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链家理财：信息不透明 涉嫌自担保
【摘要】由于链家理财平台，信息披露极不对称，关于借款人信息近乎没有，从平台公布这些信息来看，无法判断平台借款资金用途及去向，无法判断借款人是否有还款能力。
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图片来源：达志根据链家理财网站显示，链家理财是由北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）负责运营的平台，平台只有”家多宝”系列理财产品。根据平台信息，家多宝理财产品年花收益是8%-10%，投资期限是5-180天，起投金额是1000元，收益方式是一次性还本付息。关于链家理财借款项目的两个类别，及具体代表意思。第一类是还贷易借款项目，主要包括1、房屋要出售，还有房贷要还。2、房屋已抵押，无钱还贷。3、房屋贷款到期，无法还清。4、房屋要再进行抵押，有贷款未结清。笔者这样理解，意思是借款人没有房产抵押，但是有房贷或者贷款要还，借款人向链家理财平台借款，平台提供本息保障，帮助借款人还款。第二类是抵房贷借款项目，是指借款人将房产抵押给担保人的名下，出借人将资金交付给借款人，借款人依照约定还本付息。笔者这样理解，意思就是借款人以房产抵押给链家理财平台，投资人的资金平台出借给借款人，投资人获得相应收益。从以上两类借款来看，其中第一类换贷易相当于信用借款，有担保公司担保。第二类抵房贷相当于房产抵押借款，同时有担保公司担保。下面我们来看看家多宝理财产品标的，及相关信息披露。贷出去分析师点击进入投资页面，有公布该借款项目由链家地产与中融信共同担保，其它就只有投资金额入口，并没有公布借款人基本信息，借款用途等信息。从平台公布的《借款及担保协议》中我们可以看到借款人信息姓氏，以及不完整身份证号。据全国企业信用信息公司系统查询显示，北京中融信担保有限公司（以下简称中融信）注册资本20000万元，企业法人是链家地产。也就是说，家多宝借款项目的两个担保方链家地产与中融信都是链家地产自己，也就是说家多宝理财产品担保涉嫌关联担保。据链家理财平台数据显示，截止到日，平台贷款余额约12.84亿元。根据平台安全保障显示，平台所有家多宝项目都有中融信担保，但从平台现有贷款余额来看，平台目前没有超额担保问题。当然，不排除平台还有其它担保项目情况，这里只能核实中融信给家多宝项目担保问题。如下图所示，平台的借款金额一般在40万至300万之间，其平均借款额度相对较大。而从其借款类别来看，其还贷易项目相当于信用借款，这要求平台在风控管理方面要求更加严格，确保借款人有还款能力。而如果抵房贷因有房产抵押，因链家地产自身就是房产中介，有着良好的销售渠道和客户资源，其处置变卖房屋能力显然极具优势，一旦借款人逾期或违约，平台就能快速将手里房子出售，对于投资人和平台而言该类借款风险性就会很小。但是，由于平台并没有公布借款项目是否有做房屋抵押手续，或双方是否签署到期不能还款，平台有优先处置房屋权利等信息。那么，投资人无法判断其哪些项目借款是抵押贷，哪些借款项目是还贷易。相关疑虑1、由于链家理财平台，信息披露极不对称，关于借款人信息近乎没有，从平台公布这些信息来看，无法判断平台借款资金用途及去向，无法判断借款人是否有还款能力。2、由于链家理财平台担保公司中融信与链家自己，其整体风险实际上都有平台自身承担。如果出现借款人违约或逾期，在处置借款人唯一房产时容易引起纠纷。另外由于房产市场今年遇冷，房屋销售也需要一定的周期，这对于平台来说自身面临很大的垫付压力。3、由于链家理财平台平均借款额度偏大，风险聚集度较大，一旦借款人逾期或违约，极其考验链家平台的资本充足率和资金流动性。一旦出现平台兑付困难，或间接性资金周转困难，平台信誉遭遇考验。以上文字仅代表作者个人观点，并不代表金评媒立场。
来源: 金评媒
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开心签到天数: 908 天连续签到: 1 天[LV.10]以坛为家III
全国最大的中介公司链家出事了，这是近日茶余饭后最火的话题，在此之前，除了房地产业内对于链家模式有质疑，一切还算太平，直到2月23日，上海消费者保护协会的新闻发布会曝光了两起投诉案例，引发轩然大波。
尽管今年链家重金在上海文广集团有深度合作，媒体们并未给链家太多面子，上海以及全国媒体后续的连篇累牍的报道，住建委的处理等等，把链家推到了风口浪尖。其实事件早有征兆，在业主的网络维权文章出来后，链家并未引起足够的重视，截止发稿前，链家董事长左晖以及链家官方的声明，仅仅体现在态度上，总体大意是：事件是存在的，我们不会狡辩，下面还要继续认真做事。但是对于社会各界的质疑，尤其是金融业务的质疑，并未有足够的回应。此次链家遭遇成立历史上最大的危机，这并不是危言耸听。那么，除了金融业务的隐患，链家模式到底还存在哪些潜在的问题呢？垄断背后的善与恶较量不得不说，链家的商业模式逻辑，让中介行业最佩服的，自然是链家的规模和完善的互联网应用体系。链家一直标榜自己是真房源，这一点的确很多公司难做到，中介的房源，一般多为经纪人自己拓展或者交流，所以为了获得一套独家房源，中介可能向房主承诺高价出售，甚至为了提前锁定房主，链家还会与房主签协议，并且缴纳一定的费用。这种狼性的拓展方法，的确为链家立下汗马功劳。链家本来在上海的规模并不大，一切在于链家这两年的疯狂扩张：并购成都伊诚地产、上海德佑地产、深圳中联地产、广东满堂红等全国或者区域内具有较高市场地位的中介公司纷纷被链家收购。这次出事的，正是原来的德祐，现在的链家。德祐本来是一家本土知名中介机构，主要经营上海本地中高端精品房源，在链家收购之前，德祐极其重视品牌口碑，所以对人员招聘要求也较高，在被收购前没有出现过如此大的经营危机，可以说口碑还是不错的，这在中介领域已经属于罕见。链家的收购，带来的链家的企业文化，自然是追求狼性的，链家在北京沙河设有军事化训练基地，新闻媒体的报道和购房者的投诉，表面上看可能是经纪人的原因，这种原因的背后，与链家管理团队的默认和企业文化是分不开的。除此之外，抬高房价、低收高卖等中介不规范的操作的事件，也被媒体不断挖出。收购，需要大量的资金，收购完成的人员扩张，同样需要大量的人员和门店来支撑，所以链家需要的资金量是非常巨大的。那么链家所规定的2.7%的中介费用，也是顺理成章的事情，但是2.7%显然并不能维持这么庞大的公司运营，因为2.7%的很大部分，是要与员工进行分配的，经纪人从录入房源、房源归属、实地勘察、钥匙托管、独家委托、独家速销售等等环节，经纪人都可以获得自己的收入，实际上，公司自己留存的很少。不择手段的背后是必然：房主希望高价卖房、买卖双方都有资金需求、经纪人需要快速促成销售获取高额提成。独家房源意味着要承诺高价售房，在链家主要覆盖的一二线城市，楼市近期比较火热，好的房源必然销售火爆，属于卖方市场。链家其他挂牌的真实房源，在价格上实际上自然是变相抬价了。随着链家市场地位的不断提升，这样的抬价规模提升，那么房价自然而然也被拉上去了。链家的收购还在持续，根据链家的目标设定：2017年交易额到1万亿元，同时门店将由现在的1800家增加到1万家，经纪人数量将从3万人增加到10万人。近期大量的全国性广告的投放，大有一统江湖的势头。那么问题来了，不择手段的拿房源，不择手段的忽悠买房人上套，这样做对吗？是一家全国性公司的应有作为吗？另外，涉及到老百姓的血汗钱，道歉真的有用吗？链家的金融业务有风险吗？P2P频频跑路，包括很多在著名媒体打过广告的。那么中介公司有可能跑路吗？这个答案也是一样的，屡见不鲜于媒体的中介跑路事件，也多是由资金链引发，比如中介公司拿了买房人的钱，并未进行权证手续办理，或者一房多卖等乱象。对此，各地住建委几乎都有对于资金监管的要求，在实施过程中各地情况不同。由于一二线城市房价都比较高，买卖双方也都有资金需求，按照链家的官方说法，他们的金融业务是“创新”业务，且风险较低。实际情况果真如此吗？链家为卖房者和购房者提供的金融服务包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通等金融产品。这些产品主要是为买房者和卖房者提供过桥贷款。二手房业务，属于房地产三级市场领域，但与购买商品房一样，只要涉及到贷款，必然涉及到杠杆交易。比如说：按20%的首付计算，购房的杠杆比例是1:5，在此基础上再通过首付贷一半的首付，那么购房的杠杆比例将放大为1:10。当下楼市状况比较好，卖方违约的可能性加大，媒体也曾报道过由于房价上涨，原房违约的多起事件，甚至引发了肢体冲突。表面上看，房子是实物，且可以抵押，但在二手房领域，潜在风险还有很多，比如：民间借贷关系、房源多次抵押、夫妻矛盾、产权矛盾等等，都有可能导致交易的失败，此次风波也是如此。由于有杠杆1:5，虽然利息较高，炒房者完全可能利用一套房套出5套房的首付资金，购买房子，一旦市场下跌，无力偿还贷款，很容易形成坏账，非常类似美国之前发生的次贷危机，这也是极大的风险。一旦楼市下滑，有可能出现买房人违约的事件，这样的事情也并不少见，14年，不少新房房主就借口开发商降价，违约事件在全国众多城市爆发。在5倍到10倍的杠杆之下，如果出现多米洛骨牌效应，最终可能引发担保公司或者中介的资金流断裂，高风险的结果是显而易见的。杠杆的风险还不限于此，在楼市较好的情况下，我们假设一套房价值1000万估值，按照链家金融产品，理论上可以贷款700万，同样，随着市场的变化，半年后，这套房有可能价值1300万，利用杠杆，完全有可能为了促成交易，中介方提前做高房价，这个价格实际上并不是市场认可的价值，而是中介公司利用自己的市场定位进行的定价，类似游戏中GM的作用一样，最终的结果是二手房房价可能对房地产二级市场产生影响，即拉升了该地区的房价，尤其是上海这样有特殊意义的地区，的确值得警惕，这个结果，恐怕并不是政府或者买房人想看到的，尽管中介公司的本意并不是如此。链家模式的争议在于未来不明从之前的媒体报道来看，链家声称当下的金融产品收入占比还不高，2015年金融业务整理收入占比预计超过15%，但是希望在2020年之前，占到50%。这里假设算一笔账，按照7000亿交易额算，2.4%最高收入是168亿的佣金收入，按照链家理财2015年报显示，该平台2015年累计成交138亿，发放收益1.559亿，按照链家6.4%的年化收益推算，常年循环的资金池大概约为24亿。上海市消保委列举的两个案例中，为促成交易，链家门店为购房者提供了短期借款产品，月利率1.6%，即年化利率19.2%。减去6.4%，由此推断链家的金融业务收入约为3亿，当然，这三亿没有抛出其他成本，实际利润可能更少。按照链家对外所称预估2015年金融业务整理收入占比预计超过15%计算，链家整体的收入毛利仅有20亿？？？是否可能有另外的资金来源？一个正在大力收购同行，快速疯狂扩张的热门公司，除了利用互联网平台进行了房源展示和房源管理，链家其他的经营模式还是局限于店面的传统方式，并不是一家互联网公司。与其他互联网中介公司，如搜房、爱屋吉屋相比，佣金高出搜房5倍多，价格和服务并未有特殊区别，臃肿的门店和成本支出，仅靠佣金收入显然不符合这么大体量公司所具备的上升空间，所以这是在房产业内倍受质疑的一点。可以预见的是，事件还将继续发酵，即使链家躲过了这次监管，但市场不会骗人，一旦房地产行业下滑，有些事情恐怕就不是简单的调查了。尽管链家极力看好自己的金融产品，但当此次上海政府重拳出击，叫停相关业务，显然对于买房人是一种负责的行动，暴露的问题也相当清楚，除了政府以外及媒体以及社会各界的广泛关注，链家是时候对自己的金融业务好好解释一下了。
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链家理财产品模式疑违规 多方面信息不匹配
佚名&&&&&& 15:30:21&&&&&&来源：
　　近日，因两位消费者在上海链家的购房遭遇，链家上海业务遭到消费者保护委员会和住建委的调查，链家的金融业务也被推至风口浪尖。　　“疯狂”是在过去一年更多的人对于链家的评价。　　走在密集生活区附近，约两三公里就可以看到一家链家地产中介，绿色的标志极为显眼。靠金融输血，链家过去一年间在全国范围实现了“大跃进”。　　目前链家地产主要包含三项业务：资产管理(丁丁租房、自如家)、交易管理(新房、二手房)、金融管理、理房通等)。　　链家理财产品模式存疑　　近期，链家上海业务遭到消费者保护委员会和住建委的调查，链家理财也被更多人关注。目前链家金融业务已经占到整体收入的10%，而2017年预计可贡献20%的收入，链家理财CEO魏勇曾公开表示，预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。　　记者梳理链家理财的资金链条以及产品模式中发现了大量的疑似违规问题：产品投资方标的与借款方标的不匹配，存在资金错配的风险、产品投资预期年化收益率与借款资利息不匹配，息差不翼而飞、融资性担保机构系链家理财旗下全资子公司，且属非融资性担保机构，并不具备担保融资性项目的资质。　　沉淀资金由第三方支付托管　　链家理财官网数据显示，截至日，平台累计投资金额达到177亿，已发放预期年化收益达到1.75亿，投资用户体量为31万，人均投资金额为16.6万元。　　链家高速扩张的线下门店为基础的链家理财平台的上线时间仅仅在日，至今共429天，一年零2个月26天。　　《第一财经日报》梳理了链家理财平台的金融布局，共分为三大部分四款产品。其中主要的金融业务共有北京理房通支付科技有限公司(下称“理房通”)和北京链家房地产经纪有限公司下设的金融事业部两部分组成。　　从官网信息可发现，上述链家向借款和投资用户的设计P2P产品的主要承载平台为称为链家理财的官网平台，该平台隶属于北京链家房地产经纪有限公司。而为理财产品承担担保责任的为北京中融信担保有限公司(下称“中融信”)。　　理房通共涉及通通赚和定金宝、房款保两类产品。其中，通通赚实则为解决站岗资金而设定的货基产品，投资者真正购买的是历史预期年化收益率为2.953%的嘉实基金的货币型基金。北京大成(上海)律师事务所高级合伙人刘新宇表示，背后隐藏的风险问题更多体现在货币基金的预期年化收益走向，是真正流向了投资者的口袋还是被理房通所自用尚不得而知。　　定金宝和房款宝是两款类淘宝平台的支付宝产品，在购房者与售房者彼此不存在信任机制的基础上，购房者现行将定金和首付款放入上述两款产品所在的第三方账户之中进行“冻结”，当交房完毕后，资金账户再行“解冻”，再行转入卖房客户账户中。　　从链家理财的公开信息中，《第一财经日报》记者并没有查询到该第三方账户任何由银行资金存管或托管的迹象，而是由第三方支付公司合作资金托管。该第三方支付公司系易智付科技(北京)有限公司即平台所宣称的首信易支付。　　由于房屋均属于投资者的大额投资，因此首付款、房屋定金也并不是小数目。大量购房者将首付款或定金放入该第三方支付账户，存入以理财通名义在银行开设的备付金账户。刘新宇表示，由于房屋交易周期较长，因此投资者或将该笔款项存入账户长达一周、10天甚至更久，才转入售房者账户，这笔沉淀资金并没有任何的银行存管、托管措施，存在极大的挪用风险。　　“这也是此前网贷行业叫停第三方支付备付金账户的原因所在。”刘新宇说。　　但是，链家理财CMO宋小琦对于链家理财第三方资金托管方首信易支付给出了不同的说法。“首信易支付是具有国家资质认证、政府投资背景的中立第三方网上支付平台。”宋小琦对《第一财经日报》记者表示，首信易支付用户账户资金交易全程受中国人民银行监管。当投资人在平台注册时，平台即同时为投资人在易支付开设独立的个人资金账户，投资人所有的资金往来均在该账户流转，所有账户均受中国人民银行监管，平台无法触碰。　　对此，多位业内人士表示，受中国人民银行监管的说法还是第一次听说。　　息差对应方不得而知　　在链家理财平台上，有两款主要的理财产品：面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝。购房借款者有资金需求的时候通过链家理财平台发布多个融资标的，形成历史预期年化收益率为6.48%-7.8%不等的家多宝产品。那些拥有资金的投资者将资金投入60天历史预期年化收益率6.4%、半年历史预期年化收益率7.2%以及一年历史预期年化收益率7.8%等期限不同、收率不等的定期宝中。投资后，平台自动对标，将资金自动分配到不同的定期宝产品之上。　　那么问题来了。　　对于规范的P2P网贷投资标的，借款人和投资人的标的应该采取一一对应的方式，其中既包含资金走向的一一对应，也包含资金预期年化收益率的一一对应。　　刘新宇对《第一财经日报》记者表示，出借人在《定期宝服务协议》中的预期年化利率是6.4%，而借款人在《借款及担保协议》中的预期年化利率却是6.48%。投资人的钱是去认购家多宝产品的，预期年化利率理应一致，但是现在存有差额。“虽然息差只有0.08%，但是一旦基数大了，仍然是一笔可观的数据。”刘新宇称，差额部分去了哪里不得而知，实际预期年化利率究竟以哪方为准也是一个迷。　　家多宝背后的借款人借款期限是固定的，但是投资方所对应的定期宝产品却按照时间为了60天、半年期、一年期三类。资金两端一一匹配在链家理财平台上并没有出现。一位网贷行业高管表示，这样的产品设置很难保证不存在期限错配、资金错配的行业“顽症”。　　在日银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》中第二十五条中指出，网络借贷信息中介机构不得以任何形式代出借人行使决策。每一融资项目的出借决策均应当由出借人作出并确认。但是，链家理财以自动投标的方式规避了投资人在投资标的和投资资金的最终决策方向。　　平台自保　　自己搭台自己唱戏，这可能是对中融信最好的总结。　　成立于日的中融信法定代表人依然为左晖，他正是链家地产董事长。作为金融产品的增信方式，本报记者梳理发现中融信存在着两宗疑似问题。　　首先，中融信实则为非融资性担保公司。全国企业信息信用系统显示，中融信的经营范围为“经济合同担保(不含融资性担保);经济贸易咨询。”刘新宇对《第一财经日报》记者表示，目前中融信所担保的项目均为链家理财平台上的融资性项目，但是非融资性担保公司并不具有为融资项目提供担保的资质。　　对于上述质疑，宋小琦对《第一财经日报》记者解释称，融资性担保公司主要为银行贷款提供担保服务;非融资性担保公司为一般为P2P和个人贷款担保是合乎规定的。　　其次，中融信的唯一股东是北京链家房地产经纪有限公司也即链家理财平台本身。中融信作为担保端，为平台端链家理财的全资子公司。在2015年年底最新的网络借贷新规第十条的“十二禁”中，第三款指出，网络借贷信息中介机构不得从事或者接受委托从事向出借人提供担保或者承诺保本保息。刘新宇指出，该处并未明确禁止网贷平台的关联方担保，为实践中大量存在的关联方担保留有了空间。　　“新规指出，平台不能自保，但是并没有对自保问题进行明确界定，是否包含关联公司仍有待征求意见稿落地。”刘新宇称，即便如此，中融信如果作为一家业务常规的融资性担保公司，并未发现除链家理财以外的其他担保业务，如此为链家集团闭环而量身打造的担保公司，不免存在道德风险。　　此外，本报记者发现，无论是定期宝还是家多宝产品，两款产品的《定义宝服务协议》、《借款及担保协议》均涉及担保方，这同样有违反上述网络借贷新规第十条“十二禁”中第三款的嫌疑。　　相关阅读：　　针对上海链家不规范经营引发官方调查风波，2月25日下午，链家集团常务副总裁王拥群通过向该集团各地总经理发出的一封信给出了回应。信中谈到，对于涉及2起纠纷的用户，已经做出了妥善的补偿；涉事的两家门店进行彻底整改；上海链家全体门店进行自查。　　拓展阅读　　　　　　　　希财网网贷（www.csai.cn/p2p）是一个专业的p2p网贷信息 服务门户，网站提供最新、最全的p2p网贷资讯，汇聚了国内权威的p2p网贷产品。更多信息欢迎关注希财网网贷。
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