物权及房产纠纷实务_百度百科
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物权及房产纠纷实务
《物权及房产纠纷实务》是日西南交通大学出版社出版的图书，作者是张书占、张涛。
物权及房产纠纷实务内容简介
《物权及房产纠纷实务》分上篇和下篇。上篇为物权篇，下篇为房产篇。按说房产权本身属于物权的一种，但正因为房产权是物权中最重要的一种，那么，在写这本书时，把其与物权并列，正是突出其重要性。在物权篇中引用的案例，也尽可能引用房产纠纷的案例，以保证全书的协调性。上篇物权篇以物权法规范体例分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有五部分，每一部分的内容以《民事案件案由规定》中列明的案由内容为限，在每一部分的所有案由前加上概述，使读者对该部分内容的概貌有一个总的了解，便于理解后面的分案由。下篇房产篇以房产从产生、使用到灭失这一自然发展规律为次序，分为房产开发、房产转让、房产使用、房产灭失四部分。同样地，每一部分的内容以《民事案件案由规定》中列明的案由内容为限，在第一、第二部分的所有案由前加上概述，使读者对该部分内容的概貌有一个总的了解，便于理解后面的分案由。第三、第四部分内容相对单一，没有加概述。 《物权及房产纠纷实务》共67篇文章，即67个案由，包括三级案由和四级案由。其中有的是同一类的案由，在法律适用上没有实质的差别，就归并到一类案由中，但也注明并体现出来，如质权纠纷中票据质权、股权质权、应收账款质权都属于权利质权，其法律适用基本相同，因此归并到权利质权纠纷案由中。
物权及房产纠纷实务作者简介
张书占 男，汉族，1968年2月出生，河南登封人，高级律师，河南舒展律师事务所主任。1991年7月毕业于西北政法大学，1991年从事律师工作至今。2000年又取得律师从事证券法律业务资格。2003年至2004年留学英国。现为河南省律师协会行政法律委员会委员，郑州市律师协会行政法律委员会主任，河南省嵩岳商会常务理事， “律师业务能手”称号获得者。2009年至今担任郑州电视台《大民生》栏目特邀法律点评顾问。从事专职律师工作20余年，办理过大量重大、复杂、疑难案件，先后担任物流、路桥建设投资、投资担保、房地产开发、房地产中介、金融、劳务、政府、商会等30余家企事业单位法律顾问。发表过专业学术论文l0余篇，2006年主编《郑州市律师协会行政法律专业委员会行政论文集》。 　　　　发表的论文包括：《缓刑考验期满后再犯罪可构成累犯》、《律师在刑事辩护中的作用》、《证据、证明与诉讼活动的关系》、《略论律师协会与司法行政机关的关系》、《高校自主权与学位纠纷》、《论公共利益的法律完善》、《“订婚”不应纳入婚姻法调整的范围——兼谈对李展辉观点的质疑》、《律师参与地方立法和行政决策之初探》、《改革开放30周年与河南律师参与地方立法》、《行政诉讼中调解制度的均衡论》、《英国议员制度与中国人大代表制度之比较》、《“钓鱼执法”引起纠纷，律师参与矛盾解化》。
物权及房产纠纷实务图书目录
上篇物权 　　第一章总则 　　一、如何处理不动产登记诉讼纠纷？ 　　二、如何行使异议登记不当损害赔偿之诉？ 　　三、如何行使虚假登记损害赔偿之诉？ 　　四、如何行使物权保护之物权确认之诉？ 　　五、如何行使物权保护之返还原物之诉？ 　　六、如何行使物权保护之排除妨害之诉？ 　　七、如何行使物权保护之消除危险之诉？ 　　八、如何行使物权保护之修理、重作、更换之诉？ 　　九、如何行使物权保护之恢复原状之诉？ 　　十、如何行使物权保护之财产损害赔偿之诉？ 　　第二章所有权 　　一、如何处理侵害集体经济组织成员权益纠纷？ 　　二、如何行使建筑物区分所有权之诉？ 　　三、如何行使业主专有权之诉？ 　　四、如何行使业主共有权之诉？ 　　五、如何行使车库、车位纠纷之诉？ 　　六、如何行使业主撤销权之诉？ 　　七、如何行使业主知情权之诉？ 　　八、如何行使所有权之遗失物返还之诉？ 　　九、如何行使所有权之漂流物、埋藏物、隐藏物返还之诉？ 　　十、如何行使所有权之相邻用水、排水之诉？ 　　十一、如何行使所有权之相邻通行之诉？ 　　十二、如何行使所有权之相邻土地、建筑物利用之诉？ 　　十三、如何行使所有权之相邻通风、采光、日照之诉？ 　　十四、如何行使所有权之相邻污染侵害之诉？ 　　十五、如何行使所有权之相邻损害防免之诉？ 　　十六、如何行使共有权确认之诉？ 　　十七、如何行使共有物分割之诉？ 　　十八、如何行使共有人优先购买权之诉？ 　　第三章用益物权 　　一、如何行使用益物权之海域使用权之诉？ 　　二、如何行使用益物权之探矿权之诉？ 　　三、如何行使用益物权之采矿权之诉？ 　　四、如何行使用益物权之取水权之诉？ 　　五、如何行使用益物权之养殖权之诉？ 　　六、如何行使用益物权之捕捞权之诉？ 　　七、如何行使用益物权之土地承包经营权之诉？ 　　八、如何行使用益物权之建设用地使用权之诉？ 　　九、如何行使用益物权之宅基地使用权之诉？ 　　十、如何行使用益物权之地役权之诉？ 　　第四章担保物权 　　一、如何处理抵押权纠纷？ 　　二、如何行使建筑物和其他土地附着物抵押权之诉？ 　　三、如何行使在建建筑物抵押权之诉？ 　　四、如何行使建设用地使用权抵押权之诉？ 　　五、如何行使土地承包经营权抵押权之诉？ 　　六、如何行使动产抵押权之诉？ 　　七、如何行使在建船舶、航空器抵押权之诉？ 　　八、如何行使动产浮动抵押之诉？ 　　九、如何行使最高额抵押权之诉？ 　　十、如何处理质权纠纷？ 　　十一、如何行使动产质权之诉？ 　　十二、如何行使转质权之诉？ 　　十三、如何行使最高额质权之诉？ 　　十四、如何行使权利质权之诉？ 　　十五、如何行使留置权之诉？ 　　第五章占有 　　一、如何行使占有物返还之诉？ 　　二、如何行使占有排除妨害之诉？ 　　三、如何行使占有物损害赔偿之诉？ 　　下篇房产 　　第六章房产开发 　　一、如何行使委托代建合同之诉？ 　　二、如何行使合资、合作开发房地产合同之诉？ 　　三、如何行使房地产项目转让合同之诉？ 　　第七章房产转让 　　一、如何行使商品房预约合同之诉？ 　　二、如何行使商品房预售合同之诉？ 　　三、如何行使商品房销售合同之诉？ 　　四、如何行使商品房委托代理销售合同之诉？ 　　五、如何行使经济适用房转让合同之诉？ 　　六、如何行使农村房屋买卖合同之诉？ 　　第八章房产使用 　　如何行使房屋租赁合同之诉？ 　　第九章房产灭失 　　如何行使房屋征收安置补偿合同之诉？ 　　后记 　　河南舒展律师事务所简介
清除历史记录关闭房屋法律物权人与事实物权人冲突时由后者举证证明（最高法院公布的参考性案例中确定的审判规则） - 鸡西梨树法院网
房屋法律物权人与事实物权人冲突时由后者举证证明（最高法院公布的参考性案例中确定的审判规则）
【审判规则】&&
根据物权公示原则，当房屋产权登记人与事实所有人不一致时，登记人主张登记房屋为其所有，无须举证证明；而事实所有人欲取得法律的认可和保护，必须举证来推翻登记人所有权的正确性，以证明其所有权的正确性。&
【关&键&词】
民事&所有权确认&房屋&法律物权人&事实物权人&物权公示原则&所有权&确认
【基本案情】
吴X与中海信公司(中海信房地产开发有限公司）签订《内销商品房预售契约》，约定吴X购买中海信公司开发的涉案房屋两套，总价款为770多万元。吴X与银行签订贷款合同，贷款616万元，期限20年。两年后，郑X与吴X签订协议书，约定：由于郑X尚未取得某市户口，故使用吴X名义购房，而实际购房付款人均为郑X，现涉案房屋均由郑X管理使用；吴X不具有实际产权和使用权。由于上述房产尚在吴X名下，吴X向郑X出具了授权书，约定由郑X自用或出租、经营使用涉案房产，并收取租金等收益，该收益与吴X无关。之后，某市房屋管理局向吴X颁发了涉案房屋的产权证。
现双方因产权问题发生争议，郑X向法院提起诉讼，请求确认涉案房屋为其所有。
吴X辩称，其签订了房屋购买合同，支付了房款，并依法取得产权证书。物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力，其已经明确取得了涉案房屋的所有权。双方签订的协议书应属无效，双方间的纠纷属债务纠纷，不能对抗其已经取得产权的事实。
【争议焦点】
房屋登记所有权人与实际所有权人就房屋权属发生争议后，应如何分配举证责任。
【审判结果】
一审法院判决：依法确认涉案房屋为郑X所有。
吴X不服一审判决，以双方签订的协议书应属无效且根本没有实际履行，自己是房屋所有权登记的产权人，双方关于房屋所有权的约定不能对抗其合法取得的房屋所有权证，郑X持有的购房发票不足以证明其支付了购房款和银行月供为由，提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判确认诉争房屋归其所有，驳回郑X的诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】
房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。即房屋产权证书只具有推定的证据效力。同时，依据物权公示原则，法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性；而事实物权人欲取得法律的认可和保护，就必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明事实物权的正确性。本案中，吴X购买涉案房屋是基于郑X的委托，虽然吴X取得涉案房屋的产权登记，可以推定其为涉案房屋的法律上的权利人，但依据郑X提交的协议书、购房发票等相关证据，可以确认郑X才是涉案房屋事实上的权利人。依据物权人的真实权利优先保护的原则，郑X有权要求吴X注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到郑X名下。吴X辩称其已取得诉争房屋的产权证书，协议书不能对抗房屋权属证书的效力，缺乏法律依据，不予支持。
【适用法律】
《中华人民共和国物权法》第三十三条&因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条&当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
【法律修订】
《中华人民共和国民事诉讼法》已经修正，自2008年4月1日起施行。
【法律文书】
民事起诉状&民事答辩状&民事上诉状&民事上诉答辩状&律师代理意见书&民事一审判决书&民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例&有效&参考适用
郑X诉吴X所有权确认纠纷案
【案例信息】
【中&法&码】民事诉讼法?民事诉讼证明?证明责任?责任分配?确定因素(C)
【案&&&&由】&所有权确认纠纷
【权威公布】&被最高人民法院民事审判第一庭《民事审判指导与参考》2009年第2集(总第38集)收录
【检&索&码】&CMM++++0408C
【审理法院】&XX人民法院
【审级程序】&第二审程序
【上&诉&人】&吴X（原审被告）
【被上诉人】&郑X（原审原告）
【裁判文书原文】&&(如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人(原审被告)：吴X。
被上诉人(原审原告)：郑X。
上诉人吴X因与被上诉人郑X所有权确认纠纷一案，不服XX人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。
日，吴X与中海信房地产开发有限公司（以下简称中海信公司）签订《内销商品房预售契约》，购买了该公司开发的国英绿景公寓两套底商房屋，总价款为770多万元。吴X与银行签订贷款合同，贷款616万元，期限20年。日，郑X与吴X签订了一份协议书，内容为：(1)国英绿景公寓两套底商房屋系郑X的住房，但由于其尚未取得某市户口，故使用吴X名义购房，而实际购房付款人均为郑X，现该房由郑X管理使用。(2)鉴于上述情况，吴X对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用；不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保；不得就该房产向郑X提出任何权利主张。(3)郑X对上述房产享有实际的产权和完全的使用权（包括收益权），同时，由于上述房产尚在吴X名下，吴X应为郑X出具全权授权书，由郑X自用或出租、经营使用该房产，并收取租金等收益，该收益与吴X无关。同日，吴X给郑X出具了授权委托书。
关于争议房屋的付款情况，在诉讼期间，郑X向法院提交了支忖全部购房款的发票原件、贷款银行的储蓄存款存折原件（户名为吴X）和吴X的身份证原件，同时郑X明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴X对付款的地点、月供的付款数额、付款时间均不能明确陈述，对存折开户日期的陈述也是错误的。日，某市房屋管理局向吴X颁发了上述房屋的产权证。
现双方因产权问题发生争议，郑X诉至法院，请求判决确认位于某市西城区后广平胡同国英绿景公寓两套底商房屋为郑X所有。吴X不同意郑X的诉讼请求，认为吴X签订了房屋购买合同，支付了房款，并依法取得产权证书。物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力，吴X已经明确取得了上述房屋的所有权。双方签订的协议书应属无效，双方间的纠纷应届于债务纠纷，不能对抗吴X已经取得产权的事实。
一审法院经审理认为，公民的合法民事权益受法律保护。郑X与吴X于日签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行义务，行使权利。在签订该协议书之前，吴X已经与中海信公司签订了上述房屋的预售契约，对于购房的相关事实是清楚的。在日签订的协议书中，双方明确约定，郑X使用吴X的名义购买上述房屋，实际购房付款人均为郑X，吴X对于该房产不具有实际产权和使用权，不得就该房产向郑X提出任何权利和主张。双方的约定，内容明确，系各方的真实意思表示。吴X称该协议无效，缺乏依据，对其主张不予支持。
对本案诉争的房屋，虽然吴X拥有产权证，但是并不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据双方所签订的协议及履行情况，可以明确，郑X系以吴X的名义购买了该房屋。从双方提交的付款情况的证据来看，郑X持有交付房款的发票原件，还持有储蓄存款存折的原件和吴X身份证的原件，并能够明确每月实际存款的数额等情况。吴X辩称是其支付了房款和银行月供，但未能提供任何证据证明其曾经交付过上述款项。因此，应认定是郑X实际支付了购房款和银行月供。这与双方在协议书中的约定也是相吻合的。
房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。
本案中，经实体审查，虽然该房屋的所有权证上显示所有权人为吴X，并且吴X也实际持有该房的所有权证书，但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。依据相应的证据，可以认定郑X是以吴X的名义购买了上述房屋，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人。综上，原告郑X要求依法确认位于某市后广平胡同国英绿景公寓两套底商房屋为郑X所有的诉讼请求依据充分，依法予以支持。依据《物权法》第33条、《民事诉讼法》第64条第1款之规定，判决：依法确认位于某市后广平胡同国英绿景公寓两套底商房屋为郑X所有。
宣判后，被告吴X不服一审判决，向二审法院提起上诉。理由为：双方于2002年11月签订的协议书应属无效，而且根本没有实际履行；吴X是房屋所有权登记的产权人，双方关于房屋所有权的约定不能对抗吴X合法取得的房屋所有权证；郑X持有购房发票不足以证明其支付了购房款和银行月供，故请求撤销原审判决，依法改判确认诉争房屋归吴X所有，驳回郑X的诉讼请求。
二审法院经审理认为，本案涉及两个法律关系：一是吴X作为买受人与中海信公司之间形成的房屋买卖法律关系；二是郑X依据协议书与吴X之间形成的委托购房法律关系。郑X本应以自己的名义购买诉争房屋，取得诉争房屋的所有权，但其以保留所有权的意思表示，依据协议书委托吴X购买诉争房屋，致使吴X对房屋享有法律上的所有权，而郑X自身则享有事实意义上的所有权。由于物权直接体现了物权公示原则的要求，因此法律赋予法律物权以权利正确性推定的效力，即法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性；而事实物权人欲取得法律的认可和保护，就必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明事实物权的正确性。本案中，吴X取得诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据郑X提交的协议书、购房发票等相关证据，可以确认吴X取得诉争房屋法律上的所有权系基于郑X的委托，吴X作为受托人负有将诉争房屋返还给郑X的义务，郑X才对该房屋享有事实上的所有权。依据物权人的真实权利优先保护的原则，郑X有权要求吴X注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到郑X名下。吴X辩称其已取得诉争房屋的产权证书，协议书不能对抗房屋权属证书的效力，缺乏法律依据，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则】&&
根据物权公示原则，当房屋产权登记人与事实所有人不一致时，登记人主张登记房屋为其所有，无须举证证明；而事实所有人欲取得法律的认可和保护，必须举证来推翻登记人所有权的正确性，以证明其所有权的正确性。&
【关&键&词】
民事&所有权确认&房屋&法律物权人&事实物权人&物权公示原则&所有权&确认
【基本案情】
吴X与中海信公司(中海信房地产开发有限公司）签订《内销商品房预售契约》，约定吴X购买中海信公司开发的涉案房屋两套，总价款为770多万元。吴X与银行签订贷款合同，贷款616万元，期限20年。两年后，郑X与吴X签订协议书，约定：由于郑X尚未取得某市户口，故使用吴X名义购房，而实际购房付款人均为郑X，现涉案房屋均由郑X管理使用；吴X不具有实际产权和使用权。由于上述房产尚在吴X名下，吴X向郑X出具了授权书，约定由郑X自用或出租、经营使用涉案房产，并收取租金等收益，该收益与吴X无关。之后，某市房屋管理局向吴X颁发了涉案房屋的产权证。
现双方因产权问题发生争议，郑X向法院提起诉讼，请求确认涉案房屋为其所有。
吴X辩称，其签订了房屋购买合同，支付了房款，并依法取得产权证书。物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力，其已经明确取得了涉案房屋的所有权。双方签订的协议书应属无效，双方间的纠纷属债务纠纷，不能对抗其已经取得产权的事实。
【争议焦点】
房屋登记所有权人与实际所有权人就房屋权属发生争议后，应如何分配举证责任。
【审判结果】
一审法院判决：依法确认涉案房屋为郑X所有。
吴X不服一审判决，以双方签订的协议书应属无效且根本没有实际履行，自己是房屋所有权登记的产权人，双方关于房屋所有权的约定不能对抗其合法取得的房屋所有权证，郑X持有的购房发票不足以证明其支付了购房款和银行月供为由，提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判确认诉争房屋归其所有，驳回郑X的诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】
房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。即房屋产权证书只具有推定的证据效力。同时，依据物权公示原则，法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性；而事实物权人欲取得法律的认可和保护，就必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明事实物权的正确性。本案中，吴X购买涉案房屋是基于郑X的委托，虽然吴X取得涉案房屋的产权登记，可以推定其为涉案房屋的法律上的权利人，但依据郑X提交的协议书、购房发票等相关证据，可以确认郑X才是涉案房屋事实上的权利人。依据物权人的真实权利优先保护的原则，郑X有权要求吴X注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到郑X名下。吴X辩称其已取得诉争房屋的产权证书，协议书不能对抗房屋权属证书的效力，缺乏法律依据，不予支持。
【适用法律】
《中华人民共和国物权法》第三十三条&因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条&当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
【法律修订】
《中华人民共和国民事诉讼法》已经修正，自2008年4月1日起施行。
【法律文书】
民事起诉状&民事答辩状&民事上诉状&民事上诉答辩状&律师代理意见书&民事一审判决书&民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例&有效&参考适用
郑X诉吴X所有权确认纠纷案
【案例信息】
【中&法&码】民事诉讼法?民事诉讼证明?证明责任?责任分配?确定因素(C)
【案&&&&由】&所有权确认纠纷
【权威公布】&被最高人民法院民事审判第一庭《民事审判指导与参考》2009年第2集(总第38集)收录
【检&索&码】&CMM++++0408C
【审理法院】&XX人民法院
【审级程序】&第二审程序
【上&诉&人】&吴X（原审被告）
【被上诉人】&郑X（原审原告）
【裁判文书原文】&&(如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人(原审被告)：吴X。
被上诉人(原审原告)：郑X。
上诉人吴X因与被上诉人郑X所有权确认纠纷一案，不服XX人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。
日，吴X与中海信房地产开发有限公司（以下简称中海信公司）签订《内销商品房预售契约》，购买了该公司开发的国英绿景公寓两套底商房屋，总价款为770多万元。吴X与银行签订贷款合同，贷款616万元，期限20年。日，郑X与吴X签订了一份协议书，内容为：(1)国英绿景公寓两套底商房屋系郑X的住房，但由于其尚未取得某市户口，故使用吴X名义购房，而实际购房付款人均为郑X，现该房由郑X管理使用。(2)鉴于上述情况，吴X对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用；不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保；不得就该房产向郑X提出任何权利主张。(3)郑X对上述房产享有实际的产权和完全的使用权（包括收益权），同时，由于上述房产尚在吴X名下，吴X应为郑X出具全权授权书，由郑X自用或出租、经营使用该房产，并收取租金等收益，该收益与吴X无关。同日，吴X给郑X出具了授权委托书。
关于争议房屋的付款情况，在诉讼期间，郑X向法院提交了支忖全部购房款的发票原件、贷款银行的储蓄存款存折原件（户名为吴X）和吴X的身份证原件，同时郑X明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴X对付款的地点、月供的付款数额、付款时间均不能明确陈述，对存折开户日期的陈述也是错误的。日，某市房屋管理局向吴X颁发了上述房屋的产权证。
现双方因产权问题发生争议，郑X诉至法院，请求判决确认位于某市西城区后广平胡同国英绿景公寓两套底商房屋为郑X所有。吴X不同意郑X的诉讼请求，认为吴X签订了房屋购买合同，支付了房款，并依法取得产权证书。物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力，吴X已经明确取得了上述房屋的所有权。双方签订的协议书应属无效，双方间的纠纷应届于债务纠纷，不能对抗吴X已经取得产权的事实。
一审法院经审理认为，公民的合法民事权益受法律保护。郑X与吴X于日签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行义务，行使权利。在签订该协议书之前，吴X已经与中海信公司签订了上述房屋的预售契约，对于购房的相关事实是清楚的。在日签订的协议书中，双方明确约定，郑X使用吴X的名义购买上述房屋，实际购房付款人均为郑X，吴X对于该房产不具有实际产权和使用权，不得就该房产向郑X提出任何权利和主张。双方的约定，内容明确，系各方的真实意思表示。吴X称该协议无效，缺乏依据，对其主张不予支持。
对本案诉争的房屋，虽然吴X拥有产权证，但是并不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据双方所签订的协议及履行情况，可以明确，郑X系以吴X的名义购买了该房屋。从双方提交的付款情况的证据来看，郑X持有交付房款的发票原件，还持有储蓄存款存折的原件和吴X身份证的原件，并能够明确每月实际存款的数额等情况。吴X辩称是其支付了房款和银行月供，但未能提供任何证据证明其曾经交付过上述款项。因此，应认定是郑X实际支付了购房款和银行月供。这与双方在协议书中的约定也是相吻合的。
房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。
本案中，经实体审查，虽然该房屋的所有权证上显示所有权人为吴X，并且吴X也实际持有该房的所有权证书，但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。依据相应的证据，可以认定郑X是以吴X的名义购买了上述房屋，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人。综上，原告郑X要求依法确认位于某市后广平胡同国英绿景公寓两套底商房屋为郑X所有的诉讼请求依据充分，依法予以支持。依据《物权法》第33条、《民事诉讼法》第64条第1款之规定，判决：依法确认位于某市后广平胡同国英绿景公寓两套底商房屋为郑X所有。
宣判后，被告吴X不服一审判决，向二审法院提起上诉。理由为：双方于2002年11月签订的协议书应属无效，而且根本没有实际履行；吴X是房屋所有权登记的产权人，双方关于房屋所有权的约定不能对抗吴X合法取得的房屋所有权证；郑X持有购房发票不足以证明其支付了购房款和银行月供，故请求撤销原审判决，依法改判确认诉争房屋归吴X所有，驳回郑X的诉讼请求。
二审法院经审理认为，本案涉及两个法律关系：一是吴X作为买受人与中海信公司之间形成的房屋买卖法律关系；二是郑X依据协议书与吴X之间形成的委托购房法律关系。郑X本应以自己的名义购买诉争房屋，取得诉争房屋的所有权，但其以保留所有权的意思表示，依据协议书委托吴X购买诉争房屋，致使吴X对房屋享有法律上的所有权，而郑X自身则享有事实意义上的所有权。由于物权直接体现了物权公示原则的要求，因此法律赋予法律物权以权利正确性推定的效力，即法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性；而事实物权人欲取得法律的认可和保护，就必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明事实物权的正确性。本案中，吴X取得诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据郑X提交的协议书、购房发票等相关证据，可以确认吴X取得诉争房屋法律上的所有权系基于郑X的委托，吴X作为受托人负有将诉争房屋返还给郑X的义务，郑X才对该房屋享有事实上的所有权。依据物权人的真实权利优先保护的原则，郑X有权要求吴X注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到郑X名下。吴X辩称其已取得诉争房屋的产权证书，协议书不能对抗房屋权属证书的效力，缺乏法律依据，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。
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