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北京海润京丰资产评估事务所(普通合伙)（简称海润京丰），是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资格的全国性专业评估公司
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资产评估报告书有以下几方面的作用：1)对委托评估的资产提供价值意见。2)资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确
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海润京丰资产评估事务所|电话：一、 哪些无形资产可以用于增资？ １、专利权 按照《中华人民共和国专
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北京海润京丰资产评估事务所（普通合伙）是根据《中华人民共和国
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无形资产增资是指股东以购买或持有的无形资产，经过资产评估作价后，以投资各方认可的价值为基准，对企业进行出资。《中华人民共
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企业遇到拆迁，必然后给企业带来损失，那么损失如何计算？如何能让对方认可？又有哪些损失可以得到补偿？由海润京丰资产评估事务
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新都化工:拟对湖北新楚钟肥业有限公司增资扩股项目评估报告
&&&&成都市新都化工股份有限公司&&&&拟对湖北新楚钟肥业有限公司增资扩股项目&&&&评估报告&&&&川华衡评报〔2011〕39&号&&&&(声明、摘要、正文、附件)&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&二〇一一年三月二十七日&&&&本册目录&&&&本册目录&&&&注册资产评估师声明&______________________________________&1&&&&评估报告摘要&____________________________________________&2&&&&评估报告&________________________________________________&5&&&&一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者&&&&概况&___________________________________________________&5&&&&二、评估目的&___________________________________________&7&&&&三、评估对象和评估范围&_________________________________&7&&&&四、价值类型及其定义&___________________________________&8&&&&五、评估基准日&_________________________________________&9&&&&六、评估假设&___________________________________________&9&&&&七、评估依据&___________________________________________&9&&&&八、评估方法&__________________________________________&11&&&&九、评估程序实施过程和情况_____________________________&15&&&&十、评估结论&__________________________________________&16&&&&十一、特别事项说明&____________________________________&16&&&&十二、评估报告使用限制说明_____________________________&18&&&&十三、评估报告日&______________________________________&19&&&&评估报告附件&___________________________________________&21&&&&注册资产评估师声明&&&&注册资产评估师声明&&&&一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评&&&&估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集&&&&的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相&&&&应的法律责任。&&&&二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位湖北新楚钟肥&&&&业有限公司申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完&&&&整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。&&&&三、我们与评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事&&&&方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。&&&&四、我们已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对&&&&评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对&&&&象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题&&&&进行了如实披露。&&&&五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假&&&&设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明&&&&的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。&&&&六、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使&&&&用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评&&&&估报告使用期限。&&&&七、我们执行评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表&&&&专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为&&&&是对评估对象可实现价格的保证。&&&&八、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途,只能由&&&&评估报告载明的评估报告使用者使用,因使用不当造成的后果与签字&&&&注册资产评估师及其所在评估机构无关。&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&&&评估报告摘要&&&&评估报告摘要&&&&重要提示&&&&以下内容摘自川华衡评报〔2011〕39&号评估报告,欲了解本评估项&&&&目的详细情况和合理理解评估结论,应当阅读评估报告全文。&&&&根据新都化工与四川华衡签订的评估业务约定书,新都化工拟对新楚钟肥业&&&&增资扩股,四川华衡接受委托,根据有关法律、法规和评估准则、评估原则,采&&&&用成本法,按照必要的评估程序,对该经济行为涉及的新楚钟肥业股东全部权益&&&&在&2010&年&12&月&31&日的市场价值进行了评估。&&&&在满足评估假设条件下,新楚钟肥业股东全部权益在评估基准日的市场价值&&&&为人民币&3,476.60&万元。&&&&资产评估结果汇总表&&&&评估基准日:日&&&&被评估单位:湖北新楚钟肥业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位:人民币万元&&&&账面价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&增减值&&&&&&&&&&&&&&&增值率%&&&&项目&&&&A&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&B&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&C=B-A&&&&&&&&&&&&&&D=C/A×100&&&&1&&&流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6,509.54&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6,509.54&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&2&&&非流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15,774.78&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16,270.23&&&&&&&&&&&&&&&495.45&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.14&&&&3&&&&&&&其中:固定资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,906.89&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,068.87&&&&&&&&&&&&&&&161.98&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.30&&&&4&&&&&&&在建工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8,922.24&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&9,222.41&&&&&&&&&&&&&&&300.17&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.36&&&&5&&&&&&&无形资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,945.65&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,978.95&&&&&&&&&&&&&&&&33.30&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.71&&&&6&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&22,284.32&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&22,779.77&&&&&&&&&&&&&&&495.45&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2.22&&&&7&&&流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16,303.17&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16,303.17&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&8&&&非流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,000.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,000.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&9&&&&&&&&&&&&&&&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&19,303.17&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&19,303.17&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&&&&股东权益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,981.15&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,476.60&&&&&&&&&&&&&&&495.45&&&&&&&&&&&&&&&&&&16.62&&&&特别事项说明:&&&&1、产权瑕疵&&&&①以下房屋未办理房产证:&&&&无产权房屋明细表&&&&序&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&建筑面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值(元)&&&&建筑物名称&&&&&&&&&&&&&&结构&&&&&&建成年月&&&&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(㎡)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&原值&&&&&&&&&&&&净值&&&&1&&&&&&&&&&&烘干破碎车间&&&&&&&&&&&&&砖混&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&444.48&&&&&&&&&&&&&&&&&62,116.24&&&&&&&62,116.24&&&&2&&&&&&&&&&&&&&&氨站&&&&&&&&&&&&&&&&&钢&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&432.00&&&&&&&&&&&&&&&&392,111.13&&&&&&392,111.13&&&&3&&&&&&&&&&&&&&&食堂&&&&&&&&&&&&&&&&&砖混&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&317.91&&&&&&&&&&&&&&&&661,412.49&&&&&&661,412.49&&&&4&&&&&&&&&&&&&化验室&&&&&&&&&&&&&&&&&砖混&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&317.91&&&&&&&&&&&&&&&&352,230.97&&&&&&352,230.97&&&&5&&&&&&&&&&&厕所净化粪池&&&&&&&&&&&&&砖混&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&33.00&&&&&&&&&&&&&&&&&48,403.93&&&&&&&48,403.93&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1545.3&&&&&&&&&&&&&&&1,516,274.76&1,516,274.76&&&&②金旅牌客车尚未办理车辆行驶证。&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2&&&&评估报告摘要&&&&对于上述存在产权瑕疵的资产,新楚钟肥业声明这些资产的产权为其所有,&&&&注册资产评估师已提请相关当事方完善产权。注册资产评估师假设在产权完备过&&&&程中不存在任何法律障碍,对产权完备过程中可能发生的费用在评估中未予考&&&&虑,对可能产生的纠纷不承担任何责任。&&&&未办理房产证的房屋面积等参数以被评估单位申报并经评估人员核实的房&&&&屋面积为准,其最终的面积应以相关部门办理产权证时确认的面积为准。&&&&2、抵押担保事项&&&&本次评估范围内的宗地(国有土地使用证证号宜城国用(2011)第&&&&号)连同其地上房屋建筑物(房屋所有权证证号宜房权证上大堰字第号)&&&&已经设定了最高额反担保抵押,相关情况见下表:&&&&最高额反担保抵押人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&湖北新楚钟肥业有限公司&&&&抵押权人(主合同担保人)&&&&&&&&&&&&&武汉信用担保(集团)股份有限公司&&&&主合同贷款人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&兴业银行武汉分行&&&&主合同借款人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&湖北新楚钟肥业有限公司&&&&主债权期限&&&&&&&&&&&&&&&2010&年&10&月&28&日起至&2011&年&10&月&28&日止&&&&反担保的最高债权限额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人民币叁仟万元&&&&抵押物清单&&&&房产地址&&&&&&&&&&&&&&&&&&宜城市大雁工业园区&&&&土地使用证号&&&&&&&&&&&宜城国用(2010)第&&号&&&&房产抵押状况&&&&房产所有权证号&&&&&&&&&宜房权证上大堰字第&&号&&&&建筑面积(㎡)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&30141.18&&&&土地使用证号&&&&&&&&&&&宜城国用(2010)第&&号&&&&地址&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宜城市上&2&工业公司&&&&土地抵押状况&&&&所有人&&&&&&&&&&&&&&&&&&湖北新楚钟肥业有限公司&&&&用地面积(㎡)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&注册资产评估师在评估中没有考虑即使存在或将来可能承担的抵押、担保事&&&&宜等非正常因素对评估结论的影响。&&&&3、期后事项&&&&①新楚钟肥业于&2011&年&3&月&25&日换发了土地使用证编号为宜城国用(2011)&&&&第&&号的土地使用证,本次评估以该土地使用证上所载参数为准,考虑&&&&了该事项对评估结论的影响。&&&&新楚钟肥业与武汉信用担保(集团)股份有限公司签订的最高额反担保抵押&&&&合同中所载土地使用证号尚未变更为新换发的土地使用证号。&&&&②央行自&2011&年&2&月&9&日起上调了金融机构人民币存贷款基准利率,本次&&&&评估未考虑该事项对评估结论的影响。&&&&本评估报告使用有效期一年,自评估基准日&2010&年&12&月&31&日起,至&2011&&&&年&12&月&30&日止。&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3&&&&评估报告摘要&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&4&&&&评估报告&&&&成都市新都化工股份有限公司&&&&拟对湖北新楚钟肥业有限公司增资扩股项目&&&&评估报告&&&&川华衡评报〔2011〕39号&&&&成都市新都化工股份有限公司:&&&&根据新都化工与四川华衡签订的评估业务约定书,新都化工拟对新楚钟肥业&&&&增资扩股,四川华衡资产评估有限公司(以下称:四川华衡)接受委托,根据有关&&&&法律、法规和评估准则、评估原则,采用成本法,按照必要的评估程序,对新楚&&&&钟肥业股东全部权益在&2010&年&12&月&31&日的市场价值进行了评估。现将资产评&&&&估情况报告如下:&&&&一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用&&&&者概况&&&&(一)委托方概况&&&&1、注册登记情况&&&&法定中文名称:成都市新都化工股份有限公司&&&&(简称:新都化工)&&&&住所:成都市新都工业开发区南二路&&&&法定代表人姓名:牟嘉云&&&&公司类型:股份有限公司&&&&注册资本:人民币壹亿贰仟叁佰伍拾贰万元&&&&实收资本:人民币壹亿贰仟叁佰伍拾贰万元&&&&成立日期:一九九五年八月三十一日&&&&营业期限:二零零八年十二月三日至永久&&&&新都化工领取注册号为&976&的《企业法人营业执照》,经营范&&&&围:生产复混肥料,销售化肥及化肥原料;从事上述产品的进出口业务(涉及许&&&&可证管理的商品,凭许可证经营;涉及国家专项管理规定的,从其规定)。&&&&(二)被评估单位概况&&&&1、注册登记情况&&&&法定中文名称:湖北新楚钟肥业有限公司&&&&(简称:新楚钟肥业)&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5&&&&评估报告&&&&住所:宜城大雁工业园区&&&&法定代表人姓名:邹明年&&&&公司类型:有限责任公司(法人独资)&&&&注册资本:人民币&3000&万元&&&&实收资本:人民币&3000&万元&&&&成立日期:二〇〇九年九月二十二日&&&&新楚钟肥业领取注册号为&0&的《企业法人营业执照》,经营范&&&&围:复合肥、磷酸一铵、磷酸二铵生产销售。&&&&2、企业历史状况&&&&新楚钟肥业于&2009&年&9&月&20&日由钟祥市楚钟磷化有限公司独资设立,注册&&&&资本为&3,000.00&万元。钟祥市楚钟磷化有限公司以货币资金出资形式出资&3000&&&&万元,持有其&100%的股份。&&&&3、项目建设情况&&&&根据宜城市发展和改革局宜发改【2010】21&号文《关于核准湖北新楚钟肥&&&&业有限公司年产&15&万吨硫酸及&15&万吨磷酸一铵项目的通知》,新楚钟肥业年产&&&&15&万吨硫酸及&15&万吨磷酸一铵项目已于&2010&年&2&月&4&日得到宜城市发展和改&&&&革局核准;于&2010&年&12&月&15&日取得襄樊市安全生产监督管理局襄樊安检危化&&&&项目审字【2010】52&号《危险化学品建设项目安全许可意见书》(试行),于&&&&2010&年&12&月&30&日同时取得襄阳市环境保护局襄环审字【2010】86&号文关于《湖&&&&北新楚钟肥业有限公司年产&15&万吨硫酸项目环境影响报告书》的批复及襄环审&&&&字【2010】87&号文关于《湖北新楚钟肥业有限公司年产&15&万吨磷酸一铵项目环&&&&境影响报告书》的批复。总体工程项目于&2009&年&10&月开工建设,于&2011&年&1&&&&月完工,2011&年&2&月投料试运行。&&&&4、企业组织结构&&&&新楚钟肥业根据《公司法》及《湖北新楚钟肥业有限公司章程》的有关规定,&&&&不设股东会、董事会、监事会,设一名执行董事及一名监事。设置职能管理部门&&&&有技术部、供应部、设备部、销售部、基建办、财务部、办公室等部门及硫酸厂、&&&&磷酸厂、磷铵厂等分厂。&&&&5、企业主要产品或服务&&&&新楚钟肥业主要产品包括硫酸、磷酸一铵等。其中:硫酸设计生产能力为&&&&15&万吨/年、磷酸一铵设计生产能力&15&万吨/年。&&&&6、近年资产及负债情况&&&&新楚钟肥业近年资产及负债如下表:&&&&金额单位:人民币万元&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,000.00&&&&&&&&&&&&&&&&22,284.32&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&19,303.17&&&&股东权益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,000.00&&&&&&&&&&&&&&&&2,981.15&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6&&&&评估报告&&&&备注:以上数据为经审计后的数据&&&&7、会计政策及税项&&&&(1)新楚钟肥业执行《企业会计准则——基本准则》和《企业会计制度》(2001&&&&年)。&&&&(2)税项,新楚钟肥业主要适用税种、税率如下:&&&&税种&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计税依据&&&&&&&&&&&&税&&&&&率&&&&增值税&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&产品销售收入&&&&&&&&&&&17%&&&&城建税&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&应纳流转税额&&&&&&&&&&&5%&&&&教育费附加&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&应纳流转税额&&&&&&&&&&&3%&&&&企业所得税&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&应纳税所得额&&&&&&&&&&&25%&&&&注:根据《财政部、国家税务总局关于若干农业生产资料征免增值税政策的&&&&通知》(财税[&号),公司生产销售的磷酸一铵免征增值税。&&&&(二)业务约定书约定的其他评估报告使用者&&&&业务约定书约定,委托方以外的其他评估报告使用者包括国家法律、法规明&&&&确的评估报告使用者。除此之外,任何未经四川华衡确认的机构或个人不能由于&&&&得到评估报告而成为评估报告使用者。&&&&二、评估目的&&&&根据新都化工与四川华衡签订的评估业务约定书,新都化工拟对新楚钟肥业&&&&增资扩股,需对该事宜涉及的新楚钟肥业股东全部权益价值进行评估,为本次经&&&&济行为提供价值参考意见。&&&&三、评估对象和评估范围&&&&本项目评估对象为新楚钟肥业股东全部权益,涉及的评估范围如下:&&&&金额单位:人民币万元&&&&序号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值&&&&1&&&&&&&&流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6,509.54&&&&2&&&&&&&&非流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15,774.78&&&&3&&&&&&&&&&其中:固定资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,906.89&&&&4&&&&&&&&&&在建工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8,922.24&&&&5&&&&&&&&&&无形资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,945.65&&&&6&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&22,284.32&&&&7&&&&&&&&流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16,303.17&&&&8&&&&&&&&非流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,000.00&&&&9&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&19,303.17&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7&&&&评估报告&&&&序号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&股东权益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,981.15&&&&评估范围所涉及的资产负债表内之资产、负债、权益已经天健正信会计师事&&&&务所有限公司四川分所审计,并出具了天健正信审(2011)NZ&字第&040047&号《审&&&&计报告》。主要资产基本情况:&&&&1、固定资产——房屋建筑物&&&&房屋建筑物类固定资产包括房屋、构筑物,共计33项。主要分布在湖北省宜&&&&城市大雁工业园区新楚钟肥业厂区内。其中房屋包括脱盐水房、原料库、红渣库、&&&&加料房、锅炉房、宿舍楼、办公楼、浓缩厂房、过滤厂房、成品仓库等,共计19&&&&项,主要建设年代为2010年,结构形式为框架、砖混、钢、轻钢结构;构筑物包&&&&括水泥艺术围栏、水沟、烟筒、栈桥、反应槽、矿浆池、循环水池等,共计14&&&&项,结构为钢混、砼、砖混、砖等,主要建设年代为2010年。&&&&2、固定资产——机器设备&&&&机器设备类固定资产包括机器设备和运输设备。其中:机器设备为河南新起&&&&腾开起重设备有限公司生产的2台起重机;车辆6辆,包括厦门金旅客车1辆、叉&&&&车2辆、装载机2辆及挖掘机1辆。机器设备购置2010年,车辆购置于&&&&年,使用正常。&&&&3、在建工程&&&&在建工程为设备安装工程,主要包括年产&15&万吨硫酸项目、年产&15&万吨磷&&&&酸一铵项目及配套的&35KV&变电站等。其中,硫酸项目主要设备包括风机、沸腾&&&&炉、余热锅炉、旋风除尘器、电除尘器、电雾器、干吸酸塔、转化器、换热器、&&&&冷却塔及脱盐水设备等;磷酸一铵项目主要设备包括破碎机、球磨机、反应槽、&&&&气液分离器、真空泵、闪蒸室、加热器、干燥塔等;35KV&变电站主要设备包括&&&&变压器、高压配电柜、低压配电柜等。总体工程项目于&2009&年&10&月开工建设,&&&&于&2011&年&1&月完工,2011&年&2&月投料试运行。&&&&4、无形资产——土地使用权&&&&土地使用权1宗,系新楚钟肥业工业用地,用地面积为136,479.30平方米,&&&&土地使用性质为出让,土地用途为工业用地。评估基准日已办理编号为宜城国用&&&&(2010)第号的《国有土地使用权证》,后于日换发了土地&&&&使用证编号为宜城国用(2011)第号的土地使用证。&&&&四、价值类型及其定义&&&&在充分考虑了本项目之评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素下,&&&&注册资产评估师确定评估对象的价值类型为市场价值。&&&&市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况&&&&下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值反映了&&&&市场整体而不是市场中的某些主体对资产价值的认识和判断。&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8&&&&评估报告&&&&五、评估基准日&&&&本项目评估基准日是&2010&年&12&月&31&日。&&&&评估基准日是由委托方确定的。&&&&六、评估假设&&&&根据评估准则,注册资产评估师认定下列假设条件在评估基准日时成立,当&&&&未来经济环境发生较大变化时,将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结&&&&论的责任。&&&&(一)特殊性假设&&&&1、假定新楚钟肥业的业务目前是并将保持持续经营状态。&&&&2、假定目前行业的产业政策不会发生重大变化,没有新的法律法规(不论有&&&&利或不利)将会颁布。&&&&(二)一般性假设&&&&1、对于评估对象及其所涉及资产的法律描述或法律事项(包括其权属或负担&&&&性限制),注册资产评估师按评估准则要求进行一般性的调查。除在评估报告中&&&&已有揭示外,假定评估对象及其所涉及资产的权属为良好和可在市场上进行交易&&&&的;同时也不涉及任何留置权、地役权,没有受侵犯或其他负担性限制。&&&&2、对于评估结论所依据而由委托方及其他各方提供的信息资料,注册资产&&&&评估师假定其为可信并根据评估程序进行了必要的验证,但注册资产评估师对这&&&&些信息资料的真实性、合法性、完整性不做任何保证。&&&&3、对于价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政府机构、&&&&私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授&&&&权文件假定已经或可以随时获得更新。&&&&4、除非另有说明,假设新楚钟肥业完全遵守所有有关的法律法规。&&&&5、假定新楚钟肥业管理层负责任地履行资产所有者的义务并称职地对相关&&&&资产实行了有效地管理。&&&&6、除评估报告中有关说明,现行税收法律制度将不发生重大变化,税率将&&&&保持不变,所有适用的法规都将得到遵循。&&&&7、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化,本次&&&&交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其他不可预测和不可&&&&抗力因素造成的重大不利影响。&&&&七、评估依据&&&&(一)经济行为依据&&&&新都化工与四川华衡签订的评估业务约定书。&&&&(二)法律法规依据&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&9&&&&评估报告&&&&1、国资委令第&12&号《企业国有资产评估管理暂行办法》;&&&&2、《企业会计准则——基本准则》及《企业会计制度》(2001&年);&&&&3、国资委产权[&号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问&&&&题的通知》;&&&&4、中华人民共和国公司法(2005&修订);&&&&5、《中华人民共和国土地管理法》(2004&修订)、国务院令[1990]第&55&号&&&&《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、国土资&发&&&&[&号&关&于&发&布&实&施&《&全&国&工&业&用&地&出&让&最&低&价&标&准&的&通&知&》&、&&&&GB/T《土地利用现状分类》;&&&&6、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007&修订)、中华人民共和国主&&&&席令第&50&号《中华人民共和国担保法》、中华人民共和国主席令第&62&号《中华&&&&人民共和国物权法》;&&&&7、中华人民共和国主席令第&63&号《中华人民共和国企业所得税法》;&&&&8、《压力容器安全技术监察规程》(质技监局锅发[&号)。&&&&(三)评估准则依据&&&&1、经济科学出版社《资产评估准则&2010》(中国资产评估协会编);&&&&2、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T);&&&&3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T);&&&&(三)权属依据&&&&1、《房屋所有权证》复印件;&&&&2、《国有土地使用证》复印件;&&&&3、有关房屋建筑物权属的说明;&&&&4、重大设备购置合同及发票复印件;&&&&5、营业执照、验资报告、公司章程、合资协议等复印件;&&&&6、其他产权证明文件。&&&&(五)取价依据&&&&1、国家标准《建设工程工程量清单计价规范》(GB);《湖北省&&&&建筑工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一&&&&基价表》、《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表》、《湖北省建筑安装工&&&&程费用定额&2008》;&&&&2、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价&&&&格[2002]10&号);发改价格[&号、财建[&号;&&&&3、现行湖北省宜城市的建筑材料价格;&&&&4、原城乡建设环境保护部《房屋完损等级评定标准》;&&&&5、省物价局省国土资源厅关于宜城市城区土地级别与基准地价的批复(鄂价&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10&&&&评估报告&&&&房服[&号);&&&&6、机械工业部《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》1995.12;&&&&7、《中国机电产品报价手册》(2011&年)等价格信息刊物;&&&&8、国家经贸委等六部委《汽车报废标准》(1997.7)、国家经贸委等部委《关&&&&于调整汽车报废标准若干规定的通知》();&&&&9、评估基准日执行的贷款利率;&&&&10、评估人员收集、查询、整理的其他与评估有关的价格资料和费用数据。&&&&(六)其他参考依据&&&&1、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、会计报&&&&表及其他会计资料;&&&&2、被评估单位提供的工程结算资料、图纸等;&&&&3、天健正信会计师事务所有限公司四川分所出具的天健正信审(2011)NZ&&&&字第&040047&号《审计报告》。&&&&八、评估方法&&&&(一)评估方法选择&&&&以持续经营为前提,采用成本法(资产基础途径)对新楚钟肥业的股东全部权&&&&益价值进行评估,成本法(资产基础途径),是指在合理评估企业各项资产价值和&&&&负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。其基本计算公式为:&&&&评估值=各单项资产评估值之和-负债&&&&基于以下理由,本次不具备市场法评估的条件,不采用市场法评估:&&&&新楚钟肥业属非上市公司,资本市场中不存在足够数量的与评估对象相同或&&&&相似的参考企业;且不存在足够数量的与新楚钟肥业相关行业、相关规模企业的&&&&股权交易案例,或虽有交易案例,但无法获取该等交易案例的市场信息、财务信&&&&息及其他相关资料。&&&&基于以下理由,本次不具备收益法评估的条件,不采用收益法评估:&&&&新楚钟肥业尚处于建设末期,截至评估基准日尚未进行投料试运行,其未来&&&&的生产经营难以合理预计,故难以对企业未来收益进行合理预测。&&&&(二)成本法具体运用&&&&1、货币资金&&&&对银行存款和其他货币资金,按核对无误后的账面价值作为评估价值。&&&&2、预付款项&&&&根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。&&&&3、其他应收款&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&11&&&&评估报告&&&&通过核查相关账簿、原始凭证,在进行经济内容和账龄分析的基础上,按每&&&&笔款项可能收回的数额确定评估值。&&&&4、固定资产——房屋建筑物&&&&根据《资产评估准则——不动产》,确定本项目房屋建筑物的评估采用成本&&&&法。成本法基本公式:&&&&评估值=重置成本×成新率&&&&为避免不动产开发成本在房屋建筑物和土地中重复计算或者漏算,本次评估&&&&将宗地外“五通(通供水、通排水、通电、通讯、通路)”开发费用和宗地内“场&&&&平”开发费用计入土地价值中,宗地内“五通(通供水、通排水、通电、通讯、&&&&通路)”开发费用计入房屋建筑物价值中。&&&&(1)重置成本的确定&&&&重置成本由建安费用、前期及其他费用、资金成本三部分组成。&&&&①建安费用&&&&建安费用包括土建工程费用、安装工程费用、装饰工程费用三部分。&&&&对于主要的房屋建筑物,评估人员根据房屋竣工结算资料,结合湖北省宜城&&&&市有关工程造价信息资料、湖北省宜城市建筑材料市场价格,综合确定评估对象&&&&的工程造价;对于一般房屋建筑物、构筑物,采用当地类似结构的平均造价水平&&&&确定其工程造价。&&&&②前期及其他费用&&&&前期及其他费用,包括地方政府收取的行政事业性收费以及建设单位为建设&&&&工程而投入的除建安费用外的其他服务性费用两个部分。&&&&③资金成本&&&&资金成本即投资购建房屋建筑物期间占用资金的机会成本。假设建设期资金&&&&均匀投入,以评估基准日同期银行贷款利率作为资金的价格,计算资金成本。&&&&(2)&成新率的确定&&&&①对价值量大的房屋,按下式计算成新率:&&&&成新率=年限成新率N1×50%+勘察成新率N2×50%&&&&年限成新率=(尚可使用年限)÷(已使用年限+尚可使用年限)&&&&尚可使用年限:以剩余经济寿命年限【经济寿命年限减去已使用年限的余值】&&&&为基础,考虑房屋占用的土地使用权剩余年限等合理确定。经济寿命年限根据房&&&&屋结构类型、用途和使用条件等确定。土地使用权剩余年限根据湖北新楚钟肥业&&&&有限公司提供的《国有土地使用证》确定。&&&&勘察成新率,根据《房屋完损等级评定标准》,通过实地勘察房屋结构、装&&&&饰和设备设施的完好情况,采用百分制打分法确定其完好分值,按下式计算确定:&&&&勘察成&&&&&结构完&&&&&&装饰完&&&设备完&&&&新&率N2=(好分值×G+好分值×Z+好分值×S)%&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&12&&&&评估报告&&&&G、Z、S分别为各类型房屋结构、装饰、设备三个部分的分值权重系数。&&&&②价值量小的房屋及构筑物的成新率,直接以年限成新率确定。具体计算公&&&&式同上。&&&&③对构筑物,直接采用年限法确定成新率,计算公式:&&&&尚可使用年限的确定方法同上。&&&&构筑物经济寿命年限:根据构筑物使用的建筑材料、结构类型和使用条件等&&&&综合确定。&&&&对状况良好,使用正常的构筑物,其尚可使用年限取大于或等于“经济寿命&&&&年限-已使用年限”的余值。&&&&对状况较差,维护费用较高的构筑物,其尚可使用年限经专业评估人员勘察&&&&鉴定后取小于“经济寿命年限-已使用年限”的余值。&&&&5、固定资产——机器设备&&&&根据《资产评估准则——机器设备》,以及评估对象特点、价值类型、资料&&&&收集情况等相关条件,分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适&&&&用性,确定本项目机器设备的评估采用成本法。&&&&成本法是通过估算被评估设备的重置成本和成新率,确定设备评估价值的一&&&&种方法。采用的具体方法如下:&&&&评估价值=重置成本×成新率&&&&(1)重置成本的确定&&&&A、机器设备&&&&通过市场询价或机电产品报价手册确定设备的购置价格后,根据设备的具体&&&&情况考虑相关的运杂费用、基础及安装调试费用、工程建设其他费用和资金成本&&&&等,以确定设备的重置成本。设备的重置成本计算公式如下:&&&&设备的重置成本=设备购置价格+运杂费用+基础及安装调试费用+工程&&&&建设其他费用+资金成本&&&&①现行市场购置价:主要通过市场询价或机电产品报价手册并参考设备最新&&&&市场成交价格予以确定。&&&&②设备运杂费:按设备价值大小、运输体积、建设地点、交通路况和需采取&&&&的特殊措施,按其占设备购置价的百分率计算,按其占设备购置价的百分率计算。&&&&③基础及安装调试费:根据设备的特点、重量、安装难易程度,参照行业惯&&&&例,按其占设备购置价的百分率计算。&&&&④工程建设其他费用&&&&工程建设其他费用由建设单位管理费、勘察设计费、环境评价费等构成。&&&&⑤资金成本&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&13&&&&评估报告&&&&即建设期投入资金的贷款利息,根据安装建设合理工期,结合评估基准日执&&&&行的贷款利率,并按均匀投入考虑。&&&&B、车辆&&&&由于本次评估的车辆,购置时均未缴纳车辆购置税,也未办理车辆行驶证。&&&&故本次评估客车重置成本由购置价构成,工程车辆重置成本由购置价及运输费等&&&&构成。&&&&车辆购置价选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格&&&&资料确定。对于厂家不再生产、市场已不再流通的车辆,则采用功能类似车辆与&&&&委估车辆比较,综合考虑车辆的性能、技术参数、使用功能等方面的差异,分析&&&&确定购置价格。&&&&(2)成新率的确定&&&&A、机器设备&&&&采用使用年限法,其计算公式是:&&&&成新率=(1-t/T)×100%&&&&式中:t──已使用年限。以被评估单位填写的《清查评估明细表》中相关&&&&栏目数为基础,视实际使用状况等因素予以调整。&&&&T──经济寿命年限。根据现场勘查结果,按设备的设计制造质量、技术档&&&&次、维护保养水平并结合其行业设备运行特点等因素综合确定。&&&&B、车辆&&&&①对客车,分别按使用年限法、行驶里程法计算成新率。如上述两种方法确&&&&定的成新率相差不大,则按孰低法确定成新率,如相差较大,则进行适当的调整。&&&&使用年限法的计算公式是:&&&&成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%&&&&行驶里程法的计算公式是:&&&&成新率=(1-已行驶里程/经济行驶里程)×100%&&&&②对工程车,采用使用年限法,其计算公式同上。&&&&6、在建工程——设备安装工程&&&&设备安装工程主要为年产15万吨硫酸项目、年产15万吨磷酸一铵项目及配套&&&&的35KV变电站等。采用成本法评估,即接照正常情况下在评估基准日重新形成该&&&&在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置成本。&&&&7、无形资产——土地使用权&&&&根据《城镇土地估价规程》(GB/T)和《资产评估准则——不动产》,&&&&分析待估宗地特点、价值类型、资料收集情况等相关条件,选择市场法对待估宗&&&&地进行评估。&&&&(1)&市场法是指在同一市场条件下,根据替代原则,以条件相似的土地交易&&&&实例与待估宗地之间加以对照比较。就两者之间的交易情况、交易时间、区域及&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&14&&&&评估报告&&&&个别因素、容积率、剩余使用年限等的差别进行修正。求取待估宗地在估价期日&&&&的价格的方法,其公式为:&&&&待估宗地地价=比较实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系&&&&数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年限修正&&&&(2)土地使用权评估的地价定义&&&&宗地&&&&&&使用权类型&&&&&&&&&用途&&&&&&&&&&&&&&&&&&&开发程度&&&&&&&&&&&&&&&&&剩余&&&&编号&&&&&&登记&&设定&&&&&登记&&&&设定&&&&&&&&&实际&&&&&&&&&&&&&&设定&&&&&&&年限(年)&&&&宗地外五通;&&&&&&宗地外五通;&&&&宗地1&&&&&出让&&&&出让&&&工业&&&&工业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&50&&&&宗地内五通一平&&&&&&&宗地内场平&&&&备注:“五通”指“通上水、通下水、通路、通电、通讯”;“五通一平”指“通上水、&&&&通下水、通路、通电、通讯和场地平整”。&&&&8、负债&&&&本次评估核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额,根据评估&&&&目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。&&&&九、评估程序实施过程和情况&&&&四川华衡接受评估委托后,于&2011&年&3&月&4&日配合企业进行评估前期准备&&&&工作,2011&年&3&月&7&日进驻资产现场开展评估工作,2011&年&3&月&27&日出具正式&&&&评估报告。&&&&(一)接受委托及前期准备&&&&四川华衡在明确了本项目之评估目的、评估目的、评估范围、价值类型、评&&&&估基准日、评估报告使用者等基本事项后,对自身专业胜任能力、独立性和业务&&&&风险进行了综合分析和评估,于&2011&年&3&月&3&日接受评估委托,组成评估项目&&&&组,确定项目负责人和各专业负责人。项目负责人拟定评估计划,包括评估的具&&&&体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等。编制了评估申报明细表、资产调查&&&&表、评估资料清单及其填报要求。&&&&(二)指导企业清查资产、准备评估资料&&&&对具体配合评估工作的企业人员进行现场指导,包括具体填表人员及配合填&&&&报工作的其他相关人员,对评估申报明细表、资产调查表、需提供的评估资料等&&&&进行具体的讲解和答疑。&&&&(三)现场核实及经营状况调查&&&&在企业如实申报资产并对评估范围内资产、负债进行全面自查的基础上,评&&&&估人员抵达现场对评估对象及其所涉及资产、负债等进行核实。同时,评估人员&&&&参考了审计报告等专业机构的工作成果。&&&&现场工作期间主要完成了以下工作:&&&&1、完善评估明细表。对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴&&&&别,并与企业有关财务记录数据进行核对,对发现的问题协同企业做出调整。&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15&&&&评估报告&&&&2、现场核实及收集资料。现场清查内容主要为核实资产数量、使用状态、&&&&权属及其他影响评估作价的重要因素;核实方式主要通过询问、函证、核对、监&&&&盘、勘查、检查等方式进行。获取了评估业务需要的基础资料,了解了评估对象&&&&及其所涉及资产的现状,关注了评估对象及其所涉及资产的法律权属。&&&&(四)评定估算、评估结果汇总、评估结论分析&&&&评估人员对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理,形成评定估算的&&&&依据。根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,分析各种评估&&&&方法的适用性,选择成本法对评估对象进行评估,选取相应的公式和参数进行分&&&&析、计算和判断,形成初步评估结论。&&&&(五)内部审核和与委托方进行沟通&&&&撰写评估报告初稿,根据内部审核流程对评估报告进行内部审核,评估项目&&&&组根据内部审核意见对评估报告进行修改完善,向委托方出具评估报告征求意见&&&&稿,在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下,与委托方就评估报告有关&&&&内容进行必要沟通,并引导委托方合理理解评估结论。&&&&(六)提交评估报告&&&&2011&年&3&月&27&日,将正式评估报告提交给委托方。&&&&十、评估结论&&&&在满足评估假设条件下,新楚钟肥业股东全部权益在评估基准日的市场价值&&&&为人民币&3,476.60&万元。&&&&资产评估结果汇总表&&&&评估基准日:日&&&&被评估单位:湖北新楚钟肥业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位:人民币万元&&&&账面价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估价值&&&&&&&&&&&&&&&增减值&&&&&&&&&&&&&&增值率%&&&&项目&&&&A&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&B&&&&&&&&&&&&&&&&&&C=B-A&&&&&&&&&&&&&D=C/A×100&&&&1&&&流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6,509.54&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6,509.54&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&2&&&非流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15,774.78&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16,270.23&&&&&&&&&&&&495.45&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.14&&&&3&&&&&&&其中:固定资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,906.89&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,068.87&&&&&&&&&&&&161.98&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.30&&&&4&&&&&&&在建工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8,922.24&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&9,222.41&&&&&&&&&&&&300.17&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.36&&&&5&&&&&&&无形资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,945.65&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,978.95&&&&&&&&&&&&&33.30&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.71&&&&6&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产总计&&&&&&&&&&&&&&&&22,284.32&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&22,779.77&&&&&&&&&&&&495.45&&&&&&&&&&&&&&&&&&2.22&&&&7&&&流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16,303.17&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16,303.17&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&8&&&非流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,000.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,000.00&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&9&&&&&&&&&&&&&&&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&19,303.17&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&19,303.17&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&&&&股东权益&&&&&&&&&&&&&&&&&2,981.15&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,476.60&&&&&&&&&&&&495.45&&&&&&&&&&&&&&&&&16.62&&&&十一、特别事项说明&&&&以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非注册资产评估师执业水&&&&平和能力所能评定估算的有关事项,评估报告使用者应关注以下特别事项可能对&&&&评估结论所产生的影响。&&&&(一)产权瑕疵&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16&&&&评估报告&&&&①以下房屋未办理房产证:&&&&无产权房屋明细表&&&&序&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&建筑面积&&&&&&&&&&&&&&账面价值(元)&&&&建筑物名称&&&&&&&结构&&&&&建成年月&&&&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(㎡)&&&&&&&&&&原值&&&&&&&&&&&&净值&&&&1&&&&&&&烘干破碎车间&&&&&&&砖混&&&&&&&&&&&&&&&444.48&&&&&&&62,116.24&&&&&&&62,116.24&&&&2&&&&&&&&&&&氨站&&&&&&&&&&&钢&&&&&&&&&&&&&&&&&432.00&&&&&&392,111.13&&&&&&392,111.13&&&&3&&&&&&&&&&&食堂&&&&&&&&&&&砖混&&&&&&&&&&&&&&&317.91&&&&&&661,412.49&&&&&&661,412.49&&&&4&&&&&&&&&化验室&&&&&&&&&&&砖混&&&&&&&&&&&&&&&317.91&&&&&&352,230.97&&&&&&352,230.97&&&&5&&&&&&&厕所净化粪池&&&&&&&砖混&&&&&&&&&&&&&&&&33.00&&&&&&&48,403.93&&&&&&&48,403.93&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1545.3&&&&&1,516,274.76&1,516,274.76&&&&②金旅牌客车尚未办理车辆行驶证。&&&&对于上述存在产权瑕疵的资产,新楚钟肥业声明这些资产的产权为其所有,&&&&注册资产评估师已提请相关当事方完善产权。注册资产评估师假设在产权完备过&&&&程中不存在任何法律障碍,对产权完备过程中可能发生的费用在评估中未予考&&&&虑,对可能产生的纠纷不承担任何责任。&&&&未办理房产证的房屋面积等参数以被评估单位申报并经评估人员核实的房&&&&屋面积为准,其最终的面积应以相关部门办理产权证时确认的面积为准。&&&&(二)抵押担保事项&&&&本次评估范围内的宗地(国有土地使用证证号宜城国用(2011)第&&&&号)连同其地上房屋建筑物(房屋所有权证证号宜房权证上大堰字第号)&&&&已经设定了最高额反担保抵押,相关情况见下表:&&&&最高额反担保抵押人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&湖北新楚钟肥业有限公司&&&&抵押权人(主合同担保人)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&武汉信用担保(集团)股份有限公司&&&&主合同贷款人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&兴业银行武汉分行&&&&主合同借款人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&湖北新楚钟肥业有限公司&&&&主债权期限&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2010&年&10&月&28&日起至&2011&年&10&月&28&日止&&&&反担保的最高债权限额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人民币叁仟万元&&&&抵押物清单&&&&房产地址&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宜城市大雁工业园区&&&&土地使用证号&&&&&&&&&&&&&&&&宜城国用(2010)第&&号&&&&房产抵押状况&&&&房产所有权证号&&&&&&&&&&&&&&&宜房权证上大堰字第&&号&&&&建筑面积(㎡)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&30141.18&&&&土地使用证号&&&&&&&&&&&&&&&宜城国用(2010)第&&号&&&&地址&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宜城市上&2&工业公司&&&&土地抵押状况&&&&&&&&&&&&&&&&&&&所有人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&湖北新楚钟肥业有限公司&&&&用地面积(㎡)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&注册资产评估师在评估中没有考虑即使存在或将来可能承担的抵押、担保事&&&&宜等非正常因素对评估结论的影响。&&&&(三)期后事项&&&&1、新楚钟肥业于&2011&年&3&月&25&日换发了土地使用证编号为宜城国用(2011)&&&&第&&号的土地使用证,本次评估以该土地使用证上所载参数为准,考虑&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&17&&&&评估报告&&&&了该事项对评估结论的影响。&&&&新楚钟肥业与武汉信用担保(集团)股份有限公司签订的最高额反担保抵押&&&&合同中所载土地使用证号尚未变更为新换发的土地使用证号。&&&&2、央行自&2011&年&2&月&9&日起上调了金融机构人民币存贷款基准利率,本次&&&&评估未考虑该事项对评估结论的影响。&&&&3、评估基准日后、使用有效期以内,若评估对象涉及的资产之状态、使用&&&&方式、市场环境等方面与评估基准日时发生显著变化,或者由于评估假设已发生&&&&重大变化,从而导致本评估结论发生重大变化时,不能直接使用本评估结论,须&&&&对评估结论进行调整或重新评估。。&&&&(四)非注册资产评估师执业水平和能力所能胜任的有关事项&&&&1、限于检测手段和能力范畴,注册资产评估师对设备技术状态所做出的判&&&&断是基于被评估单位提供的相关资料,并假定该等资料是真实、有效的前提下,&&&&在未借助任何检测仪器的条件下,通过对设备进行现场观察进行的。&&&&2、限于检测手段、能力范畴,注册资产评估师未对各种不动产的隐蔽工程&&&&及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测,注册资产评估师采取了查阅建&&&&设资料、资产管理资料、工程安全质量检测资料等适当措施,并假定该等资料是&&&&真实、有效的前提下,通过现场检查、观察等方式对不动产存在状态加以判断。&&&&3、委托方确认注册资产评估师并不是鉴定环境危害和合规性、建筑结构强&&&&度测定、建筑面积测量、房屋建筑物沉降测试、白蚁蚁害监测、危房鉴定等要求&&&&对评估对象涉及之资产产生影响的专家。本评估报告中价值估算是依据没有任何&&&&可能导致价值受损的该等事项存在的假设前提下做出的。注册资产评估师并不具&&&&备该等事项所需的专业知识,对这些现象亦不承担责任。如果委托方希望获知有&&&&关这一方面的进一步信息,则应当另行聘请这一领域的专家。&&&&(五)其他事项&&&&湖北新楚钟肥业有限公司提供的《国有土地使用证》记载宗地座落为宜城市&&&&上大堰工业公司,新楚钟肥业提供的《房屋所有权证》记载房屋坐落为宜城市大&&&&雁工业园区,二者不一致。评估人员会同湖北新楚钟肥业有限公司相关人员现场&&&&查看地址为雷雁大道&5&号。本次评估以现场查看地址为准,未考虑该事项对评估&&&&结果的影响。&&&&(六)股权缺乏流动性考虑&&&&由于缺乏相关统计资料,未考虑缺乏市场流动性折扣对评估结论的影响。&&&&十二、评估报告使用限制说明&&&&(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。&&&&(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。&&&&(三)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体,需四&&&&川华衡审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外;&&&&(四)本评估报告使用有效期一年,自评估基准日&2010&年&12&月&31&日起,至&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&18&&&&评估报告&&&&2011&年&12&月&30&日止。&&&&十三、评估报告日&&&&本评估报告的评估报告日为二〇一一年三月二十七日。&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&19&&&&评估报告&&&&(此页无正文)&&&&资产评估机构:四川华衡资产评估有限公司&&&&评估机构法定代表人:屈仁斌&&&&中国注册资产评估师:史万强&&&&中国注册资产评估师:冯先惠&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20&&&&评估报告附件&&&&评估报告附件&&&&一、被评估单位评估基准日专项审计报告&&&&二、委托方法人营业执照&&&&三、被评估单位营业执照&&&&四、评估对象涉及的主要权属证明资料&&&&五、委托方承诺函&&&&六、被评估单位承诺函&&&&七、签字注册资产评估师承诺函&&&&八、评估机构资格证书&&&&九、评估机构法人营业执照副本&&&&十、签字注册资产评估师资格证书&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&21&&&&评估报告附件&&&&四川华衡资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&22
