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买卖无效的法律知识点
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房屋买卖协议无效情形(一)房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让)法律规定：《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”法理分析：房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。(二)侵犯优先购买权的。法律规定：《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。(三)因欺诈而转让商品房的。法律规定《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。(四)商品房预售违法的。法律规定我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;　按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。(五)在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。法律规定《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。二、房屋买卖效力认定中的一些特殊情形对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。(一) 房屋买卖未采用书面形式。法律规定《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”法律分析：由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。(二) 卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。法律规定《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。(三) 没有办理过户手续而引起发一方反悔的。法律规定《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》(日最高人民法院)强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》(日最高人民法院)答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”《物权法》第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”法理分析房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。(四) 房屋共有人擅自转让的行为。法律规定《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”法理分析 可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。(五) 城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。法律规定《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔号)第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”法理分析 总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由认定此类行为全部无效。且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。(六) 城市公房私自买卖的问题。根据建设部及各地政府的规定，此类公房是禁止私自转让的。但这些规定毕竟属于行政规章性质，并不是法律的直接适用渊源。另外，从现实看，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。所以，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，则这种转让行为是有效的。反之，则为无效买卖合同。另外，有些地方的公房转让合同不同于其他的房地产买卖合同，通常双方转让的是房屋的使用权，这样严格说就不再属于房地产买卖合同。三、房屋买卖合同无效的法律后果无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：(一)出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。(二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。(三)在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。(四)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。(五)涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
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导 读 在当下房价暴涨的形势下，二手房买卖合同的履行成为了买卖双方的角力点。在二手房买卖合同成立并生效，且合法有效的情况下，合同是否继续履行？ 一、继续履行具有优先性 （一）继续履行是第一原则 二手房买卖合同成立生效后，买卖双方的权利义务得以固定，卖方的核心义务是转移房屋所有权并交付，核心权利是获得房屋对价；相应的，买方的核心义务是支付对价，核心权利是获得房屋所有权并占有。除非有合同无效、被撤销或解除的情形，否则双方均应当按照诚实信用原则全面履行前述各自项下的义务。 （二）继续履行是对方承担违约责任的内容之一 《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从该条法律规定看，在法律上已经明确继续履行属于违约责任的承担方式。另外，就违约责任的内在意义而言，该责任旨在制裁违约行为，首选的应当是促成合同履行来消灭违约，退而求其次的是对违约人的制裁来保障合同的权威。因此违约责任不仅仅是继续履行，还应当包含违约赔偿。 综上，继续履行是诚实信用原则在合同履行过程中的直接落实，应当作为保护守约方的首选手段。
二、继续履行的必要条件 结合法律规定以及实践操作经验，我们认为法院要支持继续履行的，至少要满足以下必要条件： （一）法律上不存在障碍 1.完全所有权。卖方应当是标的房屋的完全所有权人，即卖方不存在无权处分的情形。如夫妻一方处分夫妻共同房产的情形，因为标的房屋属于夫妻共同财产，处分的一方并不享有完全所有权，根据《物权法》的规定，共有物的处分需要共有权人的同意，因此仅为部分共有权人的处分构成无权处分。又如部分案件中卖方尚未取得标的房屋的所有权登记，但是享有“期权”，此种情形下也构成无权处分，法院无法支持继续履行。 2.不存在他项权利。大部分标的房屋往往都设有抵押，根据《物权法》的规定，抵押期间，抵押人（卖方）要出售抵押物（标的房屋）的，需要经得抵押权人的同意，因此存在抵押的情形下，法院难以支持继续履行，除非买方能够涤除标的房屋上的抵押权。 3.不涉及善意第三人利益。法院裁判的过程，其实质也是衡平各方权益的过程，二手房买卖合同于买卖双方而言是两者之间的内部关系，该合同外的第三人无从知晓。因此法律在此情形下跟注重保护不知情的善意第三人。如果标的房屋上存在善意第三人的利益，比如标的房屋因第三人申请而被查封，此时法院将不支持继续履行。 （二）具有对价支付的可能性 二手房买卖合同中，买方要获取标的房屋的所有权，必须支付相当的对价，买家就标的房屋对价支付的可能性将成为法院是否支持继续履行的关键因素。 一般的，在二手房买卖合同中，双方先办理网签手续，同时买方支付首付款，尔后买方办理贷款并放款至监管账户，办理过户手续后卖方再领取剩余款项。实际上买方支付房款的义务在卖方配合办理过户手续义务之后。但是法院在审理时，却会要求买方的付款义务提前履行，在买方具备支付房款的能力的情况下，才会支持买方继续履行的主张。 （三）具有后续执行的可能性 判决继续履行的情况下，卖方基本都不愿意配合履行判决内容，因此必然涉及判决执行的问题，如果判决内容是无法执行或执行成本过高，法院将认为继续履行是不恰当的而不予以支持。如标的房屋是卖方唯一一套住房的，法院可能会认为此种情况下不满足继续履行的条件。
三、买房人要求继续履行的应对措施 （一）合同缔约阶段的防范 在合同缔约阶段，双方注重的是如何达成合同而不会去关注违约的情况，这也往往导致买方会忽略对标的房屋的全面考察，此时的疏漏恰恰可能导致违约情形出现时买方无法主张继续履行。为确保将来继续履行的可行性，我们认为买房人应当做好如下防范： 1.审核签约卖方与标的房屋的关系。如果签约卖方并非标的房屋的所有权人，买方应当要求签约卖方提供相应的授权文件。 2.核实标的房屋的登记情况。在签约之前，建议要求卖方提供标的房屋的登记信息，以明确标的房屋上的抵押及查封情况。 3.了解卖方的房产信息。在磋商过程中了解卖方出售标的房屋的目的，是投资回笼资金，还是改善居住环境的换房。 （二）合同履行阶段的控制 一旦出现卖方违约不肯继续履行的情况，买方如果要求继续履行的，应当做好如下应对： 1.在协商过程中要明确主张继续合同。部分买方其实对继续履行并不是必须主张，而是在协商过程中因为赔偿数额谈不妥，而以继续履行作为谈判的筹码。但如果在协商过程中已有明确表示同意卖方违约不继续履行，则有可能被法院认定双方已经就合同解除达成一致意见，后续需要解决的是赔偿数额的问题而不是继续履行的问题。 2.准备相应的房款。如前述，买方要求继续履行应当具备支付对价的能力，并且这种能力不是将来可实现的，而应当是判决下达前已经实际具备的。这于买方而言可能会增加一定的成本，因此需要买方提前做好财务安排。 （二）合同履行阶段的控制 一旦出现卖方违约不肯继续履行的情况，买方如果要求继续履行的，应当做好如下应对： 1.在协商过程中要明确主张继续合同。部分买方其实对继续履行并不是必须主张，而是在协商过程中因为赔偿数额谈不妥，而以继续履行作为谈判的筹码。但如果在协商过程中已有明确表示同意卖方违约不继续履行，则有可能被法院认定双方已经就合同解除达成一致意见，后续需要解决的是赔偿数额的问题而不是继续履行的问题。 2.准备相应的房款。如前述，买方要求继续履行应当具备支付对价的能力，并且这种能力不是将来可实现的，而应当是判决下达前已经实际具备的。这于买方而言可能会增加一定的成本，因此需要买方提前做好财务安排。
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司法实践可参考下图
二手房交易各阶段合同履行裁判标准一览表
未解押，未申请贷款，未网签
一般法院不支持买方要求卖方协助过户的诉请。
方案一：筹集资金，将银行列为第三人，行使涤除权，代卖方还清银行贷款，且明确表示将一次性支付全部房款。方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。
1、因涉案房屋未解押，银行仍然享有抵押权，法院如在未经银行同意的情况下，判决房屋过户，系不恰当的处分了案外人银行的合法权益。2、买方按揭贷款的，需等待过户完毕产权证书下发（非资金监管方式）或完成网签、资金监管手续（资金监管方式）后，银行贷款才能实际下发。如法院判决过户，需载明买方支付购房款的时间，但买方购房款又需要银行贷款支付，在判决中，势必要处分银行决定是否继续放贷的权利，故法院一般不会判决继续履行合同。
已解押，已申请贷款，未网签
一般法院不支持买方要求卖方协助过户的诉请。
方案一：筹集资金，明确表示可以一次性支付全部房款，诉请继续履行合同，由卖方协助办理过户等手续。方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。
此阶段，只涉及上述《律师解读》第2种情形。
已解押，已网签，贷款已下放资金监管账户
一般法院支持买方要求卖方协助过户的诉请。
1、起诉要求卖方继续履行合同，协助办理过户手续；2、同时要求卖方承担逾期办理过户手续的违约责任。
此种情况下，已经不再涉及银行抵押权、买方按揭贷款的法律障碍，买方要求继续履行合同的诉请一般会得到法院的支持。
已解押，已网签，贷款非资金监管的，且未实际下发
一般法院支持买方要求卖方协助过户的诉请
方案一：筹集资金，明确表示将一次性支付全部房款。方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。
原因仍然为买方按揭贷款的，涉及银行决定是否继续放贷的权利，故法院一般不会判决继续履行合同。
1、买方支付全部价款并实际占有房屋的，买方可向查封法院提出异议，异议成立，解除查封，过户请求一般可获得法院支持。2、未支付全部价款或未实际占有房屋的，过户请求一般不支持。法律依据：《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
一房二卖情况下，数个善意买方都要求继续履行合同的。一般情况下，法院会参考各方履行合同的程度，以及强制过户、交房的难易程度等因素，决定将房产过户给哪一买方，具体为：（1）先占房屋;（2）先网签;（3）先签约;（4）付款最多。
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凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，从而属于无效合同。所谓无效合同是相对于有效合同而言的，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益，被确认为无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件，不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护。无效合同自始无效，合同一旦被确认无效，就产生溯及既往的效力，即自合同成立时起不具有法律的约束力，以后也不能转化为有效合同。 无效合同是当然无效。由于无效合同是违反国家法律、行政法强制性规定和社会公共利益的合同。《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”
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签订买卖合同后买房已付30%房款，卖方见房价上涨想毁约，拖着不办过户，买方有如何要求强制履行合同过户？
买方（以下简称乙方）：【身份证】现住联系地址：电话：委托代理人:【身份证】联系地址：电话：经纪方:地址:电话：买卖双方就买卖位于(以下简称该物业)的所有买卖条件达成一致意见，并签署本合同条款有这些:一、该物业【建筑面积】【套内面积】为平方米（【】以《房地产证》【】为准）。该物业是以现状按套售予买方,同时买方确认已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。【】该物业现状是指太平洋家居(即为不附任何家私电器、不附租约，但须保留原有入墙的固定及基本设施)【】附带家私电器（详见清单或备注）【】附租约，买方连租约一同购入，卖方有义务协助买方与承租人签订新租约。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币仟佰拾万仟佰拾元整（RMB元）。卖方签订本合同前如已支付的有关该物业的一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、收楼费、装修费用等）均已包括在上述物业总楼价内。有关付款方式详见附件【】本次交易按规定向有关政府部门支付一切税费为买卖双方各自承担、【】卖方承担、【】买方承担【】。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买卖双方各自承担、【】卖方承担、【】买方承担，双方不得以税费种类或标准变化为由解除本合同。三、卖方合法持有《房地产权证》【】或【】，号码为。【】买方已经查看过卖方的房产证【】或【】。【】物业有抵押登记【】或物业无抵押登记。卖方保证对上述该物业享有合法所有权和完全处分权，保证该物业不被司法机关查封，保证出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整。卖方因违反上述义务，引起本合同被法院认定为无效或撤销的，卖方应按照该物业总楼款的百分之十赔偿买方的损失，并按照咨询及中介服务费确认书（买方）确定的金额赔偿经纪方的损失。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为【】卖方收齐楼款当天【】：【】买卖双方应在收楼当天一并到查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》【】卖方将房屋钥匙交付给买方【】卖方应在物业办理过户登记后天内迁出户口。五、卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用）。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交楼，卖方应按本合同约定承担法律责任。卖方同意将人民币元作为交楼保证金交经纪方保管，待卖方付清上述杂费后退还给卖方。六、买方或卖方违反本合同约定的任何一项义务，按以下方式处理：﹙1﹚逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；﹙2﹚逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付总楼价百分之【】十【】十五【】二十【】三十的违约金给守约方。（3）逾期超过十天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起至实际履行之日止每日按总楼价的千分之一支付违约金给守约方。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。合同未约定明确义务的，依照政府部门、银行或单位规定或交易规定且为顺利办理上述物业过户所必需的事项，经守约方或经纪方通知后五天内各方应予以履行，否则按照本条规定承担责任。七、基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，卖方同意在签署本合同当天向经纪方支付咨询及中介服务费元（【】见佣金确认书），买方同意在签署本合同当天向经纪方支付咨询及中介服务费元（【】见佣金确认书）。逾期支付的，须【】从签订本合同之日起每日按咨询及中介服务费总金额的百分之一支付违约金至全部支付完毕之日止。买卖双方提前终止买卖不影响咨询及中介服务费的支付【】支付双倍的上述咨询及中介服务费给经纪方。在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取咨询及中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，由违约方赔偿该中介服务费给守约方。如守约方按照约定应承担咨询及中介服务费，违约方应与守约方连带支付该咨询及中介服务费给经纪方。八、本合同履行过程中。经纪方应该严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务。如确因经纪方过错引起该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因、银行、政府行为或不可抗力因素除外）经纪方应当退还已收咨询及中介服务费。九、本合同与任何在此之前任何一方在洽谈中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签署的《广州市房地产买卖合同》以及在房管局二手房网签系统中签订的网签合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。十、【】卖方同意【】卖方不同意，本次交易过程中乙方可自行指定过户到他人名下。十一、合同三方之中的任何两方因履行本合同发生争议，由上述物业所在地法院裁决。违约方应承担守约方因诉讼支付的律师服务费。十二、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。十三、备注：买方可加入：1、中介咨询和服务费【】在房管局成功递件当日支付【】签约时支付一半，余款在在房管局成功递件当日支付，非因买方原因引起房屋无法过户的，经纪方退还已收中介服务费给买方【】签约时付清，非因买方原因引起房屋无法过户的，经纪方退还已收中介服务费给买方2、在买方及时提交合法的贷款资料的情况下，银行批准贷款金额小于买方贷款申请金额或银行批准的超过年利率％的，买方有权解除本合同，卖方同意【】退还定金【】不退还定金，不再追究买方违约责任，经纪方同意退还买方和卖方已付的中介服务费。3、卖方违约引起买方解除合同的，除按照本合同第六条承担责任外，还应当赔偿该房屋评估价或与第三人成交价（以高者为准）与本合同价的差价给买方。卖方可加入：卖方收齐楼款后交楼。买方银行贷款在年月日前仍然未到达卖方账户的，视为买方违约，买方同意按照本合同第六条承担责任。经纪方：无需上述备注。卖方签署：买方签署：经纪方：代理人签署：代理人签署：执业经纪人（签名）：本合同签署于：年月日
其他回答(共6条)
1二手房屋买卖合同卖方：___________，身份证号码：____________________身份证地址：_____________________________________________现住址：_________________________________________________________家庭电话：______________；手机：______________买方：___________，身份证号码：____________________身份证地址：_____________________________________________现住址：_________________________________________________________家庭电话：______________；手机：______________依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、商榷确定的基础上，就房屋买卖事宜达成有这些协议：第一条房屋基本情况(一)卖方所售房屋(以下简称该房屋)坐落为：____________【区(县)】__________________________【小区(街道)】________【幢】【座】【号(楼)】_________单元_________号(室)。该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米。随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等实际情况见附件一。第二条房屋权属情况(一)该房屋所有权证证号为：________________________。(二)土地使用问题该房屋占用的国有土地使用权以________(出让或划拨)方式获得。土地使用权证号为：________________________，土地使用权年限自________年_______2月_______日至_______年(月_______日止。乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。(三)该为。(四)该房屋的抵押情况为未设定抵押。(五)该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。第三条买卖双方通过___________公司居间介绍(房地产执业经纪人:__________，经纪人执业证书号：______________)达成本交易。中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费，中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付。无论任何原因引起本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还。第四条成交价格和付款方式(一)经买卖双方商榷确定，该房屋成交价格为：人民币___________元(小写)，________________________________元整(大写)。上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。(二)买方付款方式有这些：1、本合同签订后，买方向卖方支付全部购房款___________________圆整，（小写________________元整）。卖方收到购房款以后，应该按照买方要求的时间、地点配合买方办理更名过户手续，不得以任何理由推脱，否则买方有权退房，卖方承担全部损失和价款支付之日起每天_____的利息。第五条权属转移登记和户口迁出(一)双方同意，自本合同签订之日起________内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。(二)如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并支付每天______利息作为补偿。(三)卖方应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应向买方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，买方有权解除本合同，卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。3第六条房屋产权及实际问题的承诺卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。卖方保证已如实陈述该房屋权属问题、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方。卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的问题。在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】：___________________________费用由卖方承担，交付日以后(含当日)发生的费用由买方承担。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。第七条房屋的交付和验收卖方应当在房屋过户到买方名下后3日内将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等实际情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品;2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;3、移交该房屋房门钥匙;4、按本合同规定办理户口迁出手续;5、本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户;6、本合同规定的其他应完成的事项。本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。第八条本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，引起买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。第九条税、费相关规定本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的实际约定有这些：41、卖方需付税费：（1）营业税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）房地产交易服务费；（8）土地使用费。（9）提前还款短期贷款利息（如有）；（10）提前还款罚息（如有）。2、买方需付税费：（1）印花税；（2）契税；（3）产权登记费；（4）房地产交易服务费；（5）《房地产证》贴花；3、其他税费由买卖双方各承担一半：（1）权籍调查费；（2）房地产买卖合同公证费（如有）；（3）评估费；（4）保险费（如有）；（5）其他（以实际发生的税费为准）因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费引起交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款5%的违约金。第十条违约责任一、逾期交房责任除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照有这些规定处理。1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的5%向买方支付违约金。二、逾期付款责任买方未按照第四条约定的时间付款的，按照以下规定处理：1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。第十一条不可抗力因
买方（以下简称乙方）：【身份证】现住联系地址：电话：委托代理人:【身份证】联系地址：电话：经纪方:地址:电话：买卖双方就买卖位于(以下简称该物业)的所有买卖条件达成一致意见，并签署本合同条款有这些:一、该物业【建筑面积】【套内面积】为平方米（【】以《房地产证》【】为准）。该物业是以现状按套售予买方,同时买方确认已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。【】该物业现状是指太平洋家居(即为不附任何家私电器、不附租约，但须保留原有入墙的固定及基本设施)【】附带家私电器（详见清单或备注）【】附租约，买方连租约一同购入，卖方有义务协助买方与承租人签订新租约。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币仟佰拾万仟佰拾元整（RMB元）。卖方签订本合同前如已支付的有关该物业的一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、收楼费、装修费用等）均已包括在上述物业总楼价内。有关付款方式详见附件【】本次交易按规定向有关政府部门支付一切税费为买卖双方各自承担、【】卖方承担、【】买方承担【】。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买卖双方各自承担、【】卖方承担、【】买方承担，双方不得以税费种类或标准变化为由解除本合同。三、卖方合法持有《房地产权证》【】或【】，号码为。【】买方已经查看过卖方的房产证【】或【】。【】物业有抵押登记【】或物业无抵押登记。卖方保证对上述该物业享有合法所有权和完全处分权，保证该物业不被司法机关查封，保证出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整。卖方因违反上述义务，引发本合同被法院认定为无效或撤销的，卖方应按照该物业总楼款的百分之十赔偿买方的损失，并按照咨询及中介服务费确认书（买方）确定的金额赔偿经纪方的损失。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为【】卖方收齐楼款当天【】：【】买卖双方应在收楼当天一并到查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》【】卖方将房屋钥匙交付给买方【】卖方应在物业办理过户登记后天内迁出户口。五、卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用）。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交楼，卖方应按本合同约定承担法律责任。卖方同意将人民币元作为交楼保证金交经纪方保管，待卖方付清上述杂费后退还给卖方。六、买方或卖方违反本合同约定的任何一项义务，按以下方式处理：﹙1﹚逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；﹙2﹚逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付总楼价百分之【】十【】十五【】二十【】三十的违约金给守约方。（3）逾期超过十天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起至实际履行之日止每日按总楼价的千分之一支付违约金给守约方。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。合同未约定明确义务的，依照政府部门、银行或其它单位规定或交易规定且为顺利办理上述物业过户所必需的事项，经守约方或经纪方通知后五天内各方应予以履行，否则按照本条规定承担责任。七、基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，卖方同意在签署本合同当天向经纪方支付咨询及中介服务费元（【】见佣金确认书），买方同意在签署本合同当天向经纪方支付咨询及中介服务费元（【】见佣金确认书）。逾期支付的，须【】从签订本合同之日起每日按咨询及中介服务费总金额的百分之一支付违约金至全部支付完毕之日止。买卖双方提前终止买卖不影响咨询及中介服务费的支付【】支付双倍的上述咨询及中介服务费给经纪方。在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取咨询及中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，由违约方赔偿该中介服务费给守约方。如守约方按照约定应承担咨询及中介服务费，违约方应与守约方连带支付该咨询及中介服务费给经纪方。八、本合同履行过程中。经纪方应该严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务。如确因经纪方过错引发该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因、银行、政府行为或不可抗力因素除外）经纪方应当退还已收咨询及中介服务费。九、本合同与任何在此之前任何一方在洽谈中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签署的《广州市房地产买卖合同》以及在房管局二手房网签系统中签订的网签合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。十、【】卖方同意【】卖方不同意，本次交易过程中乙方可自行指定过户到他人名下。十一、合同三方之中的任何两方因履行本合同发生争议，由上述物业所在地法院裁决。违约方应承担守约方因诉讼支付的律师服务费。十二、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。十三、备注：买方可加入：1、中介咨询和服务费【】在房管局成功递件当日支付【】签约时支付一半，余款在在房管局成功递件当日支付，非因买方原因引发房屋无法过户的，经纪方退还已收中介服务费给买方【】签约时付清，非因买方原因引发房屋无法过户的，经纪方退还已收中介服务费给买方2、在买方及时提交合法的贷款资料的情况下，银行批准贷款金额小于买方贷款申请金额或银行批准的贷款利率超过年利率％的，买方有权解除本合同，卖方同意【】退还定金【】不退还定金，不再追究买方违约责任，经纪方同意退还买方和卖方已付的中介服务费。3、卖方违约引发买方解除合同的，除按照本合同第六条承担责任外，还应当赔偿该房屋评估价或与第三人成交价（以高者为准）与本合同价的差价给买方。卖方可加入：卖方收齐楼款后交楼。买方银行贷款在年月日前仍然未到达卖方账户的，视为买方违约，买方同意按照本合同第六条承担责任。经纪方：无需上述备注。卖方签署：买方签署：经纪方：代理人签署：代理人签署：执业经纪人（签名）：本合同签署于：年月日
买方（以下简称乙方）：【身份证】现住联系地址：电话：委托代理人:【身份证】联系地址：电话：经纪方:地址:电话：买卖双方就买卖位于(以下简称该物业)的所有买卖条件达成一致意见，并签署本合同条款有这些:一、该物业【建筑面积】【套内面积】为平方米（【】以《房地产证》【】为准）。该物业是以现状按套售予买方,同时买方确认已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。【】该物业现状是指太平洋家居(即为不附任何家私电器、不附租约，但须保留原有入墙的固定及基本设施)【】附带家私电器（详见清单或备注）【】附租约，买方连租约一同购入，卖方有义务协助买方与承租人签订新租约。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币仟佰拾万仟佰拾元整（RMB元）。卖方签订本合同前如已支付的有关该物业的一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、收楼费、装修费用等）均已包括在上述物业总楼价内。有关付款方式详见附件【】本次交易按规定向有关政府部门支付一切税费为买卖双方各自承担、【】卖方承担、【】买方承担【】。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买卖双方各自承担、【】卖方承担、【】买方承担，双方不得以税费种类或标准变化为由解除本合同。三、卖方合法持有《房地产权证》【】或【】，号码为。【】买方已经查看过卖方的房产证【】或【】。【】物业有抵押登记【】或物业无抵押登记。卖方保证对上述该物业享有合法所有权和完全处分权，保证该物业不被司法机关查封，保证出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整。卖方因违反上述义务，引发本合同被法院认定为无效或撤销的，卖方应按照该物业总楼款的百分之十赔偿买方的损失，并按照咨询及中介服务费确认书（买方）确定的金额赔偿经纪方的损失。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为【】卖方收齐楼款当天【】：【】买卖双方应在收楼当天一并到查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》【】卖方将房屋钥匙交付给买方【】卖方应在物业办理过户登记后天内迁出户口。五、卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用）。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交楼，卖方应按本合同约定承担法律责任。卖方同意将人民币元作为交楼保证金交经纪方保管，待卖方付清上述杂费后退还给卖方。六、买方或卖方违反本合同约定的任何一项义务，按以下方式处理：﹙1﹚逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；﹙2﹚逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付总楼价百分之【】十【】十五【】二十【】三十的违约金给守约方。（3）逾期超过十天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起至实际履行之日止每日按总楼价的千分之一支付违约金给守约方。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。合同未约定明确义务的，依照政府部门、银行或其它单位规定或交易规定且为顺利办理上述物业过户所必需的事项，经守约方或经纪方通知后五天内各方应予以履行，否则按照本条规定承担责任。七、基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，卖方同意在签署本合同当天向经纪方支付咨询及中介服务费元（【】见佣金确认书），买方同意在签署本合同当天向经纪方支付咨询及中介服务费元（【】见佣金确认书）。逾期支付的，须【】从签订本合同之日起每日按咨询及中介服务费总金额的百分之一支付违约金至全部支付完毕之日止。买卖双方提前终止买卖不影响咨询及中介服务费的支付【】支付双倍的上述咨询及中介服务费给经纪方。在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取咨询及中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，由违约方赔偿该中介服务费给守约方。如守约方按照约定应承担咨询及中介服务费，违约方应与守约方连带支付该咨询及中介服务费给经纪方。八、本合同履行过程中。经纪方应该严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务。如确因经纪方过错引发该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因、银行、政府行为或不可抗力因素除外）经纪方应当退还已收咨询及中介服务费。九、本合同与任何在此之前任何一方在洽谈中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签署的《广州市房地产买卖合同》以及在房管局二手房网签系统中签订的网签合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。十、【】卖方同意【】卖方不同意，本次交易过程中乙方可自行指定过户到他人名下。十一、合同三方之中的任何两方因履行本合同发生争议，由上述物业所在地法院裁决。违约方应承担守约方因诉讼支付的律师服务费。十二、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。十三、备注：买方可加入：1、中介咨询和服务费【】在房管局成功递件当日支付【】签约时支付一半，余款在在房管局成功递件当日支付，非因买方原因引发房屋无法过户的，经纪方退还已收中介服务费给买方【】签约时付清，非因买方原因引发房屋无法过户的，经纪方退还已收中介服务费给买方2、在买方及时提交合法的贷款资料的情况下，银行批准贷款金额小于买方贷款申请金额或银行批准的贷款利率超过年利率％的，买方有权解除本合同，卖方同意【】退还定金【】不退还定金，不再追究买方违约责任，经纪方同意退还买方和卖方已付的中介服务费。3、卖方违约引发买方解除合同的，除按照本合同第六条承担责任外，还应当赔偿该房屋评估价或与第三人成交价（以高者为准）与本合同价的差价给买方。卖方可加入：卖方收齐楼款后交楼。买方银行贷款在年月日前仍然未到达卖方账户的，视为买方违约，买方同意按照本合同第六条承担责任。经纪方：无需上述备注。卖方签署：买方签署：经纪方：代理人签署：代理人签署：执业经纪人（签名）：本合同签署于：年月日
答：房屋买卖合同毁约该如何处理：房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律行政法规强制性规定情况下合法有效，双方均应当全面履行。卖房人拒绝过户的属于违约，买房人可以要求卖房人继续履行合同，办理过户手续，并可以向对方主张违约赔偿。关注的是继续履行合同及违约赔偿可以同时主张。
二手房买卖合同效力问题随着我国现在房地产行业的迅猛发展及住房改革制度的逐步推进，房地产二级或三级市场日渐活跃，二级或三级市场的机制正处在逐步形成的阶段，这种机制包括融资、交易程序、规范管理、法律法规的建立等，但从现在的实践来看，由于房地产二级或三级市场机制的不健全，特别是法律法规的严重滞后，引发了现在产生了为数不少的房地产纠纷案件，此类案件已占法院受理的民事案件中相当一部分比例，但针对这一类新问题，各地法院处理起来千差万别，甚至同一个法院同一个民事庭每一个法官处理的都不一样。在司法审判当中存在相当多的误区以及对合同法等相关法律理解的相对滞后，已不符合市场经济对法律的要求。笔者通过本文试图对二手房交易过程当中存在的一些问题做一个简单分析，期望读者在购买二手房时防止法律方面的困扰，保障自己签订合法有效的买卖合同，也期望一线的法官能听一下来自法院外部的不同意见。由于历史原因，我们国家房屋方面的政策与其它国家有些不同，在房屋产权管理的分类上就分为商品房、房改房、危改房、集资房、经济适用房等，对每一类房屋的管理都有所不同，像商品房、经济适用房的管理基本上建立起一套相对来说比较完善的框架，但其它类型的房屋在管理方面还存在法律上的薄弱环节甚至是法律上的空白。下面笔者针对不同类型的房屋在买卖过程当中的合同效力问题做一简单说明。本文在说明合同效力方面重点阐述买卖合同的有效还是无效问题，对合同效力待定或合同未生效不做重点论述。一、二手商品房买卖合同的效力问题。二手商品房的买卖相对来说产权关系清晰，只要卖方取得房屋产权证，房屋未设定抵押，没有债权债务纠纷，共有人同意出售，行为人具备民事行为能力，合同当事方意思表示真实，签订书面的买卖合同，该买卖合同就是合法有效合同。但在实践过程当中二手商品房的买卖远没有这么简单，可以说相当复杂，实践过程当中经常遇到下列几种情况的二手房买卖：一是卖方与签订了商品房买卖合同，一次性交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的房屋所有权证尚未办理完毕。二是卖方与开发商签订了商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的房屋所有权证尚未办理完毕；三是卖方与开发商签订了商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，卖方的房屋所有权证已办理完毕，但卖方未还清贷款，产权证质押在开发商处或银行设定抵押登记。四是法院执行或拍卖的房屋，产权尚未落实到权利人名下，权利人欲将其出售。上面所列举的几种情况，假如买方与卖方签订了房屋买卖合同，是否有效？笔者认为，上述四种情况买卖双方所签订的房屋买卖合同应认定为无效，不受法律保护，应按《合同法》规定的按无效合同的方式来处理。理由是按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)款的规定：下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的；上述几种情况，卖方房屋都未登记领取权属证书，违反法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款规定，有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。买卖双方的行为违反法律的强制性规定，因此应认定买卖双方签订的合同无效，这是没有疑问的，也是没有争议的。那么是不是笔者所列四种情况下的房屋在任何条件下所签订的转让协议都是无效的？笔者的答案是否定的，即通过某种特定的形式，双方签订的合同不是无效合同。在平常的工作实践当中，笔者采用三种方式处理这个问题：第一种处理方式是：在双方的买卖合同中附合同生效的条件，即约定双方签订的买卖合同在卖方的房屋所有权证办理完毕并解除抵押后具备上市交易条件后双方的买卖合同生效。依照《合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效，不是无效合同，待条件成就时合同生效，生效后即具备了过户条件，不违反法律法规的强制性规定，因此双方可顺利交易。但笔者有一事不明，就是在买卖合同生效之前，双方实际履行了合同的部分内容，如买方付了一部分房屋款或卖方交付了房屋，但在生效前一方反悔了，双方实际履行的合同如何处理，笔者仔细研读了《合同法》及其它的法律法规，未发现在法律上如何处理未生效前即悔约的问题，请各位同仁指教，如何处理这个问题。第二种处理方式双方先不签订买卖合同，双方先签署购买房屋的意向协议书，说明待房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。第二种方式与第一种方式相像。第三种处理方式是转让卖方原房屋买卖合同中的权利义务。即卖方将原与开发商签订的房屋买卖合同当中权利义务一并转让给买方，卖方将转让情况通知开发商，并办理转让的批准、登记手续，实际是到房屋行政管理部门办理预售登记手续，这样双方的行为就是合法的。法律依据是《合同法》第七十九条的规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第八十七条：法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。这样处理使双方的转让行为完全合法有效，但存在一个事实上的难题，即法律法规规定双方的转让行为需办理批准登记手续，这就涉及到第三方，即开发商是否同意配合办理变更登记手续？实践当中的做法改变预售登记或产权登记应该开发商配合，否则无法完成变更。以及一个问题，对于贷款的卖方来说，未还清贷款之前银行要同意转让才可以，由于银行要保障自己的利益不受损，在银行与卖方签订借贷合同时，卖方向银行签署了一系列文件或协议，包括银行在某些情况下是可以处理抵押房产的，如房屋的权利义务人变了，银行的抵押权无法实现，银行不会同意转让，因此这种转让还可能涉及到第四方，这样转让的难度加大，事实上这种转让的操作方式完全合法，但成交的非常少。笔者对实际事情的处理方式并非在规避法律，而是完全合法的。在现在法律法规不健全的前提下，这样处理符合市场经济对法律环境的要求，即保证交易的安全，加速商品的流转，符合市场经济的发展规律。二、二手经济适用住房合同效力的问题。二手经济适用房的产权管理与商品房不一样。经济适用房是一种政策性的房屋，国家不收取土地出让金，无偿划拨土地。在交易时是针对特定人群的。但二手经济适用房在交易时除补齐土地出让金外，其它与商品房没有太大的区别，因此所涉及的法律问题与上面提到的商品房的合同效力问题是一致的，不同的是各地政府在二手经济适用住房再次上市时做了条件上的限定，就像北京市政府规定经济适用房五年内不许上市出售，如出售，应该是原价等诸多条件，如违反政府规定则不给办理过户手续，实践中也是严格按照政府的规定执行，但有些人违反了当地政府的行政规定，签订了二手经济适用房的买卖合同，虽然办不了过户手续，但双方对于合同的主要条款如付款及交付房屋都已实际履行，这种合同是否有效？笔者认为，这样的合同是有效的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。地方政府的规定最高是地方各级人大通过的地方性法规，另外还有地方政府各职能部门的规章，这些地方性法规及规章效力远远低于全国的法律及国务院的法规，因此各地法院不能以地方法规及规章确认合同无效。对这类问题如何处理，笔者认为，应将行政规定与法律规定严格区分开来。五年之内不能办理产权登记，是行政机关的行政规定，况且办理房屋产权登记只是涉及合同履行(转移所有权)的问题，并不涉及合同的效力问题。假如认为无法办理产权登记那么合同是无效的，这样认为是犯了一个法律上的逻辑错误，由于合同有效才存在履行的问题，无效就不存在履行问题。三、买卖危改回迁房合同效力的问题。危改回迁房的法律规定相当薄弱，现在我找不到针对危改回迁房交易方面的法规，地方性法规及规章也难觅踪影。但现在针对城市的危房改造出现了一些新问题，即被拆迁安置人与拆迁人签订了安置补偿协议，但房屋所有权证未办理下来之前，拆迁人将该房屋出售，这种行为是否合法？笔者认为，如拆迁人在未取得房屋所有权证时与买方签订了房屋买卖合同，应认定为无效合同，理由同商品房未取得销售许可证的一样。但针对实践当中的拆迁人与买方办理更名的情况，笔者认为这种方式是符合法律法规定，即应认定拆迁人转让的是一种债权债务，符合《合同法》的规定，是有效的，因此应予以保护。四、房屋中介公司几种操作方式的法律效力问题。现在房屋中介公司介入二手房交易的程度比较深，这其中既有正规的大公司，也有良莠不齐的中小公司。这些公司在二房交易过程当中主要采用以下几种方式与买卖双方交易：1、中介公司按成交价收取中介费，为双方提供信息，并代办过户手续或贷款手续或垫资等；2、中介公司与买方签订买卖合同，不让买方与卖方见面，不与卖方签订买卖合同，直接向买方收取房款，通常中介公司都称将卖方的房屋收购，他们有处理权。中介公司收取交易的差价作为自己的收入。第1种交易是符合法律规定的，第2种交易方式是违反法律规定的，由于中介公司称收购了卖方的房屋，但未办理过户手续，将卖方的房产证更名为中介公司的名下，中介公司再以自己的名义与买方签订房屋买卖合同，权利的主体不一致，依照《合同法》第132的规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。中介公司对所出售的房屋没有处分权。如中介公司的确从卖方手中购得房屋，那么也应办理权属转移登记手续，办理产权证，中介公司如未办理产权证，则违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)款的规定：(六
买方（以下简称乙方）：【身份证】现住联系地址：电话：委托代理人:【身份证】联系地址：电话：经纪方:地址:电话：买卖双方就买卖位于(以下简称该物业)的所有买卖条件达成一致意见，并签署本合同条款有这些:一、该物业【建筑面积】【套内面积】为平方米（【】以《房地产证》【】为准）。该物业是以现状按套售予买方,同时买方确认已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。【】该物业现状是指太平洋家居(即为不附任何家私电器、不附租约，但须保留原有入墙的固定及基本设施)【】附带家私电器（详见清单或备注）【】附租约，买方连租约一同购入，卖方有义务协助买方与承租人签订新租约。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币仟佰拾万仟佰拾元整（RMB元）。卖方签订本合同前如已支付的有关该物业的一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、收楼费、装修费用等）均已包括在上述物业总楼价内。有关付款方式详见附件【】本次交易按规定向有关政府部门支付一切税费为买卖双方各自承担、【】卖方承担、【】买方承担【】。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买卖双方各自承担、【】卖方承担、【】买方承担，双方不得以税费种类或标准变化为由解除本合同。三、卖方合法持有《房地产权证》【】或【】，号码为。【】买方已经查看过卖方的房产证【】或【】。【】物业有抵押登记【】或物业无抵押登记。卖方保证对上述该物业享有合法所有权和完全处分权，保证该物业不被司法机关查封，保证出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整。卖方因违反上述义务，引发本合同被法院认定为无效或撤销的，卖方应按照该物业总楼款的百分之十赔偿买方的损失，并按照咨询及中介服务费确认书（买方）确定的金额赔偿经纪方的损失。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为【】卖方收齐楼款当天【】：【】买卖双方应在收楼当天一并到查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》【】卖方将房屋钥匙交付给买方【】卖方应在物业办理过户登记后天内迁出户口。五、卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用）。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交楼，卖方应按本合同约定承担法律责任。卖方同意将人民币元作为交楼保证金交经纪方保管，待卖方付清上述杂费后退还给卖方。六、买方或卖方违反本合同约定的任何一项义务，按以下方式处理：﹙1﹚逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；﹙2﹚逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付总楼价百分之【】十【】十五【】二十【】三十的违约金给守约方。（3）逾期超过十天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起至实际履行之日止每日按总楼价的千分之一支付违约金给守约方。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。合同未约定明确义务的，依照政府部门、银行或其它单位规定或交易规定且为顺利办理上述物业过户所必需的事项，经守约方或经纪方通知后五天内各方应予以履行，否则按照本条规定承担责任。七、基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，卖方同意在签署本合同当天向经纪方支付咨询及中介服务费元（【】见佣金确认书），买方同意在签署本合同当天向经纪方支付咨询及中介服务费元（【】见佣金确认书）。逾期支付的，须【】从签订本合同之日起每日按咨询及中介服务费总金额的百分之一支付违约金至全部支付完毕之日止。买卖双方提前终止买卖不影响咨询及中介服务费的支付【】支付双倍的上述咨询及中介服务费给经纪方。在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取咨询及中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，由违约方赔偿该中介服务费给守约方。如守约方按照约定应承担咨询及中介服务费，违约方应与守约方连带支付该咨询及中介服务费给经纪方。八、本合同履行过程中。经纪方应该严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务。如确因经纪方过错引发该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因、银行、政府行为或不可抗力因素除外）经纪方应当退还已收咨询及中介服务费。九、本合同与任何在此之前任何一方在洽谈中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签署的《广州市房地产买卖合同》以及在房管局二手房网签系统中签订的网签合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。十、【】卖方同意【】卖方不同意，本次交易过程中乙方可自行指定过户到他人名下。十一、合同三方之中的任何两方因履行本合同发生争议，由上述物业所在地法院裁决。违约方应承担守约方因诉讼支付的律师服务费。十二、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。十三、备注：买方可加入：1、中介咨询和服务费【】在房管局成功递件当日支付【】签约时支付一半，余款在在房管局成功递件当日支付，非因买方原因引发房屋无法过户的，经纪方退还已收中介服务费给买方【】签约时付清，非因买方原因引发房屋无法过户的，经纪方退还已收中介服务费给买方2、在买方及时提交合法的贷款资料的情况下，银行批准贷款金额小于买方贷款申请金额或银行批准的贷款利率超过年利率％的，买方有权解除本合同，卖方同意【】退还定金【】不退还定金，不再追究买方违约责任，经纪方同意退还买方和卖方已付的中介服务费。3、卖方违约引发买方解除合同的，除按照本合同第六条承担责任外，还应当赔偿该房屋评估价或与第三人成交价（以高者为准）与本合同价的差价给买方。卖方可加入：卖方收齐楼款后交楼。买方银行贷款在年月日前仍然未到达卖方账户的，视为买方违约，买方同意按照本合同第六条承担责任。经纪方：无需上述备注。卖方签署：买方签署：经纪方：代理人签署：代理人签署：执业经纪人（签名）：本合同签署于：年月日
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