都说汇率和房价二选一，我们为什么能同时保住房价和汇率？ ...
摘要: 最近人民币汇率又有点走弱，美元强势，这几天的跌幅抹去了过去三个多月的涨幅。关于汇率，是否会继续走弱，我的观点是，汇率不比太担心。相对于房价，汇率可能更重要。汇率事关人民币国际化进程，是提升国际地位的重 ...
最近人民币汇率又有点走弱，美元强势，这几天的跌幅抹去了过去三个多月的涨幅。关于汇率，是否会继续走弱，我的观点是，汇率不比太担心。相对于房价，汇率可能更重要。 汇率事关人民币国际化进程，是提升国际地位的重要砝码。中国要想把人民币推广到全世界，人民币的汇率就不能大幅波动，这是一个货币信用的问题，稳定的汇率，别人才愿意储备和使用你的货币。 中国这些年人民币虽然总体在升值，但并不是纯粹上升。升一点，然后再降一点点，这样多升少降的波动汇率，一方面回应了美国的压力，另一方面也给国内足够的应对空间。实际上最近这几年，人民币汇率越来越市场化，现在也越来越来越自信。稳定汇率有很多手段。 首先就是消耗外汇储备收购市场上多余的人民币。2017年外汇的确减少，有人关注到3万亿的关口，其实影响并没有那么大，3万多亿的外汇储备，这么大的量，我觉得至少就有保汇率的诉求。这个时候用其实正当时。 其次就是外汇管得严。最近几年，外汇应该是管得最严的时期。钱是非常难出去的，效果是挺明显的。万达安邦复星海航这几年在国外买买买，已经被重点关注了。 再就是降低货币供应量。最近10年货币供应量其实是逐步降低的。2009年M2增速为28.41%，对应GDP增速为9.4%，2010年M2增速为18.94%，对应GDP增速为10.6%；2016年M2增速为11.33%，对应GDP增速为6.7%；2017年M2增速为8.2%，对应GDP增速为6.9%。 降低货币供应量，货币就会相对稀缺，汇率也就相对稳定。 其实降低货币供应量的决心就能看出保汇率的决心是足够强大的。 与汇率密切相关的是房价。人们总会觉得房价和汇率是二选一，但我们好像做到了“双赢”，都保住了，这是为何？一个很重要的原因就是降低货币供应量，这本身就是有利于控制房价的。因为房价目前的确涨得足够多，一旦货币供应量跟不上，就有可能出现明斯基时刻，购买力与房价出现断层，结果是很恐怖的。但是我们在降低货币供应量的同时，针对稳房价做了很多保护性措施。 首先是降低商品房的流动性限价限售限购等措施，本质上就是降低商品房的流动性。以前北京一年二手房能成交20多万套。2017年直接腰斩，其他城市皆是如此。没有成交就没有价格。没买房的慢点，有房子的人得扛着。 其次就是在一些高库存地区搞去库存去库存的实例就不说了，各位老家县城的房价都涨了吧。其实稳房价很大程度上就是要稳定这些三四线城市的房价，这些城市数量众多，商品房总货值要比几十个一二线城市大得多。但它们的房地产根基相对一二线城市较差，必须采取一定措施迅速把房子卖出去。2015年降息，年货币化安置就是卖掉了房子又稳住了房价。数据显示截至2012年全国约有4200万户棚改任务，，目前棚改总量已完成了三分之二了，到2020年棚改将全部完成，其实从今年起，部分地区的货币化安置热度已经降下来了，有些小地方的房价是难涨了。 第三就是遏制炒房炒房投资的存在，是不利于稳房价的。他们拉高了房价，但一旦套现又会引发房价下跌。所以炒房投资客的比例是一定要压缩的。围绕这个目标，各大城市都做了很多工作，也取得阶段性成果。 接下来要做的就是更大的布局，发展租房，搞长效机制，让房地产能够健康发展。 这个健康发展，我认为是有着丰富内涵的。 汇率出现问题肯定要立刻干预，房价不一样，它的惯性非常大，周期非常长，你要想让它立刻跌下来，不是不可以，而是代价太大。我们国家的决策者其实很高明，俄罗斯和日本的经历及教训，他们都很清楚。所以选择了一条相对平缓且安全的路子。 处理房价是一个长期的过程，它现在不跌，未来肯定也会跌，跌的形式也是多样的，比如涨幅比收入更慢一点。
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在美联储加息预期的持续刺激下，人民币近日又走出了一波疲软的走势。6月15日，人民币兑中间价贬破6.60，刷新五年来低位。如果美联储加息超出预期，人民币贬值可能过快，市场也可能遭遇风险。到底是该保还是保房价呢？【人民币中间价创65个月新低】2016年以来，人民币再度贬值，6月15日，人民币对美元汇率中间价下跌210个基点，报6.6001。这是自日以来，人民币对美元汇率中间价首度跌回6.60关口，创下65个月的新低。进入六月以来，人民币对美元中间价已贬值0.3%。今年以来，人民币中间价相较去年12月31日的6.4936已贬值1.6%。【储备大缩水】央行数据显示，截至5月底，中国持有外汇储备3.19万亿美元，创2011年12月以来新低。自2014年下半年开始，中国外汇储备已经从接近4万亿美元一路缩水了20%。今年5月，外储降幅意外扩大之后279.6亿美元。民生证券认为，外储虽然掉头下滑，结合中微观结售汇、贬值预期及汇率新逻辑来看，贬值预期有一定死灰复燃的迹象，但是本轮贬值压力可控，央行应对更为从容。【抛售“美债”在所难免】据业内人士表示，贬值趋势还有进一步加速的态势。随着人民币再度贬值，出售部分股票来筹集现金是可以理解的。据美国财政部数据显示，去年7月底到今年3月，中国持有的美值从3270亿减少至2010亿美元，缩水38%。中国持有的美债减少了2%。【稳定预期并不牢固】尽管自去年8.11汇改后引发的国内企业债务置换与资本外逃潮高峰已经过去，但在美联储加息预期之下，尤其是中国上半年大幅增加杠杆并刺激出资产泡沫之后，或许汇率稳定的预期并不牢固，并将继续消耗外汇储备。【人民币贬值怎样冲击楼市】与2008年到2010年的那一波暴涨相比，本轮一二线城市房产价格飙升可能还多了另一个重要动因，即人民币汇率看跌。当人民币贬值导致国内资金流出中国时，不仅使得央行以外汇占款作为投放的基础货币减少，也使得商业的货币创造能力减弱，从而使得流入房地产市场资金减少。人们开始担心货币贬值是否会导致资本大规模流出，进而冲击房地产市场。但从历史经验来看，本币贬值并非意味着一国房价必定会下行。2002年至2004年，美元贬值，在2013年至2014年全球量化宽松期间，英国和澳大利亚都发生过本币贬值，但这几个国家的房价在此期间都在上涨，而决定楼市涨跌的是资本流动和周期这两大因素。【房产投资受贬值影响可能最大】房产行业投资的人们，资产或将缩水。有一个“巧合”：人民币持续升值的9年，也是中国房地产价格持续上涨的9年，拥有房产的人资产也迅速升值。而房产升值的预期，又会激发了更多人买房的欲望。很多人关注到房价与人民币汇率的正相关性，如今人民币贬值，投资者可能会有一定的担心，起见会有资产撤出房产。尤其是那些早期从海外涌入国内的资金，可能会因为人民币贬值而流出中国，或不敢再轻易进入中国市场，多种作用下国内住房资产价格许会下跌。但这时候也并不适合贸然出手买房，最好等待观望一段时间后再做出行动。（图为近年来人民币汇率走势与房关联图）【货币超发是高房价推手?】2009年-2015年我国信贷投放量涨了63万亿，M2增速多年高于10%。当国家货币供应量加大，手里的钞票就会相应的增多，突然增多的钞票又不知道应该用在哪儿？在货币推胀、投资渠道又很窄的背景下大概只有楼市买房是最稳妥的选择，于是大量的资金涌入了房地产。如图所示，从全国70个大中城市房价环比增幅上看，M1增幅基本上和房价环比增幅同步变化。M1增幅上行，房价环比增幅上行，反之则下行。【两难选择：保汇率还是保房价？】今年上半年一二线城市房价暴涨，这是银行信用大幅扩张的直接反映。在这种背景下，保汇率（货币）还是保资产价格（房价）成为一个二选一的必答题。要么，信用继续扩张以维护房价但货币会大幅贬值，要么，紧缩信用导致房价大跌但可以稳定汇率。但是货币政策很难同时实现这两个目标。是保护人民币稳定和辛辛苦苦挣来的外贸成果还是持续贬值保护国内重要资产价格呢？【俄罗斯：弃汇率、保楼市】先来看看俄罗斯是怎么选的？自2005年下半年起，俄罗斯国内房价开始一路攀升，全国主要公寓平均售价从2005年接近20000卢布/平米涨至2015年底的51530.15卢布/平米。为应对危机，俄罗斯选择“弃汇保楼”的策略：自2014年3月起先后6次将基准利率由原先的6.5%上调至2014年12月的18%，并动用超过1000亿美元外汇储备。11月更是宣布取消外汇篮子走廊上下浮动限制，允许卢布自由浮动其后卢布兑美元在三个月内迅速大贬超50%。汇率的大幅贬值虽使国民资产的国际购买力下降，但却给俄罗斯释放了巨大经济风险。【日本：弃楼市、保汇率】再来看看日本，日本基础货币在1987年至1985年三年间增长了210%。迅速扩大的货币供给最终将日本房地产市场推向泡沫的末路。年日本房地产价格大幅上涨，为保全汇率稳定，日本政府选择大幅提高利率主动刺破楼市泡沫。1989年5月，日本银行迅速大幅加息，将基准利率由原先的2.5%先后5次大幅提高至1990年8月的6%。急剧收紧的货币政策稳定了汇率，却使日本楼市、股市迅速暴跌。年间，美元兑日元汇价仅由124.9小幅贬值至130.59；而三大城市圈商业用地价格期间则下跌了37.49%，三大城市圈商业用地期间更是大幅下跌了61.99%；日本的日经225股票指数期间也下跌了36.96%。泡沫破裂之后的开发商、企业、银行、政府、家庭纷纷陷入困境。1992年初家庭的未尝抵押债余额为148.8万亿日元，不少家庭在家庭资产缩水与负债压力下入不敷出。【短期内“保楼让汇”】俄罗斯模式与日本模式分别对应两类情形。俄罗斯模式的“弃汇保楼”，最大程度上维稳了以本币计价的国内楼市价格，但汇率上经受了大幅贬值。日本模式的“弃楼保汇”，最大程度保证了日元的国际货币地位，但国内资产价格遭受强烈冲击。中国应该怎么选？徐阳和段小乐撰文指出，可以通过短期的“保楼让汇”策略，来为楼市的出清，以及人民币国际化，赢取时间。“让汇”指的是放开对汇率的干预，让市场释放部分贬值压力，加快推进人民币国际化的进程。【人民币贬值有利于控制泡沫和调结构】董事总经理、全球首席经济学家彭文生也认为人民币贬值有利于控制泡沫和调结构。过去十年，人民币一直升值，房地产泡沫越吹越大，房地产和金融部门占用了太多的社会资源，造成地租、房租、资金成本等都越来越高，从而导致民间投资持续下滑，现在开始贬值，其实是有利于控制房地产泡沫和信贷扩张的，也有利于调整经济结构。【长期保持“楼清汇稳”】长期来看，要减少中国经济对房地产的依赖，也要隔断房价对其他
和金融机构的传染。因此，楼市需要在短期的“保楼”前提下，逐步缓慢地达到“楼清”，才能在避免系统性冲击的条件下，完成经济转型。现阶段需要通过托举式的贬值来控制预期，以时间来换取经济发展的空间，逐步推进汇率改革，促进人民币国际化进程的同时，也释放部分经济减速风险，为楼市逐步出清赢得时间，从而逐步找到达到均衡汇率水平。【送福利：人民币贬值，该怎样把握手里的钱？】人民币贬值会在不同群体的波及程度上产生影响。你应该怎样把握手里的钱呢？欢迎可以关注枕头财经微信公号（ID：financeapp或扫描下方二维码），然后回复关键字“贬值”，枕头君马上告诉你！【本文为Lightning·枕头财经系列栏目第156期】腾讯财经出品。欢迎留言分享，或给我们写邮件，邮箱地址是：，期待您的分享。（本期作者：金龙）片正文
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稳汇率与保房价：“二选一”困境如何跳出
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　　【财新网】（作者 黄志龙）5月份以来，随着美联储收缩资产负债表和加息预期的再次升温，美元汇率重拾强势，人民币汇率也正式告别了前四个月“名稳实贬”的舒适期——对美元汇率保持相对稳定、人民币加权汇率指数缓慢贬值，重新进入两种汇率同步贬值的通道中。与此同时，一线城市房价加速上涨已经蔓延到南京、苏州、合肥等二线城市，全国房价处于加速赶顶的阶段。
　　当前，中国面临的房价飙升、汇率贬值与日本曾经的窘境何其相似。保汇率还是保房价（实质上是避免经济硬着陆），真的只能“二选一”吗？还是存在第三条道路？
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刘维明：弃汇率保房价、弃房价保汇率，这都什么胡扯逻辑！
弃汇率保房价、弃房价保汇率，这都什么胡扯逻辑！
刘维明的微财经陆家嘴午餐
一直以来，“中国在保房价和保汇率上面临两难选择，可能将弃汇率保房价”的观点非常流行，近期更是随着房价的飙涨被火热炒作，不仅媒体关注，一些大牌的经济学家也煞有介事地对此分析评价一番。&
这种观点的大概意思是说，如果宽货币保楼市，则人民币必将贬值，同时房价得以获得支撑；反之，如果保持汇率坚挺，则必将收紧货币政策，房价降崩盘。
&可能是本人水平有限，自打这个说法出现那天，就没搞明白里面的逻辑。
汇率、房价，什么时候起变成了绝对的负相关？什么时候货币政策的松紧与汇率一定正相关？我们的宏观分析什么时候变成了如此简单粗暴的11=2？！&持有这种观点的人们普遍拿日本、俄罗斯说事，意思是说，中国要么学日本“保汇率、弃房价”；要么学俄罗斯方“弃汇率保房价”……
&言之凿凿，让人不信都不行！
&但我向来相信数字，不相信忽悠，我们就来看看日本、俄罗斯，以及其他地区历史上汇率和房价的关系。
先用日本的例子来普及一下常识
日本战后的房价持续上涨，至上世纪80年代开始加速上行，特别是80年代中后期至90年代初期，房价开始以难以置信的速度飙升。
&那么在80年代初期至80年代末日圆汇率是什么表现呢？
----升值！强劲升值！
&美元对日圆汇率自1981年的1:250一路持续贬值到1989年的1:122，也就是说，日圆对美元在这个过程中升值了200%！
而同期日本的房价如何呢？&
日本六大城市的房价上涨了350%!
不是说汇率升值房价就要下跌吗？
&此后，90年代初期至90年代中期，日圆持续升值，此间日本房价大跌，“汇率、房价两难选择”观点的论据主要在这里。&
但请往后面看，1995年至1998年，日日圆持续大幅贬值，但房价仍然跌跌不休，这一跌势一直持续至21世纪初期。&足够的证据可以说明，房价的涨跌与汇率没有固定的因果关系！
图1：美元/日圆汇率（蓝色线条，下行为日圆升值）与日本6大城市房价指数（黄色线条）的关系，完全看不出其中的负相关必然性，反而有很多相反的例子。
再来看看俄罗斯
1998年俄罗斯卢布大幅贬值，其趋势一直延续至今，此间而俄罗斯房价也同时一路上涨，并在2009年见顶。
&这被认为是俄罗斯通过卢布贬值支撑国内房价等资本市场的证据。
然而，2003年至2008年中期的漫长时间，卢布对美元未定升值，而恰恰在此间俄罗斯房价以最快的速度上涨。&
这是什么情况？
图2：俄罗斯房价（蓝色）与美元/卢布汇率（黄色，上行为卢布贬值）
用台湾来加深一下印象
1994年—2001年，台湾房价持续大幅下跌30%，而在此期间，新台币也持续大幅下跌35%！
&2001年—2011年，台湾房价大幅上涨200%，而新台币同期持续上涨20%！
&好像与“两难论”完全相反嘛？请“两难论者”来解释一下！
图3：台湾房价（蓝色）与美元/新台币汇率（黄色，上升为台币贬值）
货币政策宽松房价一定会涨吗？&
再来回到“两难论”逻辑本身，货币政策宽松----货币贬值----房价上涨；货币政策紧缩----货币坚挺----房价下跌
还是来看日本
&1980年至1989年，货币政策一直在放松，日圆一直在升值，房价一直在上涨！
&1289年至1992年，货币开始紧缩，日圆一直在升值，房价一直在下跌！
&1991年至2012年，货币政策一直在宽松，日圆一直在升值，房价一直在下跌！
&如果你的脑子还没被绕晕，应该看出来三者的关系是什么样子吧？&
那就是----根本就不存在什么必然的因果关系！
图4：美元/日圆汇率（黄色）与日本央行指标利率，完完全全看不出货币政策宽松与汇率贬值之间有什么正相关的必然联系！
究竟如何看待当前的中国房价和汇率
&宏观经济的运行非常复杂，其中的要素非常繁多，各要素之间的关系也千变万化，不同时间、不同环境、不同的要素组合、不同的市场预期，都会有产生不同的结果。&
那种仅凭单一现象就对政策和市场运行下定论的做法相当幼稚可笑，无异于刻舟求剑！
&----日本的房价大跌，是由于资产泡沫本身的压力所致，而货币升值带来的通货紧缩加剧了泡沫破灭的程度和破坏性。
&而期间的日圆升值归根结底是国际收支顺差的结果，美国的政治压力令这一进程被夸大；
&----俄罗斯房价的大涨是国内通货膨胀的结果，而卢布的贬值是危机和通胀共同作用的表现；
&----台湾房价的大跌，是资本外逃、台币贬值的结果，而房价大涨、台币升值的原因则是经济恢复、通货膨胀。&
对于中国当前而言，一方面的问题是房价本身存在严重泡沫，就人民币在国内的购买力而言已经太高，需要调整；另一方面，人民币汇率面临市场预期和基本面双重作用的选择，当然也包括国家战略利益和政治的选择。
现在的中国，恰恰很像亚洲金融危机前的状态：
经过资本长期流入、货币长期升值后面临资本流出压力；资产泡沫严重，货币政策失效；经济扩张减速，面临下行压力……
此时，如果人民币贬值，非但保不住房价，反而会进一步刺激资本外逃，刺激人民币计价资产被抛售，其结果恰恰是将引发楼市下跌！
同样重要的是，当前中国由于面临严重的地方债务、企业债务压力，人民币贬值，将引发对信用市场的冲击，加剧债务风险爆发的压力，令人民币金融资产进一步被抛售，继而引发多米诺骨牌式的连锁反应！
反之，人民币保持坚挺，将有利于人民币资产的稳定，对楼市的风险缓释、甚至是软着陆起到至关重要的作用。
所以，在当下的中国，人民币坚挺和保楼市，反倒是绑在一起的两个蚂蚱，这与“两难论”完全相反！
忽悠们可以闭嘴了！
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