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关于对拆迁公司的审计报告.doc 30页
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关于对拆迁公司的审计报告
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关于对拆迁公司的审计报告
篇一：拆迁跟踪审计报告
会计师事务所开展拆迁资金跟踪审计近几年来，随着城市建设的发展，拆迁范围也随着建设项目规模的扩展而越来越大，而
拆迁资金因资金量大面广，牵涉的群众多，资金的发放和管理直接影响到人民群众的切身利
益，关系到社会经济的和谐发展，因而要求规范程序，加强审计监督。而政府监管部门也逐
渐意识到对这些专项资金进行事后审计，监管难度大，为在源头上及时防范和遏制腐败行为
的发生，为事后审计准备完备的审计资料，引入了会计师事务所拆迁资金跟踪审计制度。如
2008年8月京沪高速铁路江苏段征地拆迁全过程跟踪审计招标、2009年6月上海市张江现代
医疗器械园二期土地前期开发工程征地拆迁安置补偿专项资金全过程跟踪审计业务招标、长
沙市先导区2009年10月向会计师事务所审计入围招标等等。为满足政府部门对拆迁资金的
监管要求，笔者结合拆迁资金审计实践，谈谈会计师事务所如何开展拆迁资金跟踪审计。
一、向拆迁责任主休、拆迁公司充分沟通，明确要求，制订跟踪审计方案一个好的审计方案能有效控制审计项目实施过程，保证审计人员有条不紊地进行审计工
作，完成方案所确定的审计目标任务，保障审计工作质量，达到预期审计目的。而拆迁资金
项目具有多样性、复杂性的特点，没有哪一套跟踪审计方案能够适合所有拆迁项目，特别是
会计师事务所承接此类业务，往往系通过政府集中采购中标而来，对拆迁项目不熟悉，为此
我们一定要深入开展审前调查工作, 详细了解拆迁项目的基本情况，分析调查有关资料，根
据不同项目具体情况，与拆迁责任主体、拆迁公司充分沟通，有针对性地制定跟踪审计方案，
使审计方案切实可行，使其真正对审计工作起指导作用，而不只是流于形式。具体来说，应履行以下程序：
1、向拆迁责任主体、拆迁公司了解拆迁项目的特点、性质、以及补偿方案和拆迁法规、
当地有关具体的拆迁政策规定；
2、了解被拆迁项目实施的区域范围审批手续，取得被拆迁项目的红线图；
3、取得被拆迁项目的摸底调查资料、如人口户籍资料、地面设施航拍资料、拆迁概算资
4、审前调查必须做好相关的记录，搜集整理相关资料，并及时制订跟踪审计实施方案，
明确重点难点、确定跟踪审计人员。
二、促进相关内控制度的建立和完善。在跟踪审计过程中，应关注拆迁责任主体和拆迁公司的内控制度是否完善。拆迁资金审
计的核心是确保拆迁资金发放的真实性和及时性，而拆迁责任主体和拆迁公司往往同时有很
多拆迁项目，为了全面清晰反映每个拆迁项目的实际情况，应督促拆迁公司或指挥部按拆迁
项目（纯土地拆迁项目还应细化到村组）建立账套，按拆迁概算类别设置拆迁成本明细账，
反映拆迁资金实际支付情况。拆迁补偿资金发放流程，应严格领款签字手续，尽量采用拆迁
资金的发放时采用银行转账支付，减少现金支付，资金发放原始资料中增加拆迁户主的身份
证号等唯一识别信息，从而利于汇总拆迁户主的所有拆迁补偿费用。此外完善拆迁项目档案
管理制度也非常重要，拆迁档案代表着拆迁资金发放的轨迹，有利于相关部门事后的检查、
监督，也有利于规避拆迁资金跟踪审计的风险。拆迁项目档案资料较多，包括项目前期的预
算资料、公示资料、相关批文、房屋档案、评估报告等。
三、派驻能胜任拆迁资金跟踪审计的专业人员，掌握第一手资料、跟踪拆迁现场由于拆迁项目包括土地纯拆迁和城市房地产拆迁项目，涉及的房屋、土地政策，专业性
强，因此应根据项目特点，派驻具有专业胜任能力的人员跟踪拆迁现场，掌握第一手资料。
1、实行审计进点制度，派驻的审计人员应向拆迁责任主体、拆迁公司、评估公司提出工
作要求，明确联系人和联系方式；
2、坚持拆迁工作规范程序，即丈量评估→跟踪审计→谈判签约，及时掌握拆迁责任主体、
拆迁公司制订的拆迁安置和补偿方案、调整情况和有关职能部门审核批准情况；
3、履行跟踪审计职责，及时跟踪现场，掌握好现场跟踪资料，做好跟踪原始计录，对必
须公示的内容、公示时间、公示地点进行必要的影像取证，跟踪审计工作要始终与被拆迁项
目的进度相衔接，不脱节；
4、房屋拆迁补偿面积确定必须以相关权证面积或专业人员测量面积的确定为主，对于附
属物，必须做到全面的现场跟踪，附属物清点核实，并与评估报告核对。并将跟踪的房屋、
附属物进行拍摄和记录公示的内容、时间、地点；
5、对于土地拆迁中的迁坟补偿、集体设施补偿应实施全面跟踪审计制度、、青苗补偿费
可利用航拍资料、测绘进行确定、人口安置补助费应根据当地的户籍资料进行确定。
6、在签订拆迁补偿协议前，及时出具对评估报告跟踪审计的初步审计报告。评估公司递
交的评估报告必须是正式的评估结果报告，要资料详实、手续齐全，而不能仅仅是初步的核
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（600325）
华发股份：2014年年度报告&&
2014 年年度报告
公司代码：600325
公司简称：华发股份
珠海华发实业股份有限公司
2014 年年度报告
一、 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务
未出席董事姓名
未出席董事的原因说明
被委托人姓名
因公务出差
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李光宁、主管会计工作负责人何玉冰及会计机构负责人（会计主管人员）陈新云
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事局会议审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以本公司2014年末总股本817,045,620.00股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.00元
（含税），共计分配现金股利81,704,562.00元（含税）。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
2014 年年度报告
释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
公司简介 ............................................................................................................................. 3
会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
董事会报告 ......................................................................................................................... 8
重要事项 ........................................................................................................................... 21
股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 30
董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 33
公司治理 ........................................................................................................................... 40
内部控制 ........................................................................................................................... 44
财务报告 ........................................................................................................................... 45
备查文件目录 ................................................................................................................. 177
2014 年年度报告
释义及重大风险提示
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
华发股份/本公司/公司
珠海华发实业股份有限公司
华发集团/控股股东
珠海华发集团有限公司
集团财务公司
珠海华发集团财务有限公司
珠海华发实业股份有限公司于 2009
年发行的 18 亿元公司债券
中国证监会
中国证券监督管理委员会
上海证券交易所
元、万元、亿元
人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示
公司已在本年度报告"董事局报告"等有关章节中详细描述公司可能面临的风险，敬请投资者
予以关注。
一、 公司信息
公司的中文名称
珠海华发实业股份有限公司
公司的中文简称
公司的外文名称
Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai
公司的外文名称缩写
Huafa Industrial share
公司的法定代表人
二、 联系人和联系方式
董事局秘书
证券事务代表
珠海市昌盛路155号
珠海市昌盛路155号
三、 基本情况简介
公司注册地址
珠海市昌盛路155号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址
珠海市昌盛路155号
公司办公地址的邮政编码
www.cnhuafas.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称
《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上
海证券报》
2014 年年度报告
登载年度报告的中国证监会指定网站的网 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点
公司证券及投资者关系管理部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票上市交易所
变更前股票简称
上海证券交易所
六、 公司报告期内注册变更情况
报告期内，公司法定代表人变更为李光宁。具体内容详见公司公告（编号：）。
（一） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
（二） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化。
（三） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
中国北京海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12
签字会计师姓名
刘涛、张海龙
2014 年年度报告
会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
主要会计数据
7,104,302,025.48
7,017,125,542.69
4,547,332,427.69
归属于上市公司股东
646,702,088.06
538,337,740.20
545,823,587.36
归属于上市公司股东
606,070,539.77
504,476,024.73
519,981,919.06
的扣除非经常性损益
经营活动产生的现金
2,032,121,655.76
871,809,077.25
-609,397,827.20
归属于上市公司股东
6,913,804,256.29
6,382,322,851.55
6,624,654,692.48
67,431,090,991.88
43,728,167,241.85
28,964,301,616.71
主要财务指标
主要财务指标
本期比上年同期增减(%)
基本每股收益（元／股）
稀释每股收益（元／股）
扣除非经常性损益后的基
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%
1.15 个百分点
扣除非经常性损益后的加
权平均净资产收益率（%）
1.08 个百分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
2014 年年度报告
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目
2014 年金额
2013 年金额
2012 年金额
非流动资产处置损益
39,012,968.65
28,582,782.69
15,926,342.55
越权审批，或无正式批准文件，或
偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公
10,501,608.00
2,212,904.72
4,078,518.33
司正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
519,792.00
4,692,573.32
企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效
298,240.02
275,298.48
114,707.70
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值
1,720,000.00
对外委托贷款取得的损益
768,444.42
17,142,555.53
采用公允价值模式进行后续计量的
6,657,093.42
投资性房地产公允价值变动产生的
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入
-13,709,131.84
3,775,079.43
-7,847,185.64
2014 年年度报告
其他符合非经常性损益定义的损益
少数股东权益影响额
-57,379.82
-507,096.59
-1,254,534.20
所得税影响额
-2,840,294.56
-2,717,045.26
-7,011,309.29
40,631,548.29
33,861,715.47
25,841,668.30
四、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
可供出售金
4,404,775.68
7,800,123.60
3,395,347.92
2,270,181,900.00
2,270,181,900.00
4,992,820.07
4,404,775.68
2,277,982,023.60
2,273,577,247.92
4,992,820.07
2014 年年度报告
董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、宏观经济形势下的房地产现状
2014 年，我国经济发展进入新常态，在此形势下，房地产市场由 2013 年度的高速增长阶段
步入全面调整阶段，并呈现出下行趋势：房地产投资增速下滑、市场出现观望情绪、市场成交降
温、房价回落、库存高位运行。根据国家统计局相关数据显示，2014 年全国房地产开发投资 95,036
亿元，同比增长 10.5%；新开工面积 179,592 万平方米，同比下降 10.7%；房地产开发企业土地
购置面积 33,383 万平方米，同比下降 14.0%；商品房销售面积 120,649 万平方米，同比下降 7.6%；
商品房销售额 76,292 亿元，同比下降 6.3%。针对房地产市场下行的态势，各地政府陆续取消限
购，截止 2014 年末全国 46 个限购城市中仅剩下北京、上海、广州、深圳和三亚尚未取消限购。
信贷政策方面也呈现出逐步放松趋势。2014 年 9 月 30 日，中国人民银行、中国银监会联合下发
《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理
住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。受限购松绑、信贷放宽双重因素的影响，房
地产市场在 2014 年第四季度略有回升，但并未呈现出反转趋势，这表明新常态下的房地产市场已
经进入成熟和理性的阶段。同时房地产市场差异化更加突出，市场分化趋势越来越明显：一线城
市房价稳中有涨，但一些二、三、四线城市，房地产去库存化周期明显拉长，库存压力不断加大。
房地产调控方面，随着房地产市场发展进入新常态，房地产调控思路也正在发生转变，去行
政化、市场化、微刺激成为 2014 年房地产调控政策的主基调，双向调控和分类调控的政策在 2014
年得到有效贯彻，限购松绑、信贷放宽成为 2014 年房地产调控的特点。调控政策的转变必然要求
房地产市场建立起适应新常态的房地产调控长效机制。房地产调控长效机制的逐步建立既为房地
产企业提供了发展机遇，同时也带来了更多的挑战。公司将充分利用市场发展机遇，加快战略转
型升级，实现公司发展的战略性新突破。
报告期内，公司实现营业收入 71.04 亿元，同比增长 1.24%；实现归属于上市公司股东净利
润 6.47 亿元，同比增长 20.13%；报告期内实现每股收益 0.79 元。截止 2014 年 12 月 31 日，公
司总资产 674.31 亿元，比去年末增长 54.21%。
2、2014 年度经营情况回顾
（1）销售业绩再创佳绩
2014 年度，面对严峻的形势和激烈的竞争，公司勇于开拓，大胆创新，在做好全国销售统筹
规划的基础上，实行一盘一措施，根据不同区域不同项目的特点，适时制定顺应市场走势的销售
策略、价格策略和具体措施，紧紧把握各种有利的时间节点，加大力度促销，打破常规，主动出
击，以快打慢，抢占先机，有效推动销售逆势而上，突出重围。报告期内，全年实现合同销售金
额近 86 亿元，其中珠海地区（含斗门）销售势头强劲，实现销售超 57 亿元，继续保持龙头地位。
（2）地域扩张迈出新步伐，区域布局进一步优化提升
按照年初总体战略部署，公司继续加大项目拓展力度，在巩固珠海大本营优势地位、加大广
州、武汉重点区域投资力度的基础上，强势挺进一线城市上海。在珠海，通过公开竞拍方式成功
获得十字门商务区会展四路两地块，通过股权收购取得湾仔三旧改造项目的开发主导权；在广州，
相继取得荔湾区芳信路地块、海珠区宝岗大道地块、荔湾区广钢新城地块；在武汉，成功摘取汉
阳区四新地块；在上海，一举夺得张江地块及杨浦地块。报告期内，公司新增项目土地计容建筑
面积 132 万平方米，土地资源逐步向珠海及重点区域城市聚集，使公司开发项目总体布局进一步
优化提升，发展后劲进一步增强，为今后几年的跨越式发展奠定了坚实基础。
（3）盘活存量资产工作取得新成效，项目开发建设全面加速推进
按照公司 2014 年度盘活存量资产的总体部署和要求，公司实行销售和项目快推双管齐下，在
全力推动楼宇销售的同时，加大力度全面推进项目开发建设，缩短项目开发周期，提高项目周转
速度。一是适应经济发展新常态，对持有项目重新全面梳理，根据年度经营计划和总体销售安排，
制定各项目进度计划；二是成立项目推进工作小组，实行项目责任人制度，并建立考核机制，狠
抓落实，全面把控项目定位、设计、报建、开工、预售和竣工验收各个重要时间节点；三是抓住
重点，分类推进。对一批在建在售项目重点加速推进，对一批新项目迅速展开前期定位、设计、
2014 年年度报告
报建工作，促使项目如期甚至提前开工，提高项目开发效率,对一批开发难度较大的存量项目，及
时调整进度计划，并想方设法破解难题，盘活资产。在各个城市公司和总部各部门的支持配合下，
各项目总体进度按计划顺利推进。
（4）商业地产发展跃上新台阶，各项配套产业同步推进
一是华发商都盛大开业取得圆满成功。华发商都的全面开业运营，开创了华发商业地产品牌，
极大坚定了公司推进商业地产板块发展的信心；运营方面，公司成立了商业经营公司，并按业态
类别设立了华发商都、华发新天地和华商百货三家下属公司，逐步完善整个板块的营运管理机制，
为下一步加快商业地产板块发展奠定基础。二是境外拓展取得新发展，增设澳门公司，与香港公
司实行业务互动，迈开了港澳销售步伐，取得了新的成效。三是根据公司战略规划，对学校、幼
稚园、会所等配套产业分类处置，为盘活配套资产打下良好基础。
（5）管控优化落地实施取得新进展，管理体系不断优化完善
报告期内，公司战略管控取得优异成果。一是召开战略落地暨管控优化成果汇报会，全面推
进战略落地和管控优化实施，结合公司管理现状，对管控模式、组织架构、薪酬绩效体系等进行
了优化完善，出台了投资决策、经营计划、设计、成本、招投标、工程、销售及品牌等一系列管
理制度；对总部组织架构作出优化整合，设立了产品研发中心、投资拓展部和综合服务中心；对
基层员工进行薪酬福利显性化。二是结合战略管理落地全面展开人力资源评价工作，在此基础上
从公司长远发展出发，对部分城市公司的管理层作出了调整安排，进一步充实和加强重点区域城
市的人才力量，为下一步城市公司向区域公司转型夯实基础。三是对下属职能公司业务进行优化
整合，促使各职能公司向市场化运作管理方向迈进。四是继续加大成本管控力度，明确各阶段成
本管理流程和审批权限。五是进一步加强内部审计和法律风险控制事前、事中和事后的监督作用，
及时有效防范了公司内部运营管理可能存在的缺陷以及有效地化解可能存在的法律风险。
3、2014 年度相关经营数据
（1）房地产开发情况表
年度销售面积
年度销售额
注：土地储备面积为计容积率建筑面积。
2014 年年度报告
（2）房地产出租情况表
可租面积（㎡）
出租面积（㎡）
租金收入（元）
14,816,147.29
556,269.40
5,855,109.50
111,245.00
107,903.00
23,677,692.42
华明科技写字楼
3,289,284.00
3,581,670.34
265,822.88
241,161.08
51,776,172.95
（3）财务融资情况
报告期内，公司房地产业务融资均为项目开发融资及公司日常经营，主要通过银行贷款和信
托方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 380.43 亿元，其中银行贷款 121.85 亿
元，其他方式融资 258.58 亿元。报告期内，公司房地产业务利息资本化金额为 30.27 亿元；加权
平均融资成本年化利率为 9.55%，其中最低项目融资年利率 5.60%，最高项目融资年利率 15.00%。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 人民币
上年同期数
变动比例（%）
7,104,302,025.48
7,017,125,542.69
4,665,820,294.57
4,859,594,646.38
240,821,919.19
188,085,629.60
342,870,842.17
285,902,917.94
72,258,762.58
71,597,761.91
经营活动产生的现金流量净额
2,032,121,655.76
871,809,077.25
投资活动产生的现金流量净额
-21,084,648,494.59
-9,040,676,590.39
筹资活动产生的现金流量净额
19,146,738,060.54
10,802,682,880.30
(1) 订单分析
公司房地产业务不存在订单情况。
(2) 主要销售客户的情况
单位：元 币种：人民币
营业收入总额
占公司全部营业收入的比例(%)
22,555,534.00
15,401,688.00
12,423,000.00
9,000,000.00
2014 年年度报告
8,605,496.00
67,985,718.00
(1) 成本分析表
分行业情况
上年同期金额
4,380,480,917.17
4,710,800,039.13
285,339,377.40
148,794,607.25
分产品情况
上年同期金额
4,380,480,917.17
4,710,800,039.13
285,339,377.40
148,794,607.25
报告期，经营活动产生的现金流量净额增长 133.09%，主要系售楼收现增加和往来款支付减
少所致；投资活动产生的现金流量净额增长 133.22%，主要是投资支出增加；筹资活动产生的现
金流量净额增长 77.24%，主要是银行贷款增加所致。
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内，公司的利润构成及利润来源未发生重大变动，公司利润来源仍主要为房地产业。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司无延续到报告期内的各类融资或重大资产重组事项。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司坚持“立足珠海，面向全国”的发展战略，并明确了"珠海为战略大本营，广
州、上海、武汉、南宁等一二线城市重点突破"的战略思想，逐步实施公司战略转型升级。报告期
内公司经营计划进展情况详见董事局关于报告期内经营情况的讨论与分析。
2014 年年度报告
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
币种:人民币
主营业务分行业情况
6,824,272,102.05
4,380,480,917.17
主营业务分产品情况
6,824,272,102.05
4,380,480,917.17
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
营业收入比上年增减（%）
4,973,748,077.98
41,922,500.00
320,694,955.00
368,576,516.07
1,119,330,053.00
6,824,272,102.05
(三) 资产、负债情况分析
资产负债情况分析表
本期期末数
上期期末数
1,778,631.60
5,856,104.10
主要系收回上期的广
告业务应收账款
8,618,161,793.72
6,136,019,715.04
主要系本期新购置土
地预付土地出让金增
48,026,680,150.97
30,241,894,314.78
主要系开发项目增加
其他流动资
525,903,831.19
主要系预交税金重分
可供出售金
7,950,123.60
4,804,775.68
主要系本期可供出售
金融资产公允价值增
2014 年年度报告
投资性房地
2,270,181,900.00
主要系以租赁为目的
的长期持有物业增加
长期待摊费
103,058,175.65
55,604,554.38
主要系办公经营场
地装修增加所致
递延所得税
297,255,503.21
42,799,528.19
主要系可抵扣暂时
性差异增加所致
其他非流动
53,200,000.00
主要系长期委托贷
款增加所致
5,769,810,000.00
946,900,000.00
主要系流动资金借
款增加所致
165,000,000.00
9,612,476.38
主要系应付银行承
兑汇票增加
应付职工薪
16,709,365.48
11,676,474.41
主要原因系本期计
提的医疗保险增加所
316,549,665.65
-80,341,448.65
主要系税费重分类
69,070,750.83
126,796,058.55
主要原因系应付融
资利息减少所致
493,989.00
主要系股东红利全
部支付所致
其他应付款
6,136,911,547.79
2,575,996,625.85
主要系本年部分子
公司拆借资金增加、
土地增值税清算备用
金增加所致
一年内到期
12,988,150,000.00
7,183,400,000.00
主要系长期借款中
的非流动负
在一年内到期的借款
19,284,580,000.00
12,848,330,000.00
主要系长期融资额
递延所得税
18,943,855.93
5,842,980.12
主要系应纳税暂时
性差异增加所致
少数股东权
6,072,090,534.63
3,680,451,462.63
主要系少数股东增
加投资所致
公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
单位：元 币种：人民币
本期公允价值
计入权益的累计 本 期 期末金额
公允价值变动
4,404,775.68
3,395,347.92
5,996,023.10
7,800,123.60
2,252,393,653.18
6,657,093.42
17,788,246.82
2,270,181,900.00
4,404,775.68
2,252,393,653.18
10,052,441.34
23,784,269.92
2,277,982,023.60
2014 年年度报告
(四) 核心竞争力分析
1、公司在房地产领域深耕细作 30 余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公
司在珠海的区域龙头地位。
2、公司始终坚持"建筑理想家"理念，以国际化的设计思维、准确的市场定位和高品质的市场
推广，打造全国性房地产同类型产品系列精品开发商形象，辅以教育、文化、设计等子品牌，全
方位发挥华发品牌效应。
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
单位：元 币种：人民币
被投资单位
期初账面余额
本期增减额（减 期末账面余额
少以“-”号填列）
广发银行股
100,000.00
100,000.00
100,000.00
份有限公司
珠海达盛股
1,440,000.00
1,440,000.00
1,440,000.00
份有限公司
珠海华发置
250,000.00
250,000.00
-250,000.00
业有限公司
珠海市裕发
实业投资有
珠海华发集
100,000,000.00
100,000,000.00
9,888,497.72
109,888,497.72
团财务有限
珠海华发文
30,000,000.00
27,125,406.79
-1,853,763.60
25,271,643.19
化产业投资
控股有限公
131,840,000.00
128,965,406.79
7,784,734.12
136,750,140.91
(1) 证券投资情况
最初投资金额
期末账面价值
报告期损益
1,804,100.50
7,800,123.60
298,240.02
1,804,100.50
7,800,123.60
298,240.02
2014 年年度报告
(2) 持有非上市金融企业股权情况
最初投资金额
持有数 司股权
期末账面价值
报告期损益
报告期所有者
量（股） 比例
权益变动（元）
100,000.00
100,000.00
100,000,000.00
109,888,497.72
9,888,497.72
110,073,511.31
100,100,000.00
109,988,497.72
9,888,497.72
110,073,511.31
2014 年年度报告
1、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托贷款情况
单位:万元 币种:人民币
768,444.42
(2) 其他投资理财及衍生品投资情况
报告期内，公司无其他投资理财及衍生品投资事项。
2014 年年度报告
2、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用√不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
3、 主要子公司、参股公司分析
币种：人民币
珠海横琴华发房地产投
资有限公司
19,607,800.00
7,225,854,430.28
4,813,433.40
-15,187,613.61
珠海华亿投资有限公司
1,500,000,000.00
7,193,449,152.52
1,458,125,303.09
-41,102,072.34
珠海华福商贸发展有限
800,000,000.00
6,549,072,860.25
938,710,798.73
1,041,715.60
珠海华茂房地产投资顾
问有限公司
1,100,000,000.00
5,932,735,060.95
1,691,566,594.99
657,185,618.27
珠海铧创经贸发展有限
1,295,140,000.00
5,426,078,709.41
4,271,712,193.80
-5,012,391.37
4、 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
二、董事局关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
我国经济发展目前已进入新常态，正从前些年的高速增长转向未来几年的中高速增长，经济
发展方式正从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长。2014年12月召开的中央经济工作会
议明确指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”。经济
发展进入新常态，是一种更有质量、更有效率的增长，为国内房地产市场的未来持续、健康发展
提供了良好的宏观环境。
房地产方面，随着近几年房地产调控政策的实施，以及房地产行业的自我调整，我国房地产
市场的投机需求得到了有效遏制，行业发展趋于健康和理性。房地产调控政策方面，限购限贷等
行政手段逐渐退出，调节回归市场化，信贷政策的放松，房地产调控长效机制的逐步建立，为居
民家庭合理的购房需求及房地产开发企业的合理融资需求均提供了有力支持，有利于房地产行业
的持续健康发展。2015年房地产市场将步入平稳有序发展的新常态阶段。
(二) 公司发展战略
2015 年，公司在战略转型升级取得良好开局的基础上，加大实施战略转型升级力度；区域布
局上，在巩固珠海龙头地位的基础上，加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度，争取
在尚未进入的一线城市实现战略突破，同时对尚未进入的重点二线城市保持密切关注。
2014 年年度报告
(三) 经营计划
2015 年是公司加快发展战略提升的攻坚之年，公司工作开展的总体思路是：以科学发展战略
统揽全局，坚持速度与效益并重的原则，深化改革创新，推进战略提升，盘活资产，优化布局，
强化管理，提高效益，促进经营业绩持续增长。
1、推动楼宇销售与项目开发齐头并进，加快盘活存量资产，促进经营业绩持续增长。
（1）全力以赴推动楼宇销售。根据公司总体经营计划，科学合理制定整体销售计划，有目标、
讲策略、定举措。善于把握市场形势，敢于转变思路，紧抓销售节点，创新营销手段，多措施并
举、多渠道联动，全力以赴促进销售业绩持续增长，争取 2015 年销售额实现新的突破。一是突出
重点，主攻年内推出市场销售的珠海横琴首府、峰景湾、绿洋湾，广州华发四季、武汉上城和华
发四季一期、上海张江项目、威海九龙湾住宅项目等几大直接拉动销售业绩和产生效益的关键项
目，充分准备，精准发力，力争掀起销售高潮；二是灵活处理在售项目的楼宇销售，加速清空尾
盘；三是制定回款计划，加大力度促进资金回笼；四是继续做好车库销售和二手代理业务。
（2）加速推进项目开发建设。根据公司总体经营计划和整体销售计划，制定各个快推项目开
发进度计划，统一部署，把控环节，分类推进，实现快速开发、快速销售、良性周转。一是重点
加速推进上述关键项目，为销售创造充分条件；二是加快推进在售项目，确保按时保质交付使用；
三是加快拟开发储备项目的定位、设计、报建等前期工作。此外，继续推进商业、教育、会所以
及展示中心等长期持有资产的整合盘活力度。
2、坚持创新融资与严控成本双管齐下，大力优化资金运作，确保运营安全平稳。
（1）进一步科学优化融资工作。一是全面启动非公开发行资本市场再融资工作；二是做好年
度放贷还贷维护工作；三是优化融资结构，搭建更多融资主体；四是拓宽融资渠道，拓展股权性
（2）精细化提高资金管理水平。采取降低融资成本、以需定求控制融资节奏避免资金闲置，
以及加强产品创新等有力举措加强资金管理，主动跟进，分类管理，合理安排项目资金，通过精
细化的管理提高资金使用效率。制订合理的资金预算考核机制，将资金预算、经营效益考核列入
城市公司考核指标，降低资金闲置率，提升经营利润空间。
（3）严控成本费用，增收节支，实现降本增效。严格执行成本控制流程和制度体系，全面把
握项目从拿地、定位、设计、招投标和采购各环节成本，继续推行限额设计，通过竞争机制打破
价格壁垒，全面降低开发成本。不断强化预算执行意识，加强财务管理，健全考核机制，同时厉
行节约，严控三项费用支出。
3、推进区域布局和产业布局同步提升，促进产业结构多元化发展。
（1）逐步推进区域布局的全面升级。一是继续加强巩固珠海区域市场龙头地位，加大广州、
上海、武汉等重点区域城市的拓展力度，促进区域市场规模不断扩大；二是不断优化提升总体布
局，逐步实现城市公司向区域公司的转变，构建珠海（包括斗门）、广州（包括中山、南宁），
上海（包括武汉），沈阳（包括包头、大连和盘锦），威海（包括荣成）为核心的区域布局体系；
三是审慎投资，稳步拓展，密切关注公开土地市场动态，找准时机争取在北京、深圳两个尚未进
入的一线城市取得项目突破，同时对尚未进入的重点二线城市保持密切关注，择机而动。
(2)加快商业地产板块的发展步伐。一是全面加强华发商都和华发新天地的运营管理，做好财
务制度、招商收租、薪酬体系等各项工作；二是完善商业经营公司的管理职能，组织架构、团队
建设和流程体系，发挥其对整个商业地产板块的统管职能，并不断做实下属三家子公司的运作。
(3)进一步推动其他配套产业发展。巩固深化全价值链，打造更为多元和健康的产业结构。一
是文传业务要立足珠海，走向全国，向外开拓更大的市场；实行市场化运作，推进文传公司不断
做大做强；二是提升信息化水平，组建互联网公司并进入实体运作，开展华发大数据的研究和应
用，建立信息与交易平台，并以华发横琴首府为试点，打造智慧社区的样板工程；三是继续与集
团各大板块加强协作，推进珠海各城市运营项目，以及威海、沈阳等各项业务的发展；四是拓展
港澳市场的同时，并努力迈出华发国际化业务的实质步伐。
4、全面推进战略落地及管控优化向纵深开展，不断提升管理能力和水平。
一是按照公司发展战略，在进一步优化构建总部组织架构和职能划分的基础上，逐步对各城
市公司和职能公司管理架构进行优化提升，进一步明确总部与下属公司管理职责，建立高效运营
管理体系；二是加快推进产品标准化建设，实施“精品 2.0”战略提升，顺应市场需求，制定不
同定位区间产品的标准化模块，提炼完善产品线的标准化体系；三是继续推行制度建设，按管控
2014 年年度报告
优化的要求不 断 健 全 公 司 各 项 管 理 制 度 ， 优 化 审 批 权 限 和 流 程 ， 使 内 部 管 理 程 序 化 、
制 度 化 ； 四是全面加强人力资源的统一规划和系统管理，不断完善人力资源体系，加大专业技
术人才引进力度，完善薪酬激励体系和绩效考核机制，提升人均产出能力；五是加强内控检查和
风险管控，形成内控的长效机制，加强对公司经营过程中重大风险的预测和应对，对法律风险事
先防范、事中控制、事后补救，切实维护公司利益。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
为完成 2015 年度的经营计划和工作目标，预计公司的资金需求较大，公司将通过自有资金、
销售资金回笼、商业银行贷款及资本市场融资等途径和方式来解决。
(五) 可能面对的风险
1、宏观调控政策风险
国家根据房地产行业发展状况利用行政、金融等多种手段对房地产的需求和供给进行调节，
已经成为一种常态，这对房地产开发企业的发展态势必然产生影响。此外房地产信贷政策的变化
影响房地产市场的供求关系，也会对公司的房地产开发造成影响。
2、市场风险
（1）销售风险
房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况、
居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。同时，国家关于房地产行业的政策，如住房消费信
贷、住房供应结构、交易税金等相关政策的调整，也对公司楼盘的销售产生较大的影响。
（2）市场竞争风险
房地产属于资金密集型行业，行业技术门槛较低，投资回收期较短，因此吸引了一大批资金
实力雄厚的企业进军房地产业，行业竞争日益激烈。随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集
中度进一步提高，将会使公司面临较大的竞争压力。
3、资金风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。随着公司业务的高速发
展，经营规模快速扩张，对公司的融资能力提出了更高的要求。融资能力体现在两方面，即不仅
要及时足额筹集到发展所需资金，而且要支付较低的资金成本。如果国家经济政策、产业政策及
银行贷款政策发生变化，也将可能导致筹措不到所需资金或者需要支付较高的资金成本。
三、董事局对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事局、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
(二) 董事局对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√适用 □不适用
公司董事局对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明详见报表附注四。
(三) 董事局对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
四、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
2014 年年度报告
1、报告期内现金分红政策的执行情况
2014 年 5 月 6 日，本公司 2013 年度股东大会审议通过了《关于 2013 年度利润分配方案的议
案》：以 2013 年末总股本 817,045,620 股为基数，每 10 股派发现金红利 2 元（含税），共计分
配现金股利 163,409,124.00 元（含税）。上述利润分配方案于 2014 年 6 月实施完成。
2、2014 年度利润分配预案
2015 年 2 月 16 日，本公司第八届董事局第五十二次会议审议通过了 2014 年度利润分配预案：
本公司 2014 年度实现归属于母公司股东的净利润 646,702,088.06 元；母公司实现的净利润
84,889,330.06 元，加上年初未分配利润 638,226,747.53 元，扣除本期提取的法定盈余公积金
1,853,634.05 元及分配 2013 年度现金股利 163,409,124.00 元后，可供股东分配的利润为
557,853,319.54 元，拟以本公司 2014 年末总股本 817,045,620 股为基数，向全体股东每 10 股派
发现金股利 1 元（含税），共计分配现金股利 81,704,562.00 元（含税）。
3、2014 年度利润分配预案情况说明
公司 2014 年度拟分配现金红利总额与当年归属于上市公司股东的净利润之比低于 30%，其原
因如下：公司正处于调结构、转方式的关键发展阶段，公司目前在建及拟建的房地产开发项目较
多，处于持续投入阶段，资金需求量较大，同时后续发展势头良好。因此，公司留存未分配利润
的主要用途为满足后续项目的资金投入及日常营运资金的需求，支持生产经营和业务发展的正常
4、独立董事关于 2014 年度利润分配预案合理性的独立意见
（1）公司2014年度利润分配预案的制定考虑了公司所处的房地产行业特点、公司的发展阶段、
自身经营模式和资金需求等多方面因素，符合公司实际情况。
（2）公司2014年度现金分红金额占当年合并报表归属于上市公司股东净利润的12.63%，保持
了公司利润分配政策的连续性，符合公司章程规定的现金分红政策，既能使投资者获得合理的投
资回报，又能兼顾公司的正常经营和可持续发展，不存在损害公司和股东利益的情况。
综上，我们认为公司2014年度利润分配预案是合理的，同意该利润分配预案。
(二) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
币种：人民币
占合并报表
分红年度合并报
每 10 股送
中归属于上
每 10 股转 现金分红的数额
表中归属于上市
市公司股东
增数（股）
公司股东的净利
的净利润的
81,704,562.00
646,702,088.06
163,409,124.00
538,337,740.20
81,704,562.00
545,823,587.36
五、积极履行社会责任的工作情况
(一). 社会责任工作情况
公司 2014 年度社会责任报告于 2015 年 2 月 17 日刊登在上海证券交易所网站上。
2014 年年度报告
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
□适用 √不适用
二、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
三、资产交易、企业合并事项
√适用□不适用
公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
事项概述及类型
公司将珠海唐家湾铜鼓角项目的特定资产收益权转让给
详见公司于 2014 年 4 月 8 日在上海证券
五矿国际信托有限公司，五矿信托以此特定资产收益权
交易所网站及《中国证券报》、《证券
发起设立 “五矿信托-珠海华发特定资产收益权投资集
时报》、《证券日报》、《上海证券报》
合资金信托计划”（以下简称“信托计划”），通过该
披露的公告（公告编号：）。
信托计划融资人民币 10 亿元。公司下属子公司珠海铧国
商贸发展有限公司以其持有的对公司 11.08 亿元的债权
认购该信托计划的次级信托单位。
公司与珠海市中泰投资有限公司（以下简称“目标公司”）
详见公司于 2014 年 7 月 9 日在上海证券
及其股东陈春丽（以下简称“乙方”）、林建荫（以下
交易所网站及《中国证券报》、《证券
简称“丙方”）签订《珠海市中泰投资有限公司股权转
时报》、《证券日报》、《上海证券报》
让及增资协议》（以下简称“增资协议”），公司对目
披露的公告（公告编号为：）。
标公司增资人民币 2,121,213,569.37 元，其中
270,000,000.00 元用于增加目标公司的注册资本；剩余
1,851,213,569.37 元用于增加目标公司的资本公积金。
增资完成后将持有目标公司 90%的股权。
公司收购上海金元惠理资产管理有限公司持有的威海华
详见公司于 2014 年 10 月 18 日在上海证
发房地产开发有限公司 49%的股权，收购价格为人民币
券交易所网站及《中国证券报》、《证
637,800,000.00 元。
券时报》、《证券日报》、《上海证券
报》披露的公告（公告编号为：
公司收购中融国际信托有限公司持有的珠海铧国商贸有
详见公司于 2014 年 12 月 13 日在上海证
限公司 49%的股权，收购价格为人民币
券交易所网站及《中国证券报》、《证
1,270,000,000.00 元。
券时报》、《证券日报》、《上海证券
报》披露的公告（公告编号为：
2014 年年度报告
临时公告未披露或有后续进展的情况
1、 收购资产情况
单位:万元 币种:人民币
自收购日起 自本年初至本年末为上
所涉及的 该资产为上市公 关
是否为关联交 资产收
交易对方或
至本年末为 市公司贡献的净利润
债权债务 司贡献的净利润 联
被收购资产
易（如是，说 购定价
最终控制方
上市公司贡 （适用于同一控制下的
是否已全 占利润总额的比 关
明定价原则） 原则
献的净利润
企业合并）
大连森垒房 大连华藤房产 2014
地产有限公 开发有限公司 年 10
盘锦华垒房 珠 海 铧 创 经 贸
地产开发有 发 展 有 限 公 司 2014
18.94%的股权 年9月
上海钊锐投 中 山 市 华 屹 房
资中心（有 地 产 开 发 有 限 2014
限合伙） 公司49%的股权 年9月
上海金元百 广 州 华 昊 房 地 .94
利资产管理 产 开 发 有 限 公 年 11
有限公司 司49%股权
收购资产情况说明
注：经 2013 年股东大会授权批准，本公司收购盘锦华垒房地产开发有限公司（以下简称盘锦华垒）持有的本公司之子公司珠海铧创经贸发展有限公
司（以下简称铧创经贸）3.79%的股权，收购价格为 119,463,000.00 元；本公司之子公司珠海华发投资发展有限公司（以下简称“华发投资”）收购盘
锦华垒持有铧创经贸 15.15%的股权，收购价格为 477,537,000.00 元。公司及子公司华发投资合计收购铧创经贸 18.94%的股权。
2014 年年度报告
2、 出售资产情况
单位:万元 币种:人民币
本年初起至
资产出售为
出售日该资
所涉及的资产
所涉及的债权债 上市公司贡
资产出售定
产为上市公
产权是否已全
务是否已全部转 献的净利润 关联关系
司贡献的净
占利润总额
沈阳 沈阳珠
辉山 华保障 2014
农业 房建设 年 8
高新 开发有 月 14
区建 限公司 日
设开 100%股
出售资产情况说明
根据 2011 年保障性住房合作协议，2014 年 8 月本公司将持有的沈阳珠华保障房建设开发有限公司（以下简称保障房公司）100%股权转让给合作方下
属公司。根据合作协议约定的服务内容及双方协商确认的价格为作价依据，转让价款 151,502,500.00 元，2014 年 8 月 14 日完成工商变更登记手续，且于
2014 年 8 月 14 日收到全部股权转让价款。根据规定 ，股权处置的日期为 2014 年 8 月 14 日。
2014 年年度报告
四、公司股权激励情况及其影响
□适用 √不适用
五、重大关联交易
√适用 □不适用
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
确认 2013 年度日常关联交易
详见公司于 2014 年 4 月 11 日在上海证券交易所
网站及《中国证券报》、《证券时报》、《证券
日报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号：
公司拟通过珠海华发集团财务有限公司向下属
详见公司于 2014 年 8 月 16 日在上海证券交易所
子公司大连华藤房地产开发有限公司提供委托
网站及《中国证券报》、《证券时报》、《证券
贷款，贷款金额为人民币 3,200 万元，贷款期限
日报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号：
为 2 年，贷款年利率为 15%。
公司拟通过珠海华发集团财务有限公司向下属
详见公司于 2014 年 9 月 6 日在上海证券交易所
子公司武汉中央商务区投资开发有限公司提供
网站及《中国证券报》、《证券时报》、《证券
委托贷款，贷款金额为人民币 7,650 万元，贷款
日报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号：
期限为 1 年，贷款年利率为 12%。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
（1）公司于 2014 年 4 月 9 日召开的第八届董事局第三十二次会议审议通过了《关于 2014
年度日常关联交易的议案》，公司对 2014 年度可能与控股股东珠海华发集团有限公司（包括其全
资、控股子公司）发生的日常关联交易进行了预计，预计情况详见公司于 2014 年 4 月 11 日在上
海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》披露的公
告（公告编号：）。报告期内公司日常关联交易进展情况详见本报告财务报表附注“十
一、关联方及关联交易”。
（2） 经公司第八届董事局第三十二次会议审议通过并经公司 2013 年度股东大会批准，2014
年度授权公司及下属子公司（含控股子公司）向珠海华发集团财务有限公司申请贷款及授信额度
总计为人民币 15 亿元，具体情况详见公司于 2014 年 4 月 11 日、2014 年 5 月 7 日在上海证券交
易所网站及《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》披露的公告（公告
编号：14-023）。报告期内公司与集团财务公司关联交易情况详见本报告财务报表
附注“十一、关联方及关联交易”。
六、重大合同及其履行情况
托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
是否存 是否为
担保 担保 担保
担保是 担保逾
担保方 方与
在反担 关联方
起始日 到期日 类型
否逾期 期金额
2014 年年度报告
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公
司的担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
2,763,101.00
报告期末对子公司担保余额合计（B）
2,763,101.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）
2,763,160.81
担保总额占公司净资产的比例(%)
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
其他重大合同
1、重大土地出让及项目合作合同
广州华晟房地
海珠区宝岗
广州市国土资源
产开发有限公
和房屋管理局
荔湾区秀水
广州华昊房地
涌以北、郭村
广州市国土资源
产开发有限公
路以南、芳信
和房屋管理局
荔湾区芳村
广州华枫投资
广州市国土资源
大道南以西、
和房屋管理局
鹤洞路以南
武汉汉阳区
武汉华发中城
四新南路与
武汉市国土资源
房地产开发有
梅林东路交
叉口东北角
武汉汉阳区
江城大道与
武汉华发置业
武汉市国土资源
四新南路交
叉口东北角
浦东新区张
上海铧发创盛
上海市规划和国
江南区配套
置业有限公司
土资源管理局
珠海十字门
珠海奥华企业
珠海市国土资源
商务区湾仔
管理咨询有限
2014 年年度报告
片区、会展四
珠海十字门
商务区湾仔
珠海铧创经贸
珠海市国土资源
片区、会展四
发展有限公司
上海定海社
珠海华发置业
上海市规划和国
区 B5-5 地块
发展有限公司
土资源管理局
香洲区湾仔
珠海华发实业
陈春丽、林建荫
股份有限公司
七、承诺事项履行情况
√适用 □不适用
上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的承
珠海华发集团有限
公司、珠海华发汽
车销售有限公司、
珠海华发物业管理
服务有限公司除满
足中国证监会在
《关于上市公司股
权分置改革试点有
关问题的通知》中
要求的条件外，只
有同时满足以下两
个条件，才可以挂
公司、珠海
牌出售所持有的股
与股改相关的承
份：(1) 自股权分
置改革方案实施后
公司、珠海
的第一个交易日起
满 36 个月；(2) 股
权分置改革方案实
施后，当且仅当出
现连续 5 个交易日
公司二级市场股票
收盘均价达到或超
过截止 2005 年 6 月
18 日前 30 个交易
日公司二级市场股
票的收盘均价 6.41
元上浮 50%即 9.62
2014 年年度报告
公司控股股东珠海
华发集团有限公司
于 2010 年 5 月出具
以下承诺：华发集
团及华发集团下属
企业珠海十字门中
央商务区建设控股
有限公司在未来十
字门商务区开发过
程中，若取得任何
可能与本公司所从
事的房地产开发业
务形成竞争的项目
或土地使用权，华
发集团会将该等项
目或土地使用权通
过托管、合作方式
交由本公司开发或
以本公司为主开
发，或按照国有资
产转让的相关规定
将该项目进行对外
公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
否 达到原盈利预测及其原因作出说明
八、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元
币种：人民币
是否改聘会计师事务所：
境内会计师事务所名称
大华会计师事务所（特殊普通
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
内部控制审计会计师事务所
大华会计师事务所（特殊普通
九、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人处
罚及整改情况
本年度公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人
均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
2014 年年度报告
十、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十一、执行新会计准则对合并财务报表的影响
长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响
币种：人民币
归属于母公司
归属于母公司
交易基本信息
长期股权投资
可供出售金融
资产（+/-）
-100,000.00
100,000.00
-250,000.00
250,000.00
-50,000.00
-400,000.00
400,000.00
*1 由于珠海达盛股份有限公司自 1999 年度经营状况恶化，至今无好转的迹象，本公司已于
1999 年对其投资额 1,440,000.00 元全额计提减值准备。
准则其他变动的影响
本公司根据修订后的《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》，对原资本公积中归属于其他
综合收益的部分及外币报表折算差额予以调整，根据列报要求作为其他综合收益项目列报，并对
年初数采用追溯调整法进行调整列报，追溯调整影响如下：
2013 年 1 月 1 日
2013 年 12 月 31 日
2,896,844.91
1,950,506.39
外币报表折算差额
-461,884.60
其他综合收益
2,896,844.91
1,488,621.79
2,896,844.91
2,896,844.91
1,488,621.79
1,488,621.79
2014 年年度报告
十二、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
“09 华发债”情况
2014 年 6 月，鹏元资信评估有限公司在对本公司经营状况及相关行业进行综合分析与评估的
基础上，出具了《珠海华发实业股份有限公司 2009 年 18 亿元公司债券 2014 年跟踪信用评级报告》，
评级报告维持本公司债券信用等级为 AA，维持本公司主体信用等级为 AA，评级展望为稳定。
2014 年 10 月，按照《珠海华发实业股份有限公司关于 2009 年公司债券票面利率公告》，本
期“09 华发债”的票面利率为 7.00%；每手“09 华发债”面值 1000 元派发利息为 70.00 元（含
税，扣税后个人债券持有人实际每 1000 元派发利息为 56.00 元）。公司已于 2014 年 10 月 16
日实施了上述派息方案。
2014 年 10 月，按照《珠海华发实业股份有限公司关于“09 华发债”票面利率调整公告》，
“09 华发债”的票面利率自 2014 年 10 月 16 日起上调 60 个基点至 7.60%，并在债券存续期后 3
年固定不变。具体内容详见公司于 2014 年 9 月 25 日在上海证券交易所网站及《中国证券报》、
《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号：）。
根据《珠海华发实业股份有限公司公开发行公司债券募集说明书》所设定的公司债券回售条
款，本公司发行的珠海华发实业股份有限公司 2009 年公司债券（证券代码：122028，证券简称：
“09 华发债”）的债券持有人在债券存续期间的第 5 个计息年度的付息日（2014 年 10 月 16 日）
可将其持有的债券全部或部分按面值回售给本公司。具体回售方案详见公司于 2014 年 9 月 25 日
在上海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》披露
的公告（公告编号：）。本公司已于 2014 年 10 月 16 日对本次有效申报回售的“09 华
发债”债券实施回售，具体回售结果详见公司于 2014 年 10 月 15 日在上海证券交易所网站及《中
国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号：）。
2014 年年度报告
股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
3、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
二、 证券发行与上市情况
(一) 截至报告期末近 3 年历次证券发行情况
截止本报告期末至前三年，公司未有证券发行与上市情况。
(二) 公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
报告期内没有因送股、配股等原因引起公司股份总数及结构的变化。
三、 股东和实际控制人情况
截止报告期末股东总数(户)
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数
截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
前十名股东持股情况
质押或冻结情况
期末持股数
报告期内增减
珠海华发集团有限公司
179,055,046
76,931,500
珠海华发汽车销售有限
12,068,524
珠海华发物业管理服务
12,068,518
2014 年年度报告
中国工商银行－广发策
略优选混合型证券投资
江苏橡树资本投资有限
中国农业银行股份有限
公司－新华优选成长股
票型证券投资基金
广州市泰奇食品有限公
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的
股份种类及数量
珠海华发集团有限公司
179,055,046
人民币普 179,055,046
珠海华发汽车销售有限公司
12,068,524 人民币普
12,068,524
珠海华发物业管理服务有限公司
12,068,518 人民币普
12,068,518
中国工商银行－广发策略优选混合型证券
8,469,117 人民币普
江苏橡树资本投资有限公司
8,000,000 人民币普
7,946,000 人民币普
4,809,196 人民币普
4,560,000 人民币普
中国农业银行股份有限公司－新华优选成
4,226,928 人民币普
长股票型证券投资基金
广州市泰奇食品有限公司
3,995,525 人民币普
上述股东关联关系或一致行动的说明
已知第一大股东珠海华发集团有限公司、珠海华发汽
车销售有限公司及珠海华发物业管理服务有限公司
属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中
规定的一致行动人，与其他流通股东不存在关联关
系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理
办法》中规定的一致行动人；未知其他流通股东是否
属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中
规定的一致行动人,也未知其他流通股东之间是否存
在关联关系。
2014 年年度报告
四、 控股股东及实际控制人变更情况
(一) 控股股东情况
币种：人民币
珠海华发集团有限公司
单位负责人或法定代表人
1986 年 5 月 14 日
组织机构代码
1,000,000,000
主要经营业务
经营范围：房地产开发经营（凭资质证书经营）；房屋出租，
轻工业品、黑金属等商品的出口和轻工业品、仪器仪表等商
品的进口（具体按粤经贸进字[ 号文经营），保税
仓储业务（按海关批准项目），转口贸易（按粤经贸进字
[ 号文经营）；建筑材料、五金、工艺美术品、服
装、纺织品的批发、零售；项目投资及投资管理。
未来发展战略
华发集团确立了“3+1+2+X”业务组合布局：“3”表示 3 大
核心业务——城市运营、房产开发、金融投资；“1”表示重
点培育的业务——商贸物流，“2”表示 2 个配套业务——文
教旅游、现代服务；“X”表示未来将要进入的潜在业务领域。
报告期内控股股东变更情况索引及日期
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
(二) 实际控制人情况
币种：人民币
珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
报告期内实际控制人变更情况索引及日期
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
2014 年年度报告
董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
报告期内从
报告期在其
公司领取的
股东单位领
年度内股份
应付报酬总
增减变动量
额（万元）（税
董事、副总
董事、副总
2014 年年度报告
2013 年 11
2013 年 11
2014 年年度报告
最近 5 年的主要工作经历
1993 年 7 月起历任华发集团助理总经理、副总经理，本公司董事局秘书、董事。2012 年 5 月起任华发集团法定代表人、董事长。2005 年 1
月起任本公司董事局副主席，2012 年 9 月起兼任本公司总裁。2014 年 4 月起任本公司董事局主席。珠海市第八届人民代表大会代表，中国
共产党珠海市第七届委员会候补委员。
曾任珠海市劳动局局长、珠海市政府副秘书长。2001 年 2 月起历任华发集团法定代表人、董事长、总经理及本公司董事，2009 年 4 月卸任
华发集团总经理，2012 年 5 月卸任华发集团法定代表人、董事长。2004 年 10 月起任本公司董事局主席。2014 年 4 月因年龄原因辞去董事局
主席及在董事局所担任的一切职务。2014 年 4 月被授予珠海华发实业股份有限公司“董事局名誉主席”称号。
曾任内蒙古自治区驻珠海办事处主任、珠海市政府驻北京办事处主任。现任华发集团副董事长、副总经理。2009 年 1 月起任本公司董事局副
曾任深圳发展银行总行办公室主任、董事会首席秘书、深圳发展银行珠海支行行长、招商银行广州分行流花支行及人民中路支行行长，2001
年 5 月起任本公司董事兼总裁，2004 年 10 月起兼任本公司董事局副主席，2012 年 9 月卸任本公司总裁。
曾任珠海德联造价事务所有限公司副董事长兼副总经理，2001 年 5 月至 2015 年 2 月任本公司董事兼副总裁。
曾任珠海市审计局基本建设审计科副科长，2001 年 5 月至 2014 年 4 月任本公司财务总监，2005 年 2 月起任本公司董事。2014 年 4 月起兼任
本公司副总裁。
历任安徽省淮南市规划设计院市政室主任、珠海规划设计研究院高级工程师，2001 年 5 月起任本公司董事。
历任珠海华发实业股份有限公司董事局秘书、珠海铧创投资管理有限公司董事长、珠海铧创担保有限公司董事长、珠海铧创股权投资管理有
限公司董事长、珠海金融投资控股有限公司副总经理、珠海华发集团有限公司总经理助理。现任珠海华发集团有限公司副总经理、珠海金融
投资控股有限公司董事、总经理。2014 年 5 月起任本公司董事。
1988 年加入司法部中国法律事务中心，1992 年任该中心海南办事处主任，1993 年发起设立北京市中伦律师事务所并任主任。现任北京市中
伦律师事务所合伙人、第八届北京市律师协会会长。2009 年 7 月起任本公司独立董事。
历任北京市财政局会计处副处长、北京会计公司总经理（正处级）、北京注册会计师协会副会长、北京资产评估师协会副会长，现任北京兴
华会计师事务所董事长、主任会计师。2010 年 4 月起任本公司独立董事。
历任香港理工大学会计及金融学院的副主任及副教授。现任中欧国际工商学院会计学教授、副教务长及 MBA 主任,兼任中国高速传动设备集
团、上海东方明珠股份有限公司、杭州顺网科技、赛晶电子电力集团独立董事。2013 年 7 月起任本公司独立董事。
历任中国人民大学法学院、律师学院法律硕士专业学位研究生兼职导师、北京市中银律师事务所合伙人律师、北京市大成律师事务所合伙人
律师、北京市同维律师事务所主任、合伙人律师。现任北京市康达律师事务所合伙人律师，兼任海康威视数字技术股份有限公司、中成进出
口股份有限公司、郑州煤矿机械集团股份有限公司、中化岩土工程股份有限公司独立董事。2013 年 7 月起任本公司独立董事。
曾任珠海英格仕房产开发有限公司总经理助理兼工程业务部经理，本公司销售部经理、总经理助理。本公司副总裁。
曾任四川省成都市建筑设计研究院助理工程师、珠海市建筑设计院高级建筑师、珠海华发实业股份有限公司规划报建部副经理、经理、总经
理助理、设计咨询公司总经理。本公司副总裁。
曾任珠海丹田集团市场营销部经理，珠海市燊荣房地产开发有限公司副总经理，本公司总裁助理，兼任市场研发部经理。本公司副总裁。
2014 年年度报告
历任珠海市香洲区唐家镇镇长、镇人大主席、镇委书记、珠海市大学园区工作委员会副主任、珠海市政府副秘书长、佛山市政府副秘书长、
佛山市南海区常委、组织部长、区编委办主任、人才办主任、佛山市委副秘书长、珠海市国资委正处级干部。2013 年 8 月起任本公司副总裁。
历任武汉市住宅开发公司副总经理、武汉汉飞投资控股集团有限公司常务副总经理、武汉中央商务区城建开发有限公司总经理、武汉中央商
务区投资开发有限公司董事长、武汉中央商务区资产经营管理有限公司董事长、武汉中央商务区投资开发有限公司总经理、武汉中央商务区
投资控股集团有限公司副总经理、武汉中央商务区城建开发有限公司董事长。2014 年 5 月起任本公司副总裁。
曾任中国工商银行珠海市新洲支行业务部经理，深圳市海欣创业投资担保有限公司总经理，珠海铧创投资担保公司总经理，珠海铧创投资担
保有限公司董事长。2010 年 1 月起任本公司董事局秘书。
曾任全国青联委员、第四届全国律师协会常务理事、第一届全国女律师协会第一副会长、珠海市青联副主席、珠海市青年志愿者协会会长、
珠海市妇联执委。现任民革珠海市委副主委、珠海市政协常委、珠海市台联会常务副会长、广东省律协民法专委会副主任，在珠海市从事专
职律师工作。2010 年 1 月起任本公司首席法务官。
曾任珠海市建设局政策法规科科长、珠海建设局勘察设计科科长，2006 年 12 月至 2010 年 5 月任珠海市房地产和城乡规划建设局总工程师。
2010 年 5 月起任本公司总工程师。
曾任珠海华发集团有限公司财务部副经理，2007 年 9 月起担任本公司计划财务部经理。2014 年 4 月起任本公司首席财务官。
历任珠海华发集团有限公司财务部副经理、经理、总经理助理，现任珠海华发集团有限公司监事会副主席、珠海容闳学校董事长、珠海十字
门中央商务区建设控股有限公司副董事长。2013 年 11 月起任职本公司监事长。
2006 年至今任珠海市国资委财务总监、专职董事监事。2013 年 11 月起任职本公司监事。
2000 年 2 月起任本公司证券部副经理兼本公司监事，2004 年 2 月起任本公司证券部经理兼本公司监事。
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
二、任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名
股东单位名称
在股东单位担任的职务
珠海华发集团有限公司
珠海华发集团有限公司
副董事长、副总经理
珠海华发集团有限公司
监事会副主席
珠海华发集团有限公司
2014 年年度报告
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名
其他单位名称
在其他单位担任的职务
北京市中伦律师事务所
北京兴华会计师事务所
董事长、主任会计师
中欧国际工商学院
会计学教授
北京市康达律师事务所
上述人员其他兼职情况详见其工作经历。
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序
公司董事、监事、高级管理人员报酬决策程序依据公司管理制度确定。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据
公司董事、监事、高级管理人员报酬采取年薪制。公司董事、监事薪酬由股东大会确定。
董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情
公司董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况见上表“现任及报告期内离任董事、监事和高级管
理人员持股变动及报酬情况”。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际
公司董事、监事、高级管理人员报酬按照公司管理制度发放，独立董事津贴按照股东大会确定金额发放。
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
担任的职务
董事局主席
董事局选举
董事局主席
年龄原因离任
股东大会选举
董事局聘任
董事局聘任
首席财务官
五、公司核心技术团队或关键技术人员情况
报告期内，公司核心技术团队或关键技术人员（非董事、监事、高级管理人员）等对公司核心竞争力有重大影响的人员为发生变动。
2014 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量
在职员工的数量合计
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
专业构成类别
专业构成人数
教育程度类别
数量（人）
大学本科及以上
中专、技校及高中
(二) 薪酬政策
1、完善现有员工薪酬体系：为缓冲股份公司部门主管与部门副总监的总薪酬差距，畅通股份
公司内部员工晋升通道，参考同业薪酬数据，于现有薪酬体系中“部门主管”和“部门副总监”
之间增设“业务经理”职系。符合公司总体薪酬策略，现有员工晋升，可平稳套入，不会造成人
力成本的极大增加；对外招聘，提供有一定竞争力的薪酬。
2、优化基层员工薪酬结构：为构建适合的薪酬结构，满足员工高现金性收入需求，降低外部
招聘难度，在保持总薪酬不变的前提下，2014年对股份公司基层员工的薪酬结构予以优化，提高
了员工满意度。
3、开展人力资源盘点工作，通过业绩考核和员工素质评价结果，对公司现有人员分为明星员
工、良好员工、合格员工、需改进员工，为下一步人才选拔和干部任用等人力资源提升提供基础
(三) 培训计划
公司2015年的培训重点将根据公司战略目标和发展的需求，重点围绕现任管理人员管理与领
导力培养、管理人才梯队建设、专业提升与解决问题类培训、职业化素养和应届生培养五大方面
2014 年年度报告
(四) 专业构成统计图
(五) 教育程度统计图
(六) 劳务外包情况
劳务外包的工时总数
劳务外包支付的报酬总额
2014 年年度报告
一、公司治理及内幕知情人登记管理等相关情况说明
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及《企业内部控
制基本规范》、《企业内部控制配套指引》等相关的法律法规、规范性文件的原则和要求，制定
了《投资者投诉处理制度》、《资金管理工作小组工作细则》，修订了《公司章程》、《监事会
议事规则》和《内部控制评价管理办法》等一系列制度，进一步规范了公司运作和内部控制管理
制度，强化了公司的法人治理结构。
1、关于股东与股东大会：报告期内，公司召开了 1 次年度股东大会及 1 次临时股东大会。
根据《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》及公司制定的《股东大会议事规则》召集、
召开股东大会。公司认真接待股东来访和来电咨询，保证所有股东对公司重大事项都有知情权。
公司能够平等对待所有股东，特别是中小股东与大股东享有平等地位，能够充分行使自己的权利。
2、关于控股股东与上市公司的关系：公司具有独立的业务及自主经营能力，公司控股股东严
格规范自己的行为，通过股东大会行使出资人的权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的
决策和经营活动，公司与控股股东进行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财
务、机构、业务做到了五独立，公司董事局、监事会和内部机构能够独立运作。公司上市以来得
到了控股股东在资金、人才和资源等各方面的大力支持和帮助，未发生过大股东占用上市公司资
金和资产的情况。公司已建立防止控股股东及其附属企业占用上市公司资金、侵害上市公司利益
的长效机制，并在《公司章程》中明确了“占用即冻结”的相关条款。
3、关于董事和董事局：公司董事局由 11 名董事组成，其中 4 名为独立董事，人数和人员构成
符合法律法规的要求。公司董事均能够认真负责，勤勉尽职，诚信行事，熟悉有关法律法规，以
公司最佳利益为前提履行职责，切实维护公司和全体股东的利益。董事局已按照相关规定组建了
战略发展委员会、薪酬与考核委员会、审计委员会、提名委员会等。报告期内，公司共召开董事
局会议 29 次，公司董事局的召集、召开严格按照《公司章程》及《董事局议事规则》规定进行，
有效的发挥了董事局的决策机制。
4、关于监事和监事会：报告期内，公司共召开了 5 次监事会。公司监事会严格执行《公司法》、
《公司章程》的有关规定，人数和人员构成符合法律、法规的要求，能够依据《监事会工作制度》
等制度，认真履行自己的职责，对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行
监督，并独立发表意见。
5、关于绩效评价与激励约束机制：公司正逐步建立健全公正、透明的董事、监事、高级管理
人员的绩效评价标准与激励约束机制。
6、关于信息披露与透明度:公司指定董事局秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询，
指定《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》为公司信息披露的报纸；
公司严格按照有关法律法规及《信息披露管理制度》要求，真实、准确、完整、及时地披露有关
2014 年年度报告
信息，并确保所有股东有平等的机会获得信息。
7、关于投资者关系及相关利益者：公司以更加透明、公开、热情的态度，通过各种渠道进一
步加强投资者关系管理工作。通过现场实地考察、坦诚的座谈和热线电话交流，就投资者普遍关
心的行业前景、市场变化、公司开发销售情况、公司市场开拓计划等事项进行了阐述，细致专业
地建立了与投资者的沟通渠道，提高了公司在资本市场的透明度，维护了公司形象和投资者利益。
公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求是否存在差异；如有差异，应当说明原因
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网
会议议案名称
站的查询索引
2013 年度股
关于《2013 年度董事
全部议案通
http://www.sse.c
局工作报告》的议
案；关于《2013 年度
监事会工作报告》的
议案；关于《2013 年
度报告》全文及摘要
的议案；关于《2013
年度财务决算报告》
的议案；关于《2014
年度财务预算报告》
的议案；关于 2013
年度利润分配方案
的议案；关于《2013
年度社会责任报告
书》的议案；关于《独
立董事述职报告》的
议案；关于公司向金
融机构申请贷款及
综合授信的议案；关
于公司为下属子公
司银行贷款及综合
授信提供担保的议
案；关于公司向集团
财务公司申请贷款
及综合授信的议案；
关于公司为下属子
公司向集团财务公
司贷款及综合授信
提供担保的议案；关
于授权公司经营班
子开展对外投资的
议案；关于授权公司
经营班子开展土地
购置的议案；关于续
2014 年年度报告
聘会计师事务所的
议案；关于修改《监
事会议事规则》的议
案；关于修改《公司
章程》的议案；关于
增补公司董事的议
案；关于修改《董事
局议事规则》的议
2014 年第一
关于 2013 年度公司
全部议案通
http://www.sse.c
次临时股东
董事薪酬或津贴的
议案；关于 2013 年
度公司监事薪酬的
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加董事会情况
是否连续两
次未亲自参
年内召开董事会会议次数
其中：现场会议次数
通讯方式召开会议次数
现场结合通讯方式召开会议次数
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事局议案及其他非董事局议案事项提出异议。
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议
公司制定的《公司独立董事工作细则》对独立董事的任职条件、任职程序、行使职权原则、
享有的权利、在审查关联交易中的义务、年报编制和披露过程中的责任和义务等作出了规定，按
照上述工作细则及《董事局下设各专门委员会工作细则》、《审计委员会年度财务报告审计工作
规程》的具体要求，公司独立董事认真行使公司所赋予的权利，及时了解公司的生产经营信息，
2014 年年度报告
全面关注公司的发展状况，积极出席公司 2014 年召开的相关会议，对公司董事局审议的相关事项
发表了独立客观的意见，忠实履行职责，充分发挥独立董事的独立作用，积极维护公司全体股东
尤其是中小股东的合法权益。独立董事履职情况及审计委员会履职情况详见公司于 2015 年 2 月
17 日在上海证券交易所网站上披露的《独立董事述职报告》及《审计委员会 2014 年度履职报告》。
五、监事会发现公司存在风险的说明
监事会对报告期内的监督事项无异议。
六、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
在报告期内，由薪酬与考核委员会审定相关方案，并已提交董事局审议通过。
2014 年年度报告
一、内部控制责任声明及内部控制制度建设情况
公司内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真
实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略目标。公司董事局的责任是建立和完善内
部控制制度，履行在公司治理中的重要作用。董事局根据《企业内部控制基本规范》及《企业内
部控制配套指引》等有关文件精神，建立了较为完善的内控体系和管理制度。公司《内部控制评
价报告》于 2015 年 2 月 17 日刊登在上海证券交易所网站上。
是否披露内部控制自我评价报告：是
二、内部控制审计报告的相关情况说明
公司聘请了大华会计师事务所(特殊普通合伙)对公司 2014 年度财务报告内部控制实施情况
进行审计，并出具了《内部控制审计报告》。《内部控制审计报告》于 2015 年 2 月 17 日刊登在
上海证券交易所网站上。
是否披露内部控制审计报告：是
三、年度报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明
公司已制定并严格实施《年报信息披露重大差错责任追究制度》，制度规定了年报信息披露
重大差错责任追究的形式及种类。报告期内，公司及相关人员未发生制度所指的未正确履行职责
及其他个人原因对公司造成重大经济损失或造成不良社会影响时的情况。
2014 年年度报告
审 计 报 告
大华审字[号
珠海华发实业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的珠海华发实业股份有限公司(以下简称华发股份公
司)财务报表，包括 2014 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2014
年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股
东权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是华发股份公司管理层的责任，这种责任包
括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊
或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我
们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师
审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表
是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计
证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误
导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考
虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
2014 年年度报告
审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合
理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提
供了基础。
三、审计意见
我们认为，华发股份公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计准
则的规定编制，公允反映了华发股份公司 2014 年 12 月 31 日的合并及母
公司财务状况以及 2014 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
大华会计师事务所(特殊普通合伙)
中国注册会计师：刘涛
中国注册会计师：张海龙
二〇一五年二月十六日
2014 年年度报告
一、财务报表
合并资产负债表
2014 年 12 月 31 日
编制单位: 珠海华发实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
流动资产：
六、注释 1
6,644,985,860.37
6,417,535,971.52
结算备付金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
六、注释 2
1,778,631.60
5,856,104.10
六、注释 3
8,618,161,793.72
6,136,019,715.04
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款
六、注释 4
108,931,838.83
114,205,657.39
买入返售金融资产
六、注释 5
48,026,680,150.97
30,241,894,314.78
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
六、注释 6
525,903,831.19
流动资产合计
63,926,442,106.68
42,915,511,762.83
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
六、注释 7
7,950,123.60
4,804,775.68
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
六、注释 8
135,160,140.91
127,125,406.79
投资性房地产
六、注释 9
2,270,181,900.00
六、注释 10
557,236,927.36
518,272,716.43
固定资产清理
生产性生物资产
六、注释 11
80,606,114.47
64,048,497.55
长期待摊费用
六、注释 12
103,058,175.65
55,604,554.38
递延所得税资产
六、注释 13
297,255,503.21
42,799,528.19
其他非流动资产
六、注释 14
53,200,000.00
2014 年年度报告
非流动资产合计
3,504,648,885.20
812,655,479.02
67,431,090,991.88
43,728,167,241.85
流动负债：
六、注释 15
5,769,810,000.00
946,900,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
六、注释 16
165,000,000.00
9,612,476.38
六、注释 17
2,743,458,536.75
2,586,226,122.26
六、注释 18
5,136,733,478.53
5,656,436,931.00
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬
六、注释 19
16,709,365.48
11,676,474.41
七、注释 20
316,549,665.65
-80,341,448.65
六、注释 21
69,070,750.83
126,796,058.55
六、注释 22
493,989.00
其他应付款
六、注释 23
6,136,911,547.79
2,575,996,625.85
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
六、注释 24
12,988,150,000.00
7,183,400,000.00
其他流动负债
流动负债合计
33,342,393,345.03
19,017,197,228.80
非流动负债：
六、注释 25
19,284,580,000.00
12,848,330,000.00
六、注释 26
1,799,279,000.00
1,794,022,718.75
其中：优先股
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
递延所得税负债
六、注释 13
18,943,855.93
5,842,980.12
其他非流动负债
非流动负债合计
21,102,802,855.93
14,648,195,698.87
54,445,196,200.96
33,665,392,927.67
所有者权益
六、注释 27
817,045,620.00
817,045,620.00
其他权益工具
其中：优先股
六、注释 28
1,651,351,729.65
1,614,161,371.46
2014 年年度报告
减：库存股
其他综合收益
六、注释 29
12,486,704.28
1,488,621.79
六、注释 30
206,198,656.04
204,345,021.99
一般风险准备
未分配利润
六、注释 31
4,226,721,546.32
3,745,282,216.31
归属于母公司所有者权益合计
6,913,804,256.29
6,382,322,851.55
少数股东权益
6,072,090,534.63
3,680,451,462.63
所有者权益合计
12,985,894,790.92
10,062,774,314.18
负债和所有者权益总计
67,431,090,991.88
43,728,167,241.85
法定代表人：李光宁 主管会计工作负责人：何玉冰会计机构负责人：陈新云
母公司资产负债表
2014 年 12 月 31 日
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
流动资产：
2,680,903,196.49
2,277,427,728.17
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金