三四线城市房价注定走向大跌？在三四线买房的会后悔吗？三四线城市房价注定走向大跌？在三四线买房的会后悔吗？楼事纪百家号从新政以来，随着一线城市以及热点二线城市楼市调控不断地加码，全国部分三四线城市，甚至五线小县城一度成为全国房价上涨的领头羊，呈现量价齐涨局面。不过，在三四线城市购销两旺的同时，同样也给购房者留下一丝隐忧，毕竟三四线与一二线城市不同，这里的房价能涨多久是个问题。那么过去一年中，在三四线城市买房的会后悔吗在分析以上问题之前，我们有必要搞清楚的就是2017年以来，三四线城市房价为什么会突飞猛涨呢？笔者认为，主要有以下四方面原因：第一，新政以来，一二线城市逐步迎来史上最严厉楼市调控，从而引发资金和需求外溢流动；第二，过去一年，三四线城市成为去库存的重点；第三，棚改的大规模展开以及棚改货币化安置方式催生了大量购房需求，对房价上涨起到拉动作用；第四，一线房企积极布局三四线城市，去年三四线城市的“抢地大战”想必大家依然记忆犹新。由此可见，三四线城市此轮房价大涨受政策的刺激作用是比较明显的。不过，进入2018年以来，全国楼市调控整体延续2017年高压态势，截止目前，深圳、成都等不少热点城市调控依旧加码。那么，去年出尽风头的三四线城市今年还会任性上涨吗？笔者认为，答案是否定的。第一，经过去年一年，热点三四线城市去库存已经取得显著效果。其实2017年9月下旬以来楼市二轮调控的重点便盯上了贵州、南宁等三线城市，2018年以来临沂、阜阳等三四线城市也加入了调控行列，主要措施依旧是限购、限售等。总之，三四线城市房价大幅上涨的势头会得到逐步遏制。第二，棚改从货币化安置开始走向鼓励实物安置。2018年1月，山东住房城乡建设工作会议上，便提出棚改、拆迁鼓励实物安置，取消货币化安置鼓励。2020年基本完成现有城市棚改任务。从这一点来讲，会逐步弱化棚改对房价的拉动作用。第三，过去一年，三四线城市过度开发，空置率居高不下，“鬼城”现象突出。在“房住不炒”的定位下，目前三四线城市的炒房囤房客过得比较艰难，大都面临无人接盘的状况，毕竟本地购房者大都更倾向于购买新房，目前已有不少炒房客选择打折抛售。第四，去杠杆成为未来3-5年控制金融风险的重要抓手。而且这一年来随着房贷利率上浮的不断上浮，随着购房成本上升，大量购房需求被抑制。那么，对于购房者来说，如果要在三四线城市置业，需要注意哪些问题呢？首先，三四线城市也需要分类来看。对于未来能够吸纳人口流入的三四线城市来说，房产抗跌性依然较强。这些城市主要集中于都市圈、城市群周边，特别是近些年随着高铁、城际铁路以及轻轨的快速发展大大缩短了出行距离，同样使得城市群内购房成为可行的新选择。其次，对于比较偏远的三四线城市来说，估计割完这茬韭菜也就失去了房价上涨的动力，难免出现止跌甚至下跌的可能，毕竟缺乏房价长期上涨的支撑面。当然，对于本地的自住需求来说，谈不上是否后悔，无论怎么样与市场较劲，最后绝大多数还是会选择买房。总之，在房住不炒的定位下，随着炒房客这一群体的注定离场，以及未来加快去杠杆的步伐和对信贷的严厉监管，都使得本来就不稳定的三四线楼市充满了不确定性因素，同时更多的是埋下了隐患。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。楼事纪百家号最近更新：简介:絮叨絮叨楼市那些事儿作者最新文章相关文章我是销售代理机构
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&三四线城市楼市会暴跌吗
三四线城市楼市会暴跌吗
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一些房价涨幅较高、前期开发量较大的东部二三线城市，库存压力较大，“崩盘完全是有可能的。”如果中国二三线城市房价开始暴跌，这14个城市的房价将会非常危险。来看看楼市或将崩盘三四线城市：去库存阶段将拖累销量和销售均价三四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济低迷，我们预计2016年三四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%。三四线城市房价涨难涨，跌也难跌。有关以上结论的，原因分析 :1、有关三四线城市的房价难涨是因为，供应过剩，前两年房产过热，库存很大，而相对应的，人口增速放缓，加之国家宏观调控的管控，大涨不可能已成定局。2、有关三四线城市的房跌难跌是因为，三四线城市买房的主体是刚需，投资比例极小，5000单价的房子，就算给6000也不会对外出售，更别说降到5000以下。近些年国家，已经开始土地市场的管控，供应减少，库存压力将进一步减少。
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按Ctrl+Enter发送承认吧，三四线房价真的要凉了！
来源：地产情报
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房企放出信号：三四线不行了早上刚到公司打开手机，看到财经网发了这么一条微博：微博中说提到：来自碧桂园内部的知情人士透露，“‘全覆盖’在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。”其口中所谓“全覆盖”战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。众所周知，受益于三四线楼市的火热，2017年碧桂园销售金额突破5000亿，荣登销售榜榜首。三四线是碧桂园的大本营，早在去年9月的时候，就已经有媒体透漏，碧桂园在一次内部高管会上，莫斌就宣布将要大举进攻县城的战略。不仅三四线城市，许多乡镇也已进入碧桂园的视线。还不到半年的时间，碧桂园开始着急逃离三四五线城市，态度来了180度的大转弯：全面叫停三四五线城市全覆盖战略，用规模乃至利润保证现金流。有人透露说，为了实现现金快速回流周转，有的项目哪怕利润转负也要抢现金流。对于这个消息，碧桂园没有给出回应。有时候，沉默=承认，也就是说这个消息大概率是真的。之前圈内人说三四五线风险也罢，说县城坑多路滑也罢，碧桂园一直按照自己的节奏拿地，扩大战果，继续往下薅羊毛。资本具有逐利性，尤其是房地产行业，这种逐利性更明显，碧桂园暂停三四五线项目的消息，实质上给这些地方的房价拉响了警报：三四五线行情真的不行了！高层打击三四线楼市的决心碧桂园做出这个策略改变，和前一段时间爆出棚改暂停，审批权限收归国开行总行的消息有很大的关系。之前情报站上整理了一篇文章文章比较长，但想表达的意思很清楚，那就是：三四线城市的房价非常危险。作为重仓三四线的碧桂园怎么可能没有嗅到危险的气息？加之最近，重拳调控一个接着一个，密集出台各项政策。如7部委联手严查30城地产乱象，控制房地产市场债券规模收缩银根，上海、西安限制企业购房等一系列政策。各大官媒也轮流发声攻击房价，人民日报旗下自媒体侠客岛在《谁推高了三四线城市的房价？》一文中称：017年政府工作报告指出，支持农民工在城镇购房，提高棚改货币化安置比例，房地产去库存取得积极成效。三句话的顺序和逻辑结构均有看头，倒推解读，去库存目标已实现，棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要，接下来亟待处理的是房价高企带来的风险湖南日报炮轰长沙房价，用词破天荒的严厉，文章把长沙房价炒作问题比作新中国成立之初，不法资本家囤积居奇，挑战人民政府的反革命事件：新中国成立之初，一些不法资本家试图通过囤积居奇、哄抬物价、扰乱市场秩序，挑战新生的人民政权，人民政府通过调集米棉等重要民生物资，集中供应市场，一举打掉了他们的幻想。主流媒体的发声其实就是传递了高层打击三四线房价的决心。可以说，下半年棚改货币化收紧几乎板上钉钉，但全面停止棚改的概率几乎没有。房价会跌吗？看到这，肯定会有人问，说这么多，房价到底跌还是不跌？先别急。其实自调控以来，中国楼市已经出现了严重的冷热不均的状况。有些地方乖乖听话，房价腰斩，如河北燕郊、大厂为代表的环京区域。有些则按不住的疯长势头，登上百强县房价上涨榜单。常熟，你涨的过分了啊......官方态度已经很明确，面对暴涨的三四线城市房价，一定要熄火！我们绝不能低估高层整顿三四线房价上涨过快的决心。对于短期涨幅过大的三四线，暂停棚改资金输血，压制房价上涨势头，后续资金可能更多的会定向投给这几年暴跌的城市做平衡。短期涨速过快的砸，砸过了护，保持中央总体房价维稳的大方向和大方针。最后要说的是，那些打算在三四线买房的刚需们，如果你所在的城市房价，一年内已经翻了一倍，不是特别着急上车的话不妨等一等，或者摇号买入限价房。
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三四线城市房价暴涨，现在跟买会不会被套牢？
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苏宁金融研究院是苏宁金服集团旗下的大型专业研究机构，于2015年11月成立。苏宁金融研究院通过整合苏宁控股集团内部资源，与政府、同业、高校、智库等机构广泛合作，为政府、企业和第三方提供定制化研究咨询服务，定期发布专题研究报告，着重于国内消费金融、贸易金融、互联网金融和产业金融等研究领域。金融观察最新文章
　　【财新网】（作者 左俊义）7.0%！统计局最近公布了1月70大中城市新建住房的数据，其中，三四线城市房价同比上涨7.0%，一线城市房价同比仅上涨0.4%。
　　如果看中介的统计数据，很多三四线城市过去一年的房价涨幅普遍在20%以上，比如泉州上涨25%、安庆上涨21%。
　　如果说房价上涨一般是从一线城市传导到二线城市，最后到三四线城市，那么，面对家乡楼市一路上涨的房价，要不要投身其中？
哪些三四线城市迎来房地产开门红？
　　一线城市跟三四线城市的一大不同，就是三四线城市房地产销售更倚重春节销售。对一线城市来说，春节进入回家和旅游时间，整座城市变成空城，房地产销售会直线下滑。但对三四线城市来说，春节是返乡置业的高峰，所以三四线城市的开发商很注重春节促销活动。
　　从调研数据来看，今年在大城市打工的人们返乡置业意愿十分强烈。根据调研信息，大约有38%的外出打工者想回老家买房，有21%的想去老家的省会城市买房，也就是说，大约有6成的人想回乡置业。在三四线城市中，盐城、安庆、泰州等是返乡置业的热门城市（参见表1）。
　　除了调研信息，还可以从销售数据看出哪些城市是近期的热点。使用今年1-2月的住宅销售套数占过去12个月销量的占比数据，来看哪些城市迎来了房地产开门红。可以发现，台州、泉州、扬州、镇江等三四线城市今年开年销售很好，前两个月的销售占比都在15%以上（参见图1）。
三四线城市房价上涨的原因何在？
　　在这些三四线城市房地产开门红的背后，有哪些驱动因素？在笔者看来，三四线城市房价飙涨，与棚改货币化安置息息相关。
　　首先，未来三年依旧是棚改大年。据住建部公布的数据，过去两年棚改开工大致在每年600万套左右，其中2016年实际开工606万套，2017年实际开工609万套。2017年5月，国务院常务会议决定2018年至2020年棚改计划开工1500万套，也就是每年开工500万套。但2017年底住建部披露2018年棚改计划开工580万套，超出了此前500万套的预期，因此算是利好（参见图2）。
　　其次，棚改货币化支撑了三四线房地产需求。具体来说，棚改补偿有两种方式：一是实物安置，给棚改居民建造或购买拆迁房安置；二是货币安置，给棚改居民现金。由于三四线城市房地产库存高企，货币安置逐步成为棚改补偿的主流，居民拿到现金一般会去附近的城市购买住房，这样货币安置就能起到棚改、去库存、拉动房价的三重效果。
　　比如，根据浙江省公布的2017年棚改计划项目清单，2017年计划开工27.5万套，棚改居民有四个选择：政府收购商品房进行安置、组织居民选择商品房进行安置、自由补偿款、开工安置住房。其中，涉及自由补偿款的棚改开工合计11.8万套，占比大约为43%。
　　全国来看，棚改的资金来源主要是央行对政策性银行提供的抵押补充贷款（PSL），再由政策性银行对地方政府的棚改项目提供资金支持。截至2018年初，抵押补充贷款的余额已经高达2.76万亿（参见图3）。
在三四线买房需重点关注交房时间
　　既然棚改货币化是三四线城市房价的重要推手，那么，面对未来3年棚改力度依旧较大的局面，想在三四线城市买房的购房人，该注意哪些事项呢？
　　从时间上考虑，如果想在三四线城市买房，建议购买能在2018年年底前交房的楼盘。原因在于：
　　首先，三四线城市刚需后劲不足，2020年后房地产风险会逐步释放。三四线城市跟一线城市的区别在于，一线城市基本上属于人口持续净流入的地区，所以不担心刚需不足；而三四线城市一般没有突出的核心产业，也缺乏明显的教育、医疗等相对优势，所以人口很难持续净流入，刚需在一波房地产热潮释放完毕后，容易出现断档和后劲不足的问题。考虑到未来还有三年的棚改红利期，如果想参与三四线城市的房地产市场，在2018年底前交房、2020年底前退出是比较好的策略。2020年后三四线城市可能会普遍面临供给很大、但无人接盘的状况。
　　其次，随着一二线城市房地产降温，三四线城市房地产不太可能走出独立行情。从历史来看，三四线城市跟一二线城市房地产周期大体趋同，只不过一二线城市启动较早、三四线城市启动较晚。比如，这一轮房地产行情中，2015年一线城市房价涨幅较多，2016年二线城市涨幅较大，2017年三四线城市涨幅较大（参见图4）。
　　目前，一二线房价同比涨幅已经明显回落，预计三四线城市也会跟随。背后的原因有：
　　（1）银行的顺周期信贷政策使得其在房地产周期下行时收紧信贷额度，对销售和房价形成负反馈机制，比如居民按揭贷款平均利率已经从2016年年中的4.5%提升到2017年年底的5.3%；
　　（2）在去杠杆的大环境下，地方政府融资受限，维持棚改货币补偿的能力在下降，比如山东省2018年鼓励棚改实施实物安置，意味着棚改对房价的拉动作用在下降。
这些棚改力度较大的城市可关注
　　除了时间上要尽量考虑2018年年底交房、2020年年底前退出以外，空间上还要精选棚改力度较大的城市。
　　先看新一年不同省份的棚改计划。从过去两年的棚改力度看，山东、贵州、湖北、湖南是棚改大省。目前部分省份也公布了2018年的棚改计划开工量，可以发现，山东、新疆、浙江等省份，新的一年棚改力度依旧较大（参见表2）。
　　从山东公布的各市棚改开工计划看，日照、菏泽、德州三地可以考虑参与。目前山东省已经公布了2018年各市的棚改开工计划，从排序上看，日照、菏泽、德州三市棚改力度较大，计划开工量分别是8.6万套、6.2万套和6.1万套。相反，莱芜、东营的棚改力度较弱，两市棚改计划均不足1万套（参见图5）。
　　从浙江公布的各市棚改开工计划看，温州、杭州、绍兴三市机会较大。浙江省在2017年底分三批公布了2018年各市的棚改开工计划，从排序上看，温州、杭州、绍兴三市棚改力度较大，计划开工量分别是10.6万套、6.0万套和4.6万套。相反，衢州、丽水的棚改力度较弱，两市棚改计划均不足1万套（参见图6）。
　　目前江苏省只公布了全省2018年棚改计划开工21.5万套，但没有把开工计划细分到各市。从有披露数据的城市看，徐州和常州2018年棚改开工都在2万套以上，但横向对比来看，这一棚改开工量比山东省和浙江省的棚改大市要小很多（参见图7）。
　　最后说一句：如果你在三四线城市买房，是为了给父母自住或者为自己回家乡工作做准备，那么只要首付够了就趁早下手，毕竟早一天住上房子，就可以早一天享受。
　　作者为苏宁金融研究院高级研究员
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随着5月份全国70个大中城市房价变动数据的出炉，普通购房者期待的房价下跌再次落空了。5月，一二三线城市的房价环比均处于涨势，同比则是只有4个一线城市的下跌。以前，大家普遍认为一二线城市房价过高，即使在一二线城市买不起房，也有三四线城市当做备选。但是随着三四线城市的房价突破万元，逐步逼近二线城市，这个所谓的“备胎”已经名存实亡。
2016年以来，三四线城市房价的涨势几乎没有停滞过，即使现在也是领涨全国。与一二线城市有人口基数支撑不同，很多三四线城市的人口变化并不大。更为关键的是，三四线城市的人均工资收入增幅远低于房价的增幅。既没有人口支撑，当地普通购房者的购买力又有限，因此业内普遍认为部分三四线城市的房价虚高，其中水分较大，现阶段去买房的风险过高。并且三四线城市房价的上涨也引发了住建部的关注，5月已经有一些三四线城市实施或收紧了楼市调控政策。
那么，三四线城市的房价到底有没有下跌的可能呢？今天笔者从另外一个角度简单跟大家分析一下。
关注三四线城市房地产市场的大多会对其房价上涨的原因有所了解，棚改货币化补偿是造成三四线城市房价上涨的最重要的原因之一。年，全国完成了为期三年、共计1800万套的棚改任务。而棚改货币化安置的比例，也由2014年的9%上涨到了50%以上。据中国指数研究院的相关数据显示，三四线城市的棚改货币化安置比例高达80%。
棚改货币化安置到底对三四线城市的房地产市场产生了怎样的影响，我们通过2017年的楼市成交数据来一探究竟，国家统计局的数据显示，2017年全国住宅销售面积为144789 万平，按照一套房子100左右计算，预计销售套数为1500万套左右。据易居统计的数据显示，600个三四线城市的销售面积占比从60%增长到了67%，预计三四线城市一共卖了1000万套住宅。而2017年的棚改完成量为607万套，其中三四线城市的占比预计在80%左右，也就是500万套。按照80%的棚改货币化安置比例，也就是说有400万套的棚改户只获得了拆迁款，而没有获得回迁房。保守估计，2017年，三四线城市差不多有400万套住宅直接卖给了不差钱的拆迁户，占全年住宅销售量的40%左右。这400万套住宅，很多都是全款支付。棚改货币化安置，改善城市的面貌，改善了拆迁户的居住环境，又实现了去库存的目标，可谓是多赢。但是，这也在一定程度上催涨了三四线城市的房价，让普通购房者买房难变得更加严峻。
第一个三年的棚改计划已经完成，效果有目更睹。2017年5月，国务院决定实施第二个3年棚改攻坚计划，年再改造各类棚户区1500万套，并确定2018年将开工580万套，其中三四线城市占到近九成。这一数据与2017年几乎没有什么差异，也就意味着今年三四线城市的400万套左右的住宅已经被拆迁户预定。即使有楼市调控政策，三四线城市的住宅销量也得到了保证。
中国指数研究院表示，棚户区改造工作将在2020年完成，未来棚改还有三年红利期，短期内棚改还将是三四线城市房地产市场增长的主要力量。这也就是说，年，三四线城市的还将受到棚改的影响，因此房价大幅下跌的可能性并不大。并且，各大房价均加大了在三四线城市拿地的力度，地价也未明显回落。因此，2020年以前，三四线城市房价大跌几无可能。
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