可少的居住空间。设起居室(厅)，构成“起居型”住宅套型的主要特征。
家庭公共生活是家庭生活内容的中心，而且主要是在起居室(厅)内进行。所以起居室(厅)应是住宅套内空间的中心。起居室是家庭中最实用，功能最多，面积最大，活动时间最长、最频繁的空间。家庭团聚、交谈、娱乐、看电视、会客、交友、家务、餐饮、宴会等，均可在起居室(厅)内进行。起居室的功能多而复杂，其中主要的还是交谈和视听。起居室与起居厅是不同的。起居室是独立的起居空间，不包括组织户内交通空间的内容。即起居室空间不被户内交通穿越，不穿套其他房间，能够保证起居活动的安定性。起居厅是包括组织户内交通作用的起居空间。即起居厅空间被户内交通穿越，穿套其他房间。我国普通住宅设独立客厅的不多，绝大多数住宅套型是起居厅兼客厅。&
28．用哪些标准来衡量起居室(厅)是否适用&起居室(厅)在套内的布局应处在住宅套内的前部，靠近门厅、餐厅，且占有较好的朝向，朝南最优，直接采光的明厅更好，要有自然通风。
国家标准规定普通住宅：“起居室(厅)应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12平方米。”“无直接采光的厅，其使用面积不应大于10平方米。”“起居室(厅)内布置家具的墙面直线长度应大于3米。”只有保证3米以上直线墙以布置一组沙发，起居室(厅)才能有一个相对稳定的角落。起居室(厅)面积要根据其生活活动行为占有需要、家具摆设需要而确定。面积如能达到18平方米以上，就较舒适了。起居室(厅)的最小边长，由影视和音响功能确定。观看电视的最佳距离通常为荧光屏对角长的6倍左右。还应兼顾视听效果和视觉美观。最小边长如能达到3米以上，则更为舒适。
要保证起居空间的安定性，尽量减少交通穿越干扰。起居空间的户内交通要流畅合理便捷。起居空间内的门布置应综合考虑使用功能的要求，尽量减少直接开向起居空间的门的数量。门的位置在靠短边的一侧为好。
应做到按公私分离、动静分离的原则合理分区，尽量避免户内视线、噪声、烟气的干扰。卧室的门不宜直接开向起居室(厅)，主卧室的门不可直接开向起居室(厅)，至少是卧室的门不直接面向起居活动区，以保证卧室的私密性；尤前室的卫生间的门不直接开向起居室(厅)，厕所和浴室的门不可直接开向起居室(厅)；厨房的门也不宜直接面向起居活动区开口。
综合全面审视，起居室(厅)空间如能达到方便灵活，有较强的应变能力，可弹性利用，个性突出，适于自我表现，就是好的设计。&
29．如何看卧室&卧室是供居住者睡眠、休息的空间。卧室是以寝卧(睡眠、休息)生活为主要内容的特定功能空间。但卧室的功能不仅是睡眠和休息，还兼有读写、贮藏和化妆等功能。寝卧生活是人类生存发展的重要基础。没有充分的睡眠休息，人类不能保持旺盛的精神和体力进行劳动、工作学习和其他社交活动。没有寝卧生活，人类不能繁衍生殖，也谈不上家庭和社会发展。所以，寝卧是卧室空间的主要功能。
寝卧对卧室空间的环境气氛有特殊的要求，在睡眠休息的时间内不能有视线、光线、声音等的干扰，睡眠环境应能使居住者身心得到真正的松弛。从这种需要出发，卧室应是住宅中私密性和安静性最高的空间。卧室的其他功能不必多叙。但要注意的是，睡眠休息功能和储存功能(主要是储存衣物)是卧室必须具有的功能，而读写功能和化妆功能不是必须具有的功能。但在当前住宅标准条件下，往往卧室要兼有读写功能和化妆功能。
卧室按使用功能特性及使用对象分类为： 单人卧室(小卧室)：包括子女卧室、老人卧室、客房、保姆室；
双人卧室(小卧室)：供兄弟、姐妹、祖孙等两人居住。 主卧室(大卧室)：家庭户主夫妻使用的双人卧室，主卧室是每套住宅必备的卧室。
卧室的大小是由睡眠休息、储存、化妆和读写等功能的需要而决定的。国家标准规定，普通住宅卧室的使用面积不应小于：双人卧室为10平方米；单人卧室为6平方米：兼起居室的卧室为12平方米。以上是基于普通住宅普遍兼有学习读写功能，要布设书柜、衣柜、写字台等而设定的；在供主干户家庭居住的两代居套型中，常有一间卧室兼起居室，双人卧室再增设一组沙发，还要多占用2平方米。考虑要使卧室的舒适性好些，那么双人主卧室使用面积不小于11平方米，最小净边尺寸为3米；一般双人卧室使用面积应不小于10平方米，最小净边尺寸为3米；单人卧室使用面积应不小于7平方米，最小净边尺寸为2.4米，近年来大量上市的商品房卧室的使用面积均能做到不低于国家标准。
必须注意，近年通常所说的“大厅”与“小卧”一般都是相对的，所谓“小卧”，并不是卧室可以随意的小，“小”是与以往居室型住宅的居室使用面积规模比较而言的。保证卧室的数量达到人均一间，是近年的发展趋势。
卧室的重要地位，对其舒适性、私密性、安静性要求较高。卧室的设计，还要注意以下几点：
(1)卧室要有直接采光和自然通风。住宅设计应千方百计将外墙留给卧室，使卧室与室外自然环境有直接联系，确保采光、通风和观景等。
(2)主卧室应有良好的朝向(力争朝南)。应保证每天有不小于3小时的日照。
(3)卧室空间尺寸比例要恰当。一般开间与进深之比不要大于1/2，进深尺寸不应小于2.4米。
(4)卧室一般布置在住宅套内的后部。应将卧室集中在个人生活区内，达到公私分区要求。如因条件限制，个别次要卧室也可布设在外区。
(5)卧室的门窗位置要合适。卧室家具布局，要注意家具位置转换时也能适应。&
30．如何看厨房&厨房是供居住者进行炊事活动的空间。是住宅家庭烹饪行为的工作间。随着人们生活品质的提高，厨房已成为社会文明和生活水准的标志，是家庭活动的“第二中心”，其越来越受到人们的重视。可以说，厨房是住宅的“心脏”。由厨房及卫生间组成的住宅服务部分，是住宅的重要空间。服务部分内设备的合理与完善程度，是衡量住宅功能与质量的重要因素。住宅服务部分所反映的住宅功能质量与居民生活行为相适应的程度已成为衡量人们生活水平的主要指标。
随着现代化生活的发展，也推动厨房的作用向着多功能和多样化发展。这主要表现在：要使厨房不单是一个家务劳动的工作空间，还要具有社会交流性。厨房操作者可与家庭其他成员和来访客人交流，以消除孤独感；厨房要具有多功能，提高使用效率，可以接待客人，照看儿童，洗整衣物，接听电话，进而要能够看电视、读书写字等，成为第二起居空间。
现代生活要求厨房除具有交流性和多功能性以外，还要具有舒适性，自动化以及互换可调性多样化特点。这也是决定厨房使用面积的主要依据。国家标准规定一类和二类普通住宅厨房使用面积不应小于4平方米，三类和四类普通住宅不应小于5平方米。这是因为，根据对近年来新住宅小区的调查表明，厨房使用面积普遍能达到4平方米以上，若小于4平方米，就难以保证基本的操作要求。一般厨房使用面积4.5～6平方米以上为宜。总体上，厨房使用面积约占全套使用面积的10％左右。
由于中外习惯不同，中西餐所用设备、火力、电力有所不同。国内不同地区饮食习惯和口味也有些差别，甚至于不同家庭还有特殊要求，中西餐所用设备、火力、电力有所不同。不同地区饮食习惯和口味也有些差别，甚至于不同家庭还有特殊要求。但厨房的基本功能是一致的，其作业内容和程序也差不多。一般厨房内的布局首先是解决好冰箱(储柜)、水池、炉灶三者关系，三者之间距离要适中。常见的厨房平面布置方法，有单列型、并列型、L型、U型、岛型等五种形式。单列型也称单排型，设备、家具靠一侧墙面呈一字型单列布置，家庭人口少，空间较小的厨房多采用此种形式。国家标准规定，普通住宅单列型厨房，其净宽不应小于1.5米，考虑操作人员下蹲打开柜门，抽屉所需的空间或另一人从操作人身后能过的最小极限距离即为1.5米。并列型也称双排型，设备、家具靠相对的两面墙布置，适合于人数较多的家庭，国家标准规定，普通住宅并列型厨房其两排设备的净距不应小于0.90米，这是按一个操作的活动尺度确定的；如两人操作，则以0.9～1.2米为宜。
L型设备、家具靠相邻两面墙布置，其布置方式作业面较大，操作线短，空间利用比较经济，是较多采用的形式。U型是并列型及L型的发展型，设备、家具靠三面墙布置，操作路线短，效率高，作业面大，但占有空间较多。岛型是国外较新的布置形式，主要特点是炉灶位于厨房中心地带的岛上，最适合于多人一起参加操作，可以活跃厨房内的气氛，这是最佳布置形式之一，但由于炉灶位于“岛”上，管道布置及抽排油烟机需要特殊处理。中国人烹饪特点之一是油烟太重，城市住宅厨房不宜采用岛型。
厨房在住宅套型中的位置要适中。一般是设在阴凉的北向房间，又连接服务阳台。更理想的设置还要做到：厨房与餐室有直接的方便联系；厨房采光、通风良好，视野良好，私密性又要有保证。国家标准规定普通住宅的厨房应有直接采光、自然通风、排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10米。厨房应有直接对外的采光通风口，保证基本的操作需要和自然采光、通风换气。根据居住实态调查结果分析，90％以上的住户在炒菜时使用排油烟机，其他作业如煮饭、烧水等基本靠自然通风，因此厨房应有可通向室外并开启的门或窗，以保证自然通风。厨房布置在套内近入口处，有利于管线布置及厨房垃圾清运，是套型设计时达到洁污分区的重要保证，有条件时应尽量做到。国家标准《城镇燃气设计规范》
(GB50028—93)规定，当厨房的体积热负荷超过0.58KW时，必须设置机械排气装置。按一个双眼灶和一个燃气热水器计算，同时使用热负荷约为18Kw，厨房体积小于32立方米时，体积热负荷就超过0.58Kw／立方米。一般住宅厨房的体积均达不到32立方米，因此均必须设置排油烟机等机械排气装置。&
31．如何看卫生间&卫生间是供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。是住宅中所有家庭生活卫生和个人生理卫生专用的空间。卫生间的基本功能主要是便溺、洗浴、洗衣等。住宅卫生间的定义仅仅是厕所的单一空间已过时了。我国住宅卫生间的状况与国外发达国家比是比较落后的，独用厕所、卫生间的住宅比例低。且存在问题较多，如面积偏小，不能满足基本功能需要，一般无洗衣机位置；设备洁具水平低、品种小；通风换气不通畅，串声串味严重；照明差及电源插座少，不能满足化妆、吹发、刮须之需要；采暖不足，冬季洗浴困难。
国家现行标准中关于普通住宅卫生间的设置要求比原规范标准已有大幅提高。要求每套普通住宅应设卫生间，第四类住宅宜设两个或两个以上卫生间(注：第四类住宅居室空间数不宜小于4个，不包括阳台之使用面积不宜小于68平方米)；要求“每套住宅至少应置三个卫生洁具，要求套内应设置洗衣机的位置。”关于不同洁具组合的卫生间使用面积最小值为：
“设便器、洗浴器(浴缸或喷淋)、洗面器三件卫生洁具的为3平方米；设便器、洗浴器两件卫生洁具的为2.5平方米；设便器、洗面器两件卫生洁具的为2平方米；单设便器的为1.1平方米(注：以上使用面积不包括洗衣机的位置面积)。
那么卫生间的面积要多大才较为理想呢?卫生间的面积取决于使用功能，主要设备、洁具及布置，人体活动空间，卫生间分组分间等。卫生间必须满足便溺、洗浴、洗衣等要求，还需要有适当的分间。一般其基本布置方案是：妆、便、浴集中于一封闭空间；洗衣洗漱于半敞空间。专家学者们认为：其最小面积(包括洗衣机位置)为3.15平方米；总体把握，卫生间面积以3～6平方米为宜，当然将便、浴集中于一封闭空间；洗漱、洗衣置于半开敞空间的最低标准布置方案，仍是不够理想的。如有条件，应设置独立厕所，洗衣机还应置于干燥、通风和开敞(半开放)的空间。所以，再好一点的是分设两个以上的空间，宜将洗浴和厕所分开设置；如能将洗浴、洗面、便溺、洗衣分别设在两个以上空间内，另外再增设一个厕所或卫生间，那将是最理想的设置了。
卫生间的平面位置要适宜。国家标准中有一条硬性规定是“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室(厅)和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室(厅)和厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。”这是因为：卫生间的地面防水层因施工质量差而发生漏水的现象十分普遍，同时管道噪声、水管冷凝水下滴等问题也很严重，本条规定不得将卫生间直接布置在下层住户的卧室、起居室(厅)和厨房的上层。允许将卫生间布置在本套内的卧室、起居室(厅)、厨房的上层时，指的是跃式住宅。
我们可暂时对跃式住宅做以下理解：跃式住宅套内分上下两层，即楼上楼下是一套，住一户一家。跃式住宅楼上卫生间干扰影响楼下的房间是自家内部的事情，不涉外。实际情况是，即使是跃式住宅，也极少见楼上卫生间直接设于楼下卧室、起居室(厅)和厨房之上的，只有别墅房多见。卫生间应处于家庭生活区，属于自用区，应靠近卧室，为便于客人使用，有时也安排在公私区之间的位置，这也是卫生间的最佳位置，并尽量靠近卧室区，同时又与厨房相邻，管道集中有利于合理布置管线。同厨房位置综合考虑，理想的是厨房在住宅入口处，而卫生间则靠里，卫生间要兼顾夜间和白天使用。
在卫生间设置中，还有卫生间与其他房间的关系及管线设置问题比较重要。首先应注意，要避免浴室、厕所的门直接开向餐室、起居室(厅)或厨房。国家标准规定：
"无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅)或厨房。”无前室的卫生间，其门往往直接开向厅或厨房，是前阶段住宅套型面积指标较低的过渡性办法。实际调查发现，这种布置方法问题突出，“交通干扰”，“视线干扰”，
“不卫生”等缺点较多，所以规定要求杜绝出现这种设计。管线布置是影响厨房与卫生间美观的共性问题，要求管线要隐蔽，最好是有管道井，既美观又便于检修。&
32．如何看阳台&阳台是供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。阳台是室内与室外之间的过渡空间，阳台不仅是进行户外活动观光的地方，还具有晾晒衣物、种花、贮藏、生活服务等多项功能。合理设置阳台，可把自然环境引入室内，促成室内外环境交融。阳台在城市居住生活中的作用越来越重要。阳台可分为挑阳台、封闭式阳台、直线型、转角型、折线型、弧型等若干种。国家标准规定普通住宅每套应设阳台或平台。
由于我国对阳台的设计及设施往往不够重视，存在问题较多，现行国家标准做出如下必须执行的规定，主要内容有： (1)
“阳台栏杆设计应防儿童攀登，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米；放置花盆处必须采取防坠落措施。”因为阳台是儿童活动较多的地方，栏杆(包括栏板局部栏杆)的垂直杆件间距若设计不当，容易造成事故。根据人体工程学原理，垂直栏杆件净距应不大于0.11米，才能防止儿童钻出。同时防止因栏杆上放置花盆而坠落伤人，故要求可搁置花盆的栏杆必须采取防止坠落措施。
(2)“低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05米，中高层、高层住宅的阻台栏杆净高不应低于1.10米。中高层、高层寒冷、严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。”参照有关建筑设计规定，阳台栏杆应随建筑高度而增高，本条要求低层，多层住宅的栏杆净高不应低于1.05米，中高层、高层住宅的阳台栏杆不得低于1.10米，这是根据人体重心和心理因素而定的。对寒冷、严寒地区的中高层、高层住宅阳台，提倡采用实体栏板，一是防止冷风从阳台门灌入室内，二是防止物品从栏杆缝隙处坠落伤人。此外，寒冷、严寒地区以及中高层、高层住宅封阳台的现象普遍，透空的栏杆难以封闭。
(3)“阳台应设置晾晒衣物的设施，顶层阳台应设雨罩。各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。”阳台是住楼房的居民晾晒衣物的最佳场所，设计上应留设施以便住户拉线架杆，否则住户在自装过程中常造成顶板漏水、滴水、遮挡下层住户阳光，影响下层住户的问题。
顶层住宅阳台若没有雨罩，就没有晾晒衣物的条件，阳台上的雨水、积水容易流入室内，故规定顶层阳台应设雨罩。
各套住宅之间毗连的阳台分隔板是套与套之间明确的分界线，对居民的领域起保证作用，对安全防范有重要作用，在设计时明确分隔，可减少管理中的矛盾。
(4)“阳台、雨罩均应做有组织排水，雨罩应做防水，阳台宜做防水。”阳台排水处理的好坏，直接影响居民生活，实际表明，由于阳台及雨罩排水组织不当，造成上下层的干扰十分严重，如上层浇花、冲洗阳台弄脏下层晾晒的衣物甚至浇淋到他人身上的事故常引发邻里矛盾。阳台是用水较多的地方，晾衣、浇花均有很多滴水，阳台地面如不做防水处理，阳台裂缝时容易漏水，对下层住户十分影响。本条规定阳台宜做防水，阳台的雨罩应做防水。我国南方是多雨多台风地区，阳台做防水更为重要。不仅仅是阳台，有的地区连外墙都要做防水。&
33．住宅燃气应注意的事项有哪些&(1)
“使用燃气的住宅，每套的燃气用量，应至少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算。”规范规定了住宅每套的最低设计燃气用量，即使设有集中热水供应系统，也应预留住房选择采用单户燃气热水器的条件。当前，除别墅和高档次豪华住宅，很少有用四眼灶的，一般普通住宅用的均为双眼灶。至少按一个双眼灶和一个燃气热水器确定燃气用量，可以满足住房生活需要。
(2)“每套应设置燃气表。安装在厨房内的燃气表其位置应有利用厨房设备的合理布置。”
“当燃气表装在燃气灶具上方时，燃气表与燃气灶的水平净距不得小于30厘米。”采用远传燃气表户外计量方式或IC卡，可以抄表不入户，最为理想。
(3)对住宅套内安设的燃气热水器是否能够保证安全，应特别关注。其设置应符合下列规定：
&#9312;除密闭式燃气热水器外，其他燃气热水器不应设置于卫生间和无自然通风的部位，宜设置在有机械排气装置的厨房内；
&#9313;安装热水器的厨房或卫生间，应预留安装位置和给排气的孔洞；
&#9314;燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接人同一管道，单独接出室外时，其给排气技术条件应符合现行国家标准《燃气燃烧器具安全技术通则》(GB16914)的有关规定。当前燃气热水器有五种，即直接排气式、烟道式、强制排气式、平衡式和强制给排气式。直接排气式燃烧产生的烟气就地直接排在室内，应严禁设置于卫生间和其他无自然通风的部位。烟道排气式燃烧产生的烟气虽可通过烟道排至室外，但往往因烟道长度、风压等因素不能有效排气；强制性排气式靠机械由烟道排烟；这两种形式其燃烧所需空气取自室内，当房间体积较小时或通风条件不良，很易造成缺氧窒息事故，因此不应设置于卫生间和其他无通风的部位。平衡式和强制给排气式燃气热水器的给气口和排烟口都在室外，燃烧产生的烟气排至室外，燃烧所需空气也取自室外，可以设置于卫生间和其他无自然通风的部位，但应紧靠外墙，或近外墙处使给排气管道短捷。
烟道式和平衡式燃气热水器的排烟作用力小于排烟机的排气作用力，如合并接人同一管道，会产生倒流而发生安全事故，因此应单独排出室外。直排式已开始淘汰。&
34．购房者的六大权益是什么&如何安全、有效地在购房中达到实现房屋的价值、规避购房风险、减化购房难度、维护自己的合法权益，知晓消费者权益是前提。要知道这些权益是我们购房时应有的，而不被任何开发商自定规则所改变。所以，大家一定要谨记在心，以此为武器指导我们和开发商之间的交易，避免吃亏上当。
购房过程中，消费者首要考虑的是房屋的质量问题，这关系到入住后的安全，所以，作为开发商有义务保证其提供的房屋符合保障人身、财产安全的要求，对可能危及人身、财产安全的，应当向消费者做出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用的方法。
现在购房者都知道购买商品房要查看五证，确认经营者的主体资格，审查对方的营业执照等合法条件及房屋的基本情况，这是消费者应有的消费权利。那么，经营者有义务将房屋的真实情况提供给购房者。不得作引入误解的虚假宣传或弄虚作假欺骗消费者。
(3)自主选择权
选到合适自己的房屋这不是简单的事。有这样一个案例：一对夫妇精挑细选选中了一套高档物业，在能言善辩的售楼小姐的怂恿下，义不容辞地交了3万元的定金。要签正式购房合同的时候，这对夫妇有些顾虑。虽说当初是自愿精心挑选的，但对房屋的合法状况并不了解，于是委托律师事务所进行了合