深圳地产“潮汕帮”：7人身家或已超过2000亿！
深圳地产“潮汕帮”：7人身家或已超过2000亿！
自1992年邓小平南巡深圳起突便飞猛进的房地产行业，更是涌现了一大批潮汕“弄潮儿”，他们把握住了时代脉搏，积累了巨大财富。
广东粤东地区的潮汕人善经商，重团结，享有“东方犹太人”之称。歌曲《我来自潮州》是这样唱的：“前路那怕是掀起万丈浪，挺起胸往前勇闯，敢爱，敢恨，死捱死捍胆粗气壮。从未怨过命，一生都打拼，我是潮州人。”爱外出打拼、不服输、胆大，从歌词中便可一窥潮汕商人的性格特点。
在上世纪90年代前后，离潮汕不远的深圳特区，成为潮汕商人的“黄金圣地”。据不完全统计，在深圳有300多万潮人以及100多万潮商，占全市1077万常住人口的近三分之一。其中，自1992年邓小平南巡深圳起突便飞猛进的房地产行业，更是涌现了一大批潮汕“弄潮儿”，他们把握住了时代脉搏，积累了巨大财富。
张峻，富德系掌门人，身价400亿。数据来源2016年“新财富500富人榜”。
姚振华，深圳宝能集团身价347亿。数据来源2016年“新财富500富人榜”。
赖海民,深圳鸿荣源集团，身价300亿。数据来源2016年“新财富500富人榜”。
黄世再，深圳大中华国际集团，身家200亿。数据来源2016年“新财富500富人榜”。
黄楚龙，深圳星河地产，身家200亿。数据来源2016年“新财富500富人榜”。
黄茂如,深圳茂业集团，身家150亿。数据来源2016年“新财富500富人榜”。
纪凯婷，汕头龙光地产，身家94.2亿。数据来源2016年“新财富500富人榜”。
朱鼎健，观澜湖集团，身家或超300亿。数据来源网络。以上7位潮汕籍富豪资产累计已近2000亿。
陈红天，祥祺地产，身家或超160亿。数据来源2015胡润中国富豪排行榜。
郭英成，深圳佳兆业 ，身家或超95亿。数据来源网络。
黄楚标，深圳东海集团，身家或超100亿。数据来源网络。
黄振达,广东联泰集团，身家或超110.2亿，数据来源2014年福布斯。
如今深圳地产圈，“潮汕帮”已成为一股不可忽视的力量。据统计，2014年深圳831家房地产开发商前20名的名单中，有潮汕背景的企业占比达35%。在鼎盛时期，潮汕商帮垄断了七八成以上的深圳房地产、建筑业份额，尤其是建筑领域。无论是哪一个建筑公司，真正组织施工的往往就是潮汕人士。图为深圳某潮汕地产商公司大堂，列有神像。
潮汕商人除了具备商人的一般品质外，还因地域等关系有他们特有的性格特征，如——
1、低调务实
深圳地产界的潮汕商人实力不亚于北京的潘石屹、任志强等地产大佬，但他们低调干活，稳步前行，几乎很少接受过媒体采访，网上流传的图片多是模糊的活动照，鲜有个人精修照流传。
2、敢拼胆大
潮汕人拥有广东人少有的“海洋型”性格。三面环山、一面为海的地理环境让潮汕人不得不走出去，常期与海边抗战又培养了他们坚韧不服输的性格，因此潮汕人外出打拼，往往能闯出一片天来。
3、精明团结。潮汕商人以精明著称。在地产圈，潮汕老板不仅算得一把好账，对于人脉、关系等的把握往往也是如鱼得水。此外，地产圈的潮汕老板也尤为团结，在宝能系的姚老板被推上风口浪尖时，陈红天等潮汕老板便发声维护。
延伸阅读：
大家都知道，潮汕是对汕头市、潮州市、揭阳市三个地级市的统称。
改革开放之初，深圳作为试点城市，就吸引了大批潮汕人涌入。经过30多年的发展，潮汕人可以说已经占据深圳市场的半壁江山。
深圳究竟有多少潮汕人？据不完全统计，2014年在深的潮汕人就达300万之巨，占当时深圳人口的八分之一，深圳因此又被称为潮汕人的第二故乡。如即将进行旧改的湖贝旧村，居住的大多数就是潮汕人。不过如果你向潮汕人问出上边的问题，他们会给你一个更加形象的答案：数量就像头发一样，多到数不清！
潮汕人敢于闯荡、善于经商是众所周知的，但你可能不一定知道，深圳这些赫赫有名的公司企业，老板竟然都是潮汕人！
深圳市宝能投资集团董事长|姚振华（汕头潮阳）。姚振华1992年进入深圳工作，早年靠卖蔬菜起家，2000年成立深圳市宝能投资集团有限公司。几十年间，就将其掌舵的"宝能系"发展成集地产、保险、物流、小额贷款、教育、医疗、农业等众多产业的庞大而神秘的商业帝国。
龙光集团董事长兼总裁|纪海鹏（汕头）。纪海鹏，广东地产巨头之一，豪掷300亿在深圳连刷三地王，成为深圳土地市场上的"大红人"，140.6亿总价拿下深圳光明地王就是他的手笔！
七天连锁酒店创始人|郑南雁（汕头市）。7天连锁酒店集团（7DaysGroupHoldingsLimited），自2005年成立以来，经过快速发展，分店总数已经超过2000家，覆盖全国300座城市，成为中国经济型酒店行业的第一品牌。
国美电器创始人|黄光裕（汕头市）。国美电器是中国大陆的家电零售连锁企业，成立于日。到2004年底，国美电器遍布中国大陆、香港及东南亚区主要城市，拥有30多个分公司。在黄光裕的带领下，国美跳跃式的发展，成功开创了中国经营的连锁模式。现如今，每到深圳一个购物商圈，必有国美的存在。
深圳市星河房地产开发有限公司董事长|黄楚龙（揭阳普宁）。黄楚龙1979年到深圳创业，1988年12月，创立星河地产的前身深圳市怡和企业公司。1994年4月，成立深圳市新怡和实业发展有限公司，是专业从事房地产开发、经营管理的综合性开发企业，先后开发了祥和花园、怡和楼等多个项目。深圳知名的购物公园COCOPark也是星河的项目。
鸿荣源集团董事长|赖海民（揭阳普宁）。鸿荣源房地产公司成立于1999年，2006年后连年荣居深圳房地产企业资质排位三甲。年连续两年位居深圳市房企销售龙虎榜三甲；
大中华国际集团董事局主席|黄世再（揭阳惠来）。大中华国际集团创始于香港，成熟于深圳，以深港为中心，迅速拓展至全国各地。目前，集团旗下已拥有大中华国际交易广场、深圳喜来登酒店、中华卫视等以及十余家各地子公司。据境外品牌机构评估，"大中华"三个字的商业品牌价值超过300亿元。
茂业集团董事长兼CEO|黄茂如（揭阳惠来）。茂业集团创立于日，以开发经营商业地产为主业，主营大型百货商场、购物中心、高档写字楼、高档商务酒店、甲级商务公寓及商业住宅。其中茂业百货成为了深圳年轻男女的必逛百货之一！
周六福珠宝国际集团董事长|李伟柱（潮汕）。周六福珠宝国际集团有限公司于2004年进驻大陆市场，全国总部设立在深圳。周六福珠宝深耕内地市场，截至2012年，全国专营店已经超过865家，市场网络遍及全国各地。在深圳的小伙伴可能会发现，貌似走进任意一家商场，都能找到周六福的身影。
这些潮商巨佬自然是潮汕人的杰出代表，然而，他们却不是最燃的！最燃的其实是散布在各行各业，做着小买卖、小经营的千千万万潮汕老板！他们遍布深圳各大商业街，如东门、水贝、华强北的各类摊点、小店。各大集贸市场，如蚌岗集贸市场、翡翠集贸市场、布吉细靓村肉菜市场等。
各类批发市场：如湖贝路肉菜批发市场，东门肉菜批发市场，东门和国贸的服装鞋帽批市场，华强北电子批发市场，沙井电子城，松岗深莞电子城，西乡农批市场等。以及各人流量集中的工业区、各大物业社区、各种大型卖场……总而言之，"有市场的地方就有潮商"辣么，潮汕人纵横极富竞争的深圳商圈，凭的是什么呢？
01爱闯敢拼。潮汕地区临海，海洋文化的冒险精神熏陶一代代潮汕人，带给他们不惧危险、敢于冒险和敢于拼搏的精神。就如那首经典的闽南歌曲唱道：三分天注定，七分靠打拼，爱拼才会赢。
02老板情结。潮汕人爱当老板，这是公认的，"即使兜里只有10块钱，也努力当老板"、"饿死不打工"等等，说的就是潮汕人的老板情结。
03团结。潮汕人习惯抱团，例如很多集贸市场，他们占据着蔬菜、肉菜、粮油等各种店面，几乎占尽整个市场的70%—80%，并且有一个共同的特征，即他们大多数都是互相认识的，甚至是来自同一个村的。"你拉我，我拉你，大家就聚到一起了"，没什么是一句"胶己人"解决不了的。
04成熟"生意经"。潮汕人有着很多成熟的经商观念，如"商者无域"，只要有钱赚的地方便可以投资，便热衷于投资。还有着成熟的商业技巧：如茶道聚商，都会在做生意的地方摆上茶具，供喝茶聚友、畅聊生意……
05经商智慧世代传承。他们的祖祖辈辈甚至远亲近邻，几乎都在做生意的道上打拼磨练。正如肉菜市场、华强北电子市场里等随处可见的现象：儿女从小便跟随父母姥爷在市场里学做生意，或在市场中接受经商的薰陶。看完是不是也觉得潮汕人很厉害？不知道来自潮汕的小伙伴有什么感想呢？
延伸阅读：
在深圳的潮汕人很牛？客家人不满，也开始晒"牛"人了！
前几天小编我看到一篇关于在深圳的潮汕人的文章，
阅读量吓人啊！
在深圳，牛的不只是潮汕人，
我们在深圳的客家人也很牛好吗！！
先跟大家普及一下客家人的小知识。
客家是中国南方广东、江西、福建、广西、台湾等本地族群的主要组成部分，
是世界上分布范围广阔、影响深远的汉族民系。
在广东，客家人主要分布在
梅州市、河源市、惠州市三个地级市。
早在改革开放之前，
深圳就是客家人聚居地。
经过30多年的发展，
客家人可以说和潮汕人一样，
已经占据深圳市场的半壁江山。
我记得小时候家里人就跟我说过，
在深圳生活，
学会客家话，潮汕话，广东话，
基本在深圳你就到处都吃的开。
那深圳究竟有多少客家人呢？
据不完全统计，
深圳原住和长住着客家人达450万，
是深圳市最主要的人群。
像是龙岗的大万世居，
基本都是当地的客家人居住的。
不过如果你向深圳的客家人问有多少人的话，
他们会给你一个更加形象的答案：
数量就像头发一样，
多到数不清！
客家人刻苦勤俭，艰苦奋斗是众所周知的，
但你一定没想到
深圳居然出了这么多大名鼎鼎的客家人，
你现在在深圳的生活，
跟下面这几位客家人，真的是密不可分。
深圳大鹏镇客家人，
被誉为深圳"改革开放急先锋"。
可以说，没有他，
也就没有如今的蛇口，没有如今的深圳。
78---93年任国家交通部驻香港窗口公司、
当时内地驻港最大中资公司之一----香港招商局董事长，
掌管二百多亿的庞大国有资产，
是我们老蛇口人永远的"老板"。
49岁，财富16亿，连续2年上中国百富榜，
02年12亿、42位，03年16亿38位，
深圳富源集团董事长。卖烟丝起家，
而后卖烟丝机、开石场。
承接广深高速公路、广深公路、深圳机场、
深圳北环大道等大工程的石料供应而崛起。
是一个"硬打硬"的成功客家男人。
目前拥有深圳宝安区主要商业区的大部分，
仅此年租金收入就达一亿。
该公司刚完成私有化改造，
吴炯声拥有百分之70多股份。
该公司目前净资产近20亿，
年总产值3亿多，
涉及出租车、城市公共汽车、宾馆、酒楼、房地产、旅游、汽车维修等行业，
是奔驰汽车售后服务深圳唯一合伙人。
曾任炮兵部队营长，全国优秀企业家、全国劳模、深圳市人大常委。
1988年毕业于北京交通大学机械工程系。
2002年在英国剑桥大学攻读宏观经济学博士学位。
现任全国工商联副主席，全国政协委员，全国工商联新能源商会会长，
汉能控股集团董事局主席兼首席执行官。
2014年、2015年分别以134亿和255亿美元的个人财富两次蝉联《新财富》中国大陆首富
2015年《胡润财富》以246亿美元个人财富被评为中国大陆首富。
深圳旭飞集团公司董事长，深圳市人大常委，
财富20亿左右，主营房地产，深圳小户型大王，
开发了深圳旭飞花园、旭飞华天苑、旭飞华清园、旭飞华达园、
旭飞好时光全国连锁休闲酒店，
拥有上市公司厦门"厦海发"，总资产30多亿。
深圳博士眼镜有限公司董事长，
该公司为深圳最大、
全国最大之一且定位中高档的眼镜连锁销售公司，
目前全国有70多家店，而且都是大型高档店，
仅深圳就有30多家！
广东河源市人，深圳金鹏集团董事长，
该公司总资产8亿，净资产6。5亿，
涉及房地产、百货、酒店、学校、工业区开发等，
曾拥有甲A足球队--深圳金鹏队，
目前捐款已达三仟多万。
深圳本土客家人，
英国最成功的华人企业家，
英国华人超级市场----荣业行董事长，
02年止，在英国拥有四家大型超级市场，
营业额10亿人民币。有兄弟3人。
TCL电子集团董事长，该公司已私有化，
李东生拥有百分之十以上的股份，身家市值近10亿。
该公司03年销售额400多亿，全国第二大综合电子集团，
主要产品有家电、手机、电脑、电工等。
你现在在深圳用的电器，
几乎都能看见TCL的身影！
全国著名的新一佳超级市场的总经理，
该公司03年在全国拥有50多家分店、50多亿销售额，
为广东第一、全国第十二大的商业连锁公司。
如今新一佳，已经遍布全深圳了！
这些客商巨佬自然是客家人的杰出代表，
然而，他们却不是最燃的！
最燃的其实是散布在各行各业，
做着小买卖、小经营的千千万万客家老板！
可以说，他们，撑起了深圳各行各业的半边天！
客家人能够和潮汕人几乎平分深圳商圈的天下，
靠的是什么呢？
01 刻苦勤俭
客家地区多山地，
长期居住在丘陵地环境影响，
形成具有特色的客家文化，
而客家人也被称为是"丘陵上的民族"。
这带给他们讲求实际，刻苦勤俭，艰苦奋斗的美德；
02 儒家文化观念深厚
客家人的祖先崇拜、重教观念、寻根意识、开拓精神、
以及奇特而丰富多彩的民俗风情等，
在很大程度上是这三种文化特质的外化
客家先民自身团结的精神形成了很强的向心力。
正是这种向心力
使他们在漫长的迁徙过程中
把中原灿烂的文明带到南方播衍
而不被迁徙地的土著同化。
江西赣南，广东梅州地区的多层围龙屋，
永定的土楼、长汀的九厅十八井等典型的客家建筑
既是"世界建筑史上的一支奇葩"，
也是客家人团结奋进的象征。
看完是不是也觉得客家人很厉害？
不知道来自客家的小伙伴有什么感想呢？深圳市恒祥基地产董事长朱蜀光
朱蜀光，深圳市恒祥基地产董事长。
深圳市恒祥基地产董事长朱蜀光
生于1960年10月，1982年从重庆建工学院毕业后，在西安西北建筑学院当了10年老师；1985年至1988年，攻读西安冶金学院研究生。1992年任香港合和集团滑膜工程有限公司东莞沙角“C”电厂工程师；1993年至1997年任深圳市半岛股份有限公司开发部经理，1997年至2002年任深圳市半岛房地产开发有限公司总经理，1996年至2000年期间，兼任半岛建设监理有限公司董事长、总经理；2002年至2003年任深圳市闽泰房地产开发有限公司总经理；2003年6月至今，任深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司董事长。
朱蜀光有一个可能他自己都不曾觉察的习惯用语：“从严格意义上讲……”。显而易见，眼前这个人习惯用非常理性的思维来考虑、看待问题。于是，在跟朱蜀光的访谈中，不断地出现诸如变量、函数、边界等数学名词。
这恐怕跟他当过十年大学老师的经历有关，已经养成一种精密思维的习惯。在访谈中，朱蜀光谈的最多的是如何掌握一个项目的整个过程，并由此派生出一种又一种的公式和方法。与很多雄韬大略的企业家相比，朱蜀光所专注的更多是一种方法论，而非认识论或价值观。所以，与他的一席谈，让人感觉，地产项目的运作，就像是做一道复杂的数学题。表面枯燥，却让人看个通通透透、明明白白。这与万科的“文科地产”大异其趣。
但他又是感性的，常常地论述一件事情时出现天马行空的比喻，寻找合作伙伴像娶老婆、操作项目像打仗……配合他的语速略快的四川口音，分外的生动有趣。
朱蜀光是一个典型的产品之上论者。他甚至不把眼下声名大振的华侨城和招商地产当作学习的榜样。他的观点是：“房地产企业不必成为城市运营商。华侨城和招商的成功是当时特定环境造就的，跳出这两个地方，可能再也做不出第二个华侨城或蛇口。一个房地产企业，关键要看自己的边界条件，如果没有特别的背景和资源，只能把产品做好，这是所有房地产企业惟一的出路。”
朱蜀光正在从职业经理人转型为“老板”，在半岛地产和闽泰地产，他是一个成功职业经理人；而现在，他已经从一个管理者，过渡为一个所有者——持有一定的股份，并担任董事长职务。朱蜀光的身份转换，也许将成为深圳职业经理人的榜样，毕竟，谁都希望让自己的专业技能得到更大的价值体现。但朱蜀光却说，这样的转换一定不能刻意求之，否则对职业经理人也罢，对老板也罢，未必都是好事。也许，朱蜀光的转型，只是一个特殊案例。他的合作伙伴陈生强是广东人，多年从事建筑和房地产业，经验和实力都有相当积累。同很多广东老板不同，陈有很强的文化包容力，对现代企业的平台价值有前瞻性的理解。朱蜀光说，陈生强创造了一个非常好的平台，这对企业的发展意义深远。
在深圳地产的“名利场”中，朱蜀光一直低调，也很谦逊，虽然在房地产专业上，他绝对是一个自负的人。说起加入地产的缘由，朱蜀光说，那是缘于当年他在东莞时看过的一本书《成功的房地产经营术》，很薄的小册子，至今还摆在他家的书柜里。在当年，朱蜀光不会想到，这本不起眼的小册子在不经意间居然改变了自己的职业生涯。
地产领导者就好像“算命先生”一样，要对未来两年的市场进行预测；如果两年前的设想在今天市场上还没有出现大的偏差，这是最值得欣慰的。
——朱蜀光
1992年，在西北建筑工程学院做了10年教师的朱蜀光跟几个同事有点不甘寂寞了，当时市场经济勃兴的大潮，也拍打着大学宁静的校园。但朱蜀光的“下海”方式却很独特，他选择的是烟台一家镇属企业，被人笑为：“别人都在农转非，你怎么还想着非转农？！”朱蜀光的回答是：“我不在乎一间公司是否人人西装革履、气派堂皇，我只希望能真真正正地做点事。”
不久，朱蜀光南下珠三角，在香港合和集团滑膜工程有限公司东莞沙角“C”电厂当工程师。不过，面对九十年代初房地产市场的蓬勃发展，学建筑、教建筑的朱蜀光更想进入房地产领域，在人潮汹涌的深圳人才大市场，他找到了一份新工作――深圳市半岛股份有限公司的开发部经理。1997年，南岗实业股份有限公司投入土地资源，来自广州的老板张桓桥投入资金，联手重组深圳市半岛房地产开发有限公司，开发滨海大道第一盘“鸿瑞花园”，朱蜀光担任新公司的总经理，第一次拥有了一个崭新的平台，使他有机会展现出一个职业总经理的才能。
1999年，鸿瑞花园在滨海大道最西端开工建设的时候，南山楼市正处于整装待发之势。滨海大道一下子激活了沉寂多年的南山，南山从深圳的西部一隅变身为深圳的“睡城”——规模最大的居住区。"鸿瑞花园"与其邻近的"创世纪滨海花园"、"蔚蓝海岸"以及"招商海月花园"一道，使南山楼市成为深圳地产的领唱者。作为一个没有多少资历的民营地产企业，张桓桥、吴旭韬（南岗实业董事长）和朱蜀光却决心使鸿瑞花园成为南山地产的开山之作，他们引进国际著名的园林设计公司贝尔高林担任规划设计，而当时，贝尔高林在深圳远没有现在这样有名。《深圳商报》当时还写了一篇评论《贝尔高林高在哪里？》。在鸿瑞花园的景观设计专家论证会上，几位国内著名的建筑设计专家对贝尔高林的规划方案大加鞭挞，认为不符合中国国情。朱蜀光却一意孤行，坚持采纳贝尔高林的方案，他的理由很简单，也许那些专家未必有在现代园林住宅生活的经验！朱蜀光的坚持，使鸿瑞花园围合式的园林成为深圳地产的流行元素，众多发展商纷纷仿效，贝尔高林也由此叩响了深圳地产的大门。
鸿瑞花园的成功，带动南山楼价一路飙升一两千元以上。朱蜀光的表现，引起南山不少同行的注意。这时，“南岗实业”正以土地资源与闽泰地产合作，共同开发南山商业文化中心区的滨海之窗项目，南岗实业董事长吴旭韬和闽泰地产董事长朱景辉力邀朱蜀光操刀，同时交给他的还有闽泰地产同期开发的南国丽城。在为这两个项目的论证、市场定位、规划设计奠定基础后，朱蜀光意外地离开闽泰地产。这位搅动南山楼市的职业经理人，又将作出怎样的选择？
朱蜀光很快亮出了自己的答案：从“经营者”变身为“所有者”。2003年6月，相知十多年的老朋友陈生强，邀请朱蜀光联手收购一家规模不大的地产公司，朱蜀光慨然相诺，担任新成立的深圳恒祥基地产董事长，并持有一定的股份。从职业经理人变身为“老板”，朱蜀光感叹：如果不是半岛地产、闽泰地产尤其是恒祥基地产提供的平台，如果没有陈生强的信任无猜，自己有再大的能耐，恐怕也只能在校园里以教书自乐了……
很快，恒祥基在龙岗中心城开发花半里，并以其创新设计获得龙岗建筑规划设计奖，与其并列的其他项目都是一些宏大的公共建筑。其入户阳台、私家露台的设计尤其匠心独运，吸引不少业内同行前来打探。花半里这样一个温馨的名字，依然掩盖不住出朱蜀光的锐气：破天荒地在龙岗开发高档高层住宅——在这之前，龙岗住宅以多层大社区为主；销售价格每平米突破5000元——在这之前，龙岗住宅一般每平米卖3000多元。按照朱蜀光地产项目五个阶段的论点，花半里不但在在前期阶段、设计阶段、施工阶段等“单项选择”题上表现出色，在销售、宣传等后期阶段的“多项选择题”上也可圈可点。朱蜀光说，这是一种“一气呵成的完美”。而在这之前，朱蜀光自认为操作的几个项目在营销推广上，始终缺了点什么。
做事认真得甚至有点较劲的朱蜀光，仍有一丝难以察觉的遗憾：凭借花半里的规划设计，如果是在市中心区域，意义就不一样啦。
做地产像做“数学题”
【地产领导者】：您学的是建筑专业，在大学当了十年教师，这段经历对您干地产有什么影响？
【朱蜀光】：地产这个行业，不是点石成金的神话，运作周期长、投资大，今天预测两年后的市场，说极端一点就像算命一样，两年后是否真如今天预测的这样，难说得很。可能是长期在学校的缘故，我喜欢把地产项目当成一道数学题来论证和和琢磨。
我发现，地产就像数学的变量，函数随着变量在变，变量又分自变量、因变量，很难判断。这跟下围棋也有相通之处，普通高手能看三五步，顶尖高手能看更远或看全局。但是顶尖的高手又有几个呢？地产项目的运作周期这么长，没走到第三步时怎么能知道第五六步？
我们所从事的的这个行业是时时变化的，地产项目绝对不像其他工厂化、程序化的东西，地产的特性就是此一时、彼一时，此一地、彼一地，每个阶段有每个阶段的东西，情境不同、内容不同。不管以前做过多少项目、多么成功，一个项目的开始就是从零开始。只有在不同的时机、不同的地段，挖掘出一个项目所具备的潜在因素或者潜在价值，才可能把项目真正做成功。
【地产领导者】：您做的第一个项目鸿瑞花园到现在的龙岗花半里，在片区内的售价几乎都是最高的，这是不是您“计算”的结果？
【朱蜀光】：每个区域都有与之相适应的产品，关键是把握好每个区域对产品的不同需求。就好像是有能力买宝马的顾客，你不能销售捷达给他，但也不是把捷达卖成宝马价，而是要实实在在地做出宝马来。把产品做好了,就像大道理上说的，满足了人们日益增长的物质生活和精神生活需要，自然也就是把握住了市场和机遇，怎么可能卖不出好价钱？
【地产领导者】：对一个项目的价值和价格，您如何评估？
【朱蜀光】：价格只是对价值的反映，是一个信号。在很多情况下，价格与价值是相背离的。政府部门为整个城市的建设已经投入很多，作为发展商，要有社会责任感，以更好的产品体现出区域和城市价值。现在，土地资源的价值越来越高，这就要求我们一定要把产品做的更好，不能让一块地开发后，没过几年就变成了旧城改造项目。好的项目一定要经得起时间的检验。
做好一个项目，从小的方面来说，就是对这块地的价值的体现和提升；从大的方面来说，是对这个片区和城市的价值贡献。房地产企业的社会责任尤其重要。评估一个项目的价格，就要看它的土地的价值，它所在的片区和城市的价值，要有一定的前瞻性，用好产品去提升区域的价值，而不是简单的利用土地或片区的价值，否则即使位置很好，也做不出来好产品，也卖不出好价钱。
【地产领导者】：最早是南山的鸿瑞花园，现在又做龙岗中心区项目，您可以说一直转战于深圳地产的热点片区，现在包括龙华、宝安中心区、龙岗中心区甚至盐田，都说自己是深圳的地产热点片区，在你看来，哪个片区会真正首先脱颖而出？
【朱蜀光】：坦白说，我对于宏观的关注比较少，我们做项目的，必须全神贯注地关注自己这一块。哪个片区比较热都不是关键，不管什么时候参与，我们都将保证自己把它做成最好的那种选择。
以我们公司现在的实力，还谈不上专门做商业地产或专门做住宅，甚至专门做某一类型的住宅。我们需要知道的只是，这个项目该做商业或该做住宅的，绝对不能做成做其他。一个项目，一个地块，一定不能让人家说这个人、这个公司把这块地浪费了。这是底线。
自己拥有的土地资源绝对不能浪费，不会为了追求单纯的经济效应做出建筑垃圾。产品要好，同时还要赚钱，这才是最优化处理。
从“单项选择”到“多项选择”
【地产领导者】：您能否用数学方法，讲解一下一个项目的运作过程？
【朱蜀光】：运作一个房地产项目有五个阶段：前期阶段，设计阶段、施工阶段、销售阶段、物管阶段。任何新项目上马，实际都是从零开始。
在这五个阶段中，越是靠前的阶段，越重要。尤其前期阶段，出不得半点偏差，一出偏差就全乱套了。
像恒祥基开发的龙岗花半里项目，在推出的时候，就十分注重收集反馈信息。看看置业者觉得我们还存在的弊端和不足，究竟是哪些？确实是不足的，趁还有可能调整的时候赶快调整。当初鸿瑞花园盖到11、12层的时候，还进行了调整呢。人如果因为某个原因，影响业主的购房决策，这个问题就必须改进。
【地产领导者】：每个阶段的做法有什么不同？
【朱蜀光】：在五个阶段中，前端阶段我看得重一些，因为在这个时候，做的是“单项选择”题，必须找出一个最佳的方案，除此外别无选择。如果在前期阶段出了错，到后来神仙都扭转不了。在这个阶段，决策层的共识是至关重要的。
到了销售阶段，要做的则是“多项选择”题。为什么说是多项选择呢，关键是无法对比。A、B、C、D几个方案供选择，选择的唯一标准是能不能达成目标，只要能成就可以了。这个阶段达成共识的可能性相对就小一些。营销、策划或者广告方案有很多选择，不是说那一种方案就一定行，另一种方案就一定不行。这时候的选择，不完全是看对错，被放弃的，也未必不是正确的答案。
【地产领导者】：在做“选择题”时，会不会有其他因素的干扰？
【朱蜀光】：在做决策和选择的时候，定了一种方案，就贯彻执行下去，不怀疑、不扯皮。可以说这就是一种游戏规则，规则定完了，就按照这个去做，其他人必须无条件执行。能够控制的就尽心去做，超出自己能力范围的就要诚实面对。如果公司体制、架构上做不到统一，在决定之前有权说不，在决定之后还有权说三道四，这肯定要不得。
决策层的高度统一最重要。在花半里项目，我跟恒祥基大股东陈生强先生有很强的共识，花半里的成功在于我们的相辅相成。在做多项选择的时候，最容易产生分歧。比如说“花半里”这个名字，很独特，并不是所有的人都喜欢。但即使在这个细节上，我和陈生强的观点都十分一致。有时候，细节更能反映大问题。
“合作伙伴开心比什么都管用”
【地产领导者】：你如何把握对一个项目价值的挖掘呢，凭什么就敢肯定你选择的就一定是最恰当最好的呢？
【朱蜀光】：在操作项目的时候，市场分析、定位很重要，在这方面合作伙伴比如代理公司、广告公司提供的数据都很重要。但对于发展商来说，要有自己的判断。发展商不见得比其他人更聪明、更厉害，只是在这件事情上，发展商所用的心思和时间绝对比任何人都多，掌控的资源也比其他人都多。当很多方案都摆在你桌面上的时候，你的判断力是最关键的，不能光听大道理，光看华丽的词藻。
【地产领导者】：当您和合作伙伴的意见相左时，你就那么相信信自己的抉择吗？
【朱蜀光】：我希望在不同阶段介入的合作伙伴都能尽快进入状态，熟悉前面已经进行了的阶段和内容。对合作伙伴，我们搭好的是一个舞台，让他们尽情发挥自己的专长、制造亮点。跳舞也好、奏乐也好，都能演出自己最精彩的乐章。可能有时候，合作伙伴会觉得我比较武断、极端，但最终我们的合作都是相当成功和愉快的，因为我们能够同时满足相互的需求。
对合作伙伴相对要求比较严格，可能是我对自己提供的平台充满信心。我自信提供给合作伙伴的一定是最好的平台和机会，跳芭蕾舞的一定给你最好的舞台，拉提琴的一定给你最棒的乐器，至于能否好好把握，就完全在于表演者自己的表现了。
在做一个项目时，要让合作伙伴感觉到，这样、件事情不仅仅只是一种纯粹的商业行为，其本身就是一件值得参与的事情，参与事件本身应该成为一种激情。把气氛调节成大家都是心情愉快地在做事，合作伙伴开心比什么都管用。
“边界条件”决定企业行为
【地产领导者】：你如何看待房地产企业进行城市运营？
【朱蜀光】：我不太主张房地产企业搞什么“城市运营”，说得俗一点就是“屁股指挥脑袋”。政府就是政府，企业就是企业，这是两种不同的职能。角色都不一样，企业怎么可能运营城市？
为什么在房地产业内说起华侨城和招商，大家都比较钦佩、认可呢？因为当时深圳也好、全国各地也好，具有这种职能的不是他们两家。但对他们来说，政府干预比较少，所以他们能够把整个区域规划好，另外他们也在某种程度上拥有政府职能，能够比较轻松地按照自己的规划的思路去做。现在很多人看到华侨城和招商在城市运营上做得很优秀，却没看到当时的特定环境。跳出这两个地方，再也做不出第二个华侨城或蛇口。做任何事情都逃不出客观因素的约束和事物的边界条件。
【地产领导者】：对您这样资源和实力都不是很大的企业，对企业的未来如何规划呢？
【朱蜀光】：什么事物都有边界条件，边界不一样，结果就不一样。在现在的市场经济状况下，职能越来越清晰，越来越规范，企业运作必须核算经济效益，按照企业的模式运作。真正一起步跟市场接轨的是万科，他的边界条件不一样。像我们这些既没有背景，没有资源，我们只能把事把做好。做好的标准就是对得住自己，也对得住社会和业主，是一种“三赢”。恒祥基不做城市运营商，只想做好一个又一个项目。
“说话不算数”是职业经理人最大的优势
【地产领导者】：你现在已经从以前的职业经理人的角色上升到一个企业所有者了，这是很多职业经理人的理想前景，尤其在地产业，这并不容易。
【朱蜀光】：这种身份的转换从我自己来讲，并不是刻意追求的，我一直就是希望好好做点东西。恒祥基公司的大股东陈生强先生与我相互认可，这种认可不但要认可我好的方面，一定还要了解我的毛病，这样才能共事。你有好的东西，晚一点知道没有关系，晚知道了更开心。
这个道理就跟娶老婆一样，她有很多毛病，这些毛病你能够接受，日子才能过下去。就像做决策一样，最坏的情况能承受的话，就敢拍板，这是一样的道理。任何一方不认可，都无法全身心投入。
职业经理人最大的优势就是有说话不算数的权利。说话不算数，意味着你有退路，做任何事逼到悬崖是最麻烦的。说话算数就是要负很大责任。现在我是公司的股东之一，说话要负责任，压力就更大了。
花半里的成功，是我与陈生强先生互信的结果，我本人非常珍视这种信赖，决策层在价值观上的相互认同、在行动上的高度一致，是企业成功的基石。
地产领导者好比“算命先生”？
【地产领导者】：王石曾经说为什么选择房地产行业，房地产我盖一栋房子可以80、100年，干别的行业就没了。您做地产行业也不少年头了，到现在您最大的感触是什么？
【朱蜀光】：我的感受是，干房地产这就好像算命先生一样，是对未来两年市场的预测，如果两年前的设想在今天市场上还没有出现大的偏差，这是最值得安慰的。反正是要对得住社会、客户。庆幸的是，到目前为止，两年前的事情到两年后还没有出现什么问题，不管是同行还是外人评论，点头的多于摇头的。
【地产领导者】：你有没有自己觉得最满意的项目？
【朱蜀光】：地产有一点好处，毕竟这个产品不是高新技术，不是你说了半天人家都听不懂，而是点破了谁都都懂。好就是好，不好就是不好，评价的标准非常简单。我们公司的标准是，任何一个项目都要经得起任何一个人的评价。
很多人公司一大了，考虑这个战略，考虑那个战略的。现在我们公司还没有这么大的事要做，我们能做的只有深入地去做产品。这是最简单的事情，也是最根本的事情，不是每个公司都能干好的。
地产数学之“变量”
地产项目绝对不像其他工厂化、程序化的东西，其特性就是此一时、彼一时，此一地、彼一地，每个阶段有每个阶段的东西，情况不同、内容不同。不管以前做过多少项目、多么成功，一个项目的开始就是从零开始
地产数学之“单选与多选”
房地产项目有五个阶段：前期阶段，设计阶段、施工阶段、销售阶段、物管阶段。前端阶段是单项选择，必须找出一个最佳的方案，除此外别无选择，前期阶段出了错，到后来神仙都扭转不了。销售阶段是多项选择。选择的唯一标准是能不能达成目标，只要能成就行。这时候的选择，不完全是看对错，被放弃的，也未必不是正确的答案。
地产数学之“边界条件”
朱蜀光认为，房地产企业不必成为城市运营商。华侨城和招商的成功是当时特定环境造就的，跳出这两个地方，可能再也做不出第二个华侨城或蛇口。一个房地产企业，关键要看自己的“边界条件”，如果没有特别的背景和资源，只能把产品做好，这是所有房地产企业惟一的出路。
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