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法院解释：二手房卖房人违约差价损失赔偿
2016年以来，由于房价快速上涨、新的房屋调控政策出台等因素的叠加，导致法院受理的房屋买卖合同纠纷案件大幅增长。以区法院为例，截至2016年11月底，该院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件，其中因卖方违约的案件共108件，约占77%。
卖方违约？法院支持赔偿买方差价损失
王某(买方)与周某(卖方)经中介居间，签订房屋买卖合同，合同签订后，王某依约交付定金。后周某未依约定日期办理清贷及后续手续，王某起诉，要求周某双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。
经审理，涉案房屋在周某与王某签订买卖合同前即已被法院查封，周某隐瞒了上述重要事实，导致其不能履行将涉案房屋出售给王某的主要义务，构成根本违约，应返还王某定金。对于同地段房屋差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，亦应属于因周某违约给王某造成的损失，王某提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据，能够证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实，应作为差价损失赔偿王某。故一审判决周某退还定金并支付房屋差价及中介费损失。
区法院民二庭庭长赵铭介绍，这是2016年二手房价格大幅上涨后该院审理的第一件主张房屋差价损失的案件，对于差价损失的确定，法院认为，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。
本案中，涉案房屋经法院查封后，周某仍出售，显系恶意违约行为，三方合同中的房屋价格与淘宝网拍卖成交的价格差价明显，足以证明王某的差价损失，故本院支持了周某要求赔偿房屋差价的诉请。
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那么在“二手房”买卖纠纷中，如何界定合同继续履行的条件、房屋差价损失能否得到支持、房屋共有人异议能否影响合同效力等问题也存在着一定争议而备受社会关注。为此区法院副院长张丽对此进行了解读。
问题一：判决继续履行合同的标准如何界定？
区法院副院长张丽解释，由于房屋总价款数额较大，买房人往往会倾全家之力购房，一旦交易失败，买受人更愿选择继续履行。但是能否判决双方继续履行合同，要受很多因素的影响。房屋买卖合同涉及主体多，在居间买卖合同签订后，还可能会涉及*押权银行的提前还贷审批和撤押、房管部门的网签和资金监管、按揭贷款的审批及后续腾房等，要办理的手续多、周期长、税费数额不确定，当事人违约时间节点不同，导致对于哪些情形下应判决继续履行，那种情形下应判决解除合同赔偿损失存在着一定争议。
张丽认为，对于当事人要求继续履行合同的案件，已签订《房产买卖协议》以后，一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，一般予以支持；已签订房产买卖协议或与房产经纪人签订的包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《房产买卖协议》的，一方拒绝履行合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，综合房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，确认是否具备继续履行的条件。
问题二：房屋差价损失是否能够得到支持？
有些案件中，买房人主张其实际损失已远远超过约定违约金的数额，要求按照房屋现值和签订合同时的价格差认定买房人应承担的损失数额。目前的法律规定中，对于实际损失举证责任如何分配，房屋差价损失如何确定均没有统一的规定。另外，居间服务费是否应作为一项损失单独支持的问题也存在争议。
对于实际损失的确定，按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定，最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
对于房屋价格涨跌差价的确定，能协商确定的，首选协商的方式处理；协商不成的处理原则为：1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；2.无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
问题三：房地产调控政策能否作为解除合同的理由？
因为限购等调控政策的影响，有的买房人在签订合同后发现没有买房资格，无法履行过户手续，导致合同无法继续履行，此种情况下能否解除合同，存在争议。还有的购房人因为房贷政策收紧，贷款审批迟延，导致买房人付尾款逾期，出现出卖人要求解除合同的情况，而多长时间后出卖人要求解除合同的请求才能支持亦出现争议。
张丽告诉前沿新闻记者，政策影响是可以变更解除的。随着天津市住房限购及房贷政策的不断调整，许多原本具备购房资格的人不能继续购房，引发二手房买卖合同纠纷诉讼。对于因政策导致合同确实无法继续履行的，一般认定属于不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方分担，如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。
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北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有房价上涨卖房人毁约，能否要求赔偿房屋差价损失?
【导语】最近几个月，二手房市场异常火爆，房价也噌噌的往上窜。为牟取房屋价格上涨带来的非法收益，卖房人企图通过各种不诚信的手段恶意毁约。作为买房人面对卖房人突如其来的各种不诚信违约，充满担心和顾虑，房子可能拿不到了，而购房的钱拿回来也不购买同样的房子了，损失大了，如何要求卖房人赔偿，能否要求卖房人赔偿房屋差价损失呢?
一、可以要求双倍返还定金
房产中介提供的二手房买卖格式合同中，基本上都会根据房屋总金额并经房屋买卖双方协商确定由买方支付一定金额的定金，同时会在合同中约定买方违约，定金不予退还;卖方违约，则需双倍返还定金。同时我国担保法对于定金罚则也作出了明确规定。因此，二手房买卖过程中，只要合同中有约定定金并已实际支付，一旦卖房人出现毁约的情况，买房人是可以根据定金条款要求双倍返还定金的。
二、可以选择要求赔偿约定违约金
房产中介提供的二手房买卖格式合同中，往往不仅会约定定金，同时还会约定相应违约金或违约赔偿计算标准。有些买房者可能会陷入认识误区，以为可以既要求卖房人承担定金责任，同时可以要求卖房人按照合同约定支付违约金。武汉房产律师提示买房人，对于既有定金又有违约金约定情况下，合同法明确规定只能在定金条款和违约金条款中二选一。那么，作为买房人面对卖房人的毁约我们应该选择定金或违约金中金额较高的一项要求赔偿。
三、可以选择要求赔偿房屋差价损失
在卖房人由于房价上涨毁约情况下，买房人除了可以选择要求双倍返还定金或者按合同约定要求支付违约金外，买房人实际还可以选择要求卖房人赔偿房屋差价损失。也就是说，即便没有约定房屋差价损失赔偿，即便存在约定违约赔偿计算标准情况下，如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以选择主张损失赔偿。因为我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。同时，实务审判中，法官一般会遵循这样一个原则即不能让毁约方通过毁约行为获利，也不能让守约方的合法利益受到损害。
综上，二手房买卖过程中，卖房人因为房价上涨恶意毁约，买房人可以选择双倍返还定金、赔偿约定违约金或赔偿房屋差价损失金额最高的一项向卖房人主张违约责任。
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卖家卖房“说反悔就反悔”：购房者被要求补差价
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购房者或者卖房人在签署房屋交易合同之后又反悔的新闻并不少见。2015年，深圳的购房者陆小姐在拿到房产证之后，遭遇原业主反悔，向陆小姐索要50万。
（原标题：卖家卖房“说反悔就反悔”：购房者被要求补差价）
卖出的房子卖家“说反悔就反悔”：购房者被要求补差价央广网广州4月12日消息(记者徐菁 高敏)据中国之声《新闻纵横》报道，广州市民冯先生有着投资房地产的丰富经验，三年前他以233万元的价格购入一套房产，交易顺利完成并成功过户。原本指望稳赚一把的冯先生，却没想到这套房子竟然变成了大麻烦。这套房子位于广州市越秀区，面积130平方米。原房主是已经90多岁的两位老人，当时两位老人在两个女儿的陪同下，在南方公证处进行委托公证，委托了某人全权处理这套房产。交易完成，成功过户之后，原房主却后悔了。当时适逢国家楼市新政出台，房价飙升，原房主的儿子马先生向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求，不过被驳回。然而让冯先生没想到的是，2014年3月，广州市仲裁委员会又受理了马先生的仲裁申请，马先生以当年房屋交易价格明显低于市场价格显失公平为由，申请冯先生支付房屋差价款。今年2月25号，广州市仲裁委仲裁庭经审理后裁定，因马先生的父母在签订合同时处于劣势，缺乏经验，双方的权利义务不对等，可以认定为显失公平，房屋总价格应认定为评估价277万4683元，冯先生应向申请人补偿差价款44万4683元。对这一仲裁结果表示异议的冯先生向法院提出撤销仲裁裁决的申请。今天(12号)，广州市中级人民法院将开庭审理此案。已经成交过户的房产买卖说反悔就反悔，这是不是违背了市场公平的交易原则和法治精神呢？昨晚记者试图联系双方当事人，买房人冯先生透过中间人向记者表示，由于案件即将开庭审理，不方便接受采访。这一事件昨天在网络上也引发热议。《中华人民共和国仲裁法》第九条规定：仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。有观点认为，前后两次仲裁与仲裁适用“一事不再理”原则相矛盾。对此，北京市京师律师事务所房屋买卖部主任律师梁志强认为，前后两次仲裁的并非同一个纠纷，不违反“一事不再理”，因为它是针对两次特定的事件，第一次是针对双方的买卖合同是否有效，经过裁判，认为这个合同是有效的。而第二次仲裁是说，是否显失公平。老人这一方，他们第一次卖房，而且也不了解市场行情。经过评估，评估价格明显高于成交价格。所以我们认为，显失公平这个定性是没有问题的。两次仲裁裁决和过程，也并没有违反“一事不再理”。北京兰台律师事务所律师包华分析，前后两个仲裁的关系值得斟酌。单就仲裁结果本身是要尊重的，因为法律规定仲裁是一裁终局的，具有法律效力。这个已经有两次仲裁裁决，第一次被驳回，驳回的理由还是因为合同是有效的。在这个情况之下，第二次又以“显失公平”来进行价（、、）整，至少说明在这个合同中关于价格条款的部分是待定的，可以通过法定程序进行修正。在商品房买卖合同中，价格条款几乎是所有条款中最重要的，如果这个条款无效，进行修订或进行变更，其实整个合同就变化了，整个合同的效力就无从谈起。近期，个别城市房价飙涨，甚至一天一个样，在这样的现实背景下，该如何去认定“房屋交易价格明显低于市场价格显失公平”。梁志强律师说，首先我们看到，仲裁委把价格是否显失公平委托给第三方进行评估。评估的价值，既考虑了政策之后的价格上涨因素，也考虑到了房屋的位置、楼层、年代，甚至包括学区等因素。另外，评估价一般低于市场价，是一个保守价值，并不只取决于一个政策的变化，即使说，政策没有变化，那么它的价值也是显失公平的。而包华律师坦言，仲裁的结果可以放在更大的背景之下去探讨。商品房买卖的双方，是否一定要以第三方机构评估的价格作为交易价格？双方是否可以自由协商交易价格？随着时间节点不同，评估价格也会发生一些较大的变化。在这种情况下，根据《合同法》的规定，双方当事人通过协商方式进行价格确认，既不违反法律的规定，同时也符合双方自由协商的原则。这毕竟不是一个国有资产的交易，如果是国有资产交易，由法律规定一定要进行相应的评估，进行招拍挂。购房者或者卖房人在签署房屋交易合同之后又反悔的新闻并不少见。2015年，深圳的购房者陆小姐在拿到房产证之后，遭遇原业主反悔，向陆小姐索要50万。
2012年，王女士将北京丰台区一套房屋以150万元的价格卖给丈夫的哥哥后，又心生反悔，称自己因常年生活在美国不了解国内行情而低价售卖，为此起诉要求确认房屋买卖合同无效。一审败诉后，王女士继续上诉。那么房屋买卖双方如何规避潜在风险，避免遭受意外损失？梁志强律师建议，首先是要找一些比较知名或者正规的中介，虽然收费高一点，但是提供的服务相对比较完善。第二，要对双方的责任进行明确的划分，对于违约行为要有高额违约金的约定，甚至可以按日(计算)，包括对方延迟过户，延迟交房，都可以约定高额的违约金，以促使对方达成交易。如果说，对方房子不卖了，或者涨价想违约怎么办，这个违约金可以高到他违约没有利益可以获得。还有，房屋买卖虽然是常见的交易，但是风险很大，建议还是由专业人士陪同签约。
本文来源：央广网
责任编辑：李蒙_NO4415
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